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TRABAJO DE INVESTIGACIÓN.

Alumno: Wetzel Wustt Igartua Alumno: Miguel Anampa Curso: Matemática financiera. Profesor: Luis Saal Febrero 2012

ÍNDICE

MARCO TEORICO. CASO APLICATIVO : INMOBILIARIAS EN EL PERÚ.

I.
II. III.

Antecedentes y situación actual
Refinanciación de deuda Restructuración de una deuda.

1

Los diferentes préstamos se unen en uno sólo a un mejor tipo de interés. 2 . El último recurso: Pedir un nuevo crédito con el fin de pagar la deuda antigua. pero más caro. se vuelve a financiar la deuda en un nuevo plazo. Resultado: En total se va pagando más dinero pero las cuotas son más asumibles mes a mes. al finalizar el plazo de una financiación. ningún gestor lo recomendaría al no ser que tenga un buen plan o buenas expectativas. si existe montos sin pagar. pero de nuevo ampliando el plazo.MARCO TEORICO .REFINANCIACIÓN Es el acto mediante el cual. Otro método: unificación de créditos. Ejemplo: Uno es renegociar esa deuda para obtener mejores condiciones: se reduce el tipo de interés y se amplía el plazo. Solución: pagamos más cómodamente.

Sección I Antecedentes y situación actual 3 .CASO APLICATIVO : INMOBILIARIAS EN EL PERÚ.

Principales operaciones de refinanciación en empresas inmobiliario-constructoras (mill.Antecedentes y situación actual Durante los últimos 12 meses las operaciones de refinanciación de deuda han proliferado entre el tejido empresarial peruano y más concretamente entre las compañías inmobiliario-constructoras. Las principales operaciones de refinanciación (por tamaño) estuvieron motivadas fundamentalmente por préstamos de adquisición en operaciones corporativas.S/) 4 .

Impacto en gestión Reducción de ventas. Limitaciones en acceso de fuentes de financiación  Incremento del valor del metro cuadrado en base a nuevas zonificaciones municipales. + Necesidades de financiación de stocks y clientes.  Problemas para renovar líneas de crédito y préstamos.  Aumento financiero.  Ajuste en precios de venta para dar salida al producto. Contracción de la demanda  Incremento importante del costo de los materiales de construcción.  Limitaciones en acceso a la financiación en compra de vivienda . Bajo cumplimiento de pago de cuotas mensuales y remate de hipotecas.Antecedentes y situación actual Causa  Elevados niveles de endeudamiento en las economías familiares peruanas clase media baja por créditos de consumo. + Carga financiera por subida de tipos.  Aumento de situaciones concursales de compañías del sector. Estrechamiento de márgenes. del coste Problemas de cash flow en el corto-medio-largo plazo 5 .  Problemas para la financiación de nuevas promociones.  Problemas de liquidez de entidades financieras. Efecto  Caída importante en la venta de viviendas.

). previsiblemente.Antecedentes y situación actual  Las compañías inmobiliario-constructoras del segmento popular multi vivienda familiar han concentrado gran parte de las refinanciaciones de deuda en los últimos 12 meses. etc.  Una parte de estas compañías.  El siguiente segmento de compañías en afrontar el proceso de refinanciar su deuda son los grupos inmobiliarios diversificados (patrimonio en renta. tendrán que volver a plantear un proceso de refinanciación por el incumplimiento del plan de negocio (se ha comprobado que la realidad ha sido más dura que las previsiones). obra civil. energías renovables.  Es posible que algunas compañías en segundas rondas de refinanciación terminen en situación concursal o en un escenario de liquidación ordenada. 6 . negocio hotelero.

Sección II Refinanciación de deuda 7 .

medio y largo plazo. reducción del riesgo. Todas las entidades del pool bancario estén alineadas bajo un mismo paraguas y bajo unos objetivos comunes (condiciones. Se eviten decisiones unilaterales por parte de las entidades financieras que dañen la solvencia de la compañía (no renovación de líneas. Se consigan los fondos necesarios para mantener el funcionamiento de la compañía.Refinanciación de deuda Objetivo de la refinanciación de deuda  El objetivo de la refinanciación de deuda es el de dotar a la compañía de una estructura de deuda a largo plazo de manera que:  Se garantice la viabilidad en el corto. 8 . La compañía dedique sus recursos a la gestión del negocio en lugar de la renovación constante de líneas con el riesgo que ello conlleva.      La estructura esté diseñada en base al plan de negocio y a la generación de caja de los próximos años. etc.  Es necesario que exista viabilidad del negocio con independencia de la situación con las entidades financieras. etc.  La alternativa del concurso voluntario debe valorarse en profundidad.). Si no hay viabilidad operativa no tiene sentido la refinanciación. garantías. La responsabilidad de los administradores pasa por preservar el patrimonio y garantizar la viabilidad de la compañía.).

Refinanciación de deuda Momento de la refinanciación Es fundamental acometer la refinanciación con caja suficiente para financiar el proceso. cash flow) + 0 Crecimiento resultados inferior al mercado Crisis estratégica Caída de ventas. Percepción equivocada de posición competitiva Falta de innovación Mejora de gestión (resultados. sobre capacidad productiva PROCESO DE REFINANCIACIÓN Pérdida cuota de mercado Deterioro de resultados Problemas de Situación de iliquidez liquidez Tipos de crisis Crisis estructural Crisis de resultados Crisis de liquidez Situación concursal 9 . Muchas entidades financieras cortan el riesgo de las líneas de circulante al inicio del proceso.

10 .Refinanciación de deuda Planteamiento de la refinanciación 2 Valor La compañía debe tener activos con Valor suficiente para permitir la presentación de un plan de viabilidad realista. 4 Transparencia El proceso de refinanciación debe ser transparente y basado en un análisis profundo y realista del plan de viabilidad propuesto. PLANTEAMIENTO DE LA REFINANCIACIÓN 3 Viabilidad Debe existir un plan de negocio realista y creíble que transmita confianza a los financiadores y permita la viabilidad del proyecto en el corto. medio y largo plazo. 1 Momento Debe plantearse con tiempo y caja suficiente para alcanzar la refinanciación con las mayores garantías de éxito y bajo las mejores condiciones posibles.

reestructuración de la plantilla. 11 . condiciones.  Realizar un ejercicio de transparencia total con las entidades financieras. estructura de la deuda.  Establecer un paquete de garantías suficientes que soporten la propuesta de refinanciación.  Convencer a la entidades financieras de la viabilidad del negocio y lograr el commitment de las entidades con el business plan de la compañía. explicando muy claramente los usos y fuentes de la operación. plan de desinversión de activos. etc.  Para nueva financiación se deberán ajustar los fondos a lo estrictamente necesario para mantener la actividad de la compañía..). etc. Decidir si hay que presentar concurso voluntario de acreedores ó si hay viabilidad fuera de este ámbito.  Adaptar operativamente la compañía a la nueva realidad del mercado: ahorros de costes.  Diseñar una estructura de refinanciación que alineé los intereses de todo el pool (garantías.Refinanciación de deuda Algunas claves de la refinanciación  Análisis exhaustivo sobre la compañía y su plan de negocio.  Cumplimiento del plan de negocio y de los covenants de la financiación.

Sección III Reestructuración de una deuda 12 .

puede justificadamente. garantía. Nota: El Banco se reserva el derecho de aprobación. para aprovechar la coyuntura del mercado. periodo de gracia.MARCO TEORICO Reestructuración de la deuda Se denomina así a la modificación de las condiciones pactadas de un crédito o préstamo de forma favorable al deudor. periodicidad de pago de capital y/o intereses. Ejemplo: Un deudor del Banco de crédito del Perú. solicitar la modificación de al menos una de las condiciones financieras actuales de una deuda. monto adeudado. como son el plazo. sin importar su naturaleza. sujeto de crédito (subrogación de deuda). línea de crédito. 13 . acercándose a la oficina del Banco donde fue solicitado el crédito. inversión (cuando se trata de créditos otorgados para destinación específica). tasa de Interés.

tasas. les otorgaron financiamiento y crédito. valores del esquema original y los valores del nuevo esquema. coeficientes. Es común observar que algunas empresas: micro y pequeñas. El propósito es establecer una metodología práctica que se pueda utilizar para el cálculo de la nueva deuda a partir del modelo señalado. y que además integre las variables: tiempo. incluso medianas y grandes. bancos o aquellos acreedores que en su momento. 14 . con frecuencia tienen problemas de liquidez. Diversos son los métodos empleados para tal fin.Reestructuración de deuda Objetivo de la reestructuración de una deuda. Con ello se ven en la necesidad de renegociar sus deudas con proveedores.

financiación. El Plan Estratégico debe abordar cambios profundos y operativos y centrarse en lo que mejor sabe hacer la empresa y buscar en qué realmente se diferencia de la competencia. etc. Lo primero que debe de hacer una compañía antes de afrontar un proceso de reestructuración de su deuda es elaborar un Plan Estratégico que siente las bases del nuevo modelo de negocio que debe impulsar la empresa.. 15 .Reestructuración de deuda Claves de reestructuración de una deuda. así como sus ajustes en organización.. que necesariamente deben ser ejecutados. estructura.

la gestión de cobros. 16 . Las condiciones financieras en una situación como la actual. Es por ello.Pasos para la reestructuración de deuda. así como la rotación de las existencias. que antes de afrontar un proceso de reestructuración de la deuda. el vencimiento de las líneas de crédito o préstamo. es una elemento indispensable en el amplio abanico de acciones que deben llevarse a cabo. Hay que tener en cuenta que en los procesos de refinanciaciones actuales. Pasos para la reestructuración de una deuda. el peso de las obligaciones de crédito que no han podido ser canceladas va a tener un factor muy importante y su amortización un esfuerzo por parte de la empresa bastante importante. la empresa debe analizar las necesidades se tesorería en los próximos meses y en el período de uno a tres años.

La reestructuración de la deuda significa un cambio importante en la financiación de las empresas en la cual se retrasa los vencimientos de la deuda. 17 .Pasos para la reestructuración de deuda. incorporando financiación adicional o facilitando instrumentos financieros indispensables para el devenir del negocio. Hay que analizar el modelo de negocio muy profundamente para conocer como está la empresa y establecer un plan de acción que permita identificar la liquidez que pueda generar la caja en el menor tiempo posible y los compromisos de pago de la deuda. Pasos para la reestructuración de una deuda.

tasa de interés. Mantener en operación a la empresa. Se deberán tomar algunas acciones complementarias tales como: 1. 18 . tales como tasas de inflación. reacción de los competidores. En tanto que la evaluación interna permitirá determinar cuáles son las fortalezas y debilidades de la empresa. Reprogramar el pago de las acreencias empresariales.Criterios para la reestructuración de deuda. tasa de devaluación. Eliminar o minimizar los factores o variables que son causantes de la crisis. 2. Reestructuración paso a paso La evaluación externa toma en cuenta el análisis de variables exógenas sobre las cuales la empresa no tiene ningún control. 3. Indudablemente que una de las principales debilidades de las empresas en reestructuración patrimonial es su delicada situación financiera. 4. Replantear la misión del negocio. entre otros.

Este planteamiento resulta interesante por que resuelve el problema de la cartera pesada de los bancos locales. o eventualmente tomar la decisión de vender acciones en oferta pública o privada. quienes deberían tener la primera opción. Sociedad de Inversiones y Estructuración SILNVEST ha propuesto la formación de una Sociedad Administradora de Empresas en Reestructuración SAER. y ayuda a rescatar a las empresas que se encuentran en crisis financiera. y una auditoria interna. Se pueden distinguir tres etapas bastante definidas: la primera. se deberá ofrecer a nuevos socios. que nos va a llevar a determinar la viabilidad de la empresa en sus tres dimensiones: mercado. Se determinará el valor de la empresa y se formulará un plan estratégico de negocios. pero que pueden demostrar que son viables . y económico-financiera. En la tercera etapa. y el reforzamiento de la capacidad gerencial de la empresa. La segunda etapa corresponde al proceso de reestructuración que apunta a la obtención de recursos financieros. que se encargará de la reestructuración de las DEUDAS de las empresas relacionadas con los activos críticos. caso contrario. que corresponde a un análisis del entorno.Criterios para la reestructuración de deuda. UNA PROPUESTA DE REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA. implantación del plan estratégico. se deberá vender los activos críticos a los actuales accionistas. tecnológica. 19 .

845 por cuanto ofrece una propuesta para el fortalecimiento del sistema de reestructuración patrimonial. 20 . Los empresarios tienen que plantear planes de reestructuración patrimonial que permitan satisfacer las aspiraciones de la empresa por mantenerse en el mercado y.Criterios para la reestructuración de deuda. y de las aspiraciones de los acreedores que pretender recuperar el capital que han invertido o en los servicios prestados.L.L. CONCLUSIONES RECOMENDACIONES El actual D. INDECOPI ha diagnosticado la efectividad del D. de esa manera. continuar siendo una fuente de puestos de trabajo. 845 no ha resultado ser un mecanismo eficaz para evitar que las empresas que atraviesen dificultades financieras puedan lograr procesos de reestructuración patrimonial que les permita continuar en el mercado.

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