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momento hemos invertido como US$
500,000
Habitaciones 28

2017 2018 2019

habitaciones % de habitaciones % de habitaciones % de
ocupadas ocupabilidad ocupadas ocupabilidad ocupadas ocupabilidad
Enero 52 6.19% 112 13.33% 32 3.81%
Febrero 108 12.86% 149 17.74% 165 19.64%
Marzo 500 59.52% 415 49.40% 320 38.10%
Abril 484 57.62% 512 60.95% 480 57.14%
Mayo 339 40.36% 389 46.31% 560 66.67%
Junio 332 39.52% 415 49.40% 750 89.29%
Julio 685 81.55% 637 75.83% 593 70.60%
Agosto 714 85.00% 718 85.48% 684 81.43%
Septiembre 412 49.05% 428 50.95% 455 54.17%
Octubre 462 55.00% 466 55.48% 390 46.43%
Noviembre 368 43.81% 238 28.33% 288 34.29%
Diciembre 175 20.83% 265 31.55% 225 26.79%

Habitaciones Alquiladas 4,631 4,744 4,942

Capacidad Instalada
Mensual 840 840 840
Anual 10,080 10,080 10,080
Ocupabilidad 45.9% 47.1% 49.0%
Crecimiento ocupacion 2.44% 4.17%
Precio habitacion promedio
US$ (ADR) 68.15 71.25 71.65
Incremento 4.55% 0.56%
RevPar 31.31 33.53 35.13
Consumo habitacion
promedio US$ 16.45 17.00 18.00
Incremento 3.34% 5.88%
 2017 2018 2019
Gastos de venta $ 32,000 $ 35,000 $ 42,000
Gastos administrativos $ 82,500 $ 86,963 $ 105,326

Costos variables
habitacion 53.00% 51.80% 50.30%
Consumos 52.60% 32.00% 32.00%

Depreciación anual $ 31,326 $ 36,956 $ 38,456

Inversiones (remodelacion) $ 200 $ 2,000 $ 2,000

por habitacion

Activos $ 600,000 $ 625,000 $ 695,123

AFB $ 485,636 $ 495,698 $ 568,963
Pasivos $ 350,000 58.33% $ 310,000 49.60% $ 250,000 35.96%
Patrimonio $ 250,000 41.67% $ 315,000 50.40% $ 445,123 64.04%
 Inputs de valor
Habitaciones 28
Habitaciones al año 10,080
% ocupabilidad 47.06%
Mejora ocupabilidad anual 2.44%
Inputs de valor 2018
Precio habitacion $ 71.25
Incremento precio hab anual 4.55%

Consumo habitacion $ 17.00

Incremento consumo hab anual 3.34%

Gastos de venta $ 35,000

Incremento gtos de venta 5.00%

Gastos administrativos $ 86,963

Incremento gtos adm 5.00%

Tasa impuestos 29.50%

Costos variables
habitacion 51.80%
Consumos 32.00%

Depreciación anual $ 36,956

Inversiones (remodelacion) $ 2,000

p/habitacion anual
 Inputs de valor
Habitaciones 28
Habitaciones al año 10,080
% ocupabilidad 49.03%
Mejora ocupabilidad anual 4.17%
Inputs de valor 2019
Precio habitacion $ 71.65
Incremento precio hab anual 0.56%

Consumo habitacion $ 18.00

Incremento consumo hab anual 5.88%

Gastos de venta $ 42,000

Incremento gtos de venta 5.00%

Gastos administrativos $ 105,326

Incremento gtos adm 5.00%

Tasa impuestos 29.50%

Costos variables
habitacion 50.30%
Consumos 32.00%

Depreciación anual $ 38,456

Inversiones (remodelacion) $ 2,000

p/habitacion anual
 ¿A que tasa Al costo de capital
descuento los promedio ponderado
flujos? (CCPP)
WACC

PNC WACC = wd x (costo deuda) + ws x (costo patrimonio)

% wd = peso de la deuda (fracción de deuda en
la estructura de capital de la empresa)

PAT ws = peso del patrimonio

% Costo de la deuda Acreedor
Kd después de impuestos = rd ( 1 – tasa de impuesto)

Costo del Patrimonio Accionista

re =rf +  (rm - rf) + riesgo país

Donde rf Tasa libre de riesgo

 Beta de la empresa
rm Retorno de mercado
 ¿Cómo calculo el CCPP?
1. WACC = wd x (costo deuda) + ws x (costo patrimonio)
2. Kd después de impuestos = Kd ( 1 – tasa de impuesto)
3. Ks = Krf +  (Km - Krf) + riesgo país
4. Beta apalancada = Beta desapalancada x (1 + (1 – t ) x (pasivo /
patrimonio))
2017 2018 2019
Activos $ 600,000 $ 625,000 $ 695,123
Pasivos $ 350,000 58.33% $ 310,000 49.60% $ 250,000 35.96%
Patrimonio $ 250,000 41.67% $ 315,000 50.40% $ 445,123 64.04%

tasa libre de riesgo 2.40% 2.20%

tasa riesgo pais 1.65% 1.78%
Beta desapalancado 0.74
Beta apalancado 1.25 1.03
Prima de mercado 4.50% 4.75%
Tasa de deuda 9.50% 7.75%
Tasa de deuda con credito fiscal 6.70% 5.46%
Rentabilidad accionista 9.67% 8.88%
CCPP 8.20% 7.65%
 Flujos con inputs de valor del 2018
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Ocupabilidad 48.21% 49.39% 50.59% 51.83% 53.09% 54.39% 55.72%
Precio $ 74.49 $ 77.88 $ 81.42 $ 85.13 $ 89.00 $ 93.05 $ 97.28
Consumos $ 17.57 $ 18.16 $ 18.76 $ 19.39 $ 20.04 $ 20.71 $ 21.40
Ingresos
Habitaciones $ 367,036 $ 393,095 $ 421,004 $ 450,895 $ 482,908 $ 517,194 $ 553,914
Consumo $ 86,564 $ 91,641 $ 97,016 $ 102,706 $ 108,730 $ 115,107 $ 121,858
Total ingresos $ 453,600 $ 484,736 $ 518,020 $ 553,601 $ 591,638 $ 632,301 $ 675,772

Costos habitacion -$ 190,125 -$ 203,623 -$ 218,080 -$ 233,564 -$ 250,146 -$ 267,906 -$ 286,927

costos consumo -$ 27,700 -$ 29,325 -$ 31,045 -$ 32,866 -$ 34,794 -$ 36,834 -$ 38,995
Margen Bruto $ 235,775 $ 251,788 $ 268,895 $ 287,172 $ 306,698 $ 327,560 $ 349,850
52% 52% 52% 52% 52% 52% 52%
Gastos de venta -$ 36,750 -$ 38,588 -$ 40,517 -$ 42,543 -$ 44,670 -$ 46,903 -$ 49,249
Gastos de administ -$ 91,311 -$ 95,877 -$ 100,671 -$ 105,704 -$ 110,989 -$ 116,539 -$ 122,366
EBITDA $ 107,714 $ 117,324 $ 127,708 $ 138,925 $ 151,039 $ 164,119 $ 178,236
24% 24% 25% 25% 26% 26% 26%
Depreciacion -$ 24,785 -$ 27,585 -$ 30,385 -$ 33,185 -$ 35,985 -$ 38,785 -$ 41,585
EBIT $ 82,929 $ 89,739 $ 97,323 $ 105,740 $ 115,054 $ 125,334 $ 136,651

Impuestos -$ 24,464 -$ 26,473 -$ 28,710 -$ 31,193 -$ 33,941 -$ 36,973 -$ 40,312

NOPAT $ 58,465 $ 63,266 $ 68,613 $ 74,547 $ 81,113 $ 88,360 $ 96,339

Depreciacion $ 24,785 $ 27,585 $ 30,385 $ 33,185 $ 35,985 $ 38,785 $ 41,585
Capex -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000
Perpetuidad $ 999,361

Flujo de caja libre $ 27,250 $ 34,851 $ 42,998 $ 51,732 $ 61,098 $ 71,145 $ 1,081,285
6% 7% 8% 9% 10% 11%
CCPP 8.20%
Valor empresa $ 835,093
EV / EBITDA 7.75
 Sensibilidad con inputs de valor del 2018

Ocupabilidad $ 835,093 Inc gtos vta $ 835,093

45.00% $ 713,743 0.00% $ 931,549
47.50% $ 860,763 2.00% $ 895,998
50.00% $ 1,007,784 4.00% $ 856,468
52.50% $ 1,154,804 6.00% $ 812,577
55.00% $ 1,301,825 8.00% $ 763,910

Incremento precio $ 835,093 Inc gtos ad $ 835,093

0.00% $ 357,374 0.00% $ 1,074,754
2.00% $ 553,217 2.00% $ 986,420
4.00% $ 771,151 4.00% $ 888,203
6.00% $ 1,013,315 6.00% $ 779,148
8.00% $ 1,282,014 8.00% $ 658,228
 Flujos con inputs de valor del 2019
1 2 3 4 5 6 7

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Ocupabilidad 51.07% 53.21% 55.43% 57.74% 60.15% 62.66% 65.28%
Precio $ 72.05 $ 72.46 $ 72.86 $ 73.27 $ 73.68 $ 74.10 $ 74.51
Consumos $ 19.06 $ 20.18 $ 21.37 $ 22.62 $ 23.95 $ 25.36 $ 26.86
Ingresos
Habitaciones $ 376,096 $ 393,993 $ 412,741 $ 432,381 $ 452,956 $ 474,510 $ 497,090
Consumo $ 99,483 $ 109,731 $ 121,035 $ 133,503 $ 147,256 $ 162,426 $ 179,158
Total ingresos $ 475,579 $ 503,723 $ 533,776 $ 565,885 $ 600,213 $ 636,936 $ 676,248

Costos habitacion -$ 189,176 -$ 198,178 -$ 207,609 -$ 217,488 -$ 227,837 -$ 238,679 -$ 250,036

costos consumo -$ 31,834 -$ 35,114 -$ 38,731 -$ 42,721 -$ 47,122 -$ 51,976 -$ 57,331
Margen Bruto $ 254,568 $ 270,431 $ 287,436 $ 305,676 $ 325,254 $ 346,281 $ 368,881
54% 54% 54% 54% 54% 54% 55%
Gastos de venta -$ 44,100 -$ 46,305 -$ 48,620 -$ 51,051 -$ 53,604 -$ 56,284 -$ 59,098
Gastos de administ -$ 110,592 -$ 116,122 -$ 121,928 -$ 128,024 -$ 134,426 -$ 141,147 -$ 148,204
EBITDA $ 99,876 $ 108,005 $ 116,888 $ 126,601 $ 137,225 $ 148,851 $ 161,579
21% 21% 22% 22% 23% 23% 24%
Depreciacion -$ 27,585 -$ 30,385 -$ 33,185 -$ 35,985 -$ 38,785 -$ 41,585 -$ 44,385
EBIT $ 72,291 $ 77,620 $ 83,703 $ 90,616 $ 98,440 $ 107,266 $ 117,195

Impuestos -$ 21,326 -$ 22,898 -$ 24,692 -$ 26,732 -$ 29,040 -$ 31,643 -$ 34,572

NOPAT $ 50,965 $ 54,722 $ 59,011 $ 63,884 $ 69,400 $ 75,623 $ 82,622

Depreciacion $ 27,585 $ 30,385 $ 33,185 $ 35,985 $ 38,785 $ 41,585 $ 44,385
Capex -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000 -$ 56,000
Perpetuidad $ 928,272

Flujo de caja libre $ 22,550 $ 29,107 $ 36,196 $ 43,869 $ 52,185 $ 61,207 $ 999,280
5% 6% 7% 8% 9% 10%
CCPP 7.65%
Valor empresa $ 779,671
EV / EBITDA 7.81
 Sensibilidad con inputs de valor del 2019

Ocupabilidad $ 779,671 Inc gtos vta $ 779,671

45.00% $ 697,216 0.00% $ 914,380
47.50% $ 843,458 2.00% $ 878,828
50.00% $ 989,699 4.00% $ 839,299
52.50% $ 1,135,940 6.00% $ 795,407
55.00% $ 1,282,182 8.00% $ 746,740

Incremento precio $ 779,671 Inc gtos ad $ 779,671

0.00% $ 618,600 0.00% $ 1,057,585
2.00% $ 798,726 2.00% $ 969,251
4.00% $ 999,169 4.00% $ 871,034
6.00% $ 1,221,897 6.00% $ 761,979
8.00% $ 1,469,031 8.00% $ 641,058
 Estudio final con probabilidades (simulación Montecarlo)
Media $ 949,289 Valor hasta z Probabilidad
Error típico $ 6,952
Mediana $ 938,960 $ 500,000 -2.04 2.05%
Moda #N/D $ 750,000 -0.91 18.23%
Desviación estándar $ 219,850 $ 1,000,000 0.23 59.12%
############
Varianza de la muestra $ 1,250,000 1.37 91.43%
Curtosis $0 $ 1,500,000 2.50 99.39%
Coeficiente de asimetría $0
Rango $ 1,312,037
$ 361,664
Histograma Frecuencia
Mínimo
250 % acumulado 120.00%
Máximo $ 1,673,701
Suma $ 949,289,068 100.00%
200
Cuenta $ 1,000
80.00%
150
Frecuencia

60.00%
100
40.00%

50
20.00%

0 0.00%

Clase
 Inputs de valor
Habitaciones 28
Habitaciones al año 10,080

Inputs de valor % ocupabilidad

Mejora ocupabilidad anual
75.00%
0.00%

del comprador Precio habitacion $ 100.00

Incremento precio hab anual 0.00%

Consumo habitacion $ 35.00

Incremento consumo hab anual 0.00%

Gastos de venta $ 40,000

Incremento gtos de venta 5.00%

Gastos administrativos $ 25,000

Incremento gtos adm 5.00%
* incrementales
Tasa impuestos 29.50%

Costos variables
habitacion 40.00%
Consumos 25.00%

Depreciación anual $ 38,456

Inversiones (remodelacion) $ 3,000

p/habitacion anual
 Valorización comprador
1 2 3 4 5 6 7

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Ocupabilidad 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00%
Precio $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00
Consumos $ 35.00 $ 35.00 $ 35.00 $ 35.00 $ 35.00 $ 35.00 $ 35.00
Ingresos
Habitaciones $ 766,500 $ 766,500 $ 766,500 $ 766,500 $ 766,500 $ 766,500 $ 766,500
Consumo $ 268,275 $ 268,275 $ 268,275 $ 268,275 $ 268,275 $ 268,275 $ 268,275
Total ingresos $ 1,034,775 $ 1,034,775 $ 1,034,775 $ 1,034,775 $ 1,034,775 $ 1,034,775 $ 1,034,775

Costos habitacion -$ 306,600 -$ 306,600 -$ 306,600 -$ 306,600 -$ 306,600 -$ 306,600 -$ 306,600

costos consumo -$ 67,069 -$ 67,069 -$ 67,069 -$ 67,069 -$ 67,069 -$ 67,069 -$ 67,069
Margen Bruto $ 661,106 $ 661,106 $ 661,106 $ 661,106 $ 661,106 $ 661,106 $ 661,106
64% 64% 64% 64% 64% 64% 64%
Gastos de venta -$ 42,000 -$ 44,100 -$ 46,305 -$ 48,620 -$ 51,051 -$ 53,604 -$ 56,284
Gastos de administ -$ 26,250 -$ 27,563 -$ 28,941 -$ 30,388 -$ 31,907 -$ 33,502 -$ 35,178
EBITDA $ 592,857 $ 589,444 $ 585,861 $ 582,099 $ 578,149 $ 574,001 $ 569,645
57% 57% 57% 56% 56% 55% 55%
Depreciacion -$ 27,585 -$ 31,785 -$ 35,985 -$ 40,185 -$ 44,385 -$ 48,585 -$ 52,785
EBIT $ 565,272 $ 557,659 $ 549,876 $ 541,914 $ 533,764 $ 525,416 $ 516,860

Impuestos -$ 166,755 -$ 164,510 -$ 162,214 -$ 159,865 -$ 157,460 -$ 154,998 -$ 152,474

NOPAT $ 398,517 $ 393,150 $ 387,663 $ 382,049 $ 376,303 $ 370,418 $ 364,387

Depreciacion $ 27,585 $ 31,785 $ 35,985 $ 40,185 $ 44,385 $ 48,585 $ 52,785
Capex -$ 84,000 -$ 84,000 -$ 84,000 -$ 84,000 -$ 84,000 -$ 84,000 -$ 84,000
Perpetuidad $ 4,355,537

Flujo de caja libre $ 342,102 $ 340,935 $ 339,648 $ 338,234 $ 336,688 $ 335,003 $ 4,688,708
33% 33% 33% 33% 33% 32%
CCPP 7.65%
Valor empresa $ 4,383,103
EV / EBITDA 7.39
Es una gran oportunidad de compra

Ocupabilidad $ 4,383,103
75.00% $ 4,383,103
77.50% $ 4,586,204
80.00% $ 4,789,305
82.50% $ 4,992,407
85.00% $ 5,195,508