CURSO DE ACTUALIZACIÓN

PROFESIONAL SOBRE ASPECTOS

LEGALES DEL COMERCIO INMOBILIARIO
PUERTO LA CRUZ, JUEVES 7 DE ABRIL DE 2011

Objetivo: Dar al agente inmobiliario las herramientas necesarias para el análisis de la

situación legal de los inmuebles, de sus propietarios y de los negocios.

Facilitador:
Abogado Andrés Izquierdo
CASTRO, IZQUIERDO & RIVERAS. ABOGADOS.
TEMA I
VENTA
Principios contractuales.

Constitución.

Artículo 115. Se garantiza el derecho de propiedad.

Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y
disposición de sus bienes.

Artículo 112. Todas las personas pueden dedicarse

libremente a la actividad económica de su preferencia,
sin más limitaciones que las previstas en esta
Constitución y las que establezcan las leyes, por
razones de desarrollo humano, seguridad, sanidad,
protección del ambiente u otras de interés social.
 Principios contractuales.

Código Civil.

Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más

personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir
entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.
No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las
causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y

obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas
las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la
equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente

como han sido contraídas.

Artículo 1.166. Los contratos no tienen efecto sino entre las partes
contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los
casos establecidos por la Ley.
Niveles de compromiso para la venta
Formación del contrato (real y consensual) - Reserva - Arras.

Código Civil. Artículo 1.137. El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene
conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo
normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como
perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La

aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la
oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación

resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo
para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas
desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe
haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

Artículo 1.263. A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración

del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios
para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención,

puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.
OPCIÓN DE COMPRA

INNOMINADO = Código Civil. Artículo 1.140. Todos los contratos, tengan

o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales
establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan
especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular,
en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las
demás leyes especiales.

La Opción de Compra normalmente se utiliza como instrumento para

otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la
opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en
compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un
contrato definitivo.

Quien concede esa posibilidad al optante es el propietario del inmueble.

Habitualmente se concede esa posibilidad mediante alguna
contraprestación.

En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato

de Opción de Compra, puede decidir libremente acerca si le interesa o no
celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el
ejercicio de la Opción de Compra y esta no es ejercida por el optante el
propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.
PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA

La Promesa Bilateral de Compra Venta asegura

la celebración de un contrato a futuro que no puede
celebrarse en el momento presente por diversos
motivos, por ejemplo se requiere tiempo para
tramitar un crédito, falta algún recaudo de los
exigidos por la ley para su registro,  entre otros.

Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la

celebración de un contrato futuro cuyo contenido se
encuentra definido en el propio contrato
de promesa de venta.

Nace, para las partes, la obligación de celebrar en

un plazo de tiempo estipulado un contrato definitivo
de compraventa. De allí la importancia de distinguir
entre uno u otro.
¿QUÉ DICE EL TSJ?

TSJ. SALA DE CASACIÓN CIVIL, Exp 2010-000131.

TOMCAR, C.A. ALMACÉN contra la SUCESIÓN AMLETO
ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO. 27/oct./2010.

La promesa bilateral de compra-venta es un contrato sui

generis mediante el cual dos o más personas, naturales o
jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las
cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un
determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se
identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-;
el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del
mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en
calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las
estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado
o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se
impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en
el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula
Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole
pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un
monto inferior a éstas.
¿QUÉ DICE EL TSJ? (continuación)

“las promesas de compra-venta, no constituyen una venta,

sino que otorgan un plazo al opcionado para que
manifieste su consentimiento mediante la adquisición del
bien objeto de la negociación”.
Los contratos de promesa bilateral de compraventa son
contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que
sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre
sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior
contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara
voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento
para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del
contrato definitivo.
 Riesgos para el comprador cuando en una opción o
promesa la inicial es muy alta:

1. Pueden caer medidas sobre el inmueble, mientras dura

el plazo.

2. El vendedor podría defraudarle vendiendo a otro.

Alternativas:

 Se hace la venta definitiva y queda la hipoteca sobre el

saldo.

 Se registra la opción o promesa.

VENTA = COMPRAVENTA.

Código Civil.

Artículo 1.474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se

obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar
el precio.

Venta ≠ cesión de derechos ≠ cesión de bienes ≠ traspaso.

Cesión de crédito, derecho o acción.

Artículo 1.549. La venta o cesión de un crédito, de un derecho o
de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al
cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho
cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.

Cesión de bienes.
Artículo 1.934. La cesión de bienes es el abandono que un deudor
hace de todos los suyos en favor de sus acreedores.
VENTA CON PACTO DE RETRACTO.

Código Civil.

Artículo 1.534. El retracto convencional es un

pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar
la cosa vendida, mediante la restitución del precio
y el reembolso de los gastos.

Artículo 1.535. El derecho de retracto no puede

estipularse por un plazo que exceda de cinco años.

Artículo 1.536. Si el vendedor no ejerce el derecho

de retracto en el término convenido, el comprador
adquiere irrevocablemente la propiedad.

Sospecha de agiotismo.
PERMUTA.

Código Civil.

Artículo 1.558. La permuta es un contrato por el cual cada

una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra
por ella.

Diferencia entre permuta y dación en pago. En la permuta

se fija el precio de ambos bienes a los efectos de la
compensación y el pago de la diferencia. En la dación en pago
ya hay una obligación cuantificada, y se paga en todo o en
parte con una cosa.
Plazos.
No existe en la ley una
regulación específica para los
plazos de una reserva, opción o
promesa.
Se aplica el principio de la
autonomía de la voluntad de las
partes.
Se toma en cuenta la
costumbre inmobiliaria y los
plazos de la banca.
Se recomienda aclarar en favor
de quién es el plazo.
Código Civil. Artículo 1.214.
Siempre que en los contratos se
estipula un término o plazo, se
presume establecido en beneficio
del deudor, a no ser que del
contrato mismo o de otras
circunstancias, resultare haberse
puesto en favor del acreedor, o
de las dos partes.
Días hábiles y continuos.

Los lapsos se presumen de días

continuos. Si se quiere que sean
hábiles, debe especificarse en el
contrato.

No se cuenta el día del acto que

da lugar al lapso (a quo).

Código Civil. Artículo 12.

Los lapsos de años o meses se
contarán desde el día siguiente al de
la fecha del acto que da lugar al
lapso, y concluirán el día de fecha
igual a la del acto, del año o mes que
corresponda para completar el
número del lapso.

El lapso que, según la regla

anterior, debiera cumplirse en un día
de que carezca el mes, se entenderá
vencido el último de ese mes.

Los lapsos de días u horas se

contarán desde el día u hora
siguiente a los en que se ha
verificado el acto que da lugar al
lapso.
Resolución ∙ Rescisión ∙ Desistimiento
Artículo 1.167. En el contrato
bilateral, si una de las partes no
ejecuta su obligación, la otra puede a
su elección reclamar judicialmente la
ejecución del contrato o la resolución
del mismo, con los daños y perjuicios
en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168. En los contratos

bilaterales, cada contratante puede
negarse a ejecutar su obligación si el
otro no ejecuta la suya, a menos que
se hayan fijado fechas diferentes para
la ejecución de las dos obligaciones.

Resolución número 110 emitida por el

Ministerio del Poder Popular para las
Obras Públicas y Vivienda, en fecha 8
de junio de 2010.
Artículo 3. A partir de la publicación de
la presente Resolución los Productores de
Vivienda y Hábitat no podrán colocar
estipulaciones en los contratos que se
celebren, que permitan su terminación
unilateral o prevean la posibilidad para
ellos de abstenerse a protocolizar las
ventas de inmuebles que hayan pactado
Rescisión Caprichosa: con los Sujetos del Sistema, salvo que
haya incumplimiento previo de parte de
¿se puede o no? los compradores de lo dispuesto en los
Depende del caso contratos suscritos.
 Penalidades contractuales.
Artículo 1.257. Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para
asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer
alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.
 
Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y
perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
 
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la
pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.
 
Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en
mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.
 
Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al
tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se
considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de
contravención.
 
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento
de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble
de las que haya dado.
Varios compradores: Aclarar el porcentaje de participación de
cada uno. Si no se especifica, se entiende que es a partes
iguales.

Varios vendedores: Deben cumplirse los requisitos para todos

por igual y especificarse la forma cómo recibirán los pagos.

Común:
•Aclarar que desisten todos o ninguno.
•Cambios en las proporciones o en las personas deben
notificarse por escrito.
•Establecer solidaridad en la responsabilidad.
 ¿Qué es un contrato de adhesión?

Ley del INDEPABIS. Artículo 70. … los

contratos tipos o aquellos cuyas cláusulas han
sido aprobadas por la autoridad competente por
la materia o establecidas unilateralmente por el
proveedor de bienes y servicios, sin que las
personas puedan discutir o modificar
substancialmente su contenido al momento de
contratar.
En aquellos casos en que el proveedor de
bienes y servicios unilateralmente establezca las
cláusulas del contrato de adhesión, la autoridad
competente, podrá anular aquellas que pongan
en desventaja o vulneren los derechos de las
personas, mediante acto administrativo que será
de estricto cumplimiento por parte del
proveedor.
 NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS EN
LOS CONTRATOS DE ADHESIÓN

Ley del INDEPABIS. Artículo 74.

Se considerarán nulas las cláusulas o estipulaciones

establecidas en el contrato de adhesión, que:

5. Permitan a la proveedora o el proveedor la variación

unilateral del precio o de otras condiciones del contrato.

6. Autoricen a la proveedora o proveedor a rescindir

unilateralmente el contrato. RESCISIÓN CAPRICHOSA

7. Establezcan condiciones injustas de contratación o

gravosas para las personas, le causen indefensión o sean
contrarias al orden público y la buena fe.
 MEJOR ARBITRAJE QUE JUICIO

En Ciudad Guayana se está creando el CENTRO

INTERNACIONAL DE ARBITRAJE Y MEDIACIÓN DE
CIUDAD GUAYANA, encargado del arbitraje comercial
en la ciudad.

Se recomienda a los agentes inmobiliarios sugerir a las

partes y a sus abogados que en los contratos (excepto
arrendamiento de vivienda) pacten la cláusula arbitral
voluntaria para la resolución de cualquier conflicto que
pudiera presentarse en la ejecución de los respectivos
contratos.
Notificaciones contractuales.

Carta.
Tribunal.
Notaría.
Prensa.
Telegrama certificado.
Correo certificado.
Correo electrónico certificado
(www.notifica.net).
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
COMISIÓN JUDICIAL
Caracas, 14 de enero de 2010
2000 Y 1510 ¡INCONSTITUCIONAL!
Oficio N CJ-11
Ciudadanos

Juezas y Jueces Rectores de la Circunscripción Judiciales a nivel Nacional

Ciudad.-

De conformidad con lo aprobado por la Comisión Judicial en su sesión ordinaria del día de hoy, vista la
declaratoria de Emergencia Nacional mediante Decreto Presidencial en virtud de las calamidades y
desastres naturales generados por las lluvias en todo el territorio nacional, cumplo con informarle que
deben instruir con carácter de urgencia a todos lo jueces y juezas de sus Circunscripciones Judiciales
respectivamente, y con mayor énfasis a los Jueces Ejecutores de Medidas sobre la limitación temporal
de toda practica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre inmuebles
destinados a vivienda familiar o de habitación.

La aludida restricción temporal abarca a todas las medidas ejecutivas cuya práctica material comporte la
perdida de la posesión o tenencia de un
inmueble destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia definitiva.

La presente decisión sobre las medidas ejecutivas o cautelares no significará la paralización de las causas
en curso; ni alterara la suerte de las
sentencias pasadas con fuerza de cosa juzgada. 

Procédase a realizar la presente instrucción bajo apercibimiento, en el entendido que su inobservancia 

por parte de los jueces o juezas será 
causal de las sanciones correspondientes.
Participación que se hace con los fines consiguientes.

Atentamente
LUISA ESTELA MORALES LAMUÑO
Presidenta de la Comisión Judicial
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no aplica
en:
1.Los terrenos urbanos y suburbanos no
edificados.
2.Las fincas rurales.
3.Los fondos de comercio.
4.Los hoteles, moteles, hosterías, paradores
turísticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales y demás
establecimientos de alojamiento turístico, los
cuales estén sujetos a regímenes especiales.
5.Las pensiones y hospedajes que acrediten su
registro ante la autoridad competente.

Aplica entonces Código Civil,

Código de Comercio y demás
leyes especiales.
 No regulados: cualquiera
posterior a 2/ene/1987 o
vivienda > 12.500 UT (Bs.
Canon regulado. 950.000,00)

Regulados: cualquiera anterior a

2/ene/1987 o vivienda ≤ 12.500 UT (Bs.
950.000,00)
 Viviendas insanas e inhabitables

¿Obra limpia?

LAI. Artículo 6°: Se declara ilícito el arrendamiento o

subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que
no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y
habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente,
las viviendas comúnmente llamadas "ranchos", que son
aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos,
tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de
infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará
obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.
 Protección legal del inquilino.

LAI. Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece

para beneficiar o proteger a los arrendatarios son
irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación
que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos
derechos.

Ley del INDEPABIS.

Ámbito de aplicación.
Artículo 3º. Quedan sujetos a las disposiciones del presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todos los actos
jurídicos celebrados entre proveedoras o proveedores de bienes
y servicios, y las personas organizadas o no, así como entre
éstas, relativos a la adquisición o arrendamiento de bienes…
 Cláusula Penal Arrendaticia

LAI. Art. 8. …sanción prevista

por las partes en virtud del
incumplimiento de una
cualesquiera de las cláusulas
del contrato.
 Ajuste legal del canon.
LAI. Artículo 14: En los contratos de
arrendamiento, a tiempo determinado o
indeterminado, que versen sobre inmuebles
exentos de regulación y en los que no se
haya pactado cláusula de valor a los fines
de la actualización periódica del canon de
arrendamiento mensual, éste se ajustará
cada vez que haya transcurrido un (1) año de
la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice
General de Precios al Consumidor
establecido por el Banco Central de
Venezuela, acumulado para ese mismo
período, si las partes no hubiesen llegado a
un acuerdo sobre el monto del mismo.
 INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL
CONSUMIDOR INDICE NACIONAL DE PRECIOS
Serie desde Diciembre 2007 AL CONSUMIDOR
( BASE Diciembre 2007 = 100 )
  Indice Var% Variaciones Acumuladas
2010 ( BASE Diciembre 2007 = 100 )
Diciembre 208,2 1,8
Noviembre 204,5 1,5
Octubre 201,4 1,5 VARIACIONES
Septiembre 198,4 1,1 ACUMULADAS
Agosto 196,2 1,6   (%)  
Julio 193,1 1,4
Junio 190,4 1,8 Años DIC. / DIC.  
Mayo 187,0 2,6
Abril 182,2 5,2
Marzo 173,2 2,4 2010 27,2
Febrero 169,1 1,6 2009 25,1
Enero 166,5 1,7
= 24,2
2008 30,9
2009
Diciembre 163,7 1,7
Noviembre 161,0 1,9
Octubre 158,0 1,9
Septiembre 155,1 2,5
Agosto 151,3 2,2
Julio 148,0 2,1
Junio 145,0 1,8
Mayo 142,5 2,0
Abril 139,7 1,8
Marzo 137,2 1,2
Febrero 135,6 1,3
Enero 133,9 2,3
 Cómo calcular el INPC del canon (I)
REGLAMENTO DE LA LEY DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA. Decreto N°
2.507, 11 de julio de 2003

Artículo 91. El porcentaje de variación experimentado por el Índice de

Precios al Consumidor (IPC) para un período determinado, se determina
mediante la aplicación de cualquiera de los siguientes cálculos matemáticos:

a)Índice de Precios al Consumidor (IPC) del mes final del período, expresado con
cinco decimales como mínimo, dividido entre el Índice de Precios al
Consumidor (IPC) del mes de adquisición o del mes de cierre del período anterior
cuando éste sea el caso, expresado con cinco decimales como mínimo. El
resultado se multiplica por cien, al total obtenido se le resta 100 y se expresa
con cinco decimales. [(Índice final / Índice inicial) 100] – 100 = Variación
porcentual.

b)Índice de Precios al Consumidor (IPC) del mes final del período, expresado con
cinco decimales como mínimo, menos el Índice de Precios al Consumidor (IPC)
del mes de adquisición o del mes de cierre del ejercicio anterior cuando éste sea
el caso, expresado con cinco decimales como mínimo. El resultado se divide
entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del mes de adquisición, o del mes
de cierre del ejercicio anterior cuando este sea el caso y el nuevo resultado se
multiplica por 100 y se expresa con cinco decimales. (Índice final – Índice
inicial)/Índice inicial] 100 = Variación porcentual.
Cómo calcular el INPC del canon (II)
1) Modo Preciso: Se divide el I.P.C.F. (Índice de Precios al
Consumidor Final) entre el I.P.C.I. (Índice de Precios al
Consumidor Inicial) y se obtiene un factor que multiplicado por
el capital, resulta la actualización monetaria.

Ejemplo: Un canon de Bs. 100,00 vigente de enero a

diciembre de 2010
208,2/166,5 = 1,2504
Bs. 100,00 X 1,2504 = Bs. 125,04 Canon para el 2011.

2) Modo Aproximado: Se suma la variación porcentual de

todos los meses del período y se le aplica a al canon anterior.

Ejemplo: Un canon de Bs. 100,00 vigente de enero a

diciembre de 2010
Variación porcentual 24,2%
Bs. 100,00 X 24,2% = Bs. 24,2
Bs. 100,00 + Bs. 24,2 = Bs. 124,2 Canon para el 2011.
 Subarrendamiento PERMITIDO.
LAI NO
CÓDIGO CIVIL SI.
LAI. Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin
autorización expresa y escrita del arrendador. Los
infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones
previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que
asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o
el desalojo.

OJO: Código Civil. Artículo 1.583. El arrendatario tiene

derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso
en contrario.
 Máximo de gastos comunes.

LAI. Artículo 19: En las

edificaciones sujetas a
regulación, que consten de
unidades independientemente
consideradas, cualesquiera que
fuere su uso, dadas en
arrendamiento y que no estén
comprendidas en el régimen de
propiedad horizontal, el pago de
los gastos de aseo, conservación,
agua, energía eléctrica y cualquier
otro servicio similar, podrá ser
fijado por las partes contratantes,
siempre y cuando no exceda de un
veinticinco por ciento (25%) del
monto del canon de
arrendamiento.
 Traspaso de inmuebles alquilados.

LAI. Artículo 20. Si durante la relación arrendaticia, por

cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad
de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo
propietario estará obligado a respetar la relación
arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones
relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el
inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones
contenidas en el presente Decreto-Ley.
 Prohibición de coexistencia de
garantías.
LAI. Artículo 21. El arrendador podrá exigir al arrendatario
garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones
asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos
tipos de garantías.

 GARANTÍAS PERSONALES: FIANZA – AVAL

 GARANTÍAS REALES: PRENDA (DEPÓSITO) – HIPOTECA.
 Depósito: Límite máximo , ventajas
y desventajas.

LAI. Artículo 22. Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el

cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no
podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que
se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas éstas que no podrán
ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento.

Ventajas.
•Está efectivo en la cuenta del arrendador.
•Se ejecuta sin necesidad del consentimiento de alguien más.
•El arrendador puede disponer de dinero a bajo interés.
•Se actualiza periódicamente.

Desventajas.
•Pudiera no alcanzar para reparar daños.
•Cuando se ejecuta por lo general ya es tarde.
 Depósito: Intereses y devolución.

LAI. Artículo 23. En el caso de que se constituya depósito en dinero para

garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador,
sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de
Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones
Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán
acumulados a la cantidad dada en garantía.

Artículo 24. Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación

establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario
intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes
financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la
información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artículo 25. El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta

(60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la
suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses
que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente
respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.
 Fianza: Condiciones,
ventajas y desventajas.

Para que la fianza sea efectiva, se recomienda que

no tenga límite de tiempo ni de monto y que se
convenga principal y solidaria.

Ventajas.
•Si se pacta ilimitada, puede cubrir todos los daños,
penalidades, gastos de juicio y cánones pendientes.

Desventajas.
•El fiador podría devenir en insolvente.
•Su ejecución supone perseguir al fiador y depender
de la voluntad y las defensas de éste.
•No es de ejecución inmediata.
Penalidad por retardo en la entrega.

LAI. Artículo 28: Las partes

podrán establecer cláusulas
penales por el incumplimiento de
la obligación asumida por el
arrendatario, referida a la
entrega del inmueble al
vencimiento del plazo.
 Fijación de cánones regulados

LAI. Artículo 29. La

fijación de los cánones de
arrendamiento de los
inmuebles sujetos a
regulación de conformidad
con el presente Decreto-
Ley, estará basada en los
siguientes porcentajes de
rentabilidad anual sobre el
valor del inmueble,
representado en unidades
Tributarias:

Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias (Bs. 319.200,00) 6% anual.

Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias (Bs. 638.400,00) 7% anual.
Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias (Bs. 950.000,00) 8% anual.
Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.

Ejemplo: Un local comercial del año 1982 que cuesta Bs.F. 1.000.000,00
Está regulado y el canon es Bs.F. 1.000.000,00 X 9% = Bs.F. 90.000,00
Bs.F. 90.000/12 = Bs.F. 7.500,00 mensual.
 Parámetros para el
avalúo

LAI. Artículo 30. Para la determinación del valor del inmueble a los fines
del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del
canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los
siguientes factores:

1)Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas

circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan
hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán
razonadamente.

2)El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido

en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6)
meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a
que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Valor del mobiliario en viviendas reguladas

LAI. Artículo 31. El alquiler

máximo de los muebles y otros
accesorios que se arrienden junto
con la vivienda sujeta a
regulación, será fijado por las
partes contratantes sin que en
ningún caso pueda ser mayor del
dos por ciento (2%) mensual
calculado sobre el valor por
unidad de los mismos. El alquiler
de los muebles, en ningún caso,
podrá exceder del treinta por
ciento (30%) del monto del
canon fijado al inmueble.
 Causales de desalojo
LAI. Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se
fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
1.Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a
dos (2) mensualidades consecutivas.
2.En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
3.Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la
desocupación.
4.En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades
Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario
haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
5.Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes
del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o

incumplimiento de las disposiciones del Reglamento
Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al
régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento
de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos
en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se
considerarán a los fines de este literal, como Reglamento
Interno.
7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de
arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el
inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.
 Prórroga legal
LAI. Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto
alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley,
celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo
estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y
postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o
menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y
menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o
más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2)
años.
d)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o
más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación

arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y
permanecerán vigentes las mismas condiciones y
estipulaciones convenidas por las partes en el
contrato original, salvo las variaciones del canon de
arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación, o de un convenio entre
las partes, si el inmueble estuviere exento de
regulación.
Inicio de la prórroga legal
LAI. Artículo 38. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la
misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su
obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud
del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el
depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando
afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Se recomienda acta de inicio de prórroga.

Código Civil. Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el

arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa
arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el
artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
 ¿Cuándo no toca prórroga?
LAI. Artículo 40. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario
estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o
legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
 Preferencia ofertiva.
LAI. Artículo 42. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el
arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a
cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo
será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2)
años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
 Retracto legal arrendaticio.
LAI. Artículo 43. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el
arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble
arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de
propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las
condiciones establecidas en el artículo anterior.
Notificación previa del inquilino.

LAI. Artículo 44. A los fines del ejercicio del derecho

preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario,
mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad
de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio,
condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente

al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a
la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días
calendario a contar de la fecha del ofrecimiento.
Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere
aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de
dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones
y modalidades del ofrecimiento de venta.
 Nueva oferta al inquilino.
LAI. Artículo 45. Transcurridos ciento ochenta (180) días
calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere
el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a
terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en
consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para
cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
 Ofrecimiento por un tercero.
LAI. Artículo 46. Cuando un tercero, sea persona natural
o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del
propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente
autorizado para ello mediante documento auténtico, y
determinar con precisión las condiciones establecidas por el
propietario para la negociación.
 Plazo para el retracto y notificación.

LAI. Artículo 47. El derecho de retracto a que se refiere el

artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del
plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la
fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada
deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá
anexarse necesariamente copia certificada del documento
contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del
notificado.
 Supuestos de procedencia del retracto legal arrendaticio.
LAI. Artículo 48. El arrendatario podrá ejercer el derecho de
retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera
de los supuestos siguientes:

a)No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de

este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b)Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al

ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas
inicialmente al arrendatario.
 Retracto legal arrendaticio en venta global.
LAI. Artículo 49. El retracto legal arrendaticio no procederá en
los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del
inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
 Consignación arrendaticia.

LAI. Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare

expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento
vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el
arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en
nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal
de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los
quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la
mensualidad.
 Determinación del inventario y fotografías.

A fin de evitar malos entendidos en cuanto al inventario del mobiliario,

se recomienda que éste esté bien determinado (cantidad, marca y
características de cada mueble).

Cuando se trate de inmuebles lujosos o aquellos en los que se tenga

especial interés en su conservación, se recomienda hacer fotografías a color
y acompañarlas como anexo al contrato de arrendamiento autenticado.

A futuro, estas fotografías podrán ser contrastadas antes-después, a los

fines de la devolución del depósito.
Congelación de alquileres de vivienda.
En Gaceta Oficial número 38.539, del 27 de octubre de 2010, el
Gobierno Nacional anunció la prórroga por seis meses de la medida de
congelación de alquileres, que está vigente desde hace siete años, es decir,
la de la resolución dictada en el mes de abril del año 2003, la cual ordenó
que se mantuvieran en todo el territorio nacional, los montos de los
cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda,
establecidos para el 30 de noviembre de 2002.
La medida aplica también para el arrendamiento de porciones
destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto.
Esta medida existe en virtud de haber sido declarado servicio de
primera necesidad el alquiler de vivienda.
Según información tomada del portal del Ministerio de Industrias
Ligeras y Comercio, esta resolución gubernamental se aplica a todas las
viviendas que estaban alquiladas antes de la primera regulación, es decir,
las viviendas que fueron arrendados en fecha previa al mes de mayo de
2003, toman como referencia los cánones de alquiler de noviembre de
2002. Los cánones de estas viviendas no pueden ser incrementados, al
menos no hasta que termine el nuevo congelamiento de seis meses. En el
caso de las viviendas nuevas, las cotizaciones fluctúan de acuerdo con la
pauta que dicta el mercado. Por otro lado, las viviendas que estaban
alquiladas y se desocupan pueden volver a ser arrendadas con un canon
más elevado al de noviembre de 2002, sólo si se trata de edificaciones
construidas después de 1987.
Tema III
Financiamiento
Fuentes de financiamiento:
Privado.
Laboral.
Público.
Ahorro habitacional.
Vendedor.
 Derecho constitucional a la vivienda.

Constitución.

Artículo 82. Toda persona tiene derecho a una

vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con
servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat
que humanice las relaciones familiares, vecinales y
comunitarias. La satisfacción progresiva de este
derecho es obligación compartida entre los ciudadanos
y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará
los medios para que éstas, y especialmente las de
escasos recursos, puedan acceder a las políticas
sociales y al crédito para la construcción, adquisición o
ampliación de viviendas.
CONSTITUCIÓN

Artículo 86. Toda persona

tiene derecho a la
seguridad social como
servicio público de carácter
no lucrativo, que garantice
la salud y asegure
protección en contingencias
de maternidad, paternidad,
enfermedad, invalidez,
enfermedades catastróficas,
discapacidad, necesidades
especiales, riesgos
laborales, pérdida de
empleo, desempleo, vejez,
viudedad, orfandad,
vivienda, cargas derivadas
de la vida familiar y
cualquier otra circunstancia
de previsión social.
Vivienda y Hábitat: Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y
Hábitat.

¿Qué es vivienda y hábitat?

Las palabras “vivienda” y “hábitat” cuando van juntas, se refieren,

aunque estén escritas en minúsculas, al contexto del artículo 17 de
la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social (diciembre de
2002) el cual se refiere a la vivienda y hábitat, como uno de los
tantos regímenes de la seguridad social. Por su parte, este
régimen de vivienda y hábitat está expresamente regulado por la
LRPVH.

Productores de vivienda y hábitat según la LRPVH, no son otros

que aquellos dedicados a la planificación, promoción, construcción,
comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen
la oferta en materia de vivienda y hábitat.
 LEY DEL RÉGIMEN PRESTACIONAL
DE VIVIENDA Y HÁBITAT

 Garantiza el derecho al acceso a las políticas,

planes, programas, proyectos y acciones.

 Regula el otorgamiento de créditos hipotecarios a

grupos familiares con ingresos mensuales
inferiores a 55 unidades tributarias Las cuotas
financieras no podrán exceder de 20% del ingreso
familiar, y la tasa de interés máxima será de 18%.

 Los grupos familiares que superen las 55 unidades

se ajustarán a una tasa de 11,36%. Aplica para
adquisición, remodelación y construcción de la
vivienda principal.
Requisitos para optar al Programa de Créditos
Hipotecarios con Recursos del Fondo de Ahorro
Obligatorio de Vivienda (FAOV) o del Fondo de
Ahorro Voluntario de Vivienda (FAVV).

•Tener Ingresos Familiares entre Veinte (20) Unidades Tributarias

(UT) y Ciento Cincuenta (150) Unidades Tributarias (UT).
•Para optar al Subsidio Directo a la Demanda debe tener ingresos
familiares no mayor a Cincuenta y Cinco (55) Unidades
Tributarias (UT)
•Ser Venezolano. En caso de ser extranjero, deberá haber
adquirido legalmente la residencia, permanecido en el territorio
nacional por un período ininterrumpido no inferior a Cinco (5)
años y ser padre de un Venezolano.
•Condición actual: Sin vivienda propia
•No haber sido objeto de algún otro subsidio o beneficio de
carácter habitacional.
Principal normativa sobre compra de vivienda.
Resolución del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda
(Mopvi) mediante el cual se establecen normas para otorgar créditos hipotecarios (11
nov 2009).

Resolución del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda
respecto al cobro del IPC (10 jun 2009).

Resolución por la cual se establecen los lineamientos para el desarrollo del Sistema
de Elegibilidad de Beneficiarios como parte integrante de la función político social
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (ago 07).

Decreto N° 6.072, con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de
Vivienda y Hábitat (jul 08).

Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario (2005).

Instructivo para el Otorgamiento de Créditos para la Ampliación, Remodelación y

Autoconstrucción de Vivienda Principal, publicada en Gaceta Oficial No. 39.486 de
fecha 12 de agosto de 2010

Providencia mediante la cual se dicta el Instructivo para la Aplicación del

Mecanismo de Financiamiento Dirigido a Comunidades Organizadas Integradas por
Familias con Ingresos hasta Cincuenta y Cinco Unidades Tributarias (55 U.T.). (Enero
2007).

Normas de Operación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que Regula el
Subsistema de Vivienda y Política Habitacional (2000).
Previsión de gastos colaterales:
•Comisión flat.
•Avalúo.
•Certificaciones.
•Notaría y registro.
•Documentos.
 TEMA IV

CARGAS, GRAVÁMENES Y
LIMITACIONES
 Hipotecas, concepto y condiciones
Código Civil. Artículo 1.877. La hipoteca es un derecho real constituido
sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor,
para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.

La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes

hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los
mismos bienes. Excepción: Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Venta de
Parcelas.

Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a
que pasen.

Artículo 1.878. El acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado

por la sola falta de pago en el término convenido. Cualquiera estipulación en
contrario es nula.

Artículo 1.879. La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con

arreglo a lo dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino
sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad
determinada de dinero.

Artículo 1.880. La hipoteca se extiende a todas las mejoras, a las

construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado.
 Hipoteca: graduación y especies
Artículo 1.896. La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la
graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una
obligación futura o simplemente eventual.

Artículo 1.897. Las hipotecas se graduarán según el orden en que se

hayan registrado, y se registrarán según el orden de su presentación.

Artículo 1.883. El acreedor hipotecario puede ceder a favor de otro

acreedor del deudor común el grado.

Artículo 1.884. La hipoteca es legal, judicial o convencional.

 Hipoteca Legal
Artículo 1.885. Tienen hipoteca legal:

1º.- El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados,

para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de
enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación
conste la obligación.

2º.- Los coherederos, socios y demás copartícipes, sobre los inmuebles que
pertenecen a la sucesión, sociedad o comunidad, para el pago de los saldos
o vueltas de las respectivas partes, bastando asimismo que conste en el
instrumento de adjudicación la obligación de las vueltas.

3º.- El menor y el entredicho, sobre los bienes del tutor, que se determinen
con arreglo a los artículos 360 y 397.
 Hipoteca Judicial

Artículo 1.886. Toda

sentencia ejecutoriada que
condene al pago de una
cantidad determinada, a la
entrega de cosas muebles, o
al cumplimiento de
cualquiera otra obligación
convertida en la de pagar
una cantidad líquida,
produce hipoteca sobre los
bienes del deudor en favor
de quien haya obtenido la
sentencia, hasta un valor
doble del de la cosa o
cantidad mandada a pagar.
Hipoteca Convencional
Artículo 1.890. No podrá hipotecar válidamente sus bienes sino quien
tenga capacidad para enajenarlos.

Artículo 1.893. No puede constituirse hipoteca convencional sobre bienes

futuros.

Artículo 1.894. Cuando los bienes sometidos a hipoteca perezcan, o

padezcan un deterioro que los haga insuficientes para garantir el crédito, el
acreedor tendrá derecho a un suplemento de hipoteca y, en su defecto, al
pago de su acreencia, aunque el plazo no esté vencido.

Artículo 1.895. La hipoteca voluntaria puede constituirse puramente, bajo

condición, o a tiempo limitado.
Traspasos de cuentas
Artículo 1.267. No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona
se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una
negociación de préstamo con hipoteca.

Artículo 1.899. El acreedor hipotecario puede trabar ejecución sobre la cosa

hipotecada y hacerla rematar, aunque este poseída por terceros.

Artículo 1.900. El tercer poseedor de la cosa hipotecada no podrá alegar el beneficio

de excusión, aunque se haya constituido la hipoteca por un tercero, a menos que haya
pacto en contrario.

En casi la totalidad de los contratos de préstamo bancario con garantía

hipotecaria, se establece que si el deudor vende el inmueble, la obligación se
hace de plazo vencido.

Ejemplo:
«Se considerarán de plazo vencido todas las obligaciones contraídas por “EL
DEUDOR HIPOTECARIO” en virtud de este contrato y, por lo tanto,
perfectamente exigible su pago total de inmediato, si ocurriere uno
cualesquiera de los siguientes supuestos: c) Si “EL DEUDOR HIPOTECARIO”
enajenare el inmueble anteriormente descrito sin haber cancelado totalmente
el préstamo a interés recibido o si “EL DEUDOR HIPOTECARIO” enajenare,
arrendare o gravare nuevamente el inmueble hipotecado sin la previa
notificación dada por escrito a “EL ACREEDOR”… »
Extinción y liberación de la hipoteca.

Artículo 1.907. Las hipotecas se extinguen:

1º.- Por la extinción de la obligación.

2º.- Por la pérdida del inmueble gravado.

3º.- Por la renuncia del acreedor.

4º.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada.

5º.- Por la expiración del término a que se las haya limitado.

6º.- Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en

ellas.

Artículo 1.908. La hipoteca se extingue igualmente por la prescripción, la

cual se verificará por la prescripción del crédito respecto de los bienes
poseídos por el deudor; pero si el inmueble hipotecado estuviere en poder de
tercero, la hipoteca prescribirá por veinte años.

La ley no exige documento de liberación ni registro del mismo, pero es

mejor…
El hogar.
Artículo 632. Puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia,
excluido absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de sus
acreedores.

Artículo 634. Una persona no puede constituir sino un hogar, que es el suyo, y si
constituyere otro u otros, éstos se regirán por las disposiciones sobre donaciones.

Artículo 635. El hogar puede ser una casa en poblado o fuera de él, o una casa
con tierras de labor o cría, siempre que esté destinada a vivienda principal de la
familia.

Artículo 637. La persona que pretenda constituir hogar, deberá ocurrir por
escrito al Juez de Primera Instancia de la jurisdicción donde esté situado el
inmueble destinado para aquel objeto, haciendo la declaración correspondiente
con designación clara y precisa de las personas a cuyo favor lo constituya, si tal
fuere el caso, y así mismo expresar la situación, cabida y linderos del predio y
demás datos que tiendan a describir dicho inmueble.

Artículo 640. El hogar no podrá enajenarse ni gravarse sin oírse previamente a

todas las personas en cuyo favor se haya establecido, o a sus representantes
legales, y con autorización judicial, que no dará el Tribunal sino en el caso
comprobado de necesidad extrema, y sometiéndola a la consulta del Tribunal
Superior.
El Fideicomiso
(Comisiones de Confianza - Comisiones de Fe)
Antecedente:
LEY DE FEDEICOMISOS 1956
Articulo 1°- El Fideicomiso es una relación
jurídica por la cual una persona llamada
fideicomitente transfiere uno o mas bienes a otra
persona llamada fiduciario, quien se obliga a
utilizarlo en favor de aquel o de un tercero llamado
beneficiario.
Articulo 5°- La transferencia al fiduciario por
acto entre vivos de bienes inmuebles o derechos
inmobiliarios, solamente surtirá efecto contra terceros
desde la fecha en quo se haga la protocolización del
documento constitutivo en la Oficina a Oficinas
Subalternas de Registro respectivas.

Derogada, en cuanto contraríe a la vigente la Ley

de Instituciones del Sector Bancario (Gaceta Oficial
Nº 6.015 Extraordinario del 28 de diciembre de 2010)

LISB
De los fideicomisos, mandatos, comisiones y otros encargos de confianza
Artículo 74
Obligaciones del fiduciario
Las instituciones autorizadas para actuar como fiduciarios están obligadas, además de las
contempladas en la Ley de Fideicomisos, a:
8. Protocolizar en la oficina u oficinas subalternas de Registro respectivas los bienes
inmuebles o derechos sobre éstos transferidos en el contrato de fideicomiso, así como la
revocatoria o reforma de los mismos.
Las Servidumbres.
Consiste en cualquier gravamen impuesto sobre el predio para uso y utilidad de
otro, perteneciente a distinto dueño.

Artículo 660. El propietario de un predio enclavado entre otros ajenos, y que no

tenga salida a la vía pública, o que no pueda procurársela sin excesivo gasto e
incomodidad, tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos para el cultivo y
uso conveniente del mismo.

Artículo 661. El paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio que lo
ha de sufrir y, en cuanto sea conciliable con esta regla, por donde sea menor la
distancia a la vía pública.

Artículo 666. Todo propietario está obligado a dar paso por su fundo a las aguas
de toda especie de que quiera servirse el que tenga, permanente o sólo
temporalmente, derecho a ellas, para las necesidades de la vida o para usos
agrarios o industriales.
Se exceptúan de estas limitaciones los edificios, sus patios, jardines, corrales y
demás dependencias.

Artículo 683. Las limitaciones de la propiedad provenientes del transporte de

energía eléctrica se regirán por leyes especiales.

Artículo 1.920. Además de los actos que por disposiciones especiales están
sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 2º.- Los actos entre
vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales …
Medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.
Código de Procedimiento Civil. Artículo 600. Acordada la prohibición de enajenar
y gravar, el Tribunal, sin pérdida de tiempo, oficiará al Registrador del lugar donde esté
situado el inmueble o los inmuebles, para que no protocolice ningún documento en que
de alguna manera se pretenda enajenarlos o gravarlos, insertando en su oficio los datos
sobre situación y linderos que constaren en la petición.

Se considerarán radicalmente nulas y sin efecto la enajenación o el gravamen que se

hubieren protocolizado después de decretada y comunicada al Registrador la
prohibición de enajenar y gravar. El Registrador será responsable de los daños y
perjuicios que ocasione la protocolización.

La levanta el mismo funcionario que la dictó u otro con competencia.

La decretan en principio
solo los jueces en juicio.

Recientemente la han
decretado los funcionarios
del INDEPABIS en
equivocada interpretación
de la LEY PARA LA
DEFENSA DE LAS
PERSONAS EN EL ACCESO
A LOS BIENES Y
SERVICIOS.
Embargo ejecutivo.
Código de Procedimiento Civil.

Artículo 535. Cuando la cosa embargada fuere un

inmueble o un derecho que tenga sobre él el ejecutado,
el Juez participará de oficio el embargo al Registrador
del Distrito donde esté situado el inmueble, indicando
sus linderos y demás circunstancias que lo determinen
distintamente, a fin de que se abstenga de registrar
toda escritura que verse sobre gravamen o enajenación
del inmueble embargado.
El Registrador será responsable de los daños y
perjuicios que cause por el incumplimiento de la orden
del Juez.

Artículo 549. Todo negocio jurídico de

administración o disposición efectuado por el ejecutado
sobre la cosa embargada después de practicado el
embargo si la cosa fuere mueble, o recibida por el
Registrador de la jurisdicción a que corresponda el
inmueble la participación que al efecto le hará el
Tribunal, será radicalmente nulo y sin efectos, aun sin
declaración del Juez.
La cosa embargada podrá ser perseguida en manos
de cualquier persona en quien se encuentre y restituida
al Depositario mediante simple orden del Juez que
practicó el embargo.
Demandas registradas. No significa prohibición.
Código Civil. Artículo 1.921. Deben igualmente registrarse
para los efectos establecidos por la Ley:

1º.- El decreto de embargo de inmuebles.

2º.- Las demandas a que se refieren los artículos 1.279 (fraude),

1.281 (simulación), 1.350 (nulidad por actos de menores), 1.466
(revocación de donación) y 1.562 (resolución de permuta por
evicción).

Bastará para los efectos de este artículo que se ponga nota al

margen de los instrumentos respectivos, en la cual se haga
referencia del decreto de embargo o de las demandas propuestas.

Artículo 1.922. Toda sentencia ejecutoriada que pronuncie la

nulidad, la resolución, la rescisión o la revocación de un acto
registrado, debe registrarse, y se hará referencia de ella al margen
del acto a que aluda.

Quien compre, sabiendo de la demanda, no es tercero de

buena fe. Le persigue el resultado del juicio.
AUTORIZACIONES DE MENORES.

LEY ORGÁNICA PARA LA PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES

Artículo 348. La Patria Potestad comprende la responsabilidad de crianza, la

representación y la administración de los bienes de los hijos e hijas sometidos a ella.

Artículo 364. La representación y la administración de los bienes del hijo o hija

se regirán en lo sustantivo por lo previsto en esta Ley y subsidiariamente por lo
contemplado en el Código Civil, tramitándose los procedimientos correspondientes de
conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

CÓDIGO CIVIL

Artículo 267. El padre y la madre que ejerzan la patria potestad representan en

los actos civiles a sus hijos menores y aun simplemente concebidos, y administran
sus bienes.
Para realizar actos que exceden de la simple administración, tales como
hipotecar, gravar, enajenar muebles o inmuebles, renunciar a herencias, aceptar
donaciones o legados sujetos a cargas o condiciones, concertar divisiones, particiones,
contratar préstamos, celebrar arrendamientos o contratos de anticresis por más de
tres (3) años, recibir la renta anticipada por más de un (1) año, deberán obtener la
autorización judicial del Juez de Menores.

Artículo 301. Todo menor de edad que no tenga representante legal será provisto
de tutor y protutor y suplente de éste.

Artículo 347. El tutor tiene la guarda de la persona del menor, es su

representante legal, y administra sus bienes.
AUTORIZACIONES DE INCAPACES.

Código Civil.

Artículo 393. El mayor de edad y el menor emancipado que se

encuentren en estado habitual de defecto intelectual que los haga incapaces
de proveer a sus propios intereses, serán sometidos a interdicción, aunque
tengan intervalos lúcidos.

Artículo 397. El entredicho queda bajo tutela y las disposiciones

relativas a la tutela de los menores son comunes a la de los entredichos, en
cuanto sean adaptables a la naturaleza de ésta.
Condición suspensiva y resolutoria.
Código Civil.

Artículo 1.197. La obligación es condicional cuando su

existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e
incierto.

Artículo 1.198. Es suspensiva la condición que hace depender la

obligación de un acontecimiento futuro e incierto.

Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que

tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído.

Artículo 1.204. La condición resolutoria no suspende la

ejecución de la obligación; obliga únicamente al acreedor a restituir
lo que ha recibido cuando se efectúe el acontecimiento previsto en la
condición.

Artículo 1.206. Cuando una obligación se ha contraído bajo la

condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo
determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha
expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado.
Ejemplos de condición.
Subsidios y tasas preferenciales.
En el Sistema de Vivienda y Hábitat, las que prohíben enajenar antes
de cierto término, con sanciones en caso de incumplimiento.

Cláusula de rescate CVG.

Decreto N° 1.531
ESTATUTO ORGÁNICO DEL DESARROLLO DE GUAYANA
Gaceta Oficial N° 5.561 de fecha 28 de noviembre de 2001.

Artículo 22. … las adjudicaciones de los terrenos se harán, mediante

contratos administrativos en los que de manera implícita se
establecerá el derecho de la Corporación y de sus empresas tuteladas,
de recuperarlas de acuerdo a lo normado, si no se cumpliere el
objeto para el cual fueron adjudicadas o si se requiriesen para uso u
obras de utilidad pública o social, sin más obligación de
indemnización que el pago de las bienhechurías existentes sobre la
misma y el del valor de la parcela al momento de su adjudicación.
ÁREAS EN CUSTODIA.

Se han dado en custodia ciertas áreas que han sido

anexadas e inclusive construidas.

Constatar que coincida la cabida del documento con la

real.

Advertir sobre las bienhechurías construidas sobre las

áreas en custodia.
ALQUILERES POR MÁS DE 6 AÑOS Y POR MÁS DE 15
AÑOS.

Código Civil.

Artículo 1.920. Además de los actos que por disposiciones

especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben
registrarse:

5º.- Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de

seis años.

Artículo 1.580. Los inmuebles no pueden arrendarse por más de

quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo
se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún
efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede

estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la

condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta
cincuenta años.
EXPROPIACIONES (1/2).

Constitución. Artículo 115. Se garantiza el derecho de propiedad. Toda

persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La
propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que
establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por
causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago
oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de
cualquier clase de bienes.

LEY DE EXPROPIACIÓN POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA O SOCIAL.

1° de julio de 2002 N° 37.475.

Artículo 2. La expropiación es una institución de Derecho Público,

mediante la cual el Estado actúa en beneficio de una causa de utilidad publica
o de interés social, con la finalidad de obtener la transferencia forzosa del
derecho de propiedad o algún otro derecho de los particulares, a su patrimonio,
mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización.

Artículo 7. Solamente podrá llevarse a efecto la expropiación de bienes de

cualquier naturaleza mediante el cumplimiento de los requisitos siguientes:
1. Disposición formal que declare la utilidad pública.
2. Declaración de que su ejecución exige indispensablemente la
transferencia
total o parcial de la propiedad o derecho.
3. Justiprecio del bien objeto de la expropiación.
4. Pago oportuno y en dinero efectivo de justa indemnización..
EXPROPIACIONES (2/2).

Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y

Servicios (Gaceta Oficial número 39.358 de fecha lunes 1º de febrero de
2010). Artículo 6. Se declaran, y por lo tanto son de utilidad pública e interés
social, todos los bienes necesarios para desarrollar las actividades de
producción, fabricación, importación, acopio, transporte, distribución y
comercialización de bienes y servicios. El Ejecutivo Nacional podrá iniciar la
expropiación de los bienes pertenecientes a los sujetos sometidos a la aplicación
de la presente Ley, sin que medie para ello declaración previa de utilidad pública
e interés social por parte de la Asamblea Nacional.

Ley de Tierras Urbanas.

Artículo 3. Se declaran de utilidad pública e interés social las tierras
urbanas sin uso, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

Sentencia firme significa que primero debe haber un juicio formal en el cual
se discute, con todas las garantías procesales de defensa para el expropiado, la
justa indemnización, y que el interesado puede ejercer todos los recursos legales
a su alcance. En la Constitución el orden es el siguiente: primero la sentencia
firme y luego la expropiación. En cuanto a los bines de producción, en esta
reformada Ley, primero es el procedimiento expropiatorio y la ocupación, y luego
la sentencia ya no haría falta porque la Asamblea Nacional ya estableció que
todos los bienes de producción son de utilidad pública.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY
ORGÁNICA DE EMERGENCIA PARA TERRENOS Y
VIVIENDA (I). Gaceta 6.018 Extraordinaria del 29 de enero 2011. Presidencia de la
República. Decreto N° 8.005.

Objeto: … establecer un conjunto de mecanismos extraordinarios a cargo del

Ejecutivo Nacional, en coordinación con otros entes públicos y privados, nacionales e
Internacionales, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda
que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y
excluyente, y que se ha agudizado por los efectos del cambio climático, generador de
devastaciones en amplias zonas del territorio nacional.

Artículo 4°. A los efectos de la presente Ley, se entiende por:

- TERRENOS APTOS PARA VIVIENDA: son los terrenos públicos o privados que,
independientemente de su calificación de urbanos o no, tengan las características y
condiciones físicas requeridas para ser destinados a la construcción de viviendas. El
Ejecutivo Nacional, a los fines previstos en esta Ley, dará prioridad a la utilización de los
Terrenos Aptos para Viviendas, que se encuentren ociosos, subutilizados o de los que se
haga uso Inadecuado, a los fines del Poblamiento.
- INMUEBLES NO RESIDENCIALES APTOS PARA VIVIENDA: Son aquellos inmuebles
no residenciales, tales como, galpones, instalaciones, infraestructura y depósitos que
se encuentren en estado de abandono, Inactividad, ociosos, subutilizados o de los que se
haga uso inadecuado, a los fines del Poblamiento.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY
ORGÁNICA DE EMERGENCIA PARA TERRENOS Y
VIVIENDA (II).

Interés Social y Utilidad Pública

Artículo 5°. Se declararán de utilidad pública, interés social e importancia
estratégica, los inmuebles no residenciales, así como, los terrenos urbanos o rurales
abandonados, ociosos, subutilizados o sobre los que exista un uso Inadecuado a los fines
del Poblamiento, para el buen vivir de la población en las Áreas Vitales de Viviendas y de
Residencias (AVIVIR). Igualmente, se declaran de utilidad pública e interés social,
aquellos bienes esenciales que el Ejecutivo Nacional califique como necesarios para la
ejecución de proyectos habitacionales.

Deberes
Articulo 8°. Los ciudadanos y ciudadanas beneficiarías de esta Ley en cumplimiento
del mandato constitucional sobre la vivienda familiar, tienen el deber de:
- Abstenerse de realizar actos o desarrollar cualquier actividad u obra que comporte
riesgo de perturbación o lesiones de los bienes públicos o de terceros.

Artículo 9°. Con el objeto de establecer las bases para el desarrollo de esta Ley,
queda afectado el uso de las tierras públicas o privadas aptas para la construcción de
viviendas, que estén ociosas, abandonadas, subutilizadas, o sobre las que exista un uso
inadecuado a los fines del Poblamiento, ubicadas en las Áreas Vitales de Viviendas y de
Residencias (AVIVIR). Dicha afectación comprende los siguientes terrenos e inmuebles no
residenciales:

- Terrenos privados e inmuebles no residenciales privados, entendidos estos como

propiedad de particulares, bien sean personas naturales o jurídicas, que estén dentro de
la caracterización señalada en el encabezamiento de este artículo.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY
ORGÁNICA DE EMERGENCIA PARA TERRENOS Y
VIVIENDA (III).
Artículo 10. Cuando la ejecución de la obra se califique de urgente, procederá la
ocupación previa del terreno o Inmueble no residencial afectado, para su ejecución
inmediata en los términos establecidos en la presente Ley.

Competencias de Ejecución
Artículo 11. La ocupación previa, señalada en el artículo precedente, será
competencia única y exclusiva del Ejecutivo Nacional.
Quedan fuera del marco de esta Ley, cualquier acción que involucre, por parte de
terceros, la ocupación de terrenos o inmuebles no residenciales.

Desconocimiento de formas jurídicas

Artículo 37. Los jueces competentes podrán desconocer la constitución de
sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y
procedimientos jurídicos, cuando hayan sido realizados con el propósito de cometer
fraude contra las normas contenidas en la presente Ley. Igualmente, podrán desconocer
los actos y documentos que se pretenda usar para cometer fraude, aún cuando se
hubieren celebrado con anterioridad. Los hechos, actos o negocios jurídicos simulados o
realizados con la intención de cometer fraude contra la presente Ley, no impedirán la
aplicación de la norma evadida o eludida, ni darán lugar a las ventajas o beneficios que se
pretenda obtener de ellos.
INMUEBLES HISTÓRICOS.
LEY DE PROTECCION Y DEFENSA DEL PATRIMONIO CULTURAL
3 de octubre de 1993 Número 4.623 Extraordinario

ARTÍCULO 10°. El Consejo Nacional de la Cultura, a través del Instituto

del Patrimonio Cultural, ejercerá las siguientes atribuciones:

1. Determinar las obras, conjuntos y lugares que forman parte del

Patrimonio Cultural de la República. Tal determinación se hará mediante
resolución, debidamente motivada, la cual se publicará en la GACETA OFICIAL
DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA;

12. Recibir las notificaciones y emitir la debida autorización a los

propietarios públicos o privados de bienes declarados Patrimonio Cultural
o de bienes de interés cultural cuando estos van a ser objeto de
enajenación, gravamen u otra limitación al derecho de Propiedad.

El Instituto del Patrimonio Cultural del Ministerio del Poder Popular para
la Cultura, mediante Providencia Administrativa N° 019/09 de fecha 26 de
agosto de 2009 (Gaceta Oficial número 39.272 de fecha 25 de septiembre de
2009), resolvió publicar las manifestaciones culturales tangibles declaradas
bien de interés cultural Municipio Libertador, Distrito Capital Región Capital,
las cuales resultaron ser 1.216 obras, incluidas casas y edificios.
INMUEBLES AGRARIOS. TIERRAS DEL INTI.
CARTA AGRARIA (no la menciona la Ley).
Ley de Tierras y Desarrollo Agrario
Gaceta Oficial N° 5.771 del 18-05-05)

Artículo 11. Las parcelas adjudicadas por el Instituto Nacional de Tierras pueden ser objeto de garantía
crediticia sólo bajo la modalidad de prenda sobre la cosecha, previa aprobación de las Oficinas
Regionales de Tierras. Sobre las mismas no podrán constituirse hipotecas o gravámenes de
cualquier naturaleza. Debe expedirse por escrito el certificado para constituir prenda agraria.

Artículo 12. Se reconoce el derecho a la adjudicación de tierras a toda persona apta para el trabajo
agrario, en los casos y formas establecidos en este Decreto Ley. Las tierras propiedad del Instituto
Nacional de Tierras, con vocación agraria, pueden ser objeto de adjudicación permanente, a través de la
cual se otorga al campesino el derecho de propiedad agraria. En ejercicio de ese derecho, el campesino
podrá usar, gozar y percibir los frutos de la tierra. El derecho de propiedad agraria se transfiere por
herencia a los sucesores legales, pero no puede ser objeto de enajenación alguna.

Artículo 67. Los usufructuarios de un fundo estructurado, que hayan mantenido su eficiencia productiva
por un término no menor de tres (3) años consecutivos, tendrán derecho a recibir título de adjudicación
permanente, solo transferible por herencia a sus descendientes o en su defecto a sus colaterales.
Dichos fundos no podrán ser objeto de enajenación.

Artículo 68. Sobre la parcela y la estructura productiva queda excluida cualquier negociación a
terceros no autorizada por el Instituto Nacional de Tierras, a través de acta de transferencia.

En el acta respectiva, el sujeto beneficiario de la transferencia deberá comprometerse a mantener la

eficiencia productiva del fundo estructurado por un término no menor de tres (3) años, al cabo de los
cuales le podrá ser adjudicado título de adjudicación permanente.

Artículo 69. Se considera título de adjudicación permanente, el documento emanado del Instituto
Nacional de Tierras, mediante acto administrativo, a través del cual se transfiere la posesión legítima de
las tierras productivas ocupadas y trabajadas por el adjudicatario, que le confiere el derecho a transferir
por herencia el goce y disfrute de las mismas.
INMUEBLES AGRARIOS. TIERRAS PRIVADAS.
Artículo 276. Los Registradores y Notarios exigirán solvencia de los impuestos
previstos en este Decreto Ley sobre las respectivas tierras, así como la certificación de finca
mejorable o de finca productiva según el caso, a los fines de la protocolización u
otorgamiento de cualquier documento que sea presentado sobre el inmueble ubicado dentro
de la poligonal rural.

Certificación de Finca Mejorable

Artículo 52. Los propietarios de tierras rurales que se encuentren ociosas o incultas,
deben solicitar por ante el Instituto Nacional de Tierras un certificado de finca mejorable,
por el cual se comprometan a efectuar el mejoramiento y adaptación de su propiedad
durante un término perentorio de dos (2) años, de acuerdo con los planes y lineamientos
que el Ejecutivo Nacional determine a través del Instituto Nacional de Tierras. Dicho
término se computará a partir de la expedición de la certificación correspondiente.
Si en el transcurso de los dos (2) años antes referidos, el propietario no ha dado
cumplimiento a lo establecido en la certificación, o lo ha hecho sólo parcialmente,
comenzará a causarse el impuesto respectivo por cada hectárea de tierra ociosa o inculta.
Igualmente, la tierra en cuestión podrá ser intervenida o expropiada.

Certificación de Finca Productiva

Artículo 44. Los propietarios de tierras privadas que se encuentren en producción
ubicadas dentro de las poligonales rurales, deberán solicitar por ante el Instituto Nacional
de Tierras un certificado de finca productiva, siempre y cuando esté ajustada a los planes
de seguridad alimentaria establecidos por los organismos competentes. En dicho
certificado, el Instituto hará constar la extensión de las tierras de que se trate, la calidad de
la tierra, los rubros de producción y demás elementos que permitan determinar la
productividad de las mismas.
LEY DE TIERRAS URBANAS.
Ámbito de aplicación
Artículo 5. Todas las tierras urbanas sin uso, aptas para el desarrollo
de programas sociales de vivienda y hábitat en el territorio nacional se
regirán por esta Ley.

Tierras urbanas aptas

Artículo 6. A los efectos de esta Ley, se entiende por tierras urbanas
sin uso, aptas para el desarrollo de programas sociales de vivienda y
hábitat, aquellas extensiones, ubicadas en áreas de las ciudades equipadas
de servicios públicos, entre ellas:
1. Tierras urbanas abandonadas por sus propietarios.
2. Tierras urbanas sin edificar.
3. Cualquier otra que así determine el Ejecutivo Nacional.

Artículo 3. Se declaran de utilidad pública e interés social las tierras

urbanas sin uso, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

Afectación de tierras urbanas

Artículo 16. Las tierras urbanas ocupadas con edificaciones que estén
en ruinas, con fallas de construcción, deterioradas, que no se encuentren
habitadas o declaradas inhabitables, podrán ser adquiridas por el Estado
por cualquiera de los procedimientos previstos en la ley.
ZONIFICACIÓN DE TERRENOS URBANOS.
Zonificación urbana: La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o
municipio en secciones reservados para usos específicos, ya sean residenciales, comerciales
e industriales. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo
ordenado de un área. Zonificar es un poder de gobierno. No se compensa por restricciones o
limitaciones que la zonificación imponga sobre las propiedades

Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

Artículo 10°. Es de la competencia de los Municipios en materia urbanística:
3.- Dictar las ordenanzas necesarias para la ejecución, control y gestión de los planes
en materia de zonificación, régimen de arquitectura, ingeniería y construcciones, y, en
general, sobre cualesquiera otras materias urbanísticas de carácter local, con sujeción a las
leyes, reglamentos y planes nacionales.

Ley Orgánica del Poder Público Municipal (Gaceta Oficial N° 38.204 del 8 de junio
de 2005).
Artículo 61. Cada Municipio, según sus peculiaridades, tendrá un plan local de
desarrollo urbano mediante el cual se regulará el uso y aprovechamiento del suelo según
las directrices contenidas en el plan nacional de ordenación urbanística, y en concordancia
con el plan de desarrollo económico y social señalado en el artículo anterior. Este plan
contendrá la ordenación del territorio municipal, hará una clasificación de los suelos y sus
usos, y regulará los diferentes usos y niveles de intensidad de los mismos, definirá los
espacios libres y de equipamiento comunitario, adoptará las medidas de protección del
medio ambiente, de conservación de la naturaleza y del patrimonio histórico, así como la
defensa del paisaje y de los elementos naturales.

En el Municipio Caroní: Ordenanza de Zonificación.

 OPERACIONES EN MONEDA EXTRANJERA (I).
LEY CONTRA LOS ILÍCITOS CAMBIARIOS

De los ilícitos cambiarios

Artículo 9. Quien en una o varias operaciones en un mismo
año calendario, sin intervención del Banco Central de
Venezuela, compre, venda o de cualquier modo ofrezca, enajene,
transfiera o reciba divisas entre un monto de diez mil dólares
(US$ 10.000,00) hasta veinte mil dólares (US$ 20.000,00) de los
Estados Unidos de América o su equivalente en otra divisa, será
sancionado con multa del doble del monto de la operación o su
equivalente en bolívares.
Cuando en el caso señalado anteriormente, el monto de la
operación sea superior a los veinte mil dólares de los Estados
Unidos de América (US$ 20.000,00) o su equivalente en otra
divisa, la pena será de prisión de dos a seis años y multa
equivalente en bolívares al doble del monto de la operación.
Sin perjuicio de la obligación de reintegro o venta de las
divisas ante el Banco Central de Venezuela, según el
ordenamiento jurídico aplicable.
 OPERACIONES EN MONEDA EXTRANJERA (II).
LEY CONTRA LOS ILÍCITOS CAMBIARIOS

De los ilícitos cambiarios

Artículo 10. Quien obtenga divisas, mediante engaño, alegando causa falsa o
valiéndose de cualquier otro medio fraudulento, será penado de tres a siete años de
prisión y multa del doble del equivalente en bolívares del monto de la respectiva
operación cambiaria, además de la venta o reintegro de las divisas al Banco Central de
Venezuela.

De las infracciones administrativas.

Artículo 19. Las personas naturales y jurídicas, quienes pública o privadamente,
ofrecieren en el país la compra, venta o arrendamiento de bienes y servicios en
divisas, serán sancionadas con multa del doble al equivalente en bolívares del monto
de la oferta.
Para el caso de la oferta pública la misma sanción se aplicará a la persona
natural o jurídica que coadyuve a dar publicidad a este tipo de ofertas…

Ley del INDEPABIS. Nulidad de las cláusulas en los Contratos de Adhesión

Artículo 74. Se considerarán nulas las cláusulas o estipulaciones establecidas en
el contrato de adhesión, que:
9. Fijen el precio en cualquier moneda extranjera como medio de pago de
obligaciones en el país, como mecanismo para eludir, burlar o menoscabar la
aplicación de las leyes reguladoras del arrendamiento de inmuebles y demás leyes
dictadas en resguardo del bien público o del interés social.
 PROHIBICIÓN A EXTRANJEROS DE ADQUIRIR
INMUEBLES EN ZONAS DE SEGURIDAD.

Decreto 1.100 Reglamento Parcial No. 2 G.O. 33.469 14 de mayo 1986

(vigente) de la derogada Ley Orgánica de Seguridad y Defensa.

Control de la propiedad u otros derechos sobre bienes inmuebles por

parte de los extranjeros.

Fronteras.
Instalaciones militares.
Industrias básicas.

Se impone condiciones, especialmente a los extranjeros, para la

adquisición de bienes inmuebles en los lugares considerados de resguardo
militar.

Según el SAREN: ¿PUEDE UN EXTRANJERO ADQUIRIR BIENES

INMUEBLES EN EL PAÍS?
El extranjero que adquiera debe poseer Visa de Residente vigente en
el país.
 EMBAJADAS.
Constitución.

Artículo 13. Los Estados extranjeros u otros sujetos de derecho

internacional sólo podrán adquirir inmuebles para sedes de sus
representaciones diplomáticas o consulares dentro del área que se
determine y mediante garantías de reciprocidad, con las limitaciones que
establezca la ley. En dicho caso quedará siempre a salvo la soberanía
nacional.

Ejemplo:
Gaceta Oficial 39.606 del 1 Febrero 2011
Ministerio del Poder Popular para Relaciones Exteriores
Resolución mediante la cual se otorga el consentimiento para la venta de un
inmueble para uso de la Embajada de la República del Perú.
 Prohibiciones para vender.
Código Civil.

Artículo 1.481. Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

Artículo 1.482. No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni

por intermedio de otras personas:

1º El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

2º Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su

tutela, protutela o curatela.

3º Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de

vender o hacer vender.

4º Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o
de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los
bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

5º Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales

de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal de que forman
parte.
 BOMBEROS
EDIFICIOS RUINOSOS

Requisito para patente, tanto si es alquiler como venta.

NORMAS COVENIN - SENCAMER

Tema V
 REPRESENTANTES DE EMPRESAS.
FACTOR MERCANTIL.

Código de Comercio.

Artículo 267. Si los estatutos no disponen otra cosa, los

administradores duran dos años, y son siempre reelegibles.

Artículo 270. La gestión diaria de los negocios de la sociedad, así como

la representación de ésta, en lo que concierne a esta gestión, puede ser
confiada a directores, gerentes u otros agentes, asociados o no, cuyo
nombramiento, revocación y atribuciones reglarán los estatutos.

Artículo 94. Factor es el gerente de una empresa o establecimiento

mercantil o fabril, o de un ramo de ellos, que administra por cuenta del
dueño.

Artículo 95. El factor debe ser constituido por documento registrado.

Los factores se entienden autorizados para todos los actos que abrace la
gestión en la empresa o establecimiento que se les confía; y podrán ejecutar
todo lo que sea necesario para el buen desempeño de su cargo, a menos que
el principal les limite expresamente sus facultades en el poder que les diere.
 REPRESENTANTES DE EMPRESAS.
ACTUACIÓN CONJUNTA O SEPARADA.

La falta de indicación no está regulada en el Código de

Comercio. Aplica subsidiariamente el Código Civil.

Código de Comercio.

Artículo 8. En los casos en que no estén especialmente resueltos

por este Código, se aplicarán las disposiciones del Código Civil.

Código Civil.

Artículo 1.666. Cuando dos o más socios han sido encargados de

la administración social, sin determinarse sus funciones o sin haberse
expresado que no podrían obrar los unos sin el consentimiento de los
otros, cada cual puede ejercer todos los actos de administración
separadamente.
 APODERADOS.
Código Civil.

Artículo 1.684. El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga

gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la
ha encargado de ello.

Artículo 1.687. El mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios

solamente, o general para todos los negocios del mandante.

Artículo 1.688. El mandato concebido en términos generales no comprende más que

los actos de administración.
Para poder transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda de
la administración ordinaria, el mandato debe ser expreso.

Artículo 1.704. El mandato se extingue:

1º.- Por revocación.
3º.- Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del
mandatario.

Artículo 1.706. El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera, y

compeler al mandatario a la devolución del instrumento que contenga la prueba del
mandato.

Artículo 1.707. La revocación del mandato notificada solamente al mandatario, no

puede perjudicar a terceros que, ignorando la revocación, han contratado de buena fe con
el mandatario, salvo al mandante su recurso contra el mandatario.

Artículo 1.708. El nombramiento de nuevo mandatario para el mismo negocio

produce la revocación del anterior, desde el día en que se hace saber el nuevo
nombramiento.
CARGOS SIN REPRESENTACIÓN.

Código de Comercio.

Artículo 94. (omissis) Dependientes son los empleados

subalternos que el comerciante tiene a su lado para que le auxilien en
sus operaciones obrando bajo su dirección.

Artículo 99. Los dependientes no obligan a sus principales en

los contratos que celebren, a menos que éstos les hayan conferido
expresamente la facultad de ejecutar en su nombre determinadas
operaciones de su giro.
 GESTIÓN DE NEGOCIOS (sirve para arrendamientos).

Código Civil.

De la Gestión de Negocios

Artículo 1.173. Quien sin estar obligado asume

conscientemente la gestión de un negocio ajeno, contrae la
obligación de continuar la gestión comenzada y de llevarla a término
hasta que el dueño se halle en estado de proveer por sí mismo a
ella; y debe también someterse a toda las consecuencias del mismo
negocio y a todas las obligaciones que resultarían de un mandato.
 MUERTE DE LAS PARTES EN UN CONTRATO.

Código Civil.

Artículo 1.163. Se presume que una persona ha contratado

para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha
convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de
la naturaleza del contrato.
ALQUILERES POR MÁS DE 2 AÑOS.

Código Civil.

Artículo 1.582. Quien tiene la simple administración no

puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones
especiales.
Cargos y empresas vencidos.
•Tácita intención
•Tácita reconducción

Priva la tozudez de los abogados de los bancos de las notarías y de

los registros.
Consentimiento
conyugal.
Código Civil.

Artículo 148. Entre

marido y mujer, si no hubiere
convención en contrario, son
comunes, de por mitad, las
ganancias o beneficios que se
obtengan durante el
matrimonio.

Artículo 149. Esta

comunidad de los bienes
gananciales comienza
precisamente el día de la
celebración del matrimonio;
cualquiera estipulación
contraria será nula.

Artículo 168. Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los
bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por
cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la
misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento
de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes
gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos
a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de
comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. (omissis)
 CAPITULACIONES MATRIMONIALES.
Código Civil.
Artículo 141. El matrimonio, en lo que se relaciona con los bienes, se
rige por las convenciones de las partes y por la Ley.

Artículo 143. Las capitulaciones matrimoniales deberán constituirse

por instrumento otorgado ante un Registrador Subalterno antes de la
celebración del matrimonio; pero podrán hacerse constar por documento
auténtico que deberá ser inscrito en la Oficina Subalterna de Registro de
la jurisdicción del lugar donde se celebre el matrimonio, antes de la
celebración de éste, so pena de nulidad.

LEY DE REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO.

Artículo 45. (Omissis). Además de los actos señalados con
anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de
Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los
siguientes actos:
11. Las capitulaciones matrimoniales.
 Concubinato.
Constitución.

Artículo 77. Se protege el matrimonio entre un hombre y una

mujer, fundado en el libre consentimiento y en la igualdad absoluta
de los derechos y deberes de los cónyuges. Las uniones estables de
hecho entre un hombre y una mujer que cumplan los requisitos
establecidos en la ley producirán los mismos efectos que el
matrimonio.
 Cédula de soltero.
Código Civil.

Artículo 170. Los actos cumplidos por el cónyuge sin el

necesario consentimiento del otro y no convalidados por éste, son
anulables cuando quien haya participado en algún acto de
disposición con el cónyuge actuante tuviere motivo para conocer
que los bienes afectados por dichos actos pertenecían a la comunidad
conyugal.
Tema VI
Examen de
documentos
 Títulos Supletorios.
Código Civil.

Artículo 555. Toda construcción, siembra, plantación u otras obras sobre o

debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas, y que le
pertenece, mientras no conste lo contrario, sin perjuicio de los derechos
legítimamente adquiridos por terceros.

Código de Procedimiento Civil.

De las Justificaciones para Perpetua Memoria
Artículo 936. Cualquier Juez Civil es competente para instruir las
justificaciones y diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho o algún
derecho propio del interesado en ellas. El procedimiento se reducirá a acordar, el
mismo día en que se promuevan, lo necesario para practicarlas; concluidas, se
entregarán al solicitante sin decreto alguno.

Artículo 937. Si se pidiere que tales justificaciones o diligencias se declaren

bastantes para asegurar la posesión o algún derecho, mientras no haya oposición,
el Juez decretará lo que juzgue conforme a la ley, antes de entregarlas al solicitante,
o dentro del tercer día, si esta petición se hubiere hecho posteriormente a la primera
diligencia; quedando en todo caso a salvo los derechos de terceros.
El competente para hacer la declaratoria de que habla este artículo es el Juez
de Primera Instancia del lugar donde se encuentren los bienes de que se trate.
Título supletorio sobre ampliaciones y mejoras.
A los fines de los avalúos para la constitución de garantías.

Artículo 1.880. La hipoteca se extiende a todas las mejoras, a las

construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado.

Mejor que lo haga el propietario, antes que lo haga otro.

Ley de Impuesto Sobre la Renta. Artículo 23. Parágrafo Segundo. En

los casos de enajenación de inmuebles, se tomará como costo la suma del
importe del bien a incorporarse al patrimonio del contribuyente, más el
monto de las mejoras efectuadas, así como los derechos de registro, sin
perjuicio de la normativa establecida en materia de ajuste por efectos de la
inflación. (omissis).

Aforo en el catastro municipal: mayor valor = mayor impuesto.

Título Supletorio de bienhechurías en suelo
ajeno. Autorización del dueño.
Vigente acuerdo suscrito por la Sala Político
Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia,
en fecha 01 de abril de 1997, en el cual señaló lo
siguiente: “…Es indispensable a los fines del registro,
que el presentante produzca la autorización del
propietario del terreno para la construcción en el
mismo de mejoras y bienhechurías, autorización
que debe registrarse previamente y por cuanto en el
caso consultado no ha sido presentada tal autorización,
el registrador debe de abstenerse de protocolizar el
documento en cuestión hasta tanto no sea cumplido el
requisito anterior…”, solo se podrá protocolizar previa
autorización del propietario del terreno, titulo supletorio
de bienhechurías construidas en terrenos ajenos.
Bienhechurías en terrenos municipales.

Ver ordenanzas y Ley Orgánica del Poder Público Municipal. G.O. N° 38.204 del 08-06-05

Artículo 149. Los ejidos son bienes del dominio público destinados al desarrollo local. Sólo
podrán enajenarse para construcción de viviendas o para usos productivos de servicios
y cualquier otro de interés público.

Artículo 150. En caso de que la construcción o el uso convenido para el terreno

desafectado de su condición de ejido o terreno privado del Municipio, no se realice dentro
del plazo previsto en el respectivo contrato traslativo de la tenencia o propiedad y si
vencido éste, sin haberse solicitado su prórroga con la justificación correspondiente o
cuando la ampliación del plazo le fuere negada por el órgano competente, previo acuerdo
expreso del Concejo Municipal, queda autorizado el alcalde o la alcaldesa, con la apertura
del debido proceso y audiencia de parte o su representante legal, dictar, por resolución
motivada, la resolución del contrato.

Artículo 151. La compra de terrenos que resulte de la parcelación de ejidos, así como de
terrenos propios del Municipio, se hará a riesgo del comprador, quien no podrá reclamar
saneamiento por evicción.

Artículo 153. El Concejo Municipal podrá adoptar, por ordenanza, una política general de
no-enajenación de sus terrenos de origen ejidal o propios.

En cuanto a la pertenencia de la tierra, tomar en cuenta LEY ESPECIAL DE

REGULARIZACIÓN INTEGRAL DE LA TENENCIA DE LA TIERRA DE LOS ASENTAMIENTOS
URBANOS POPULARES (Gaceta Oficial Nº 38.480 del 17 de julio de 2006).
Antecedente: Decreto Presidencial 1.666, aprobado el 4 de febrero de 2002.
Ente: Comités de Tierras Urbanas.
 ACTAS DE REMATE.
Código de Procedimiento Civil.
Artículo 572. La adjudicación en el remate transmite al adjudicatario una vez
pagado el precio del remate los mismos e iguales derechos que sobre ella tenía la
persona a quien se le remató, y, con la sola excepción establecida en el único aparte
del artículo 1.911 del Código Civil, transmite no sólo la propiedad y posesión que
tenía el ejecutado, sino también todos los derechos que tenía, fueren principales,
accesorios y derivados sobre la cosa. (omissis)

Código Civil.
Artículo 1.920. Además de los actos que por disposiciones especiales están
sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
4º.- Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos
susceptibles de hipoteca.

LEY DE REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO.

Artículo 45. El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de
los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que
afecten los bienes inmuebles.
Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el
Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se
inscribirán también los siguientes actos:
9. Los actos de adjudicación judicial de inmuebles y otros bienes y derechos
susceptibles de hipoteca, siempre que de las propias actas de remate aparezca que
el crédito era legalmente exigible y que además conste en documento de fecha cierta
anterior a las prohibiciones expresas.
 PARTICIONES Y ADJUDICACIONES. Sucesiones,
comunidades, sociedades, etc…

Código Civil.
Artículo 1.069. Cuando los coherederos no puedan acordarse para
practicar una partición amistosa, se observarán las reglas de los artículos
siguientes.

Artículo 1.076. Un partidor nombrado por la mayoría de los

interesados, formará las partes y las adjudicará a cada heredero.

Artículo 1.080. Concluida la partición, se entregarán a cada uno de

los copartícipes los documentos relativos a los bienes y derechos que se
les hayan adjudicado.

LEY DE REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO.

Artículo 45. (Omisis). Además de los actos señalados con anterioridad
y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras
leyes, en el Registro Público se inscribirán también los siguientes actos:
2. Todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación,
sentencia ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare,
reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes
o derechos reales o el derecho de enfiteusis o usufructo.
 Sentencias de divorcio.
Código Civil.

Artículo 175. Acordada la separación queda extinguida la comunidad y se hará

la liquidación de ésta.

Artículo 176. La demanda de separación de bienes y la sentencia ejecutoriada

en que aquella se declare, deben registrarse.

Artículo 177. La separación de bienes no perjudica los derechos adquiridos por

los acreedores; pero los efectos de la sentencia se retrotraen a la fecha del registro
de la demanda.

Artículo 179. En caso de restablecerse la comunidad, sus efectos son como si

la separación no se hubiere efectuado, sin perjuicio de los derechos adquiridos por
terceros durante la separación.
El restablecimiento deberá constar en instrumento registrado.

Artículo 186. Ejecutoria la sentencia que declaró el divorcio, queda disuelto el

matrimonio, y cesará la comunidad entre los cónyuges y se procederá a liquidarla.
 Separación de cuerpos y de bienes.
Código Civil.
Artículo 190. En todo caso de separación de cuerpos, cualquiera de
los cónyuges podrá pedir la separación de bienes, pero, si aquélla fuere
por mutuo consentimiento, la separación de bienes no producirá efectos
contra terceros, sino después de tres meses de protocolizada la
declaratoria en la Oficina Subalterna de Registro del domicilio
conyugal (y de los inmuebles, debió decir).

LEY DE REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO.

Artículo 45. (omissis). Además de los actos señalados con
anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de
Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los
siguientes actos:
6. La separación de bienes entre cónyuges cuando tenga por objeto
bienes inmuebles o derechos reales.
 
Documentos extranjeros. Apostilla.
LEY APROBATORIA DEL CONVENIO PARA SUPRIMIR LA EXIGENCIA DE
LEGALIZACIÓN DE LOS DOCUMENTOS PÚBLICOS EXTRANJEROS, HECHO EN
LA HAYA, EL 5 DE OCTUBRE DE 1961, GACETA OFICIAL Nº 36.446, 5 de mayo
de 1998, en vigor desde el 15 de marzo de 1999.

Todo documento que presente el sello de la apostilla, en Venezuela o en

cualquier país parte del convenio, surte efectos legales sin necesidad de ser
legalizado.

¿Qué es la Apostilla de la Haya y para qué sirve?

A través de la denominada Apostilla de la Haya un país firmante del Convenio

de la Haya reconoce la eficacia jurídica de un documento público emitido en otro
país firmante de dicho Convenio.

El trámite de legalización única -denominada apostilla- consiste en colocar

sobre el propio documento público una apostilla o anotación que certificará la
autenticidad de los documentos públicos expedidos en otro país. Los países
firmantes del XII Convenio de la Conferencia de La Haya de Derecho Internacional
Privado de 5 de octubre de 1961, reconocen por consiguiente la autenticidad de los
documentos que se han expedido en otros países y llevan la apostilla.

La Apostilla de la Haya suprime el requisito de legalización diplomática y

consular de los documentos públicos que se originen en un país del Convenio y que
se pretendan utilizar en otro. Los documentos emitidos en un país del Convenio que
hayan sido certificados por una apostilla deberán ser reconocidos en cualquier otro
país del Convenio sin necesidad de otro tipo de autenticación.
Los países que en la actualidad forman parte del
citado Convenio son:
Alemania, Andorra, Antigua y Barbuda, Argentina, Armenia,
Australia, Austria, Bahamas, Barbados, Bélgica, Belice,
Bielorrusia, Bosnia, Herzegovina, Botswana, Brunei, Darussalam,
Bulgaria, Chipre, Colombia, Croacia, Dominicana, El Salvador,
Eslovaquia, Eslovenia, España, Estados Unidos de Ámerica,
Estonia, Federación de Rusia, Fidji, Finlandia, Francia, Granada,
Grecia, Hungría, Irlanda del Norte, Isla Marshall, Lesotho,
Letonia, Liberia, Liechtenstein, Lituania, Luxemburgo,
Macedonia, Antigua República Yugoslava, Malawi, Malta, México,
Mónaco, Namibia, Niue, Noruega, Nueva Zelanda, Países Bajos,
Panamá, Portugal, Reino Unido de Gran Bretaña, República
Checa, Rumanía, Samoa, San Cristobal y Nieves, San Marino,
San Vicente y Granadinas, Santa Lucía, Seychelles, Sudáfrica,
Suecia, Suiza, Surinam, Swazilandia, Tonga, Trinidad y Tobago,
Turquía, Venezuela y Yugoslavia.
Diferencia con los otorgados en consulados de
Venezuela en el exterior.
Ley Orgánica del Servicio Consular.
Artículo 50. (Omissis) Tienen también los Cónsules la facultad de
presenciar el otorgamiento de testamentos y poderes destinados a obrar
ante las autoridades y Tribunales de Venezuela, así como cualesquiera
contratos que tengan por objeto bienes situados u obligaciones que deban
cumplirse en Venezuela.
 Contratos y poderes en consulados venezolanos.
Requisitos generales.

El interesado debe aportar el texto del contrato o del poder redactado por
un abogado venezolano (de manera presencial –pendrive- o por correo
electrónico, en formato word -no escaneado-), para la revisión del texto e
incorporación de las cláusulas consulares.
El texto debe respetar la redacción y formas legales de la República
Bolivariana de Venezuela.
Original y tres (3) fotocopias del documento de identidad del otorgante
(el que aparece en el texto del contrato o del poder).
Tres (3) fotocopias del documento de identidad de la otra parte (el que
aparece en el texto del contrato) o del apoderado (el que aparece en el texto
del poder).
Acreditación de representación en el caso de que el otorgante actué en
nombre de alguna persona jurídica.
Tres (3) fotocopias del documento de propiedad del bien objeto del
contrato.
Registro Consular del otorgante.
 Errores: aclaratorias y reformas.

Aclaratoria: Se corrigen errores materiales involuntarios en los documentos.

Reformas: Se modifican datos de un documentos por cambios en los hechos o

las circunstancias que lo motivaron.

Han de otorgarlos, en principio, los mismos quienes suscribieron el originario y

siempre constatar que no afecten intereses de terceros.

Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 29. Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por
unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta
Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificación.
Notas marginales: En los márgenes, al final del documento y al final
del tomo.

Ley de Registro Público y del Notariado

Artículo 37. La recepción, identificación y anotación de los documentos, la
digitalización de imágenes, la verificación del pago de tributos, la determinación de
la clase y cantidad de operaciones, así como la automatización de estos procesos,
serán desarrolladas en el Reglamento de la presente Ley (aún no existe). El
Ministerio del Interior y Justicia podrá, mediante resolución, especificar estos
procesos, hasta tanto sean desarrollados en el reglamento respectivo.

Artículo 44. Se anotarán las sentencias, decretos y medidas cautelares sobre

la propiedad de bienes y derechos determinados, y cualesquiera otras sobre la
propiedad de derechos reales o en las que se pida la constitución, declaración,
modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles.

Artículo 45. El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de

los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que
afecten los bienes inmuebles.
 Certificaciones de gravámenes.

Ley de Registro Público y del Notariado

Artículo 39. El Registrador o Registradora expedirá certificaciones sobre todos
los actos y derechos inscritos, su descripción, propietarios, gravámenes, negativas
registrales, cargas legales y demás datos.

Cuando se la pide el ente financiero al prestatario, NO es carga del

propietario vendedor proveerla. Cualquiera puede solicitarla.
Tradición legal.

Es la cadena de traspasos desde cierta fecha hasta el presente.

Lo piden principalmente los entes financieros.

También es carga del prestatario.

En Ciudad Guayana hay límites en cuanto a la antigüedad.

Fallas del registro, confiabilidad.

Fallas más comunes:

En las copias.

En los datos de la nota de registro.
En los cálculos.
En la calificación del negocio jurídico.
En el asiento de las notas marginales.
En el orden del cuaderno de comprobantes.
En los tiempos de entrega.
En la repetición de datos errados o mal escritos.
 Vivienda principal.
Es un concepto tributario y de seguridad social.
El registro de vivienda principal es un documento que se otorga a toda persona
natural residente en el país, propietaria del inmueble en el que habite efectivamente, y
que haya sido inscrita en el registro que a esos efectos lleva la Administración Tributaria.
Igualmente, este registro se utiliza a los fines de la aplicación de la Ley Especial de
Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
De acuerdo a lo establecido en la normativa que regula el Impuesto sobre la Renta,
la inscripción de su vivienda en el Registro de Vivienda Principal, es un requisito previo
para que en caso de que realice una enajenación, el monto que provenga de dicha
operación no se incluya dentro de los ingresos brutos de las personas naturales.

Ley de Impuesto Sobre la Renta.

Artículo 88. En los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los
mismos, a título oneroso, incluso los aportes de tales bienes o derechos a los capitales de
las sociedades de cualquier clase, o las entregas que hagan estas sociedades a los socios
en caso de liquidación o reducción del capital social o distribución de utilidades, se
pagará un anticipo de impuesto del cero punto cinco por ciento (0,5%) calculado
sobre el precio de la enajenación, sea ésta efectuada de contado o a crédito. Dicho
anticipo se acreditará al monto del impuesto resultante de la declaración definitiva del
ejercicio correspondiente.
Parágrafo Primero: Se exceptúan de la obligación prevista en el encabezamiento de
este artículo, las operaciones cuyo monto sea inferior a tres mil unidades tributarias
(3.000 U.T.).
Quedan igualmente exceptuados de dicha obligación, las enajenaciones de la
vivienda principal, de acuerdo con lo previsto en el artículo 17 de esta Ley; en cuyo
caso, los enajenantes deberán presentar al respectivo juez, notario o registrador,
previamente al otorgamiento, la constancia del Registro de Vivienda Principal.
 Servicios y solvencias.
Ley de Registro Público y del Notariado
Artículo 99. Se prohíbe a los registradores o registradoras públicos
inscribir documentos mediante los cuales se traslade o grave la propiedad
raíz, sin la previa presentación de la planilla de pago del anticipo del
impuesto sobre la renta y la solvencia de los impuestos municipales sobre
predios rurales e inmuebles urbanos.

 Impuesto Municipal a la Propiedad Inmobiliaria (Derecho de

frente).
 Aseo Urbano (Cuando no está incluido en el de la electricidad).
 Electricidad.
 Agua.
 Condominio. Ley de Propiedad Horizontal. Artículo 13. La obligación
del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue
siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos
causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda
corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que
aquél hubiere realizado por tal concepto.
 Identificación y RIF.
Ley Orgánica de Identificación.
Artículo 11. La cédula de identidad es de carácter personal e
intransferible, y constituye el documento principal de identificación para
los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales, y para todos
aquellos casos en los cuales su presentación sea exigida por la ley.

Desde el día lunes 2 de enero de 2006 entró en vigencia la Providencia

N° 0821 emitida por el SENIAT el día 16 de septiembre de 2005, sobre la
CREACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO ÚNICO DE
INFORMACIÓN FISCAL (RIF).
Especial atención merece el literal “c” del artículo 10 de dicha
Providencia, el cual establece que quien esté inscrito en el RIF tendrá la
obligación de “… dejar constancia del número inscripción en las facturas,
documentos equivalentes o contratos que expidan o suscriban”.
Estafadores. Terrenos que no existen. Dobles
ventas. Poderes revocados o de muertos.
Modus operandi: Generación de confianza: Desarraigo,
ostentación, buen aspecto, trato cordial, desapego, énfasis en
la legalidad de los documentos y resistencia a la constatación.

Terrenos que en los documentos existen, pero en lo

topográfico no.

Ya se ha vendido a otro pero se “olvidó" estampar la nota

marginal.

Conviene constatar la vigencia del poder.

Código Civil. Artículo 1.710. Lo que hace el mandatario en
nombre del mandante ignorando la muerte de éste o una de las
otras causas que hacen cesar el mandato, es válido, con tal que
aquellos con los cuales ha contratado hayan procedido de buena
fe.
Vencimientos de poderes y de actas del estado civil.
Los poderes no vencen ni caducan.

Ley Orgánica del Registro Civil.

Corrección de actas en el Registro Civil.
NORMAS PARA REGULAR LOS LIBROS, ACTAS Y SELLOS DEL REGISTRO CIVIL
dictadas por el Consejo Nacional Electoral, mediante Resolución número 100623-
0220 de fecha veintitrés (23) de junio de 2010, publicada en la Gaceta Oficial
número 39.461 de fecha ocho (8) de julio de 2010.
 Evicción y vicios ocultos.
Código Civil.
Artículo 1.504. Aunque en el contrato de venta no se haya
estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la
evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas
con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el
contrato.

Artículo 1.518. El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa

vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el
uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera
que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o
hubiera ofrecido un precio menor.
 Errores en la cabida.
Código Civil.
Artículo 1.496. El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda
la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a

razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al
comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.

Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor

estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada

en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero
puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava
parte de la cantidad declarada (5%).

Artículo 1.502. No se aplicarán las disposiciones del artículo 1.497

cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin
consideración a una medida determinada, habiendo apreciado el
comprador, aunque sólo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o
cabida, antes de la redacción del instrumento de venta.
 Tema VII
IMPUESTOS
 Impuesto Sobre la Renta. Venta y alquiler de
inmuebles.

Ley de Impuesto Sobre la Renta.

Artículo 5. Los enriquecimientos provenientes de la enajenación de
bienes inmuebles y las ganancias fortuitas, se considerarán disponibles
en el momento en que son pagados.

Artículo 16. El ingreso bruto global de los contribuyentes, a que se

refiere el artículo 7 de esta Ley, estará constituido por el monto de las
ventas de bienes y servicios en general, de los arrendamientos y de
cualesquiera otros proventos, regulares o accidentales, tales como los
producidos por el trabajo bajo relación de dependencia o por el libre
ejercicio de profesiones no mercantiles y los provenientes de regalías o
participaciones análogas, salvo lo que en contrario establezca la Ley.
Parágrafo Tercero: En los casos de ventas de inmuebles a crédito, los
ingresos brutos estarán constituidos por el monto de la cantidad percibida
en el ejercicio gravable por tales conceptos.
 Impuesto Sobre la Renta. Anticipo.

Ley de Impuesto Sobre la Renta.

Artículo 88. En los casos de enajenación de inmuebles o derechos
sobre los mismos, a título oneroso, incluso los aportes de tales bienes o
derechos a los capitales de las sociedades de cualquier clase, o las
entregas que hagan estas sociedades a los socios en caso de liquidación o
reducción del capital social o distribución de utilidades, se pagará un
anticipo de impuesto del cero punto cinco por ciento (0,5%) calculado
sobre el precio de la enajenación, sea ésta efectuada de contado o a
crédito. Dicho anticipo se acreditará al monto del impuesto resultante de
la declaración definitiva del ejercicio correspondiente.
 Impuesto Sobre la Renta. Exclusión vivienda
principal.
Ley de Impuesto Sobre la Renta.
Artículo 17. No se incluirán dentro de los ingresos brutos de las personas
naturales, los provenientes de la enajenación del inmueble que le haya servido de
vivienda principal, siempre que concurran las circunstancias siguientes:
a. Que el contribuyente haya inscrito el respectivo inmueble como su vivienda
principal en la Administración de Hacienda de su jurisdicción, dentro del plazo y demás
requisitos de registro que señale el Reglamento.
b. Que el contribuyente haya invertido, dentro de un plazo no mayor de dos (2) años,
contados a partir de la enajenación o dentro del año precedente a ésta, la totalidad o
parte del producto de la venta en otro inmueble que sustituya el bien vendido como
vivienda principal y haya efectuado la inscripción de este nuevo inmueble conforme lo
establece el literal a de este artículo.
Parágrafo Primero: En caso que el monto de la nueva inversión sea inferior al
producto de la venta de la vivienda principal, sólo dejará de incluirse dentro de los
ingresos brutos una cantidad igual al monto de la inversión en la nueva vivienda
principal.
Parágrafo Segundo: Para gozar de este beneficio el contribuyente deberá notificar a
la Administración de Hacienda de su jurisdicción, que realizó la enajenación con la
intención de sustituirla por una nueva vivienda principal.
Parágrafo Tercero: Los contribuyentes que, por alguna circunstancia, para el
momento de la enajenación no hayan registrado el inmueble, conforme a lo previsto en el
literal a del presente artículo, deberán probar, a juicio de la Administración, que durante
los cuatro (4) años anteriores, el inmueble enajenado fue utilizado como su vivienda
principal.
Parágrafo Cuarto: Quedan exentos de la obligación de adquirir nueva vivienda para
gozar del beneficio de este artículo, los contribuyentes mayores de sesenta (60) años que
enajenen la vivienda principal.
 Impuesto Sobre la Renta. Ajuste por inflación.
Ley de Impuesto Sobre la Renta
Artículo 23. A los efectos del artículo 21 de esta Ley se consideran
realizados en el país:
Parágrafo Segundo: En los casos de enajenación de inmuebles, se
tomará como costo la suma del importe del bien a incorporarse al
patrimonio del contribuyente, más el monto de las mejoras efectuadas,
así como los derechos de registro, sin perjuicio de la normativa establecida
en materia de ajuste por efectos de la inflación.
 IVA. Impuesto al Valor Agregado.
Venta NO
Arrendamiento residencial NO
Otros arrendamientos SÍ
Ley de Impuesto al Valor Agregado.
Artículo 3. Constituyen hechos imponibles a los fines de esta Ley, las
siguientes actividades, negocios jurídicos u operaciones:
1.La venta de bienes muebles corporales (omissis).
3. La prestación a título oneroso de servicios independientes ejecutados
o aprovechados en el país (omisis)

Artículo 4. A los efectos de esta Ley, se entenderá por:

1. Venta: La transmisión de propiedad de bienes muebles realizadas a
título oneroso, cualquiera sea la calificación que le otorguen los
interesados.
4. Servicios: … se consideran servicios los arrendamientos de bienes
inmuebles con fines distintos al residencial (omissis).
 Derecho de Frente (impuesto municipal a la
propiedad inmobiliaria).

Constitución.
Artículo 179. Los Municipios tendrán los siguientes ingresos:
2. Los impuestos sobre inmuebles urbanos.

Ley Orgánica del Poder Público Municipal

Artículo 173. El impuesto sobre inmuebles urbanos recae
sobre toda persona que tenga derechos de propiedad, u otros
derechos reales, sobre bienes inmuebles urbanos ubicados en la
jurisdicción municipal de que se trate o los beneficiarios de
concesiones administrativas sobre los mismos bienes.

Artículo 174. La base imponible de este impuesto será el valor

de los inmuebles. La determinación del valor del inmueble se hará
partiendo del valor catastral de los mismos, el cual se fijará
tomando como referencia el precio corriente en el mercado. La base
imponible, en ningún caso, podrá ser superior al valor en mercado.
 Catastro Municipal.
Ley de Registro Público y del Notariado.

Artículo 46. El Catastro Municipal será fuente de información

registral inmobiliaria y estará vinculado al Registro Público, a los fines de
establecer la identidad entre los títulos, su relación entre el objeto y sujeto
de los mismos, y el aspecto físico de los inmuebles, mediante el uso del
Código Catastral, en los términos contemplados en la Ley de Geografía,
Cartografía y Catastro Nacional.

Ley Orgánica del Poder Público Municipal

Artículo 56. Son competencias propias del Municipio las siguientes:
2. La gestión de las materias que la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela y las leyes nacionales les confieran en todo lo
relativo a la vida local, en especial, la ordenación y promoción del
desarrollo económico y social, la dotación y prestación de los servicios
públicos domiciliarios, la aplicación de la política referente a la materia
inquilinaria, la promoción de la participación ciudadana y, en general, el
mejoramiento de las condiciones de vida de la comunidad en las áreas
siguientes:
a. La ordenación territorial y urbanística; el servicio de catastro…
 Patente. Impuesto municipal sobre actividades
económicas de industria, comercio, servicios o de
índole similar.

Constitución.
Artículo 179. Los Municipios tendrán los siguientes ingresos:
2. Los impuestos sobre actividades económicas de industria,
comercio, servicios, o de índole similar, con las limitaciones establecidas
en esta Constitución.

Ley Orgánica del Poder Público Municipal

Artículo 204. El hecho imponible del impuesto sobre actividades
económicas es el ejercicio habitual, en la jurisdicción del Municipio, de
cualquier actividad lucrativa de carácter independiente, aún cuando
dicha actividad se realice sin la previa obtención de licencia, sin
menoscabo de las sanciones que por esa razón sean aplicables.

Artículo 213. No forman parte de la base imponible:

4. El producto de la enajenación de bienes integrantes del activo fijo
de las empresas.
 Impuesto sobre sucesiones y donaciones.   
Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos
Conexos.
Artículo 1. Las transmisiones gratuitas de derechos por causa de muerte
serán gravadas con el impuesto a que se refiere la presente Ley.

Artículo 27. A los fines de la liquidación del impuesto, los herederos y

legatarios, o uno cualquiera de ellos, deberán presentar dentro de los ciento
ochenta (180) días (hábiles) siguientes a la apertura de la sucesión una
declaración jurada del patrimonio gravado conforme ala presente Ley.

Artículo 36. La liquidación bonafide de los impuestos establecidos en la

presente ley, será practicada por los herederos y legatarios en el mismo
formulario de la declaración y con base en su contenido.

Artículo 45. Después de efectuada la recaudación del impuesto o de

haberse declarado su exoneración o extinción en los casos determinados por
esta ley, la administración entregará a los contribuyentes un certifico de
solvencia o liberación.

Artículo 51. Los registradores, jueces y notarios no podrán protocolizar,

autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de
heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales
sobre bienes recibidos por herencia o legado, sin previo conocimiento del
certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley o ala
autorización expresa del Ministerio de Finanzas.
Únicos y universales herederos.

No la pide el SENIAT para la declaración ni el Registro.

Suelen pedirla: Seguros, bancos, empleadores.

 TEMA VIII
PROPIEDAD
HORIZONTAL
 Propiedades en condominio.
Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 1°. Los diversos apartamentos y locales de un inmueble
podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las
disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del
Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local
a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente,
que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un
determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un
piso o más de uno.

Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo

anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos
entre vivos por causa de muerte. En caso de enajenación de un
apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título, no
tendrán derecho de preferencia.

Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de

los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios
del inmueble declararán por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo
para ser enajenado por apartamentos o locales.
 Conjuntos cerrados.

No tienen una ley especial que los regule.

Se les hacen documentos de "condominio", basados en una mezcla

entre la Ley de Venta de Parcelas, la Ley de Propiedad Horizontal y las
normas sobre los bienes en comunidad del Código Civil.

Código Civil.
Artículo 759. La comunidad de bienes se regirá por las disposiciones
del presente Título, a falta de pacto entre los comuneros o de
disposiciones especiales.

Artículo 760. La parte de los comuneros en la cosa común, se

presume igual, mientras no se pruebe otra cosa.
El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las
cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas.

Artículo 762. Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a

que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la
conservación de la cosa común, salvo a éstos la facultad de libertarse de
tal deber con el abandono de su derecho en la cosa común.
 Puesto de estacionamiento.
Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:
i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales
en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un
puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales,
caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá
ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se
encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse,
preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del
setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o
gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales
del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de
estacionamiento.
 Proyectos Primarios. Venta del 75%.
Administración provisional.

Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de
Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar
integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que
llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea
de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus
funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60)
días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por
ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.

Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de

votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de
Administrador para un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en
cualquier momento o reelegirla por periodos iguales.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los
inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la
Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la
Junta de Condominio.
 Obligaciones.
Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán
contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los
casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le
hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo
uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos
autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho
apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los
mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y
las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores.
 Fraccionamiento de inmuebles.
Para vender una porción de una casa o de un galpón: Quien tiene
una casa que quiere y puede dividirla en dos o más viviendas, puede
dividir la parcela mediante un documento de parcelamiento (si se lo
permite la zonificación y se lo autoriza la alcaldía) o hacerle un
documento de condominio. No importa si es para solo dos casas.

Para vender una porción de un apartamento o local: Debe reformar

el documento de condominio y dividir el apartamento o local.

Para alquilar una porción de una casa, galpón, apartamento o

local: Puede alquilarse una porción de una casa, galpón, apartamento o
local, sin necesidad de modificar documentos.

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Artículo 1. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a
vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales,
industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las
especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por
partes.
TEMA IV. VENTA DE PARCELAS
LEY DE VENTA DE PARCELAS

Artículo 1°. La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta
pública, se rige por las disposiciones de la presente Ley.
Se entiende como oferta pública a los fines de esta Ley, la que se haga por cualesquiera de los
medios usuales de propaganda comercial.

Artículo 2°. Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta
pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina
Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que se denominará
"Documento de Urbanización o Parcelamiento", en el cual harán constar:
a. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;
b. La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás
características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con
indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos
correspondientes;
d. El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor
fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;
e. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble con forme al plano de urbanismo o
parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y
con igual zonificación;
f. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación
de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán
terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y
ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos
por los organismos competentes.
g. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con
indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.
Responsabilidad.
Artículo 5°. Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no
se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de
Urbanización o Parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble
que procedan a su enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber
protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán castigados con
prisión de cinco (5) a veinte (20) meses.

Artículo 20. En los anuncios u otros medios de propaganda de venta de

parcelas, deberá mencionarse la fecha y datos de registro del Documento de
Urbanización o Parcelamiento y las fechas y números de los permisos de
construcción respectivos. El incumplimiento de esta disposición será sancionado
con multas de cien bolívares (Bs. 100) a un mil bolívares (Bs. 1.000), por cada
infracción.
Especialidad de los contratos de venta de parcelas.
Artículo 9°. El contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenan
una parcela a título oneroso, es anulable no obstante pacto en contrario, a solicitud
del adquirente cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de
otorgarse el respectivo documento registrado. Esta sanción procederá igualmente
cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquél otorgamiento por le
tras de cambio u otros documentos negociables.
Anulado el contrato, se castigará con pena de prisión de cinco a veinte meses,
y a instancias del adquiriente, al enajenante que hubiese recibido pagos en razón
del contrato o de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su
ejecución o que hubiese trasmitido títulos.

Artículo 12. El contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un

inmueble gravado por cualquier título, es anulable a solicitud del adquirente si no
se expresa en él la existencia del gravamen o no se hace, en el caso a que se refiere
el artículo anterior, la advertencia correspondiente.

Artículo 16. En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse
mediante cuotas, la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio
en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio
del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la
rata corriente en el mercado.
TEMA X. TRÁMITES
 Requisitos generales

Solvencia de impuesto municipal (numeral 5, artículo 52 Ley de Registro

Público).
En caso de enajenación del inmueble cuando el precio sea superior a 3.000
unidades tributarias. Planilla de pago del impuesto de enajenación (art 80 de
la Ley de Impuesto Sobre la Renta).
RIF de los otorgantes.
En el caso de vivienda principal. Declaración de vivienda principal
efectuada por ante el SENIAT.
Fotocopia de la cédula de indentidad, tanto de los otorgantes como del
presentante.
Actas de asambleas donde conste el carácter de la persona natural que la
representa y sus facultades para el acto de otorgamiento.
Declaración Sucesoral con su respectiva solvencia.
Gaceta Oficial en el caso de nacionalizados.

IDIOMA: El documento deberá estar redactado en idioma castellano.

VISTO BUENO DE ABOGADO: El documento debe estar redactado y visado por
un abogado en ejercicio indicando el numero de inscripción del Instituto de
Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO). Debe dársele estricto
cumplimiento a los artículos 5 y 6 de la Ley de Abogados.

IDENTIFICACIÓN DE LOS OTORGANTES: Se exigirá que el documento

contenga los nombres y apellidos completos de los otorgantes, con su estado
civil, nacionalidad, domicilio y numero de cedula de identidad, en caso de
personas naturales y las de aquellos que la representen, si fuere el caso, o la
denominación de la persona jurídica. Cuando se trate de extranjeros, se debe
dejar constancia del número de pasaporte y tiempo de permanencia en el país.En
aquellos cuando el pasaporte no indique el estado civil del otorgante y el
documento se refiere a una venta o poder de disposición, se exigirá que se
acredite el estado civil (Circular Nº 0230/304 del 04-14-97).

Cuando el precio de la venta sobrepase 3.000 unidades tributarias el usuario

deberá pagar y presentar antes del otorgamiento del documento, la planilla de
retención del impuesto. En el caso de vivienda principal deberá presentarse la
correspondiente planilla de Registro de vivienda principal y se dejará constancia
de esta en la nota de fe.

DERECHOS SUCESORALES: Los documentos que tengan por objeto un acto de

disposición de derechos sucesorales, deberán acompañarse con la
correspondiente planilla de liquidación de derechos sucesorales, la solvencia
emanada del SENIAT ó en su defecto autorización de la venta emanada de dicha
institución.
DONACIÓN: Cuando un documento se refiere a una donación se le exigirá el
pago del impuesto respectivo, y en el caso de que el documento este exonerado
de dicho pago se debiere invocarla en el texto del documento y anexar los
documentos que justifiquen tal posición.

DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD CONYUGAL: Cuando se trate de un acto de

disposición de un bien que haya formado parte de la comunidad conyugal, cuyo
vinculo se haya disuelto por divorcio, deberá ser presentada la correspondiente
sentencia registrada por ante este registro y documento de liquidación de la
comunidad conyugal, en la cual conste que el bien en cuestión le fue adjudicado
al enajenante.

BIENES ADQUIRIDOS ANTES DEL MATRIMONIO: Cuando se trate de bienes

adquiridos antes del matrimonio, el cónyuge propietario del bien tiene la libre
administración y disposición del mismo.

BIENES PROPIOS DE LOS CÓNYUGES: Se verifica en la venta de bienes

inmuebles, si los mismos son bienes propios DE UNO DE LOS CÓNYUGES y
que este enunciado en el texto del documento de conformidad con lo dispuesto
en el art 151 del Código Civil.

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA COMUNIDAD CONYUGAL: Por

separación de cuerpos y bienes, se deberán acompañar en caso de enajenación
bienes inmuebles; el respectivo decreto de separación de bienes y de cuerpos
emanada del tribunal competente y debidamente protocolizado por ante el
registrador subalterno de la jurisdicción.
ARRENDAMIENTO: En vigencia oficio del SAREN ordenando exigir
documento de propiedad del inmueble para procesamiento del documento
de arrendamiento.

Se justifica en el control de la tendencia a dar en alquiler inmuebles

invadidos.
Firma en notarías separadas.

Se pueden otorgar en tantas notarías como

otorgantes haya.

Si no firman juntos, aclararlo en momento de la

presentación.
 Pago al Colegio de Abogados.
Es una obligación de los abogados para con su gremio. Tiene su
origen en la Ley de Abogados y en el Reglamento Interno Nacional
de Honorarios mínimos de Abogados.

Los porcentajes y los conceptos varían.

Lo general a nivel nacional es el 10% de los honorarios.

Casos de exoneración.

Se recaudan en los colegios, bancos, registros y notarías.

Cuando el abogado cobra por debajo de la tarifa mínima, suele

trasladar a los otorgantes la carga del Colegio.
 Copias simples y certificadas.

De cada documento que se otorga, se firma en

original el del tomo principal y el de los duplicados, así
como el o los que se le entregan a las partes.

Del original que está en el tomo pueden hacerse

infinitas copias certificadas, las cuales tienen igual
valor probatorio que el original entregado a las partes.

Copia certificada (transcripción)

≠
Certificación de fotostatos (fotocopias)

Las copias simples de los documentos privados no

tienen valor probatorio. Y los originales tienen valor
solo entre las partes.
 ¿Cuáles documentos deben autenticarse y/o
registrarse, y cuáles pueden hacerse privadamente?

• Contratos solemnes (hipoteca).

• Los que interesen a terceros.
• Los que requieran de fecha cierta.

¿Qué hacen los registradores y notarios con las

escrituras inmobiliarias?

Registro
Autenticación
Fecha cierta
 Importancia de los contradocumentos.

Si hay algo que en la realidad sea distinto a como es

en los documentos, se aconseja hacer el
correspondiente contradocumento.
 Papel sellado y estampillas.

•La Ley ordena hacer los actos en papel sellado, salvo las
excepciones legales: menores, vivienda y hábitat, etc.

•A falta de papel sellado se usa papel común con dimensiones

similares a las del papel sellado y se inutilizan estampillas.

•Tanto el papel sellado como las estampillas podrían ser nacionales

o estadales.

•PAPEL SELLADO: Del valor establecido en la Ley de la materia o

en su defecto en papel tamaño oficio y no exceder en treinta (30)
líneas a doble espacio por el frente y treinta y cuatro (34) por el
vuelto, y entre dos márgenes de tres (3) centímetros cada uno con
los timbres fiscales correspondientes (art 31 Ley de Timbre Fiscal).
 Pluralidad de ejemplares, quién retira y quién se
queda con el original.

•Se acostumbra escribir que se hacen dos o más

ejemplares, pero cuando hay que pagar, se hace uno
solo.

En las ventas de contado se queda el comprador.

En los alquileres, el arrendador.
Con hipoteca, el banco.

La Notaría o el Registro solo deben entregar el

documento original al presentante.
Cuaderno de comprobantes.

Archivo de anexos, planos, planillas, etc…

 Momento de las
liquidaciones
bancarias.
Tomar en cuenta la
práctica incorrecta de
algunos bancos de
entregar el cheque al
vendedor, después que
el documento ha sido
firmado por el
registrador y ha sido
llevado por el interesado
a la oficina del banco.

Pueden transcurrir
varios días.
 Otorgantes alternativos (mientras más, mejor).
Cuando un banco o empresa tiene varios
representantes legales, se aconseja que se mencionen
en los documentos en forma alternativa, de tal forma
que el ente pueda ser representado por cualquiera de
sus representantes.

Otorgantes conjuntos (mientras menos mejor).

Mientras menos firmantes deban acudir al
otorgamiento, mejor. Casos de empresas con varios
representantes: mejor "o" que "y".
 Peligrosos «favores» del Registro.

• La omisión de revisión de los documentos o las

trasgresión de los pasos y requisitos legales que hace
como "favor" el Registro, puede traer consecuencias
negativas.

• Caso de las medidas y de los condominios sin

culminación de obra.
Mención y copia
de los cheques e
instrumentos de
pago.
Mención y copia
de los cheques e
instrumentos de
pago.
 Riesgos de los datos falsos en el precio y forma
de pago.
Cuando se declaran precios inferiores para abaratar gastos de
registro al comprador e impuestos al vendedor, se corren los
siguientes riesgos:

•Que se produzca la nulidad de la venta y el vendedor devuelva al

comprador menos dinero del pagado.

•Que aparezca ante el SENIAT que el comprador tuvo mayor renta

de la verdadera.

•Que el comprador demande al vendedor de todo lo pagado por

fuera en razón del enriquecimiento sin causa.

•Que si se usa un cheque falso para despistar al Registro, luego el

vendedor pueda decir que no le pagaron.

•Se facilita una eventual demanda de simulación.

 ¿Quién hace los documentos y quién los paga?
Los paga el inquilino y el comprador, según el caso.

Código Civil

Artículo 1.491. Venta. Los gastos de la tradición son de cuenta del

vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son
de cargo del comprador.

Artículo 4. Arrendamiento (analogía). Cuando no hubiere

disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las
disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas…

Artículo 1.564. Permuta. Salvo convención en contrario, los gastos

de escritura y demás accesorios de la permuta, serán satisfechos de por
mitad por los contratantes.

Lo natural sería que el documento lo hiciera el abogado del pagador,

pero en la práctica lo hace el abogado del casero en el caso de
arrendamientos, el del vendedor en el caso de opciones y promesas de
venta y el del banco en el caso de créditos hipotecarios. No hay
regulación legal, es asunto de dominación contractual.
 Conflictos ONIDEX – SAREN

Son muy comunes las sorpresas de última hora con

disparidad en los datos de las cédulas de los
otorgantes.
 Enajenaciones por más de 50 MM. Ley
Antidrogas.
Portal del SAREN: Declaración de Conacuid (hoy ONA).
(Enajenaciones superiores a 50.000.000,00).

Del portal de la ONA se baja la planilla de «REGISTRO DE

TRANSACCIONES EN REGISTROS Y NOTARIAS».
 Constancia de Culminación de Obra.

Documento emanado de la Alcaldía,

necesario para la protocolización del documento
de condominio.
TEMA XI.
SERVICIOS
INMOBILIARIOS
Alcance del servicio.

Lo que señale la oferta publicitaria del servicio, más el

contrato de mandato o de comisión según el caso, más
la Ley.

Todo prestador de servicios estará obligado a respetar los términos, plazos, fechas,
condiciones, modalidades, garantías, reservas y demás circunstancias conforme a las
cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos con las personas para entrega
del bien o la prestación del servicio.
 Responsabilidad.
Cuando actúa como comisionista.
Código de Comercio.
Artículo 376. Comisionista es el que ejerce actos de comercio en su propio nombre por cuenta de un comitente.

Artículo 377. El comisionista no está obligado a declarar a la persona con quien contrata el nombre de su
comitente; pero queda obligado directa y personalmente hacia aquél, como si el negocio fuera suyo propio.

Artículo 378. El comitente no tiene acción contra la persona con quien ha tratado el comisionista y,
recíprocamente, ésta no la tiene contra el comitente.

Artículo 383. El comisionista debe examinar el estado en que recibiere los efectos consignados, hacer constar
legalmente en el acto las diferencias o deterioros que advirtiere y comunicarlo lo más pronto posible al comitente. Si no lo
hiciere, se presume que las mercancías y efectos estaban conformes con lo expresado en la factura o en la carta de porte o
conocimiento.
Lo mismo practicará en todo caso en que sobrevengan a las cosas consignadas daños o pérdidas.

Artículo 384. El comisionista responde del deterioro o de la pérdida de la cosa consignada que tuviere en su
poder, que no provengan de caso fortuito o de vicio propio de la misma cosa, en los términos expresados en el artículo
173.

Artículo 386. El comisionista debe comunicar oportunamente al comitente todas las noticias relativas a la
negociación de que estuviere encargado que puedan inducirle a modificar o revocar sus instrucciones.

Artículo 388. Se prohibe a los comisionistas representar en un mismo negocio intereses opuestos, sin
consentimiento expreso de los interesados.

Artículo 389. El mandatario mercantil tiene derecho a exigir una remuneración por el desempeño de su encargo.
Si no hubiere convenio previo sobre su monto, se estará al uso de la plaza en que se hubiere ejecutado el mandato.

Artículo 390. Todas las economías y ventajas que consiga el comisionista en los negocios que haga, por cuenta
ajena, las abonará al comitente.

Artículo 391. Evacuada« la negociación encomendada, el comisionista está obligado:

1º A dar inmediatamente aviso al comitente.
2º A rendir cuenta detallada y comprobada de su gestión.
3º A pagar al comitente el saldo que resulte a su favor, empleando el medio que lo hubiere designado; y a falta de
designación, del modo que fuere de uso en la plaza.
 Responsabilidad.
Cuando actúa como mandatario.
Código de Comercio.
Artículo 378. El comitente no tiene acción contra la persona con
quien ha tratado el comisionista y, recíprocamente, ésta no la tiene contra
el comitente.

Artículo 379. Si el negocio encomendado se hiciere bajo el nombre del

comitente, los derechos y las obligaciones que produce se determinan por
las disposiciones del Código Civil sobre el contrato de mandato; pero el
mandato mercantil no es gratuito por naturaleza.

Código Civil.
Artículo 1.692. El mandatario está obligado a ejecutar el mandato
con la diligencia de un buen padre de familia.

Artículo 1.694. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus

operaciones, y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del
mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al mandante.
 Rendición de cuentas.
Tanto por venta y alquiler
como por administración

Código de Comercio.
Artículo 120. La persona que al recibir una cuenta paga o da un finiquito, no
pierde el derecho de solicitar la rectificación de los errores de cálculos, comisiones
comprobadas, partidas duplicadas u otros vicios semejantes determinados, que
aquélla contenga; pero no puede exigir una nueva rendición de cuentas.

Código de Procedimiento Civil.

Artículo 45. La demanda de rendición de cuentas de una tutela o de una
administración se propondrá ante la autoridad judicial del lugar donde se hayan
conferido o ejercido la tutela o la administración o ante el Tribunal del domicilio, a
elección del demandante.

Artículo 673. Cuando se demanden cuentas al tutor curador, socio,

administrador, apoderado o encargado de intereses ajenos, y el demandante
acredite de un modo auténtico la obligación que tiene el demandado de rendirlas,
así como el período y el negocio o los negocios determinados que deben
comprender, el Juez ordenará la intimación del demandado para que las presente
en el plazo de veinte días, siguiente a la intimación.
 Ley del INDEPABIS.
Obligación de cumplir condiciones
Articulo 18. Todo prestador de servicios estará obligado a respetar los
términos, plazos, fechas, condiciones, modalidades, garantías, reservas y
demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos,
publicitados o convenidos con las personas para entrega del bien o la
prestación del servicio. Si el proveedor incumpliere con las obligaciones
antes mencionadas, las personas tendrán el derecho de exigir el
cumplimiento de lo ofrecido o desistir de la compra o de la contratación
del servicio, quedando el proveedor obligado a rembolsar el pago recibido
en los términos establecidos en este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley.

Denuncias Inmobiliarias
Artículo 20. Cualquier persona perjudicada en sus derechos o
intereses podrá denunciar ante la autoridad competente, cuando se le
promocione, oferte, comercialice, se le financie, se le construya o se le
arriende un inmueble por aquellos sujetos dedicados a la promoción,
construcción, comercialización, arrendamiento o financiamiento de
viviendas e inmuebles, cuando violen las disposiciones de este Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley.
 Exclusividad

Exclusividad = 100% de la
responsabilidad en la
custodia de los bienes
encomendados.
Tipos de fraude inmobiliario.
Código Penal.
Artículo 465. Incurrirá en las penas previstas en el artículo 464 (prisión de uno a
cinco años) el que defraude a otro:
1º. Usando un mandato falso, nombre supuesto o calidad simulada.
3º. Enajenando, gravando o arrendando como propio algún inmueble a
sabiendas de que es ajeno.
4º. Enajenando un inmueble o derecho real ya vendido a otras personas,
siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Que por
consecuencia del registro de la segunda enajenación fuere legalmente imposible
registrar la primera. b) Que no siendo posible legalmente el registro de la segunda
enajenación, por estar registrada la primera, hubiere pagado el comprador el precio
del inmueble o derecho real o parte de él.
6º. Enajenando o gravando bienes como libres, sabiendo que estaban
embargados o gravados o que eran objeto de litigio.

Artículo 466. En los casos que se enumeran a continuación se aplicarán las

penas siguientes:
1º. Prisión de uno a cinco años, a quien habiendo vendido un inmueble por
documento privado o autenticado y recibido el precio del negocio o parte del mismo,
lo gravare en favor de otra persona, sin el expreso consentimiento del comprador o
sin garantizar a este el pleno cumplimiento del contrato celebrado.
TEMA XII. PROYECTOS DE LEYES.
Proyecto de LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE
LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. (I)

•Aprobado en primera discusión por la Asamblea Nacional.

•Obligatoria para arrendamiento de inmuebles urbanos y
suburbanos destinados a vivienda, habitación y pensión ya sean
arrendados totalmente o por partes.
•Se prohíbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles
destinados a viviendas, conserjes, pensiones y/o habitaciones que
se constituyan en el hogar (≠ hogar CC) de personas y/o familias.
•Es de orden público y de obligatorio cumplimiento y se aplicarán
en todo el territorio nacional.
•Los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a
vivienda, habitación, pensión, de los anexos y accesorios que con
ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación.
•Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por solo exhibir o mostrar
inmuebles en oferta para el arrendamiento.
•La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al
arrendador. El incumplimiento de este artículo será sancionado.
•El Censo de Contrato de Arrendamiento, será el instrumento que
permita recabar información relativa a los datos identificativos del
arrendador, arrendatario, cualidad del arrendador, del canon de
arrendamiento, de la existencia de cláusulas penales, de la
duración del contrato, de la fecha del contrato, del tipo de
inmueble, de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la
Dirección Nacional de Inquilinato considere pertinente.
•La dirección nacional de inquilinato como órgano de control y
revisión debe, revisar que el contrato cumpla con todos los
parámetros establecidos en esta ley. Especialmente en lo que se
refiere a canon y condiciones del arrendamiento, el cual debe ser
calculado por los métodos contenidos en ésta.
•Los arrendadores, deberán remitir a la Dirección Nacional de
Inquilinato en un lapso máximo de noventa (90) días de la entrada
en vigencia de la presente Ley, los datos a que se refiere el artículo
17.
Proyecto de LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL
DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. (II)

•Los derechos de los arrendatarios son irrenunciables; será

nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique
renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
•El depósito no podrá exceder del equivalente a la suma de dos
(2) mensualidades.
•El arrendador deberá reintegrar el depósito al término de la
relación arrendaticia.
•Al suscribir el contrato de arrendamiento deben extender tres
(3) ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno
será para el arrendador, uno para el arrendatario y uno para la
Dirección Nacional de Inquilinato.
•A los contratos de arrendamiento se les debe anexar como
parte íntegra del mismo el documento mediante el cual la
Dirección Nacional de Inquilinato, fija el correspondiente canon
de arrendamiento; se considerará nulo el contrato cuando no se
cumpla con lo indicado en el presente artículo.
•Los contratos de arrendamientos celebrados por un tiempo
determinado, concluirá por la expiración por el término
convenido y no perderá su condición específica cuando fuese
objeto de una prórroga. A partir de la segunda prórroga, el
contrato se considerará a tiempo indeterminado.
•Todos los contratos que son distintos a los establecidos en la
presente Ley, en lo que se demuestre que existe una relación
arrendaticia es nulo.
•El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de
efectuarse dentro de los primeros cinco (05) días al vencimiento
de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de cánones de arrendamientos.

• http://www.scribd.com/doc/50051386/Proyecto-Ley-
Arrendamiento-02Marzo2011
Proyecto de LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE
LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. (III)

•Porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,

representado en unidades tributarias:
•1. Con un valor hasta de 4200 Unidades Tributarias 1 % anual.
•2. Con un valor de entre 4201 y 8400 unidades Tributarias 2 %
anual.
•3. Con un valor de entre 8401 y 12500 Unidades Tributarias 3 %
anual.
•4. Con un valor superior a 12501 unidades tributarias 4 % anual.
•Las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más
de cinco (5) inmuebles deberán destinar un mínimo del 25% de
esas viviendas para el arrendamiento.
•Las empresas constructoras deberán, previo inicio del proyecto de
la construcción de viviendas, notificar e informar a la DNI igual que
al Ministerio con competencia en materia de Vivienda y Hábitat y a
la Alcaldía correspondiente, la cantidad de viviendas a construir y
determinar el tiempo estipulado para la construcción de éstas. Sin
la carta aval de la DNI no podrá dar inicio a la obra. Es potestad de
la DNI designar los inmuebles a arrendar en aquellos desarrollos
habitacionales. Los constructores deberán proveer la información
de los costos de construcción a efectos de fijar el costo del canon de
arrendamiento de las unidades habitacionales a ser arrendadas. A
los tales efectos, el precio del arrendamiento será el que resulte del
costo neto de la construcción. Los inmuebles dados en
arrendamiento por constructoras, el propietario tiene la
obligatoriedad de ofrecerlos en venta al arrendatario que esté
ocupando el inmueble al décimo año de construcción.
•La prorroga arrendaticia será el tiempo que demore la DNI en
otorgar al arrendatario una nueva unidad habitacional, de
aquellas que construya el Estado para tal fin.
Proyecto de LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE
LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. (IV)

•Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de

un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres,
reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones
derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o
suburbanos destinados a viviendas, así como a todo proceso en el
cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material
comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del
inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la
DNI, un procedimiento administrativo. Cumplido el procedimiento,
independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los
órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus
pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el
cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos
precedentes.
•Sólo podrá demandarse el desalojo, entre otras causas, cuando el
arrendatario haya dejado de pagar cuatro (4) cánones.
•Las sanciones son en UT y van desde 50 a 1000.
•Se obliga a todos aquellos propietarios de edificios de vieja data
destinados al arrendamiento, y construidos hasta el año de 1987,
bien sean de persona naturales, jurídicas o asociaciones de hecho,
a ofertar en venta los inmuebles que ocupan los inquilinos,
ocupantes o cualquier otra familia o persona que habite el
inmueble en cuestión, indistintamente el tiempo que estos tengan
ocupándolo.
 Proyecto de Ley de Preventa de Vivienda en Proceso de Construcción o aún no
Construidas.

Objeto: Regular la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a

viviendas en proceso de construcción o aun no construidas.

Temas principales:
• La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en
proceso de construcción o aun no construidas no podrá iniciarse sin haberse
obtenido toda la permisología exigida por los organismos competentes, en
materia de desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales.
• La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en
proceso de construcción o aun no construidas, deberá ser notificada al Instituto para
la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.
• Los contratos deberán atender los requisitos siguientes: A) El precio de venta al
público. B) El mes y año de culminación de la obra (no más de 24 meses). C) La
constancia de pago que reciba el usuario deberá detallar, el concepto, fórmula y base
de cálculo de cada monto pagado o que deba pagar como parte del precio de la
preventa. D) Requisitos exigidos por el ente financista para otorgar el crédito al
comprador, así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito de este
último. D) Plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.
• No se permite ni es válido que los productores de viviendas, ofrecidas y contratadas
en preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente, cualquier estipulación en
contrario es nula. Con excepción que se produzca el siguiente incumplimiento por
parte del futuro comprador. La falta de pago o entrega por más de noventa días de
cualquiera de las cuotas previstas en el contrato.
• El precio de preventa y venta al público de las viviendas en proceso de construcción o
aun no construidas será calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y
costos: 1. Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra. 2. Costo total de la
obra.
 Este taller fue preparado por el equipo de abogados de la firma
“CASTRO, IZQUIERDO & RIVERAS. ABOGADOS.”
Av. Paseo Caroní, Sector Alta Vista, Centro Comercial Caroní Plaza, Piso
3, Oficina P3-9. Puerto Ordaz,
Municipio Caroní, Estado Bolívar. VENEZUELA. Teléfonos y fax: (58)-
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