principio

s
registrale
EQUIPO 7

s
introducci
ón
RUBÍ LARA
 Generalidad
es
Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la
propiedad. Así mismo están totalmente entrelazados unos de otros, de tal manera que no
existen en forma independiente.

Su nombre no se refiere al término común ''principio'', sino que son una constitución de
técnica y elaboración del estudio del Registro Público de la Propiedad y fungen como
explicación teórica y práctica de la función del Registro.
 clasificación de
siguiente forma: principios
Celestino Cano Tello, siguiendo a Oberneck, clasifica los principios registrales de la

1.- Principios Materiales: 3.- Principios mixtos:

a) Inscripción a) Consentimiento (Formal y material)
b) Especialidad b) Publicidad (Formal y material)
c) Prioridad (Formal y Material)
2.- Principios formales:
a)Rogación
b) Legalidad
c) Tracto Sucesivo
 principio
de
publicidad
RUBÍ LARA
 Principio de
publicidad
El Régimen Público de la Propiedad se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros,
y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos
muebles, a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan.

Existen varias formas de dar publicidad respecto de la propiedad o derecho que tiene
una persona sobre un bien. Por ejemplo, tratándose de un bien mueble, se tiene la
presunción de que se es el propietario, en la prenda se desposesiona al deudor del bien
como forma de publicidad.
 Principio de
publicidad
Sin embargo, tratándose de inmuebles, la publicidad se da a través de la inscripción en
el Registro Público, pues la simple posesión o celebración de un contrato, no otorgan
seguridad frente a terceros.

El principio de publicidad se puede examinar desde dos puntos de vista:

a) material; y
b) fommal
 Principio de
publicidad
P U N T O D E V I S TA M AT E R I A L

La publicidad material está concebida como los derechos que otorga la

inscripción, y éstos son: la presunción de su existencia o apariencia jurídica, y la
oponibilidad frente a otro no inscrito.

Los documentos que conforme a la ley deben registrarse y no se

art. registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen;

2936 pero no podrán producir perjuicios a terceros.

 Principio de
publicidad
P U N T O D E V I S TA M AT E R I A L

Se llama tercero registral, a la persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a
título oneroso si ese derecho se adquirió de quien aparecía como su titular en el Registro Público
de la Propiedad. Una vez inscrito su derecho es oponible y preferente a cualquier otro supuesto
titular con derecho anterior pero no inscrito.
Las características de un tercero registral son:
1.- Que haya insctiro un derecho;
2.- Que el derecho haya sido adquirido de quien aparece como titular legítimo de acuerdo a los
datos del Registro Público;
3.- Que sea de buena fe;
4.- Que haya adquirido su derecho a título oneroso.
 Principio de
publicidad
P U N T O D E V I S TA F O R M A L

La publicidad formal consiste en la posibilidad de obtener del Registro Público de la

Propiedad las constancias y certificaciones de los asientos y anotaciones, así como de
consultar personalmente los libros y los folios.

La publicidad formal nos dice que no se requiere tener interés jurídico para examinar
personalmente los libros y folios, como tampoco para solicitar y obtener constancias y
certificados de lo asentado o anotado.
 principio
de
legitimació
LIBNI GONZALEZ

n
 Principio de
legitimación
El principio de legitimación es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la
titularidad de los bienes y su transmisión.

legitimaci Es el reconocimiento hecho por la norma jurídica del poder de

realizar un acto jurídico con eficacia.
ón Es legítimo lo que ha sido completado o beneficiado con una
legítimo presunción de existencia, integridad y exactitud que le concede
mayor eficacia jurídica.
La apariencia es la causa de la legitimación porque, si se tienen suficientes elementos
para presumir la titularidad de un derecho, éste llega a ser válido.
 Principio de
legitimación
ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA

Ordinaria Se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y

la realidad jurídica.

Cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que no goza de

Extraordinari titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera
a jurídica ajena.
 Principio de
legitimación
La legitimación nace con el asiento o anotación en el Registro, de tal manera que
mientras no se pruebe la inexactitud de lo inscrito frente a lo real, prevalece lo que se
encuentra asentado. Lo inscrito es eficaz y crea una presunción iuris tantum de que el
titular aparente es real; pero si se trata de actos en los cuales se afecte el interés de un
ajeno la presunción se vuelve iuris et de iure, en protección a los adquirentes de buena
fe, presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece a al titular registral.
 principio
de rogación
LIBNI GONZALEZ
 Principio de
rogación
La inscripción en el Registro Público de la Propiedad se realiza a instancia de parte y
nunca de oficio, es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los derechos
reales, posesión, gravámenes y limitaciones.

De acuerdo con el consensualismo aceptado en nuestros Códigos Civiles, los derechos

reales nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del Registro Público de la
propiedad. Sólo cuando se desea que surtan efectos frente al tercero se inscriben y
siempre a petición de parte legitimada.
 Principio de
rogación
El Registro Público de la Propiedad tiene una función declarativa y no sustantiva o
constitutiva, pues al fungir de esta manera la inscripción sería necesaria no solo para la
publicidad, sino también para la transmisión de la propiedad.

La institución registral como Órgano Público, fue creada para prestar un servicio
público obligatorio y no potestativo.
 Procedimiento
registral
Con la solicitud de inscripción entregada a la oficialía de partes, se inicia el
procedimiento registral; a partir de ese momento, entra en juego el principio de
prelación. El registrador tiene la obligación de llevar a cabo los actos señalados por el
reglamento, tales como anotar el documento en el folio de entradas y trámite; así como
calificarlo tanto registral como fiscalmente; si lo solicitado procede, se realiza la
inscripción, anotación, constancia o certificación solicitada, y se entrega al interesado.
 Solicitud de
inscripción
¿QUIÉNES LA PUEDEN PEDIR?

La inscripción de los documentos puede pedirse por todo

art. 2943 el que tenga interés legítimo en asegurar
el derecho que va a inscribirse, o por el Notario que haya
escritura correspondiente, y deberá
autorizado lahacerse únicamente cuando los bienes a que se
refieran los títulos, derechos o actos de que se trate estén ubicados en jurisdicción de la
Oficina donde se pretenda hacer el registro.

Cuando se trate de bienes que pertenecen a cónyuges casados bajo el régimen de

sociedad conyugal, puede solicitarse la inscripción el cónyuge o acreedor que tenga
interés de asegurar un derecho.
 principio
de
consentimi
L U I S Y O R H E N AT I

ento
 Principio de
consentimiento
El consentimiento es uno de los elementos de esencia o existencia de los actos jurídicos
que se tienden a producir, transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones, por
lo que si faltase, no existiría el acto jurídico. Este se forma por el acuerdo de dos
voluntades o más para producir efectos de derecho.
 Principio de
consentimiento
Para que en los asientos del Registro Público de la
Propiedad exista una modificación, es necesario la
voluntad del titular registral o de quien lo substituya.
En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en
el Registro sin su consentimiento tácito o expreso.
 Principio de
consentimiento
Dentro ell campo del Derecho Registral, el consentimiento es la declaración
determinada, es decir, solo puede consentir el titular del derecho afectado por lo tanto
únicamente, la puede consentir el verdadero titular.
 Principio de
consentimiento El convenio entre las partes implica la obligación,
entre estos de entregar y basta que la entrega sea una
forma ficticia o simbólica, y además en la misma
entrega va implícito el propio consentimiento de
cancelar el asiento de quien
transfiere o resulta perjudicado en su derecho.
principio de
Prelación o
prioridad
L U I S Y O R H E N AT I
 Principio de
prelación
Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Público de la
Propiedad, es la prelación o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato
contenido en él inscrito o anotado preventivamente.
La fecha de presentación va a determinar la preferencia y rango del documento que ha
ingresado al registro. Si ciertamente es válido el axioma extendido casi 
casi en todo el mundo que prior tempore,
potior jure, éste, según nuestro tema, puede
interpretarse y transformarse en "el que es
primero en registro es primero en derecho".
 Principio de
prelación
Analizado este asunto desde otro punto de vista, es obvio pero fundamental que existe la
impenetrabilidad registral, o sea, que dos derechos no pueden, al mismo tiempo, ocupar
un mismo lugar y preferencia.

Pueden coexistir derechos iguales, pero con preferencia distinta, o como lo llama la
doctrina, con rango diferente. Por ejemplo, una finca puede estar gravada por dos
hipotecas, una en primer lugar y otra en segundo.
 Principio de
prelación
Cuando coexisten derechos iguales presentados para su inscripción, entra en acción el
principio de prelación. Por ejemplo, en dos compraventas sobre el mismo inmueble o
una hipoteca y una compraventa realizadas simultáneamente ¿cuál será preferente para
el Registro o los terceros registrales? Siguiendo el principio de prelación, será la que
primero se haya inscrito. Así lo dispone el Código Civil:

Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que

art. 2266 primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se
observará lo dispuesto en el artículo anterior.
 Principio de
prelación
Si hubiera varios acreedores hipotecarios garantizados con
art. 2982 los mismos bienes, pueden formar un concurso especial con
ellos, y serán pagados por el orden de
fechas en que se otorgaron las hipotecas, si éstas se registraron dentro del término legal,
o según el orden en que se hayan registrado los gravámenes, si la inscripción se hizo
fuera del término de la ley.
 principio
de
calificación
JORGE RIVERA
 Principio de
calificación
Consiste en que todo documento, al ingresar al Registro Público de la Propiedad, dentro
de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado por el registrador en cuanto a
sus elementos de existencia y validez

A esta actividad se le llama "calificadora" y puede ser concurrente con la notarial y la

judicial.
 Registrad
or
En base al articulo 14 del Reglamento del registro Público de la propiedad:

a) Determinar procedencia del registro de los documentos.

b) Determinar en cantidad líquida y precisa el monto de los derechos a cubrir.
d) Notificar a sus superiores.
e)Realizar los folios correspondientes.
 Documentos
registrales
1.- Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos
reales sobre inmuebles;
2.- La constitución del patrimonio familiar;
3.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles seis años (+) anticipos de
rentas.
 Las
calificaciones
Calificaci Calificaci
ón fiscal ón
desmedid
a
 principio
de
inscripción
JORGE RIVERA
 Principio de
inscripción
Para que un asiento o anotación produzca sus efectos, debe constar en el folio real o en
el libro correspondiente; de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros.
 Principio de
inscripción
CARACTERÍSTICAS

Potestativo
y rogatorio

Medio de Potestativo
perfeccionami y rogatorio
ento
 Inscripción en
Títulos
libros
traslativos de
Archivo y libros Gravámene
certificacio s reales
nes
Personas Embargos
morales y fianzas
 Inscripción en
folios
Se asientan: inscripciones en el sentido estricto, cancelaciones, anotaciones preventivas,
notas marginales, avisos notariales y asientos de presentación.

El 3 de enero de 1979 se sustituyó

el sistema de libros por el de
folios.
 Inscripción de folios
EJEMPLOS

Departamento del Estado... Registro Público de la Propiedad

1.- Rubro;
2.- Autorizado;
3.- Número Registral o Matrícula;
4.- Antecedente Registral;
5.- Bienes inmuebles: ubicación, rumbo, medidas, superficie, descripción,etc;
6.- Personas morales.
 Inscripción de folios
En la segunda parte del folio las hipotecas, los gravámenes, y
art. 25 y limitaciones de dominio a que estén sujetas las fincas.

26
Por último la tercera parte del folio ''se destinará a anotaciones preventivas, las cuales
serán igualmente autorizadas por el registrador''.
 principio
de
especialida
LORENA MENDOZA

d
 Principio de
especialidad
Por aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer con precisión: la finca, que
es la base física de la inscripción; el derecho, que es el contenido; y la persona que
puede ejercer el derecho, o sea el titular.
 Fin
Concepto
ca
Es el bien inmueble que constituye la base física del sistema
registral inmobiliario. La llevanza del registro gira
alrededor de la finca, por lo que esta se define también como lo
que es suceptible de abrir folio o registro particular en los
libros de inscripciones.

Las fincas por naturaleza son aquellas constituidas por una porción de terreno
plenamente identificada y delimitada cuya propiedad corresponde a una o varias
personas.
 Derec
ho
La naturaleza del derecho inscrito es fácil de determinar en los contratos nominados, como la
venta, la hipoteca, el usufructo, etc., cuya sola enunciación permite conocer cuáles son las
consecuencias jurídicas del acto ejecutado. En cambio, es difícil precisar esa naturaleza
cuando se trata de contratos innominados cuyos efectos, por no estar previstos en el Código,
es difícil precisar.
La inscripción del fideicomiso, por ejemplo, que es una figura que se estableció para que
pudieran realizarse jurídicamente muchos actos que no entraban dentro de los moldes
clásicos, puede tener contenidos variados y por tanto no puede hablarse de un prototipo de
fideicomiso, ni de unos efectos precisos del fideicomiso, ya que en cada caso se establecen
prolijamente las estipulaciones necesarias para lograr los múltiples fines que se intentan
conseguir.
 Sujet
o
También es denominado titular.

Puesto que los derechos que se inscriben el registro público deben ser ejercidos por una
persona, que se llama titular es indispensable individualizarla, precisando en su caso las
partes alícuotas que corresponden a los distintos titulares, etc.
 Sujet
o
Mediante este principio se justifica que la inscripción registral sea individualizada y detallada
respecto al objeto de la publicidad registral se referirá a la finca y al derecho real
correspondiente sobre la misma.

La descripción de la misma constará en la primera inscripción; en las sucesivas, sólo

constarán las sucesivas modificaciones que le hayan afectado, tanto desde el punto de vista
físico, como jurídico. En cuando al Derecho Real inmobiliario inscribible, conviene tener en
cuenta se incorpora al Registro en cuanto en forma el contenido de actos de mutación
jurídico-real de los mismos.
principio de
tracto
sucesivo
LORENA MENDOZA
 Principio de Tracto
Sucesivo
También es conocido como principio de tracto continuo.

Es un principio sucesivo, de ordenación. En este principio el titular queda inmunizado

(protegido), contra todo cambio no consentido por él.
 Principio de Tracto
Sucesivo
Del principio de tracto resulta la posibilidad de llevar el registro lo que provenga del titular
inscrito, así como la prohibición de registrar lo que no emana de él.

Ninguna inscripción salvo la primera se extiende

sin que esté inscrito o se inscriba e derecho de
donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario.
Gracias por
tu atención
EQUIPO 7