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Fiducia e Hipoteca

Derechos Reales de Garantía


Los derechos reales de garantía son llamados así porque son constituidos a favor de un
acreedor para reforzar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, asegurándole
su cumplimiento al conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del mismo
deudor.

El acreedor tiene sobre esas cosas acciones reales para perseguirlas en manos de quien se
encuentren, para hacerse poner en posesión de ellas.
Los derechos reales de garantía Éstos derechos no tuvieron un Los derechos reales de garantía
son derechos accesorios, se gran desarrollo, pues los son la prenda y la hipoteca, pero
adhieren a una obligación cuyo romanos prefirieron la garantía les precede la enajenación con
cumplimiento garantizan. personal. fiducia
 Contrato de buena fe con el acreedor,
implica la venta de una cosa por
mancipatio o por in iure cessio, que hace
La Fiducia el deudor al acreedor para garantizarle el
(cum cumplimiento o pago de su crédito,
seguido por un pacto de fiducia –de
creditore buena fe-, por medio del cual el acreedor
se compromete con el deudor a
contracta) retransferirle, una vez que se le haya
pagado,
 la propiedad de esa misma
cosa, que retendrá hasta ser
pagado, pudiendo reivindicarla
aún contra el deudor;en el caso
de no ser pagado, puede
venderla para recuperar su
crédito y dar el excedente, si lo
hay al deudor.
 La enajenación con fiducia, presentaba
graves inconvenientes para el deudor:

 Le quitaba el uso del objeto y lo exponía


a recuperarlo deteriorado por el hecho o
negligencia del acreedor, más aún lo
exponía a perderlo si el acreedor lo
vendía antes del vencimiento,además no
podía emplear el objeto para conseguir
más prestamos.
 Cierto es que el acreedor podía dejar
el objeto en manos del deudor,pero
era en arrendamiento o a título de
precario, siendo éste revocable a
voluntady aquel no impedía que el
acreedor pudiera vender el
objeto,teniendo el deudor solo la
acción personal fiduciae –de buena
fe- contra el acreedor.
 La hipoteca es un derecho real que gravita
Concepto sobre un bien afectado al cumplimiento de una
obligación.

de  Grava a una cosa en lugar de gravar a una


Hipoteca persona, cuando se tiene un derecho personal,
un crédito contra el deudor, el patrimonio del
deudor es el que garantiza su cumplimiento, si
éste patrimonio se reduce, el crédito corre el
peligro de no poder cobrarse o de que se pague
una cantidad menor a la que se prestó; para
lograr el pago habrá de concurrir con los demás
acreedores y hacer la venta en bloque de los
bienes del deudor.
Es favorable tanto para el deudor como
para el acreedor, para el deudor porque Es conveniente la hipoteca para el acreedor, porque
no pasa al acreedor ni la posesión del para la persecución -del objeto- se da al acreedor
una acción real… llamada serviana.
objeto, quedando éste en poder del
deudor, quien podrá servirse de él y
ofrecerlo en garantía de ulteriores
créditos;
Por la hipoteca se tiene un derecho real sobre el objeto que garantiza
el crédito y da al acreedor un derecho de preferencia, por el cual
escapa al concurso de los acreedores, se paga con el objeto afectado a
su crédito.

El acreedor tiene también el derecho de persecución sobre el objeto,


para que éste le sea entregado de manos de quien lo tenga,
desconociendo las enajenaciones y constituciones de derechos reales
posteriores al nacimiento de la hipoteca; finalmente, el acreedor tiene
el derecho de vender la cosa gravada.
 Se ve fácilmente como la
hipoteca va más directamente
a su objetivo que la
enajenación con fiducia o la
prenda, pues con una simple
convención, sin que el
propietario pierda ni la
propiedad, ni la posesión ni
aún la simple detentación de la
cosa, el acreedor adquiere el
triple derecho de preferencia,
de persecución y de venta.
 Para que la hipoteca pueda constituirse Constitución
se necesita: de la hipoteca

1. La existencia de una deuda, pues la


hipoteca no es más que un derecho
accesorio, no importa que la deuda pese
sobre el constituyente o sobre un
tercero, que sea civil o natural, pura y
simple o condicional, presente o futura,
pero si la ley declara nula la deuda, no
puede servir de base para la hipoteca.
La cosa hipotecada debe ser objeto de venta,
pues el derecho de preferencia que otorga se
ejerce sobre el precio.

El constituyente debe ser propietario de la


cosa y capaz de enajenar, pues es uno de los
fines de la hipoteca llagar a vender en el
caso de que no se pague al acreedor
Caracteres de la hipoteca

La hipoteca es indivisible, es decir, que cada porción


divisa o indivisa de la cosa hipotecada garantiza toda la
Es un derecho real accesorio que deuda, o en otras palabras, la hipoteca subsiste sobre
supone una deuda cuyo pago garantiza. toda la cosa hasta el completo cumplimiento de la
obligación.
Mientras no haya sido entregada la totalidad del
dinero al acreedor, aunque le haya sido dada la
mayor parte, no pierde el derecho de vender la
cosa.

La hipoteca no solo garantiza la suerte principal,


sino también la obligaciones accesorias como
los intereses.

Igualmente la hipoteca se extiende a todos los


accesorios de la cosa y sobre todas las mejoras
que reciba.
Aplicaciones I. Si el propietario vende la cosa en
partes, cada adquirente está obligado
del carácter hipotecariamente por el total de la
indivisible de deuda.

la hipoteca
II. Lo mismo acontece cuando el bien
hipotecado pasa a varios
copropietarios.
Si el acreedor muere dejando a varios
herederos y uno de ellos recibe el pago de su
parte, la cosa permanece afectada entera para
garantía de los demás.

Si el que muere es el deudor y deja varios


herederos y uno de ellos paga la parte que le
corresponde, la cosa no se libera en la parte
proporcional.
Antecedentes de la Hipoteca

Principian cuando el arrendatario de El arrendatario no podría trabajar el


un campo introducía en él sus aperos y campo, cuando éste no pagaba la
animales; se consideró que estos renta, el propietario por medio del
objetos, garantizarían al propietario el interdicto salviano se hacía poner en
pago de la merces o renta, pues si estos posesión de esos objetos afectos al
bienes pasaran como garantía al pago, pero no tenía medio jurídico
propietario, para perseguir esos bienes cuando el
arrendatario los pasaba a terceras
personas.
 Posteriormente este inconveniente se
obvió mediante la acción serviana, que
es una acción in rem dada al propietario
y por la cual pudo perseguir esos objetos
en manos de quien se encontraran y
hacerse poner en posesión de ellos, salvo
pago.

 Este uso se generalizó por su utilidad y


ventajas y fue sancionado por una actio
in rem especial a la que se llamó acción
quasi serviana o hipotecaria.
Cosas  Todas las cosas corporales
susceptibles de ser vendidas pueden
susceptibles de hipotecarse; sean muebles o
hipoteca inmuebles, por lo que respecta a las
cosas incorporales no se pueden
hipotecar los derechos de uso, ni de
habitación, ni las servidumbres
urbanas, pero pueden hipotecarse
válidamente:
El usufructo

Las servidumbres rurales, siempre que el acreedor


sea propietario de un fundo vecino.

Los derechos de superficie y de enfiteusis.

Los derechos de crédito, esta hipoteca pignus


nominis, permite al acreedor vender el crédito y
pagarse con el precio.

Los derechos de prenda e hipoteca, un acreedor hipotecario puede


asimismo hipotecar su derecho de hipoteca a su propio acreedor –
pignus pignoris- lo cual permite a éste el ejercitar la acción
hipotecaria en su provecho.
De un pacto, de un testamento,
tácitamente:

La Hipoteca
puede
originarse… Pacto, el acuerdo entre las
partes bastaba para crear el
derecho real de hipoteca; se
trata de un pacto sancionado
por el derecho pretorio.
Testamento, el de cuius
Hipotecas tácitas, son
utilizaba este modo de
aquellas que la ley crea
constituir la hipoteca sobre
directamente, de ordinario Tienen una hipoteca
alguno de los bienes
por interpretación de la
hereditarios, cuando
voluntad de las partes, o tácita especial:
deseaba garantizar a su
por favor hacia un acreedor
legatario una renta vitalicia
incapaz.
o una pensión alimenticia.
En el derecho de Justiniano la
2. La hipoteca del
hipoteca de los legatarios sobre
El arrendador de un fundo real, arrendador de una casa sobre
los bienes de la sucesión;
sobre los fundos y cosechas. todos los muebles y objetos
tienen una hipoteca tácita
introducidos en ella.
general:

La mujer casada y sus


Los pupilos y los menores de
El fisco, sobre los bienes de herederos, sobre los bienes del
25 años sobre los bienes de sus
sus administradores y deudores marido para garantizar la
tutores y curadores
devolución de la dote.
Derecho de preferencia, este derecho no se ejerce más
que en contra de los acreedores quirografarios del
deudor, y se ejercita vendiendo la cosa, con el precio se
paga al acreedor hipotecario y si hay sobrante lo
Genera derechos de preferencia, de entregará al deudor,
persecución y de venta sobre la cosa
afectada como garantía.

Derechos de acreedor hipotecario


Derecho de persecución, es el de ejercitar contra cualquier
si el precio no alcanzó a cubrir el adeudo, conserva detentador de la cosa hipotecada la acción in rem
el acreedor su acción personal contra el deudor por hipotecaria, para hacerse poner en posesión, cuando no ha
la diferencia. pagado el deudor, el demandado debe devolver la cosa o, si
quiere quedarse con ella pagar al acreedor.
El tercero demandado por detentar la cosa hipotecada puede oponer al acreedor algunas
excepciones:

Si tiene sobre el bien una hipoteca preferente,

Puede pagar al acreedor y pedir que le ceda sus acciones

Puede mediante el beneficio de discusión, pedir al acreedor que ejercite antes su acción
personal en contra de del deudor y sus fiadores.
DERECHO DE VENTA, EL SI HAY UNA SI NO ESTABAN EL ACREEDOR
ACREEDOR NO PAGADO CLÁUSULA QUE REGULADAS POR HIPOTECARIO QUE
A SU VENCIMIENTO, POR
MEDIO DE LA ACCIÓN
IMPIDA VENDER, LAS PARTES LAS VENDE LA COSA
HIPOTECARIA SE HACÍA ÉSTA YA NO SE CONDICIONES DE LA AFECTADA EN
PONER EN POSESIÓN OBSERVÓ DESPUÉS, VENTA, EL GARANTÍA
DEL BIEN AFECTO A SU TENIENDO EL ACREEDOR DEBÍA TRANSMITE AL
GARANTÍA Y PODÍA ACREEDOR QUE DIRIGIR UNA COMPRADOR LA
PROCEDER A SU VENTA, DIRIGIR TRES NOTIFICACIÓN AL PROPIEDAD DEL
DESPUÉS DE NOTIFICAR.
NOTIFICACIONES AL DEUDOR U OBTENER BIEN.
DEUDOR. UNA SENTENCIA
CONTRA ÉL Y
ESPERAR 2 AÑOS
PARA VENDER.
 En Roma, la hipoteca no tenía la publicidad
Conflictos que tiene en la actualidad, así que no era
difícil que un mismo bien estuviera gravado
entre con varias hipotecas, de manera que era
acreedores necesario clasificarlas, pues el primero era el
único que podía hacerse entregar la cosa no
hipotecarios solo de los terceros en cuyas manos
estuviera, sino de los demás acreedores
hipotecarios y al ejercer el derecho de venta
ponía al adquirente al abrigo de toda
amenaza de evicción, inclusive de los demás
acreedores hipotecarios posteriores:
La preferencia, ordinariamente se
determina por la fecha –primero en
tiempo, primero en derecho,
decisión simple y equitativa, pues
“si un segundo acreedor el deudor no debe hipotecarla a un
hubiese convenido una segundo y tercer acreedor sin
respetar los derechos del primero,
hipoteca, podrá quitársela a solo que el derecho romano
cualquier poseedor, excepto al exageró esta solución, pues
primer acreedor o quien únicamente el primer acreedor
hubiera comprado de él. ejerciendo su acción hipotecaria
triunfa sobre todos los demás; si un
acreedor posterior ejercita su
acción, sucumbe ante el primero,
aunque triunfe sobre los demás.
Puesto en posesión del objeto el
Para evitar en parte estos
primer acreedor, puede vender cuando
inconvenientes, el que hipoteca o
quiera sin importarle los demás, y
enajena un bien debe declarar si está
cuando vende, el adquirente obtiene
gravado, y si falta fraudulentamente a
la propiedad del objeto sin
esta disposición es culpable del delito
gravámenes, esto es, queda libre de
de estelionato.
las demás hipotecas.
Si unLos
tercer
acreedores
acreedor permite
hipotecarios
que seposteriores
vendan sustienen
prendas
el para
ius que
offerendae
se pague
al primero
pecuniae,
y sucederle
esto es,en que
el rango
pueden
paradesinteresar
su propia prenda
al acreedor
y que elque
segundo
se
acreedor
encuentra
no puede
en primer
hacer otra
término
cosa pagándole
que pagar alsuprimero
crédito, yasí
sucederle
el saldráenysu
lugar.dejará su lugar a los posteriores.
La hipoteca se extingue por vía de
Extinción

consecuencia, cuando el acreedor es
pagado y más generalmente todas las
de la veces que la deuda de la cual es el
accesorio se extingue totalmente, bien
hipoteca por el derecho pretorio, pues si solo
se extingue parcialmente, la hipoteca
que es indivisible, subsistirá entera.
 La hipoteca se extingue directamente:
Por la venta de la cosa hecha por el Por la renuncia del acreedor, que
acreedor hipotecario, extingue así su puede ser expresa o tácita, como
hipoteca y las posteriores, si las hay, cuando deja de vender el bien
pero no las anteriores. afectado sin ejercer su derecho.

Por confusión, es decir, por la


adquisición de la propiedad de la
Por la pérdida de la cosa hipotecada.
cosa hipotecada por el acreedor
hipotecario.

Por la prescripción cuando el bien


hipotecado esta en manos de un
Por la prescripción extintiva de 40
tercer adquirente de buena fe y con
años, que es la más larga duración
justo título con relación al acreedor
de la acción hipotecaria.
hipotecario, puede oponerle esta
prescripción a su acción hipotecaria.
La falta de publicidad fue el principal defecto que tuvo
la hipoteca en Roma; el acreedor prácticamente
descansaba en la buena fe de su deudor; pues no había
medio seguro de constatar si un bien estaba hipotecado.

Defectos del
sistema Otro defecto, era la desmedida preferencia que tenía el
primer acreedor hipotecario, en perjuicio de los

hipotecario posteriores, a quienes dejaba sin ninguna garantía real.

romano

Finalmente, otro inconveniente eran las numerosas


hipotecas tácitas que existían a favor de distintos
acreedores.

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