UNIDAD 5

DERECHOS
REALES
EL PATRIMONIO
 Los Romanos desconocían la terminología: derechos
patrimoniales, los cuales son aquellos que se reflejan sobre el
patrimonio y tienen como característica la de ser aptos para
“satisfacer necesidades económicas”, a la vez de ser
valorables, en base al común denominador de los valores
económicos que es el dinero.
 Integran la categoría de derechos patrimoniales los derechos
reales y las obligaciones, que también suelen llamarse
derechos personales.
 Sin embargo el concepto romano de patrimonio no coincide
con la idea moderna del mismo.
EL PATRIMONIO
 Se entiende por patrimonio el conjunto de derechos de que puede ser
titular una persona, así como las obligaciones o cargas que lo
gravan. Etimológicamente deriva de la voz latina patrimonium, que
significaba lo recibido del padre o pater.
 Los romanos no elaboraron una teoría del patrimonio, que desde
antiguo consideraron compuesto sólo por cosas corporales que se
transmitían de generación en generación, como propiedad de la
familia o más propiamente de su jefe o pater.
 Con el derecho clásico el patrimonio constituyó un ente o
universalidad jurídica tutelada por la ley, que se integraba, no sólo
ya con cosas corpóreas, sino con todos los bienes, créditos,
derechos, y acciones de que fuera titular una persona, con deducción
de las deudas y cargas que la gravaran. Comprendía sólo valores
positivos.
EL PATRIMONIO…
 Al estar el patrimonio compuesto sólo de valores positivos,
en Roma podía haber personas sin patrimonio, cuando sus
bienes no alcanzaran a cubrir las deudas.
 Los modernos siguiendo la doctrina de Aubry y Rau,
consideraron el patrimonio como un atributo de la
personalidad, algo inherente a la persona humana, integrada
por todos los bienes y derechos que la componen, incluyendo
las deudas y cargas que le estén impuestas.
LOS DERECHOS REALES
 Los jurisconsultos romanos no elaboraron una definición
de derechos reales, ni los distinguieron de los derechos
de obligaciones. Las fuentes separan tan sólo las
acciones reales de las personales, entendiendo que en
estas últimas el demandado era siempre el sujeto pasivo
de la relación, en tanto que las primeras se dirigían
adversus omnes.
 LOS DERECHOS REALES SON AQUELLOS QUE
CREAN ENTRE LA PERSONA Y LA COSA UNA
RELACIÓN DIRECTA E INMEDIATA, DE MODO
QUE TIEN DOS ELEMENTOS: LA PERSONA (sujeto
activo) Y LA COSA (objeto) .
LA POSESIÓN
 Definición: se presenta como manifestación del poder de hecho que
el hombre ejerce sobre las cosas. Deriva de la voz latina Possessio ,
que significa “poder sentarse o fijarse”. Entendieron los romanos por
posesión un estado de hecho por medio del cual una persona tenía
una cosa en su poder y disponía de ella según su voluntad, como lo
haría un propietario.
 Art.2351 CC.- Habrá posesión de las cosas, cuando alguna
persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
(1909 NCC )
 Elementos constitutivos: La posesión tiene dos elementos, uno
material, que entraña el contacto o poder físico que el sujeto tiene
respecto de la cosa, llamado: Corpus ; y otro interno, subjetivo o
espiritual que consiste en la intención de someter la cosa al ejercicio
del derecho de dominio, llamado animus possidendi.
 Naturaleza Jurídica: larga es la discusión doctrinaria
respecto de su naturaleza, ya que por un lado una corriente
doctrinaria lo considera un hecho, mientras que por el otro se
lo considera un derecho. Ambas teorías tiene cabida en las
fuentes romanas , pero con los postglosadores tiene más
cabida en las legislaciones la teoría a favor de que es un
hecho. (2470 y su nota.)
 Especies de Posesións: el derecho romano distinguió
variadas formas de posesión, según las diversas circunstancias
que podían acompañar al de poder de hecho que el sujeto
ejercía sobre la cosa o las distintas consecuencias jurídicas
que el señorío producía para su titular. (2355/56 CC-
1919,1921 NCC)
 Según como ha sido adquirida: justa si tiene una fuente legítima
o injusta si carece de ésta por efecto de un vicio o lesión para el
anterior poseedor (violencia, clandestinidad).
 Por la convicción que tuviera el poseedor de su condición de tal:
buena fe, si esta persuadido que la cosa le corresponde por derecho;
mala fe el que actúa a sabiendas de que carece de derechos sobre la
cosa.
 Según los efectos jurídicos que esta puede acarrear: possessio ad
usucapionen, si permite al poseedor de buena fe aquirir la
propiedad; possessio ad interdicta, sólo le otorgaba al poseedor
tutela jurídica para su señorío por medio de los interdictos.
 Quasi possesio - coposesión de derechos: Con los jurisconsultos
clásicos se comienza a permitir la posesión de desmembraciones de
la propiedad como las servidumbres, considerando poseedor a aquél
que ejerciese las facultades contenidas en ella.
ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA
POSESIÓN
 La posesión se integra con el corpus y el animus que cuando se reúnen
aprehensión con intención hay adquisición de la posesión . Una sola de estas
condiciones no es suficiente para comportar la adquisición de la posesión,
pero una extensa práctica jurisprudencial le otorgó al animus la fuerza para
mantenerla. (ver 2373/74 CC- 1922NCC habla de elementos: capacidad y
contacto, posibilidad física)
 La necesidad de la presencia del corpus ni implica una aprehensión real y
física, sino un hecho material cualquiera que permitiese al adquirente
disponer de ella a su arbitrio.
 Respecto del animus, como este consiste en la voluntad de ser propietario
aquellos que carecen de voluntad no pueden adquirir la posesión.
 Cuando cesaban ambos elementos, se perdía la posesión. Pero también podía
perderse al cesar el corpore, ya sea saliendo de su poder la disposición
material de la cosa, o animus cuando había desaparecido la intención de
poseer.
 PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN:
INTERDICTOS (2238NCC)
Un tema debatido es también el de la protección posesoria, ya que se vincula
con razones de respeto al orden constituido, utilidad pública, etc.
De ello es que cualquier especie de posesión goza de la protección del
derecho. Para proteger la posesión de las privaciones o perturbaciones de
que pudiera ser objeto, el derecho creó una defensa especial: los interdictos,
especie de procedimiento estatal administrativo con el objeto de proteger las
cosas privadas. Más tarde formaron parte de un procedimiento especial, al
lado del proceso civil romano, que se desenvolvía en una sola etapa o
instancia. Este procedimiento extra iudicium, que se caracterizaba por ser
conciso y rápido en el que el magistrado presumía eran verdaderas las
circunstancias fácticas aludidas por el actor. Su resolución no impedía
acudir al juicio ordinario por el actor para demostrar que su acto era
ajustado a derechos que legítimamente le competían.
 La doctrina jurídica agrupó los interdictos posesorios en
aquellos que tienden a retener, a recuperar o a adquirir la
posesión. En el derecho justinianeo estos interdictos se
transformaron en acciones posesorias.(585 y 601 CPC San
Juan)
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA:
PROPIEDAD
 No encontramos en las fuentes romanas una definición de
propiedad, el término proviene del latín proprietas , que a su
vez de proprium, que significa “lo que pertenece a una
persona o es propio”.
 Arguello lo define como el “derecho subjetivo que otorga a su
titular el poder de gozar y disponer plena y exclusivamente de
una cosa.”
 2506 “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa
se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.”
ELEMENTOS:
Los comentaristas condensaron el derecho de propiedad en sus
elementos integrantes (2513- 1941 NCC):
 Ius utendi: derecho de servirse de la cosa y obtener todas las
ventajas de que pudiera servirse.
 Ius fruendi: derecho de servirse de los frutos naturales o
civiles.
 Ius abutendi: poder de consumir la cosa y disponer de ella en
forma definitiva.
 Ius vindicandi: poder de reclamar el objeto de terceros
poseedores o detentadores.
POR ELLO LA PROPIEDAD ERA EL DERECHO REAL POR
EXCELENCIA.
CARACTERES: (2507/2508/2510 CC-
1942/1943/1844)
 Derecho Absoluto: otorga a su titular el poder de gozar y
disponer de la cosa como mejor le parezca, sin que persona
alguna pueda impedir su libre ejercicio. Sin embargo ya aún
en la ley de las XII Tablas había restricciones.
 Exclusivo e individual: el propietario puede impedir a
quienquiera que concurra en los derechos inherentes a la
propiedad, salvo cuando concurren varias personas sobre una
misma cosa.
 Perpetuo e irrevocable: porque en principio subsiste con
independencia de lo que haga su titular, pues no está obligado
a desprenderse de ella en tiempo determinado.
 ESPECIES DE PROPIEDAD:
 Dentro del devenir histórico del derecho romano se conocieron dos especies
distintas de propiedad formadas al amparo de las dos grandes corrientes
jurídicas, que por mucho tiempo fluyeron paralelamente, para unificarse en un
sistema que tuvo cabida en el Corpus Iuris.
 QUIRITARIA: fue regulada por el ius civile y contó con la más amplia tutela
legal por medio de la típica actio in rem, la reivindicatio. Para su existencia
exigía que el sujeto titular fuese u ciudadano romano, libre y sui iuris.
Respecto del objeto debían ser cosa res in commercio y fundos itálicos.
Requería un modo de adquisición del derecho civil como la macipatio, la in
iure cessio, la usucapio, la adiudicatio y la lex. En definitiva: sólo podía ser
ejercido por un ciudadano romano, sobre una cosa romana, y adquirido por
medios romanos
 BONITARIA: tuvo reconocimiento legal en el derecho romano por la acción
del pretor, quien ante el impedimento del derecho civil de constituir un
derecho de propiedad por ausencia de algún requisito, flexibilizó las normas y
admitió que existiera esta que se diversificó en tres formas:
 PROPIEDAD PEREGRINA: cuando el sujeto no era un
ciudadano romano.
 PROPIEDAD PROVINCIAL: cuando se trataba de propiedad
provincial. Estas pertenecían al pueblo romano o al emperador
y sólo se concedía a los particulares su simple goce o disfrute
con obligación de pagar un estipendio. Sin embargo se
permitió la praescriptio in longi temporis, que permitió por
posesión de buena fe y justo título adquirirla en 10 años entre
presente so 20 entre ausentes, para convertirse en verdadero
dominus.
 PROPIEDAD IN BONIS O PRETORIA: está procedía cuando
se hubiese transmitido la propiedad quiritaria son los modos
solemnes. Hasta que el adquirente no alcanzara la calidad de
propietario por la usucapión, la propiedad correspondía
civilmente al enajenante.
 LIMITACIONES LEGALES AL DERECHO DE PROPIEDAD

Si bien en los comienzos la propiedad romana era de carácter

absoluto, las exigencias de la convivencia van imponiendo ciertas
restricciones, las cuales pueden agruparse en dos categorías:
 De derecho público: en atención a intereses generales y de carácter
inderogable.
1. Prohibición de cremar y enterrar cadáveres en la ciudad.
2. Prohibición de demoler un edificio para especular con la venta de materiales.
3. Conceder paso por el fundo si la vía estaba intransitable.
4. Paso de sirga, los fundos ribereños deben permitir el tránsito al servicio de la
navegación.
5. Facultar de buscar minerales en fundo ajeno, pagando un décimo al
propietario y otro al fisco del producto.
 LIMITACIONES LEGALES AL DERECHO DE PROPIEDAD
 Limitaciones de derecho privado: eran impuestas en atención a
un bien particular, por ello pudieron ser derogadas por los
interesados. En el período post clásico se las llama servidumbres
legales. (2970CC)
1. Las ramas de un árbol que se extienden sobre el fundo del
vecino, el propietario perjudicado por la sombra, puede exigir su
poda. (2629)
2. El propietario del fundo vecino puede entrar en el propio a
recoger la fruta que cae de su árbol.
3. Derecho de paso forzoso por el fundo del vecino si es imposible
acceder a la vía pública por el propio.
4. La emisión de humo, agua provenientes del predio vecino , debía
ser soportada por el propietario del predio que la sufría, siempre
que no excediera de la cantidad normal.
MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

 El derecho clásico distinguía modos de adquisición del derecho

civil solemnes, formales y sólo asequibles a los ciudadanos
romanos, de los modos de adquisición del derecho de gentes
comunes a todos los pueblos.
 Los intérpretes han sustituido tal distinción por otra de sello
bizantino, que clasifica los modos de adquirir la propiedad en
originarios y derivados. Es originaria la adquisición en la que no
media relación con un antecesor jurídico, autor o transmitente, es
decir que se produce por una relación directa con la cosa. Es
derivada la adquisición que se logra por traslación de los
derechos sobre la cosa de un propietario a otro.
MODOS ORIGINARIOS:
 Ocupación: tomar posesión de una res nullius (animales salvajes, piedras
preciosas, perlas etc.), insula in mare nata, tomar posesión de res derelictae
en la época clásica sólo podía hacerse por usucapión pero ya en la época
justinianea si se admite ser adquiridas por occupatio. (2525 y ss)
 Accesión: cuando una cosa se adhiere a otra para integrarse en un solo
cuerpo. ( 2571 )Principio: lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Casos:
Muebles a muebles: Adjunción (2594)Ferruminatio, o unión de metales; textura
o unión del bordado a la tela; tintura, scriptura, pictura,
Muebles a inmuebles: siembra, plantación y edificación (2587).
Inmueble a inmueble: incrementos fluviales: aluvión (2572) o tierra
sedimentada en la orilla del río, avulsión (2583) tierra desmembrada que se
adosa a otro terreno por la fuerza del agua, alveus derelicto, cambio del
curso del río, acrecen los ribereños., insula in flumine nata, acrecen los
ribereños en partes proporcionales.
 MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIÓN
 Especificación: transformación de la materia prima en el
producto elaborado. Según los sabinianos pertenecía al dueño, los
proculeyanos se lo atribuían al especificador. Justiniano adopta
una posición intermedia: si puede reducirse al estado primigenio
al propietario de lo contrario al especificador. (2567 y ss)
 Confusión y conmixtión: cuando se mezclan líquidos o sólidos
del mismo o distinto género, sin que se incorpore una cosa a la
otro o se genere una nueva. El derecho romano en este caso
reconocía un condominio. Ejemplo: dinero, granos, etc.
 Adjudicación: cuando se otorgaba la propiedad por
pronunciamiento judicial.
 Usucapio: cuando se adquiría por la posesión continuada.
(3948/3999/4015)
 MODOS DERIVADOS
Aquellos en los que la adquisición del dominio se produce por traslación de los
derechos de un anterior propietario. Importan, auténticas sucesiones, ya que
llevan implícito el cambio de titular en la relación jurídica.
 Mancipatio: entre los más típicos negocios formales del derecho romano se
cuneta este que es lo que actualmente sería una compra-venta, cambio de una
cosa por una suma de dinero.
 In iure cessio: modo solmene por el cual se simulaba un proceso de
reivindicación, el adquirente se presentaba ante el magistrado y reclamaba la
cosa como propia y el enajenante no se oponía.
 Tradición: el negocio transmisivo usual y ordinario fue este, consistía en la
entrega de una cosa por el propietario a otra persona con la intención de que
este adquiera su lugar. (577 /2601 y ss)
 PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD:
 La propiedad podía extinguirse por voluntad del propio dueño o
por causa de la cosa misma (2604). Se perdía por un acto
voluntario de su titular si éste la abandonaba o transmitía a otro o
por razón de la cosa misma si ésta perecía, dejaba de estar en el
comercio, cuando otra persona la adquiría por especificación,
adjunción, avulsión, usucapión; si el animal feroz recuperaba su
libertad, si el doméstico perdía la costumbre, etc. ( 2605/2607)
 Se pierde también por ley cuando dejara ésta de reconocer y
proteger tal señorío por usucapión, etc. (2606), y también en los
casos de capitis deminutio maxima.
 CONDOMINIO O COPROPIEDAD:
 Es cuando dos o más personas tienen en común la propiedad de
una cosa. Podía ser voluntaria si era resultante de un acuerdo de
los copropietarios o incidental cuando provenía por herencia o
legado y era independiente de la voluntad de los condóminos.
Cada condómino es titular de una porción ideal de la cosa. Puede
ejercitar pro parte sus facultades y tenía absoluta libertad de
disponer de su parte ideal, sin embargo requería del
consentimiento de todos- mayoría- para que sus actos tuviesen
efectos.
 El condominio se extinguía por la acción communi dividundo,
que era una acción judicial tendiente a la división de la cosa.
 PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD: ACCIONES
 La protección de la propiedad varió en los medios para hacerla efectiva
según la naturaleza del ataque al que se opone la defensa acordada por la ley.
(2757CC)
 Acción reivindicatoria: acción que ampara al propietario civil contra el
tercero que posee ilícitamente y que tiende a que se reconozca su propiedad y
se le restituya la cosa o se le pague su valor. (2758 CC)
 Acción negatoria: tenía por objeto la declaración de inexistencia de
gravámenes sobre la cosa sujeta al dominio. Esta acción civil se dirigía contra
toda persona que se arrogara una servidumbre o un derecho de usufructo sobre
la cosa perteneciente al propietario, perjudicándole en su goce o disfrute.(2800
CC)
 Acción confesoria: servía para la protección de las servidumbres, el
propietario del fundo dominante se viera perturbado en el ejercicio de ellas.
(2795 CC)
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA:
 Las Servidumbres: proviene del vocablo servus que significa

sumisión, se refiere al derecho real en virtud del cual se

constituyen ventajas para un fundo dominante sobre otro fundo
sirviente (servidumbres prediales), o sobre cualquier cosa
corporal y en ventaja de una persona (servidumbres personales).
(2970-3107)
 Usufructo: lo han definido las fuentes como la servidumbre
personal en virtud de la cual una persona puede usar una cosa de
otra y percibir sus frutos sin alterar su sustancia. Abarca dos
aspectos: el usus de la cosa y el fructus o facultad de percibir los
frutos. (2807-2947)
 Uso: Es el derecho de obtener de una cosa todo el uso que le sea
susceptible, el ius utendi exclusivamente, el usuario no estaba
autorizado a percibir frutos, aunque se admitió que pudiese
beneficiarse de estos sólo en los necesarios para él y su familia.
(2948/
 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
 Habitación: la habitatio fue una servidumbre personal, que
hasta entonces se confundía con el uso. Consistía en el derecho
real de habitar una casa con posibilidad de darla en
arrendamiento, como si fuera un usufructuario. (en contra CC
2963)
 Superficie: es el derecho real sobre cosa ajena transmisible por
actos inter vivos o de última voluntad por el cual el titular
estaba facultado para el pleno disfrute del edificio levantado en
suelo ajeno. (leer nota 2503 CC, permitido sólo como superficie
forestal 25.509
 Enfiteusis: sobre los terrenos del estado y las comunidades a él
sometidas se acostumbraron a hacer en Roma arrendamientos de
muy largo plazo o a perpetuidad a favor de particulares quienes
pagaban un canon anual.