3.

Primera venta de
inmuebles que realicen los
constructores de los mismo
DR. FRANCISCO PANTIGOSO VELLOSO
DA SILVEIRA
 Concepto de venta

Se encuentran comprendidas las

operaciones sujetas a condición
suspensiva en las cuales el pago se
produce con anterioridad a la
existencia del bien. (venta de bien
futuro)

a) Declaratoria de fábrica (RTF No. 080-5-2007)

¿Cuándo existe b) Acta de Culminación de los trabajos
jurídicamente un de construcción (no detalla unidades
bien inmueble? inmobiliarias)
c) Independización en RRPP
d) Acta de entrega de la obra a su propietario
e) Certificado de Conformidad de obra
f) Con la inscripción registral del inmueble
 Concepto de inmueble

Son aplicables las normas

del Derecho Civil, tomando
en cuenta el concepto de
bien mueble establecido
por las normas del IGV.
 Se considera primera venta de inmuebles que
realicen los constructores de los mismos: (literal
d, art.1º de la Ley)

• La posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con
el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de
éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo. Ello no
será de aplicación cuando se demuestre que el precio de la venta
realizada es igual o mayor al valor de mercado.

• La venta que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso

de empresas.

• Se considera primera venta y consecuentemente operación gravada la

que se realice con posterioridad a la resolución, rescisión, nulidad o
anulación de la venta gravada.
 Se considera primera venta de inmuebles que
realicen los constructores de los mismos:
(literal d, art.1º de la Ley)

• Tratándose de inmuebles en los que se efectúen trabajos de ampliación,

la venta de la misma se encontrará gravada con el impuesto, aún cuando
se realice conjuntamente con el inmueble del cual forma parte, por el
valor de la ampliación. Se considera ampliación a toda área nueva
construida.

• También se encuentra gravada la venta de inmuebles respecto de los

cuales se hubiera efectuado trabajos de remodelación o restauración, por
el valor de los mismos.
 Operaciones no gravadas (artículo 2 ° d e la
Ley)

• La transferencia de bienes usados que efectúen las personas naturales

o jurídicas que no realicen actividad empresarial, salvo que sean
habituales en la realización de este tipo de operaciones.

• La transferencia de bienes que se realice como consecuencia de la

reorganización de empresas.
 Operaciones no gravadas (artículo 2 ° d e la Ley)

• La transferencia de bienes que efectúen las instituciones educativas públicas

o particulares exclusivamente para sus fines propios. Mediante Decreto
Supremo refrendado por el Ministro de Economía y Finanzas y el Ministro de
Educación, se aprobará la relación de bienes y servicios inafectos al pago del
Impuesto General a las Ventas.

• La transferencia de bienes debidamente autorizada mediante Resolució

n
Suprema, vinculadas a sus fines propios, efectuada por las Instituciones
Culturales o Deportivas a que se refieren el inciso c) del Artículo 18 y el inciso
b) del Artículo 19 de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobada por el Decreto
Legislativo Nº 774, y que cuenten con la calificación del Instituto Nacional de
Cultura o del Instituto Peruano del Deporte, respectivamente.
 Operaciones no gravadas (artículo 2 ° d e la Ley)

• La transferencia de bienes que se efectúe a título gratuito, a favor de Entidades y

Dependencias del Sector Público, excepto empresas; así como a favor de las Entidades e
Instituciones Extranjeras de Cooperación Técnica Internacional (ENIEX), Organizaciones
No Gubernamentales de Desarrollo nacionales (ONGD-PERU) e Instituciones Privadas Sin
Fines de Lucro Receptoras de Donaciones de Carácter Asistencial o Educacional
(IPREDA), inscritas en el registro correspondiente que tiene a su cargo la Agencia
Peruana de Cooperación Internacional (APCI) del Ministerio de Relaciones Exteriores y
que se encuentren calificadas previamente por la SUNAT como entidades perceptoras de
donaciones. En este caso, el donante no pierde el derecho a aplicar el crédito fiscal que
corresponda al bien donado.

Asimismo, no está gravada la transferencia de bienes al Estado, efectuada a título

gratuito, de conformidad a disposiciones legales que así lo establezcan.
 Operaciones no gravadas (artículo
2°de la Ley)

• La adjudicación a título exclusivo a cada parte contratante, de bienes

obtenidos por la ejecución de los contratos de colaboración empresarial que
no lleven contabilidad independiente, en base a la proporción contractual,
siempre que cumplan con entregar a la Superintendencia Nacional de
Administración Tributaria - SUNAT la información que, para tal efecto, ésta
establezca.

• La asignación de bienes que efectúen las partes contratantes de sociedades

de hecho, consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de
colaboración empresarial, que no lleven contabilidad independiente, para la
ejecución del negocio u obra en común, derivada de una obligación expresa
en el contrato, siempre que cumpla con los requisitos y condiciones que
establezca la SUNAT.
 Operaciones no gravadas
(lit. d, num.1, art. 2 del Rgto.)

• No constituye primera venta para efectos del impuesto, la transferencia de las

alícuotas entre copropietarios constructores.
Operaciones exoneradas
(Apéndice I de la Ley)

Se encuentra exonerada del IGV,

la
primera venta de inmuebles
que
los constructores
realicen decuyo valor de lo
35 Unidades Impositivass
supere lasventa
mismos
Tributarias, siempre que seanno
,
destinados exclusivamente a vivienda
y que cuenten con la presentación
de
la solicitud de Licencia
de
Construcción admitida por
correspondiente, la
Municipalida
acuerdo a lo señalado por la Ley Nº
d
27157 y su reglamento. d
e
Primera venta de
inmuebles

TERRITORIO NACIONAL

Según Reglamento (lit. d, núm. 1,

art. 2°)
Se encuentra con
gravada
impuesto la
el
primera ubicados en el territorio
inmuebles
nacional que venta lo
realicen
constructores de los de s
mismos.
 Nacimiento de la
obligación tributaria
Según Ley (art. 4)
La obligación tributaria nace en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que
se perciba, sea parcial o total.

Según Reglamento (literal c, núm. 1, art. 3)

Fecha en que se percibe un ingreso o retribución: la de pago o puesta a disposición
de la contraprestación pactada, o aquélla en la que se haga efectivo un documento
de crédito; lo que ocurra primero.

Según Reglamento (núm. 3, art. 3)

Se considerará que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que
se percibe, inclusive cuando se denomine arras, depósito o garantía siempre que
éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total del
inmueble.
Concepto de constructor
(literal e, artículo 3º de la Ley)

Cualquier persona que se

dedique en forma habitual a la
venta de inmuebles
construidos totalmente por
ella o que hayan sido
construidos total o
parcialmente por un tercero
para ella.
Para este efecto se entenderá
que el inmueble ha sido
construido parcialmente por
un tercero cuando este último
construya alguna parte del
inmueble y/o asuma
cualquiera de los
Concepto de constructor
(num. 1, art. 4° d e l Rgto.)

• Se presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de,

por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de doce meses,
debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble.
De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles,
se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de
menor valor.

• No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior y siempre se

encontrará gravada con el impuesto, la transferencia de inmuebles
que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o
parcialmente para efecto de su enajenación.
 Responsables solidarios
(art. 10 de la Ley)

Son sujetos del impuesto en calidad de responsables solidarios:

• El comprador de los bienes, cuando el vendedor no tenga domicilio en el país.

• Los comisionistas, subastadores, martilleros y todos los que vendan o subasten

bienes por cuenta de terceros, siempre que estén obligados a llevar contabilidad
completa según las normas vigentes.

• Las personas naturales, las sociedades u otras personas jurídicas, instituciones y

entidades públicas o privadas designadas:

✓ Por Ley, Decreto Supremo o por Resolución de Superintendencia como agentes

de retención o percepción del impuesto, de acuerdo a lo establecido en el
artículo 10 del Código Tributario.

✓ Por Decreto Supremo o por Resolución de Superintendencia como agentes de

percepción del impuesto que causarán los importadores y/o adquirentes de
bienes, quienes encarguen la construcción o los usuarios de servicios en las
operaciones posteriores.
MUCHAS GRACIAS