ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE

PREDIOS
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en cada ciudad que fuese cabeza de

jurisdicción se encargaría a una persona que
tuviese a su cargo un libro en donde se
registrasen los censos, tributos, imposiciones
Carlos V o hipotecas sobre fincas; y de no registrarse
la invasión dentro de un plazo específico, no haría fe ni
española se juzgaría conforme a dichos gravámenes,
ni podía ser perjudicado por ellos cualquier
tercer poseedor”

Los oficios de
llevasen libros separados por cada uno
hipotecas Carlos III- a Gonzales y de los pueblos del distrito, y en donde
Martínez tomasen razón, distribuyéndose los
aprobó la pragmática asientos por años de todos los
del 31 de enero de instrumentos de imposiciones, ventas,
1768 estableciendo el redención de censos y tributos; ventas de
“Oficio de Hipotecas” bienes raíces, o considerados como tales
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crea el Registro de la Propiedad

Inmueble y dispone en sus lineamientos
generales que se establecerá en la
Ley del 02 de enero República y se hallará bajo la dirección e
de 1888 inspección del Poder Judicial. Asimismo
dispone, en su artículo segundo, que se
lleve un Registro General de las Rubén
propiedades radicadas en la República y Guevara
registros particulares en capitales de Manrique
departamentos y provincias, que sea
conveniente establecerlos

“No podrá oponerse a tercera persona el dominio total o parcial,

derechos reales, hipotecas, contratos, ni los demás títulos de derecho
La norma del 25 de
especificados….sino están debidamente registrados dentro del
noviembre de 1872
término que señale el reglamento….”.
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Los Registros Siglo XX se consideró

públicos y el necesario reformar el
Código Civil de nuevo Código
Código Civil de 1852
1936

los Registros Públicos estaban
contenidas en la sección quinta
Rubén del Libro IV, actualmente
Guevara derogado, según el cual se le
denomina “Registros Públicos”.
Código Civil de Manriqu
1936 e Anteriormente se le denomino
“Registro de la Propiedad
Inmueble, Mercantil y de la
Prenda Agrícola”,
1° Registro de la Propiedad
Inmueble;
2° Registro de Personas jurídicas;
3° Registro de Testamentos;
4° Registro de Mandatos;
5° Registro Personal;
6° Registro Mercantil;
7° Registro de Buques;
8° Registro de Prenda Agrícola;
9° Registro de Declaratoria de
Herederos.
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La creación de este código comenzó en

1965 en una comisión de trabajo encargada
de revisar el Código de 1936. Los trabajos
de la comisión terminaron en 1981 con la Código Civil de 1984:
elaboración de un proyecto del nuevo
código. Posteriormente se introdujo
algunas modificaciones y finalmente el
nuevo Código se promulgó en 1984.

libro IX del código Civil:

(i) Que se van a regular registros
una institución Pública
Jurídicos y no registros
descentralizada, con autonomía
registral, técnica, administrativa y Administrativos,
económica, para registrar predios en María Del (ii) que se trata de registros que
pueblos jóvenes y urbanizaciones Carmen desarrollan temas de derecho civil,
populares a nivel nacional, y como Delgado (iii) que son registros a los que se les
registro paralelo al registro tradicional aplica los principios del derecho
existente (Registro de la Propiedad registral.
Inmueble – RPI).
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El Registro Predial es creado en Noviembre de 1988

Ministerio de Vivienda y
Construcción y abrió sus puertas en
“mantener y preservar la unidad y
Enero de 1990. Posteriormente por
coherencia del ejercicio de la
la ley N° 26366 de fecha 16 de FINALIDAD función registral en todo el país”
octubre de 1994 se crea el Sistema
Nacional y la Superintendencia
Nacional de los Registros Público
(SUNARP
OBJETIVO

(i) lograr la titulación y el saneamiento legal de la propiedad y la

posesión de los predios
Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural rurales,
(ii) contar con un nuevo catastro rural moderno y de carácter
jurídico
(iii) fortalecer el sistema de registro de la propiedad inmueble rural.
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Decreto Legislativo N° 495, de fecha 15 de Noviembre de

El Registro
1988 con la denominación de Registro Predial de Pueblos
Predial
Jóvenes y Urbanizaciones Populares, como un registro
Urbano
paralelo al Registro de la Propiedad Inmueble

La Sección Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991,

Especial de incorporándose como parte del Registro Predial. Considera
Predios igualmente como acto inscribible el derecho de posesión,
Rurales utiliza el Formulario Registral como título inscribible

El Registro de ley de fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de

la Propiedad Agosto de 1888, tomando en forma casi textual la primera
Inmueble Ley Hipotecaria Española de 1861
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LOS SISTEMAS REGISTRALES MÁS IMPORTANTES

El Sistema Francés Es un mecanismo no tiene publicidad y los derechos solo son conocidos por los contratantes

utiliza un curioso sistema a través de la denominada nota de transcripción. En este caso lo

El Sistema
que se lleva a presentar al registro es el título
Italiano

Se utiliza el sistema de folio real donde constan las características del predio, así como su
El Sistema área, linderos y medidas perimétricas que permitan identificarlo plenamente
Español

la inmatriculación de una finca implique la apertura de una partida o folio registral

El Sistema
Alemán
la hipoteca legal ,se toman en cuentan las dos presunciones de exactitud ;la relativa, en el
principio de legitimación y la absoluta, en el principio de fe pública registral, principios
recogidos también en los artículos VII Y VIII T.P respectivamente, del nuevo reglamento
El Sistema general de los registros públicos. Además, se rige el principio de rogación o instancia, se
Registral Peruano regula la calificación registral y por último se utiliza el sistema de folio real
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La palabra “predio” proviene del latín

praedium y es definido como una porción
CONCEPTO de terreno cultivado, finca agrícola o casa
para habitar (Real Academia Española,
2016). En la descripción debe indicarse si
es urbano o rústico, y en este último
caso, si el predio es rural o eriazo.

Código Civil: Libro IX: Registros Públicos, Art.

2008 al 2045 se establecen los Actos y
derechos inscribibles Son inscribibles en el
registro del departamento o provincia donde
esté ubicado cada inmueble:
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IMPORTANCIA

vital importancia para el desarrollo del mercado peruano y la capitalización de la riqueza en nuestro
país, siendo que con la expedición de una nueva reglamentación de los actos inscribibles en el
Registro de Predios, se dan pautas y Lineamientos que los agentes económicos deberán conocer y
observar, al efectuar sus inversiones en los distintos negocios vinculados con el sector inmobiliario

el documento es la prueba instrumental de los actos o negocios jurídicos, que sustentan las
diversas mutaciones jurídicas o afectaciones plasmadas en los asientos registrales, esto no es tan
cierto. Puede interpretarse del artículo 7 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos
 ACTOS NO
INSCRIBIBLES
CONTRATO DE COMODATO.- El comodato es un acto inscribible en el Registro de Predios, en
tanto se trata de una restricción a la facultad de usar el bien inmueble del titular inscrito.
 Sin embargo mediante precedentes del pleno LXXXIV se determinó:
EL CONTRATO DE COMODATO
“El contrato de comodato no es un acto inscribible en el Registro de Predios”.
En estos casos el razonamiento es muy sencillo, aunque no necesariamente bien fundamentado, no
se encuentra en el Art. 2019 del Código Civil.

 De otro lado, otros actos no inscribibles los encontramos en la Resolución No. 1402-2015-
SUNARP-TR-L.- En la solicitud de anotación preventiva sobre pago por consignación.
 • TAMPOCO ES ACTO INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PREDIOS
SEGÚN LA RESOLUCIÓN NO. 304-2015-SUNARP-TR-L.- LA
CONSTITUCIÓN DE UN GRAVAMEN POR LA EXISTENCIA DE
SUPERPOSICIÓN ENTRE UN PREDIO Y UNA CONCESIÓN MINERA

 De igual forma se señala que de forma general la posesión no es un acto inscribible siendo que la
Resolución No. 993-2014-SUNARP-TR-L.: extendió a que tampoco la transferencia de la posesión. En esta
última se añade que no resultan inscribibles la transferencia de construcciones, instalaciones y mejoras
realizadas en el predio.
 En la Resolución No. 417-2014-SUNARP-TR-A: señala que el dictamen fiscal sobre inicio de diligencias
preliminares no constituye acto susceptible de inscripción o de anotación, debiéndose tener en cuenta que
en el caso de mandatos judiciales puede pedirse sólo aclaración al Magistrado.
En caso que este insista en dicho mandato, el Registrador debe inscribir bajo responsabilidad del Juez que
ordenó la inscripción tal cual la señala el siguiente precedente:

17
b). REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS
Y recoge también los casos que son actos no inscribibles que fue reconociendo caso por caso la
jurisprudencia registral. Ejemplo de ello tenemos.
 Los contratos asociativos.
 La calidad de miembro de la persona jurídica, su incorporación, su exclusión y los actos derivados.
 Los reglamentos electorales y otros de carácter interno.
 La titularidad y afectación de bienes y deudas de la persona jurídica.
 La elección del comité electoral.
 Los órganos de personas jurídicas que no ejercen representación ante terceros no previstos en el estatuto
o en la norma que regule la persona jurídica, así como sus integrantes.
 La ratificación de actos, sean éstos inscribibles o no.
Cualquier otro acto no previsto en el artículo 2 del presente Reglamento.
Muestra de ello es que se señalaron como precedentes:
 PRECEDENTE LXII.5.- VENCIMIENTO DE PERIODO DE FUNCIONES
“No constituye acto inscribible la extinción del mandato del órgano directivo de una persona
jurídica, en virtud a solicitud sustentada en el vencimiento del período por el que fue elegido”.
Debe tomarse en cuenta que el Comité Electoral es también un acto no inscribible, pero que si
bien no se va a inscribir (lo ratifica el reglamento), sí va a ser objeto de calificación.

PRECEDENTE LXII.5.- CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL COMITÉ ELECTORAL

“El comité electoral no constituye acto inscribible; sin embargo, se trata de un acto sujeto a calificación
registral.”

Finalmente, según la resolución 205-2014-SUNARP-TR-A:

NO CONSTITUYE UN ACTO INSCRIBIBLE LA TRANSFERENCIA DE ACCIONES DE UNA
SOCIEDAD ANÓNIMA "La transferencia de acciones no constituye un acto de inscribible en la partida
registral de la sociedad del Registro de Sociedades, dicho acto jurídico corresponde ser registrado en el Libro
de Matricula de Acciones con el que cuenta la sociedad"
 ACTOS INSCRIBIBLES

Como ya se ha mencionado, el Registro contiene la historia jurídica de cada predio, con el fin de otorgar a estas
situaciones publicidad registral; por ello es necesario que el sistema jurídico predetermine qué actos o negocios jurídicos
deben estar en aptitud de acceder al Registro, y cuáles no. Sin esta delimitación, necesaria en nuestro concepto, el
Registro terminaría siendo un gran cajón de sastre, lleno de datos mayoritariamente irrelevantes para el cumplimiento de
su finalidad (la seguridad jurídica del tráfico predial).

Los actos inscribibles constituyen entonces un “numerus clausus”, debiendo establecerse como tales en el Código
Civil y leyes especiales.
Debemos anotar, sin embargo, que en nuestro medio existen tendencias que sustentan posiciones contrarias, en el
sentido que la sola rogatoria de inscripción, sustentado en el interés individual, debería ser suficiente para el acceso
al Registro del acto rogado. En la actualidad, la presentación a calificación de un acto no inscribible da lugar a la
tacha sustantiva del título, según lo establece el artículo 42 literal b) del Reglamento General de los R.P.

20
ACTOS, CONTRATOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES 
ARTICULO  2019 

Son  inscribibles  en  el  registro  del  departamento  o  provincia  donde  esté  ubicado 
cada inmueble: 
1.­  Los  actos  y  contratos  que  constituyen,  declaren,  trasmitan,  extingan, 
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 
2.­ Los contratos de opción. 
3.­ Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 
4.­  El  cumplimiento  total  o  parcial  de  las  condiciones  de  las  cuales  dependan  los 
efectos de los actos o contratos registrados. . 
5.­ Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 
6.­ Los contratos de arrendamiento. 
7.­ Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 
8.­ Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del  juez se refieran a actos o 
contratos inscribibles. 
9.­  Las  autorizaciones  judiciales  que  permitan  practicar  actos  inscribibles  sobre 
inmuebles.

21
 El  artículo  2019 de código civil  tiene  como  fundamento  al  principio  registral  de 
relevancia  (principio  no  muy  bien  estudiado  en  nuestro  medio),  el  mismo  que  nos 
señala  cuáles  son  las  situaciones  jurídicas  que  tienen  mérito  de  inscripción 
registral  en  los  diferentes  Registros. 

Su  importancia  es  evidente,  en  tanto  que  al designar  los  actos  que  merecen  acogida  registral  para  ser 
publicitados  a  terceros  en  cada  uno  de  los  Registros  y  los  que  deben  de  ser  rechazados  por  los 
uncionarios  calificadores,  se  establece  un  número  cerrado  para  el  sistema  registral.  Para  el  presente  caso 
contiene  la  relación  de  los  actos,  derechos  y  contratos  susceptibles  de  inscripción  en  el  Registro  de  la 
Propiedad  Inmueble (actualmente  Registro  de  Predios,  el  cual  está  integrado  por  las  secciones especiales  de 
Predios  Rurales,  el  Registro  Predial  y  el  Registro  de  la  Propiedad Inmueble,  los  mismos  que  han  sido 
fusionados  a  nivel  nacional  el14  de  junio  del año  2004),  y  este  listado  repercutirá  indefectiblemente  a  los 
actos  que  se  refieran a  los  Registros  de bienes  en  general  (como  al  Registro  Minero,  de  Aeronaves,  de 
Embarcaciones  Pesqueras,  entre  otros)  como  al  Registro  de  Bienes  Muebles  y  el  de  Propiedad  Vehicular 
en  particular.  como  comentaremos  en  el  artículo  2043  en 
su momento. 
Cabe indicar que al  iniciar el articulado, se ha establecido que las inscripciones se 
efectuarán  en el  lugar donde  se encuentra  ubicado  el inmueble,  como principio  de 
especialidad  y  territorialidad,  iniciándose  con  su  inmatriculación. 
Esto  no  significa  que  cualquier  inscripción  deba  solicitarse  exclusivamente  desde  la  Oficina 
Registral  del  respectivo distrito  y  provincia  donde  se  ubica el  predio, sino que, por 
ejemplo. actualmente una  persona  puede contratar  en  la ciudad  de Tumbes sobre 
un  predio  ubicado en  Puerto Maldonado ­Madre  de  Dios  y  efectuar  la presentación 
de  la  escritura  pública  correspondiente  a  través  de  cualquiera  de  las  Oficinas 
Registrales de la SUNARP a nivel nacional, obteniendo prioridad registral en línea. 
A continuación comentaremos cada uno de los incisos de este artículo
 En el artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones, se determina que se inscriben
Actos Inscribibles: “(…) los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo
2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales,
respecto de predios urbanos y rurales”. Para un mejor tratamiento, podemos
agrupar los actos inscribibles en el Registro de Predios en las categorías siguientes:

1.- Los que provienen de las relaciones entre los particulares, y que están determinados por la legislación civil, en el
artículo 2019 del Código Civil, y que serían los siguientes:

 Actos o negocios jurídicos susceptibles de crear, modificar o extinguir un derecho real, que constituyen la
categoría principal de actos inscribibles, y que el inciso 1° del artículo 2019 C.C. menciona como “Los actos y
contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles” Hay que hacer la precisión que en la Ley peruana, a diferencia de otras legislaciones como la
española, por ejemplo, los derechos reales constituyen un numerus clausus, por lo que sólo pueden estos
actos estar referidos a los derechos reales normados en el código civil o constituidos como tal en leyes especiales.

24
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen 
o limiten los derechos reales sobre inmuebles (inciso 1) 
En  esta  parte  se  da  la  medida  a  los  derechos  reales  que  pueden  ser  materia  de 
registración, sus mutaciones y las cancelaciones jurídicas del inmueble. 
Entre  los  actos  o  contratos  que  constituyen  un  derecho  real  normalmente  tienen sede 
notarial  la  escritura  de  constitución  de  hipoteca  o  de  un  derecho  de superficie, por
 ejemplo.

Las  declaraciones  de  derechos  reales  podemos  relacionarlas  con  los 

actos  judiciales  como,  por  ejemplo,  el  acta  notarial  de  prescripción 
adquisitiva  sobre inmuebles  o  la  creación  de  la  propiedad  superficiaria  al  inscribir 
la  declaratoria  de  fábrica,  pues  esta  nace  cuando  existe  la 
construcción  sobre  o  bajo  el  suelo,  siendo,  por  tanto,  a  la  vez  de  una 
declaración  de  propiedad  sobre  una  fábrica  (construcción) una constitución. 
Entre  los  actos  transmisivos  de  los  derechos  reales  podemos  mencionar  a  la 
principal figura de  los derechos de  los contratos, la  compraventa. Figuran también 
la  permuta,  la  donación  y  el  anticipo  de  legítima,  la  dación  en  pago,  entre  los  que 
consideramos como intercambios intervivos. Y entre los actos denominados mortis 
causa destacan el testamento y la sucesión intestada. 

Entre los actos extintivos podemos mencionar  la cancelación de hipoteca y el acto 
administrativo  de  declaración  de  demolición  de  fábrica  o  construcción,  que  podría 
extinguir  a  la  vez  la  propiedad  superficiaria  o  la  propiedad  exclusiva  o  propiedad 
común.
Entre  los  actos  que  modifican  los  derechos  reales  podemos  mencionar  a 
aquellos  que  implican  un  aumento  o  reducción  del  gravamen  hipotecario,  o  una 
cesión  de  derechos  con  relación  al  acreedor  hipotecario;  también  la  modificación 
del reglamento  interno  de  un  régimen  de  propiedad  exclusiva  y  propiedad  común 
casas  en  copropiedad,  como  el  regulado  en  la  Ley  W  27157  y  su 
Reglamento, aprobado por Decreto Supremo W 008­2000­MTC. 
En  relación  con  los  actos  que  limitan  los  derechos  reales  sobre  el  bien  inmueble, 
estos  pueden  ser  establecidos  contractual  mente  o  ser  limitaciones  legales.  Entre 
las  limitaciones  contractuales  han  existido  algunos  conflictos  en  el  Registro  de  la 
Propiedad  Inmueble,  en  especial  con  aquellas  cláusulas  bancarias  contenidas  en 
algunos  contratos  hipotecarios  que  limitan  la  disponibilidad  del  predio  y  la 
posibilidad  de  poder  efectuar  posteriores  gravámenes  o  afectaciones,  en  clara 
contravención  con  lo  señalado  por  el  artículo  882  del  Código  Civil.  Entre  las 
limitaciones  legales  podemos  enumerar  las  cargas  establecidas  al  momento  de 
efectuar  la  declaración  de  una  construcción  en  vías  de  regularización,  debido  a 
que  no  cumple  con  los  parámetros  edificatorios  que  establece  una  municipalidad, 
las restricciones sobre zonificación, entre otros.
 Doctrina nacional sostiene que el contrato de opción “(…) es
preparatorio de otro contrato, el definitivo. Asimismo, este
 Los contratos de opción contrato tiene la principal característica de que una de las partes
queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un
contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de
celebrarlo o no tal como exactamente lo describe el artículo
1419 del vigente Código Civil”.

La opción es un derecho real: Esta concepción es propia de la reconocida doctrina española que concibe a la
opción, al igual que al retracto y al tanteo, como un derecho real de adquisición que atribuye a su titular, durante
cierto tiempo, “el poder, jurídicamente protegido, de hacerse transmitir el derecho de propiedad sobre una cosa que
pertenece a otro, con independencia de la voluntad del titular de la cosa que se transmite, y mediante el abono del
valor estimado de la cosa que se adquiere”. 
Se  establece  la  posibilidad  de  registrar  los  contratos  de  opción  previstos  en  los 
artículos  1419  a  1425  del  Código  Civil.  El  citado  contrato  ­que  constituye 
prácticamente  una  oferta  irrevocable  y  a  la  vez  el  único  contrato  preparatorio 
registrable­  no  solo  es  inscribible  cuando  tenga  relación  con  una  compraventa, 
sino  con  cualquier  tipo  de  contrato  definitivo  inscribible.  Inclusive,  está  muy 
vinculado  con  un  contrato  complejo  como  elleasing . 
En  los  Reglamentos  inscriptorios  como  el  de  Predios  o  el  del  Registro  de  Propiedad 
Vehicular  se  establece  la  necesaria  obligación  de  registrar  la  opción  en  tanto  que 
es  necesaria  una  publicidad  adecuada  para  cualquier  tercero  que  necesite 
información del Registro.

29
  Circunstancias o modalizaciones del derecho real inscrito (Art. 2019° C.C. incisos 3, 4 y 5): Se
trata de pactos que modalizan el derecho real, pero no llegan a desnaturalizarlo. Se anotaría en este
rubro los pactos que pueden integrar la compraventa, la inscripción de condiciones suspensivas y
resolutorias, pactos restrictivos y similares.

Es aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad del bien

3. Los pactos de reserva de propiedad y de hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada
 retroventa (inciso 3)  de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador.

Pacto de retroventa (Art. 1586 del C.C.).-Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato de compraventa, Sin necesidad de decisión judicial. Es conocido en la doctrina con el
nombre de retracto convencional. La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato de compraventa que debe
convenirse expresamente la facultad del vendedor de recuperar el bien vendido, devolviendo el precio, dentro del
plazo y condiciones previstas, dentro de ellas la obligación del vendedor de reembolsar las mejoras necesarias y
útiles que haya efectuado el comprador.
 Este  inciso  trata  de  dos  pactos  especíales  previstos  en  el  capítulo  de  la 
compraventa,  como  son  los  pactos  de  reserva  de  propiedad  y  de  retroventa.  Es 
necesaria  su  nominación  como  actos  inscribibles  pues  su  establecimiento  tiene 
vitales consecuencias  reales  para  los  terceros,  toda vez  que  informa  que,  a  pesar 
de la existencia de un contrato de compraventa, el bien aún no ha sido transmitido 
a  la  esfera  patrimonial  del  futuro  adquirente,  y  por  lo  tanto,  los  riesgos  y  la 
responsabilidad civil aún continúan en cabeza del transferente, y por otro lado, que 
a  pesar  de  haberse  transmitido  la  propiedad  en  el  caso  de  la  retroventa,  existe  la 
posibilidad  de  que  esta  revierta  al  transferente,  no  siendo  en  todo  caso  una 
adquisición plena hasta que se cumpla  las condiciones o plazos correspondientes. 
 Esto  si  es  importante  puesto  que  estos  pactos  especiales  generan  oponibilidad 
respecto a los terceros. 
 En  los  reglamentos  inscriptorios  como  el  de  predios  y  el  de  Registro  Vehicular  se 
prevé  la  registración  de  otros  pactos  como  el  de  reversión  de  la  donación,  cuya 
lógica es la misma que la del pacto de retroventa, propio del contrato de donación, 
y  también  se  regula  la  posibilidad  de  registrar  las  cláusulas  resolutorias  expresas,
previstas  en  los  artículos  1429  y  1430  del  Código,  aplicándoseles  todos  los 
principios registrales y la oponibilidad registral correspondiente. 
4.  El  cumplimiento  total  o  parcial  de  las 
condiciones  de  las  cuales  dependan  los 
efectos de los actos o contratos registrados (inciso 4)

Este  inciso  no  ha sido  completamente utilizado por  los  operadores jurídicos 

puesto  que  no  han  visto  la  utilidad  que  pueda  tener,  o  no  se  tiene  en  claro  los 
casos  en  que  puede  ser  aplicado.  Algunos  señalan  que  puede  registrarse,  por 
ejemplo, el cumplimiento parcial de la deuda que dio origen a la inscripción de una 
hipoteca  legal,  a  fin  de  que  se  reduzca  el  monto  del  gravamen.  No  obstante,  este 
supuesto  se  relaciona  más  con  la  modificación  de  la  hipoteca  que  con  el 
cumplimiento  parcial  de  las  condiciones  de  las  que  dependen  los  efectos  de  los 
actos  o  contratos  registrados. 
Empero,  cuando  se  señala  "de  las  condiciones" 
puede  ser  cualquier  tipo  de  cláusula  que  condicione  un  negocio  jurídico,  como 
sería  el  caso  en  el  que,  para  que  opere  una  conversión  de  plazos  voluntarios  a 
plazos  forzosos  en  un  arrendamiento  de  inmuebles,  deban  efectuarse  algunas 
obligaciones  de hacer, como  remodelar  el  inmueble o introducir  mejoras de recreo 
al mismo predio, con lo cual puede registrarse ese cumplimiento. 
32
 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho Inscrito (Inciso 5) 

El  inciso 5  permite  mostrar a  los  terceros  las restricciones en  las  facultades 

del  titular  del  derecho  inscrito.  En  el  ámbito  de  la  capacidad,  es  posible  publicitar 
no solo en el Registro Personal del Registro de Personas Naturales o Jurídicas los 
impedimentos para contratar que pudieran tener los titulares, como por ejemplo los 
interdictos  ­en los casos de los toxicómanos o ebrios habituales o lo que es peor a 
los  pródigos  con  lo  cual  se  hace  muy  difícil  su  identificación  a  cualquier  tercero­ 
como en los que se establecen las insolvencias tanto de personas naturales como 
la de personas jurídicas. 
CONTRATOS DE NATURALEZA
OBLIGACIONAL QUE DE
MANERA EXCEPCIONAL Y POR
EXPRESO MANDATO LEGAL
INGRESAN AL REGISTRO
POR MANDATO LEGAL SEGÚN EL ART. 2019° DEL
CÓDIGO CIVIL, INCISOS 2 Y 6, SE INSCRIBEN LOS:

Contratos de Contratos de
arrendamiento opción
 CONTRATO DE OPCIÓN:
Tiene como propósito ir allanando
terreno para definir en un momento
posterior, si se va a celebrar o no un
contrato definitivo.

La parte optante adquiere de

manera exclusiva la facultad de
elegir si celebra o no determinado
contrato definitivo.

La parte opcionista queda obligada

irrevocablemente a celebrar el
contrato definitivo; salvo que el
optante renuncie a su opción o no la
ejercite
 El asiento registral del contrato de opción tiene
la calidad de anotación preventiva (es
temporal)

El Contrato de Opción para la anotación

preventiva debe reunir todos los elementos del
contrato definitivo.

ANOTACIÓN
PREVENTIVA La anotación preventiva se extinguiría por
caducidad de pleno derecho al vencimiento del
plazo otorgado para celebrar el contrato
definitivo.

La anotación debe efectuarse en el rubro D) que

conforme el artículo 5 del R.I.R.P. está destinado
a la inscripción de cargas y gravámenes
 EFECTOS DE LA ANOTACIÓN
PREVETIVA

Los efectos prácticos son

oponibilidad y preferencia.

A través de la publicidad del

contrato se logra oponer el
contrato opción a terceros,
quienes no podrán argumentar
desconocimiento y se obtiene
preferencia frente a actos o
derechos incompatibles
Las transferencias registradas con
posterioridad quedaran sin efecto
siempre que se ejercite la opción
dentro del plazo
 PLAZOS RENOVACIÓN
• Es el que pacten las partes a • Las partes pueden pactar la
cuyo vencimiento se liberan renovación del contrato de
debe ser determinado o opción y es materia de
determinable. A falta de pacto, anotación preventiva siempre
rige supletoriamente lo regulado que no exista un acto
en el artículo 1423 del C.C.; es incompatible en la partida
decir, se entenderá que el plazo registral.
es de un año debiendo
consignarse así en el asiento.
• El plazo es uno de caducidad
más no de prescripción y menos
uno de cumplimiento pues no
existen obligaciones
 CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DEL
CONTRATO DE OPCIÓN:
La cancelación del asiento del contrato de opción procede en dos supuestos .
• El primero tras el vencimiento del plazo y el del adicional, de ser el caso.
• El segundo es el que opera por la declinación del optante antes del vencimiento del plazo.
• Artículo 149° del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
Castillo Feyre: El arrendamiento es un contrato de
goce, pues está destinado al disfrute del bien por el
arrendatario, sin tener la disposición del mismo.

¨Para una mejor protección de los derechos de

arrendador y del arrendatario es recomendable la
inscripción del contrato de arrendamiento 

Es un acto inscribible conforme lo señala el

numeral 6 del Artículo 2019 del Código Civil
 REGLAMENTO GENERAL DEL REGISTRO
DE PREDIOS:
ARTÍCULO 94° ARTÍCULO 95° ARTÍCULO 133° ARTÍCULO 140°
• la transferencia del • para lo cual deberá • Indica que es • Indica que en un
derecho de presentarse escritura posible inscribir un mismo asiento se
propiedad en el pública o formulario arrendamiento sobre extenderá el
Arrendamiento registral de parte de un predio, arrendamiento
Venta, no se transferencia para lo cual deberá financiero y la
inscribe la otorgado por las adjuntarse los opción de compra,
transferencia del partes respectivos planos y debiéndose señalar
inmueble sino en el será remitido al en el asiento
rubro de cargas y Área de Catastro. registral el plazo de
gravámenes el duración del
arrendamiento venta contrato
hasta el pago de
determinado
número de cuotas de
la renta
 INSCRIPCIÓN:

a) Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el
presentante (persona que realiza el trámite en la SUNARP).

b) Parte Notarial de la escritura pública que contenga el contrato de arrendamiento, en el cual debe señalarse el
plazo de duración del contrato y la renta convenida.

c) Pago de derechos registrales.

d) Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

ACTOS REFERENTES A LA DESCRIPCIÓN
FÍSICA DEL PREDIO
 INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE
FÁBRICA O DEMOLICIÓN (ART. 78° R.I.R.P..

En los casos de remodelación, ampliación y modificación

de fábrica debe adjuntarse, además, la memoria
La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su
descriptiva de la edificación resultante, el plano de
demolición total o parcial, su ampliación, su modificación
distribución en el que se visualicen los elementos
o remodelación, se inscribirá.
eliminados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante.

El artículo 4 del Reglamento de la Ley 27157, define a la

regularización como el trámite destinado a obtener el
reconocimiento legal de inscripción de las edificaciones
existentes sobre: predios urbanos, terrenos que cuenten
con proyecto aprobado de habilitación urbana y predios
ubicados en zonas urbanas e inscritos como rústicos en el
Registro de Predios
Mediante Ley N° 30830 se modificó la fecha límite de la regularización, señalando
que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fabrica, independización y/o reglamento interno, de ser el
caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N°
27157.

Éste procedimiento de regularización no será procedente si las edificaciones se

encuentran levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas
de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en
edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana
ARTÍCULO 42. INSCRIPCIÓN DE RECEPCIÓN DE
OBRAS CON VARIACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMÉTRICAS.

Cuando en la resolución de recepción de obras se varíe el área, linderos y

medidas perimétricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se encuentre
anotado a favor de terceros, el Registrador procederá a inscribir la recepción de
obras,

Si como consecuencia del replanteo, la variación en la descripción de los lotes

impida su identificación por el área de Catastro, se requerirá la modificación o
aclaración del título que dio mérito a la anotación de la compraventa.
SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN.

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para

cada unidad inmobiliaria resultante de una
El Registrador al independizar señalará que el terreno
desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o,
independizado formó parte de otro inscrito anteriormente.
como consecuencia de la inscripción de una edificación
Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la
sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
independización realizada.
exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con

declaratoria de fábrica inscrita, debe describirse la fábrica
correspondiente a cada lote a independizar.
 ACUMULACIÓN:

• La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y
se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos
predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios
acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
ACTOS GENERADOS POR ADSCRIPCIÓN DEL
PREDIO A UN REGIMEN LEGAL ESPECIAL
REGLAMENTO INTERNO:
El Reglamento Interno es el conjunto de disposiciones que regulan la
propiedad exclusiva y común, debe contener obligatoriamente la
determinación de la unidad inmobiliaria matriz y de los bienes de propiedad
exclusiva y propiedad común; los derechos y obligaciones de los propietarios;
la relación de servicios comunes.

El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento

privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por
el presidente de la junta de propietarios

La inscripción de Reglamento Interno solicitada al amparo del literal d) del

artículo 15 del Reglamento de Formalización de la Propiedad en Programas de
Vivienda del Estado, aprobada por Decreto Supremo N° 010-2000-MTC, se
realizará en mérito a la Resolución del organismo formalizador competente.
 JUNTA DE PROPIETARIOS
La junta de propietarios es la reunión de propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva de una edificación, cuyo propósito de reunión es regular
la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de los servicios y bienes
comunes.

La junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares

de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto
de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y
mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado
disfrute de cada una de sus secciones de propiedad exclusiva.

La junta de propietarios por cuestiones de operatividad y para lograr los

objetivos de administración y conservación de la edificación, requiere de una
persona que la represente y cumpla con esa misión, además de canalizar sus
acuerdos.
ACTOS PROVINIENTES DE LOS PROCESOS
URBANISTICOS Y DE SANEAMIENTO
NORMADOS POR LEYES ESPECIALES.
 MOMENCLATURA
• Es la inscripción del nombre
del pasaje, calle, jirón o
avenida en donde se
encuentra el predio urbano.
• La autoridad municipal en el
ejercicio de sus atribuciones
otorga un nombre a la calle
o avenida donde se
encuentra ubicado la finca o
predio.
NUMERACIÓN
• La autoridad municipal en el
ejercicio de sus atribuciones
otorga una identificación
numérica a una finca o
predio.
• Para inscribir la numeración
no es necesario que se
inscriba de declaratoria de
fábrica, es decir de la casa o
edificación.
PLANO PERIMÉTRICO
• Este plano perimétrico y de
ubicación deberá ser
presentado en físico,
firmado y sellado, también
vienen acompañados con
una base gráfica (CD), que
si bien es cierto no es parte
de los requisitos, se ha
vuelto una práctica común a
nivel nacional que venga la
información en archivo
digital, con el fin de ser
integrado a la Base Gráfica
Registral de la SUNARP
INSCRIPCIÓN DEL PLANO TRAZADO:

• Para la inscripción del plano de trazado y

lotización ya debe encontrarse inscrito el plano
perimétrico respectivo.
• Procede la inscripción de la modificación del
plano de trazado y lotización de los predios
integrantes de la posesión informal, previa
aprobación del organismo formalizador
competente, rectificando, subdividiendo,
acumulando o cambiando el uso o destino de los
predios.
 LIMITACIONES AL DERECHO DEL
PROPIETARIOS, ESTABLECIDOS COMO
CARGAS
No provienen de negocios o acuerdos entre particulares, sino son impuestas al predio.

En este rubro se ubicarían las denominadas cargas técnicas, provenientes de las

transgresiones a los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en las regularizaciones
de Declaratoria de Fábrica.

Las cargas administrativas a que hace referencia el artículo 117 del Reglamento de las
Inscripciones, las prohibiciones de subdivisión que acompañan algunas habilitaciones,
servidumbres de acueducto, etc. Estas cargas tienen como particularidad que no se
extinguen por caducidad