¿Como se inscriben los Predios?

Recomendaciones

• Analizar el nuevo Reglamento de Inscripción

de Predios, la diferencia en Seguridad Jurídica
que ofrece frente al derogado Reglamento de
Inscripción de Predios.
• Cuales son las fortalezas y las debilidades.
• ¿Es eficiente la norma?
 INDICE
1. Introducción: Importancia y Vigencia

2. Técnica de Inscripción: Folio Real.

3. Títulos que dan mérito a la inscripción:

El caso de los Formularios Registrales.

4. Informes Catastrales.

5. Casos donde se propicia la Inscripción.

 1. Introducción

1.1. IMPORTANCIA:
• Sustituye cuerpos normativos antiguos y dispersos
(p.e. el Reglamento de Inscripción del año 1936).

• El Reglamento de Predios consolidó el proceso de

unificación de Registro de Predios, incorporando las
fortalezas del Registro Predial Urbano.

• Facilita y propicia las inscripción, señalando de

manera clara y precisa sus requisitos, así como el
contenido de los asientos registrales.

• Recoge la práctica registral y precedentes del Tribunal

Registral.
1.2. VIGENCIA: (1° y 3° D.T.)
• El RRP rige desde el 19 de enero del 2004,
aplicándose a los procedimientos de
inscripción iniciados desde dicha fecha.

• A partir de la misma fecha, el RGRP se aplica

a los procedimientos iniciados en el RPU y la
SEPR, así como en los Registros de Predios
que se vayan implementando
progresivamente.
 2. Folio Real

2.1. Folio Real (Art. 4º)

El Registro de Predios mantiene la técnica de Folio
Real y se encuentra integrado por las partidas
registrales provenientes de los registros que le dan
origen.
2.2. CARACTERISTICAS (Art. 4º)
• Por cada predio se abrirá una partida registral
independiente.
• Por cada acto o derecho se extenderá un
asiento registral independiente.
• Los asientos registrales se extenderán uno a
continuación de otro, numerándolos
correlativamente, según su orden de ingreso.

CONC.: R.G.R.P. arts. IV del Título Preliminar, 46º y

50º; C.C. 2015º (Tracto sucesivo), 2016º (Prioridad).
 2.3. Independizaciones
Simultáneas (Art. 34º y 71º)
• Al momento de inscribir la habilitación, el
registrador procederá a independizar los lotes
que integran el área útil y los aportados para
servicios públicos complementarios.

• La inscripción del reglamento interno conlleva la

independización de las unidades de propiedad
exclusiva.
 3. Formulario Registral

3.1. Títulos que dan mérito a la

Inscripción (Art. 5º, 6º, 7º y 8º)
• Escritura Pública.

• Formulario Registral.

• Mandato Judicial.

• Acto Administrativo.

CONC.: R.G.R.P. Arts. 7º, 8º, 9º y 10º; C.C. 2010º.

3.2. Inscripción en mérito a
Formularios Registrales
A partir del 16.06.04 todas las inscripciones se
efectuarán por:

• Escritura Pública, o;
• Formulario Registral legalizado por Notario,
cuando en este último caso el valor del bien no
sea mayor a 20 UIT.

(Art. 7° de la Ley 27755)

 3.3. Resoluciones del
Tribunal Constitucional
• La inscripción registral dota de incuestionable
seguridad jurídica al ejercicio del derecho de
propiedad.

• La utilización del formulario registral legalizado

por notario, reduce los costos de transacción y
permite el acceso de los sectores de bajos
recursos al registro de propiedad.

(Exp. N°016-2002-AI/TC)
 (Exps. Acums. N°001/003-2003-AI/TC)

• El formulario registral legalizado es un instrumento

que tiene un contenido original, propio y
plenamente aplicable en nuestro ordenamiento.

• Se exhorta al Poder Ejecutivo para que reglamente

el uso del formulario registral legalizado por
notario, siguiendo determinados lineamientos.
3.4. Legalización Notarial en
Formularios Registrales
(Art. 6°)

Cuando las inscripciones se realicen en mérito a

formulario registral, al que se refiere el Art. 7°
de la Ley N° 27755, la legalización notarial se
efectuará de conformidad a lo dispuesto en el
Decreto Supremo N° 023-2003-JUS.
3.5. Alcances de la Legalización
Notarial
• Dar fe de los actos jurídicos, hechos o
circunstancias que presencie.

• Constatar la capacidad e identidad de las

partes intervinientes.

• Verificar la validez de las firmas.

• Verificar que los datos del predio estén

correctamente expresados en el formulario.

(D.S. 023-2003-JUS)
 4. Catastro

4.1. Informes Catastrales

(Art. 9° y 7° D.T.)

a) Expedidos por las Áreas de Catastro de la

SUNARP en los casos de inmatriculación y
modificación física del predio.

b) Carácter vinculante para el Registrador en

cuanto a los aspectos técnicos.

c) Actualización de base de datos catastral.

d) Aplicación Progresiva.
 4.2. Información Técnico
Catastral (Art. 10 º)
• Elaborada y proporcionada por las entidades
públicas que realizan catastro, de acuerdo a sus
competencias.

• Sirve de sustento para corregir inexactitudes y

actualizar datos sobre las características físicas
del predio, de acuerdo a la legislación aplicable.
5. Casos de Regulación Especial
(Art. 93°, 94° y 95°)
1. Transferencias formalizadas después del
fallecimiento del causante.

2. Transferencias del causante a favor de

terceros.

3. Cargas y Gravámenes que no

constituyen obstáculo para la inscripción.
 (Art. 98° ,104°, 140° y 153°)

4. Cláusula Resolutoria expresa.

5. Reversión y Revocatoria de donación.

6. Cancelación de oficio de anotación

preventiva por caducidad.

7. Oposición parcial en los supuestos de

conversión de la posesión en propiedad.
Cual
Cual es
es la
la forma
forma y y el
el
contenido
contenido de de las
las
inscripciones
inscripciones
ESTRUCTURA DEL NUEVO REGLAMENTO:
• Disposiciones Generales
• Forma y Contenido de las Inscripciones:
- Aspectos Generales.
- Inscripciones referidas a la descripción del
Predio.
- Transferencias de Dominio.
- Cargas y Gravámenes.
• Prescripción Adquisitiva Administrativa sobre
Predios Rurales.
• Disposiciones Transitorias y Finales.
 INDICE

1. Modificaciones en el Contenido del Asiento

de Inscripción: respecto del acto en sí y
respecto de las partes.
2. Inscripción de Bienes de la Sociedad
Conyugal.
3. Rectificación de la Calidad del Bien.
4. Innovaciones.
1. Modificaciones en el contenido
del Asiento de Inscripción (Art. 11°)

Resumen del acto o derecho que se inscribe.

• Antecedente: Art. 44° R.I.

1.1 Respecto del acto en sí

• Se incorpora expresamente la mención de

las modalidades del acto jurídico.

• Consignación de datos relevantes no

previstos.

• Precio o valorización
1.2 Respecto de las partes
• La mención del transferente es obligatoria
en transferencia de cuotas ideales.

• Personas naturales:
DNI
Nacionalidad
¿Quién adquiere? Bien Propio o Bien
Conyugal.
• Personas Jurídicas:

Identificación:

Denominación (o razón social) + Partida

registral.
2. Inscripción de Bs. de la
Sociedad Conyugal (Art. 12)
• Regla: Intervención Conjunta de ambos
Cónyuges (Art. 315 del C.C.)

• El caso del art. 145 del Reglamento

• El bien adquirido por Uniones de Hecho.

3. Rectificación de la Calidad
del Bien (Art. 13°)
• “Título otorgado por el cónyuge que no
intervino”.

• Se adjunta o inserta Partida de

Matrimonio

• Partida expedida con fecha posterior.

 4. Innovaciones

• La inscripción de la Cláusula Resolutoria

expresa.

• La Sistematización de los asientos de

Inscripción.
INMATRICULACION
INMATRICULACION
DE
DE PREDIOS
PREDIOS
 INDICE
1. Concepto

2. Aspectos a evaluar
2.1. Aspectos Legales
2.2. Aspectos Técnicos
 1. CONCEPTO (Art. 14°)

La Inmatriculación es el acto por el cual se

incorpora un predio al Registro. Se realiza con la
primera inscripción de dominio, salvo disposición
distinta.
 2. ASPECTOS A EVALUAR

2.1. ASPECTOS LEGALES:

Cumplimiento de requisitos previstos en el
Reglamento y normas especiales.

2.2. ASPECTOS TECNICOS:

Identificación del predio en el espacio para
evitar superposiciones.
2.1 ASPECTOS LEGALES (Art. 15° y 16°)

REGLA GENERAL PARA

INMATRICULACION DE PREDIOS:

Título con antigüedad no menor de 5 años,

con excepción de sucesión hereditaria a título
universal donde no se individualice el Bien.
¿EN QUÉ CASOS NO SE REQUIERE TÍTULO
CON 5 AÑOS DE ANTIGÜEDAD?
1. Sentencia o acta notarial de formación de título
supletorio.
2. Sentencia o acta notarial de prescripción
adquisitiva de dominio.
3. Resolución de aprobación del plano perimétrico
de un predio de propiedad del estado.
4. Resolución que dispone la incorporación de un
predio a dominio del estado.
5. Para el caso de Comunidades Campesinas:
Planos, memoria descriptiva y acta de
colindancia.
2.2 ASPECTOS TECNICOS
(Art. 18° 4to. párrafo)

1. Presentación de planos ligados a la Red

Geodésica Nacional, referida al datum y
proyección de coordenadas oficiales.

- SAD-56 : Sistema Provisional Sudamericano

1956.
- WGS-84 : Sistema Mundial Geodésico
(Red geodésica GPS).
 (Art. 9° y 7a. D.T.)

2. Evaluación de los planos por el área de

Catastro de la Zona Registral:

• Carácter vinculante para el Registrador.

• Aplicación Progresiva
“HABILITACIONES URBANAS EN EL

ANTERIOR REGLAMENTO DE

INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE

PREDIOS”
 1. Consideraciones generales

 Proceso formal y complejo de cambio de uso

de un predio rústico a urbano o pre-urbano.
 Vinculación con el planeamiento urbanístico.
 Ámbitos de actuación:
- Zona urbana: Islas rústicas
- Zona de expansión urbana: Suelo urbanizable
- Zona extra-urbana.
 Lo urbano como género y lo habilitado como
especie:
 La condición fáctica reconocida.
 Los procesos de formalización de la
propiedad informal.
 La naturaleza administrativa de los títulos
inscribibles.
 Habilitaciones sujetas al RNC y habilitaciones
especiales (Urbanizaciones populares, proyectos
MIVIVIENDA, etc.).
 Información que se publica:

 Estado del “proceso de producción” de los lotes.

 Delimitación de lo público y lo privado.
 Imposición de limitaciones a lo privado.
 Determinación de la negociabilidad oponible de
los bienes futuros.
2. Inscripción de la probación de la
habilitación urbana

 No es un acto de inscripción ineludible (Art. 41).

 Título inscribible (Art. 30)

- Sólo resolución de la Municipalidad Distrital
o del Cercado (Art. 79° LOM)
- Plano de lotización georeferenciado
- Autorizaciones especiales.

 Habilitaciones con estudios preliminares o

definitivos (Art. 38°).
 Asiento de inscripción (Art. 32)

- Contenido general (Art. 11°).

- Datos de identificación del plano y
vinculación con su aprobación.
- Cuadro de datos técnicos.
- Autorizaciones especiales.

 Efecto automático de la inscripción:

independización del área útil (Art. 34°).
 Tráfico jurídico de los lotes independizados
(Arts. 35° y 37°).

• Independización definitiva:
Urbanizaciones populares y otros casos
especiales.
Transferencias y gravámenes.

• Independización provisional:
Habilitaciones con autorización de venta
garantizada.
Derechos personales.
3. Inscripción de la recepción de obras
(Art. 41°)

 Título inscribible

 Sólo resolución de la Municipalidad

Distrital o del Cercado.
 Plano de replanteo, cuando corresponda.

 Asiento de inscripción – Aplicar por analogía

el Art. 32°.
 Efecto automático de la inscripción de
la recepción.

 Independización de lotes no
independizados previamente (Art. 41°).
 Constancia del carácter definitivo de la
independización (Art. 42°).

 Replanteo de lotes inscritos a favor de

terceros (Art. 42°).

 Recepción de obras en habilitaciones

urbanas de tipo progresivo (Art. 36°)
4. Situaciones Especiales

 Habilitación parcial (Art. 33).

 Habilitación en más de un distrito (Art. 33).

 Suspensión de la inscripción de lotes (Art. 39).

 Compensación de áreas (Art. 40).

 Habilitaciones privadas (Art. 43).

POSESIONES
POSESIONES INFORMALES
INFORMALES
 INDICE
1. Tipos de Posesiones Informales.
2. Rectificación de Lotes.
3. Suspensión del Proceso de Saneamiento
Físico Legal
4. Inscripción de posesiones informales en
predios de propiedad privada.
5. Zonas arqueológicas en posesiones
informales.
6. Comunidades Campesinas de la Costa.
 1. Tipos de Posesiones
Informales
• Asentamientos Humanos,
• Pueblos Jóvenes,
• Programas Municipales de Vivienda,
Centros Poblados, y,
• Otras posesiones informales que
determine COFOPRI mediante directiva.

Decreto Supremo 013-99-MTC

 2. Rectificación de lotes
• COFOPRI está facultada a rectificar de oficio,
las áreas, perímetros y linderos de los lotes de
posesiones informales sin necesidad de
consentimiento del propietario con derecho
inscrito.
• La rectificación procede cuando, producto de la
utilización de medios modernos de medición,
se determina una inexactitud entre la realidad
legal y la física, permitiendo su adecuación.
Ley 26785
Reglamentación de la facultad
de rectificación (Art. 46°)
• Procede la rectificación física de los lotes,
cuando se trata de acumulaciones o
desmembraciones de lotes o predios con
derecho inscrito a favor del organismo
formalizador.
3. Suspensión del proceso de
saneamiento físico legal
Posesiones Informales ubicadas en:
• Zonas Arqueológicas.
• Zonas Riesgosas o carentes de las
condiciones de higiene y salubridad.
• Sobre vías.

(Decreto Supremo 013-99-MTC)

Reglamentación de la facultad
de suspensión de saneamiento
(Art. 48°)

Procede la inscripción de la carga por suspensión

del proceso de saneamiento físico legal, cuando
el lote estuviera inscrito a favor del Organismo
Formalizador.
4. Inscripción de posesiones
informales en predios de
propiedad privada (Art.49°)
El saneamiento físico legal es procedente
cuando los propietarios privados autorizan al
organismo formalizador, mediante documento
con firmas legalizadas, a independizar los
predios sujetos a dicho saneamiento.
5. Zonas Arqueológicas en
Posesiones Informales
• Zonas arqueológicas intangibles.
• Zonas arqueológicas de emergencia.
• Zonas arqueológicas desafectables.

(D.S. 017-98-PCM)
5. Zonas Arqueológicas en
Posesiones Informales
• Procede la inscripción de la carga por
zona arqueológica de emergencia,
cuando el lote estuviera inscrito a
favor del Organismo Formalizador.

(Art. 50° del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios).
6. Comunidades Campesinas
de la Costa
• Debe entenderse como Comunidad
Campesina de la Costa a aquella que se
encuentra ubicada a una altitud de hasta
dos mil (2000) metros sobre el nivel del
mar.
• En caso el predio cuente con un área que,
en su mayoría, estè ubicada debajo de la
referida altura, se le computa como un
predio de comunidad campesina de la
costa.