DOMINIO

INMOBILIARIO
Límites. Afectación a vivienda
LIMITES DEL DOMINIO
CLASIFICACION
• El derecho real de dominio es aquel que confiere el mayor
número de facultades respecto de una cosa, no obstante estas
facultades han encontrado sus limitaciones, las que tienen su
fundamento en el interés público, las cuales quedan bajo la
órbita del derecho administrativo y en interés de las relaciones
de vecindad, que son las que nos competen.
• El código de Vélez comprendía un gran casuismo al respecto,
utilizándose la denominación restricciones y límites al
dominio. Nuestro CCCN mantiene también el casuismo
NORMAS ADMINISTRATIVAS
(ARTS.240/ 241)
• El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes
mencionados, es decir tanto los individuales como los de
incidencia colectiva, debe ser compatible con los derechos de
incidencia colectiva. Debe de ser conforme con las normas del
derecho administrativo, tanto nacional como local, dictadas en
interés público; y no puede afectar el funcionamiento y la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la
biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre
otros, según los criterios previstos en leyes especiales (240).
• Art. 241: ¨cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los
derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos
mínimos que resulte aplicable.
RELACIONES DE VECINDAD (ART.
1970)
• Art. 1970: ¨Las limitaciones impuestas al dominio privado en
el interés público están regidas por el derecho administrativo.
El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas en
cada jurisdicción.
• Los límites impuestos al dominio en este capítulo en materia
de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción¨.
DAÑO NO INDEMNIZABLE (ART.
1971)
• Art. 1971: ¨los deberes impuestos por los límites al dominio
no generan indemnización de daños, a menos que por la
actividad del hombre se agrave el perjuicio¨.

• El artículo hace referencia al hecho de que el titular del

derecho real de dominio puede realizar obras, trabajos,
instalaciones, y todo aquello que crea conveniente en su
inmueble, siendo las molestias algo que en principio deben
soportar los titulares de inmuebles vecinos por cuestiones de
interés general; lo que no resulta indemnizable como un daño
perjuicio. Por supuesto que no se refiere a casos de ejercicio
abusivo o irregular del derecho.
CLAUSULA DE
INENAJENABILIDAD
• Art. 1972: ¨en los actos a título oneroso es nula la cláusula de
no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o
personas determinadas.
• En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas
en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede los 10
años.
• En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas
que afectan las porciones legítimas, o implican sustitución
fideicomisaria¨.
 INMISIONES INMATERIALES
•• Art.
Art. 1973:
1973: ¨las
¨las molestias
molestias que
que ocasionan
ocasionan el el humo,
humo, calor,
calor, olores,
olores, luminosidad,
luminosidad,
ruidos,
ruidos, vibraciones
vibraciones oo inmisiones
inmisiones similares
similares por
por el
el ejercicio
ejercicio de
de actividades
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inmuebles
inmuebles vecinos,
vecinos, nono deben
deben exceder
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normal tolerancia
tolerancia teniendo
teniendo en en cuenta
cuenta
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medie autorización
autorización administrativa
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aquellas.
aquellas.
•• Según
Según las
las circunstancias
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los jueces
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de
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la inmisión,
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propiedad, la la prioridad
prioridad enen el
el uso,
uso, el
el interés
interés
general
general yy las
las exigencias
exigencias de de la
la producción¨.
producción¨.
••

Tienen como fin la convivencia pacífica y la prioridad de las relaciones de

vecindad, cuidado del medio ambiente y demás; los propietarios de los
distintas inmuebles vecinos, lo cual no implica que estén efectivamente uno al
lado del otro, tienen que soportar ciertas molestias. No obstante, las mismas
no pueden exceder la normal tolerancia.
Para que el juez pueda determinar cuándo se
excede la normal tolerancia, se deberá tener en
cuenta:
1. Caso concreto.
2. El uso regular de la propiedad, lo cual refiere a que el
derecho real de dominio tiene que ser ejercido en forma no
abusiva, (Teoría del abuso del derecho)
3. Prioridad en el uso: supongamos que nos referimos a un
local comercial, que a partir de las 00.00 comienza a poner
música; y el mismo se ha instalado en una zona residencial,
qué creemos en dicho caso?
No obstante se debe tener cuidado al momento de la
interpretación de este punto, porque siendo varias las
consideraciones del juez a tener en cuenta, no necesariamente
la prioridad en el uso determinará el cese, la indemnización
o la remoción.
4. El interés general: qué pasa si se busca dar prioridad a un
inmueble en donde encontramos una vivienda, frente a una
fábrica que brinda trabajo a 150 personas?
5. Exigencias de la producción
6. Tener en cuenta que el pedido prosperará incluso aunque
mediare autorización administrativa.
Reparaciones que puede establecer el juez:

7. Remoción de la causa que genera la molestia

8. Cesación de la causa, lo que debemos entender que
implicaría una reducción de las mismas a un nivel por
debajo de la normal tolerancia, y en caso de no ser posible,
pues si la cesación de la actividad.
9. Indemnización de los daños.
• En la redacción del código de Vélez, la opción de la
indemnización está colocada como alternativa, mientras que
en la redacción actual, siguiendo la tendencia de la
jurisprudencia, se ha colocado el vocablo ¨y¨, con lo cual
queda claro que tanto se puede pedir el cese y la
indemnización en caso de ser necesario. Ahora bien, por la
redacción actual parecería que la indemnización siempre irá
establecida, lo que entiendo no es así, la indemnización será
dispuesta en caso de así solicitarse o bien en caso de ser
necesaria conforme el reclamo y la buena fe.
 
CASUISMO DEL CODIGO
Camino de sirga, art. 1974
El dueño de un inmueble que colinde con las orillas de cauces o riberas,
que sean aptos para transportar agua, debe dejar libre una franja de
terreno de 15 metros de ancho en toda la extensión, en la que no puede
hacer ningún acto que menoscabe la actividad.
Obstáculo al curso de las aguas, art. 1975.
Los dueños de inmuebles linderos a un cause no pueden hacer obras
que alteren el curso natural del agua, que modifique su dirección o
velocidad, a menos que sea para defensa. Si alguien resulta perjudicado,
puede remover el obstáculo, reparar lo destruido, construir obras
defensivas; con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior y
reclamar al autor del daño que le reintegre los gastos más los daños.
Si el obstáculo se origina por causa fortuito, el estado SOLO deberá
restablecer las aguas al estado anterior o pagar el valor de los gastos
necesarios para hacerlo.
Recepción de agua, arena y piedras, art. 1976
• Debe recibir el agua, arena y piedras que se desplazan desde otro
fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre
para ello
 Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una
obra, art. 1977
• Cuando sea indispensable poner andamios u otras instalaciones
provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que
trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye debe reparar los daños ocasionados.
Vistas, art. 1978
• Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión
frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a
menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente.
• En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la
zona de visión más cercana al inmueble colindante.
Luces, art. 1979
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones,
en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura
que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la
superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
 Privación de luces y vistas, art. 1981
Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no
puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho
de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
 Árboles, arbustos y otras plantas, art. 1982
El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras
plantas que causan molestias que exceden de la normal
tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean
retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar
las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario
puede cortarlas por sí mismo.
VIVIENDA.
• TUTELA CONSTITUCIONAL
• Cuando se produjo la reforma de la Constitución Nacional en 1957,
el artículo 14 bis dispuso que ¨la ley establecerá la defensa del bien
de familia¨.
• Este instituto se encontraba regulado por la ley 14.394 (1954), el
cual se concibió para proteger el bienestar, tanto en lo económico
como en lo social. El CCCN lo regula en el Título III, Bienes, Capítulo
1, Sección 3; en el marco de un bien con incidencia colectiva.

Concepto:
Concepto: es un
un instituto
instituto jurídico
jurídico de
de familia,
familia, de
de tipo
tipo patrimonial,
patrimonial,
comprendido
comprendido por
por ello
ello en
en el
el derecho
derecho civil,
civil, tendiente
tendiente aa la
la protección
protección de
de un
un
inmueble
inmueble urbano o rural,
rural, ocupado
ocupado o explotado por los beneficiarios
directamente, que por estar al al servicio de la familia es inembargable,
inembargable, con
con
disponibilidad restringida,
restringida, subsistiendo su afectación luego luego de la muerte
de su
su titular
AFECTACIÓN (ART. 244)
¨Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un
inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una
parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por
otras disposiciones legales¨
La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad inmueble
según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad
temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del
registro inmobiliario.
No puede afectar más de un inmueble. Si alguien resulta
propietario único de dos o más inmuebles afectados, podrá
optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del
plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de
considerarse afectado el constituido en primer término.¨
• El bien de familia requiere para poder producir el efecto
esencial su inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble, revistiendo en este caso el mismo la calidad de
CONSTITUTIVO.
• Por ende la protección no va a comenzar a regir hasta tanto el
bien de familia no se encuentre inscripto en el Registro (art.
249).
• Art. 256 (inmueble rural): ¨las disposiciones de este capítulo
son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad
económica, de acuerdo con lo que establezcan las
reglamentaciones locales¨.
•  LEGITIMADOS:
a) El titular registral
b) Si el inmueble se encuentra en condominio, deben solicitarla todos
los condóminos en forma conjunta.
• La afectación puede disponerse por:
a) Decisión del titular del derecho real de dominio, o bien por
todos los titulares en el caso del condominio
b) Actos de última voluntad, en cuyo caso el juez ordenará la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del
Ministerio Público, o de oficio si los beneficiarios fueran
menores o con capacidad restringida, o incapaces.
c) Por el juez, a pedido de parte, en la vivienda que se atribuye en
el juicio de divorcio o en la que se resuelve las cuestiones
relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.
• BENEFICIARIOS
• Art. 246: ¨Son beneficiarios de la afectación:
• El propietario constituyente, el cónyuge, su conviviente,
ascendientes o descendientes.
• En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer
grado que convivan con el constituyente¨.
• La normativa anterior, aclaraba que se refería a parientes
dentro del tercer grado agregando de CONSANGUINIDAD.
 
• HABITACION EFECTIVA (ART. 247)
• Art. 247: ¨si la afectación es peticionada por el titular registral,
se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el
inmueble.
En todos los casos para que los efectos subsistan, basta que
uno de ellos permanezca habitando en el
inmueble¨.
• SUBROGACION REAL (ART. 248)
• Art. 248: ¨la afectación se transmite a la vivienda adquirida en
sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en
concepto de indemnización o precio¨.
• Esta norma no se encontraba contemplada en el régimen
anterior, la misma implica que si se tenía afectado a bien de
familia un inmueble y el mismo es enajenado y reemplazado
por otro, la afectación se transmitirá al otro. ¿compraventas
simultáneas?
Art. 249: ¨la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a la afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por las deudas posteriores a su
inscripción, excepto:
a. obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que
gravan directamente al inmueble
b. obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo
previsto en el artículo 250 (requiere en caso de matrimonio o unión convivencial la
aprobación del cónyuge o conviviente).
c. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la
vivienda.
d. obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad,
incapaces o con una capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre
el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en
una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, este se entrega al propietario del
inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los
acreedores enumerados en este artículo¨.
• TRANSMISION (ART. 250)
El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras
testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios.
Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el
inmueble no puede ser transmitido o gravado sin la conformidad del cónyuge
o del conviviente; si este se opone, falta, es incapaz o tiene su capacidad
restringida, la transmisión o gravamen deberá ser autorizada judicialmente,
 
• FRUTOS (ART. 251)
Art. 251: ¨son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble
si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios¨.
 
• CREDITOS FISCALES Y GASTOS DE CONSTITUCIÓN (ART. 252)
La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por
causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de
los beneficiarios del art. 246, y no es desafectada en los cinco años
posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la
afectación, están exentos de impuestos y tasas.
 DESAFECTACION Y CANCELACION DE LA
INSCRIPCIÓN (ART. 255)
La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
1) A solicitud del constituyente, si está casado o vive en unión convivencial
inscripta se requiere el asentimiento de ellos; si este se opone, falta, es
incapaz o con capacidad restringida, la desafectación la autorizará el juez,
2) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso
por acto de última voluntad, excepto que media disconformidad del
cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida, caso en que el juez deberá resolver
lo que sea más conveniente para éstos.
3) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en
proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites
expresados en el inciso anterior.
4) A pedido de interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos,
o fallecen el constituyente y todos sus beneficiarios.
5) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por el
capítulo con los límites del art. 249.