CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Art. 2810 C.: Se llama arrendamiento o locación el contrato por cual dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un
precio determinado y cierto. Se llama arrendador o locador el que da la cosa en
arrendamiento, y locatario, arrendatario o inquilino el que la recibe.
Son sujetos jurídicamente hábiles:
1. Quienes tienen capacidad y libre disposición de las cosas.
2. Quien no es titular del dominio puede arrendar bajo las siguientes premisas:
- Que tenga poder de administración de los bienes
- El acreedor anticresista (contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz
para que se pague con sus frutos)
- El usufructuario, por cuanto el bien produce como fruto un canon de
arrendamiento.
- El acreedor de las servidumbres (carga impuesta a un predio en provecho o
servicio de otro : predio sirviente y predio dominante.)
- Los entes públicos de acuerdo con sus normas administrativas
Objeto del arrendamiento
Pueden ser arrendados todos los bienes que están el comercio de los
hombres: inmuebles, muebles no fungibles, ni consumibles; haciendo
salvedad de los bienes inmateriales. Los bienes arrendados deben
devolverse o no ser susceptibles de agotamiento por consumo.
Duración del contrato
No puede hacerse por mas de 10 años, excepto los fundos de
explotación agrícola.
Se puede entender renovado el contrato cuando a su vencimiento,
ninguna de las partes manifiesta su voluntad de deshacer sus efectos.
El arrendatario sigue pagando y el arrendador recibe el canon.
En el caso de inmuebles rústicos, se entiende prorrogado el plazo
para un tiempo equivalente al necesario para cosechar. En los
inmuebles urbanos no se entiende como renovado sino prorrogado
por 6 meses mas.
Forma
Depende de la importancia económica que tenga se dispone la forma
escrita ya sea privada o pública. En inmuebles cuyo contrato dure mas de 4
años debe ser suscrito en escritura pública.
La ley posibilita el acceso al Registro Público del contrato de arrendamiento:
Art. 2949. Estarán obligados a respetar el arriendo:
• 1. Todo aquel a quien se transfiera el derecho del arrendador por un título
lucrativo.
• 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título
oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública
inscrita, exceptuados los acreedores hipotecarios.
• 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por
escritura pública inscrita, siendo esta inscripción antes que la inscripción
hipotecaria.
• El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si sólo la inscripción de
dicha escritura.
Deberes y derechos del arrendador:
– Permitir el acceso del arrendatario y procurarle el uso y disfrute de los
beneficios que la cosa procura,
– Defender por evicción al arrendatario,
– El pago de las imposiciones en razón de la cosa, salvo pacto en contrario,
– Entregar los saldos a favor del arrendatario al finalizar el contrato,
– Puede retener el arrendador los bienes muebles cuando el arrendatario
ha caído en mora del pago del canon.
Derechos y obligaciones del arrendatario
– Enterar el canon o precio del arriendo en la fecha y forma estipulada,
– Deber de cuidar y conserva la cosa, es responsable por los daños que
sufra por su culpa o negligencia,
– En caso de afectación de la cosa, pedir la reducción del precio,
– De comunicar las posibles afectaciones físicas o jurídicas que terceros
pretendan sobre la cosa.
– No subarrendar sin consentimiento del arrendador.
ARRENDAMIENTO DE COSAS (Muebles e Inmuebles)
Es un contrato oneroso pues requiere la existencia de una
contraprestación.
Es temporal, no puede entenderse para un tiempo indeterminado,
Es consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento
de las partes,
Es bilateral, ambas partes asumen obligaciones, uno de ceder la
cosa para su uso y el otro de pagar el precio pactado.
Es de tracto sucesivo, las prestaciones no se realizan de forma
simultánea, sino por tractos en períodos determinados.
Bienes Inmuebles: Fincas Urbanas
Regulado por la Ley de Inquilinato, Ley 118 de 1990, sobre bienes
inmuebles valorados en 30 mil córdobas oro para los ubicados en
Managua o de 10 mil en otros departamentos.
-El arrendatario debe pagar las reparaciones menores necesarias
para la conservación útil de la vivienda.
-También debe pagar las obras tendientes a la limpieza e higiene de
los componentes de la casa,
-Debe pagar los servicios de agua, electricidad
-No corren por cuenta del arrendatario los daños sufridos por la
antigüedad del bien.
-No se puede resolver el contrato porque razón de que el propietario
decida vivir en dicho inmueble, si no ha quedado así expresado y en
caso de estarlo debe notificar con 1 mes de antelación.
Bienes Inmuebles: Fincas rústicas (art. 2909 al 2923 C.)
Si el arriendo de un bien rústico se ha hecho sobre tal medida y
resulta que la extensión es mayor, el arrendatario tiene derecho al
pago por el exceso; si la superficie es menor, debe calcularse una
disminución del precio del canon.
-El arrendatario debe proveer los aperos necesarios para la labor de
cultivo,
-Conservar el bien con diligencia
-Dar al predio el uso adecuado
-No alterar las cláusulas contractuales que causen perjuicio
-Responder por los daños y perjuicios
-Dejar en el fundo los elementos necesarios para que sirva a los
efectos del uso propio respecto del próximo ocupante.
Arrendamiento de Bienes Muebles
Está mas bien referido al arrendamiento de animales (art. 2974 al
2993) entre las obligaciones relevantes:
-Mantener a los animales en condiciones idóneas
-Por cuenta del arrendatario la manutención del animal
-El arrendador no ejerce potestad sobre el animal durante la duración
del contrato.