HOMOLOGACIÓN

SISTEMATIZADA

El presente trabajo pretende

proporcionar rangos, fórmulas y factores
de ajuste en el enfoque de mercado,
particularmente en la homologación, sin
olvidar que el conocimiento, experiencia
y buen juicio del valuador profesional es
insustituible
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• Homologar: Es la acción de equiparar o poner
en relación de igualdad o semejanza dos
cosas.
• Homologación: Efecto de homologar. Es el
proceso con el cual se ponen cada uno de los
comparables en igualdad de circunstancias al
sujeto.
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• Factor: Cantidad que se usa para premiar,
establecer igualdad o castigar la comparación
entre un predio sujeto y un predio
comparable.
• Sujeto = Comparable 1
• Sujeto < Comparable -1
• Sujeto > Comparable +1
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I.1.- Terrenos urbanos
I.1.1.- Rangos
I.1.1.1.- Factor de Negociación.- corresponde a la corrección que se realiza por la
diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de
la misma, sobre la base únicamente de una negociación a precio de contado (en
efectivo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan
libremente y sin presiones.

I.1.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno
en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de
frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo
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I.1.1.4.- Factor de Calle (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se
entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en
su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique
el inmueble.
C AR AC T E R Í S T I C AS AJUSTE

Único frente a la calle tipo o predominante. 1.00

Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a
un parque o plaza . 1.05 a 1.20
Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o
predominante. 0.95 a 0.80
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• I.1.1.4.- Factor de Zona (Zn): Está relacionado con el uso de suelo predominante
en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a
analizar, determinando las calificaciones siguientes:

ZONA FACTOR
Turística Comercial 1.00

Comercial de Primera 0.95

Comercial de Segunda 0.90

Residencial de Lujo 0.80

Residencial de Primera 0.75

Residencial de Segunda 0.70

Interés Social 0.65

Habitacional Popular 0.60

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• 1.2 Fórmulas.

• I.1.2.1.- Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una
topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la
composición del suelo.
El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía, ya que habrá
casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo, cuando se tiene una
vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00 en los casos en que
tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un fraccionamiento en lomerío.
Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.
Fm = 0.50 para m > 1
Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.
para m ≤ 1
Fm= 0.333 para m > 1
Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00
Fm= Factor de la pendiente de la superficie media del terreno.
m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal.
1 = Pendiente máxima (45°).
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• I.1.2.2.- Factor promedio aplicable al terreno sujeto: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un
factor homologado en la que intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en
un lote tipo o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera
conjunta bajo el sistema de las raíces cúbicas.
• Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque ajustar
(frente, profundidad o área).

• Donde:
Fp : Factor promedio
• FS : Frente del lote sujeto.
• FT : Frente del lote tipo.
• PT : Profundidad del lote tipo.
• PS : Profundidad del lote sujeto.
• AT : Área del lote tipo.
• AS : Área del lote sujeto.
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• I.1.2.2.1.- Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de
ajuste entre los lotes con diferentes fondos.

• Donde:
• Ffd : Factor de fondo.
• PT : Fondo del lote tipo.
• PS : Fondo del lote sujeto.
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• I.1.2.2.2. Factor de área: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un
factor de ajuste entre los lotes con diferentes áreas. Dependiendo
del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZ
TERCERA a RAÍZ DECIMA.

• Donde:
• Fa = Factor de área
• At = Área del lote tipo
• As = Área del lote sujeto
• n = 3 a 10
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• I.1.2.3.- Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con
respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:
a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal
conforme ocho o menos ángulos:

• Donde:
• F fo = Factor de forma
• Ri = Rectángulo inscrito ( m2 )
• Sto = Superficie total del predio ( m2 )
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b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal
conforme nueve o mas ángulos
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F fo = EPa + EPp + EAc + EAi

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• I.1.2.4.- Factor por inundación: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble
por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de
fuentes naturales o artificiales.
• Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse debajo del nivel del suelo, esto
reflejará un gasto adicional para rellenarlo y así evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y
restar al valor de terreno homologado.
• Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El cociente del costo por metro
cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno homologado, obteniendo con esto el
Coeficiente de Demérito.

• F in = 1 – C in
Donde: F in = Factor por inundación.
• C in = Coeficiente por inundación.
• C r = Costo por metro cuadrado de relleno.
• V t = Valor por metro cuadrado de terreno homologado.
• Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, por ejemplo: cuando una o varias colonias
completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de
agua, con antecedentes y probabilidad de inundación, por lo general los valores serán inferiores con
respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dará un rango de valor de castigo.
• Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de la zona para justificar un
rango real.
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• I.2. Construcciones Urbanas

• I.2.1. Superficie de Construcción:

• Se aplica la fórmula que supone que el valor de un inmueble puede variar cuando
se incrementa o disminuye la superficie de construcción en una decima parte. Por
lo que se divide la superficie del inmueble comparable entre la superficie del que
se está valuando, al resultado se le aplica la potencia 10
• (SC/SS)^1/10
Donde:
SC = Superficie Comparable
SS = Superficie Sujeto
En el caso de la superficie es el único factor donde el comparable se divide entre el
sujeto, ya que la relación es mayor a uno cuando el inmueble objeto tiene
superficie menor a los comparables, y el factor debe de ser menor a uno cuando la
superficie es mayor.
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• I.2.2. Tipo de Construcción:
• Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la calidad de los
materiales y la construcción
• Para poder determinar que calificación se debe de aplicar se tiene que analizar tanto las características del
inmueble objeto, como las de los comparables. La determinación del puntaje se realiza de acuerdo a la
observación, lo importante es que siempre se realice con el mismo criterio. Siempre hay que dividir el
sujeto entre el comparable
Tipo Moderna Residencial Plus 1.10

Tipo Moderna Residencial 1.05

Tipo Moderna Semilujo 1.00

Tipo Moderna Media 0.95

Tipo Moderna Media Común 0.90

Tipo Moderna Interés Social Alta 0.85

Tipo Moderna Interés Social Media 0.80

Tipo Moderna Interés Social Baja 0.75

Tipo Moderna Económica 0.70

Tipo Moderna Mínima 0.65

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• I.2.3. Áreas Comunes:
• Esto se refiere a todas las áreas útiles a todos los condóminos como son:
Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la
calificación se determino de la siguiente manera:
AREAS COMUNES FACTOR
COMPLETAS: Acceso controlado, casa club, alberca, 1.10
jardines, canchas, estacionamiento, vialidades
MEDIAS: Acceso controlado, jardines, canchas, 1.05
estacionamiento, vialidades
REGULARES: Acceso controlado, estacionamiento, 1.00
vialidades
MALAS: Acceso controlado, vialidades 0.95
MUY MALAS: Escaleras 0.90

De igual manera se divide el sujeto entre el comparable

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• I.3.4 Factor de Edad:
• Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos-Heidecke que dice:
FEC  1   E / VUT
1. 4
F
Calificació Factor Estado
n
Donde:
FEC = Factor por edad y conservación 10 1.00 Nuevo

E = Edad 9 0.99

VUT = Vida Útil Total

F = Factor que corresponde a se Estado de 8 0.975 Regular

Conservación de acuerdo a la siguiente tabla: 7 0.920

6 0.820 Reparaciones Sencillas

En este caso como se está

considerando la edad y el estado de 5 0.660

conservación el factor engloba a las 4 0.470 Reparaciones Importantes

dos características teniendo cuidado

en no duplicar los factores. 3 0.250

2 0.135 En Desecho
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• Otra fórmula de factor de demerito por edad

En donde:
Fed = Factor de demérito por edad.
VUT = Vida útil total.
Eef = Edad efectiva de la construcción.
donde, (VUT-VUR) = Eef.
VUR = Vida útil remanente.
En este caso si se puede utilizar otro factor de estado de conservación .

Para relacionarla con el comparable quedaría de la siguiente manera:

Factor de estado de conservación del sujeto entre el factor del estado de
conservación del comparable
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• I.2.1.2.- Factor de depreciación total: Se considera depreciación total cuando los
inmuebles se califican con base a su estado de conservación, su edad y
obsolescencias:
• Fdt = Fed x Fco x Fob

En donde:
• Fdt = Factor de depreciación total.
• Fed = Factor de demérito por edad.
• Fco = Factor de conservación.
• Fob = Factor de obsolescencias.

Cuando se presenten obsolescencias funcionales (que son curables, ya que

dependen del bien) y/o económicas (son incurables, pues se da por causas
externas), el Perito Valuador las identificará, cuantificándolas e incluyéndolas en
la depreciación total cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la
justificación en el trabajo valuatorio.
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I.2.2.- Tablas.
I.2.2.1.- Factor de conservación (Fco):
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I.2.2.2.- Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de construcción.
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• I.2.5. Proyecto:
• Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios, iluminación,
ventilación, estética y confort del edificio en sí, también la calificación es con base
a la observación y con las siguientes calificaciones:

PROYECTO CALIFICACION
Excelente 1.10

Muy Bueno 1.05

Bueno 1.00

Regular 0.95

Malo 0.90

Muy Malo 0.85

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• I.2.6 Tipo de Zona:
• Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el
inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las
calificaciones siguientes:
TIPO DE ZONA FACTOR
Turística Comercial 1.00

Comercial de Primera 0.95

Comercial de Segunda 0.90

Residencial de Lujo 0.80

Residencial de Primera 0.75

Residencial de Segunda 0.70

Interés Social 0.65

Habitacional Popular 0.60

Esta tabla únicamente sirve para inmuebles habitacionales o comerciales, en el

caso de otros usos se debe de adecuar la misma, al uso correspondiente.
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• I.2.9. Factor de Coeficiente de uso de Suelo (Intensidad de Construcción):
Se puede aplicar la siguiente formula
((TC/CC) – (TS/CS)) * (VT/VF) + 1
• Donde: Para que la homologación este
sustentada los comparables
• TC = Superficie del Terreno del Comparable que se elijan deben ser muy
• CC = Superficie de Construcción del Comparable similares a nuestro sujeto, y
• TS = Superficie del Terreno del Sujeto manejar siempre el mismo
• CS = Superficie de Construcción del Sujeto criterio, no adecuar estos a
• VT = Valor del Terreno cada caso en particular, hay que
recordar que el valor es único
• VF = Valor Físico independientemente del
O esta otra Formula propósito del avalúo.
((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1
• Donde:
• TC = Superficie del Terreno del Comparable
• CC = Superficie de Construcción del Comparable
• TS = Superficie del Terreno del Sujeto
• CS = Superficie de Construcción del Sujeto
• VUTH = Valor Unitario del Terreno Homologado
• VMC = Valor de Mercado del Comparable
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• Es importante que la homologación no se realice sin criterio, y sin base de
sustento; pues lo ideal sería que la mayoría de los factores fueran 1 y que el
resultante sea de ± 0.30, lo cual nos indica que nuestros comparables
realmente son similares a nuestro sujeto.

“Ninguna Tabla, ningún Método de Valuación puede servir

como sustituto de un criterio Sólido afinado por la
Experiencia”

GRACIAS POR SU ATENCION