Seminario Septiembre 2019

Seminario
Contabilidad y Tributación 2019 - Sector Inmobiliario y Construcción

Expositor: CPC Raúl Ramírez Ramírez
Pinceladas Contables y Tributarias
Activo: Recurso económico presente controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados.
Un recurso económico es un derecho que tiene el potencial de generar beneficios económicos.
El recurso económico corresponde al conjunto de derechos y no al objeto físico, pero suele ser la
descripción del objeto físico lo que proporciona información más comprensible. Un mismo activo
puede representar más de un derecho, como: a utilizarlo, venderlo o entregarlo en garantía. Por su
parte, el potencial para producir beneficios económicos, requiere que el activo exista y que al menos
haya una circunstancia en la cual produciría tales beneficios.
La condición de control del recurso económico es la capacidad presente, de

dirigir el uso del recurso y obtener los beneficios económicos, generados por
aquel. El derecho sobre el recurso puede expresarse mediante la explotación
directa del activo o a través de un tercero. El control puede surgir de derechos
legales o por la capacidad de impedir que terceros usen el activo y obtengan
beneficios económicos de ello.
Pasivo: Obligación presente de la entidad, de transferir recursos económicos, surgida de

eventos pasados. La obligación de transferir un recurso económico debe tener el potencial
de exigir, que la entidad transfiera un recurso económico a un tercero, y debe existir al
menos una circunstancia en la que se exigirá que la entidad transfiera un recurso
económico. Las condiciones para la existencia de una obligación presente corresponden a:
la entidad no puede evitar dicha transferencia, pues surge de eventos pasados que dieron
lugar a la recepción de los beneficios económicos por parte de la entidad, o se llevaron a
cabo actividades que establecieron la obligación.
Pasivo: Obligación presente de la entidad, de transferir recursos económicos, surgida de

eventos pasados. La obligación de transferir un recurso económico debe tener el potencial
de exigir, que la entidad transfiera un recurso económico a un tercero, y debe existir al
menos una circunstancia en la que se exigirá que la entidad transfiera un recurso
económico. Las condiciones para la existencia de una obligación presente corresponden a:
la entidad no puede evitar dicha transferencia, pues surge de eventos pasados que dieron
lugar a la recepción de los beneficios económicos por parte de la entidad, o se llevaron a
cabo actividades que establecieron la obligación.
Patrimonio: Parte residual de los activos de la entidad una vez deducidos los
pasivos.
Ingresos: Son incrementos en los activos o disminuciones de los pasivos que

resultan en aumentos del patrimonio, y no están relacionados con las
aportaciones que los tenedores de derechos sobre el patrimonio.
Gastos: Disminuciones de los activos, o aumento de los pasivos, que dan
como resultado disminuciones en el patrimonio, y no están relacionados
con las distribuciones a los tenedores de derechos sobre ese patrimonio.
¿Qué es el IVA?
El Impuesto General a las Ventas (IGV), conocido internacionalmente como

Impuesto al Valor Agregado (IVA), constituye una de las herramientas más
eficaces de la política fiscal del Estado. Grava las transferencias de bienes y las
prestaciones de servicios y sus principales características son la generalidad y la
neutralidad. Es general porque, en tanto impuesto indirecto, grava todas las
transferencias de bienes y servicios sin observar el sujeto ni la capacidad
económica de este; y neutral, en tanto está diseñado de tal forma que quien
asume la carga económica del impuesto es el consumidor final de los bienes y
servicios, de modo que es neutral para el empresario.
Empresa constructora
Una empresa constructora es un sociedad que recibe recursos económicos de sus

accionistas y los emplea en la ejecución de obras para obtener un beneficio del
que parte devuelve como dividendos al accionista para remunerar el capital
aportado. La razón de ser una empresa constructora es la ejecución de obras a
través de los contratos de obra. Es objeto de todo contrato de obra la ejecución
de una obra con la calidad exigida, en el plazo convenido y con el beneficio
estimado.
Empresa inmobiliaria
Una inmobiliaria es una compañía dedicada a la compra y venta de propiedades, tales
como casas, departamentos, oficinas, locales, entre otros. Generalmente un comprador y
un vendedor se ponen en contacto con ellos para entrar en las negociaciones
correspondientes. La compañía, en ese sentido, actúa de mediador entre ambos. Si la
venta se concreta, la inmobiliaria recibe una comisión.
Son los encargados del concepto y la venta de propiedades. Este servicio es de gran
utilidad, ya que la empresa inmobiliaria se dedica a las distintas gestiones relacionadas con
las operaciones de compra-venta, gestiones que posiblemente una persona no sepa hacer.
Algunas de estas compañías se encargan también de la

construcción de los proyectos inmobiliarios que dirigen. Estas
compañías se hacen llamar “constructora e inmobiliaria”. Dichas
empresas no se dedican a vender inmuebles ajenos, es decir, no
pueden actuar como intermediarios entre un vendedor civil y un
comprador; sino se dedican a la obra desde antes de su
concepción.
Contabilidad y Tributación 2019 -
Sector Inmobiliario y Construcción
Deducibilidad Gastos Financieros

Regla de Subcapitalización
Impuesto a la Renta
Articulo 57° - Devengo / S. Inmobiliario
Impuesto a la Renta
Articulo 63° -Método Determinación IR / S. Construcción
Inafectación ITAN
Aporte en Asociación en Participación

Diferencia de Cambio
Contabilidad y Tributación 2019 - Sector Inmobiliario y Construcción
 ASPECTOS GENERALES – SECTOR INMOBILIARIO  GASTOS FINANCIEROS

• Normatividad del IGV • Regla de Subcapitalización
• Elementos y Contabilización del Costo y Gasto • Excepciones
• Contabilización de las ventas futuras y su • Deducibilidad del gasto
reconocimiento como ingreso • Casos Prácticos
• Caso Práctico - NIIF 15
 INAFECTACIÓN DEL ITAN
 ASPECTOS GENERALES – SECTOR CONSTRUCCION • Jurisprudencia
• Dinámica Contable  Informe N° 030-2010 SUNAT/2B0000
• Caso Práctico - NIIF 15  Informe N.° 199-2016-SUNAT/5D0000
 RTF Nº 09538-3-2008
 IMPUESTO A RENTA
• Articulo 57° Reconocimiento del  APORTES DE ASOCIACIÓN EN PARTICIPACIÓN
Ingreso – Devengo en el Sector • Naturaleza del Aporte del Asociado
Inmobiliario
• Diferencia de Cambio
• Articulo 63° Determinación del IR en
el Sector –Construcción
• Articulo 36° del Reglamento del IR:
Pago a cuenta en el Sector
Construcción
Aspectos Generales - Sector Inmobiliario
IGV aplicable al Sector Inmobiliario
Nacimiento de la Obligación Tributaria
ARTÍCULO 3º.- DEFINICIONES
Para los efectos de la aplicación del Impuesto se entiende por:

a) VENTA:
…
Se encuentran comprendidas en el párrafo anterior las operaciones sujetas a condición
suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien.
También se considera venta las arras, depósito o garantía que superen el límite
establecido en el Reglamento.
(Párrafos incorporados por el artículo 3° del Decreto

Legislativo Nº 1116, publicado el 7.7.2012, vigente desde el
1.8.2012).
EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Artículo 4º de la Ley: “NACIMIENTO DE LA

OBLIGACIÓN TRIBUTARIA”
La obligación tributaria se origina: En la

primera venta de inmuebles, en la fecha de
percepción del ingreso, por el monto que se
perciba, sea parcial o total.

Implicancia de las arras, depósitos o garantías en la determinación de la base

imponible en la primera venta de inmuebles
Hasta el 28 de agosto de 2012

A partir del 29 de agosto de 2012
Nace la obligación tributaria en el
momento y por el importe que se En el cuarto párrafo del numeral 3 del
percibe, incluso cuando se les artículo 3° del Reglamento se
denomine arras de retractación establece que nace la obligación
siempre que éstas superen el quince tributaria en el momento y por el
por ciento (15%) del valor total del importe que se percibe, incluso
Inmueble. cuando se denomine arras, depósito o
garantía siempre que éstas superen,
En todos los casos, las arras
de forma conjunta, el tres por ciento
confirmatorias se encuentran
(3%) del valor total del inmueble.
gravadas con el Impuesto.

En relación a los pagos parciales, el cuarto

párrafo del numeral 3 del artículo 3° del
Reglamento del IGV, modificado por el D. S.
161-2012-EF, establece:
“En la primera venta de inmuebles, se

considerará que nace la obligación tributaria en
el momento y por el monto que se percibe,
inclusive cuando se denomine arras, depósito o
garantía siempre que éstas superen, de forma
conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total
del inmueble.”

Determinación de la base imponible
La base imponible para el IGV es el ingreso

percibido excluyendo el valor del terreno.
Esta exclusión expresa del valor del terreno
se debe a que la venta de éstos se
encuentra inafecta al IGV.
De esto se deduce que el valor de venta de

un inmueble está conformado por un
concepto gravado (edificación o fábrica) y un
concepto no gravado (terreno).

LEY, Art. 13º: Base Imponible
La base imponible está constituida por:
d) El ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusión del

correspondiente al valor del terreno.
REGLAMENTO, Art. 5°, Numeral 9: Base imponible en la primera venta de

inmuebles
Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de

inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la
transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor
del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la
transferencia del inmueble.

Informe 185-2008-SUNAT/2B0000
En relación con la primera venta de inmuebles realizada por
el constructor, se consulta: A efecto de determinar la base
imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta al
contado, ¿qué debe considerarse como “valor total de la
transferencia del inmueble” a que se refiere el numeral 9 del
artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV? ¿dicho concepto
incluye el IGV?
Conclusión: A efecto de determinar la base imponible

del IGV, tratándose de operaciones de venta al contado,
el valor total de la transferencia del inmueble, al cual se
le deducirá el cincuenta por ciento (50%) del valor del
terreno, no incluye el monto del IGV que corresponda por
la mencionada operación.

FORMA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR GRAVADO Y NO GRAVADO
VALOR TOTAL DE VENTA DEL INMUEBLE (INCLUIDO EL

S/. 500,000
IGV 18%)
DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE (EDIFICACIÓN

500,000/2.18 S/. 229,358
Y TERRENO)
APLICACIÓN DEL IGV SÓLO A LA PARTE QUE

229,358*18% S/. 41,284
CORRESPONDE A LA EDIFICACIÓN
LIQUIDACIÓN FINAL
BASE IMPONIBLE - EDIFICACIÓN S/. 229,358

IGV CORRESPONDIENTE A LA EDIFICACIÓN 18% S/. 41,284
VALOR DEL TERRENO - NO GRAVADO S/. 229,358
VALOR TOTAL DE VENTA S/. 500,000

Requisitos Formales y Sustanciales
Orden de compra
Trazabilidad de
las operaciones
Orden de servicio
Guía de Remisión
Bancarización
Formalidades y situación
del Proveedor
Detracción
Registrar en digital los acuerdos
tomados con los proveedores de
Correos servicios de contratación de partidas de
las obras y acuerdos tomados con las
demás áreas para fines del proyecto
Digitalizar todos los acuerdos o decisiones

Comités de obra u
tomadas relacionadas al proyecto, que
otros
forman parte de su presupuesto
Contratos
Contrato de servicio de
construcción con el
subcontratista del proyecto
Contrato de servicio de
construcción con el
arquitecto
Contrato de compra y venta

de terreno
Contratos.
Digitalizarlos
Copia de la escritura de
constitución
Copia del contrato de

asociación en participación
Copia del contrato del

consorcio independiente
Copia del contrato del

consorcio con operador

Acuerdos Constitución de la compañía
Aumento del capital
Devolución de aportes
Nuevos representantes
Acuerdos. legales
Digitalizarlos
Aumento del capital
Contratos con prestamos de

relacionadas, accionistas y terceros.
Contrato de compra y venta de

unidades inmobiliarias.
Actas de entrega de las

unidades inmobiliarias
Acta de entrega de la
conclusión de la obra
Crédito Fiscal – Requisitos Formales y Sustanciales
Art. 18° Ley IGV – Requisitos sustanciales
• El crédito fiscal está constituido por el Impuesto General a las Ventas consignado
separadamente en el comprobante de pago, que respalde la adquisición de bienes,
servicios y contratos de construcción, o el pagado en la importación del bien o con motivo
de la utilización en el país de servicios prestados por no domiciliados.
• Solo otorgan derecho a crédito fiscal las adquisiciones de bienes, las prestaciones o
utilizaciones de servicios, contratos de construcción o importaciones que reúnan los
requisitos siguientes:
• a) Que sean permitidos como gasto o costo de la empresa, de acuerdo a la legislación del
Impuesto a la Renta, aún cuando el contribuyente no esté afecto a este último impuesto.
• Tratándose de gastos de representación, el crédito fiscal mensual se calculará de acuerdo

al procedimiento que para tal efecto establezca el Reglamento.
• b) Que se destinen a operaciones por las que se deba pagar el Impuesto.

Crédito Fiscal – Requisitos Formales y Sustanciales
Art. 19° Ley IGV – Requisitos formales
• a) Que el impuesto esté consignado por separado en el comprobante

de pago que acredite la compra del bien, el servicio afecto, el contrato de
construcción…
• b) Que los comprobantes de pago consignen el nombre y número del

RUC del emisor, posibles de ser contrastados con la información obtenida
a través de los medios de acceso público de la SUNAT y que, el emisor
haya estado habilitado para emitirlos en la fecha de su emisión.
• c) Que los comprobantes de pago, hayan sido anotados en cualquier

momento por el sujeto del Impuesto en su Registro de Compras. El
mismo debe estar legalizado antes de su uso y reunir los requisitos
previstos en el Reglamento.

Crédito Fiscal – Oportunidad del ejercicio del derecho al CF
Art. 2° Ley 29215 – Ley que fortalece los mecanismos de control y

fiscalización de la AT respecto de la aplicación del crédito fiscal
• Los comprobantes de pago (CP) deben haber sido anotados en el

Registro de Compras (RC) en las hojas que correspondan al mes
de su emisión, o en el que corresponda a los 12 meses siguientes
debiendo ejercerse en el periodo al que corresponda la hoja en las
que hayan sido anotados. No es aplicable lo dispuesto en el
segundo párrafo del inciso c) del art. 19° de la Ley.
No se perderá el derecho al CF si la anotación de los CP (en las

hojas que correspondan al mes de emisión o de pago del impuesto
o a los 12 meses siguientes) se efectúa antes que la SUNAT
requiera al contribuyente la exhibición y/o presentación del RC. (1)
(1) Párrafo incorporado por el artículo 6° del D. Leg. 1116 del 07/07/2012

Crédito Fiscal – Operaciones gravadas y no gravadas
(LEY) ARTÍCULO 23º.- OPERACIONES GRAVADAS Y NO GRAVADAS

Texto anterior Para efecto de la determinación del crédito fiscal, cuando el sujeto del Impuesto realice conjuntamente operaciones
gravadas y no gravadas, deberá seguirse el procedimiento que señale el reglamento. Sólo para efecto del presente
artículo y tratándose de las operaciones comprendidas en el inciso d) del Artículo 1 del presente dispositivo, se
considerarán como operaciones no gravadas, la transferencia del terreno.
Cuando el sujeto del Impuesto realice conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas, solo podrá utilizar como
Texto modificado crédito fiscal el Impuesto que haya gravado la adquisición de bienes, servicios, contratos de construcción e
por el D. Leg. importaciones, destinados a operaciones gravadas y de exportación. Para tal efecto, deberá contabilizar
separadamente la adquisición de bienes, servicios, contratos de construcción e importaciones destinados
1395 exclusivamente a operaciones gravadas y de exportación, de aquellas destinadas a operaciones no gravadas. Si en
un periodo de doce (12) meses, incluyendo el mes al que corresponde el crédito fiscal, el sujeto del impuesto
hubiera realizado cuando menos una vez operaciones gravadas y no gravadas, y tuviese en el mes adquisiciones
que no pueda determinar su destino a operaciones gravadas o no con el impuesto, el crédito fiscal que corresponda
a tales adquisiciones se deberá calcular proporcionalmente conforme al procedimiento que establezca el
reglamento. Tratándose de contribuyentes que inicien o reinicien actividades, el periodo a que hace referencia el
párrafo anterior se computará desde el mes en que iniciaron o reiniciaron actividades hasta completar los doce (12)
meses. Solo para efecto del presente artículo y tratándose de las operaciones comprendidas en el inciso d) del
artículo 1 del presente dispositivo, se considerará como operación no gravada, la transferencia del terreno.”

(Reglamento) Artículo 6°.- La aplicación de

las normas sobre crédito fiscal establecidas en
la Ley, se ceñirá a lo siguiente:
6. Sujetos que realizan operaciones

gravadas y no gravadas
Los sujetos del Impuesto que efectúen
conjuntamente operaciones gravadas y no
gravadas aplicarán el siguiente procedimiento:

Destinadas a
Numeral 6.1 del operaciones
artículo 6° del gravadas y de
Reglamento exportación
Se puede
identificar al
100% el
Destinadas a costo directo
Contabilizarán
separadamente la operaciones no
adquisición gravadas y de
exportación
Destinadas a ser
utilizadas No se puede
conjuntamente en identificar el
operaciones costo directo
gravadas y no
gravadas.

Numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento
a) Se determinará el monto de las operaciones gravadas con el
Impuesto, así como las exportaciones de los últimos doce meses,
incluyendo el mes al que corresponde el crédito.
b) Se determinará el total de las operaciones del mismo período,

considerando a las gravadas y a las no gravadas, incluyendo a
las exportaciones.
c) El monto obtenido en a) se dividirá entre el obtenido en b) y el

resultado se multiplicará por cien (100). El porcentaje resultante
se expresará hasta con dos decimales.
d) Este porcentaje se aplicará sobre el monto del Impuesto que

haya gravado la adquisición de bienes, servicios, contratos de
construcción e importaciones que otorgan derecho a crédito
fiscal, resultando así el crédito fiscal del mes.

INFORME N° 185-2008-SUNAT/2B0000
En relación con la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se consulta:
2. Tratándose de contribuyentes que realizan sólo operaciones gravadas, ¿el íntegro del IGV que grava la adquisición de cemento,
fierro, ladrillo y, en general, de todos los bienes y servicios destinados exclusivamente a la construcción se puede usar como
crédito fiscal?
ANALISIS
Así pues, el IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinados exclusivamente a la construcción del inmueble
podrá deducirse en su integridad como crédito fiscal, en la medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de
aquéllas destinadas a la venta del terreno. De no ser posible su discriminación, será de aplicación lo dispuesto en el numeral 6.2
del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.
CONCLUSIONES:
En relación con la primera venta de inmuebles realizada por los constructores de los mismos:
2. El IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinados exclusivamente a la construcción del inmueble podrá
deducirse en su integridad como crédito fiscal, en la medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aquéllas
destinadas a la venta del terreno.
En caso que no pueda discriminarse las adquisiciones que han sido destinadas a realizar las operaciones gravadas y no gravadas,
deberá utilizarse el procedimiento de la prorrata, regulado por el numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.

Crédito Fiscal – Información Mínimo en el Reg. Compras
EL IGV DE LOS GASTOS RELACIONADOS AL TERRENO, NO SE USA COMO CRÉDITO, EL TERRENO NO ESTÁ GRAVADO CON EL IGV.
EN CONSECUENCIA EL IGV SE CONTABILIZARA COMO COSTO DEL TERRENO.
Modelo del registro de compras

para el control de los créditos de
los proyectos inmobiliarios
Registro de compras
FORMATO 8.1: REGISTRO DE COMPRAS
PERIODO: (En moneda Soles)
RUC:
APELLIDOS Y NOMBRES, DENOMINACIÓN O RAZÓN SOCIAL:
ADQUISICIONES
ADQUISICIONES GRAVADAS DESTINADAS
ADQUISICIONES
GRAVADAS DESTINADAS A OPERACIONES CONSTANCIA DE
GRAVADAS
COMPROBANTE DE PAGO INFORMACIÓN DEL PROVEEDOR A OPERACIONES GRAVADAS Y/O DE DEPÓSITO DE
DESTINADAS A
FECHA DE GRAVADAS Y/O DE EXPORTACIÓN Y A DETRACCIÓN (3)
NÚMERO OPERACIONES VALOR DE
EMISION EXPORTACIÓN OPERACIONES NO
CORRELATIVO GRAVADAS LAS
DEL IMPORTE
DEL REG. O ADQUISICIO TC
COMPROB. TOTAL
COD. UNICO DOCUMENTO DOCUMENTO DE IDENTIDAD N NO
DE PAGO O
DE LA OP. FECHA DE GRAVADAS
DOC. SERIE O COD. APELLIDOS Y NOMBRES,
VENC. O BASE BASE BASE FECHA DE
DE LA DENOMINACIÓN O IGV IGV IGV NÚMERO
FECHA DE TIPO (TABLA IMPONIBLE IMPONIBLE IMPONIBLE EMISIÓN
DEPENDENCIA TIPO (TABLA 2) NÚMERO RAZÓN SOCIAL
PAGO (1) 10)
ADUANERA
(TABLA !)

Dinámica contable en el Sector Inmobiliario
Contabilización de las ventas futuras y reconocimiento del ingreso

Casuística del Sector Inmobiliario
 Gastos del terreno

 Inicio al operar
 Inicio de ventas
 Crédito de la construcción propia y de terceros
 Término de ventas
 Estados Financieros por los ejercicios 1 y 2

Datos Generales
La Empresa Inmobiliaria MRC SAC ejecuta un proyecto inmobiliario en la ciudad de Lima, el cual es
subcontratado por un constructor se inicio el año 2016 y termina en diciembre del 2017.
Ventas del proyecto S/ Costos del Proyecto S/

2016 - 2016 -
2017 29,494,202 2017 20,609,936
Gastos Administrativos S/ Gastos de Ventas 2016 S/

2016 3,256,594 2016 633,556
2017 2,675,089 2017 8,381
Gastos Post Ventas S/ Otros Ingresos S/

2016 - 2016 36,954
2017 204,768 2017 9,013
Gastos Financieros S/ Diferencia de Cambio (Neto) S/

2016 91,904 2016 (Pérdida) 436,139
2017 27,723 2017 (Ganancia) 15,135

1. Gastos vinculados a la adquisición del terreno

Registro de Compras y Declaración
El IGV no es crédito

PERIODO MARZO 2016

R.U.C.: 20600451589
INMOBILIARIA MRC SAC

N° DEL CdP ,
DOC. N° DE A DQ. GRA V. DEST. A
COM P ROB A NTE A DQUI. GRA V.DEST. CONSTA NCIA DE
ORDEN DEL OP E. GRA V. Y/O DE
CÓDIGO UNICO DE P A GO INFORM A CIÓN DEL P ROVEEDOR OP ER. GRA VA DA S Y/O DEP ÓSITO DE
FORM , N° DE EXP . Y A OP ERA . NO VA LOR DE
DE LA FECHA DE DOCUM ENTO DE EXP . DETRA CCIÓN (3)
DUA , DSI U GRA V.S LA S IM P ORTE
OP ERA CIÓN EM ISIÓN DEL SERIE A ÑO T/C
OTROS DOC.S A DQUI.S NO TOTA L
CdP O D. DOC. DE IDENTIDA D A P ELLIDOS Y NOM B RES, B A SE B A SE
EM IT. P OR GRA V. FECHA DE
T CÓD. EM I. DENOM INA CIÓN O RA ZÓN IM P ONIB L IGV IM P ONIB L IGV NÚM ERO
SUNA T P A RA EM ISION
DE DUA T NUM ERO SOCIA L E E
M ES SD A SI A CREDITA R EL
DEP E O DSI
8 1 3 20/02/2016 01 0001 0000797 6 2.0553E+10 G & Q ABOGADOS SCRLTDA 0.00 0.00 0.00 0.00 6,026.50 6,026.50 42686448 ##########
8 1 3 15/01/2016 01 0001 0000655 6 2.0553E+10 G & Q ABOGADOS SCRLTDA 0.00 0.00 0.00 0.00 17,364.70 17,364.70 42683848 ##########
8 1 4 16/01/2016 01 0008 0043710 6 1.0082E+10 NOTARIA 0.00 0.00 0.00 0.00 3,448.22 3,448.22 42686334 ##########
8 1 5 16/01/2016 01 0008 0043708 6 1.0082E+10 NOTARIA 0.00 0.00 0.00 0.00 3,448.22 3,448.22 42685934 ##########
8 1 6 16/01/2016 01 0008 0043709 6 1.0082E+10 NOTARIA 0.00 0.00 0.00 0.00 3,448.22 3,448.22 42685943 ##########
8 1 7 04/03/2016 01 0001 0000904 6 1.0079E+10 COMISIONISTA CGSA 0.00 0.00 0.00 0.00 35,760.66 35,760.66 43350209 ##########
TOTALES: 0.00 0.00 0.00 0.00 69,496.52 69,496.52
El IGV que corresponde a los gastos notariales, para la inscripción de la compra del terreno, no se utilizará como
crédito. En consecuencia, formará parte del costo del terreno.




2. Inicio de Operaciones (mientras no se realice la primera venta)

Registro de Compras y Declaración
Crédito del IGV al 100%

PERIODO JUNIO 2016

R.U.C.: 20600451589
N° DEL CdP, DOC.

ADQ. GRAV. DEST. A OPE.
COMPROBANTE DE PAGO N° DE ORDEN DEL ADQUI. GRAV.DEST. OPER. CONSTANCIA DE DEPÓSITO
INFORMACIÓN DEL PROVEEDOR GRAV. Y/O DE EXP. Y A
CÓDIGO UNICO DE DOCUMENTO FORM, N° DE DUA, GRAVADAS Y/O DE EXP. DE DETRACCIÓN (3)
FECHA DE OPERA. NO GRAV.S VALOR DE LAS
LA OPERACIÓN DSI U OTROS DOC.S IMPORTE
EMISIÓN DEL ADQUI.S NO T/C
SERIE O AÑO D. EMIT. POR SUNAT TOTAL
CdP DOC. DE IDENTIDAD GRAV.
CÓD. EMI. PARA ACREDITAR APELLIDOS Y NOMBRES, DENOMINACIÓN BASE BASE FECHA DE
T IGV IGV NÚMERO
DE DUA O EL CRÉDITO FISCAL O RAZÓN SOCIAL IMPONIBLE IMPONIBLE EMISION
T NUMERO
MES SD ASI DEPEN. DSI EN LA IMPORT.
10 1 1 28/05/2016 01 000008 0000000047132 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 6,524.74 1,174.45 - - - 7,699.19 45496321 28/09/2016 3.236
10 1 2 28/05/2016 01 000008 0000000047133 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 6,524.74 1,174.45 - - - 7,699.19 45496174 28/09/2016 3.236
10 1 3 07/06/2016 01 00E001 0000000000006 6 10104952360 BVVC 5,000.00 900.00 - - - 5,900.00 45495736 07/10/2016 3.236
10 1 4 30/05/2016 01 000008 0000000047246 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 350.01 63.00 - - - 413.01 30/09/2016 3.236
10 1 5 06/06/2016 01 000009 0000000027795 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 525.42 94.58 - - - 620.00 06/10/2016 3.257
10 1 6 06/06/2016 01 000007 0000000100019 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 1,439.17 259.05 - - - 1,698.22 45695093 06/10/2016 3.257
10 1 7 06/06/2016 01 000007 0000000100020 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 1,439.17 259.05 - - - 1,698.22 45694993 06/10/2016 3.257
10 1 8 06/06/2016 01 000007 0000000100021 6 10082420822 NOTARIAS UNIDAS 1,439.17 259.05 - - - 1,698.22 45695350 06/10/2016 3.257
10 1 9 15/06/2016 01 000001 0000000005878 6 20501975908 PRINTGRAPH XXI SAC 601.69 108.31 - - - 710.00 45151947 15/09/2016 3.231
10 1 10 22/06/2016 01 000002 0000000065766 6 10095334615 NOTARIO - ABOGADO 444.92 80.08 - - - 525.00 22/09/2016 3.242
10 1 11 19/06/2016 01 000001 0000000000782 6 20510759606 EMPRESAS TERCERISTAS 40,949.98 7,370.98 - - - 48,320.96 45823576 19/10/2016 3.280
10 1 12 19/06/2016 01 000001 0000000000781 6 20510759606 EMPRESAS TERCERISTAS 76,048.74 13,688.78 - - - 89,737.52 45823466 19/10/2016 3.280
141,287.75 25,431.78 - - - 166,719.53
El IGV que corresponde a los gastos y/o costos de construcción al inicio del proyecto se
utilizará como crédito.



3. Inicio de Ventas
Registro de Compras, registro de ventas y Declaración
Crédito del IGV entra a prorrata
PERIODO SEPTIEMBRE 2016
R.U.C.: 20600451589
FORMATO 14.1: REGISTRO DE VENTAS E INGRESOS
Nº CORREL. DEL COMPROBANTE DE INFORMACIÓN DEL CLIENTE TOTAL DE LA

BASE IMPONIBLE
REGISTRO O CÓD. FECHA DE EMISIÓN PAGO O DOCUMENTO DOCUMENTO DE OPERACIÓN IMPORTE TOTAL
APELLIDOS Y NOMBRES, DENOMINACIÓN DE LA OPERACIÓN IGV Y/O IPM
UNICO OPE. DEL CdP N° IDENTIDAD DEL CdP
T NUMERO O RAZÓN SOCIAL GRAVADA INAFECTA
MES SD ASI SERIE T NÚMERO
4 11 1 08/09/2016 3 1 1 1 20103942 ISOA 31,220.18 31,220.17 5,619.65 68,060.00
4 11 2 25/09/2016 3 1 2 1 42705186 BDLJ 30,018.34 30,018.34 5,403.32 65,440.00
4 11 3 26/09/2016 3 1 3 1 20103942 ISOA 190,257.32 190,257.35 34,246.34 414,761.01
4 11 4 28/09/2016 3 1 4 1 09934377 PCLD 30,183.48 30,183.48 5,433.04 65,800.00
281,679.32 281,679.34 50,702.35 614,061.01
PERIODO SEPTIEMBRE 2016

R.U.C.: 20600451589
FORMATO 8.1: REGISTRO DE COMPRAS N° DEL CdP ,

DOC. N° DE A DQUI. GRA V.DEST. A DQ. GRA V. DEST. A OP E. CONSTA NCIA DE
COM P ROB A NTE DE ORDEN DEL
CÓDIGO UNICO INFORM A CIÓN DEL P ROVEEDOR OP ER. GRA VA DA S Y/O GRA V. Y/O DE EXP . Y A DEP ÓSITO DE
P A GO DOCUM ENTO FORM , N° DE VA LOR DE
DE LA FECHA DE DE EXP . OP ERA . NO GRA V.S DETRA CCIÓN (3)
DUA , DSI U LA S IM P ORTE
OP ERA CIÓN EM ISIÓN DEL SERIE A ÑO T/C
OTROS DOC.S A DQUI.S NO TOTA L
CdP O CÓD. D. DOC. DE IDENTIDA D A P ELLIDOS Y NOM B RES, B A SE
EM IT. P OR B A SE GRA V. FECHA DE
T DE EM I. DENOM INA CIÓN O RA ZÓN IM P ONIB L IGV IGV NÚM ERO
SUNA T P A RA IM P ONIB LE EM ISION
DEP EN. DUA T NUM ERO SOCIA L E
M ES SD A SI A CREDITA R EL
A DUA . O DSI
5 1 1 03/09/2016 01 0000000000454 6 10405500111 ARQUITECTOS - - 1,630.00 293.40 - 1,923.40 52768050 03/09/2016 3.292
5 1 2 05/09/2016 01 000003 0000000000256 6 10081797302 INGENIEROS - - 423.73 76.27 - 500.00 3.334
5 1 3 05/09/2016 01 000003 0000000000257 6 10081797302 INGENIEROS - - 673.73 121.27 - 795.00 3.334
5 1 4 03/09/2016 01 00F001 0000000001188 6 20306838386 PUNTO VISUAL S.A - - 24,101.82 4,338.33 - 28,440.15 52767615 03/09/2016 3.292
5 1 6 28/09/2016 01 000011 0000000008974 6 20505729278 COPEX.COM S.A. - - 140.76 25.34 - 166.10 3.321
5 1 7 27/09/2016 01 000003 0000000000241 6 10081797302 INGENIEROS - - 107.46 19.34 - 126.80 3.321
5 1 8 22/09/2016 01 000001 0000000023978 6 20429163588 IMPULSO GRAFICO E.I.R.L. - - 1,959.39 352.69 - 2,312.08 52662471 22/09/2016 3.321
5 1 9 25/09/2016 01 000001 0000000023986 6 20429163588 IMPULSO GRAFICO E.I.R.L. - - 29.89 5.38 - 35.27 3.321
5 1 10 26/09/2016 01 000001 0000000023988 6 20429163588 IMPULSO GRAFICO E.I.R.L. - - 498.15 89.67 - 587.82 3.321
5 1 11 29/08/2016 01 00F020 0000000100812 6 20143229816 PUBLICIDAD - - 1,275.00 229.50 - 1,504.50 52541517 29/08/2016 3.334
5 1 14 27/08/2016 01 000002 0000000000452 6 10405500111 ARQUITECTOS - - 26,702.89 1,905.18 - 12,489.54 52662220 27/08/2016 3.321
5 1 22 29/08/2016 01 000001 000000001249 6 20510759606 GERENCIMIENTO - - 23,092.21 4,156.60 - 27,248.81 52627876 29/08/2016 3.321
5 1 23 29/08/2016 01 000001 000000001248 6 20510759606 GERENCIMIENTO - - 21,845.44 3,932.16 - 25,777.60 52626913 29/08/2016 3.321
5 1 24 29/08/2016 01 000001 000000001247 6 20510759606 GERENCIMIENTO - - 40,569.67 7,302.55 - 47,872.22 52624329 29/08/2016 3.321
5 1 25 27/08/2016 01 000001 000000001625 6 10096296199 RHJM - - 3,305.08 594.92 - 3,900.00 52661064 27/08/2016 3.321
5 1 26 27/08/2016 01 000003 000000000272 6 10081797302 INGENIEROS - - 585.59 105.41 - 691.00 3.321
TOTALES: 0.00 0.00 146,940.81 26,449.34 0.00 216,383.69
Cuando se inicia ventas, el IGV que corresponde a los gastos de venta, administración y financieros del proyecto entran a la prorrata (Art.
23° Ley y Reglamento del IGV Art. 6.1°)



4. Crédito de la Construcción propia y de terceros

Registro de Compras, registro de Ventas y Declaración
Crédito del IGV y Prorrata

PERIODO DICIEMBRE 2016

R.U.C.: 20600451589
Nº CORREL. DEL COMPROBANTE DE INFORMACIÓN DEL CLIENTE TOTAL DE LA

BASE IMPONIBLE
REGISTRO O CÓD. FECHA DE EMISIÓN PAGO O DOCUMENTO DOCUMENTO DE OPERACIÓN IMPORTE TOTAL
APELLIDOS Y NOMBRES, DE LA OPERACIÓN IGV Y/O IPM
UNICO OPE. DEL CdP N° IDENTIDAD DEL CdP
T NUMERO DENOMINACIÓN O RAZÓN SOCIAL GRAVADA INAFECTA
MES SD ASI SERIE T NÚMERO
12 11 3 01/12/2016 3 1 76 1 9164472 DARC 129,161.67 129,161.71 23,249.12 281,572.50
12 11 4 01/12/2016 3 1 77 0 999999 ANULADO 0.00 0.00 0.00 0.00
12 11 5 01/12/2016 3 1 78 1 42708721 TOSJ 9,970.73 9,970.74 1,794.73 21,736.20
12 11 6 01/12/2016 3 1 79 1 42708721 TOSJ 8,322.87 8,322.88 1,498.12 18,143.87
12 11 7 01/12/2016 3 1 80 1 42708721 TOSJ 380,969.04 380,969.05 68,574.43 830,512.52
12 11 8 05/12/2016 3 1 81 1 40233172 ZCFH 16,708.37 16,708.33 3,007.49 36,424.19
12 11 9 05/12/2016 3 1 82 0 999999 ANULADO 0.00 0.00 0.00 0.00
12 11 10 05/12/2016 3 1 83 1 40413018 AAJE 563,832.14 563,832.18 101,489.80 1,229,154.12
12 11 11 15/12/2016 3 1 84 1 45195484 HQR 15,582.58 15,582.55 2,804.87 33,970.00
12 11 12 19/12/2016 3 1 85 1 10791426 AVJC 105,935.86 105,935.90 19,068.45 230,940.21
12 11 13 05/12/2016 3 1 86 0 999999 ANULADO 0.00 0.00 0.00 0.00
12 11 14 05/12/2016 3 1 87 1 43903105 MSPA 422,846.02 422,845.98 76,112.29 921,804.29
12 11 15 30/12/2016 3 1 88 1 40233172 ZCFH 16,429.49 16,429.42 2,957.32 35,816.23
1,669,758.77 1,669,758.74 300,556.62 3,640,074.13

PERIODO DICIEMBRE 2016

R.U.C.: 20600451589

N° DEL CdP, DOC.
ADQ. GRAV. DEST. A OPE.
COMPROBANTE DE PAGO N° DE ORDEN DEL ADQUI. GRAV.DEST. OPER. CONSTANCIA DE DEPÓSITO
INFORMACIÓN DEL PROVEEDOR GRAV. Y/O DE EXP. Y A
CÓDIGO UNICO DE DOCUMENTO FORM, N° DE DUA, GRAVADAS Y/O DE EXP. DE DETRACCIÓN (3)
FECHA DE OPERA. NO GRAV.S VALOR DE LAS
LA OPERACIÓN DSI U OTROS DOC.S
EMISIÓN DEL ADQUI.S NO IMPORTE TOTAL T/C
SERIE O AÑO D. EMIT. POR SUNAT
CdP DOC. DE IDENTIDAD GRAV.
CÓD. DE EMI. PARA ACREDITAR APELLIDOS Y NOMBRES, BASE BASE FECHA DE
T IGV IGV NÚMERO
DEPEN. DUA O EL CRÉDITO FISCAL DENOMINACIÓN O RAZÓN SOCIAL IMPONIBLE IMPONIBLE EMISION
T NUMERO
MES SD ASI ADUA. DSI EN LA IMPORT.
9 1 1 30/11/2016 12 000305 0000005066093 6 20109072177 HMM - - 51.56 9.28 - 60.84 3.413
9 1 2 14/11/2016 01 000305 0000005067356 6 20109072177 HMM - - 49.64 8.94 - 58.58 3.413
9 1 3 14/12/2016 01 000001 0000000014105 6 20522947891 CH SAC - - 4,800.00 864.00 - 5,664.00 57319040 14/12/2016 3.413
9 1 4 01/11/2016 01 000001 0000000013526 6 20506231494 CVP SAC 1,450.00 261.00 - - - 1,711.00 57319285 01/11/2016 3.395
9 1 5 10/12/2016 01 000001 0000000001084 6 20549179020 INMOBILIARIA SAC - - 2,000.00 360.00 - 2,360.00 57319302 10/12/2016 3.386
9 1 6 13/12/2016 01 000001 0000000002510 6 20306838386 PV SA - - 4,081.20 734.62 - 4,815.82 57319347 13/12/2016 3.401
9 1 7 13/12/2016 01 000001 0000000002509 6 20306838386 PV SA - - 3,060.89 550.97 - 3,611.86 57319420 13/12/2016 3.401
9 1 8 13/12/2016 01 000001 0000000002511 6 20306838386 PV SA - - 2,652.77 477.51 - 3,130.28 57319732 13/12/2016 3.401
9 1 9 06/12/2016 01 000001 0000000000250 6 20510121270 EP EIRL - - 3,740.00 673.20 - 4,413.20 57319797 06/12/2016 3.399
9 1 10 06/12/2016 01 000001 0000000000246 6 20510121270 EP EIRL - - 2,720.00 489.60 - 3,209.60 57319806 06/12/2016 3.399
9 1 11 16/12/2016 01 000001 0000000000048 6 20548187266 CONSTRUCTORA SAC 2,335,482.20 420,386.80 - - - 2,755,869.00 57524197 16/12/2016 3.390
9 1 15 26/11/2016 01 000009 0000000041067 6 10082420822 NOTARIA - - 8,502.59 1,530.47 - 10,033.06 56859061 26/11/2016 3.395
9 1 16 29/11/2016 01 000011 0000000009604 6 20505729278 CCOM SA - - 37.29 6.71 - 44.00 3.395
9 1 17 05/12/2016 01 000001 0000000000264 6 20600424042 GRUPO SAC - - 3,200.00 576.00 - 3,776.00 56858555 05/12/2016 3.391
9 1 18 01/12/2016 01 000050 0000014712226 6 20467534026 AMV SAC - - 130.50 23.49 - 153.99 3.395
9 1 19 20/12/2016 01 000001 0000000000596 6 20546295592 ICSV SAC - - 1,200.00 216.00 - 1,416.00 57554828 20/12/2016 3.390
TOTALES: 2,336,932.20 420,647.80 36,226.44 6,520.79 - 2,800,327.23
El crédito IGV que corresponde a los costos directos se utilizará al 100% (Informe N° 185-2008-SUNAT/2B0000, criterio también considerado
por el Tribunal Fiscal en la Resolución N° 841-2-2001); siempre y cuando las cosas y/o departamentos superen a las 35 UIT.




5. Término de Ventas
Registro de Compras, registro de Ventas y Declaración
Crédito del IGV a Prorrata

PERIODO JUNIO 2017

R.U.C.: 20600451589
Nº CORREL. COM P ROB A NTE INFORM A CIÓN DEL CLIENTE B A SE TOTA L DE LA

DEL REGISTRO FECHA DE DE P A GO O IM P ORTE
DOCUM ENTO DE A P ELLIDOS Y NOM B RES, IM P ONIB LE DE OP ERA CIÓN
O CÓD. UNICO EM ISIÓN DEL DOCUM ENTO IGV Y/O IP M TOTA L DEL
N° NUM E IDENTIDA D DENOM INA CIÓN O RA ZÓN LA OP ERA CIÓN
OP E. CdP T INA FECTA CdP
M ES SD A SI SERI RO T NÚM ERO SOCIA L GRA VA DA
0.00 0.00 0.00 0.00
PERIODO JUNIO 2017

R.U.C.: 20600451589

ADQ. GRAV. DEST . A OPE.
COM PROBANT E DE PAGO N° DEL Cd P, DOC. N° ADQUI. GRAV.DEST . OPER. CONST ANCIA DE DEPÓSIT O
INFORM ACIÓN DEL PROVEEDOR GRAV. Y/O DE EXP. Y A
CÓDIGO UNICO DE L A DOCUM ENT O DE ORDEN DEL GRAVADAS Y/O DE EXP. DE DET RACCIÓN (3)
OPERA. NO GRAV.S
OPERACIÓN FECHA DE FORM , N° DE DUA, VAL OR DE L AS
DSI U OT ROS IM PORT E
EM ISIÓN DEL ADQUI.S NO T /C
DOC.S EM IT . POR T OT AL
Cd P SERIE O AÑO D. DOC. DE IDENT IDAD GRAV.
SUNAT PARA
CÓD. DE EM I. APEL L IDOS Y NOM BRES, BASE BASE FECHA DE
T ACREDIT AR EL IGV IGV NÚM ERO
DEPEN. DUA O DENOM INACIÓN O RAZÓN SOCIAL IM PONIBL E IM PONIBL E EM ISION
CRÉDIT O FISCAL EN T NUM ERO
ADUA. DSI
M ES SD ASI L A IM PORT .
9 1 1 30/05/2017 12 000305 0000005066093 6 20109072177 HMM - - 51.56 9.28 - 60.84 3.413

9 1 2 14/05/2017 01 000305 0000005067356 6 20109072177 HMM - - 49.64 8.94 - 58.58 3.413
9 1 5 10/06/2017 01 000001 0000000001084 6 20549179020 INMOBILIARIA SAC - - 2,000.00 360.00 - 2,360.00 57319302 20/09/2016 3.386
9 1 6 13/06/2017 01 000001 0000000002510 6 20306838386 PV SA - - 4,081.20 734.62 - 4,815.82 57319347 20/09/2016 3.401
9 1 7 13/06/2017 01 000001 0000000002509 6 20306838386 PV SA - - 3,060.89 550.97 - 3,611.86 57319420 13/09/2016 3.401
9 1 8 13/06/2017 01 000001 0000000002511 6 20306838386 PV SA - - 2,652.77 477.51 - 3,130.28 57319732 20/09/2016 3.401
9 1 9 06/06/2017 01 000001 0000000000250 6 20510121270 EP EIRL - - 3,740.00 673.20 - 4,413.20 57319797 20/09/2016 3.399
9 1 10 06/06/2017 01 000001 0000000000246 6 20510121270 EP EIRL - - 2,720.00 489.60 - 3,209.60 57319806 20/09/2016 3.399
9 1 18 01/06/2017 01 000050 0000014712226 6 20467534026 AMV SAC - - 130.50 23.49 - 153.99 3.395
9 1 19 20/06/2017 01 000001 0000000000596 6 20546295592 ICSV SAC - - 1,200.00 216.00 - 1,416.00 57554828 28/09/2016 3.390
TOTALES: - - 19,686.56 3,543.61 - 23,230.17
Una vez terminadas las ventas el crédito del IGV entrará a prorrata hasta completar un período de doce (12) meses calendario.

6. EEFF 1° año y 2° año


Aspectos Generales - Sector Construcción
Dinámica contable del Sector Construcción
1. Para el control de los costos y gastos se utiliza la clase 9.

2. El IGV de las compras es 100% crédito del IGV.
3. A efectos de establecer el resultado económico del ejercicio, se aplica la NIIF 15 para las obras que duran mas de un
ejercicio contable.
4. En la grafica se ha considerado la metodología del avance de obra para el reconocimiento del resultado.
5. Para efectos tributarios, se aplica el art 63° incisos a) y b) del IR, es decir, reconocer el resultado cuando termina la obra.
Impuesto a la Renta y Reglamento
LIR – Art. 57° Reconocimiento del Ingreso - Devengo
Imputación de Rentas – LIR (D.L. 1425)






LIR – Art. 63° EJERCICIO GRAVABLES
Empresas de Construcción
Las empresas de construcción o similares, que ejecuten contratos de obra

cuyos resultados correspondan a más de un (1) ejercicio gravable deben
acogerse a uno de los siguientes métodos, sin perjuicio de los pagos a cuenta
a que se encuentren obligados, en la forma que establezca el Reglamento:
• Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que resulte de aplicar sobre los importes
cobrados por cada obra, durante el ejercicio comercial, el porcentaje de ganancia bruta
calculado para el total de la respectiva obra;
• Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que se establezca deduciendo del
importe cobrado y/o por cobrar por los trabajos ejecutados en cada obra durante el
ejercicio comercial, los costos correspondientes a tales trabajos.
• En todos los casos se llevará una cuenta especial por cada obra.

LIR – Art. 63° EJERCICIO GRAVABLES
Empresas de Construcción
La diferencia que resulte en definitiva de la comparación de la renta bruta real y la

establecida mediante los métodos antes mencionados, se imputará al ejercicio
gravable en el que se concluya la obra.
El método que se adopte, según lo dispuesto en este artículo, debe aplicarse

uniformemente a todas las obras que ejecute la empresa, y no podrá ser variado sin
autorización de la SUNAT, la que determinará a partir de qué año podrá efectuarse el
cambio.
Tratándose de bonos dados en pago a los contratistas de obras de edificaciones,

pistas, veredas, obras sanitarias y eléctricas del Sector Público Nacional, dichos
contratistas incluirán, para los efectos del cómputo de la renta, sólo aquella parte de
los mencionados bonos que sea realizada durante el correspondiente ejercicio.

REGLAMENTO LIR - Artículo 36°
Pagos a cuenta mensuales de las empresas de construcción
Artículo 36º.- Las empresas de construcción o similares se sujetarán a las siguientes normas a fin de
determinar sus pagos a cuenta mensuales:



Ejemplo Práctico 1 NIIF. Actividad de la Construcción
u.m.
Precio de la
transacción 1.000.000
Costos esperados 700.000
Ganancia esperada
(30%) 300.000
u.m.
Ingresos de
actividades
ordinarias 600.000
Costos 420.000
Ganancia bruta 180.000






PROYECTO: CARRETERAS





Gastos financieros
Gastos Financieros – Regla de Subcapitalización
Art. 37° inciso a) de la LIR.

“Los intereses y los gastos originados por la
constitución, renovación o cancelación, siempre que
cumpla el criterio de causalidad.”
Límites y requisitos:
- Intereses exonerados.
- Vinculadas: 3 veces el patrimonio neto del
ejercicio anterior.
- ESF: prorrata de ingresos financieros.
- Intereses de fraccionamiento.
Regla anterior solo aplicaba a vinculados, ahora es general.

Gastos por intereses - RTFs
 Causalidad  Flujo de caja: utilización
 Razonabilidad  Análisis de la vinculación
 Proporcionalidad  Comprobantes de pago
 Modus operandi  Contratos
 No sólo contabilidad  Control permanente de A.Fijo
 Documentación  Planes y proyectos de inversión
 Vinculación de préstamos  Presupuestos/cotizaciones
 Destino de fondos  Inversión ejecutada
 Seguimiento de financiamientos
 Políticas de endeudamiento
RTFs 4953-1-2014, 5402-4-2010,

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez Documentación de soporte
17044-8-2010, 7476-3-2009,
(trazabilidad)
1317-1-2005
KPMG, 4.
Deducción de gastos por intereses
El límite no es aplicable a:
Empresas del sistema financiero y de seguros – Ley N° 26702
CONTRIBUYENTES CUYOS INGRESOS NETOS EN EL EJERCICIO GRAVABLE SEAN

MENORES O IGUALES A 2500 UIT.
Contribuyentes que mediante Asociaciones Público Privadas desarrollen proyectos de

infraestructura pública, servicios públicos, investigación aplicada, etc. – D. Leg. No. 1224.
Endeudamientos para el desarrollo de proyectos de infraestructura pública, servicios

públicos, investigación aplicada, etc. bajo la modalidad del D. Leg. No. 1224.
Endeudamientos provenientes de la emisión de valores mobiliarios representativos de

deudas que se realicen por oferta pública en el territorio nacional, sean nominativos y se
coloque en un número mínimo de 5 inversionistas no vinculados al emisor.

Gastos por intereses - Periodos
Hasta el 13-09-2018 Desde el 14-09-2018 Todas las deudas
SOLO VINCULADAS SOLO VINCULADAS VINCULADA + TERCERO

DJ 2018, 2019 y 2020 DJ 2018 DJ 2021 en Adelante
La regla de 3 veces el La regla de 3 veces el Se aplica la regla del 30%

patrimonio neto del año patrimonio neto del año del EBITDA (Fiscal) :
anterior anterior Utilidad contable
IFD
Aplicación de la
(+) Adiciones
Aplicación de la
norma antigua norma antigua (-) Deducciones
Renta neta
VINCULADA + TERCERO
(-) Compensación de perdidas neta
DJ 2019 y 2020
(+) depreciación y amortización
La regla de 3 veces el (+) Intereses netos

patrimonio neto del año
anterior EBITDA
KPMG, p 5.
Deducción de gastos por intereses
Disposiciones Transitorias:
Financiamiento tomado desde el 01 de enero del 2021

No son deducibles los intereses netos en la parte que excedan el treinta por
ciento (30%) del EBITDA del ejercicio anterior:
Interés neto: Monto de los gastos por intereses que exceda el monto de los
ingresos por intereses, computables para determinar la renta neta
EBITDA: Renta neta luego de efectuada la compensación de pérdidas más los

intereses netos, depreciación y amortización.
Los intereses no deducibles podrán ser adicionados a aquellos correspondientes

a los 4 ejercicios inmediatos siguientes, quedando sujeto al límite conforme
establezca el Reglamento.

Deducción de gastos por intereses - Fórmula
 También forman parte del MI los intereses de

endeudamientos con partes vinculadas constituidos o
renovados hasta el 13 de setiembre de 2018.
 Reglas especiales para los casos de escisiones (patrimonio
neto de cada bloque escindido) y fusiones (patrimonio neto
consolidado en la absorbente)
 IDM: Interés deducible máximo 1. Dividir el MME entre el MTE. El resultado de dicha
 MME: Resultado de aplicar el coeficiente de 3 sobre el operación se debe multiplicar por el MI.
patrimonio neto del contribuyente 2. El cálculo se debe efectuar desde la fecha en que el MTE
 MTE: Monto total de endeudamiento, supere el MME y por el período en que se mantenga dicha
independientemente del tipo de endeudamiento, así situación.
como la fecha de su constitución o renovación y cuyos 3. El cálculo debe realizarse con independencia de la
intereses cumplan con el principio de casualidad periodicidad de la tasa de interés.
 MI: Monto de intereses que cumplan con el principio de 4. El cálculo debe reflejar las variaciones del monto total de
causalidad y que correspondan a endeudamientos endeudamiento que se produzcan durante el ejercicio
sujetos al límite gravable.

Gastos Financieros - Caso Práctico N° 1
Deducibilidad del Gasto - Gastos por Intereses:
SOLUCIÓN
1) Cálculo del monto máximo de endeudamiento del 2019:
MME = S/1,000,000 x 3 = S/3,000,000
Patrimonio neto (PN) al cierre del 2018: S/1,000,000
Endeudamiento e interés correspondiente al 2019: 2) Determinación del interés deducible máximo (IDM)
IDM = MME x Monto de intereses
1.Deuda constituida 0 renovada hasta el 13.09.18 (préstamos Monto total de Endeudamiento
con partes independientes)
► Monto de deuda: S/2,000,000 IDM = S/3,000,000 x S/150,000
► Intereses S/400,000 S/5,000,000
2. Deuda constituida o renovada a partir del 14.09.18
(préstamos con partes independientes) IDM = S/90,000
► Monto de deuda: S/1,000,000
► Intereses: S/150,000
3) Monto total de intereses deducible (ID):
3. Deuda excluida del límite (emisión de valores mobiliarios
ID = (Ʃ Intereses de Deudas 1, 2 y 3)
emitidos mediante oferta pública)
ID = Ʃ S/400,000 S/90,000 S/400,000
ID = S/890,000
Tener en cuenta que los intereses de la Deuda 1 y de la
Deuda 3 siempre serán deducibles dado que
no están sujeto al límite

Deducibilidad del Gasto - Gastos por Intereses:
SOLUCIÓN

MME = S/1,000,000 x 3 = S/3,000,000

Endeudamiento e interés correspondiente al 2019: 2) Determinación del interés deducible máximo (IDM)
1.Deuda constituida y renovada hasta el 13.09.18 IDM = MME x Monto de intereses
(préstamos con partes vinculadas) Monto total de Endeudamiento
► Intereses S/800,000 IDM = S/3,000,000 x S/950,000
2. Deuda constituida o renovada a partir del 14.09.18 S/7,000,000
(préstamos con partes independientes)
► Monto de deuda: S/1,000,000 IDM = S/407,143
3) Monto total de interés deducible vinculadas (IDV):
ID = S/3,000,000 x S/800,000
3. Deuda excluida del límite (emisión de valores
S/4,000,000
mobiliarios)
ID = S/600,000
4) Monto total de intereses deducible (ID):
ID = (Ʃ Intereses de Deudas 1 y 3)
ID = Ʃ S/600,000 S/400,000
ID = S/1,000,000

Deducibilidad del Gasto - Gastos por Intereses: SOLUCIÓN
MME = S/1,000,000 x 3 = S/3,000,000
Endeudamiento e interés correspondiente al 2019:
1.Deuda constituida y renovada hasta el 13.09.18 2) Determinación del interés deducible máximo (IDM)
(préstamos con partes vinculadas) IDM = MME x Monto de intereses
Monto total de Endeudamiento
► Intereses S/800,000
2. Deuda constituida o renovada a partir del 13.09.18
(préstamos con partes independientes) IDM = S/3,000,000 x S/950,000
► Monto de deuda: S/2,000,000 S/9,000,000
3. Deuda constituida o renovada a partir del 14.09.18 IDM = S/316,666.67
(préstamos con partes independientes) 3) Monto total de interés deducible vinculadas (IDV):
► Monto de deuda: S/1,000,000 ID = S/3,000,000 x S/800,000
3. Deuda excluida del límite (emisión de valores S/4,000,000
mobiliarios)
ID = S/600,000
► Intereses: S/400,000 4) Monto total de intereses deducible (ID):
ID = (Ʃ Interesed de Deudas 1 y 3)
ID = Ʃ S/600,000 S/400,000 S/400,000
ID = S/1,400,000

Inafectación del ITAN
Inafectación del ITAN – Sector Inmobiliario
Cuánto esperar para pagar el ITAN?
Por una mala interpretación a la norma, existen cientos de empresas
inmobiliarias que adelantan cuantiosos pagos por el Impuesto
Temporal a los Activos Netos (ITAN) sin conocer los plazos y beneficios
que la propia ley establece. Estas firmas ignoran, por ejemplo, que
podrían incluso esperar unos años -tras entregar sus primeros
inmuebles construidos- para cumplir con el ITAN.
La cronología es sencilla y aplica a empresas inmobiliarias que recién

inician sus operaciones contables. En la primera etapa, estas
personas jurídicas recurren a créditos bancarios y préstamos para la
compra del terreno, la construcción y otros costos del proyecto. Todo
el proceso puede desarrollarse en dos o tres ejercicios contables
siendo el último paso el más importante: la entrega de los inmuebles.
De acuerdo con la Ley N° 28424 que crea el ITAN, es en este
momento que se puede reconocer tributariamente la venta. Pocos
han comprendido esta especie de privilegio.

Cuánto esperar para pagar el ITAN?
Según los informes N° 030-2010-SUNAT/2B0000 y N° 199-2016-
SUNAT/5D0000, la SUNAT ha señalado que -para efectos del ITAN-,
una persona jurídica inicia sus operaciones productivas cuando
efectúa la primera transferencia de bienes o prestación de servicios
que sea inherente a su objeto social. Estos pronunciamientos han
recogido el criterio establecido por la Resolución Nº 09538-3-2008 del
Tribunal Fiscal que constituye precedente de observancia obligatoria.
De acuerdo con esta jurisprudencia, una empresa que aún no ha

entregado los inmuebles construidos a sus clientes no ha iniciado
operaciones productivas y, por consiguiente, no estará obligada a la
presentación de la declaración y pago del ITAN. La figura parece
procurar estimular el mercado: mientras las empresas sostienen toda
la inversión que implica arrancar un proyecto, pueden respirar
tranquilas sin ver a Sunat como una carga. Ellas, ahora, podrán
afrontar su obligación tributaria al final del camino.

Inafectación del ITAN - Jurisprudencia
Criterios que definen el inicio de operaciones productivas:
a)Informe N° 030-2010-SUNAT/2B0000
• Señala lo siguiente:
• “Se entenderá que, para efecto del ITAN, dicha persona jurídica
inicia sus operaciones productivas, cuando efectúe la primera
transferencia de bienes o prestación de servicios que sea inherente a
su objeto social antes mencionado.”

Informe N.° 199-2016-SUNAT/5D0000
• Señala lo siguiente:
• “En el caso de una persona jurídica domiciliada en el Perú, cuyo único objeto
social consiste en la compra y venta de acciones de otras personas jurídicas, y
que no ha realizado la primera transferencia de tales acciones, pero que ya
obtiene ingresos provenientes de préstamos esporádicos otorgados a las
empresas de las que es accionista, esto último no supone que la empresa haya
dado inicio a sus operaciones productivas para efecto del ITAN.”

Resolución de Tribunal Fiscal Nº 09538-3-2008,
• Constituye precedente de observancia obligatoria, estableciendo el siguiente criterio:

“Cuando el inciso a) del artículo 3 del reglamento de la Ley del Impuesto Temporal a los
Activos Netos, aprobado por Decreto Supremo N3 025-2005-EF, dispone que se entiende que
una empresa ha iniciado sus operaciones productivas cuando realiza Ia primera transferencia
de bienes o prestación de servicios, salvo el caso de las empresas que se encuentran bajo el
ámbito de aplicación del Decreto Legislativo N 818 y modificatorias, las que considerarán
iniciadas sus operaciones productivas cuando realicen las operaciones de explotación
comercial referidas al objetivo principal del contrato, de acuerdo a lo que se establece en el
mismo, debe interpretarse que, respecto de las empresas que no se encuentran bajo el ámbito
de aplicación del Decreto Legislativo N° 818, el inicio de las operaciones productivas se
producirá con la primera transferencia de bienes o prestación de servicios que sea inherente al
objeto social o giro de negocio de la empresa”.

Cuánto esperar para pagar el ITAN? EJEMPLO 1

del asociado
Ejemplo – Resolución de Intendencia
Aportes de Asociación en Participación
Diferencia de Cambio
Ley N°26887 - Ley General de Sociedades:
Artículo 440.- Contrato de asociación en

participación
• Es el contrato por el cual una persona, denominada

asociante concede a otra u otras personas denominadas
asociados, una participación en el resultado o en las
utilidades de uno o de varios negocios o empresas del
asociante, a cambio de determinada contribución.

Ley N°26887 - Ley General de Sociedades:
Artículo 444.- Participaciones y casos especiales
• Salvo pacto en contrario, los asociados participan en las

pérdidas en la misma medida en que participan en las
utilidades y las pérdidas que los afecten no exceden el
importe de su contribución. Se puede convenir en el
contrato que una persona participe en las utilidades sin
participación en las pérdidas así como que se le atribuya
participación en las utilidades o en las pérdidas sin que
exista una determinada contribución.

Diferencia de cambio aportes del Asociado en la contabilidad del Asociante



Gracias
CPC Raúl Ramírez Ramírez
RAMÍREZ Editores y Consultores S.A.C
Teléfono: 989396861
Av. Tomas Marsano N° 2677 Surquillo

Seminario Septiembre 2019

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Contabilidad y Tributación 2019 - Sector Inmobiliario y Construcción

La condición de control del recurso económico es la capacidad presente, de

Pasivo: Obligación presente de la entidad, de transferir recursos económicos, surgida de

Pasivo: Obligación presente de la entidad, de transferir recursos económicos, surgida de

Ingresos: Son incrementos en los activos o disminuciones de los pasivos que

El Impuesto General a las Ventas (IGV), conocido internacionalmente como

Una empresa constructora es un sociedad que recibe recursos económicos de sus

Algunas de estas compañías se encargan también de la

Deducibilidad Gastos Financieros

Aporte en Asociación en Participación

 ASPECTOS GENERALES – SECTOR INMOBILIARIO  GASTOS FINANCIEROS

ARTÍCULO 3º.- DEFINICIONES

Para los efectos de la aplicación del Impuesto se entiende por:

(Párrafos incorporados por el artículo 3° del Decreto

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Artículo 4º de la Ley: “NACIMIENTO DE LA

La obligación tributaria se origina: En la

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Implicancia de las arras, depósitos o garantías en la determinación de la base

Hasta el 28 de agosto de 2012

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

En relación a los pagos parciales, el cuarto

“En la primera venta de inmuebles, se

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

La base imponible para el IGV es el ingreso

De esto se deduce que el valor de venta de

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

LEY, Art. 13º: Base Imponible

La base imponible está constituida por:

d) El ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusión del

REGLAMENTO, Art. 5°, Numeral 9: Base imponible en la primera venta de

Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Conclusión: A efecto de determinar la base imponible

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

VALOR TOTAL DE VENTA DEL INMUEBLE (INCLUIDO EL

DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE (EDIFICACIÓN

APLICACIÓN DEL IGV SÓLO A LA PARTE QUE

BASE IMPONIBLE - EDIFICACIÓN S/. 229,358

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Digitalizar todos los acuerdos o decisiones

Contrato de compra y venta

Copia del contrato de

Copia del contrato del

Copia del contrato del

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Aumento del capital

Contratos con prestamos de

Contrato de compra y venta de

Actas de entrega de las

Art. 18° Ley IGV – Requisitos sustanciales

• Tratándose de gastos de representación, el crédito fiscal mensual se calculará de acuerdo

• b) Que se destinen a operaciones por las que se deba pagar el Impuesto.

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Art. 19° Ley IGV – Requisitos formales

• a) Que el impuesto esté consignado por separado en el comprobante

• b) Que los comprobantes de pago consignen el nombre y número del

• c) Que los comprobantes de pago, hayan sido anotados en cualquier

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez

Art. 2° Ley 29215 – Ley que fortalece los mecanismos de control y

• Los comprobantes de pago (CP) deben haber sido anotados en el

No se perderá el derecho al CF si la anotación de los CP (en las

EXPOSITOR: CPC Raúl Ramírez Ramírez