Conferencista

C.P. José Asunción Neira Flórez

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 José Asunción Neira Flórez:
Contador Publico, Universidad Santiago de Cali, Magister
en Gestión Empresarial, Especializado en Revisoría Fiscal,
Gerencia Financiera con énfasis internacional, Gerencia
estratégica, Diplomado en Derecho societario, NIIF,
Promotor y Liquidador de la Superintendencia de
Sociedades, Consultor Tributario y Financiero de empresas
tales como Fenocol Ltda., Promulgar Ltda., Manufacturas
California S.A, Disfaroc S.A.S. Docente Universitario.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Objetivo
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento
contable de las propiedades de inversión y las exigencias
de revelación de información correspondientes.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Alcance

Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y

revelación de información de las propiedades de inversión.

Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la

medición, en los estados financieros de un arrendatario, de
los derechos sobre una propiedad de inversión mantenida en
arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento
financiero y también se aplicará para la medición en los
estados financieros de un arrendador, de las propiedades de
inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Alcance

Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17

Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:

a) La clasificación de los arrendamientos como

arrendamientos financieros u operativos;
b) El reconocimiento de las rentas por arrendamiento de
propiedades de inversión (ver también la NIC 18
Ingresos de Actividades Ordinarias);

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

c) La medición, en los estados financieros del

arrendatario, de los derechos sobre propiedades
mantenidas en arrendamiento operativo;
d) La medición, en los estados financieros del arrendador,
de su inversión neta en un arrendamiento financiero;
e) La contabilización de las transacciones de venta con
arrendamiento posterior; y
f) La información a revelar sobre arrendamientos
financieros y operativos.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Alcance

Esta Norma no será de aplicación a:

a) Los activos biológicos relacionados con la actividad

agrícola (véase la NIC 41 Agricultura); y
b) Los derechos mineros y reservas minerales tales como
petróleo, gas natural y recursos no renovables
similares.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Definición

Propiedad para inversión es la propiedad (terreno o

construcción o parte de una construcción o ambas) tenida
(por el propietario o por el arrendatario según un
arrendamiento financiero) para obtener alquileres o para
apreciación del capital o ambos. [NIC 40.5]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas,

plusvalías o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversión
generan flujos de efectivo que son en gran medida
independientes de los procedentes de otros activos poseídos
por la entidad. Esto distinguirá a las propiedades de inversión
de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la
prestación de servicios (o el uso de propiedades para fines
administrativos) generan flujos de efectivo que no son
atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos
utilizados en la producción o en el proceso de prestación de
servicios. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo se aplican
a las propiedades ocupadas por el dueño.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de

inversión:

a) Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo

plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del
curso ordinario de las actividades del negocio.
b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado
(en el caso de que la entidad no haya determinado si el
terreno se utilizará como propiedad ocupada por el dueño
o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario
de las actividades del negocio, se considera que ese
terreno se mantiene para obtener plusvalías).

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

c) Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un

edificio obtenido a través de un arrendamiento
financiero) y esté alquilado a través de uno o más
arrendamientos operativos.
d) Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser
arrendado a través de uno o más arrendamientos
operativos.
e) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados
para su uso futuro como propiedades de inversión.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Los siguientes son ejemplos de partidas que no son

propiedades de inversión y que, por lo tanto, no se incluyen
en el alcance de esta Norma:

a) Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal

de las actividades del negocio o bien que se encuentran en
proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta
(véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades
adquiridas exclusivamente para su disposición en un futuro
cercano o para desarrollarlas y revenderlas.
b) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados por
cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de
Construcción).

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

c) Propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16

Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo, entre otros, las
propiedades que se tienen para su uso futuro como
propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se
tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos
futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el
dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no
rentas según su valor de mercado) y propiedades ocupadas
por el dueño en espera de desprenderse de ellas.
d) [eliminado].
e) Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de
arrendamiento financiero.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Ejercicio 1
Propiedades de inversión se define como:
a) Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para la venta en el curso normal
de las operaciones.
b) Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para obtener rentas.
c) Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para obtener plusvalías.
d) Propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio, o
ambos) que se mantiene para obtener rentas, plusvalías o
ambas.
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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Ejercicio 2
Una entidad es propietaria de un edificio de dos pisos. El piso
1 se arrienda a terceros independientes mediante
arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el
arrendamiento. El piso 2 está ocupado por el personal de
mantenimiento y administración de la entidad. La entidad
puede medir con fiabilidad el valor razonable de cada uno de
los pisos del edificio sin costo o esfuerzo desproporcionado.
 Piso 1
 Piso 2
 Medición

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Solución

 La entidad (el arrendador) clasifica el piso 1 como una

partida de propiedades de inversión. Es una propiedad
que se mantiene para obtener rentas. Se contabiliza al
valor razonable en cada fecha de presentación.
 El piso 2 del edificio se clasifica como propiedades,
planta y equipo. Es una propiedad que se utiliza en la
producción o el suministro de bienes o servicios o para
fines administrativos. Se contabiliza al costo menos toda
depreciación acumulada y toda pérdida por deterioro
acumulada.
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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Nota
Si el valor razonable no puede medirse con fiabilidad sin
costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de
negocio en marcha, los pisos 1 y 2 se contabilizarían como
propiedades, planta y equipo, conforme a la NIC 17.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Ejercicio 3
Una entidad tiene un alojamiento con desayuno en un edificio
de su propiedad. La entidad también proporciona a los
huéspedes otros servicios que incluyen limpieza, televisión
satelital y acceso a Internet de banda ancha. La renta diaria
de la habitación incluye estos servicios. Además, a pedido, la
entidad organiza visitas por los alrededores para sus
huéspedes.
Los servicios de visitas se cobran por separado. La entidad
debería contabilizar el edificio como:
(a) Inventario, (b) Propiedades de inversión, (c) Propiedades,
planta y equipo
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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Ejercicio 4

Una subsidiaria (arrendador) posee un edificio para obtener

rentas bajo un arrendamiento operativo de su Controladora
(arrendatario). La entidad controladora fabrica sus
productos en el edificio arrendado.

El valor razonable del edificio puede medirse con fiabilidad

sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de
negocio en marcha.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

El edificio:

a) Se contabiliza como una partida de propiedades, planta y

equipo por parte de la subsidiaria, y como propiedades de
inversión por parte del grupo.
b) Se contabiliza como una propiedad de inversión por parte
de la subsidiaria y como una partida de propiedades,
planta y equipo por parte del grupo.
c) Se contabiliza como una propiedad de inversión tanto por
parte de la subsidiaria como por el grupo.
d) Se contabiliza como una partida de propiedades, planta y
equipo tanto por parte de la subsidiaria como por el grupo.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Reconocimiento

La propiedad para inversión se debe reconocer como

activo cuando sea probable que los beneficios económicos
futuros que están asociados con la propiedad fluirán para la
empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir
confiablemente. [NIC 40.16]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición

La propiedad para inversión se mide inicialmente al costo,

incluyendo los costos de transacción. Tales costos no
deben incluir costos de inicialización, desechos anormales,
o pérdidas operacionales iniciales en los que se incurre
antes que la propiedad para inversión logre el nivel
planeado de ocupación. [NIC 40.20 y 40.23]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION
Medición subsiguiente al reconocimiento inicial

La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC

40.30]
modelo a valor razonable; y
modelo del costo.

Un método tiene que ser adoptado para toda la propiedad

para inversión de la entidad. Se permite el cambio
solamente si esto resulta en una presentación más
apropiada. La NIC 40 observa que esto es altamente
improbable para el cambio desde el modelo a valor
razonable hacia el modelo del costo.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición
Modelo a valor razonable: La propiedad para inversión se
vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la
cual la propiedad podría ser intercambiada entre partes
conocedoras, dispuestas, en una transacción en
condiciones iguales. Las ganancias o pérdidas que surgen
de los cambios en el valor razonable de la propiedad para
inversión tienen que ser incluidos en la utilidad o pérdida
neta para el período en el cual surgen. [NIC 40.35]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición
El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias
del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor
evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios
corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma
localización y condición y sujeto a similares arrendamiento y otros
contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal información, la entidad
puede considerar los precios corrientes de propiedades de
naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios
recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los
cambios en las condiciones económicas, y proyecciones de los
flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de
los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición
Hay una presunción refutable de que la empresa será capaz de
determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad
para inversión haciéndolo sobre una base continua. Sin
embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue
el modelo de valor razonable pero en la adquisición concluye
que el valor razonable de una propiedad para inversión no se
espera que se pueda medir confiablemente sobre una base
continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el
tratamiento de comparación según la NIC 16, Propiedad, planta
y equipo (costo menos depreciación acumulada menos pérdidas
por deterioro acumuladas). [NIC 40.53]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición

Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor

razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable
hasta la disposición, aún si las transacciones del mercado
comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del
mercado se vuelven menos fácilmente disponibles. [NIC
40.55]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición

Modelo del costo: Después del reconocimiento inicial, la

propiedad para inversión se contabiliza de acuerdo con el
modelo del costo que se establece en la NIC 16,
Propiedad, planta y equipo – costo menos depreciación
acumulada y menos pérdidas por deterioro acumuladas.
[NIC 40.56]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición
Transferencias a o desde la clasificación como propiedad para
inversión: se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso,
evidenciado por: [NIC 40.57] inicio de ocupación por parte del
propietario (se transfiere desde propiedad para inversión hacia
propiedad ocupada por el propietario); inicio de desarrollo con vista a la
venta (se transfiere desde propiedad para inversión hacia inventarios);
fin de la ocupación por parte del propietario (se transfiere desde
propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión);
inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere
desde inventarios hacia propiedad para inversión); o fin de la
construcción o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso
de construcción/desarrollo hacia propiedad para inversión).

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición

Cuando la empresa decide vender una propiedad para

inversión sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como
propiedad para inversión sino que se trata como propiedad
para inversión hasta que se dispone de ella.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición

Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de

las transferencias entre categorías:

 Para la transferencia desde propiedad para inversión

llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por
el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al
cambio del uso es el ‘costo’ de la propiedad según la
nueva clasificación; [NIC 40.60]

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

 Para la transferencia desde propiedad ocupada por el

propietario hacia propiedad para inversión llevada a
valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la
fecha de la reclasificación. Cualquier diferencia que
surja entre el valor en libros según la NIC 16 a esa
fecha y el valor razonable se trata como revaluación
según la NIC 16. [NIC 40.61]
 Para la transferencia desde inventarios hasta propiedad
para inversión a valor razonable, cualquier diferencia
entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y
su anterior valor en libros se debe reconocer en la
utilidad o pérdida neta del período; [NIC 40.63] y

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

 Cuando la entidad completa la construcción/desarrollo

de una propiedad para inversión que será llevada a
valor razonable, cualquier diferencia entre el valor
razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores
valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o
pérdida neta para el período. [NIC 40.65]
 Cuando la entidad usa el modelo del costo para la
propiedad para inversión, las transferencias entre las
categorías no cambian el valor en libros de la propiedad
transferida, y para los propósitos de medición o
revelación no cambian el costo de la propiedad.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Medición
Disposición
La propiedad para inversión debe ser des-reconocida en la
disposición o cuando la propiedad para inversión es retirada
en forma permanente del uso y de su disposición no se
esperan beneficios económicos. La ganancia o pérdida en la
disposición debe ser calculada como la diferencia entre los
resultados netos de la disposición y el valor en libros del
activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el
estado de resultados. [NIC 40.66 y 40.69] La compensación
recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en
cuenta por cobrar. [NIC 40.72]
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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Ejercicio 5

Una entidad debe medir sus propiedades de inversión tras

el reconocimiento inicial:

a) Al valor razonable o aplicando el modelo de costo-

depreciación–deterioro (la misma política contable para
todas las propiedades de inversión).
b) Al valor razonable o aplicando el modelo de costo-
depreciación–deterioro (opción realizada partida por
partida).

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

c) Al valor razonable.
d) Al valor razonable, para aquellas propiedades en las
que el valor razonable puede medirse con fiabilidad sin
costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de
negocio en marcha; con todas las demás propiedades
contabilizadas, empleando el modelo de costo-
depreciación-deterioro de la NIC 17.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Ejercicio 6
El 1 de enero de 20X1, una entidad adquirió un edificio por
95.000 u.m., que incluía 5.000 u.m. de impuestos indirectos no
recuperables. En el acuerdo de compra se establecía que se
debe completar el pago en su totalidad el 31 de diciembre de
20X1. Se gastaron 2.000 u.m. de honorarios legales al adquirir
el edificio y se pagaron el 1 de enero de 20X1. El edificio se
mantiene para obtener rentas por arrendamiento y plusvalías.
 Una tasa de descuento adecuada es del 10% por año.
 La entidad medirá el costo inicial del edificio en:
(a) 88.364 u.m. (b) 97.000 u.m. (c) 102.000 u.m. (d) 107.000
u.m.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Revelaciones
Tanto para el modelo a valor razonable como para el
modelo del costo [NIC 40.75]
 Si se usó el modelo a valor razonable o el modelo del
costo;
 Si se usó el modelo a valor razonable, si los intereses en
la propiedad tenida según arrendamientos operacionales
se clasificaron y contabilizaron como propiedad para
inversión;

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

 Si la clasificación es difícil, el criterio para distinguir entre

la propiedad para inversión, la propiedad ocupada por el
propietario y la propiedad tenida para la venta;
 Los métodos y los supuestos importantes que se
aplicaron para determinar el valor razonable de la
propiedad para inversión;
 La extensión en la cual el valor razonable de la
propiedad para inversión se basa en una valuación
realizada por un valuador independiente calificado; si no
ha habido tal valuación, se tiene que revelar ese hecho.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Revelaciones
Tanto para el modelo a valor razonable como para el
modelo del costo [NIC 40.75]
las cantidades reconocidas en utilidad o pérdida para:
Ingresos por alquiler derivados de la propiedad para
inversión;
Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y
mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión
que generó ingresos por alquiler durante el período; y

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

 Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones

y mantenimiento) que surgen de la propiedad para
inversión que no generó ingresos por alquiler durante el
período.
 Restricciones sobre la posibilidad de realizar la
propiedad para inversión o la remisión de los ingresos y
resultados de la disposición.
 Obligaciones contractuales para comprar, construir, o
desarrollar propiedad para inversión o para
reparaciones, mantenimiento o mejoramientos.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Revelaciones
Revelaciones adicionales para el modelo a valor
razonable [NIC 40.76]
 Conciliación entre los valores en libros de la propiedad
para inversión al inicio y al final del período, mostrando
adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable,
diferencias de cambio netas, transferencias a y desde
inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y
otros cambios.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

 Ajustes importantes a la valuación externa (si los hay).

 Si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor
razonable mide un elemento de propiedad para
inversión usando el modelo del costo, se requieren
ciertas revelaciones adicionales.

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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

Revelaciones
Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC
40.79]
 El método de depreciación usado; las vidas útiles o las
tasas de depreciación usadas; el valor en libros bruto y la
depreciación acumulada (agregada con las pérdidas por
deterioro acumuladas) al comienzo y al final del período; la
conciliación del valor en libros de la propiedad para
inversión al comienzo y al final del período, mostrando
adiciones, disposiciones, depreciación, deterioro reconocido
o reversado, diferencias de cambio, transferencias a y
desde inventarios y propiedad tenida por el propietario, así
como otros cambios.
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 NIC 40
PROPIEDADES DE INVERSION

 El valor razonable de la propiedad para inversión. Si el

valor razonable de un elemento de propiedad para
inversión no se puede medir confiablemente, se
requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es
posible, el rango de los estimados dentro de los cuales
es altamente probable que se ubique el valor razonable.

45
 GRACIAS
POR SU ATENCION

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