AVALÚO DE EDIFICACIONES,

CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.
Ing. MSc. Miguel Ángel Luque
ASAPROVE, 599
SOITAVE, 3.509
SUDEBAN, P-2.860
FOGADE, N-1.140
SUDEBIP, 197-13

MARACAY, JULIO 2018

¿QUÉ BIENES SE VALORAN..?

ACTIVOS TANGIBLES:
 Terrenos.
 Edificios y Construcciones en general.
 Maquinarias y Equipos.
 Mobiliario y Equipo de Oficina.

ACTIVOS INTANGIBLES:
 Marcas.
 Patentes.
 Diseños Industriales.
 Cartera de Clientes.
 Derechos de propiedad literaria, etc.
TIPOS de avalúos:

AVALÚO DE BIENES INMUEBLES

AVALÚOS DE OBRAS DE ARTE
AVALÚOS DE FINCAS
AVALÚOS DE MÁQUINAS, EQUIPOS, HERRAM. MENORES.
AVALÚOS DE EMPRESAS EN MARCHA
AVALÚOS DE EDIFICACIONES HISTÓRICAS
AVALÚOS MASIVOS DE INMUEBLES
AVALÚOS CON FINES DE EXPROPIACIÓN E INDEMNIZACIÓN
¿PARA QUÉ..?

Operaciones Compra-Venta
Solicitudes de crédito
Valoraciones Patrimoniales
Declaraciones Sucesorales
Valoraciones Fiscales
Obtención de la Renta de un inmueble
Determinación del valor de un Inmueble para el
caso de Expropiaciones.
•PRIVADO O PARTICULAR: cuando el avalúo es
realizado para fines tales como contables o netamente
particular.

• SOLICITUD DE CRÉDITO: son los que se

elaboran para tramitar préstamos a corto, mediano y
largo plazo a las instituciones públicas o privadas,
cuando se otorga un préstamo y se reciben como
garantía los bienes valorados.
 GARANTÍA HIPOTECARIA O SOLICITUD DE CRÉDITO:

El propósito de la banca, otras instituciones financieras,

cajas de ahorros, etc., es garantizar la recuperación del préstamo
otorgado para la adquisición o desarrollo de bienes inmuebles.
La labor, en este caso, estará orientada a definir un valor que
satisfaga el propósito del mandante.

Sobre esa base de valor el prestamista tomará en garantía el

objetivo de comercialización estimando, adicionando un
porcentaje o cuota al valor total del bien.
 FINES IMPOSITIVOS:

Si a la hora de registrar una operación

de Compra – Venta sobre un inmueble el
Registrador Subalterno determina que lo
declarado como valor del bien no se ajusta
a la realidad del mercado para el momento
de la operación, la "Ley de Notarías y
Registro Público confiere al Registrador
la facultad de estimar el valor de dicho
inmueble al momento y solo a los fines
impositivos.
 El valor así estimado no es en manera alguna su
valor justo y razonable y solo obedece a un propósito
determinado del del Estado, para cobrar sus impuestos.

Otro caso relacionado con la enajenación de

inmuebles se refiere a las donaciones. Aquí pueden
presentarse dos opciones:

 1- Que el donante estime el valor y así lo plasme en el

documento de cesión o donación para los fines del
impuesto.

 2- El que las partes no tengan estimado el valor, en

cuyo caso se procederá de la manera anteriormente
establecida y será el Registrador Subalterno quien lo
estime. Tampoco aquí el precio fijado es el de mercado
sino un estimado solamente a los fines impositivos.
 SUCESIONES:

Existen dos aspectos importantes de señalar sobre

demás Ramos conexos.

El primero de ellos se relaciona con la fecha de avalúo.

En dicha Ley se establece que el valor debe situarse al
momento de abrirse la sucesión y según la misma Ley,
la sucesión se abre en la oportunidad del fallecimiento.

De manera que, independientemente de la fecha de

realizar el contrato para llevar a cabo un avalúo con
fines sucesorales, se debe tener claro que el valor a
obtener va a ser a la fecha del fallecimiento del
causante.
 El otro aspecto se refiere a la forma de llegar s
a
decir, propiedades similares intercambiadas en
l mercado al momento de apertura de la sucesión, e
hace notar que puede darse el caso que no se
canalicen referenciales directamente comparables n
el bien en el mercado y habría que recurrir a
s métodos indirectos, para llevar a cabo el justo
recio.
 Derecho de Frente:

Las Alcaldías tienen sus propias

plantas de valores clasificadas por
zona y en base a ellas determinan el
valor de los bienes a los fines de
cobrar el derecho de frente, pagaderos
trimestrales por el contribuyente .
• Avalúos Judiciales: cuando el avalúo
es realizado por mandato de un juez,
mediante la designación de expertos
por parte del Tribunal.
Pas que se siguen para un Avalúo Judicial:
Pasos

1-Designación
1-De de uno, dos o tres expertos por parte del Juez de la
causa.

Aceptación por parte de los expertos, en forma

escrita en la Secretaría de Tribunal

Juramentación ante la Secretaría del Tribunal por

los Expertos Avaluadores

Entrega de los credenciales por parte

del Juez

Elaboración del avalúo, en hora y

fecha fijada.

Entrega del informe de Avalúo a la Secretaría del

Tribunal junto el expediente del día y hora de
audiencia fijada
T INOLOGIA BÁSICA
TERMINOLOGIA B

 Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de

 Prec : Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el

Precio:
mercado

 Valor Inicial o de Compra : Es el valor que tuvo el inmueble al

terminar su construcción o edificación. Se llama también valor
histórico.

 Valor Justo de Mercado: L a suma de dinero a cambio de la cual

podría
podría razonablemente
razonablemente esperarse
esp que un comprador y un vendedor
informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien
informados estarían dispue
 Valor de Reposición : Es el valor que tiene hoy en el
mercado un inmueble
i igual o semejante al que se está
tasando, pero nuevo .

: Es e
 Valor Residual : Es el valor del inmueble cuando cumpla
su vida útil. Se le ll ama también valor de salvamento,
chat
valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en
su manual de avalú os, considera este valor entre 5 –
su man valor
residual.
15% del r = VR – BD.

 : El número de años que se considera que el

Vida Útil prestará sus servicios en condiciones normales
inmuebl
inmueble
 Años de Uso: Número de años que tiene el
inmueble de haber sido construido.

Edificaciones Convencionales:

Se construyen mediante un proyecto de arquitectura e

ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada
por un equipo de profesionales universitarios.

 Edificaciones no Convencionales: Son aquellas

que se construyen sin proyectos de arquitectura e
ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no
son inspeccionadas ni supervisadas por
profesionales universitarios.
 Galpón: Construcción formada por un
techo soportado por columnas con
cerramientos. (Comerciales o industriales)

 Cobertizo: Construcción formada por

un techo, soportada por columnas sin
cerramientos.

 Caney: Construcción formada por un

techo de forma cónica sin cerramientos.
 Edificaciones Aisladas: Es la que no
están adosadas, por ninguno de
sus lados.

 Edificación pareada: Es la que está

adosada por uno de sus costados.
E
Enfoques Metodológicos para valoración de Bienes
Inmuebles:

Métodos directos
 Enfoque de mercado o comparación directa. (Transacciones
recientes de bienes inmuebles
similares).

 Enfoque de Costos
(Principio económico de la sustitución, evolutivo)

Métodos Indirectos
 Renta (capitalización de ingresos)
ENFOQUE DE MERCADO O COMPARACIÓN.
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta

Que se encuentren debidamente Registradas y

Protocolizados en el Registro Subalterno del
Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con
una diferencia máxima de dos (2), contados a partir
de la fecha de elaboración del avalúo. Esta debe
contener mínimo 15 referenciales representativos,
y obtenemos los estadísticos que indican regresión.
UTILIZANDO EL SOFTWARE SPSS

El Software también suministra la

información del error estándar de la
estimación (RMS residual), y los valores de
B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case
Wise Diagnostics), cuales son los valores de
los referenciales que están dispersos de la
recta de regresión y están distorsionando el
modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y
correr nuevamente el paquete estadístico.
ENFOQUE DE COSTOS

Es aquel en que el valor de las

reproducción o estimación de los costos de
todos sus componentes, a través de un
presupuesto, por actividades o por partidas,
debiendo ser cuantificados y justificados los
efectos del desgaste físico y/o obsolescencia

Mediciones cómputos métricos presupuesto

Costos directos
Costos indirectos
MÉTODOS INDIRECTOS
RENTA, (CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS)

 El valor del inmueble es obtenido por

la capitalización de su renta real o
prevista, a una tasa de interés
cónsona con el mercado, representado
por el valor actual de los beneficios
futuros. Usado generalmente cuando
el valor depende de la capacidad de
generar ganancias (hoteles, cines,
etc.)
DEPRECIACION..!
 Al estimar el valor de las
edificaciones y/o construcciones por
el Enfoque del Costo,,enlas
tasaciones se trata de inmuebles
usados; por lo tanto, es necesario
aplicar un factor de depreciación que
refleje la disminución de valor sufrido
por el bien inmueble a lo largo de los
años, en función del tiempo.
¿..QUÉ ES LA
DEPRECIACIÓN..?
 Disminución del valor de un bien, que se
va a reflejar en su de acuerdo a su status,
en una fecha determinada, comparándolo
con otros de su clase.

Así, la depreciación de una edificación

es la disminución de valor que ha
experimentado, la cual se inicia una vez
terminada la construcción, (certificación
de habitabilidad); y se continúa a lo
largo de su vida útil.