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Compraventa – Boleto de compraventa

Locación – Leasing – Mutuo – Comodato –


Mandato - Representación

COMPRAVENTA
Definición en CCC
Art. 1123. Hay compraventa si una de las partes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a
pagar un precio en dinero.

Modificación: se elimina de la definición la obligación de


recibir la cosa vendida.
Alcance de la definición

Hay compraventa aún cuando la cosa


vendida deba ser manufacturada o
producida, salvo que la principal de las
prestaciones consista en suministrar mano
de obra o algún otro servicio. (Art. 1125)
Aplicación supletoria a otros contratos
(art. 1124)

A. Transferencia de derechos reales de


condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo o uso.
B. Constitución derechos reales de condominio,
superficie, usufructo o uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o servidumbre.
C. Transferencia de la propiedad de títulos
valores.
Venta de cosa ajena y de
cosa futura
Art. 1132: “La venta de cosa total o parcialmente
ajena es válida, en los términos del art. 1008…”.

Art. 1131: se acepta la cosa futura como objeto del


contrato

Adopta el régimen del actual Código de Comercio.


Fijación del precio por
tercero
Si la determinación del precio quedara al
arbitrio de un tercero y este no quiere o no
puede realizar la determinación, el precio lo
fija el juez. (art. 1134)

Modificación: el CCC altera los efectos de la falta


de determinación por terceros (art. 1350 C.
Civil).
Venta ad corpus

 Precio no convenido por unidad de medida de superficie
(art. 1135): en venta sobre fracción, aun edificada, se
reconoce el derecho del comprador de exigir reajuste si
diferencia es mayor a 5%. El mayor precio da derecho al
comprador a resolver el contrato.

 Precio convenido por unidad de medida de superficie


(art. 1136): Si lo vendido es una extensión determinada y
la superficie total excede el 5% de la expresada en el
contrato, el comprador puede resolverlo.
PRECIO: El Régimen del pago y
algunas normas especiales

Art. 1 ley 25345 (modif. Ley 25413)
Ley 23.928 de Convertibilidad
Ley 25.561 de Emergencia
económica y cambio del régimen
cambiario.
La problemática de las obligaciones dinerarias
en el actual Proyecto de Reforma

 Art. 765: La obligación es de dar dinero si el deudor
debe cierta cantidad de moneda, determinada o
determinable, al momento de constitución de la
obligación. Si por el acto por el que se ha constituido
la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de
curso legal en la República, la obligación debe
considerarse como de dar cantidades de cosas y el
deudor podrá liberarse dando el equivalente en
moneda de curso legal.
El inmueble: Problemática de la
tradición y su constancia en el acto
escriturario

Tradición: Modo de cumplir voluntariamente con la
entrega de la cosa

La tradición debe cumplirse por actos materiales (art.


1924)

No basta la sola declaración del transmitente de


reconocerse desposeído (art. 1924, última parte)
Solución del CCC

 Reconoce expresamente la constituto possessorio y la
traditio brevi manu:

Art. 1923: Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No


es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor
queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la
tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor”
Gastos de entrega
Están al cargo del vendedor, excepto pacto en contrario, los
gastos de entrega, incluidos el estudio de título y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos
que graven la venta. (Art. 1138)
Pactos de retroventa,
reventa y preferencia
Código Civil y Comercial
Código Civil

- Solo se aplica para bienes - Esta previsto para bienes


inmuebles. muebles e inmuebles.
- Plazo máximo 3 años. - Plazo máximo 5 años
para inmuebles y 2 años
para muebles.
El Código Civil y Comercial y el
boleto de compraventa

No incorpora una definición precisa sobre la
naturaleza jurídica del boleto de
compraventa.
Es el boleto de compraventa un contrato
preliminar? (art. 994 y 995 CCC)
Efectos reconocidos al boleto como contrato
definitivo, y su regulación y ubicación
específica en el CCC
Antecedentes jurisprudenciales
más importantes

 Cazes de Francino c/ Rodriguez Conde s/ Escrituración.
(posibilidad de que el Juez suscriba la escritura ante la
negativa del vendedor) (actualmente regulado en Códigos
procesales y en el art. 1018 CCC)
 Cámara Nac. Civil Sala C fallo fecha 12/05/1961 (citado por
Borda). (asentimiento conyugal). (sobre asentimiento, lo
exige el art. 470 CCC)
 Cova, Rodolfo José s/tercería de dominio en autos
'Cooperativa de Crédito, Consumo y Vivienda Dielmar c/
Patcher, Pablo s/ ejecutivo' - CNCOM - SALA B - 27/12/2005
(Actual art. 1170 CCC)
El boleto, la reserva y la
seña. Sus diferencias.

Boleto: contrato cuya finalidad es la transmisión
del dominio a título oneroso.
Reserva: Oferta vinculante, con todos sus
elementos constitutivos. Adopta naturaleza
contractual .
Seña: cláusula accidental del contrato. Daba
derecho a arrepentimiento en el C. Civil. Se
invierte el principio en el CCC. (arts. 1059 y
1060)
Oponibilidad del boleto a
terceros
Art. 1170: El derecho del comprador, de buena fe,
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
1. El comprador contrato con el titular registral o
con quien lo hubiera hecho.
2. El comprador pago el 25% del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar.
3. El boleto tiene fecha cierta.
4. La adquisición tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria.
Oponibilidad en la
quiebra o concurso
Art. 1171: tiene como fuente el art. 1185 bis, C.
Civil
Requisitos
- Buena fe.
- Pago del 25% del precio.

El juez “debe” disponer la escrituración.

Si la prestación a cargo del comprador es a


plazo debe constituirse hipoteca.
SUPUESTO PARTICULAR DE LOS
DEFECTOS OCULTOS

CODIGO CIVIL Y CODIGO
DE COMERCIO COD. CIVIL Y COM.
 El Código Civil dispone un • Establece un plazo de denuncia
plazo de 3 meses (art. 4041). de 60 días desde el
La jurisprudencia y doctrina descubrimiento (art. 1054)
• Dispone un plazo de caducidad
unánime lo interpretan desde de la garantía: a) para
que se hizo ostensible. inmuebles 3 años, b) para
 El Código de Comercio muebles, 6 meses. Computa
dispone un plazo de 6 meses desde la recepción. Pueden ser
ampliados por acuerdo de
desde que se entregó la cosa partes (art. 1055)
(art. 473) • La prescripción opera según lo
dispuesto en el Libro Sexto (1
año, art. 2564 inc. a): 1 año.
El contrato de locación
en el Código Civil y
Comercial de la Nación
Definición legal
Art. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a
otorgarle a otra el uso y goce temporario de una cosa, a
cambio del pago de un precio en dinero”.
Forma
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble
registrable, de una universalidad que incluya alguna de
ellas o de parte material de un inmueble debe ser hecho
por escrito
Objeto de la locación
El Proyecto incluye la locación de “partes de cosas” y de
una “universalidad que incluya cosas”. (Art. 1188)

Se acepta la locación de cosa futura (art. 1192)


Plazos
Código Civil y Ley 23091 Codigo Civil y Comercial

Mínimos: Mínimos:
- Vivienda: dos años. - Se unifica en dos años.
- Permite al locatario
- Comercial: tres años.
renunciar al minimo si ejerce
la tenencia (art 1198)
Máximo 10 años. Máximo:
- Vivienda: veinte años.
- Comercial: cincuenta años.
Excepciones a los plazos
mínimos:
- Sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales y el destinado a habitación del personal
extranjero diplomático o consular (se elimina el resto del
personal).

- Habitación con muebles para fines turísticos (se elimina


“en zonas aptas para este destino”).
Excepciones a los plazos
mínimos:
- Guarda de cosas (elimina la casuística prevista en el
inc. c del art. 2 del Código Civil).

- Se suprime el caso del Estado locatario.

Se incorporan los contratos que tengan por objeto el


cumplimiento de una finalidad determinada
expresada en el contrato.
Fianza en la locación
El Proyecto mantiene el criterio del
actual art. 1582 bis del Código Civil,
incorporado por la ley 25.628.
El contrato de mutuo en
el Código Civil y
Comercial
Definición legal

Hay contrato de mutuo cuando el


mutuante se compromete a entregar al
mutuario en propiedad, una determinada
cantidad de cosas fungibles y este se
obliga a devolver igual cantidad de cosas
de la misma calidad y especie.
(art. 1525)
Modificaciones

- Se eliminan de la definición legal a


los bienes consumibles.

- Se incorpora el compromiso de
entregar la cosa desapareciendo el
carácter real del contrato.
Obligación de entrega
Principio general:
Si el mutuante no entrega la cantidad
prometida en el plazo pactado, el mutuario
puede exigir el cumplimiento o la resolución
del contrato. (art. 1526, segundo párrafo)

Excepción:
El mutuante puede no entregar la cosa si con
posterioridad al contrato un cambio en la
situación del mutuario hace incierta la
restitución. (art. 1526, primer párrafo)
Presunción
Código Civil Código Civil y Comercial

Se presume gratuito Se presume oneroso


salvo pacto en contrario salvo pacto en contrario
(art. 2248) (art. 1527)
Intereses

En el mutuo no dinerario, los intereses se


pagan en dinero, en base al valor de los
bienes objeto del contrato en el lugar de
pago

En ambos regímenes, los intereses abonados


en el mutuo gratuito son irrepetibles.
Restitución
(art. 1528)
Regla general: La restitución debe efectuarse en el
plazo y lugar acordados

Supletoriedad: Si no se hubieren pactado, debe


restituirse a los diez días de ser requerido por el
mutuante y en el domicilio del deudor al tiempo
de constitución de la obligación (art. 874).
Incumplimiento
(art. 1529)

La falta de pago de los intereses o de cualquier


cuota de amortización da derecho al mutuante a
resolver el contrato y a exigir la restitución de lo
prestado con más sus intereses.

Si el mutuo es gratuito se deben intereses


moratorios a partir de la mora en la restitución.
Normativa subsidiaria

Subsidiariamente se aplican al mutuo


las disposiciones relativas a las
obligaciones de dar sumas de dinero
o de género, según sea el caso (art.
1532)
El contrato de comodato
en el Código Civil y
Comercial
Concepto

 Art. 1533: lo define como un contrato consensual,
disponiendo la obligación del comodante de entregar
la cosa no fungible, mueble o inmueble.
 Dispone la finalidad gratuita del contrato (“para que
se sirva gratuitamente”)
 Señala la obligación del comodatario de restituir la
misma cosa.
 Art. 1534: habilita la posibilidad de prestar cosas
fungibles, para lo cual deben restituirse las mismas
cosas recibidas.
Incapacidad de derecho
especiales(art. 1535)
Los tutores, curadores y apoyos, sobre los
bienes de sus representados.
Los administradores de bienes ajenos,
públicos o privados, respecto de los
confiados a su gestión.

La norma se justifica en la naturaleza gratuita


del acto.
Obligaciones de las
partes

 El CCC regula en general las obligaciones de las
partes, manteniendo las reguladas por el Código
Civil, con excepción de la obligación de entrega del
comodante, que se incorpora a la nueva normativa.

 Obligaciones del comodante (art. 1536)

 Obligaciones del comodante (art. 1540)


Restitución anticipada

 Se regulan dos supuestos (art. 1539)

- Por necesidad imprevista y urgente del comodante

- Por incumplimiento del comodatario en el destino


pactado (aunque no hubiera causado daño. Sigue el
lineamiento dispuesto para la locación).
Extinción (art. 1541)

 Por destrucción de la cosa

 Por vencimiento del plazo

 Por voluntad unilateral del comodatario

 Por muerte del comodatario (excepto estipulación


contraria o celebrado sin consideración exclusiva a
su persona).
Consideraciones doctrinarias para la
regulación en el Código Civil y
Comercial

La representación no es un concepto ineludible
para la existencia del contrato.

El contrato de mandato seria aquel en el cual lo


esencial es el encargo para la realización de
actos jurídicos entre vivos.

Se requiere la colaboración de otro para ejecutar


un acto, se separa el interés que el mandante
tiene en el acto de la ejecución que realiza el
mandatario.
Distinción entre la representación y
mandato

La representación voluntaria puede provenir de
cualquier contrato aunque sea muy común que
provenga del contrato de mandato

El contrato de mandato puede ser celebrado sin


que se otorgue poder de representación

Si bien pueden coincidir son conceptos


independientes
La regulación en el Código
Civil y Comercial

Regula separadamente y en la parte general la
representación en los artículos del 358 al 381.

Fuentes: Los actos jurídicos entre vivos pueden ser


celebrados por medio de representante excepto en
los casos en que la ley exige que sean otorgados
por el titular del derecho.
Definiciones del Código
Civil y Comercial

La representación es voluntaria cuando resulta
de un acto jurídico

Es legal cuando resulta de una regla de derecho

Es orgánica cuando resulta del estatuto de una


persona jurídica
El mandato

Definición Art 1319: Hay contrato de mandato
cuando una parte se obliga a realizar uno o mas
actos jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado
expresa o tácitamente.
Si una persona sabe que alguien esta haciendo
algo en su interés y no lo impide pudiendo
hacerlo se entiende que ha conferido tácitamente
mandato .
 La ejecución del mandato implica su aceptación .
Diferencias de tratamiento entre mandato y
representación en el Cód. Civil y Comercial


 En el articulo 1320 diferencia al contrato del poder de
representación.

Si el mandante confiere poder para ser


representado se le aplican las disposiciones
relativas a la representación

 En el articulo 1321 aclara que si el mandante no otorga poder


de representación el mandatario actúa en nombre propio pero
en interés del mandante quien no queda obligado
directamente respecto del tercero ni este respecto del
mandante.
Normativa del contrato de mandato

Obligaciones del mandatario (art. 1324).
Conflicto de intereses (art.1325).
Mandato a varias personas (art. 1326).
Sustitución del mandato (art. 1327).
Obligaciones del mandante (art. 1328).
Extinción del mandato (art. 1329).
Mandato irrevocable

Se puede convenir especialmente la irrevocabilidad
y remite a las reglas de la representación voluntaria
(art. 1330).
 Art.. 380 inc. c) puede ser conferido de modo irrevocable
siempre que lo sea para actos especialmente
determinados limitado por un plazo cierto y en razón de
un interés legitimo que puede ser solamente del
representante o de un tercero o común a representante y
representado; se extingue llegado el transcurso del plazo
y puede revocarse con justa causa.
Sustitución

El régimen del Código Civil :
 El mandatario puede sustituir en otro la ejecución del
encargo.
Hay dos hipótesis posibles :
 La cesión de la posición contractual
 El subapoderamiento
El poder y los limites se juzgan según el contrato base.
El mandatario conserva la facultad de sustitución y el
deber de vigilancia.
Situación en el Código
Civil y Comercial

 En materia de mandato rigen las reglas del art. 1327.
 Se reconoce acción directa al mandante (art. 736)
 Si el mandato es representativo, se complementa con las
disposiciones sobre representación
 En la representación, el representante puede sustituir el
poder en otro (art. 377)
 Responde por el sustituto si incurre en culpa al elegir.
 El representado puede elegir la persona y el representante
no responde.
 Puede prohibir la sustitución.
Extinción (art. 1329 Cód.
Civil y Comercial)

 El cumplimiento del encargo (art. 1960 C. Civil y 380, Cód.
Civil y Comercial).
 Muerte del representante o representado (1960 C. Civil).
 Revocación del mandante (art 1970 C. Civil).
 Renuncia del mandatario (art. 1978)
 Transcurso del tiempo o cumplimiento de la condición
resolutoria ( art. 1960 C. Civil).
REPRESENTACIÓN

 Principio general: Los actos jurídicos entre vivos
pueden ser celebrados por representante, salvo
disposición de ley (art. 358)
 Extensión (art. 360): la representación alcanza:
- Los actos objeto del apoderamiento
- Las facultades otorgadas por la ley
- Los actos necesarios para su ejecución (idea de
negocio base)
 Limitaciones (art.361): oponibilidad a terceros si
pudieron conocerlas actuando con la debida
diligencia
Representación voluntaria

 Alcanza solamente a los actos que el representado
puede otorgar por sí mismo.
 Capacidad:
-representado: para otorgar el acto al momento del
apoderamiento
-representante: basta el discernimiento (se vincula con
la disposición del art. 1323).
Efectos de la representación: desplazamiento jurídico y
patrimonial de lo actuado por el representante, a la
órbita del representado (arts. 359 y 366)
forma

Art. 363:

“El apoderamiento debe ser


otorgado en la forma prescripta
para el acto que el representante
debe realizar”
Representación aparente

 Elementos configurativos:
- Celebra acto jurídico obrando de modo de inducir
al tercero que lo hace como representante.
- Creencia razonable del tercero sobre la situación
de aparente representación.
- Que no haya representación expresa
- Rige sistema de presunciones consagrado en art.
367.
Poder general y facultades
expresas

 Interpretación restrictiva
 El poder en términos generales incluye los actos
propios de administración ordinaria y los necesarios
para su ejecución.
 Sobre el resto corresponde el otorgamiento de
facultades expresas (art. 375)
Extinción (Art. 380)

 Por cumplimiento de los actos encomendados
 Por muerte del representante o del representado (sin
perjuicio del poder irrevocable)
 Por revocación del representado
 Por renuncia del representante
 Por declaración de muerte presunta de cualquiera de las
partes
 Por quiebra de cualquiera de las partes
 Por pérdida de capacidad de cualquiera de las partes
Oponibilidad a terceros

 Renuncia, revocación o modificación se acreditan
ante terceros por medios idóneos
 También por prueba del conocimiento por el tercero
 Las demás causales no son oponibles a los terceros si
ignoraban las circunstancias sin su culpa
LEASING

Regulación: Ley 25.248. Queda derogada,
salvo art. 11, 2° y 3° párrafo (quiebra), arts
22 a 25 (asp. Impositivos) y art. 28, 2° y 3°
párrafo (parte final de disp finales).

En el resto, se aplica el Código Civil y


Comercial (arts. 1227 a 1250).
Definición

 En el contrato de leasing el dador conviene transferir al
tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para
su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una
opción de compra por un precio. (art. 1277 C. Civil y
Comercial).

 Reproduce la definición del art 1, Ley 25248


OBJETO

 Art. 1228:

Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles,


marcas, patentes o modelos industriales y software, de
propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la
facultad de dar en leasing.
(idem art. 2, Ley 25248)
Canon y valor residual

Como contraprestación por el uso y goce, se establece un
canon periódico, que se determina convencionalmente (art.
1229)
Este canon se integra con un valor de amortización del
bien, financiación, gastos administrativos, etc. (no lo
dispone expresamente la ley)
El precio del ejercicio de la opción puede estar
determinado o ser determinable al momento del ejercicio
de la opción de compra. (art. 1230)
(Representa el valor que debe integrarse para adquirir el
dominio a partir del ejercicio de la opción de compra.)
Clases o tipos de
Leasing

FINANCIERO: inc. a, b y c del art. 1231
- Hay tres sujetos vinculados mediante contratos conexos (dador, tomador y
proveedor).
- Finalidad de adquisición con financiación garantizada.
OPERATIVO: inc. d del art. 1231
- Hay dos sujetos, partes del contrato de leasing (dador y tomador)
- Finalidad de cambio (modalidad como canal distributivo de
comercialización de bienes).
SALE AND LEASE BACK: inc. e del art. 1231
- Hay dos sujetos partes del contrato de leasing, conexado con un contrato
de compraventa.
- Finalidad de financiación y garantía.
La importancia de la clasificación radica en las responsabilidades, acciones y
garantías en la adquisición de bienes, para cada caso (art. 1232)
Servicios y accesorios

 A diferencia del silencio de la ley 25.248, el Código Civil y
Comercial admite la inclusión en el contrato de servicios
accesorios necesarios para el diseño, instalación, puesta en
marcha y a disposición de los bienes dados en leasing.
 En ese caso, el precio de esos servicios puede integrar el
cálculo del canon, sin por ello perder su naturaleza el
contrato regulado (art. 1233)
FORMA Y REGISTRACION


Art. 1234: Reproduce la regulación del art. 8, Ley
25248.

En cuanto a la forma dispone que “El leasing debe


instrumentarse en escritura pública si tiene como
objeto inmuebles y buques y aeronaves. En los
demás casos puede celebrarse por instrumento
público o privado”.

En cuanto a la publicidad y registración, reproduce la


regulación del arts. 8 y 9, Ley 25248.
OPCION DE COMPRA

Art. 1240: La opción de compra puede ejercerse por el tomador
una vez que haya pagado tres cuartas (3/4) partes del canon
total estipulado, o antes si así lo convinieran las partes.
 Art. 1241: Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la
transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de
compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a
lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos
esos requisitos, salvo que la ley exija otros de acuerdo con la
naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben
otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios.
También puede pactarse la prórroga (art. 15)
Cancelación de la
inscripción

 Supuestos (art. 1244):
Se aplica solamente al caso de leasing sobre muebles no
registrables y software.
Procede por orden judicial, o petición del dador o cesionario
 Cancelación a pedido del tomador (art. 1245): debe
acreditar cumplimiento requisitos para ejercer opción de
compra, deposito total de cánones y precio de la opción o
interpelación fehaciente al dador ofreciendo pagos y
solicitando cancelación.
 Procedimiento de cancelación (art. 1246)
CESIÓN DE CONTRATO O CRÉDITOS
DEL DADOR

 El Art. 1247 habilita al dador a ceder en todos los casos, los
créditos actuales o futuros por canon o precio del ejercicio
de la opción de compra.

 Se aplican subsidiariamente las reglas sobre cesión de


derechos (art. 1614 y siguientes)

 La cesión no perjudica los derechos del tomador (ejercicio


de opción de compra y pago anticipado de cánones)
INCUMPLIMIENTO DEL TOMADOR Y
EJECUCION EN EL LEASING INMOBILIARIO


 Art. 1248:
Se rige según evolución y etapas en la ejecución del contrato,
a saber:

- Si el tomador pago no más de ¼ de los canones:


- Si el tomador pagó más de ¼ pero menos de ¾.
- Si el tomador ya pagó más de ¾.
APLICACIÓN DE NORMAS
SUPLETORIAS

Art. 1250:
Aplicación subsidiaria de las reglas del contrato de locación, en
cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la
totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio.
No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos
mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas
convencionalmente.
 Luego de ejercida la opción de compra y pagado su precio se le
aplican subsidiariamente las normas del contrato de
compraventa.
FIN