CIPAL

CORPORACION DE INGENIEROS PERITOS AVALUADORES

DEL LITORAL
CON EL AVAL ACADEMICO E INSTITUCIONAL DE LA UNIVERSIDAD DE
GUAYAQUIL

CURSO PARA LA FORMACION DE PERITOS

PROFESIONALES EN INGENIERIAS
ING. ROGER A DELGADO NAVARRO
VALORACION AGRICOLA
 ¿ QUE ES AVALUACION ?
• ENTENDEMOS POR AVALUACION
EL PROCESO SISTEMATICO PARA
PODER DETERMINAR EL VALOR
DE UN BIEN RURAL SEA ESTE UN
PREDIO AGRICOLA, UNA
PLANTACION, UN HATO
GANADERO O UNA
CAMARONERA PARA AL FINAL
EMITIR UN CRITERIO SOBRE EL
VALOR COMERCIAL DEL PREDIO
AVALUADO
 ¿ QUIÉNES SON LOS PERITOS AVALUADORES ?

• SON EXPERTOS QUE A TRAVES DE UNA TECNICA

SISTEMATICA DE IDENTIFICACION CLASIFICACION Y
EVALUACION DETERMINAN LAS CARACTERISTICAS
DE UN PREDIO Y FORMULAN UN JUICIO RAZONADO
SOBRE SU VALOR
• ESTA DEFINICION COMPRENDE TODOS LOS
ELEMENTOS QUE INTEGRAN UN INFORME SOBRE EL
PRECIO DE UNA FINCA QUE A CRITERIO DEL
AVALUADOR ES EL VALOR DEL INMUEBLE EN EL
MERCADO
• LA FUNCION PRIMORDIAL DEL AVALUADOR ES
INTERPRETAR LAS CONDUCTAS DE COMPRADORES Y
VENDEDORES EN BASE AL USO DE METODOS
ACEPTADOS
 METODOS PARA LA VALORACION DE UN PREDIO

LOS METODOS EMPLEADOS SON

• El de Ventas • EN CADA CASO POR LO

MENOS DOS DE ESTOS
Comparables METODOS DEBEN DE
• El de Ingresos, y CORRELACIONARSE AL
MOMENTO DE EMIITIR
• El de Costo UN JUICIO SOBRE EL
VALOR DE UN PREDIO
 FACTORES DE LA VALORACION
• NO SOLO LAS CARACTERISTICAS DEL FUNDO O FACTORES INTERNOS SON LOS QUE
INFLUYEN EN EL VALOR DEL PREDIO, TAMBIEN INFLUYEN LOS ASPECTOS EXTERNOS Y
EN MUCHOS CASOS SON MAS IMPORTANTES QUE LOS ASPECTOS INTERNOS DEL
PREDIO PORQUE AFECTAN DIRECTAMENTE SU VALOR. ESTAS CIRCUNSTANCIAS DEBEN
SER ANALIZADAS Y VALORADAS PUDIENDO SER: LA UBICACION GEOGRAFICA, LAS
CARACTERISTICAS DE LA ZONA SEAN ESTAS EDAFOLOGICAS O CLIMATOLOGICAS MAS
LOS SERVICIOS PUBLICOS CON LOS QUE CUENTA EJEMPLO LA CERCANIA A LOS PUERTOS
DE EMBARQUE

• CABE RECORDAR QUE LOS BIENES AGRICOLAS NO ESTAN ESTANDARIZADOS EN SU

VALOR Y GENERALMENTE REFLEJAN LAS OPINIONES DE COMPRADORES Y VENDEDORES
SOBRE LA INTERPRETACION INTELIGENTE DE LA CONDUCTA DEL MERCADO

• ESTOS ASPECTOS HACEN DE LA LABOR DEL PERITO UN TRABAJO IMPORTANTE Y

DELICADO, POR ELLO LOS EXPERTOS DEBEN SEGUIR UNA ESTRICTA METODOLOGIA QUE
LES PERMITA EL CONOCIMIENTO CABAL DEL PREDIO QUE SE ESTA AVALUANDO, TAL ES
EL CASO DE LAS CONDICIONES DE UN TERRENO APTIMO PARA EL CULTIVO DE BANANO
Y TASADO EN UNA EPOCA DE ALTA DEMANDA DEL PRODUCTO EXPORTABLE
 PROPOSITOS DE LA VALORACION
• LA TASACION DE UN PREDIO ES REQUERIDA PARA COMPRA VENTA ,
EXPROPIACIONES, CREDITOS, JUICIOS COACTIVOS, REMATES ENTRE
LOS MAS COMUNES.
• MUCHAS PERSONAS CREEN ASUMIR LAS FUNCIONES DE UN
AVALUADOR POR QUE PUEDEN DARLE UN VALOR ARBITRARIO A LA
PROPIEDAD PERO SIN CONTAR CON LOS ANALISIS Y LAS CONDICIONES
TECNICAS DETERMINANTES PARA LLEGAR AL VALOR RAZONADO DE
MERCADO
• LOS EXPERTOS RECONOCEN ESTE TIPO DE INFORMES AL DETECTAR LA
CARENCIA DE INFORMACION BASICA, Y AL APRECIAR UNA
INADECUADA PRESENTACION QUE IMPOSIBILITA ESTABLECER
PARAMETROS DE COMPARABILIDAD DE VENTAS SEMEJANTES O
DETERMINAN UN DESFACES EN LA SELECCIÓN DE LA TASA DE
CAPITALIZACION DE UN NEGOCIO EN MARCHA POR EJEMPLO
• EN SUMA SE APRECIA EL DESCONOCIMEINTO QUE SOBRE LA MATERIA
TIENE EL AFICIONADO AVALUADOR.
ELEMENTOS DE UN AVALUO AGRICOLA

• UN INFORME DEBE CONTENER LOS MAYORES ELEMENTOS RELATIVOS AL

PREDIO PARA QUE AL LEERLO PASO A PASO SE PUEDA RAZONAR EL CRITERIO
DEL AVALUADOR Y POR SUPUESTO COMPROBARLO ELLO IMPLICA
• ADJUNTAR CROQUIS DE UBICACIÓN DEL PREDIO
• INFORMACION SOBRE LA HISTORIA DE DOMINIO DEL PREDIO,
• FOTOS DE CONSTRUCCIONES
• DE CULTIVOS Y DE INFRESTRUCTURA EXISTENTE,
• TIPOS DE MAQUINARIA
• ESTADISTICAS DE PRODUCCION O DESCRIPCION DE VENTAS, ACTIVIDADES
PRODUCTIVAS, ES DECIR EL NEGOCIO EN MARCHA EN CASO DE EXISTIR, Y
TODO CUANTO SEA NECESARIO DE ANALIZAR Y VALORAR SEAN ESTOS
FACTORES INTERNOS O EXTERNOS DE TAL MANERA QUE ES IMPRECINDIBLE Y
NECESARIO QUE EL AVALUADOR ANALIZE TODOS LOS ASPECTOS QUE DEBEN
CONSIDERARSE
• EN LA ACTUALIDAD NO SE PUEDE HACER UN AVALUO EN BASE A LA
EXPERIENCIA SIN CONSIGNAR EN EL INFORME EL RAZONAMIENTO DE CÓMO
SE LLEGA AL VALOR DETERMINADO
PARTES QUE CONTIENE UN INFORME DE
AVALUO AGRIOLA
1.- DESCRIPCION DEL BIEN AGRICOLA, GANADERO, O CAMARONERA
2.- EL NOMBRE DE LA ENTIDAD O PERSONA QUE LO SOLICITA
3.- LA FECHA DE SOLICITUD Y LA FECHA DE INSPECCION
4.- DECLARACION DEL PERITO, BAJO JURAMENTO QUE LOS DATOS Y APRECIACIONES
QUE CONTIENE EL
INFORME SON REALES Y CONSECUENTEMENTE, SE ASUME LAS
RESPONSABILIDADES QUE POR ACCIÓN U OMISIÓN LE FUEREN IMPUTABLES CIVIL
O PENALMENTE.
• 5.- DOCUMENTOS LEGALES PROPORCIONADOS QUE SIRVEN PARA DETERMINAR LA
PROPIEDAD, SEAN ESCRITURA DE COMPRA VENTA DONACION O PROMESA, LA
FECHA DE PROTOCOLIZACION EN LA NOTARIA DEL CANTON, EL NOMBRE DEL
NOTARIO, EL NUMERO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA FECHA DE
INSCRIPCION
• 6.- LOS DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE DIRECCION O FORMA DE LLEGAR, EL
NOMBRE DEL PREDIO EL SECTOR, LA PARROQUIA, EL CANTON Y EL NUMERO
CATASTRAL
• 7.- ACTIVIDAD ECONOMICA, USOS DE LA TIERRA FORMA DEL PREDIO
CARACTERISTICAS TOPOGRAFICAS PLANA U ONDULADA CON CULTIVO SIN
CULTIVOS SUPERFICIE DE MONTAÑOSAS
 COMO IDENTIFICAR CLASIFICAR Y
EVALUAR
• UBICACIÓN DEL PREDIO
• INFORMACION SOBRE LA HISTORIA DE DOMINIO DEL PREDIO,
• FOTOS DE CONSTRUCCIONES
• DE CULTIVOS Y DE INFRESTRUCTURA EXISTENTE,
• TIPOS DE MAQUINARIA
• ESTADISTICAS DE PRODUCCION O DESCRIPCION DE VENTAS,
ACTIVIDADES PRODUCTIVAS, ES DECIR EL NEGOCIO EN
MARCHA EN CASO DE EXISTIR, Y TODO CUANTO SEA
NECESARIO DE ANALIZAR Y VALORAR SEAN ESTOS FACTORES
INTERNOS O EXTERNOS DE TAL MANERA QUE ES
IMPRECINDIBLE Y NECESARIO QUE EL AVALUADOR ANALIZE
TODOS LOS ASPECTOS QUE DEBEN CONSIDERARSE