CRÉDITO PARA EL

HÁBITAT

NOVIEMBRE 30 DE 2005

UN-HABITAT/COLOMBIA
FABIO GIRALDO ISAZA
 El año 2005 se ha entendido como un momento crucial
para demostrar que la Declaración del Milenio no es sólo
una promesa no cumplida, sino un compromiso real con
el cambio, de manera que se movilicen los recursos
necesarios para detener lo que las Naciones Unidas ha
llamado el tsunami de la pobreza mediante el
cumplimiento de los objetivos de desarrollo del milenio:

1. Erradicar la pobreza extrema y el hambre

2. Lograr la enseñanza primaria universal
3. Promover la igualdad entre los géneros y la autonomía de la
mujer
4. Reducir la mortalidad infantil
5. Mejorar la salud materna
6. Combatir el VIH/SIDA, el paludismo y otras enfermedades
7. Garantizar la sostenibilidad del medio ambiente
8. Fomentar una asociación mundial para el desarrollo
El Programa de las Naciones Unidas para los
Asentamientos Humanos (ONU-HABITAT) ha
desarrollado las campañas mundiales de
Seguridad en la Tenencia y Gobernanza
Urbana, como un instrumento para la gradual
implementación de la Agenda Hábitat y el
cumplimiento de la meta 11 de los Objetivos
del Milenio: “mejorar sustancialmente, para el
año 2020, las condiciones de vida de por lo
menos 100 millones de personas que habitan
en asentamientos precarios”
En el marco de las Campañas Mundiales se ha
adoptado como tema para la Campaña Nacional el
“Crédito para Nuestro Hábitat”, cuyo análisis situacional
se ha venido divulgando y cuyo Comité Nacional de la
Campaña aspiramos a conformar próximamente con la
participación de varios de los aquí presentes
El financiamiento, bajo condiciones adecuadas para que
los hogares pobres puedan participar de él, es un
importante reto que se debe resolver para hacer
realidad la existencia de hábitat dignos; el objetivo de la
campaña nacional es ayudar a la difusión e
implementación de políticas públicas facilitadoras para
el financiamiento habitacional focalizado en los sectores
de menores ingresos
El tema de la campaña, además de ser un
instrumento para aportar soluciones a uno de los
problemas encaminados a la construcción de un
hábitat digno, implica un cambio conceptual
profundo que se debe tratar de incorporar en las
discusiones sobre el hábitat y el financiamiento;
esté cambio, exige entender que el financiamiento
del hábitat no puede reducirse al simple
financiamiento de la vivienda nueva, y que para el
caso colombiano, donde se ha cambiado
radicalmente el modelo de intervención financiera y
donde con el uso del Subsidio Familiar, se excluye a
un porcentaje importante de la población,
especialmente a los más pobres
 EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE HABITAT
De beneficiarios(as) a ciudadanos(as)
Declaración Universal Derecho a la Vivienda Derecho a la Ciudad
de Derechos Humanos Foro Social Mundial 2001
1948 Vancouver 1976 Estambul 1996
Foro Global Urbano 2002

TECHO VIVIENDA CIUDAD

Concebido como el derecho
al techo en condiciones de
salubridad
(dentro Derecho a la Salud)
• Estructura
• Servicios Públicos
• Equipamiento básico
de la casa
• Espacio
Concebido como el derecho Usufructo equitativo de la ciudad
a una vivienda digna en dentro de principios de
asentamientos humanos sustentabilidad y justicia social
sustentables
• Espacio Público, Desarrollo
• Localización y Urbano Sustentable y
Condiciones de Equitativo
entorno
• Convivencia y Seguridad
• Tenencia
• Asociación y Participación
• Infraestructura de Decisoria
Servicios
• Transparencia e Información
• Transporte y
Movilidad • Trabajo y respaldo económico
 CIUDAD Y HÁBITAT
Hábitat VIVIENDA
ENTORNO
PRÓXIMO REMOTO

Ciudad-Región

Hogar Región

Cuadra Región de
Bordes ciudades Fronteras
Manzana
Barrio
CIUDAD País
Unión
POROSO Sector Aduanera POROSO

Localidad Unión Política

y Económica
Etc.
Si bien, las restricciones de información y la
ausencia de investigaciones directas, sobre
necesidades habitacionales que indiquen
claramente cómo puede ser abordado y
medido el hábitat de una manera integral,
impiden en materia de diagnostico apartarse
del atributo vivienda, tener en cuenta el
cambio conceptual, por si mismo, permite
entender el problema desde una perspectiva
más general y plantear los temas de discusión
desde una visión de construcción de ciudad
VIVIENDA PARA LOS
MÁS POBRES
MARCO CONCEPTUAL
AL DEFINIR QUE ES EL HÁBITAT, SE
PUEDE ESTABLECER UNA MEDIDA DE
DÉFICIT

La medición del déficit supone opciones

metodológicas que tienen consecuencias sobre
la inferencia de requerimientos sectoriales y
posibilidades de definir políticas y programas
LAS ENCUESTAS INDIRECTAS –ECV, SISBEN, ECH, ETC-
PERMITEN UNICAMENTE REALIZAR CÁLCULOS DE DÉFICIT
DE VIVIENDA, O DE CASA. SIN EMBARGO, LA ECV AYUDA
A OBTENER INFORMACIÓN SOBRE EL ENTORNO; PARA EL
CÁLCULO DEL DÉFICIT CONVENCIONAL, DÉFICIT DE CASA,
LAS DIFERENTES ENCUESTAS TIENEN FORTALEZAS Y
DEBILIDADES
 Metodología Déficit
Habitacional Atributo de: ECH (3) ECV (1) SISBEN (2)
Déficit Cuantitativo
Viviendas con paredes en Viviendas con paredes en Viviendas con paredes en
Estructura CASA materiales inestables o sin materiales inestables o sin materiales inestables o sin
paredes paredes paredes

Hogares secundarios que Hogares secundarios que Hogares secundarios que

Cohabitación CASA habitan en la misma vivienda habitan en la misma vivienda habitan en la misma vivienda
con otros hogares y que tienen con otros hogares y que tienen con otros hogares y que tienen
más de dos miembros más de dos miembros más de dos miembros
No disponible Percepción de ubicación de las Percepción de ubicación de las
Riesgo no mitigable ENTORNO viviendas en zonas de alto viviendas en zonas de alto
riesgo riesgo
Déficit Cualitativo
Viviendas con paredes en Viviendas con paredes en Viviendas con paredes en
Estructura CASA material inestable, con pisos material inestable, con pisos material inestable, con pisos
de tierra de tierra de tierra
3 o más personas por cuarto 3 o más personas por cuarto 3 o más personas por cuarto
(urbano) y más de tres (urbano) y más de tres (urbano) y más de tres
personas por cuarto (rural) - enpersonas por cuarto (rural) - en personas por cuarto (rural) -
Hacinamiento CASA
los cuartos incluyendo sala- los cuartos en los cuales en los cuartos en los cuales
comedor duermen las personas del duermen las personas del
hogar hogar
Sin sanitario conectado a Sin sanitario conectado a Sin sanitario conectado a
alcantarillado o pozo séptico; alcantarillado o pozo séptico; alcantarillado o pozo séptico;
sin conexión a acueducto, sin sin conexión a acueducto, sin sin conexión a acueducto, sin
servicio de energia electrica o servicio de energia electrica o servicio de energia electrica o
de recolección de basuras de recolección de basuras de recolección de basuras
Servicios Públicos CASA (urbano). Sin samitario o que (urbano). Sin samitario o que (urbano). Sin samitario o que
sin poseer acueducto, obtienen sin poseer acueducto, obtienen sin poseer acueducto,
el agua de río, manantial o el agua de río, manantial o obtienen el agua de río,
agua lluvia (rural) agua lluvia (rural) manantial o agua lluvia (rural)

No disponible El hogar no posee ninguno de El hogar no posee ninguno de

los bienes listados en la los bienes listados en la
encuesta (nevera, lavadora, encuesta (nevera, lavadora,
Equipamento básico de
CASA estufa, etc.) y ninguno de los estufa, etc.)
la casa
espacios listados (patio,
terraza, zonas verdes, zonas
comunes, etc.)
No disponible Percepción de ubicación de las No disponible
Riesgo mitigable ENTORNO viviendas en zonas de alto
riesgo
No disponible Ubicación de las viviendas en No disponible
zonas no compatibles con el
Localización y
uso residencial (basureros,
condiciones del ENTORNO
caños de aguas negras,
entorno
aereopuertos, fabricas, etc.)

Infraestructura de No disponible No disponible No disponible

ENTORNO
servicios
Ambitos de No disponible Se podrían utilizar variables del No disponible
participación y ENTORNO modulo de condiciones del
comunicación hogar
No disponible Proporción de población que No disponible
se siente inseguro en el barrio,
Seguridad y confianza ENTORNO
pueblo o vereda en el que vive

No tiene desagregación para la Permite una desagregación Pertite desagregación para

siudad de Bogotá representativa para 19 Bogotá: por localidades y
NIVEL DE
localidades de la ciudad de adicionalmente por sectores
DESAGREGACIÓN
Bogotá cartograficos de catastro y
hasta manzana
PRINCIPALES PROPIEDADES DE LAS ENCUESTAS:

La ECH tiene la fortaleza de ser continua, lo que la vuelve el punto de

referencia en análisis de series de tiempo, pero es limitada en la
desagregación geográfica para Bogotá, dado que no permite cálculos para las
localidades; incluso en el cálculo del déficit convencional, de casa, tiene
limitaciones con las demás, como en el cálculo del hacinamiento

El SISBEN tiene la fortaleza de no ser una muestra, sino un CENSO para una
gran parte de la población más pobre: hogares de estrato 1, 2 y 3, lo que
además le permite no solo desagregación por localidad, sino también, por
sector cartográfico, barrio y manzana. Lo anterior también puede ser una
debilidad si se quiere tener una visión más general del problema
habitacional, para la formulación de políticas urbanas integrales y no solo de
subsidio. Adicionalmente no se ha completado el proceso de encuesta para
todas las localidades

La ECV es la más adecuada, principalmente porque contiene variables

relacionadas con el entorno, además de permitir el cálculo de déficit de casa
y de las variables de entorno, para 19 localidades; igualmente, al tener
información de ingresos permite establecer escenarios de política
 DÉFICIT CONVENCIONAL

Tipo de déficit Atributo Categorías

Viviendas con paredes en materiales inestables o sin
Estructura
paredes
Déficit Cuantitativo Hogares secundarios que habitan en la misma vivienda
Cohabitación
con otros hogares y que tienen más de dos miembros
Hacinamiento 4 o más personas por dormitorio
Viviendas con paredes en material no inestable, con pisos
Estructura
de tierra
Hacinamiento De 3 a menos de 4 personas por dormitorio
Déficit Cualitativo
Sin sanitario conectado a alcantarillado o a pozo séptico;
Servicios públicos
sin conexión a acueducto, sin servicio de energía eléctrica
domiciliarios
o de recolección de basuras
DC = Dcu + Dcl donde DC: déficit convencional
Dcu: déficit cuantitativo
Dcl: déficit cualitativo

Dcu = Est + Esp donde Est: problemas de estructura

Esp: problemas de espacio

Dcl = H + SP + Estc + (H,SP) +(H,Estc) + (SP,Estc) + (H,SP,Estc)

donde H: hacinamiento
SP: servicios públicos
Estc: estructura cualitativo

Cuando se requiere realizar una proyección del déficit, para efectos de políticas, se
debe tener en cuenta:

Dd = DC + Fnh – Cva donde Dd: déficit dinamico

Fnh: Formación de nuevos hogares
Cva: Construcción viviendas adecuadas
La definición tradicional del “déficit cuantitativo de vivienda” -comparación
entre el número de hogares y viviendas- es una medición aproximada y util
cuando no se dispone de más información, pero que no cumple con el
objetivo de informar adecuadamente sobre el tema. Dentro del déficit
cuantitativo se debe incluir tanto a los hogares que comparten una
vivienda -cohabitación-, como aquellos que ocupan una vivienda de
carácter muy precario -estructura-
Para las Naciones Unidas, UN-HABITAT y CEPAL, entre otras, la
complejidad del cuadro habitacional solamente puede ser traducida a
requerimientos en la medida en que se hagan distinciones respecto de tipos y
formas de déficit, los cuales ameritan programas o productos específicos. La
distinción más sustantiva es la que se hace entre déficit cuantitativo y déficit
cualitativo; ello desde el concepto que una política habitacional equilibrada debe
disponer de instrumentos aplicados tanto a la producción de vivienda como a la
consolidación, mantenimiento y reparación del parque habitacional existente. Esta
distinción es muy importante ya que, frecuentemente, las políticas habitacionales
adolecen de sesgos a la producción solamente de vivienda nueva y omiten la
estimación diferenciada de ambas morfologías de déficit.

Adicionalmente, se debe tener en cuenta que el problema de vivienda no

es un problema de tipo de tenencia, sino de seguridad en la tenencia
El cálculo del déficit no es un estudio de mercado, sino un
estudio de necesidades: la demanda de vivienda no es solo por
vivienda nueva, sino por todo el stock, tanto vivienda nueva
como usada
Los estudios de déficit tienen como propósito principal orientar
la política social del Estado en materia de vivienda; los
estudios de mercado, por su parte, buscan comprender la
dinámica de la oferta y la demanda efectiva
Las necesidades pueden ser entendidas como demandas del
ser humano, que no necesariamente son atendidas por el
mercado; más aún, cuando los ingresos son muy bajos las
condiciones de una vivienda mínima son una tarea que no
atienden los mercados convencionales y por lo tanto, son
objeto de las políticas de un Estado Social de Derecho, que
pueden ser implementadas con el concurso del sector privado
 Déficit habitacional – Total Nacional 2003
Total Nacional
Cerca del 26%
No. De
Características Hogares %
(2,685,834
HOGARES CON DÉFICIT 2,685,834 25.98%
hogares) tienen
Déficit Cuantitativo 1,299,177 12.57%
algún tipo de
Estructura 476,957 4.61%
carencia
Cohabitación 487,643 4.72%
habitacional, ya sea
Hacinamiento 334,577 3.24%
de tipo cuantitativo
Déficit Cualitativo 1,386,657 13.42%
(12.57%), que debe
Hacinamiento 279,776 2.71%
ser solucionada con
Servicios 609,092 5.89%
la provisión de
Estructura 209,175 2.02%
vivienda nueva, o
Hacinamiento y servicios 26,844 0.26%
de tipo cualitativo
Hacinamiento y estructura 17,777 0.17%
(13.42%), cuya
Servicios y estructura 216,746 2.10%
solución se
Hacinamiento, estructura y servicios 27,247 0.26%
encuentra en
TOTAL DE HOGARES 10,336,343 100%
programas de
Fuente: DANE, ECH-2003, Cálculos: ONU-HABITAT/Colombia
mejoramiento
Para entender a cabalidad la problemática se deben cuantificar las diferencias
regionales que se presentan en el país: Por ejemplo, al observar el déficit de
vivienda de la ciudad de Buenaventura, vemos que es un poco más del doble, en
términos porcentuales, que el presentado para el total nacional

HOGARES POR DEFICIT HABITACIONAL

TOTAL BUENAVENTURA
Total
Característica
Hogares %
HOGARES TOTALES 52.958 100,00%
HOGARES SIN DÉFICIT 23.906 45,14%
HOGARES CON DÉFICIT 29.052 54,86%
DÉFICIT CUANTITATIVO 15.909 30,04%
Estructura Cuantitativa 11.416 21,56%
Cohabitación 1.337 2,52%
Hacinamiento crítico 3.156 5,96%
DÉFICIT CUALITATIVO 13.143 24,82%
Estructura 50 0,09%
Hacinamiento 2.371 4,48%
Servicios públicos 8.695 16,42%
Estructura y hacinamiento 25 0,05%
Estructura y servicios públicos 122 0,23%
Hacinamiento y servicios públicos 1.854 3,50%
Estructura, hacinamiento y servicios públicos 26 0,05%
Igualmente, se observa que la evolución de la problemática no ha
sido la esperada; en los últimos 10 años, no se han producido
mayores avances en la disminución del déficit y por el contrario, el
problema en términos absolutos, sigue aumentando: la producción
de vivienda nueva formal no alcanza a cubrir la formación de nuevos
hogares

Déficit habitacional – Total Nacional 1991-2003

Déficit

40.00%

36.91%
35.00%

33.73%

32.36%
30.00% 30.93%
30.47%
29.91%
28.95% 28.74%

25.00% 26.47%
26.06%
26.03%
25.78%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Adicionalmente, se deben tener en cuenta las carencias de
entorno; algunas de estas carencias, pueden ser captadas a
partir de la ECV:

• Percepción de hogares afectados por alguna zona de riesgo –

desbordamientos, deslizamientos, inundaciones, avalanchas,
derrumbes, fallas geologicas, etc-
• Percepción de hogares ubicados en alguna zona en focos de
afectación –cerca a: basureros, plazas de mercado, caños de
aguas negras, fabricas o industrias, etc-
• Hogares con carencia de todos los espacios adicionales con los
que podría contar una vivienda –jardin o patio, lote o solar,
garaje, terraza, zonas verdes, etc.-
• Carencias de todos los bienes de equipamiento –lavadora,
nevera, licuadora, estucha, horno, equipo de sonido, VHS, DVD,
computador, internet, etc-
• Percepción de seguridad de los hogares del barrio o vereda en
el que viven
• Hogares victimas de algún hecho de violencia –atracos o robos,
homicidios, violaciones, secuestros, extorsiones, desalojos, etc-
 Avalanc Fábrica Hechos
Inund has, Desbor Hundimi s o Plazas de Termina Caños No tiene Déficit de
acione derrumb damie entos industri Basur mercado o Aerop les de de aguas ningun Equipami Segur violenci
s es ntos terreno as eros mataderos uertos buses negras espacio ento idad a
Bogotá 2,77 1,09 1,46 2,34 10,31 2,45 5,94 3,56 3,87 11,97 21,9 1,2 31,1 17,5
Usaquén 0,84 2,25 0,85 1,83 4,06 0,25 0,25 0,00 2,94 10,63 10 0,5 22,7 19,6
Chapinero 0,55 0,43 0,13 1,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,6 0,3 20,3 23,9
Santafé 1,49 2,13 0,35 1,29 4,80 1,50 6,95 0,00 3,54 6,10 43 3,6 45,6 21,9
San Cristóbal 3,07 3,77 0,94 3,88 12,58 1,20 3,23 0,00 0,18 5,33 24,6 2,3 25,8 13
Usme 1,66 2,56 0,59 14,77 5,70 35,31 3,97 0,00 2,66 21,73 24,1 1,9 32,6 16,1
Tunjuelito 17,00 0,66 6,68 0,92 20,75 2,88 12,23 0,00 2,97 13,15 41,4 1,4 26,8 14,9
Bosa 9,61 0,63 7,87 3,67 16,92 1,65 10,71 0,00 1,00 20,50 16,7 2,1 36,7 18,7
Kennedy 3,58 0,00 1,73 1,09 7,37 0,93 7,86 0,00 1,65 8,44 23,9 0,6 35,3 16,5
Fontibón 4,22 0,00 0,34 0,60 22,25 0,77 8,15 56,74 14,34 4,40 17,1 2,4 26,7 15,2
Engativa 0,20 0,13 0,16 1,25 4,23 0,18 3,75 10,54 12,54 14,19 22,1 0,8 28,5 14,3
Suba 0,91 0,73 0,00 2,01 3,97 1,14 0,26 0,00 2,27 9,57 20,2 0,3 25,4 16,6
Barrios Unidos 0,60 0,00 0,00 0,57 17,10 0,81 12,66 0,00 0,56 12,96 13,7 0,6 36,9 19,5
Teusaquillo 0,53 0,00 0,00 1,69 7,38 0,52 0,26 0,00 1,41 2,83 21 1 25,4 23,4
Los Martires 0,13 0,00 0,00 0,58 29,63 0,70 17,99 0,00 2,42 1,15 31 1,8 49 19,7
Antonio Nariño 0,67 0,00 0,00 0,13 20,38 0,58 12,56 0,00 0,00 9,34 20,8 0,4 28,7 20,8
Puente Aranda 0,98 0,00 0,00 1,24 19,70 0,32 2,70 0,00 0,14 18,97 22,2 1 25,7 17,9
La Candelaria 0,76 1,25 0,00 0,15 1,63 0,15 10,62 0,00 0,98 2,20 28,7 7,2 35,2 18,6
Rafael Uribe 1,08 2,68 1,71 3,46 6,65 3,16 6,97 0,00 6,95 17,31 32,1 1,7 36,8 19
Ciudad Bolivar 3,15 2,64 2,08 2,73 19,25 4,64 13,57 0,00 3,34 20,12 18 1,7 42,5 19,3
A partir de la información de las carencias del
entorno se puede realizar un análisis de
componentes principales –ACP-; técnica
estadística que permite reducir un gran número
de variables y convertirlas en unas pocas
combinaciones de ellas –llamadas
componentes-, permitiendo captar relaciones
que de otra manera permanecen ocultas
Una de las aplicaciones del ACP es permitir una
clasificación de las unidades de observación; en
nuestro caso, obtener una clasificación de las
localidades con mayores problemas de entorno.
Dicha clasificación se realiza a partir de los
ponderadores que proporciona el primer
componente principal, dando para Bogotá, en
una primera aproximación, la siguiente
información:
principal components; 5 components retained)
Component Eigenvalue Difference Proportion Cumulative

1 2.98736 0.15361 0.2134 0.2134

2 2.83374 0.62336 0.2024 0.4158
3 2.21038 0.40032 0.1579 0.5737
4 1.81006 0.42759 0.1293 0.7030
5 1.38248 0.69993 0.0987 0.8017
6 0.68255 0.05805 0.0488 0.8505
7 0.62450 0.01760 0.0446 0.8951
8 0.60689 0.18718 0.0433 0.9384
9 0.41971 0.18189 0.0300 0.9684
10 0.23782 0.11794 0.0170 0.9854
11 0.11988 0.06016 0.0086 0.9940
12 0.05972 0.03652 0.0043 0.9982
13 0.02320 0.02148 0.0017 0.9999
14 0.00172 . 0.0001 1.0000

Eigenvectors
Variable | 1 2 3 4 5

inundaciones | 0.40460 0.14236 -0.18997 -0.26107 -0.37180

avalanchas~s | 0.17792 -0.34832 0.14546 0.20833 -0.19566
desbordami~s | 0.41739 0.08205 -0.09928 -0.34328 -0.27527
hundimient~o | 0.22803 -0.49817 -0.02846 0.08123 0.18331
f_bricas_o~s | 0.24975 0.35524 -0.10477 -0.10186 0.39163
basureros | 0.24295 -0.43475 -0.01400 0.13384 0.25645
plazas_de_~s | 0.33279 0.37128 0.16848 0.07732 0.30001
aeropuertos | -0.05454 0.17962 -0.49740 0.35642 0.07392
terminales~s | 0.01260 0.08446 -0.46212 0.41667 0.03048
ca_os_de_a~s | 0.33623 -0.24542 -0.14298 -0.21131 0.25781
no_tiene_n~o | 0.26627 0.10790 0.24760 0.24805 -0.35393
d_ficit_eq~o | 0.14090 0.06765 0.23808 0.47878 -0.29086
seguridad | 0.27656 0.17228 0.36305 0.26117 0.31684
hechos_de_~a | -0.25072 0.07015 0.40165 -0.15959 0.14780
Al tomar los ponderadores del primer
componente principal –excluyendo la variable
de proporción de hogares afectados por estar
cerca del aereopuerto -solo afecta las
localidades de Fontibon y Engativa- y la
variable de hogares afectados por hechos de
violencia –no discrimina por localidades-
obtenemos los resultados del déficit
cualitativo por localidad. Dicho déficit nos
proporsiona una medida ordinal del problema
que es util para priorización de políticas
 Entorno
Tunjuelito 38,58
Los Martires 35,80
Usme 31,54
Bosa 31,20
Ciudad Bolivar 30,47
Santafé 30,03
Bogotá 26,28
Rafael Uribe 26,13
Kennedy 23,31
Antonio Nariño 23,24
Barrios Unidos 22,99
La Candelaria 22,94
Fontibón 22,72
San Cristóbal 21,72
Puente Aranda 19,73
Engativa 16,68
Teusaquillo 15,41
Suba 14,76
Usaquén 12,02
Chapinero 10,76
A las cifras de necesidades que reflejan la
problemática habitacional del país se suma recientes
cifras de CAMACOL, según las cuales, el ritmo de
producción formal logra en un buen año, la
construcción de 120.000 viviendas, cifra que no
alcanza a cubrir ni siquiera la demanda nueva anual
por vivienda, cercana a las 155.000 unidades. Al
revisar las cifras disponibles a nivel nacional,
podemos observar que la Vivienda de Interés Social
solamente representa el 22% del área aprobada a
nivel nacional y el 39% del número de viviendas, es
decir, que no sólo la generación de viviendas nuevas
es insuficiente, sino que esas nuevas unidades se
construyen principalmente para los estratos más altos
 Colombia es actualmente el tercer país más desigual, de la región más
desigual del mundo: los cuatro deciles con menores ingresos tienen
menos de 2 SMML; mientras el 50% de la población más pobre tiene
tan sólo el 13% de los ingresos, el 10% más rico posee el 38%

Distribución del ingreso familiar por deciles

CARACTERÍSTI
CAS POBLACIÓN Acumulado MEDIA Distribución Acumulado En SMML
1 10% 10,00% 138.732 1,16% 1,16% 0,39
2 10% 20,00% 350.029 2,94% 4,10% 0,98
3 10% 30,00% 466.444 3,91% 8,01% 1,30
4 10% 40,00% 592.415 4,97% 12,98% 1,65
5 10% 50,00% 735.099 6,17% 19,15% 2,05
6 10% 60,00% 907.516 7,61% 26,76% 2,53
7 10% 70,00% 1.092.678 9,17% 35,92% 3,05
8 10% 80,00% 1.343.142 11,27% 47,19% 3,75
9 10% 90,00% 1.792.633 15,04% 62,23% 5,01
10 10% 100,00% 4.503.375 37,77% 100,00% 12,58
Fuente: DANE, ECH 2003. Cálculos: UN-HABITAT
 En la actualidad la política nacional de vivienda no le llega a
las familias más pobres. La escasez de recursos
presupuestales excluye a una proporción importante de la
población de ser objeto de la política. En el país, cerca del
40% de la población no tiene acceso a la política de subsidio
familiar de vivienda, principalmente, por la carencia de
ingresos que les permitan adquirir el crédito complementario

Decreto Decreto 0975 de

0975 de 2004
2004
No son
No son objeto de la política 21,23% Objeto de
mercado + subsidio + la Política 21,23%
crédito 15,81%
Objeto
Formales excluidos por ingresos 7,78% Efectivo
sujeto a crédito 15,37% de la
Política 15,81%
Indep e infor excluidos por ingresos 22,46%
Excluido
sujeto a crédito 7,48%
s de la
Otros excluidos por ingresos 9,87% Política 40,11%
A partir del modelo de las cuatro estrategias y del
sector líder , la importancia de la construcción de
vivienda radicaba en que generaba empleos
urbanos mejor remunerados que los ingresos en la
agricultura de subsistencia o que el empleo urbano
disfrazado; adicionalmente, generaba valor
agregado e impulsaba el crecimiento de otros
sectores productivos; dicho modelo planteaba, que
el problema de vivienda de los más pobres, no es
un problema de vivienda, sino de pobreza y por lo
tanto de empleo e ingresos
Desde su creación, el modelo sufrió cambios
metodológicos, pero el principal y que finalmente
llevó a su desmonte, fue a partir de 1992, donde el
UPAC empezó a calcularse como un porcentaje de la
variación del IPC más un porcentaje del promedio de
la tasa variable de la DTF; lo anterior, cambio su
esencia; la crisis del sistema se manifestó
posteriormente, como se puede observar en el ciclo
del sector y esto ha dificultado entender el cambio
estructural
Una aproximación al problema en cuestión puede ser
abordado a partir de un análisis de ciclo del sector de la
construcción; en el último ciclo, la reactivación de la
construcción de vivienda se ha sustentado, casi que
exclusivamente, sobre el crecimiento de la construcción
de vivienda de estratos altos (vivienda diferente a la
vivienda de interés social)
Adicionalmente, dicha reactivación no ha sido
acompañada por el sistema financiero; en la actualidad
buena parte de las personas que adquieren una
vivienda están optando por fuentes de financiamiento
alternativas al crédito formal, como los ahorros
personales o las remesas provenientes del exterior y
seguramente recursos de la economía subterránea
El análisis acerca del crédito de vivienda se produce en un
escenario completamente distinto que cuando el sector de la
construcción era un sector líder, con importancia macroeconómica
y capacidad para movilizar los recursos de ahorro de la
economía. En el actual escenario, lo que se debe tratar de
responder es cuál es el mecanismo de crédito que permitirá
ampliar el marco de actuación de la actual política de vivienda de
interés social y disminuir el porcentaje de población excluida de la
posibilidad de acceder a una vivienda en el mercado formal

Se debe entender la implicación que tiene una economía con

banca múltiple, donde los recursos del crédito hipotecario deben
competir con los otros sectores de la economía. Hoy en día, el
crédito de vivienda no explica más del 50% del comportamiento
del sector: y el boom de esté, sí entendemos el cambio
estructural, es incluso más importante que aquel de mediados de
los 90, porque en la actualidad el sistema no tiene banca
especializada, ni las prerrogativas macroeconómicas que esto le
ofrecia
 -30
-20
-10
0
10
20
30
40
1950
1951
1952

β
1953

C
1954

D
1955
1956 Ciclo I
1957

α
1958
Ciclo II

β
1959
1960

A
1961

B
1962
1963
1964
1965
1966
1967

β
1968

Ciclo índice sin componente irregular*****

Ciclo III
1969

β
1970 Ciclo IV
1971

α
1972

β
C
1973
1974 Ciclo V
1975

"tendencia" ciclo
α

A
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
β

1983 Ciclo VI
1984
α

1985
C

1986
D

Puntos debajo de la tendencia

1987
1988 Ciclo VII
1989
α

1990
A
Ciclos del Sector 1950-2004

1991
1992
β
C

1993
1994
D

Ciclo VIII
1995
1996
α

1997
1998
1999
Puntos por encima de la tendencia
β

2000
C

2001
2002
2003
2004
Ciclo IX
Si el mundo de hoy es diferente, no puede
pretenderse abordar el problema con el mismo tipo
de instrumentos y productos (ej. UVR)
Los créditos de la población de bajos ingresos
tienen, desde el punto de vista de la banca
hipotecaria tradicional, muy poco atractivo, es
decir, son créditos muy poco rentables y con un
alto riesgo, dado el mecanismo de funcionamiento
de dichas entidades
Aparecen entonces como alternativa los
programas de microfinanciación, en el caso que
nos ocupa, el microcrédito de vivienda
La jurisprudencia acerca del régimen de financiación de
vivienda a largo plazo estipula que:
Ley general de vivienda –ley 546 de 1999-
• Art 17: “…los créditos de vivienda individual a largo plazo, que
tendran que estar denominados exclusivamente en UVR, de
acuerdo con los siguientes criterios generales: …3. Tener un plazo
para su amortización comprendido entre cinco (5) años como
mínimo y treinta (30) años como máximo.”
• Art 3: “La Unidad de Valor Real (UVR) es una unidad de
cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con
base exclusivamente en la variación del índice de precios
al consumidor certificada por el DANE” que mediante
sentancia de La Corte ConstitucionalC-955 de julio de 2002 le da
competencia unica y exclusivamente a la Junta Directiva del Banco
de la Republica para establecer la metodología para el cálculo de la
unidad de cuenta. La tasa de interes para vivienda de interes social
queda establecida en 11% + UVR
CARACTERISTICAS DEL MICROCREDITO HABITACIONAL
• La población objeto del microcrédito se encuentra entre el 30 y 50% de
la población, sobre la línea de distribución del ingreso
• Los fondos de capital para mantener las iniciativas son limitados; se
concede crédito de pequeño monto a personas que están excluidas del
sistema financiero
• Los prestamos tienen un plazo de 1 a 3 años en la mayoría de los casos
(Grameen Bank en Bangladesh y la Federación Sur Africana de Personas
sin Hogar -SAHPF-, en Sur África, proporcionan, excepcionalmente, plazos
más largos)
• Las tasas de interés son, en la mayoría de los casos, superiores a las del
mercado
• Se utiliza, en algunos casos, el mecanismo de aval colectivo para la
garantía de los créditos
• Se utiliza la renovación continua de los créditos
• La viabilidad operacional es a menudo forzada, especialmente cuando no
tiene consolidada la confianza de los inversionistas o donantes
• Se presentan problemas financieros al ser plazos mayores a los del
microcrédito convencional, aquel que se otorga a microempresarios y
cuyos plazos están entre uno y 12 meses
Gran parte de los préstamos, en esta modalidad,
exigen un ahorro previo para que el postulante pueda
ser elegible, y que el candidato participe en una
actividad productiva o empleo estable. Aunque
algunas iniciativas han tenido éxito en la colocación
de créditos de vivienda, la mayoría han fracasado
debido a la escasez de recursos disponibles,
sobretodo teniendo en cuenta que los créditos de
vivienda tienen unos montos mucho mayores y los
plazos deben ser más amplios (contrario a la
definición de microcrédito)[1]. Las entidades se
encuentran con un problema de transformación de
plazos, que no pueden superar si no se encuentran
incorporados en el sistema financiero formal
[1] The Center for Urban Development Studies Harvard University Graduate School of
Design, Housing Microfinance Initiatives, Synthesis and regional summary, Mayo de 2000,
sección I –Pág. 24
En general las experiencias exitosas surgen de la
expansión de los servicios a las microempresas que
han mostrado ser financieramente viables, así
mismo el riesgo se minimiza con créditos
progresivos (de monto y plazo) donde el
microcrédito para vivienda solamente se otorga
cuando el cliente tiene un historial de crédito
perfecto en microcréditos empresariales. Algunas
entidades exigen que el postulante tenga un empleo
formal o una microempresa operando, así como les
exigen ahorrar una cantidad fija durante cierto
tiempo antes de acceder a un préstamo
El país, mediante el mecanismo de banca
múltiple, ha escogido el camino del mercado
de capitales; sin embargo, con la
imperfecciones que presentan actualmente
los mercados financieros, no sería la solución
para el corto plazo, así como tampoco es el
microcrédito, por lo menos para la
adquisición de vivienda
Lo que sí se puede plantear es la creación de una
banca de desarrollo que fondee financieramente y
asuma los riesgos de prestarle a la población que
pueda mantener la vivienda

Para la población cuyo problema es de indigencia

debido a su precariedad en el empleo y los
ingresos, se tiene que construir una política de
vivienda diferente a la del subsidio directo a la
demanda; dicha política, abarca desde la creación
de los hogares de paso, donde se puede hacer
política social integral; el diseño de subsidios a los
oferentes de hábitat para las familias más pobres y
en muchos casos localizadas estratégicamente,
hasta la producción de viviendas comunitarias
 Cualquier diseño de política no debe olvidar los problemas de focalización

Debido a que no existen los

1,8
ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE
DE FOCALIZAR
instrumentos que se requieren
1,6

para focalizar perfectamente

1,4

todas las condiciones socio-

1,2

ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE

DE FOCALIZAR

A
1

0,8
económicas de los hogares,
0,6
cuando se trata de llegarle a
0,4
los más pobres, o a grupos de
0,2
población muy específicos, se
0 incurre en errores de
focalización –se cruzan los
21 23 25

Objeto de la política de vivienda Zona crítica Objeto de política social integral

espacios no vacíos, donde se

dan intersecciones que
1.2
ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE
incluyen por ejemplo, una
parte comun efectiva de
DE FOCALIZAR

ESPACIO NO VACIO IMPOSIBLE

DE FOCALIZAR

familias formales e
B
1

0.8 independientes, imposibles de

ubicar con la estadística-: la
focalización se realiza sobre
0.6

0.4 De A a B, se reduce grupos pre-determinados,

el espacio de acción introduciendo riesgos -captura
de la política del regulador- que impiden la
0.2

0
21 Monto de
23 los subsidios 25
competencia, lo cual resulta
Objeto de la política de vivienda Zona crítica Objeto de política social integral
costoso e ineficiente
GRACIAS