REGISTRO DE

PREDIOS
EFICACIA QUE PRODUCE EL
TTULO INSCRITO: PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
Esta presuncin
tiene, sin duda,
importancia en el Puede definirse como una presuncin de
orden procesal exactitud e integridad del registro; por lo que sirve
para reputar como titular del derecho a quien
aparezca as constatado por la inscripcin.
CIVIL

Como toda presuncin, esto constituye una

PENAL norma referente a la CARGA DE LA PRUEBA y, por
tanto, quien invoca un derecho inscrito solo
necesita fundarse en el registro.
ADMINISTRATIVO
 Es una presuncin juris tantum, pues admite
prueba en contrario.
La presuncin exactitud se refiere a la
coincidencia entre registro y la realidad jurdica; y
CARACTERES DEL quin lo niegue debe probarlo.
PRINCIPIO DE
LEGITIMACION

Es una presuncin de derecho, en tanto la

El principio de legitimacin
puede fundarse en la circunstancia de la inscripcin hace reputar al
credibilidad naturalmente titular como propietario, lo cual implica
impuesta por el Estado en
sus rganos oficiales de
anudarle una consecuencia jurdica.
autenticacin y
registracin.
 La inscripcin registral constituye una
prueba especialmente privilegiada (ttulo
de propiedad).

i) Titulacin pblica.

Por cuanto se basa ii) Calificacin del registrador.

en cuatro elementos
muy importantes:
iii) Tracto sucesivo.
iv) Eficacia temporal de la
inscripcin.
El principio de legitimacin debe reducirse a sus justos lmites, sin exageraciones ni
efectos taumatrgicos que no se justifican por los presupuestos qu sustentan la
inscripcin.

1.- La legitimacin slo opera respecto de los datos jurdicos de los que informa el registro

2.- Opera sobre los datos de hecho, pues el registro solo asegura titularidades jurdicas,
pero no hechos que pertenecen a la Esfera de la realidad.

3.- La legitimacin tampoco acta cuando se trata de los sectores excluidos de la

publicidad.

4.- La legitimacin no se rompe slo con una rectificacin o con la declaracin judicial
de nulidad, como anuncia con algo de ingenuidad el artculo 2013 del cdigo civil.

5.- La legitimacin no slo se destruye con resolucin judicial o administrativa, Pues

tambin un negocio jurdico puede enervar la presuncin qu conlleva
6.- La legitimacin es una presuncin que puede ser mediatizada con prueba en
contrario, cualquiera que est fuese, de acuerdo con el criterio de libre
apreciacin razonada de la prueba que rigen nuestro ordenamiento.

7.- Tambin constituye una exageracin que slo la declaracin judicial de nulidad de la
inscripcin, adems de la rectificacin O ttulo modificatorio posterior, pueda el eliminar
esta presuncin.

8.-La nulidad del ttulo inscrito conlleva necesariamente la nulidad de la inscripcin, por
cuanto est el reflejo de aquella

9.- La aplicacin del artculo 2013 en el mbito de las cancelaciones hace que se
presuma la extincin del derecho, lo que resulta una consecuencia apresurada, por
decir lo menos.

10.- Tal vez la objecin ms importante, se encuentra el choque frontal que se produce
entre la legitimacin del registro y la legitimacin de la posesin.
2.- EFICACIA DEL TITULO INSCRITO
FRENTE AL TITULO NO INSCRITO: LA
INSCRIPCIN DECLARATIVA O EL
PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
2.1. LA TRANSMISION DE
PROPIEDAD DE BIENES
INMUEBLES
EL PRINCIPIO
CONSENSUALISTICO
 2.1. PRINCIPIO CONSENSUALISTICO

la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace

al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o
pacto en contrario.

PRESUPUESTOS QUE SE ACTUAN

1.- El bien debe hallarse determinado, esto

es, individualizado de tal manera que se permita conocer el
espacio fsico, ms o menos aproximado, en el que se ubica
y delimita.
2.- El transmitente debe ser el propietario del bien.
3.- Debe haberse producido el nacimiento de la obligacin.
 2.2. DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO
CONSENSUALISTICO
Especficamente referidos a la seguridad jurdica de los adquirientes. As, pues,
el consensualismo descarta en principio la utilizacin de un instrumento
publicitario para dar a conocer las transferencias y, en general, para noticiar el
estado jurdico de los inmuebles.

Descarta en principio la utilizacin de un instrumento publicitario

para dar a conocer las transferencias y, en general, para noticiar
el estado jurdico de los inmuebles.

En esta situacin, el potencial adquiriente se encuentra en

graves dificultades para determinar quin es el propietario, y
cules son las cargas que le afectan.
 2.3. SOLUCIONES FRENTE A LOS PROBLEMAS CONCRETOS
DEL PRINCIPO CONSENSUALISTA: EL REGISTRO

Normalmente se reconoce que la publicidad registral tiene

como esencia hacer de conocimiento pblico las circunstancias
o hechos relevantes respecto a la situacin jurdica de los bienes
inmuebles. Sin embargo, las soluciones dentro del mbito de la
publicidad registral pueden ser de muy variada ndole.

La publicidad, en cualquiera de sus modalidades, solo es til en

cuanto brinda informacin y confianza (certeza).

El registro de la propiedad se halla vinculado con la publicidad

de las distintas titularidades jurdicas sobre inmuebles
 2.4 INSCRIPCION CONSTITUTIVA O DECLARATIVA: QUE
SISTEMA ES SUPERIOR?

El primer comprador que no inscribi jams llega a ser

propietario por falta del requisito legal de la inscripcin.
En caso de la Este primer comprador se queda en el mbito obligacional
inscripcin, (es acreedor del dominio), pero nunca llegara al mbito
constitutiva, real, es decir, nunca ser propietario.
este esquema
no presenta
ningn En cambio, el segundo comprador que si inscribe, cumple
problema ntegramente la ley de circulacin de los bienes inmuebles
terico. (consentimiento o entrega). Sin embargo, ese adquiriente
pleno y con todas las potestades) sufre el riego terico de
que sea vencido en caso que se inscriba un derecho
incompatible con el suyo. Si ello ocurre, el segundo
comprador, con inscripcin ser el preferido y, en
consecuencia, habr adquirido la propiedad en desmedro
del primero, quien vera decaer su adquisicin.
 2.5 PRINCIPIO CONSESUAL Y SU
COORDINACIO CON LA INSCRIPCION

En tal sentido, se DECLARATIVA

dice que: la
transmisin por La propiedad, por naturaleza, es absoluta (art.
consenso solo
genera una
923 CC), y si el mecanismo de transmisin
eficacia inter- opera con el solo contrato transmisivo (art. 949
partes, o que se CC), entonces el adquiriente se convierte en
trata de una titular dominical para todos los efectos de
transferencia sin virtud de la citada norma legal.
oponibilidad o
que no afecta a
terceros.
 2.6 REQUISITOS DE APLICACIN DE LA
INSCRIPCION DECLARATIVA.
Los principales supuestos de aplicacin de este
principio son los siguientes:
EL principio de
inoponibilidad o En la doble venta de un mismo inmueble, adquiere la
de inscripcin propiedad el comprador que primero llega al registro.
declarativa se La venta de un inmueble (y su consiguiente inscripcin)
halla contemplada conlleva la liberacin de los derechos reales anteriores
en el artculo 2022, constituidos por el vendedor pero no inscritos.
1 del Cdigo Civil:
En la adquisicin de derechos reales limitados o de garanta,
la inscripcin de estos hace que se tenga inoponible la
eventual transferencia de propiedad no inscrita, aun cuando
esta sea de fecha anterior a la constitucin del derecho real
limitado o de garanta, con el cual el nuevo propietario tendr
que sufrir el gravamen respecto al objeto de su derecho.
 2.7 FUNDAMENTO DOGMATICO
JURIDICO QUE EXPLICA LA INSCRIPCION
DECLARATIVA.
Hay una corriente doctrinal que sostiene que si la primera
transferencia no se inscribe entonces la enajenante conserva
integro su poder de disposicin y pueda atribuirlo a otro
adquiriente, el cual si lo inscribe prevalecer en el conflicto.

Esta tesis, llamada la legitimacin extraordinaria

no puede ser admitida por una simple razn: la
tutela de los terceros es una institucin destinada
a proteger el trfico y la buena fe, y ello no se
logra cuando se pretende tutelar a un
transmitente que carece del poder de
disposicin.
 2.8 FUNDAMENTO MORAL QUE JUSTIFICA LA
INSCRIPCION DECLARATIVA: SUPRACION DEL
Cul es la razn SIMPLE FUNDAMENTO DOGMATICO
por la que el
titulo inscrito As, se dice que el registro constituye el triunfo de la
termina publicidad sobre la clandestinidad
prevaleciendo
sobre el que no O que los derechos oponibles deben ser conocidos
se inscribe? por todos, y ese efecto solo se logra con la
publicidad; o por la seguridad jurdica.

Sobre el particular,
abundan las Por qu es no se necesita conocer un derecho
explicaciones mejor la ajeno para respetarlo pues los
tericas o
meramente publicidad? derechos ajenos deben ser
dogmticas. respetados, aunque no se conozca
el titular
 2.9 EL ACREEDOR EMBARGANTE NO TIENE LA
PROTECCION DE LA APARIENCIA REGISTRAL.

El registro protege a los terceros adquirientes de buena fe, por lo que un punto
previo del debate es dilucidar si el acreedor embargante es realmente un tercer
adquiriente. Si la respuesta es negativa entonces el debate de clausura en este
momento.

El acreedor quirografario, esto es, quien tiene un crdito sin garantas, tiene el
derecho de exigir el cumplimiento por parte del deudor de una prestacin de
carcter patrimonial.

Para asegurar dicho cumplimiento se ha establecido la

responsabilidad patrimonial del deudor, es decir, que el integro
de su patrimonio presente y futuro quede expuesto a la accin
del acreedor.
 2.10 DOBLE VENTA Y USUCAPION: EL TITULAR INSCRITO, SIN
POSESION, Y SU CONTIENDA CON EL TITULAR NO INSCRITO
PERO CON POSESION.

La hiptesis es la siguiente: A, propietario indiscutido del

inmueble, transfiere a B (primer contrato) y luego a C (segundo
contrato), pero este ltimo inscribe primero en el registro. De
acuerdo con el principio de inoponibilidad de los ttulos no-
inscritos frente a los inscritos, o tambin denominado de
inscripcin declarativa el conflicto de derechos se resuelve a
favor de C, segundo contratante pero primero en el registro.
LAS CONCESIONES Y LOS
PREDIOS SON BIENES
DISTINTOS DENTRO DE LA
CATEGORA GENRICA DE
BIEN INMUEBLE
 La categora de los bienes inmuebles

Como correlato jurdico de la importancia econmica

NACE de suelo en el desarrollo de las actividades del ser
humano.
Es el trozo de terreno, edificado o no, cerrado por una lnea
SUELO poligonal y perteneciente a un solo propietario o varios en
comn

EVOLUCION No solo es el trozo de terreno.

Sino que comprende, adems, las parcelas cubicas
existentes o futuras, pero que sean susceptibles de
aprovechamiento econmico (departamentos,
aires, etc.).
 1.- EL REGISTRO DE CONCESIONES.
REGULADO

Directiva N006-2011
SUNARP-SA, de 27 de
LEY QUE CREA EL Diciembre de 2011,
REGISTRO DE PREDIOS
A CARGO DE LA Ley 27755
SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE LOS As como por disposiciones
REGISTROS PBLICOS complementarias sobre
concesiones forestales y
reas naturales protegidas,
sin perjuicio de las Leyes
Especiales previstas en
nuestro Ordenamiento
Jurdico para cada tipo de
concesin
 2.- REGLAS APLICABLES

El registro puede albergar las concesiones de obras pblicas

de infraestructura.
Qu concesiones
Las concesiones para la explotacin de servicios pblicos y
se inscriben?
otras concesiones que no sean inscribibles en registros
especiales.

En tal sentido, la directiva formalmente vigente no

innova, pues se limita a ratificar la nica interpretacin
valida segn el ordenamiento vigente, esto es, que toda
concesin est habilitada para abrir folio en este registro.

Siendo as, toda concesin, y no solo las referidas de

manera estricta a la explotacin de servicios pblicos,
podrn ser inscritas en el registro y, con ello, daran
lugar a la apertura de una partida concesional.
 El Art. 68 del R.I. de 1936 estableca que las concesiones se
inscriben en el lugar donde se va a prestar el servicio que las
motiva, por lo que de existir varios lugares de explotacin de la
concesin, entonces el lugar de inscripcin ser el lugar del
domicilio (oficina principal) del concesionario.

La anterior directiva N004-2001 se limit a efectuar una simple

En que lugar se remisin: las concesiones sealadas en el numeral anterior, se
inscribiran en el Registro de Concesiones de la Oficina Registral
inscribe la
del Lugar donde se encuentre la sede principal de la empresa
concesin? concesionaria

La actual directiva seala que el nico lugar de inscripcin de las

concesiones es la oficina registral del lugar donde se encuentre la
sede principal de la empresa concesionaria.
 La directiva N 006-2011 establece que en la hoja
registral de la concesin se inscribirn, adems, la
hipoteca, la transferencia, la transferencia fiduciaria
y los dems actos que regulen, modifiquen o
extingan la concesin.
Que actos
secundarios que Debe entenderse que estos negocios jurdicos
afecten a la concesin afectan la concesin en su carcter de valor
(como objeto unitario)
se inscriben en la patrimonial unitario.
partida concesional
Aqu se encuentran, las transmisiones de la
concesin realizadas a favor de los terceros, las
modificaciones del acto constitutivo, el usufructo y
cualesquiera otros derechos reales o personales que
sean compatibles con la estructura tcnica de la
concesin.
 Si la concesin es un bien inmueble abstracto o
incorporal, que comprende una serie de
QU ELEMENTOS elementos materiales y jurdicos, es de suponer que
INCORPORADOS A LA algunos de estos activos o valores patrimoniales
CONCESION SE incorporados pueden tener acceso al registro
INSCRIBEN EN LA
PARTIDA Para explicar mas extensamente:
CONCESIONAL? En la partida concesional como
elementos activo de la
Los derechos que recaen concesin.
sobre el espacio fsico de la
corteza terrestre o suelo, En la partida predial como
pueden inscribirse: carga que soporta el
propietario del predio sirviente.

La inscripcin de la declaratoria de fabrica de las obras necesarias para la explotacin o

aprovechamiento econmico de la concesin se realizara en merito a:

Los planos de las obras, geo Proyeccin en coordenadas oficiales,

referenciados a la red geodsica acompaados de las respectivas
nacional referida al datum memorias descriptivas.
 3.- TITULARIDAD DE LAS OBRAS EJECUTADAS POR VIRTUD DE LA
CONCESION

Aqu surge la pregunta sobre Sobre el particular,

a propiedad de la construccin debemos recordar que
ejecutada por virtud de la
concesin, cuando el titular
1.- Los legitimados para solicitar
del suelo es una tercero. 2.- Los legitimados para
una licencia de edificacin, si
fuera el caso.
otorgar el acto de declaratoria.

Son todos aquellos titulares que cuentan con un derecho a edificar,

como pueden ser los usufructuarios, los superficiarios, y en este caso
los concesionarios

Los concesionarios aprovechan los recursos naturales y gozan de un derecho real, es decir, se
trata de un derecho directo, inmediato, que se ejerce sin intermediarios, sea, sin la previa
autorizacin de propietario del suelo, pues el concesionario en forma directa se atribuye la
titularidad de las obras ejecutadas y de los dems derechos que incorpore a la concesin.
4.- CONCESIONES FORESTALES, DE FAUNA SILVESTRE Y
PARA FORESTACION Y REFORESTACION

La riqueza forestal es aquella que se extiende en todo

terreno en el que fundamentalmente se encuentran
especies forestales arbreas o arbustivas

El tema est regulado por ley y su reglamentacin aprobada por

decreto supremo, con diversas modificatorias, en el cual se
establece que la explotacin forestal se realiza a travs de
concesiones otorgadas a los particulares. Con relacin al registro
de este tipo de concesiones.

Las concesiones forestales se inscriben en el registro de concesiones

para la explotacin de servicios pblicos, para lo cual, es
competente la oficina del lugar donde se ubica geogrficamente
la concesin, o la oficina en la que se encuentra la mayor
extensin de la misma.
 5.- EL PRINCIPIO DE COORDINACION (FACULTATIVO)
Por qu es dificultosa la
inscripcin?
El principio de folio real implica que una
misma hora registral se concentran todos
Muy simple los actos o hechos jurdicos vinculados a
un objeto determinando.

Sin embargo, si los objetos son distintos, entonces cada uno

Si las obras deberan inscribirse
solamente en el registro de de ellos da lugar a la apertura de partidas distintas, por lo
predios, ello implicara que que el folio real no puede aplicarse. Eso es, precisamente, lo
cada torre de alta tensin, que ocurre con los predios y las concesiones, que son dos
cada poste, cada tubo de
servicio de agua o del gas de bienes inmuebles de diferente naturaleza.
Camisea, debera inscribirse
por todos los distintos predios
por los que transcurren o se
encuentran, con el
consiguiente sobre costo Por tanto, no es correcto que el registro de concesiones
innecesario para los deba estar subordinado al registro de predios, ni viceversa
concesionarios, y que adems
no implicara ningn beneficio
efectivo.
 6.- EL CASO PARTICULAR DE LAS CONCESIONES
ELECTRICAS
Las actividades relacionadas con la generacin y transmisin de energa elctrica,
adems de las de distribucin y comercializacin

1.- Decreto ley 25844, ley de concesiones elctricas, y por su

reglamento aprobado por decreto supremo 009-93-EM,
se rigen
2- Disposiciones modificatorias, ampliatorias y complementarias.
De acuerdo con este complejo normativo, cualquiera de estas
actividades, segn los casos, pueden explotarse por medio de
concesiones, autorizaciones o en forma libre (arts. 6 y 7 Decreto
ley 25844).

La actividad de generacin implica la funcin de producir

energa elctrica, as como la de construir, operar y mantener
las centrales de produccin. Por su parte, la actividad de
transmisin implica la funcin de transportar la energa
elctrica a travs de redes que vinculan los puntos de
generacin con los de distribucin.
 7.- EFICACIA DE LA INSCRIPCION

La concesin se origina en Este hecho jurdico, en cualquiera de los casos, denota

acto administrativo la voluntad legal y firme de la entidad pblica de
unilateral o en contrato otorgar a favor de un particular, la potestad de explotar
bilateral entre estado y un servicio pblico, ejecutar una obra o aprovechar la
concesionario. riqueza natural.

Por tal motivo, respecto

del acto originario de la
concesin, que es El estado es el nico legitimado para otorgar la
otorgado por el estado, a concesin, por lo que resulta inviable sostener que
publicidad no tiene una este pueda conferir un mismo derecho a dos
consecuencia
particulares; no solo por la presuncin de legalidad
especfica, pues con
publicidad o sin ella, la que subyace en toda actuacin administrativa.
concesin vive, existe y
es eficaz.
GRACIAS