GERENCIA DE LA

CONSTRUCCION
CONSTRUCCIN Y VENTA DE DEPARTAMENTOS EN LA
CIUDAD DE PUERTO MALDONADO MADRE DE DIOS

DOCENTE:
Dr. Wasington Alosilla Robles
ALUMNOS:
Marco Antonio Daz
Renzo Zarabia Tuero
Tonny Frank Snchez
 OBJETIVO DEL PROYECTO

Objetivos Generales
O Conocer el mercado inmobiliario de
la ciudad de Puerto Maldonado para
construir un edificio de
departamentos, que les permita
decidir si este proyecto les brinda la
rentabilidad que esperan al invertir,
y evaluar la factibilidad de un
proyecto de inversin .
 Objetivos Especficos:

O Determinar el perfil del comprador a

captar en Puerto Maldonado.
O Determinar la demanda de
departamentos que se requieren en
la ciudad.
O Definir el nmero y tipo de
departamentos.
O Definir los Servicios
complementarios a construir.
 Justificacin
Se considera oportuno realizar un
proyecto de inversin en la ciudad de
Puerto Maldonado, debido al
crecimiento poblacional que viene
sufriendo la ciudad de 4.8% anual,
debido a las inversiones que vienen
dando en la ciudad. Y porque se
observa que esta demanda no est
siendo atendida aun por las
inmobiliarias.
 Alcance y Limitaciones
El estudio de merado abarca al casco
urbano de la ciudad de Puerto
Maldonado, y en especifico el entorno
del terreno en que se desarrollara el
proyecto, y se llevara a cabo en Abril
del 2017
El presente estudio se baso en
informacin primaria, investigacin de
campo a travs de herramientas como
las encuestas.
 Hiptesis
O El mercado de Puerto Maldonado es
viable econmicamente para el
desarrollo de un emprendimiento de
venta de departamentos en
Residencia.
O Hay una demanda creciente de
departamentos en la ciudad de Puerto
Maldonado que no han sido atendidas.
O Ninguna inmobiliaria ofrece la venta
de departamentos.
ESTUDIO DE MERCADO
Empresa Inmobiliaria
Una empresa inmobiliaria es aquella
destinada a la venta de inmuebles (casas,
departamentos, terrenos, comercios, etc.).

Segn la Ley N 27157, se considera a los

edificios de departamentos, unidades
inmobiliaria que cuentan con bienes y
selecciones comunes y secciones de
propiedad exclusiva ubicados en
edificaciones de ms de un piso.
 ESTUDIO DE MERCADO

Nuestro proyecto se regira sobre los principios de oferta y demanda y se

definirn los siguientes aspectos:

O Criterios de segmentacin del mercado.

O Medicin del Mercado.
O Perfil del cliente.
O Determinacin del mercado real.
O Determinacin del Precio de Venta.
O Recuperacin de inversin.
 NUESTRO PROYECTO:

CONSTRUCCION EDIFICIO RESIDENCIAL LOS PAJARITOS:

Con la finalidad de mejorar la calidad de vida de

los pobladores de la Ciudad de Puerto Maldonado
con todos los servicios como son: Departamentos
familiares con servicios de agua, desage, luz
inteligente, cochera, aire acondicionado, tiendas
comerciales, grupo electrgeno y ascensores.
Con la importancia fundamental de este Proyecto
como la primera de su tipo, que permitir
mejorar la infraestructura y servicios bsicos en
la Regin.
 UBICACION:
CONSTRUCCION EDIFICIO RESIDENCIAL LOS PAJARITOS:

El terreno donde se construira el Proyecto

CONSTRUCCION EDIFICIO RESIDENCIAL LOS
PAJARITOS est ubicado en el departamento de
Madre de Dios, Provincia de Tambopata y distrito de
Tambopata, en las Av. San Martin con Jr. Ancash Lote 4
Mz. 4m. Esta Construccin se ubicara en la zona urbana
de la Capital del distrito de Tambopata con un rea
construida de 500.00 m2. y los siguientes linderos:

O Norte :Colinda con el Jr. San Martin con 25ml.

O Sur:Con el propiedad de Terceros con 25 ml.
O Este :Colinda con la Propiedad de Terceros, con 20 ml.
O Oeste :Colinda con el Jr. Ancash con 20 ml.
Ubicacin Geogrfica Residencial Los Pajaritos en la Ciudad de
Puerto Maldonado.
OBJETIVOS Y METAS:
 OBJETIVO
S:
Construir la RESIDENCIAL LOS PAJARITOS, que satisfagan las
necesidades y expectativas de las personas para vivir y trabajar en
ambientes cmodos y de seguridad, bienestar y de alta calidad.

METAS DE LA
CONSTRUCCIN:
O Construir un nuevo edificio de 9 pisos, para 32
departamentos familiares, con estacionamientos en el
stano.
O Instalacin de un Grupo Electrgeno en casos de apagones.
O Instalar las instalaciones elctricas con luces inteligentes e
instalaciones sanitarias en la infraestructura propuesta.
O Contar los servicios especiales de Aire Acondicionado.
O Contar con servicio de ascensores con capacidad para 6
personas.
O Sistema Contra Incendios.
Esta construccin formar parte de la infraestructura con otro concepto de
modernidad en la Ciudad de Puerto Maldonado. Y como se puede observar en
la imagen la Residencia Los Pajaritos se encuentra en el centro de la ciudad
de Puerto Maldonado, y cerca de ella se encuentran emplazadas las
Instituciones Educativas privadas como Jaime White, Institucin educativa
Publica Santa Cruz, que tienen gran cantidad de alumnado, el Mercado
Modelo, Distribuidora El Pacifico, el Parque de la Madre, diversos restaurantes
as como la Pizzera El Hornito y el Restaurant Sal y Pimienta entre otros el
edificio proyectado se encuentra a tan solo 6 minutos de la Plaza de Armas de
esta ciudad.
 CRITERIOS DE DISEO
Descripcin del
proyecto :
Teniendo en cuenta los problemas debido al clima de la Zona del Proyecto
de Construccin y la humedad del lugar, se considerar el siguiente tipo de
acabados:

Infraestructura
Propuesta:
Infraestructura Propuesta:

O Stano O Octavo al Noveno Nivel: 08 Deptos. Dplex (100 m2

c/u)
Estacionamientos : Piso Cemento Pulido
Ingreso Principal : Piso Cermico
O Primer Nivel: Zona Comercial y Restaurants
Sala Comedor : Piso Parquet
Ingreso y hall de principal : Piso Porcelanato
Dormitorios : Piso Laminado
SS.HH para uso pblico: Piso Cermico
Cocina y Patio de Servicio : Piso Cermico
SS.HH para uso personal : Piso Cermico
SS.HH : Piso Cermico
O Segundo al Sptimo Nivel: 24 Departamentos (100 m2
O Decimo Nivel
c/u)
Azotea : Piso Cemento Pulido
Ingreso Principal : Piso Cermico
Sala Comedor : Piso Parquet
Dormitorios : Piso Laminado
Cocina y Patio de Servicio : Piso Cermico
SS.HH : Piso Cermico
ESTRUCTURA DEL EDIFICIO:

La propuesta estructural
planteada por el
diseo del Proyecto
CONSTRUCCION
EDIFICIO RESIDENCIAL
LOS PAJARITOS
corresponde al Proyecto
de Nueve niveles y
azotea, para lo cual se ha
considerado el esquema
arquitectnico y el
clculo estructural.
 ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

O Se sugiere cimentar por medio de Platea de

Cimentacin para una capacidad portante de 1.20
Kg/cm2 a una profundidad de 5.50 m.
O Se utilizar una cimentacin tipo Platea de
Cimentacin en funcin a los requerimientos de las
cargas transmitidas.
O Los elementos estructurales tales como vigas,
columnas y escaleras fueron diseados
considerndose los efectos de cagar vertical y/o
carga ssmica.
O El aligerado de todos los niveles est apoyado sobre
los prticos antes acotados, ser de placas
colaborantes y losas macizas.
 ESTRUCTURA DEL EDIFICIO
Parmetros de Diseo adoptados
 ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

Diseo de elementos estructurales

Cimentacin
De acuerdo con las recomendaciones del estudio de suelos, se ha adoptado una
solucin basada en PLATEA DE CIMENTACION, con una profundidad mnima de
cimentacin de 5.50 m hasta el nivel del terreno.

Muros
Son de albailera cuyos ladrillos son de arcilla King kong Tipo III con fc =90
kg/cm2. con montero tipo P1, P2 con juntas horizontales y verticales de espesor
de 1.5 cm.

Losas
El proyecto contiene losa aligeradas tipo placa colaborante, y losas solidas de
acuerdo a diseo estructural. Fueron diseadas por el mtodo de Coeficientes
y/o mtodo de vigas.

Escaleras
Todas las escaleras sern de concreto armado, que tienen vigas de apoyo con
anclaje.
 ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

Instalaciones Sanitarias

O Disear las Instalaciones Sanitarias de este proyecto,

basado en la reglamentacin vigente Norma S.200
Instalaciones Sanitarias para Edificacin del Reglamento
Nacional de Construcciones.

O Disear un sistema de canaletas con la finalidad de

evacuar las aguas provenientes de lluvias hacia el
exterior de la edificacin segn proyecto nuevo, as
mismo obtener que la descarga libre se desarrolla hacia
las aguas libres.
O Las instalaciones sanitarias de agua y desage sern con
tuberas y accesorios PVC-SAL y SAP pesada clase 10 las
que estarn empotradas en muros y pisos.
O Suministran e instalarn canaletas semicircular para
techo y sus accesorios.
 ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

Instalaciones Elctricas
Se diseara las instalaciones elctricas a nivel de redes exteriores,
alimentadores a los tableros de distribucin e instalaciones de interiores
(iluminacin y tomacorrientes) de todos los ambientes que comprende
el presente proyecto.

O Red de alimentacin a los Tableros de Distribucin.- Esta

red inicia desde la acometida del concesionario (caja de medidor)
hasta el Tablero General (TG) y desde ste, va los Tableros de
Distribucin de cada nivel. Estos alimentadores son generalmente
cables de energa del tipo NYY y cable para tierra irn directamente
enterrados. En los planos de instalaciones elctricas se muestra la red
respectiva as como su respectivo diagrama unificar, esquema del
tablero general, cuadro de cargas y dems detalles.

O Instalaciones de interiores.- Estas se refieren generalmente a las

instalaciones elctricas en los ambientes que comprenden circuitos de
iluminacin, tomacorrientes, esquemas de los tableros de distribucin,
as como los artefactos de iluminacin a utilizarse.
 ASESORAMIENTO A CLIENTES

Paralelamente a la construccin
de la Residencial Los Pajaritos,
se estar brindando informacin
a los clientes interesados en
adquirir un departamento de la
Residencial Los Pajaritos, y se
contara con un corredor de
ventas para que asesore,
gestione y agilice los trmites
de los prstamos hipotecarios
en los bancos.
 EVOLUCION DEL SECTOR

El sector construccin contina creciendo a un buen

ritmo entre 13% en el 1ersemestre del ao 2013,
debido a la demanda insatisfecha, as mismo hay
un dficit de 1800000 viviendas y que solo se
construye unos 50,000 al ao y la poblacin
continua creciendo.

El dficit de vivienda es mayor y de infraestructura

es mayor en provincias. Este crecimiento refleja el
dinamismo que se mantiene en la zona centro del
pas asociado a la continuidad de las obras.

En la zona sur del pas, continan importantes

proyectos pblicos y privados, en particular los
destinados a viviendas y al sector comercial. En la
zona norte del pas, los despachos de cemento
disminuyeron su ritmo de crecimiento debido a la
paralizacin de algunas obras por falta de
asignacin presupuestal .
 VIVIENDA
En el distrito de Tambopata se cuenta con 16,878 viviendas aproximadamente segn datos
de la Municipalidad Provincial de Tambopata, y revisando la informacin del censo
poblacional y vivienda del ao 2007, se tiene lo siguiente:
DETERMINACION DE LA
OFERTA DE VIVIENDAS
 Determinacin de la oferta de viviendas

Segn el Censo Poblacional y Vivienda, en el ao 2007 se contaba en el rea

urbana del distrito de Tambopata con un total de 14,470 viviendas, de las cuales
se caracterizan, porque en el 95% de viviendas vive un hogar, mientras que en el
resto de viviendas viven de dos hogares hasta cinco hogares, tal como se aprecia
en el siguiente cuadro:
 Determinacin de la oferta de viviendas

Proyectaremos la oferta de viviendas del rea urbana del distrito de

Tambopata para lo cual con los censos del 2005 y 2007 se obtendr las
tasas de crecimiento de viviendas.
 Determinacin de la oferta de viviendas

Proyeccin Oferta de Viviendas en Casco Urbano de Tambopata

Como se puede observar en el ao 2013 se tiene 16,878

viviendas y para el 2016 esta oscilara en 18,685 viviendas.
 Determinacin de la oferta de viviendas

Por otro lado, tenemos segn la encuesta realizada que el

material que predomina en las viviendas de la ciudad de Puerto
Maldonado es material noble principalmente, seguido del
material mixto.
 Determinacin de la oferta de viviendas

Tambin es necesario analizar a los ofertantes que ponen a disposicin su

vivienda a un precio determinado.

En la ciudad de Puerto Maldonado, se encuentran viviendas de diferentes

segmentos, los cuales podemos clasificarlas por su valor comercial, as
tenemos
 Determinacin de la oferta de viviendas

As mismo tambin se oferta en alquiler los departamentos y viviendas,

cuyos precios oscilan entre los S/.500.00 a S/.3,000.00 segn el tamao y
numero de dormitorios, tal como se aprecia a continuacin:

Precios de Alquiler de Departamentos en la Ciudad de Puerto Maldonado:

Balance Oferta Demanda de Viviendas en Puerto
Maldonado
Como se puede observar en el siguiente cuadro, hay un dficit de
viviendas de 5,989 viviendas al 2016.

Balance Oferta Demanda de Viviendas en la Ciudad de Puerto

Maldonado
 Financiamiento

El proyecto ser realizado por nuestra empresa que a la vez esta encargada
del financiamiento, ejecucin y supervisin del proyecto.

CRONOGRAMA DE INVERSION:
 Ingresos

DEPARTAMENTOS
De acuerdo a los precios se tiene la siguiente distribucin
de nmero de departamentos disponibles para su venta:
 Ingresos

De acuerdo al anlisis de la demanda y oferta realizado y considerando

el escenario pesimista (tiempo de retraso en el trmite de crdito
hipotecario), se tiene que en el primer ao solo se vendern los
departamentos al cash o los clientes que ya tienen una lnea de crdito
abierta en alguna entidad bancaria con lo cual se proyecta que las
ventas se realizaran de acuerdo al siguiente cronograma:

Vale decir que en el primer ao se vendern 12 departamentos, en el

segundo ao se vendern 13 y finalmente en el ao 3 los ltimos 7
departamentos que se encuentran en los pisos superiores. Esto significa un
ingreso por S/ 10612.000.00 por la venta de los 32 departamentos, sin
contar con la venta de las cocheras en el stano y locales comerciales en el
primer piso.
 Conclusiones

Queda claro que en la ciudad de Puerto Maldonado existe

una demanda de viviendas sin atender, existiendo un dficit
que es favorable que sea atendida con departamentos
acorde a la modernidad de una ciudad, y mas aun, que no
existe inmobiliarias en la localidad que atiendan aun el
mercado de departamentos.
La inversin realizada nos muestra una rentabilidad positiva
que va por encima del retorno esperado por el inversionista.