HABILITACIONES

URBANAS
Fredy Luis Silva Villajun

Normativa aplicable
- Ley N 29090, modificada por las Leyes N
29300, N 29476 y N 29566.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA, modificado
por el D.S. N 003-2010-VIVIENDA.
D.S.
N
011-2006-VIVIENDA:
Reglamento Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgnica de Municipalidades N
27972.
Adecuacin
del
Reglamento
de
Inscripciones del Registro de Predios:
Resolucin N 339-2008-SUNARP/SN.

Definicin de habilitacin urbana

Es el proceso de convertir un terreno rstico
o eriazo en urbano, mediante la ejecucin
de obras de accesibilidad, de distribucin de
agua y recoleccin de desage, de
distribucin de energa e iluminacin
pblica, pistas y veredas. Adicionalmente, el
terreno podr contar con redes para la
distribucin
de
gas
y
redes
de
comunicaciones.
Art. 3 Ley 29090

Entidad competente para aprobar

las HU
Las municipalidades distritales en el mbito
de su jurisdiccin, las municipalidades
provinciales y la Municipalidad Metropolitana
de Lima en el mbito del Cercado. Art. 4 num.
9 de la Ley 29090.
Todos los procedimientos establecidos en la
Ley 29090, estn sujetos a silencio
administrativo positivo.
Segn modificacin efectuada por Ley 29476.

Legitimados para tramitar una

habilitacin urbana
Los
propietarios,
usufructuarios,
superficiarios, concesionarios, titulares de
una servidumbre o afectacin en uso o
cualesquiera que cuente con derechos
ciertos para llevar a cabo obras
de
habilitacin urbana sobre un predio.
Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

Jurisprudencia registral
Intervencin de copropietarios en habilitacin
urbana
Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana importa
la modificacin de la apariencia fsica de un inmueble, se
requiere la intervencin de todos los copropietarios conforme
al inciso 1 del artculo 971 del Cdigo Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien comn.
No se requiere la intervencin de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes
adquirieron sus cuotas alcuotas referidas a un rea
especfica de la habilitacin urbana no inscrita.
Resolucin N 787-2010-SUNARP-TR-L.

Actos inscribibles
1. Independizacin o parcelacin de predios
rsticos para habilitaciones urbanas Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitacin urbana (licencia
de habilitacin urbana).
4.

Recepcin
urbana.

de

obras

de

habilitacin

Independizacin de predios
rsticos
- Proceso de divisin de un predio rstico para destinar
las porciones resultantes a una habilitacin urbana.
- El ttulo que da mrito a su inscripcin es el FUHU y
su anexo E, con el nmero de resolucin de
autorizacin, conjuntamente con los documentos
tcnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28
modificado del Reglamento de la Ley 29090.

- La inscripcin del planeamiento integral no es un

acto previo para la inscripcin de la independizacin;
sin embargo, deber dejarse constancia que no se
solicit su inscripcin. Art. 44 RIRP

Documentos previos
Regulan el diseo o las condiciones
tcnicas que afectarn el proceso de
habilitacin urbana o de edificacin de
un predio y que, por tanto, es necesario
recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trmite de licencias de
habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Efectos de la inscripcin de los

documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a
solicitud del propietario, cualquiera de
los documentos establecidos en el
presente artculo, para su respectiva
publicidad. El contenido del asiento de
inscripcin debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento
del predio, por lo que ste ser
oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificacin y Vas

Es el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en
el
mbito
de
sus
respectivas
jurisdicciones,
que
contiene
los
parmetros de diseo que regulan el
proceso de habilitacin urbana de un
predio.
Art. 14.1 Ley 29090

Antecedente en la jurisprudencia
registral
La zonificacin no constituye un
acto inscribible
La zonificacin a la que est sujeta un
predio, no constituye un acto inscribible
en el Registro, por tratarse de una
limitacin al uso del suelo que es
aprobada
mediante
ordenanza
municipal, bastando para ser conocida
por todos, la publicacin de la norma
correspondiente, es decir, la publicidad
legal.
Res. N 670-2006-SUNARP-TR-L

Certificado de Factibilidad de
Servicios
Es el documento emitido por las
entidades prestadoras de servicios, que
contiene:
a. Las condiciones tcnicas bajo las cuales
se otorgar el servicio, precisando las
obras e instalaciones de infraestructura
pblica que debern efectuar las
empresas prestadoras.
b. El plazo en que podr accederse al
servicio.
c. La fecha de emisin.
d. Fecha de vigencia.

Anotacin preventiva de
documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los
certificados de Factibilidad de Servicios
se
anotarn
preventivamente a
solicitud del propietario, en el rubro b)
de la partida registral del predio, en
forma previa a la inscripcin de la
habilitacin urbana y siempre que se
encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento ser el
del certificado.
Art. 31A del RIRP

Etapas del procedimiento

administrativo de habilitacin
urbana

a) Aprobacin del Proyecto

licencia de habilitacin.
b) Recepcin de las Obras.
Art. 16 Reglamento Ley 29090

Modalidades de aprobacin de
habilitacin
Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin
previa de proyecto por revisores
urbanos o comisiones tcnicas.
Modalidad D: aprobacin con evaluacin
previa de comisin tcnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de

profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las
obras preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 20
das para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de

proyectos por revisores urbanos o
comisiones tcnicas
1. Revisores urbanos:
El cargo de presentacin del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de
la liquidacin respectiva, pudindose a partir de este
momento iniciar las obras.
2. Comisiones tcnicas:
La municipalidad convocar a la comisin en el plazo
de 5 das tiles; la comisin tendr 40 das tiles
para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con

evaluacin previa de comisin
tcnica
La municipalidad convocar a la comisin
en el plazo mximo de 5 das tiles; la
comisin tendr 40 das tiles para
evaluar el expediente. Vencido este
plazo sin pronunciamiento, se aplica
el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Inscripcin registral de la primera

etapa de la H.U.
La inscripcin en Registros Pblicos de las
habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizar nicamente
con la recepcin de obras, a excepcin de las
habilitaciones
urbanas
con
construccin
simultnea y venta garantizada de lotes en las
que se realiza la anotacin preventiva de la
predeclaratoria
de
fbrica
y
la
preindependizacin.
Sin
embargo,
el
proyecto de habilitacin urbana aprobado
por la municipalidad podr ser inscrito,
de ser el caso, bajo responsabilidad del
promotor.

Anotacin preventiva de la licencia

de habilitacin urbana
-

Habilitaciones urbanas con construccin

simultnea y venta garantizada de lotes.

Habilitaciones urbanas aprobadas bajo

cualquier modalidad, bajo responsabilidad
del promotor.

- Ha quedado modificado el artculo 31C del

RIRP, que recoga el anterior texto del
artculo 10 de la Ley 29090 segn el cual
solamente era registrable la HU aprobada por
la modalidad B y la C con revisores urbanos.

Ttulo que sustenta la anotacin

preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolucin municipal que
aprueba la licencia definitiva.
Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU
debidamente sellado y con N de
expediente asignado, el anexo D con el
sello de pago de la autoliquidacin y
comprobante de pago.
Modalidad C - Comisin tcnica y
Modalidad D: FUHU debidamente sellado y
con
N
de
expediente
asignado,
comprobante
de
pago
del
derecho
respectivo.

Ttulo que sustenta la anotacin

preventiva de la licencia
B) Planos de ubicacin y localizacin del
terreno, y de trazado y lotizacin presentados
ante la Municipalidad respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano.
Se permite presentacin de copia digital de
planos y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010VIVIENDA

Ttulo que sustenta la anotacin

preventiva de la licencia por
silencio administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la
licencia de habilitacin urbana presentado
ante la municipalidad.
B) Documentos tcnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepcin de la D.J. del propietario
presentada ante la municipalidad en el
sentido que oper el silencio administrativo
positivo.

Ley del Silencio Administrativo Positivo

N 29060
Art. 2.- Aprobacin automtica
Los procedimientos administrativos, sujetos a
silencio administrativo positivo, se considerarn
automticamente aprobados si, vencido el plazo
establecido o mximo, la entidad no hubiera
emitido el pronunciamiento correspondiente, no
siendo necesario expedirse pronunciamiento o
documento alguno para que el administrado pueda
hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3.- Aprobacin del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrn
presentar una D.J. ante la propia entidad que
configur dicha aprobacin ficta, con la finalidad de
hacer valer el derecho conferido ante la misma o
terceras entidades (...) constituyendo el cargo de
recepcin de dicho documento, prueba suficiente
de la resolucin aprobatoria ficta de la solicitud o
trmite (...) puede remitirse por conducto notarial,

Ley del Procedimiento Administrativo

General
Art.
188.Efectos
del
Silencio
Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos
sujetos a silencio administrativo positivo
quedarn automticamente aprobados en los
trminos en que fueron solicitados si
transcurrido el plazo establecido o mximo,
al que se adicionar el plazo mximo
sealado en el numeral 24.1 del artculo
24 de la presente Ley*, la entidad no
hubiere
notificado
el
pronunciamiento
respectivo. La declaracin jurada a la que se
refiere el artculo 3 de la Ley 29060 no
resulta necesaria para ejercer el derecho
resultante del SAP ante la misma entidad.

Contenido del asiento de anotacin

preventiva de la licencia
A) Nmero asignado al expediente y fecha de
recepcin, o nmero de resolucin, de ser
el caso.
B) Cuadro general de distribucin de reas
(rea total de predio habilitado, rea til,
cantidad de lotes, rea de aportes, rea de
compensacin si hubiere, rea total de vas
pblicas + datos relevantes).
C) De ser el caso, autorizacin de venta
garantizada
Se prev caducidad de anotacin
vencimiento de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP

al

Preindependizacin
- Se extender sobre la base de planos de
trazado
y
lotizacin
y
memoria
descriptiva.
- Puede presentarse documento privado
simple con la descripcin de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad
comprende
a
las
partidas
preindependizadas*
y
a
las
anotaciones preventivas al caducar
la anotacin del proyecto.
* Efecto: cierre

Compraventa garantizada
Se anotarn en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesin de posicin contractual
La inscripcin definitiva se efecta
con inscripcin de la recepcin de
obras.
Art. 31G RIRP

Inscripcin de la recepcin de
obras
El FUHU con la recepcin de obras de
habilitacin
urbana,
el
plano
de
replanteo de trazado y lotizacin, la
memoria descriptiva y la resolucin de
recepcin
de
obras,
debidamente
sellados por la municipalidad son los
documentos que, en conjunto, dan
mrito a la inscripcin registral de la
habilitacin urbana y a la inscripcin
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.
Art. 20 Ley 29090

Ttulo inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepcin de
obras.
B) Resolucin de recepcin de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotizacin
+ memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufri modificaciones, no
se requerir plano de replanteo, sino de
trazado y lotizacin.
- Si no se anot la licencia: Plano de
trazado y lotizacin + memoria + Plano
de ubicacin y localizacin presentado
para obtencin de licencia.
Art. 31H RIRP

Ttulo inscribible de recepcin de

obras por silencio administrativo
positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la
recepcin de obras presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos tcnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepcin de la declaracin jurada
del
propietario
presentada
a
la
municipalidad en el sentido que oper el
silencio administrativo positivo.
Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepcin de

obras
A)

Nmero y fecha de la resolucin

municipal que aprueba la recepcin de las
obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicar la
fecha
de
presentacin
del
expediente a la municipalidad y la
D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribucin de reas:
rea del predio habilitado, rea til,
cantidad de lotes, rea de aportes, rea
de compensacin, rea de vas pblicas,
etc.

Modificacin de lotes preindependizados

y transferidos
1. Cuando en Recepcin de Obras se vare el
rea, linderos y medidas de lotes
transferidos: Registrador inscribir las
modificaciones
en
las
partidas
respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos,
se
requerir
el
previo
consentimiento* de titulares de dichos
lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarn partidas
de lotes excluidos. Art. 31J RIRP.

Jurisprudencia registral
Rectificacin en mrito al plano de replanteo
de ejecucin de obras de una habilitacin
urbana
El plano de replanteo correspondiente a la ejecucin
de obras de una habilitacin urbana que forma parte
del ttulo archivado, tiene mrito suficiente para
proceder a la rectificacin de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta directa e
inmediatamente la inscripcin de la recepcin de
obras de una habilitacin urbana.
Resolucin N 158-2010-SUNARP-TR-L

Reglas para identificacin de lotes

modificados
1. Variacin de los lotes puede ser verificada
por el Registrador.
2. Variacin de los lotes puede requerir
informe del rea de Catastro.
3. Cuando el rea de Catastro no pueda
identificar los lotes:
se
requerir
modificar o aclarar ttulo* que dio
lugar
a
la
anotacin
de
la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP

Recepcin parcial de obras

Cuando se apruebe la recepcin parcial de
obras, se independizar el rea recepcionada,
quedando en la partida matriz el rea
pendiente de ejecucin.
Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extender un asiento
en el rubro d) de la partida matriz, haciendo
constar esta circunstancia.
Constituye acto previo la inscripcin del
planeamiento integral en la partida matriz.
Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP

Regularizacin de habilitaciones
urbanas ejecutadas
Presupuestos:
Solo podrn regularizarse HU ejecutadas hasta el
25/9/2007, acreditadas mediante documento de
fecha cierta.
Puede estar referida a la aprobacin del
proyecto o a la recepcin de obras.
La municipalidad denegar la solicitud de
regularizacin si se incumple la zonificacin y
diseo de vas.
Se aprueba mediante resolucin municipal.
Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento

Ttulo inscribible para la

regularizacin conforme al RIRP
Resolucin municipal que aprueba el
proyecto o la recepcin de obras.
Planos de ubicacin, localizacin y de
trazado y lotizacin.
Memoria descriptiva.
Art. 31 RIRP

Habilitaciones urbanas de oficio

Presupuesto:
Predios registrados como rsticos pero que se
encuentran ubicados en zonas urbanas
consolidadas, con edificaciones y servicios
pblicos.
* Las municipalidades debern identificarlos y
emitir de oficio la resolucin que lo declare de
naturaleza urbana.
La inscripcin en el
Registro ser gestionada por el propietario.
Art. 24 de la Ley.

Ttulo inscribible conforme al RIRP

- Si la habilitacin urbana comprende el ntegro
del predio inscrito: es suficiente la resolucin
municipal.
- Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensin: Adems de la resolucin, se
requiere, plano perimtrico del rea habilitada y
de la remanente, memoria descriptiva cuando los
datos relativos al rea, linderos y medidas
perimtricas no consten en el plano.
- Se independizar el rea habilitada.
Art. 31-O RIRP

Jurisprudencia registral
Inaplicacin del silencio administrativo
postivo a una habilitacin urbana de oficio
A las habilitaciones urbanas de oficio a que se
refiere el artculo 24 de la Ley 29090, por
tratarse de una declaracin de la administracin
que nace de oficio y no como consecuencia de
una solicitud de parte, no le es de aplicacin el
silencio administrativo positivo.
Resolucin N 174-2010-SUNARP-TR-A

Compensacin de reas
Es la permuta de reas que realizan los propietarios
de predios colindantes con la finalidad de completar
el diseo del proyecto de habilitacin urbana.
No constituye acto previo para la inscripcin de la
aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras,
cuando la compensacin de reas es futura. En este
caso, se suspender la inscripcin de los lotes que se
encuentran fuera del permetro del predio registral.
Inscrita la compensacin, los lotes se integran a la
habilitacin si fueron considerados dentro del rea
til.
Art. 31M RIRP

Jurisprudencia registral
Compensacin de reas en habilitaciones urbanas
No constituye un acto previo para la inscripcin de la
compensacin de reas en habilitaciones urbanas, la inscripcin
del proyecto de habilitacin urbana o de la recepcin de obras a
fin de incorporar dentro de la lotizacin a las porciones
compensadas. En tal sentido, como acto posterior deber
registrarse la modificacin de la habilitacin urbana a fin de
integrar los lotes ya completos como consecuencia de la
compensacin registrada, siendo que en dicho ttulo deber
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes
completos como consecuencia de la compensacin y el rea til
de la urbanizacin.
Resolucin N 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda con

bienes comunes
1. Inscripcin de la recepcin de obras o la
aprobacin del proyecto.
2. Conjuntamente, debe inscribirse el
reglamento interno.
No constituye acto previo la inscripcin de
la declaratoria de fbrica.
Art. 31N RIRP

Habilitaciones urbanas aprobadas

con anterioridad

La inscripcin de la habilitacin urbana y

de la declaratoria de fbrica se efectuar
en mrito a los instrumentos otorgados de
conformidad con las normas vigentes a la
fecha de su aprobacin o declaracin.

Dcima disposicin transitoria RIRP.

Replanteo de urbanizacin o
reurbanizacin
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se
denomina reurbanizacin al replanteo de una urbanizacin o
lotizacin que conlleve la recomposicin de la trama urbana
existente mediante la reubicacin o redimensionamiento de las
vas y la acumulacin y subdivisin de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la
reurbanizacin est sujeta a los trmites correspondientes a
una habilitacin urbana, razn por la que el ttulo en mrito al
cual se inscribir este acto, ser la resolucin municipal que la
aprueba, acompaada de los planos y memorias descriptivas
correspondientes.
Resolucin N 824-2010-SUNARP-TR-L