Está en la página 1de 71

UNIVERSIDAD NACIONAL

PEDRO HENRIQUEZ UREA


ESCUELA DE GEOMATICA

CATASTRO Y TASACION
Ing. Mara Pelegrn

mp6147@unphu.edu.do
Cel 809-377-0007

CONCEPTOS INMOBILIARIOS,
FINANCIEROS Y ECONMICOS

ACCESIN
Un modo de adquisicin de la

propiedad en virtud del cual el


propietario de un bien viene a ser
propietario de los accesorios
producidos por el mismo.

PERSONAS
NATURALES

PERSONA JURIDICA

Es una personera de
Son todos los individuos

de la especie humana,
cualquiera que sea su
edad, sexo o condicin.

aspecto legal para dar


la oportunidad a
instituciones de la
capacidad de ejercer
derecho.

FISICA, LEGAL
Y ECONOMICA

BIENES
MUEBLES

Son las

caractersticas
fundamentales de un
bien raz o bien
inmueble
Son aquellos bienes

que pueden moverse


por si mismo.

BIENES ECONOMICOS
Son aquellos que se adquieren en el mercado

pero pagando por ello un precio. Es decir, bienes


materiales e inmateriales que poseen valor
econmico y por ende susceptible de ser val

Ejemplo de bienes inmateriales


Patentes, marcas,
smbolos
distintivos,
derechos de
software, bases
de datos, etc.

PERMUTA
Es un contrato por el cual uno de los

contratantes se obliga a dar el derecho


(dominio) de una cosa para recibir el derecho
de propiedad (dominio) de otra.

BIENES RAICES
Son todas aquellas cosas susceptibles de

satisfacer necesidades humanas. De las


cuales se generan derechos que forman parte
de un patrimonio y de la riqueza.

DONACION TESTAMENTARIA
Es la contenida en un testamento, teniendo

ese documento la particularidad de que el


testador no se desprende de una cosa al
momento, es un acto de ltima voluntad.

OCUPACION
Es una forma de derecho de propiedad o de

dominio de las cosas que no pertenecen a


nadie , la cual adquiere por ocupacin, y cuya
adquisicin no est prohibida por las leyes.
Ver Art. 2262 de cdigo civil dominicano.

Derecho de acuerdo al
uso
USUFRUCTO

USO O HABITACION

Es un derecho que

consiste en la facultad de
gozar de una cosa con
cargo de conservar su
formas y sustancias y
restituirlas a su dueo.

Consiste en gozar una

parte limitada de las


utilidades y producto de
una cosa. Si se refiere a
una casa se tratara de la
utilidad de morar en ella.

DOMINIO

NUDA PROPIEDAD
Es aquel derecho de una

persona sobre una cosa en


la que su relacin con ella
es de ser sola y
nicamente propietario. Es
la propiedad separada del
goce de la cosa.

Es el derecho real de una

cosa corporal para gozar y


disponer de ella
arbitrariamente, siempre
que no sea en contra de la
ley o derecho ajeno.

HERENCIA

Es el derecho que

tiene los
herederos de los
bienes del
difunto.

Formas de adquirir un
derecho
SUCESION

DONACION ENTRE
VIVOS
Acto por el cual el donante

Forma del derecho real o

del dominio por lo cual se


transfieren los bienes de
un difunto a los familiares
y herederos que
sobreviven

se desprende total e
irrevocablemente de la
cosa a favor del donatario
que acepta; en otras
palabras, el donante se
desprende
inmediatamente de la
cosa y en forma
irrevocable.

PRESCRIPCION
Forma parte del derecho que se obtiene por poseer una

propiedad durante un tiempo determinado, permitiendo


por consiguiente la extincin de los derechos y las
acciones o la adquisicin de las cosas ajenas.

SERVIDUMBRE ACTIVA

Es el camino privado de

una parcela que no


pertenece al dueo, sino
a los propietarios
cercanos.

PROPIEDAD FIDUCIARIA
De acuerdo a la Ley 189-11
EI fideicomiso es el acto mediante el cual una 0 varlas
personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de
propiedad u otros derechos reales o personales a una 0 varias
personas jurdicas, llamadas fiduciarios, para la constituci6n
de
un
patrimonio
separado,
llamado
patrimonio
fideicomitido, cuya administraci6n 0 ejercicio de la fiducia
ser realizada por el 0 los fiduciarios segn las instrucciones
del 0 de los fideicomitentes, en favor de una 0 varias
personas, llamadas fideicomisarios 0 beneficiarios, con la
obligacin de restituirlos a 1a extincin de dicho acto, a la
persona designada en el mismo 0 de conformidad con la ley.

COMUNERO
Es propietario pro indiviso dentro de la

propiedad, quien puede disponer del derecho


pero no de la totalidad de la propiedad.

Asignacin despes del 2do parcial


Del Manual de Bienes inmuebles, hacer

resumen considerando los siguientes puntos:


Procedimiento de valoracin
Responsables de la valoracin de los inmuebles

del Estado Dominicano


Normas de valoracin
Mtodo de depreciacin utilizado para valorar
los inmuebles del estado
Vida util (aos) de los inmuebles
Del glosario de trmino: Avalo, activo fijo

Conceptos financieros y
econmicos.

Relacion entre los Bienes y el Valor


Desde el punto de vista de la Economa, un
bien puede ser escaso , entonces su valor va
estar a definido por su capacidad de
intercambio con otros bienes.
As, el valor de un bien depender de las
preferencias de sus demandantes en forma
comparativa con otros bienes, por lo que esta
nocin
de
valor
est
estrechamente
relacionada con la de utilidad.

CONCEPTO DE VALOR

La idea de valor est


ntimamente ligada a la de
utilidad, esto es, tiene valor
todo aquello que es til. La
utilidad es la capacidad que
poseen ciertas cosas de
satisfacer una necesidad.

Consideraciones sobre el precio


Cuando la relacin de intercambio o trueque entre
los bienes se realiza sobre la base de la moneda,
da lugar a que se defina en la prctica, como el
precio de una cosa.
Se admite normalmente que el precio es la cuanta
en dinero por la que una determinada cantidad de
bienes puede ser intercambiada o cedida.

TIPOS DE VALORES
Valor de Mercado
Valor Residual
Valor Asegurable
Valor Contable
Valor Catastral
Valor Hipotecario
Otros.

Concepto de Costo
Costo: es la suma de todos los gastos que hay
que incurrir para producir un bien.
Costo de reproduccion: Es la estimacin de lo que

costara reproducir una propiedad idntica a lo que ya


existe en materiales, forma, estilo, pagndola a precios
de la fecha de la estimacin.
Costo de reposicin: Costo actual estimado de
reemplazo de bienes existentes como si fueran nuevos.
Es el que ms se usa para el modelo de comparables,
ofrecen servicios similares y de Avalo por el enfoque
del Costo.

Oferta y Demanda
El comportamiento en el mercado de la oferta est

relacionado con el precio y la cantidad del bien ofrecido.


Cuanto ms alto sea el precio del producto, ms

unidades se ofrecern a la venta.


La ley de la demanda indica que la demanda es

inversamente proporcional al precio; cuanto ms alto


sea el precio, menos demandarn los consumidores.
Por tanto, la oferta y la demanda hacen variar el precio

del bien.

MERCADO DE COMPRADORES y
VENDEDORES
La expresin usada para indicar que en
unMercado laOfertatiende a ser superior
a laDemanda, provocando as una mayor
capacidad
de
negociacin
de
los
demandantes se llama Mercado de
Compradores.
Puede ocurrir, en tal caso, que la
reduccin de laOfertasea mayor que la
necesaria,
haciendo
entonces
que
laDemandasupere
as
a
laOferta.
llamadaMercadode
vendedores,

DEPRECIACION

CAUSAS DE
DEPRECIACION

Hay tres tipos bsicos de depreciacin:


Depreciacin fsica:prdida de valor de un inmueble motivada
por la antigedad, estado de conservacin y agentes externos
(lluvia, nieve, viento). Podr ser subsanable si el coste de
adecuacin es inferior al incremento de valor que experimenta
al corregirse. En caso contrario ser incurable.
Depreciacin funcional:Prdida de valor por no adaptarse a la
funcin a la que se destina. Est motivada por deficiencias en
el
diseo
arquitectnico,
instalaciones
o
materiales
inadecuados, podr ser subsanable o incurable.
Depreciacin econmica:Est motivada por causas de tipo
econmico,
desplazamientos
de
carcter
poblacional,
desplazamientos comerciales (edificios no utilizados en funcin
del mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento...
podr ser subsanable o incurable.

Mtodos de Depreciacin
Lnea Recta
Mtodo de la parbola
Mtodo de Ross
Mtodo de Ross-Heidecke

FACTORES A CONSIDERAR EN LA
DEPRECIACION
Calidad de la construccin
Edad
Vida til
Vida remanente
Edad Cronolgica
Condicin General
Mantenimiento
Utilidad funcional

Mtodo de la Lnea Recta


Es el ms simple y fcil de calcular, considera

la depreciacin como una funcin lineal de la


edad del inmueble .
Generalmente

es utilizado por el Ministerio de Hacienda


para efectos fiscales y las empresas para depreciar sus
activos.

Variables a considerar:
Edad del inmueble (x)
Vida til (N)
Valor a nuevo del inmueble (Vn)
Valor del inmueble depreciado (Vx)

Formulas:
Dx=Vn*x/N
Vx= Vn-Dx

Mtodo de Kuentzle
Es atribuido al arquitecto George Kuentzle,

supone que la depreciacin se distribuye a lo


largo de la vida til del inmueble, segn la
ordenada de una parbola.
Formulas:
Dx=Vn*(x/N)
Vx= Vn-Dx

Mtodo de Ross
El resultado es la semi suma del mtodo de

Lnea Recta y el Mtodo de Kuentzle.


Formulas:
Dx = Vn*x/N +Vn*(x/N)
2
Vx= Vn-Dx

Mtodo de Ross con los criterios de


Heidecke
Este mtodo considera el estado de conservacin del inmueble, de

acuerdo a la siguiente tabla.

Variables que intervienen


Factor de bueno (E)
E= 100-Coefic. Deprec.
100

El valor depreciado se calcula con la siguiente


frmula:

Vx

Ejercicio:

Determine
el
valor
depreciado
de
la
siguiente vivienda, cuyo
valor a nuevo del metro
cuadrado es de $18,000,
vida til de 75 aos y
edad
de
10
aos,
condiciones
fsicas
regular.
Calcular:
rea
Vn
Vx

FACTORES DE
INCIDENCIA EN EL
AVALUO

CARACTERISTICAS PROPIAS DE UN
BIEN INMUEBLE
FORMA
TIPO
ESTRUCTURA
SUPERFICIE
FACILIDADES FUNCIONALES
TERMINACION DE LOS MATERIALES
EDAD
UTILIDAD
ETC.

A considerar en la inspeccin
del inmueble:
Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalo.
Revisin de la documentacin suministrada
Reglamentaciones municipales: uso de suelos, retiro de

linderos, etc.
Reglamentaciones del MOPC: seguridad y proteccin
contra incendios, instalaciones sanitarias, gas, circulacin
vertical, estacionamiento, plantas fsicas escolares, etc.
Siempre que sea necesario se verificarn las mediciones
y el inventario de los bienes objeto de la valoracin.
Debern tomarse fotografas que permitan identificar las
caractersticas ms importantes del bien, las cuales
posteriormente permitirn sustentar el avalo.

Propsito de la tasacin
Para fines contable
Venta
Compra
Prstamo hipotecario
Sucesin
Seguro
Renta
Entre otros fines

VALUACION DE
SOLARES

CONSIDERACIONES EN LA
VALORACION DE SOLARES
Ubicacin (poblacin, barrio, calle o sector)
Estado de pavimentacin de las calles
Existencia de aceras y contenes.
Servicios pblicos disponibles
Situacin y estado de construccin de las mejoras en

la manzana
Ubicacin en el sector y orientacin.
Forma y superficie.
Proporcionalidad de los frentes y fondos.
Caracterstica de su superficie y cualesquiera otros
elementos que puedan influir en su valor.

Principales usos de los


solares
Residencial
Unifamiliar
Multifamiliar
Comercial
Oficinas
Tiendas
Industrial
Industrias
Almacenes

Agricola
Fincas
Granjas

Propsitos especiales: Hoteles, hospitales, iglesias, etc.

Solares rurales,
consideraciones
Carretera o camino que conduzcan a ellas.
Existencia de sistema de riego o aguadas por ro o

caadas.
Distancia que las separa de la ms prxima
poblacin o de cualquier centro de actividad
industrial o comercial.
Existencia o las posibilidades de instalar y
mantener servicios de energa elctrica.
Naturaleza del terreno el tipo de suelo de
conformidad con sus caractersticas geolgicas
Superficie y forma .

USO DE SUELO
El uso se entiende como la actividad que se
desarrolla en un determinado espacio
geogrfico en el momento de la elaboracin
del estudio de zonas homogneas fsicas,
constituye un factor importante para la
determinacin del valor unitario del terreno.

Norma de uso de suelo


Indicacin legal sobre la actividad que se
puede desarrollar en un determinado espacio
geogrfico con lo planificado y reglamentado
por la respectiva autoridad de la unidad
orgnica catastral

NORMATIVAS MUNICIPALES
SOBRE USO DE SUELO EN EL D.N.

Ejemplo de
zona
regulada

METODOS DE
AVALUO
Renta, Costo y Comparativo del mercado

Metodo de la Renta
Es la tcnica valuatoria que busca establecer

el valor comercial de un bien, a partir de las


rentas o ingresos que se puedan obtener del
mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus caractersticas fsicas, de
uso y ubicacin.
Est basado en la construccin de la tasa

de capitalizacin.

Tasa de capitalizacin
Es la obtenida en el mercado a partir de la

relacin entre el ingreso neto anual y el


valor de mercado del inmueble .
Tc= Ingreso neto de operacin anual/Valor de

mercado del inmueble (V)


Ingreso neto anual=ingreso bruto gastos de

operacin

Gastos de operacin: administrativos,


mantenimiento, servicios pblicos

Ejemplo
Supongamos que un inmueble x genera una

renta de RD$25,000 mensuales y la tasa de


capitalizacin es de un 8%.
Determine el valor del inmueble considerando

que los gastos de operacin rondan el 10% de


la renta.
Valor=Ingreso neto anual/Tc
= (25,000 x 12)*0.90/0.08 = 3,375,000
Valor= $3,375,000.00

Ejercicio de aplicacin valoracin por el


mtodo de la Renta
Encontrar el valor de un inmueble cuya

rentabilidad es de RD$15,000.00 mensual,


cuya tasa de capitalizacin es de 8%.
Los gastos de operacin promedian $1,200

mensuales.
Valor= ?

Mtodo de comparacin o de
mercado
Es la tcnica valuatoria que busca establecer el

valor comercial del bien, a partir del estudio de las


ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de
avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimacin del valor comercial.

Por: INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Ejercicio: Determine por el mtodo comparativo de


mercado el valor del sigte. apto.
Datos recolectados en la zona y anlisis econmico:
Por cada nivel de diferencia aumenta $50,000.00 con relacin a la 1ra.
El 4to nivel se vende igual al 1er nivel.
El piso de porcelanato sale a $1,400 x m, el de cermica a $1,000
xm.
Un parqueo se vende a $100,000.00.
Los Apartamentos con ubicacin lateral se venden $50,000 menos
que los frontales.
En cuanto a la diferencia de edades usar la formula que determina el
factor de ajuste.
El factor de ajuste por fecha de venta entre la fecha actual y agosto
2014 es de 1.018
El factor de ajuste por fecha de venta entre la fecha actual y agosto
2015 es de 1.013

Homologar comparables con comparada


usando la metodologa por pesos o directo.

omparada es de mejor categora, entonces se incrementa (+) la comparable


s de menor categora, se reduce (-) el valor de la comparable.
COMPARADA

SUPERFICIE
(m)
NIVEL
PISOS
PARQUEOS
UBICACIN
EDAD

COMPARABLE
S

100
1RA
PORCELANATO
UNO
FRONTAL
10 AOS

95

100

98

2DA

4TA

1RA

PORCELANATO

CERAMICA

CERAMICA

DOS

UNO

UNO
HOMOGENEIZAR

LATERAL
FRONTAL
1
2
3
VALOR X M2
$34,736.84
$35,000.00
$34,693.88
15 AOS
5 AOS
$3,300,000.0 $3,500,000.0 $3,400,000.
FECHA
OFERTA
0
0
00
VENTA
ago-14
agos-15
VALOR
ACTUALIZAD
O
NIVEL
PISOS
PARQUEOS

FRONTAL
10 AOS
ACTUAL

Mtodo de costo de
reposicin
Es el que busca establecer el valor comercial del bien

objeto de avalo a partir de estimar el costo total de las


construcciones a precios de hoy, y restarle la
depreciacin acumulada.
Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor

correspondiente al terreno.
Se debe usar en caso que el bien objeto de avalo no
cuente con bienes comparables por su naturaleza
(colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia
de datos de mercado (ofertas o transacciones).
Por: INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Para obtener el valor por el


Mtodo del Costo se utiliza
la siguiente frmula:
Vc = {Ct D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construccin
D = Depreciacin
Vt = Valor del terreno

Ejercicio: determine por el mtodo del costo el


valor de la vivienda siguiente
VALOR BASICO DEL
TERRENO

m x $ 3,000.00 = $
COSTO DE REPOSICION DE LA
VIVIENDA

m x $ 18,000.00= $
DEPRECIACION MEJORA POR EL METODO DE ROSS
HEIDECKE
$
VIVIENDA DEPRECiADA
OTRAS
MEJORAS:
PISO EXTERIOR EN
CERAMICA
VERJA PERIMETRAL
PROPIA
VALOR TOTAL DE LAS
MEJORAS
VALOR TOTAL TERRENO
VALOR
INMUEBLE

x = 10 aos
Vida til 75 aos
Estado de conservacin: Clasificacin
Bueno

m x $ 1,000.00

ml x $ 3,000.00

$
$

INFORME DE
AVALUO

ndice de contenido del informe de


avalo
Hoja de presentacin (Direccin de inmueble, foto,

nombre del tasador, fecha de tasacin.


ndice de contenido
Carta de remisin
Certificacin
Objetivo del avalo
Descripcin Legal del bien inmueble
Descripcin fsica del inmueble
Materiales de construccin
Planificacin
Edad de las mejoras y su estado de conservacin
Otros

Continuacin ndice de contenido.


Descripcin de la zona
Servicios
Tipos de edificaciones predominante
Clase social
Condiciones de las vas
Centros de inters (educativos, plazas, iglesias, clnicas, supermercados,
etc.)
Ubicacin (mapa e imagen de satlite)
Mtodo de avalo
Mejor y mas productivo uso
Informaciones de comparables
Anlisis de comparables
Resultado de avalo
Condiciones contingentes y limitantes
Anexos

Condiciones contingentes y limitantes


Se han considerado fidedignos y correctos todos y cada uno de los documentos legales suministrados,
cualquier gravamen existente no ha sido considerado, por lo que el bien raz se ha tasado exento del mismo y
considerado bajo un rgimen de posesin y administracin responsable.
El valor del mercado expresado, no incluye otros valores que pudieran generarse por causas fuera de las
normas y reglamentos y tcnicas de la tasacin o por la privacin del usufructo de la propiedad tasada.
Este avalo no me obliga a testificar o comparecer ante un juez en corte, relacionado con la propiedad tasada,
a menos que previamente se haya convenido o pactado.
Este informe no puede ser objeto de publicacin (por medio alguno) sin el consentimiento por escrito del
tasador.
Este avalo se considera con validez si tiene la firma y sello del tasador.
La presente tasacin se ha realizado de conformidad con el cdigo de tica del Instituto de Tasadores
Dominicanos (ITADO), el captulo de Catastro y Tasacin del Colegio Dominicano de Ingenieros,
Arquitectos y Agrimensores (CATA CODIA) y del tasador.
Atentamente,

Mapa de ubicacin

Imagen de satlite

FIN