ARRENDAMIENTO

REGULACIN LEGAL
Los procedimientos sobre terminacin de contrato de
arrendamiento estas regulados en los artculos 570 y
siguientes de CPC y en la ley 18.101, referida
fundamentalmente al arrendamiento de predios urbanos.
El artculo 1 de la ley seala el siguiente marco conceptual:
El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos,
entendindose por tales los ubicados dentro del radio
urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales
de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil.
La misma norma se aplicar a los arrendamientos de
viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan
terreno, siempre que su superficie no exceda de una
hectrea.

Regulacin legal
El art. 2 de la ley 18.101 excluye de la regulacin a los siguientes bienes
races urbanos:
1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud
agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;
2.- Inmuebles fiscales;
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres
meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean
amobladas y para
fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones
derivadas del hospedaje, y
5.- Estacionamiento de automviles y vehculos.
No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos a
que se refieren los N 3 y N 5 de este artculo, se sustanciarn con arreglo
al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley.
6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281.

Caractersticas: Desahucio
judicial
Artculo 3- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se
haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el
desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse
judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un
notario.
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de
desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se
aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario
hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no
podr exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes
de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso,
estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el
da de la
restitucin.

Caractersticas: Aplicacin
genrica
Artculo 7.- Las normas de que trata este Ttulo se aplicarn
a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de
inmuebles a que se refiere el artculo 1 de esta ley.
Debern aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:
1.- Desahucio;
2.- Terminacin del arrendamiento;
3.- Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo
estipulado para la duracin del arriendo;
4.- Restitucin de la propiedad por extincin del derecho
del arrendador;
5.- De indemnizacin de perjuicios que intente el
arrendador o el arrendatario, y
6.- Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas
de estos contratos.

Tramitacin (1)
1) Juez competente: Art. 17. Jueces de mayor cuanta, del
domicilio de la parte que sea demandada.
2) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si
quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan
los hechos invocados y las peticiones que se formulen.
Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del
quinto da hbil despus de la ltima notificacin.
3) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la
norma del inciso primero del artculo 553 del CPC, en forma
personal o en la forma personal subsidiaria del artculo 44
del CPC. En este caso se presumir de pleno derecho como
domicilio del demandado el que orresponda al inmueble
arrendado y se le podr tener por notificado aunque no se
encuentre en el lugar de juicio.

Tramitacin (2)
4) En la demanda debern indicarse los medios de
prueba de que pretende valerse la demandante. Slo
podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte
y la nmina, con la individualizacin de los que el
actor se proponga hacer declarar, se presentar en el
escrito de demanda. La nmina con los testigos del
demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da que
preceda al de la audiencia.
5) La audiencia tendr lugar con slo la parte que
asista, se iniciar con la relacin verbal de la demanda y
continuar con la contestacin verbal del demandado. A
continuacin proceder el llamado obligatorio a
conciliacin.

Tramitacin (3)
6) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor,
debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que
sustentan su
pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la demandante,
la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para
la audiencia a que se refiere el inciso final del nmero 6) del
presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser tramitada
y resuelta conjuntamente con la cuestin principal;
7) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer
los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser
acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba
ofrecida en la demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare
que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que
deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or
sentencia.

Tramitacin (4)
8) Si se hubiere deducido demanda reconvencional,
la demandante podr solicitar se cite a las partes a
una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das
siguientes, a objeto de proceder a la contestacin de
la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca.
Las partes se entendern citadas de pleno derecho a
dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad
a lo establecido en el presente artculo (Art. 8). En
este
caso, cualquiera de las partes podr solicitar se
reserve para dicha audiencia el examen de la prueba
que no pudiere ser rendida en el acto;

Tramitacin (5)
9) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de
la sana crtica. La prueba testimonial no se podr
rendir ante un tribunal diverso de aqul que conoce
de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las
partes sern citadas a or sentencia.
10) Los incidentes debern promoverse y tramitarse
en la misma audiencia, conjuntamente con la
cuestin
principal, sin paralizar el curso de sta. La sentencia
definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y
sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean
previos o incompatibles con aqulla.

Tramitacin (6)
11) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera
instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan
imposible su continuacin.
12) Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto
devolutivo; tendrn preferencia para su vista y fallo y durante su
tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar.
13) En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a
solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas
las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser
falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el
fallo apelado.
14) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente,
en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo
de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades
tributarias mensuales.

Otras caractersticas de la
ley (1)
1) Si demandado reclama
indemnizaciones haciendo valer el
derecho de retencin
del artculo 1.937 del CC, deber
interponer su reclamo en la audiencia
de contestacin y avenimiento. El
tribunal resolver en la
sentencia definitiva si hace lugar o no
a la retencin solicitada (Art. 9).

Otras caractersticas de la
ley (2)
2) Si la terminacin del arrendamiento se pide por falta de
pago de la renta, conforme al artculo 1.977 del CC, la
segunda reconvencin sealada en ese artculo se
practicar en la audiencia de contestacin de la demanda.
3) Ejercindose esa accin, se podrn deducir tambin en
conjunto la de cobro de las rentas insolutas y las de pago
de gastos domiciliarios (luz, gas, agua, gastos comunes) y
otras prestaciones anlogas que se adeuden.
4)Demandadas esas prestaciones, se entendern
comprendidas en la accin las mismas que se devenguen
durante la tramitacin del juicio y hasta que se efectu la
restitucin de la propiedad o se haga el pago de lo
adeudado (Art. 10).

Otras caractersticas de la
ley (3)

5) Situacin de los subarrendatarios (Arts. 11 y 12)

6) Notificacin a las empresas de suministro (Art. 14)
7) Ejecucin: Se rige por las reglas generales.
8) Excepcin: Sin embargo, cuando se ordenare la
entrega de un inmueble, se aplicar lo prescrito en el
artculo 595 del CPC.
9) Suspensin de lanzamiento: En estos juicios y en
los de comodato precario, el juez de la causa,
decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en
casos graves y calificados, por un plazo no superior a
treinta das. Ver Art. 13, para casos 7), 8) y 9).

Otras caractersticas de la
ley (4)
10) Amplitud probatoria. Segn el artculo 15, el tribunal,
de oficio o a peticin de parte, podr decretar los medios
probatorios que estime pertinentes.
11) Limitacin de nueva demanda. El artculo 16 seala
que si se declara sin lugar el desahucio o la restitucin, el
actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino
transcurrido seis meses desde que haya quedado
ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se
funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha
de presentacin de la demanda.
12) Irrenunciabilidad. El artculo 19 establece que son
irrenunciables los derechos que esa ley confiere a los
arrendatarios.