Mdulo: 2

Unidad: 3

Semana: 5

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

Dr. JUBENAL FERNADEZ MEDINA

DERECHO REGISTRAL

CONTENIDOS TEMATICOS

DERECHO REGISTRAL
DENOMINACION
CONCEPTO
CARACTERES
SISTEMAS REGISTRALES

DENOMINACION
Ha tenido diversas denominaciones en su evolucin; as en Espaa
fuente principal de este derecho en el Per lo denomina Derecho
Hipotecario, como consecuencia de haber sido la hipoteca el
primer derecho real materia de inscripcin. Tambin se le conoce
como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho
Inmobiliario.
Sin embargo la denominacin de Derecho Registral, responde ms
a la esencia de la materia, porque no excluye la inscripcin de
otros derechos no referidos a la propiedad, as se ha entendido en
la Argentina, en Espaa, en Mxico y en el Per.
El derecho registral como rama autnoma de la ciencia jurdica,
tiene como finalidad segn lo seala el profesor Raul Garcia
Coni- la sistematizacin de los principios relacionados con la
dinmica de los derechos inscribibles en relacin
con terceros.

CONCEPTO
Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los
tratadistas espaoles lo vinculan con los bienes inmuebles y los
derechos reales.
En el quehacer doctrinario peruano Dr. Rubn Guevara Manrique define
al Derecho Registral: El conjunto de normas jurdicas y principios
regstrales que regulan la organizacin y funcionamiento de los
registros, los derechos inscribibles y medidas precautorias,... En
relacin con terceros.
Por consiguiente el Derecho Registral tiene como finalidad, la
organizacin de los llamados Registros Jurdicos (aquellos que arrojan
la publicidad efecto):Registro de Propiedad Inmueble, Registro de
Personas Jurdicas etc.. Mientras que el Derecho Administrativo se
encarga de regular a los denominados Registros Administrativos
(aquellos que arrojan la publicidad noticia): Registro de Estado Civil
(RENIEC), Registro de marcas (Indecopi),etc.-

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

a) Es un Derecho Autnomo.- Constituye una rama especial del Derecho
Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento
no estn contenidas en el Cdigo Civil, sino en leyes y reglamentos
especiales.
b) Es un Derecho Pblico.- Por que si bien al registrar acceden a la
inscripcin de derechos privados, la inscripcin persigue el bien comn
referido a los terceros que puedan contratar con los titulares regstrales,
bajo la fe del Registro.
c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de
nmero cerrado, o sea que slo admite al Registro los actos y contratos
que la ley seala.
d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral est sujeto a
etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la
inscripcin o la denegatoria de inscripcin de los ttulos.

SISTEMAS REGISTRALES
Segn Sanz Fernndez: "Sistema regstral es el conjunto de normas
que en un determinado pas regulan las formas de publicidad de los
derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro de
la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta institucin.
Los sistemas regstrales en el Derecho Comparado, se configuran
por y para los Registros Inmobiliarios y cada uno tiene elementos
que distinguen unos de otros.
Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francs, Alemn y
Australiano) y SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Espaol y
Peruano), sin embargo no hay sistemas puros porque unos han
influido sobre otros recprocamente.

SISTEMA DECLARATIVO:
Llamado tambin potestativo, es aquel sistema
registral, por el cual se admite la existencia del acto
a pesar de su falta de inscripcin.
Este sistema es el que regula el derecho peruano
para la adquisicin de los bienes inmuebles.

SISTEMA OBLIGATORIO:
Son aquellas que establecen sanciones para quienes no
cumplen con inscribir los actos correspondientes. Ejemplo:
hipoteca; constitucin de empresa; asociaciones.- es decir
el acto jurdico puede realizarse fuera del registro, pero por
mandato de la ley, se obliga a la inscripcin.

SISTEMA CONSTITUTIVO
Son aquellos sistemas que no admiten la existencia de un
acto si este no se ha inscrito. La inscripcin resulta un
acto de validez del acto jurdico.
Es decir, cuando los derechos de las partes nacen a partir
de la inscripcin y slo a partir de ello nacen los derechos
y obligaciones.

SISTEMA REGISTRAL FRANCES

Base Legal:
14-10-1955.
ttulos bajo
constitutivo.
notario.

Ley de Transcripciones del 14-01-1955 modificado el

Forma de Asiento: Trascripcin y se encuadernan los
estricto orden de presentacin. El Registro no es
Inscripcin: Obligatoriedad bajo responsabilidad del

Este sistema no garantizan quien es el dueo del derecho, pero si

proporciona informacin relevante que el dueo es
necesariamente uno de los varios que el registro publica es decir
delimitan el rea de la investigacin.
Como quiera que no existe impedimento en registral titularidades
diferentes y no compatibles respecto del mismo inmueble, sus
efectos se limitarn a indicar el grupo dentro del cual est el titular.
Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero que an existe,
debe recurrirse a mecanismos complementarios como la
contratacin de un seguro de mercado.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

Efectos de la inscripcin: El acuerdo de las partes y la
manifestacin de voluntad ante el notario constituye parte del
proceso de trasmisin del dominio que se perfecciona en el
Registro. El Registro es Constitutivo.
La inscripcin es facultativa. Slo admite derechos perfectos; las
modificaciones del asiento slo puede ser ordenada va judicial. Y
quienes adquieren bajo la Fe del registro la presuncin es de fe
pblica, no aceptando prueba en contrario.
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
informacin deseada: la titularidad, delimitacin del derecho,
cargas que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras
de entrada generando un alto grado de seguridad jurdica sin
necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema
alemn, el nico derecho existente es el publicitado.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens. Ley Real
Property Act. En 1858. Esta ley constituye una ficcin jurdica por
la cual los terrenos de las colonias inglesas revertan a la corona
la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de
propiedad Real, que convierte al registrador en juez de ttulos por
cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se
debe adjuntar los ttulos que lo amparan, califica y ordena la
publicacin, admite la oposicin si se produjera determina el mejor
derecho entre el solicitante y el opositor.
El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida
registral el ttulo real que se otorga al inscribirlo. La inscripcin
hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del ttulo
que se convierte en inatacable otorgndose el titulo de propiedad
a nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema:
Elimina la inseguridad en la contratacin, elimina litigios sobre la
propiedad y fomenta el crdito inmobiliario. Esta asegurada por el
Estado.

SISTEMA REGISTRAL ESPAOL

Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido
modificada para adecuarla a los cambios socio econmicos.
El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la
nica excepcin del derecho real de hipoteca cuya inscripcin tiene
efecto constitutivo y es de carcter obligatoria. La inscripcin produce
los efectos de presuncin juris tantum (principio de legitimacin) se
presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero
que adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral).
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
informacin deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un
alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos
complementarios- En este sistema el derecho publicado es el nico
que requiere conocer el que pretende contratar, bastar al adquiriente
verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de
la seguridad de la firmeza de su adquisicin, a travs de los principios
de legitimacin, fe pblica, tracto sucesivo, especialidad etc. la
inscripcin del derecho en este sistema constituye un mecanismo de
proteccin. Ahorrando costos de transaccin.

SISTEMA ANGLOSAJON
En estos sistemas facilitan la labor de bsqueda de la
informacin, el
Registro no es Constitutivo, ya que la
informacin que brinda el registro slo coadyuva a la
investigacin personal, proporcionado datos para determinar
titularidades, facultades dispositivas existencias de otros
derechos, etc.
Sin embargo la publicidad que brinda es meramente
informativa, sin que existan slidas barreras de acceso, por lo
que la seguridad jurdica debe lograrse a travs de
mecanismos complementarios como, los seguros de ttulos.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO (1)

Este sistema se encuentra dentro del mbito de influencia del
Derecho Registral Espaol, tanto en la tcnica: folio real; forma de
los asientos: Inscripcin; y efectos de la inscripcin, acoge la
presuncin juris tatum y la jure et de jure para quien adquiere bajo la
fe del registro
El Per ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de
legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar
registros personales a los registros tradicionales, ha coadyuvado a
otorgar seguridad jurdica en el trfico.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO (mixto)

Sistema de Trascripcin: Necesidad incorporar literalmente contenido de

determinados actos juridicos. (Francia).

Sistema de Inscripcin: Solo se incorpora elementos esenciales de los

contenidos en los actos juridicos, quedando constancia resumida o extractos
en los asientos de inscripcin (alemn, espaol, peruano).

Sistema Potestativo: Las personas deciden voluntariamente su acceso

al registro, si asi lo permite la Ley (alemn).

Sistema Obligatorio: Obligatoriedad de la inscripcion de los actos juridicos

que implica inclusive sanciones civiles y administrativas a quienes omitan
dicha obligacion (francs, australiano).

Sistema Constitutivo: No admite la existencia (existencia juridica) de un acto

juridico si no ha sido inscrito, constituyendo un elemento de validez juridica
(Australia).
Sistema Declarativo: Se admite la existencia de un acto juridico, pese a no
estar inscrito.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO (3)

En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de
situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad
(declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona Jurdica
(constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En conclusin, lo que
pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripcin de cada
institucin la naturaleza que a ella sea ms conveniente.
En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los
Registros Personales: En cuanto a la tcnica, los de bienes son de
folio real y los personales son de folio personal. En cuanto a la forma
de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la
inscripcin.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO MIXTO

Hipoteca (constitutiva)
Transferencia de propiedad (declarativa)
Arrendamiento (declarativa),
Persona Jurdica (constitutiva),
Patrimonio Familiar (constitutiva).
Registros de Bienes : Folio real (derechos reales)
Registro Personal: Folio personal.

GRACIAS