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Captulo 2.

Derecho Registral.
Concepto
de
Derecho
Registral.
Definicin,
terminologa y contenido del Derecho Registral.
Caracteres, objeto y ubicacin del Derecho Registral.
Relaciones con el Derecho Civil y con otras ramas.
El Cdigo Civil y las leyes registrales.

Derecho Registral: Definicin.

Por ejemplo, en el Derecho espaol se la defini de estas


formas. Para MORELL Y TERRY, el Derecho Registral
Inmobiliario es aquel que tiene por objeto precisar el
estado de derecho de los inmuebles, determinando los
requisitos, la forma y los efectos de hacer constar su
situacin jurdica en los Registros.
ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario
como el conjunto de normas legales que regulan la
organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad
Inmueble y la prctica, valor y efectos de sus asientos de
inmatriculacin registral de fincas, con sus modificaciones,
y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y
administrativas registrables, y anotaciones preventivas
admitidas.

Definicin (2)

HERNNDEZ GIL sostuvo que el Derecho Hipotecario es el conjunto


de normas que regulan la publicidad registral de los actos de
constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos
reales sobre fincas. CANO TELLO define al Derecho Hipotecario como
El sistema de normas que regula el funcionamiento del Registro de
la Propiedad y determina los efectos de los derechos inscritos.
Como puede apreciarse a simple vista, estos autores, y otros tantos
juristas espaoles, definen al Derecho Registral teniendo slo
presente a una de sus especies: el Derecho Registral Inmobiliario
que an siguen llamndolo Derecho Hipotecario por su fuerte
apego histrico y porque ms de la mitad de las normas registrales
tratan sobre las hipotecas, al decir de CHICO Y ORTIZ. Por ello en las
definiciones transcriptas todas hacen mencin a la finca o al
Registro de Propiedad de Inmuebles. Ms adelante veremos lo
inadecuado de seguir este camino. Ahora pasemos a la doctrina
verncula.

Definicin (3)

Siguiendo a LPEZ DE ZAVALA diremos que Derecho registral es el


conjunto de normas que regulan el funcionamiento de los rganos
estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para
llegar a ella, y los efectos que la misma produce.
Cuando afirmamos que se trata de un conjunto de normas estamos
definiendo al Derecho Registral como parte del ordenamiento jurdico
al cual pertenece; como sector del Derecho Objetivo.
Otros autores -tal como GARCA CONI- hablan de conjunto de
principios, pero tienen en consideracin a la asignatura, disciplina o
materia Derecho Registral.
Tambin puede definirse al Derecho Registral como conjunto de
principios y normas, tal como lo hace MOLINARIO, pretendiendo
abarcar con esa definicin tanto a la disciplina Derecho Registral
cuanto al sector del Derecho objetivo que a ella le compete. Es claro
que ninguna de las definiciones es incorrecta, pero tambin que
definen entes diversos.

Definicin (4)

Por otro lado, cuando decimos en la definicin que


transcribimos recin que el Derecho Registral es el conjunto
de normas que regulan el funcionamiento de los rganos
estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento
para llegar a ella, y los efectos que la misma produce,
estamos haciendo alusin al contenido y los caracteres
propios de este emergente Derecho.
As, cuando hablamos de rganos estamos ya relacionando
este nuevo Derecho que dio nacimiento a la disciplina
Derecho Registral con el Derecho Administrativo. Cuando
mencionamos al procedimiento, lo estamos vinculando con
el Derecho Procesal. En fin, al aludir a los efectos que la
toma de razn produce, nos estamos adentrando en los
Derechos sustanciales, materiales o de fondo.

Terminologa

En cuanto a la terminologa: Derecho Registral, la misma implica un


neologismo necesario. De hecho si uno recurre al Diccionario de la
Real Academia Espaola comprobar que en la palabra Registral hay
una simple remisin a asiento.
Pero sin dudas que esta terminologa es bastante ms adecuada que la
de Derecho Hipotecario, que la usan muchos espaoles. Recordemos
que la primera ley registral espaola fue la Real Pragmtica de Carlos I
quien cre los Registros u Oficios de Censos e Hipotecas en el ao 1539.
Todava hoy podemos encontrar obras de autores espaoles que al
tratar sobre el Derecho Registral se titulan directamente como Derecho
Hipotecario, teniendo gran influencia el apego histrico, pues es claro
que no tratan en esos libros temas que involucran solamente a la
hipoteca. No. Versan sobre Derecho Registral, el cual abarca a muchos
ms temas que el hipotecario, y a su vez del hipotecario slo le
concierne el aspecto publicitario. Diramos, con LPEZ DE ZAVALA, que
existe un problema de doble sincdoque

Terminologa (2)

Por otro lado existen autores que afirman que en Alemania al Derecho Registral le denominan
Derecho Inmobiliario (o Derecho del Libro Inmobiliario).

Es claro que lo mismo que sealamos anteriormente respecto del Derecho Hipotecario, quepa
decir ahora, mutatis mutandi. Es que cualquiera advierte que Derecho Inmobiliario es una
expresin demasiado amplia para tratar del Derecho Inmobiliario Registral; demasiado amplia
porque no slo van a estar todos los derechos reales inmobiliarios sino tambin una cantidad
de contratos referidos a inmuebles, una cantidad de regulaciones tambin referidas a ellos,
como puede estar una ley de colonizacin o una ley de impuestos.

Pero tambin es una denominacin bastante restringida. Es cierto que el Derecho Registral
como manifestacin moderna de publicidad, siempre estuvo ligada a los derechos reales.
Pero es claro que en la actualidad existen numerosos Registros que nada tienen que ver con
los derechos reales, menos con los inmuebles. As, amn de un sinnmero de Registros de
cosas muebles (vg. automotores,), existen algunos que se vinculan con los Derechos
personales (vg. Registro Civil) e incluso con otros tipos de derechos que nada tienen en
comn con esa relacin directa e inmediata entre una persona con la cosa propia del derecho
real (vg. Registros de Patentes). Ya CHICO Y ORTIZ deca en forma contundente que Reducir
nuestro Registro a una autntica <pureza real> puede reducir considerablemente su eficacia
frente a las nuevas exigencias y concepciones que la vertiginosa rapidez histrica traiga
consigo

Terminologa (3)

Adems hay autores que prefieren denominar a nuestra asignatura como


Derecho del Registro de la Propiedad (CASSO). Es patente que esta
expresin es harto restringida pues slo tiene en consideracin al rgano o
ente que realiza la toma de razn e incluso slo a una clase de stos,
aquellos que se vinculan con la propiedad (vg. Registro Inmobiliario, de
Automotores, de Buques, etc.).

Adems no faltan autores que usan la expresin Derecho Publicitario


(denominacin que originariamente adopta GARCA CONI pero que luego la
abandona-; tambin utilizada por SCOTTI) para llamar as a nuestra
disciplina -o a la parte del Derecho Objetivo que le corresponde-. Por
supuesto que llamar publicidad a la registral es confundir el gnero con
una de sus variadas especies. Ergo: esta denominacin es incorrecta por la
amplitud que comprende. Ello puesto que publicidad (o Derecho
Publicitario) existe desde la simple publicidad posesoria (recordemos a
aquellos anuncios) hasta la ms acabada forma de publicidad que es la
registral, sin mencionar otros tipos de publicidades (vg. la de una ley, una
propaganda, etc.).

Terminologa (4)

Sin dudas que la denominacin Derecho


Registral es la ms apropiada y la utilizada en la
actualidad en forma casi unnime, al menos en
Argentina, aunque debe reconocerse que su
origen debemos buscarlo en la tierra Patria.
En Argentina, en sus comienzos cont con el aval
de la Universidad Notarial Argentina, y de autores
de la talla de GARCA CONI, MOLINARIO, LPEZ DE
ZAVALA y PADILLA
Tambin la usan en el Derecho espaol ROCA
SASTRE, LACRUZ BERDEJO, CABANILLAS GALLAS,
MARN PREZ, entre otros.

Terminologa (5)

Por ltimo, reiteramos que muchos autores al intentar


sentar principios, detectar reglas y establecer un
sistema a esta nueva disciplina, analizan con
exclusividad al Derecho Registral Inmobiliario,
terminologa tambin acertada que sirve para describir a
la principal rama o sub-especie del Derecho Registral.
Esta actitud la constatamos, adems de las obras de
MOLINARIO, PADILLA y LACRUZ BERDEJO, en juristas
como SCOTTI (hijo); COGHLAN, LANFRANCHI, entre otros
autores u otras denominaciones tambin correctas,
siempre y cuando delimiten acertadamente a la materia
que pretenden analizar o describir (Por ejemplo Moisset
de Espans habla de Publicidad Registral).

Contenido

Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho


Registral Formal, el que se refiere a los rganos y al procedimiento; y por
otro lado un Derecho Registral Material, relativo a los efectos que produce
la toma de razn. Ergo: todo el Derecho Registral abarca esas dos grandes
partes, que lgicamente forman el contenido del Derecho Registral.

Vale decir que el Derecho Registral formal comprende al ente u rgano que
realiza la toma de razn, es decir a los propios Registros. Ello adems del
procedimiento que se hace para lograr la mentada inscripcin registral (en
puridad toma de razn).

Mientras que el Derecho Registral material se refiere a las consecuencias


jurdicas -efectos- que van a producirse con la mentada toma de razn. Aqu
ya nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es claro que
el tipo de Derecho de fondo depender del Registro de que se trate (vg.
Derecho Civil ante una toma de razn en el Registro Inmobiliario).

2) Caracteres.

Se trata de un conjunto heterogneo de normas, adems de ser


un Derecho limitativo y formalista (Prez Lasala). Esas son sus
tres principales caractersticas, predicables sobre todo para el Derecho
Registral argentino.
Conjunto heterogneo de normas pues est conformado por
principios de varias y diversas ramas jurdicas. En efecto, el Derecho
Registral comprende el Derecho Registral material y el formal. Pues el
material pertenece, en general, al Derecho Privado (los efectos de la
toma de razn); el formal, en cambio, tiene notables aportes del
Derecho Administrativo (en lo que se refiere a los rganos) y del
Procesal (el procedimiento).
Tambin se trata de un Derecho limitativo, ello puesto que no todo
llega al Registro, existe una seleccin de actos, derechos, situaciones.
Por ltimo, se trata de un Derecho, el Registral, claramente
formalista, y algunos autores sostienen que en ello se diferencia del
Derecho Civil en el cual predomina el principio de libertad de formas.

Objeto

En cuanto al Objeto del Derecho Registral hay que aclarar


que esta nueva disciplina tiene numerosas ramas, cada una
de las cuales se correspondera a cada uno de los distintos
Registros que existen -vg. Registro de Inmuebles, de
Automotores, de Buques, Aeronaves, Registros Notariales, de
Patentes, Marcas, Propiedad Intelectual, etc.- y en puridad el
Derecho Registral abarcara todas las normaciones de esos
Registros.

No obstante ello, para poder esbozar una teora general del


Derecho Registral sera imposible abarcar a todos los
Registros, por eso se toma en consideracin siempre al
Derecho Registral Inmobiliario, siendo el Registro Inmobiliario
el ms representativo e importante sin duda alguna

Ubicacin

En cuanto a la ubicacin de esta nueva disciplina del


Derecho Registral debemos recordar que tiene
contactos con el Derecho Administrativo (en lo
concerniente a los rganos que practican la toma de
razn); Procesal (en cuanto al procedimiento que hay
que llevar para lograr la registracin); y Privado
(respecto de los efectos que produce la toma de
razn). Esto es vlido afirmar respecto del Derecho
argentino, pues si echamos una mirada al Derecho
espaol, all los autores en general no se cansan de
afirmar que el Derecho Registral (Derecho Hipotecario
o Derecho Inmobiliario Registral) es una rama, una
parte, o pertenece al Derecho Civil.

Autonoma del Derecho Registral.


La tiene?

Se puede hablar de autonoma de una rama jurdica al menos tres sentidos:


la autonoma didctica o expositiva, la legislativa y la cientfica. No tienen
todas el mismo alcance, claro est. Es ms la verdadera autonoma es
solamente la cientfica, tema que hasta del propio Derecho se le discute

Pues bien, de las tres autonomas, se podr decir que el Derecho Registral
tiene autonoma didctica, y por ello es una materia aparte, una
asignatura o disciplina que forma parte del currculo normalmente destinada
a formar escribanos pblicos.

Tambin se puede sostener que el Derecho Registral goza de cierta


autonoma legislativa. Y sostenemos ello pues la Ley 17.801 puede
considerarse como el Cdigo Registral. Por cierto que ms de una vez
afirmamos que el Registro por antonomasia, el ms representativo e
importante, es el Inmobiliario. De esa sub-rama extraen los especialistas los
principios, sientan las reglas, elaboran una teora general, pretenden
establecer un sistema.

Autonoma cientfica (2).

Jams se podr sostener que el Derecho Registral tiene autonoma cientfica, vale
decir que se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones.
Proclamar eso sera intentar reemplazar la ciencia del Derecho por una pluralidad de
ciencias de los Derechos particulares. Y ello no puede pregonarse puesto que el Derecho
es uno slo y ninguna rama es autnoma, menos an alguna tan novel como la nuestra.

No obstante lo sealado, en el Derecho espaol tienden a ver esta cuestin de una


manera diametralmente opuesta a la nuestra. En efecto se afirma en general que esta
nueva rama pertenece al Derecho Civil, es una parte del mismo. Por otro lado, y en forma
casi hasta contradictoria, admiten que esta novel rama est dotada de autonoma.
Seal CHICO Y ORTIZ que la unidad del objeto proporciona a esta disciplina su notable
autonoma didctica y expositiva y an cientfica.

En conclusin, algunos autores, -y de gran prestigio como el que acabamos de citarbregan por la autonoma de este nuevo Derecho. Nosotros no compartimos este parecer,
ni con el Derecho Registral, ni menos an con el Derecho Agrario, Financiero, Laboral, de
Transporte, etc. que tampoco tienen autonoma propia. No al menos la cientfica. Ni
siquiera el Derecho Civil la tiene, puesto que en definitiva, insistimos, el Derecho es uno
slo.

3) Relaciones con el Derecho


civil y con otras ramas.

El Derecho Civil es un Derecho residual (y no madre como dicen


algunos); vale decir que es lo que va quedando a medida que se
declaran autnomas las dems ramas jurdicas. Ergo: slo podemos
definirlo en forma negativa: no es tal cosa.

Por otro lado, es claro que desde el nacimiento del Derecho Civil -que
emerge junto al pueblo romano (cuya fundacin data del ao 753 o
754 AC)- hasta nuestros das se han producido un buen nmero de
desprendimientos, de emancipaciones. Nuevas ramas jurdicas han
visto la luz y se han declarado autnomas. Independientes y
soberanas sobre todo frente al Derecho Civil que en sus comienzos era
el que se aplicaba a todo el pueblo romano (el ius civile era el
Derecho de la ciudad; y ciudad era precisamente civitas, civitates)
sin distincin de contenido.Pero luego se producen los consabidos
desprendimientos del Derecho Pblico, del Comercial, del Procesal,
entre otras pretendidas ramas jurdicas autnomas.

3) Relaciones con el Derecho


civil y con otras ramas (2).

Ahora bien, si consideramos emancipado al Derecho Registral, es evidente que el


Derecho Civil sufrir una nueva mutilacin. Pero tambin debemos tener presente que
seguir siendo ese Derecho residual y como tal, lo que no se encuentre en las otras
ramas, incluida la Registral, habr que buscarlo en el Derecho Civil, aplicable en forma
supletoria podramos agregar.
Por otro lado, al no ser el Derecho Registral ni verdaderamente autnomo
(recordemos que no tiene aquella verdadera autonoma, la cientfica) ni homogneo
tenemos que llegar a estas conclusiones
1) que el Derecho Registral no es autnomo, ni respecto del Derecho Civil, ni
tampoco respecto de los otros Derechos o ramas. Y no es autnomo pues el Derecho
conforma una unidad y para comprender cualquier fenmeno jurdico slo podremos
hacerlo desde el ngulo de todas las pretendidas ramas del Derecho. Slo con esta
visualizacin global se podr comprender el fenmeno jurdico en su totalidad.
2) No es homogneo sino heterogneo, lo que significa que ms all de las diversas
sub-ramas del Derecho Registral (Registro Inmobiliario, de Aeronaves, Buques
-siendo tales Registros declarativos-, Automotores y caballos de pura sangre
-constitutivos-; etc.) en todas ellas se reproduce el fenmeno que se examinan los
rganos (lo que nos relaciona con el Derecho Administrativo), el procedimiento (lo cual
nos vincula al Derecho Procesal) y los efectos de la toma de razn (motivo por la cual
nos rozamos con los Derechos sustanciales, sea Civil, sea Comercial, de Minas, etc.).

El Cdigo Civil y las leyes


registrales.

La cuestin a resolver es esta la siguiente: cuando el Cdigo Civil entra


en conflicto con las leyes registrales, Cul debe primar?
Una respuesta sencilla sera aplicar la ley posterior (recordemos la
mxima que seala que la lex posterior derogat prioris) y hacerla
prevalecer por ejemplo a la ley 17801 respecto del Cdigo Civil
alegando que aqulla es posterior. Pero ello no sera correcto, amn de
ser una solucin bastante simplista. Es que debe analizarse caso por
caso, ley por ley.
Por ejemplo, la ley 17801, para inmuebles, ha venido a completar,
armnicamente, al Cdigo Civil; parte del artculo 2505. Ambas deben
ser entendidas como coetneas, sobre todo despus de la
modificacin que recibieron por ley 20089. Es decir que son integrantes
de un nico discurso. LPEZ DE ZAVALA brinda un par de ejemplos
sobre hipotecas que abonan su tesis que compartimos, tal que el Cdigo
Civil y la ley 17801 (la cual representa un quasi Cdigo Registral) son
armnicas, no existen confrontaciones, se respetan mutuamente.

El Cdigo Civil y las leyes


registrales (2).

En cambio, en materia de automotores, el decreto ley 6582/58


viene a sustituir las normas del Cdigo Civil sobre cosas
muebles por otras especficas para automotores. Pero
lgicamente se trata de un rgimen especial para automotores.
No obstante, siendo ello as, no debemos olvidarnos que el
Cdigo Civil se aplicar a lo que no tenga de especial esa
normativa, en carcter residual o supletorio.

De todas formas, amn de esta aplicacin supletoria sugerida


por LPEZ DE ZAVALA, entendemos que la regla bsica en esta
cuestin reside en la aplicacin de otro principio elemental: tal
el que la ley especial deroga a la general (lex specialis derogat
generalis). Y este principio fundamental debe tenerse presente
no tan slo en el rgimen del automotor, sino en cualquier subsistema registral que tengamos en consideracin.