CONTRATOS DE CONSTRUCCION PRIVADOS

INTRODUCCIN
En la actualidad la construccin constituye uno de los
rubros en los que tanto el Estado como los particulares
han desarrollado actividades tendientes a su
consolidacin. Prueba de ello es que hoy en da se
aprecian obras en cualquier parte del pas, al igual que
los mecanismos de financiamiento otorgados por las
instituciones bancarias en la adquisicin de viviendas
y/o en el financiamiento de las empresas que se
dedican a la edificacin de las mismas.
Apreciamos que cada vez la construccin y en especial
los contratos relacionados con la edificacin de edificios
se van especializando, existiendo en el mercado por lo
menos dos tipos comunes de contratacin.
CONTRATOS DE CONSTRUCCION
PRIVADOS
Definicin:
Segn el articulo 1351 del Cdigo Civil el
contrato es el acuerdo de dos o ms partes
para crear, regular, modificar o extinguir una
relacin jurdica patrimonial.
Por el contrato de obra el contratista se obliga
a hacer una obra determinada y el comitente
(cliente) a pagarle una retribucin.


SUBCONTRATO DE OBRA

Articulo 1772.
El contratista no puede subcontratar ntegramente la
realizacin de la obra, salvo autorizacin escrita
del comitente.
La responsabilidad frente al comitente es solidaria
entre el contratista y el subcontratista, respecto de
la materia del subcontrato.


OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA

Articulo 1774. El contratista esta Obligado:
1.- A hacer la obra en la forma y plazos convenidos
en el contrato o, en su defecto, en el que se
acostumbre.
2.- A dar inmediato aviso al comitente de los defectos
del suelo o de la mala calidad de los materiales
proporcionados por ste, si se descubren antes o
en el curso de la obra y pueden comprometer su
ejecucin regular.
3.- A pagar los materiales que reciba, si stos, por
negligencia o impericia del contratista, quedan en
imposibilidad de ser utilizados para la realizacin
de la obra.

PROHIBICION DE INTRODUCIR
VARIACIONES

Artculo 1775. El contratista no puede
introducir variaciones en las caractersticas
convenidas de la obra sin la aprobacin
escrita del comitente.

OBRA POR AJUSTE ALZADO

Artculo 1776. El obligado a hacer una obra por
ajuste alzado tiene derecho a compensacin por
las variaciones convenidas por escrito con el
comitente, siempre que signifiquen mayor trabajo
o aumento en el costo de la obra. El comitente, a
su vez, tiene derecho al ajuste compensatorio en
caso de que dichas variaciones signifiquen menor
trabajo o disminucin en el costo de la obra.
INSPECCION DE LA OBRA

Artculo 1777. El comitente tiene derecho a
inspeccionar, por cuenta propia, la ejecucin de la
obra. Cuando en el curso de ella se compruebe
que no se ejecuta conforme a lo convenido y
segn las reglas del arte, el comitente puede fijar
un plazo adecuado para que el contratista se
ajuste a tales reglas. Transcurrido el plazo
establecido, el comitente puede solicitar la
resolucin del contrato, sin perjuicio del pago de la
indemnizacin de daos y perjuicios.

Tratndose de un edificio o de un inmueble
destinado por su naturaleza a larga duracin, el
inspector deber ser un tcnico calificado y no
haber participado en la elaboracin de los
estudios, planos y dems documentos necesarios
para la ejecucin de la obra.

COMPROBACION DE LA OBRA
Artculo 1778. El comitente, antes de la recepcin
de la obra, tiene derecho a su comprobacin. Si el
comitente descuida proceder a ella sin justo motivo
o bien no comunica su resultado dentro de un
breve plazo, la obra se considera aceptada.

ACEPTACION TACITA DE LA OBRA
Artculo 1779. Se entiende aceptada la obra, si el
comitente la recibe sin reserva, aun cuando no se
haya procedido a su verificacin.

OBRA A SATISFACCION DEL COMITENTE
Artculo 1780. Cuando se estipula que la obra se
ha de hacer a satisfaccin del comitente, a falta de
conformidad, se entiende reservada la aceptacin
a la pericia correspondiente. Todo pacto distinto es
nulo.

OBRA POR PIEZA O MEDIDA

Artculo 1781. El que se obliga a hacer una obra
por pieza o medida tiene derecho a la verificacin
por partes y, en tal caso, a que se le pague en
proporcin a la obra realizada.
El pago hace presumir la aceptacin de la parte de
la obra realizada.
No produce a este efecto el desembolso de
simples cantidades a cuenta ni el pago de
valorizaciones por avance de obra convenida."

RESPOSABILIDAD POR DIVERSIDAD Y VICIOS
DE LA OBRA
Artculo 1782. El contratista est obligado a
responder por las diversidades y los vicios de la
obra.
La recepcin de la obra, sin reserva del comitente,
descarga de responsabilidad al contratista por las
diversidades y los vicios exteriores de sta.

ACCIONES DEL COMITENTE POR VICIOS DE
LA OBRA
Artculo 1783. El comitente puede solicitar, a su
eleccin, que las diversidades o los vicios de la
obra se eliminen a costa del contratista, o bien que
la retribucin sea disminuida proporcionalmente,
sin perjuicio del resarcimiento del dao.
Si las diversidades o los vicios son tales que hagan
intil la obra para la finalidad convenida, el
comitente puede pedir la resolucin del contrato y
la indemnizacin por los daos y perjuicios.
El comitente debe comunicar al contratista las
diversidades o los vicios dentro de los sesenta
das de recepcionada la obra. Este plazo es de
caducidad. La accin contra el contratista
prescribe al ao de construida la obra.

RESPONSABILIDAD DEL CONTRATISTA POR
DESTRUCCION VICIOS Y RUINA
Artculo 1784. Si en el curso de los cinco aos desde su
aceptacin la obra se destruye, total o parcialmente, o bien
presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio
de la construccin, el contratista es responsable ante el
comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito
de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al
descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.
El contratista es tambin responsable, en los casos indicados
en el prrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o
por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los
primeros o elaborado los estudios, planos y dems
documentos necesarios para la ejecucin de la obra.
El plazo para interponer la accin es de un ao computado
desde el da siguiente al aviso a que se refiere el primer
prrafo.
SUPUESTO DE AUSENCIA DE
RESPONSABILIDAD DE CONTRATISTA
Artculo 1785. No existe responsabilidad del
contratista en los casos a que se refiere el artculo
1784, si prueba que la obra se ejecut de acuerdo a
las reglas del arte y en estricta conformidad con las
instrucciones de los profesionales que elaboraron
los estudios, planos y dems documentos
necesarios para la realizacin de la obra, cuando
ellos le son proporcionados por el comitente.

FACULTAD DEL COMITENTE
Artculo 1786. El comitente puede separarse del
contrato, aun cuando se haya iniciado la ejecucin
de la obra, indemnizando al contratista por los
trabajos realizados, los gastos soportados, los
materiales preparados y lo que hubiere podido ganar
si la obra hubiera sido concluida.

OBLIGACION DE PAGO A LA MUERTE DEL
CONTRATISTA
Artculo 1787. En caso de terminarse el contrato por
muerte del contratista, el comitente est obligado a
pagar a los herederos hasta el lmite en que le
fueren tiles las obras realizadas, en proporcin a la
retribucin pactada para la obra entera, los gastos
soportados y los materiales preparados.
PERDIDA DE LA OBRA SIN CULPA DE PARTES
Artculo 1788. Si la obra se pierde sin culpa de las
partes, el contrato se resuelve de pleno derecho.
Si los materiales son suministrados por el
comitente, el contratista est obligado a devolverle
los que no se hubieren perdido y el comitente no
est obligado a pagar la retribucin de la parte de la
obra no ejecutada.
Cuando se trate de un contrato por ajuste alzado o
por unidad de medida, el contratista debe devolver
la retribucin proporcional correspondiente a la
parte de la obra no ejecutada, pero no est
obligado a reponerla o restaurarla. Por su parte, el
comitente no est obligado a pagar la retribucin
proporcional de la parte de la obra no ejecutada.

CLASES DE CONTRATO DE CONSTRUCCION
Ahora analizaremos los dos tipos de contratos mas
usados en nuestro pas:
LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIN POR
SUMA ALZADA
A este tipo de contratacin se le denomina
"contrato de construccin a suma alzada" o
tambin "contrato de obra por ajuste alzado" y
constituye un sistema a travs del cual lo que se
acuerda entre las partes contratantes es que por
un lado se ejecute una determinada obra a
cambio de una suma fija como retribucin por el
servicio y que la obra se realice en un plazo
establecido, tambin prefijado por las partes
contratantes.
Dicho de otro modo, en este tipo de contratos el
contratista (que es el constructor, profesional
encargado o quizs un empresario) resulta ser el
encargado de efectuar una obra o una
construccin, pudiendo ser esta total o parcial,
determinando adicionalmente que la obra sea a
todo costo. La otra parte contratante sera el
comitente (que es quien encarga la construccin)
tendra como obligacin el pago del precio pactado
previamente con el constructor, ello sin que tenga
que realizar ningn tipo de aporte material, toda vez
que en el precio fijado inicialmente ya se defini en
el acuerdo previo a la edificacin.
Este tipo de contrato tambin recibe la denominacin de
contrato "llave en mano" conforme se detalla a continuacin:
En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave en
mano el Constructor se compromete a entregar una
construccin completamente terminada y en estado de
funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija,
repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con
el avance de la obra. La oferta del Constructor se basa en
un estudio del proyecto suministrado por el Contratista, pero
los riesgos de errores en dicho Proyecto se entienden
asumidos por el Constructor que debe por tanto realizar un
estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el
Contratista y aadir en l todo aquello que considera que
falte ya que la cifra de su oferta se considera "cerrada" una
vez firmado el Contrato. El constructor se compromete a
recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en
ella todas aquellas cosas que en su opinin son necesarias
para la correcta terminacin y funcionamiento de la
instalacin aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto
recibido para el estudio de la oferta.
VENTAJAS:
La persona que contrata busca asegurarse un costo de
la obra ms o menos cierto o al menos que tenga un
mnimo porcentaje de variacin.
Esto ocurre porque en caso que ocurran variaciones los
riesgos son asumidos por el constructor, ya que estas
forman parte del precio final que se estableci en el contrato
celebrado.
Quien construye asume la responsabilidad de la
medicin de la obra.
Por ello puede valorar lo que efectivamente ha efectuado,
esta situacin le permite eximirse posteriormente de errores
ajenos al momento que se evalan sus propios costos.
Evita una gran parte el proceso de medicin y posterior
valoracin del trabajo realizado.
Toda vez que la cifra final de cada unidad es conocida con
anticipacin, motivo por el cual se puede CERTIFICAR, lo
cual equivale a poder pagar cada relacin mensual de obra
realizada, tomando como base de clculo el porcentaje de
cada unidad.
Quien encarga la construccin puede obtener una serie
de ofertas, lo que le permite comprobar la fiabilidad
econmica del Proyecto que encarg anteriormente
Al poder comparar las distintas ofertas le dan una idea clara
de cual puede ser el precio real de la construccin de su
proyecto.
DESVENTAJAS

Se requiere contar con un proyecto que se encuentre
bien definido y exacto con pocas o nulas posibilidades
de error.
Cualquier variacin supone la generacin de dificultades
seguras entre quien encarga la construccin y quien tiene la
calidad de Constructor de la obra.

LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIN POR
ADMINISTRACIN
Bajo esta modalidad de contratacin se acuerda que el
contratista (que es el constructor, profesional encargado o
quizs un empresario) asuma, de manera exclusiva el valor
agregado que corresponde a los servicios de construccin,
ello sin tener ninguna injerencia en el valor agregado que
corresponda a la construccin. Dicho de otro modo, quien
construye nicamente aporta los servicios de construccin
ms no los materiales con los que va a realizar la
construccin de alguna edificacin.
En este tipo de modalidad de construccin en parte lo que se
prioriza es la experiencia en las tareas destinadas a la
edificacin, algo as como una especie de fabricacin de
bienes por encargo, solo que los bienes estaran
representados por las edificaciones.
El constructor carga un porcentaje fijo para cubrir sus gastos
fijos y beneficio comercial. Por tanto la cantidad total a
cobrar por estos conceptos se incrementa a medida que
aumenta el volumen total de mano de obra y materiales,
independientemente del volumen total de obra realizado.

VENTAJAS:
Permite lograr un acuerdo entre las partes contratantes
(quien encarga la construccin y quien la ejecuta),
donde se precisan los compromisos y obligaciones a
cargo de cada uno.
En este reparto de tareas y/o competencias al existir un
reparto de los riesgos que se puedan presentar, implica
establecer un plano de igualdad entre las partes, primando
la buena fe al firmar el acuerdo.
DESVENTAJAS
Para que sea medianamente aceptable para quien
encarga la construccin, deber tener estrecha y
permanente vigilancia al constructor de la obra, lo cual
implica un costo superior.
Al existir una mayor vigilancia de la forma de trabajo del
constructor se encarecen los costos con relacin a otro tipo
de contrato que se utilizara en la edificacin de la obra.
La persona que ejecuta el contrato no cuenta con
libertades para la toma de decisin, ello porque se
requiere el permiso del inspector enviado por la
empresa que contrata el servicio de construccin.
En caso de la incorporacin de un control en el tema de la
revisin del accionar propio de una empresa de
construccin, dificulta su accionar, ello debido a la
celebracin de un contrato de construccin por
administracin.
En parte se elimina todo tipo de inters relacionado con
el rendimiento de la obra al igual que la productividad en
el constructor o su contratista.
Ello se debe a que no existen mecanismos de modificacin
de los parmetros sealados en las bases o clausulas de los
contratos, no existiendo margen alguno para adaptar nuevas
situaciones si no se cuenta con el permiso de quien encarga
la construccin.
DIFERENCIAS ENTRE CONTRATOS DE OBRA
PUBLICOS Y PRIVADOS
OBRA PUBLICA
o Promotor/Propietario: La
administracin general del estado,
las administraciones de las
comunidades autnomas, las
entidades que integran la
administracin local, los
organismos autnomos y
entidades de derecho publico que
renen ciertos requisitos.
o Objeto del contrato: El
establecido en el expediente de
contratacin y publicado en el
anuncio oficial correspondiente
incluye el pliego de clusulas
administrativas y el proyecto que
sirve de base a la obra.
OBRA PRIVADA
o Promotor/Propietario: Cualquier
persona fsica o jurdica que
individual o colectivamente decide,
impulsa, programa y financia, con
recursos propios o ajenos las
obras para si o para posterior
enajenacin, entrega o cesin a
terceros.

o Objeto del contrato: La obra que
se determina en el proyecto y
dems documentos contractuales
teniendo en cuenta la autonoma
de la voluntad.
o Contratista: Podrn contratar con
la administracin las personas
naturales o jurdicas que tengan
plena capacidad de obrar y
acrediten su solvencia econmica
financiera y tcnica profesional,
requisito este ultimo que ser
sustituido por la correspondiente
clasificacin en los casos que sea
exigido por Ley.
o Garantias: La Ley establece las
garantas provisionales, definitivas
y complementarias. Pudiendo ser
constituidas de diferentes formas.
o Contratista: Cualquier persona
fsica o jurdica con capacidad de
obrar que cumple los requisitos
exigidos por el promotor y asume
contractualmente ante l el
compromiso de ejecutar las obras
con sujecin al proyecto y el
contrato.
o Garantas: En este apartado
tambin existe la libertad de
pactos, excepto en el caso de
viviendas que la Ley (5 de Nov.
1999) exige de forma global un
seguro de responsabilidad civil.
Normalmente se recurre a
retenciones econmicas de la obra
realizada (un % de cada
valorizacin). Este caso no lo
contempla la administracin.
o Precio del contrato: Todo
contrato debe tener un precio
cierto. Siempre que se haga
alusin al importe o cuanta de los
contratos se entender que en los
mismos esta incluido el impuesto
sobre el valor aadido.
o Fijacin del precio: Los precios
de las unidades de obra parten del
proyecto y se fija, segn el tipo de
licitacin, adjudicndola a la oferta
mas econmica o ventajosa. La
oferta del contratista se podr
modificar por necesidades de
inters Publico o tcnico, por
revisin de precios, etc.
o Precio del contrato: Libertad de
pactos.




o Fijacin del precio: En general
los precios fijan en el contrato
suscrito entre ambas partes. Los
precios suelen ser fijos y las
revisiones, si las hay, se
establecen con libertad de
criterios.

o Direccion facultativa: Puede ser
un funcionario de carrera de la
administracin o un profesional
externo contratado, en este caso
corresponde a los servicios
tcnicos de la administracin su
supervisin.



o Plazos: Los plazos totales y
parciales vienen fijados en el
expediente de contratacin. La Ley
bajo ciertas circunstancias permite
modificaciones del plazo, los
retrasos ocasionados por el
contratista son motivo de
penalidades o de rescisin del
contrato.

o Direccin facultativa: Es el
agente en posesin de la titulacin
acadmica exigible, dirige el
desarrollo de las obras en sus
aspectos tcnicos, estticos,
urbansticos y medioambientales,
de conformidad con el proyecto,
autorizaciones preceptivas y las
condiciones del contrato.
Generalmente es externa al
promotor. En edificacin es
obligatorio la prestacin adicional
de asistencia tcnica por las
entidades y los laboratorios de
control de calidad capacitados.
o Plazos: Libertad de pactos para su
fijacin, modificacin y
penalidades.
o Forma de pago: Por medio de
certificaciones mensuales emitidas
por la direccin facultativa.
Teniendo en cuenta que es un
pago a buena cuenta. Los
derechos de cobro pueden ser
cedidos a terceros.
o Recepcin, liquidacin,
garantas y resolucin del
contrato: Todo el proceso esta
tasado por la ley y las condiciones
del contrato.
o Forma de pago: Como es lgico
en este apartado tambin existe
libertad de pactos. Normalmente
se sigue el mismo proceso que la
administracin de certificaciones
mensuales ejecutadas por la
direccin facultativa.
o Recepcin, liquidacin,
garantas y resolucin del
contrato: Prevalece la liberta de
pactos.