LA HIPOTECA

Concepto
El art. 2407 define la hipoteca: La hipoetca del deudor.
La definicin es deplorable por lo que es menester ensayar otra que
destaque debidamente los caracteres fundamentales de esta
institucin.
De ah que es mejor definir la hipoteca como un derecho real,
carcter que presenta cualquiera sea su origen.
La hipoteca es un derecho real que gava un inmueble que no
deja de permanecer en poder del constituyente, para
asegurar el cumplimiento de una obligacin principal,
otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en
manos de quienquiera que la posea y pagarse
preferentemente con el producto de la realizacin
Importancia
Es la hipoteca con mucho la ms importante de las cauciones, tanto por la
magnitud de los crditos que garantiza como por el valor de los bienes races
que grava.
Un adecuado rgimen hipotecario es un factor de progreso econmico de
primera importancia. Para llenar debidamente su misin debe procurar la
publicidad de las hipotecas; la inscripcin en el registro del Conservador de
Bienes Races desempea este fundamental papel. Debe reunir esta
inscripcin conservativa una doble condicin:
a.- Todas las hipotecas sin excepcin alguna deben inscribirse ( no deben existir
hipotecas ocultas).
b.- La hipoteca debe ser especial, es decir limitada a la vez en cuanto a los
inmuebles que grava y las obligaciones que garantiza.
De este modo el pblico en general est interesado en un buen rgimen
hipotecario porque fomenta el crdito, reprime la usura y permite obtener
mayores crditos con garanta de los bienes races.

Caracteres de la Hipoteca
a.- La hipoteca es un derecho real; El art. 577 encuentra la hipoteca
entre los derechos reales. Consecuencia de este carcter es el
derecho de persecucin de que est dotado el acreedor
hipotecario que le habilita para perseguir la finca en mano de
quienquiera que la posea y a cualquier ttulo que la haya
adquirido art. 2428. ( no hay una relacin directa entre la cosa y
el titular del derecho. Es un derecho real de segundo grado,
dado que recae sobre otro derecho real; se hipoteca el derecho
de dominio, el derecho de usufructo.
El derecho real de hipoteca se traduce en la facultad del acreedor
impago para vender la cosa hipotecada y pagarse con el
producto.

b.- La hipoteca es un derecho inmueble; El carcter inmueble del derecho
de hipoteca no ofrece dudas, en vista de lo que expone el art. 580.
Tiene la hipoteca carcter inmueble, cualquiera que sea la
naturaleza del crdito garantizado.
La regla no es absoluta, dado que son susceptibles de hipoteca la
naves art. 825 del C. de Comercio ( mas de 50 toneladas
registrables).
c.- La hipoteca es un derecho accesorio; La hipoteca es siempre un
derecho accesorio, destinado asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal.
Se sigue como consecuencia de tal carcter su extincin por todas
las causas que extinguen la obligacin principal art. 2434 inc. 1.
Por igual motivo el derecho de hipoteca pasa con el crdito a los
sucesores a ttulo universal o singular del acreedor art. 1906.
Relativa independencia de la hipoteca respecto de la
obligacin principal
A pesar de su carcter accesorio la hipoteca suele separase de la
obligacin principal y adquirir una relativa independencia.
a.- La hipoteca puede garantizar obligaciones futuras art. 2413 inc.
3. Cuando la hipoteca se constituye para garanta de
obligaciones futuras obviamente no existe la obligacin
principal, a tiempo de constituirse la hipoteca ( la hipoteca que
garantiza las cuentas corrientes). La hipoteca podr inscribirse
entre tanto, sin esperar que la obligacin principal llegue a
existir.
b.- La persona que hipoteca un bien propio en garanta de una
deuda ajena no se obliga personalmente a menos de que as se
estipule expresamente.


c.- Aun se concibe la subsistencia de la hipoteca despus de extinguida la
obligacin principal (por la novacin , las partes pueden convenir es una
reserva de hipoteca, esto es, que la misma hipoteca con su primitiva fecha
subsista para garantizar la nueva obligacin).
Hipoteca abstracta
Se concibe perfectamente que la hipoteca tenga vida totalmente independiente de
una obligacin principal.
Puede constituirse por el propietario de un inmueble, en previsin de sus futuras
necesidades de crdito, antes e independientemente de toda obligacin para
con un determinado acreedor.
d.- La finca permanece en poder del deudor; Por la constitucin del gravamen los
inmuebles no dejan de permanecer en poder del deudor art. 2407. Es una
positiva ventaja para el deudor; ste conserva la facultad de gozar de la finca u
aun dispone de ella.
e.- Preferencia de la hipoteca; Otorga al acreedor la facultad de pagarse
preferentemente con el producto de la realizacin de la finca
hipotecada. El art. 2470 seala entre las causas de preferencia el privilegio y el
art. 2477 menciona la hipoteca entre los crditos de la tercera clase.
f.- Indivisibilidad de la hipoteca; Se traduce en que el inmueble en su totalidad y
cada una de sus partes, est afecto al pago integral de la deuda y de cada
fraccin de la misma.
La indivisibilidad de la hipoteca puede enfocarse desde el punto de vista de la
finca gravada y de la obligacin que garantiza.
a.- El inmueble hipotecado y cada una de las partes en que se divida responde
del total de la obligacin, de ello se derivan consecuencias:
1.- En caso de ser varios los deudores el acreedor podr dirigir la accin
hipotecaria contra aquel de los codeudores que posea en todo o parte la
finca hipotecada art. 1516 N 1.
2.- En caso de dividirse la finca hipotecada, cada uno de los lotes o hijuelas
queda gravado con el total de la deuda. Art. 1365
b.- La extincin parcial del crdito no libera proporcionalmente el inmueble
hipotecado. La extincin parcial de la deuda deja subsistente la hipoteca
en su totalidad art. 1516 N 1.
Clases de Hipoteca
Otras legislaciones como la francesa reglamentan tres clases de hipoteca, segn la
fuente de que deriva; la hipoteca legal; la hipoteca judicial y la hipoteca
convencional.
Par el C. civil todas las hipotecas son convencionales; sin embargo el C.P.C. cre
una hipoteca legal, en el caso previsto en el art. 662. La hipoteca judicial es
desconocida en nuestra legislacin.
Caso del C.P.C. art. 662 (hipoteca legal).
El cdigo ha creado una hipoteca legal con caracteres sui generis.
Seala el art. 660 de dicho cdigo que, salvo acuerdo unnime de los interesados,
todo comunero que reciba en adjudicacin bienes por un valor que exceda del
80% de lo que corresponda , segn clculos que har prudencialmente el
partidor, deber pagar el exceso de contado.
Y el art. 662 aade En las adjudicaciones de propiedades races que se hagan a
los comuneros durante el juicio divisorio o en la sentencia final, se entender
constituida hipoteca sobra las propiedades adjudicadas, para
asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los
adjudicatarios, siempre que no se pague de contado el exceso a
que se refiere el art. 660, requiere entonces:
a.- que se adjudique un bien raz.
b.- que el valor de la adjudicacin exceda del 80 % del haber
probable del adjudicatario.
c.- que no pague el exceso de contado.
Caracteres de nuestra hipoteca legal
1.- Es especial puesto que recae precisamente sobre el bien
adjudicado.
2.- Es determinada porque garantiza el alcance, esto es, el valor en
que la adjudicacin exceda del 80% del haber del adjudicatario, de
Acuerdo con los clculos prudentes del partidor.
3.- Es pblica porque requiere inscripcin en el Conservador de
Bienes Races al inscribir el ttulo de adjudicacin inscribe a la
vez la hipoteca por el valor de los alcances.
En lo dems est sujeta a las mismas reglas que la hipoteca
convencional.
Elementos de la Hipoteca
a.- Personas que pueden hipotecar; El constituyente debe ser
capaz de disponer de los bienes que se gravan con hipoteca art.
2414 inc. 1. ( la hipoteca constituye un principio de
enajenacin).
La ley requiere capacidad de enajenar porque la hipoteca
compromete seriamente el crdito del futuro constituyente.
Es necesario destacar que la capacidad para enajenar es diversa de la
necesaria para obligarse y puede suceder por lo mismo que sea
vlida la obligacin principal y nula la hipoteca, porque el
constituyente era capaz de obligarse pero no de enajenar.
La mujer casada tiene plena capacidad para obligarse en la gestin
de su patrimonio reservado; pero si es menor de edad no puede
gravar y enajenar sus bines races sin autorizacin judicial, art.
150 inc. 3.
Forma como los incapaces suplen su incapacidad para
hipotecar
Estas personas pueden otorgar hipoteca pero con sujecin a las
formalidades que la ley en cada caso seala la ley:
a.- Los inmuebles del hijo de familia no pueden hipotecarse sin
autorizacin judicial, aunque pertenezcan su peculio profesional
art. 254.
b.- Igual regla se aplica a los pupilos art. 393.

c.- Para enajenar los bienes races propios de la mujer casada en rgimen de
sociedad conyugal, se requiere voluntad de la mujer art. 1754, no procede
autorizacin del juez en caso de negativa de sta.
Formas del contrato de Hipoteca: la ley ha querido dar a la
hipoteca debido a su gran importancia el carcter de contrato
solemne art. 2409 incs. 1 y 2 y art. 2410 ( que se refiere a la
inscripcin de la hipoteca en el Registro Conservatorio).
Qu rol cumple la inscripcin en la hipoteca?
Dos corrientes:
1.- Una pretende que la inscripcin es solemnidad del contrato al
igual que la escritura pblica y se basan en el art. 2410 del c. civil.
2.- Otra sostiene que la inscripcin slo desempea el papel de
tradicin del derecho real de hipoteca ( opinin ms acertada).
Contrato de hipoteca celebrado en el extranjero
Los contratos de hipoteca celebrados en pas extranjero sobre
bienes situados en Chile, estn sujetos a las mismas formas que
si se otorgarn en el pas ( por escritura pblica y el contrato
deber inscribirse en el Registro del Conservador art. 2411).
Enunciacin de las inscripciones
La ley no ha sealado las enunciaciones que debe contener las
escritura de hipoteca; seala el art. 2432 las indicaciones que
debe contener la inscripcin.
Pero la inscripcin debe hacerse en general con los datos que
suministra el ttulo art. 82 del Reglamento del Conservador
establece que la falta absoluta de alguna de las designaciones
legales slo podr subsanarse por escritura pblica.
Del art. 2433 se desprende que la fecha y la firma del Conservador
son requisitos esenciales de la inscripcin.
Hipoteca de naves
La hipoteca de naves esta regulada en el C. de comercio art. 866
dispone que las naves y artefactos navales mayores podrn ser
gravados con hipotecas, siempre que se encuentren
debidamente inscritos en los respectivos Registro de Matrcula
de la Repblica ( por escritura pblica mas de 5 toneladas de
registro).
Cosas que pueden hipotecarse
Son hipotecables:
a.- Los bienes races que se posean en propiedad o mejor dicho el
derecho de dominio sobre bienes inmuebles el art. 2418 no
hace distinciones por lo que puede hipotecarse la propiedad
absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o nuda.
b.- Inmuebles que se poseen en usufructo art. 2418 ha querido significar que s
susceptible de hipoteca el derecho de usufructo que recae sobre bienes races.
El art. 2423 establece que la hipoteca de un usufructo no se extiende a los frutos
percibidos; el acreedor slo tiene derecho a falta de pago de su crdito de
hacer vender el usufructo mismo.
La hipoteca del usufructo es precaria; se extingue con la muerte del usufructuario
y en general por las causas que pone fin al derecho de usufructo.
El usufructo hipotecario no puede renunciarse en perjuicios de los acreedores art.
803.
c.- Hipoteca de Naves; (ya visto).
d.- Hipoteca de concesin minera, se puede constituir hipoteca sobre la
concesin minera en conformidad al art. 218 del C. de Minera y siempre que
su ttulo este inscrito; y en conformidad al art. 2423 del C. civil la hipoteca
sobre minas y canteras no se extiende a los frutos percibidos ni a las
substancias minerales una vez separadas del suelo.
e.- Hipoteca de bienes futuros
Pueden hipotecarse no slo los bienes presentes sino tambin los futuros; pero el
derecho de hipoteca requiere de la inscripcin y sta es impracticable respecto
de bienes futuros. Por este motivo la hipoteca de bienes futuros slo da al
acreedor el derecho de recabar la correspondiente inscripcin sobre los bienes
que el constituyente adquiera en el provenir y a medida que la adquisicin se
produzca. Art. 2419.
f.- Hipoteca de cuota: El art. 2417 establece que el comunero puede asimismo
antes de la divisin de la cosa comn hipotecar su cuota.
Pero su existencia es precaria, dado que supone para ser eficaz que se adjudiquen
al comunero en la divisin de la cosa comn los bines hipotecables, en caso
contario caducar la hipoteca. Art. 2417; la norma es consecuencia del efecto
declarativo del acto de adjudicacin.
El art. 2417 inc. 2 da una posibilidad para que valga dicha hipoteca. En la
prctica el acreedor para ponerse a cubierto exige la aprobacin
anticipada de todos os copartcipes y su concurrencia al acto
constitutivo de la hipoteca.
Hipoteca de bienes en que se tiene un derecho eventual,
limitado o rescindible
Aqu la hipoteca tendr los mismos caracteres que el derecho del
constituyente sobre el bien gravado (dura hasta que dure su
derecho que tiene en el bien).
Hipoteca de cosa ajena
La jurisprudencia se ha inclinado con rara unanimidad a considerar
nula la hipoteca de cosa ajena. Art. 2414 del C. civil.
Pero son muchas y valiosas las razones para pensar que es vlida la
hipoteca de la cosa ajena.
a.- Por de pronto no puede admitirse que el art. 2414 contenga la
prohibicin de hipotecar la cosa ajena, cuya infraccin traera
consigo la nulidad absoluta del contrato. La expresin sus
bienes se explica porque lo normal ser que el constituyente sea
dueo del derecho que hipoteca
b.- La tradicin hecha por quien no e dueo no adolece de nulidad;
solamente no transfiere el derecho de que se trata.
c.- No se divisa una razn plausible para adoptar en relacin con la
hipoteca una solucin diversa de la adoptada para la prenda art.
2390; si la prenda no pertenece al que la constituye subsiste sin
embargo el contrato mientras el dueo no la reclama.
d.- El derecho de hipoteca de adquiere por prescripcin conforme a
las mismas reglas que el dominio art. 2498.
El art. 2417 suministra una prueba concluyente de que sta es la
solucin correcta. La hipoteca constituida por el comunero a
quien a la postre no se le adjudican bienes hipotecables, subsiste
si los otros partcipes consienten en ello. La hipoteca pues,
constituida por quien no es dueo y se considera no haberlo sido
jams tiene pleno valor si es ratificada por el dueo.
Especialidad de la hipoteca en relacin con el bien hipotecado
La ley quiere que el contrato hipotecario est concebido de modo que permita
conocer de una manera exacta la extensin de la brecha que la constitucin de
la hipoteca abre en el crdito hipotecario del deudor dice Baudry-Lacantineire.
Para este fin es preciso que se conozca con exactitud, por un aparte cuales son
los bines gravados con la hipoteca y por la otra la naturaleza y monto de los
crditos que garantiza.
Esta doble especificacin realiza lo que se llama especialidad de la hipoteca.
Nuestra legislacin no conoce sino las hipotecas especiales; no existen
hipotecas generales, esto es, que afecten todos los bines del deudor, aun los
bines futuros. Ha consagrado el cdigo implcitamente el principio de la
especialidad en el art. 2432 que seala las menciones que debe contener la
inscripcin. ( individualizacin de la finca y sus linderos).
Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca
Todas las obligaciones son susceptibles de garantizarse con hipoteca, civiles y
naturales incluso obligaciones futuras el art. 2413 inc. 3 previene que la
hipoteca podr otorgarse en cualquier tiempo antes o despus de los
contratos a que accede y correr desde que se inscriba.
Limite legal de la hipoteca
La indeterminacin del monto de la deuda no es una formidable brecha al
principio de la especialidad de la hipoteca?.
El art. 2431 tempera las consecuencias de la infraccin al principio de la
especialidad de la hipoteca y dispone La hipoteca podr aunque as se
haya estipulado.
As si no se ha limitado el monto de la hipoteca la ley le pone un lmite. Obtenida
la reduccin se har a costa del deudor una nueva inscripcin en virtud de la
cual no valdr la primera sino hasta la cuanta que fijare la segunda art. 2431
inc. 2.
Clusula de garanta general hipotecaria
En la prctica bancaria es frecuente que se estipule la llamada
clusula de garanta general hipotecaria. Por ella se constituye
hipoteca para garantizar determinadas obligaciones y, adems,
todas las que se contraigan en el futuro para con el banco.
La validez de esta clusula ha sido definitivamente reconocida por la
Corte Suprema.
Efectos de la hipoteca
Los efectos de la hipoteca son mltiples y deben enfocarse desde
diversos puntos de vista, estos efectos dicen relacin con:
a.- la finca hipotecada.
b.- los derechos del constituyente de la hipoteca.
c.- los derechos del acreedor hipotecario.
1.- Efectos con relacin al inmueble hipotecado
La hipoteca se constituye sobre un bien inmueble; pero es preciso investigar su
alcance porque el gravamen, como observa Josserand, esta dotado de un
poder de expansin que le hace alcanzar a bienes a que no afectaba
originariamente y desbordar de su asiento primitivo.
La hipoteca constituida sobre la finca se extiende a:
a.- Los inmuebles por destinacin: Art 570 del c. civil, la hipoteca alcanza a
los inmuebles por destinacin, aunque nada se expresa en el contrato y
aunque la inscripcin hipotecaria por lo mismo no los mencione ( no slo los
que existan al tiempo de la hipoteca sino los que adquieren ese carcter
posteriormente, la ley no distingue). Pero la hipoteca de estos bienes es
inestable el art. 2420 del C. civil.
b.- Aumentos y mejoras: art. 2421 seala que la hipoteca se extiende a todos los
aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada. (sean aumentos naturales o
consecuencia de la industria humana como por ejemplo aluvin los edificios
que se construyan, etc). Si se hipoteca la nuda propiedad y luego se consolida
con el usufructo, la hipoteca gravar la propiedad plena.

c.- Rentas de arrendamiento de los bienes hipotecados: art. 2422 del C. civil,
se hace presente este derecho cuando exigible la obligacin principal deduce su
accin hipotecaria y embarga rentas para pagarse con ellas.
d.- Indemnizaciones debidas por las aseguradoras: art. 2422
del c. civil, concordante con dicha disposicin el art. 555 del C.
de comercio dispone que la cosa que es materia de seguro es
subrogada por la cantidad asegurada para los efectos de ejercitar
sobre sta los privilegios e hipotecas constituidos sobre aquella.
e.- Precio de la expropiacin del inmueble: art. 924 del C.P.C.
dispone que no ser obstculo para la expropiacin la existencia
de hipoteca u otros gravmenes que afecten a la cosa expropiada.
El acreedor hipotecario en tal caso, har valer sus derechos sobre el
precio de la expropiacin
2.- Efectos con respecto al constituyente
La hipoteca limita el derecho del dueo de la finca gravada.
No puede disponer de ella en trminos que menoscaben la garanta
hipotecaria, de otra parte sus facultades de uso y goce han de
ejercerse en forma que no provoque una desvalorizacin y la
consiguiente disminucin de la eficacia de la caucin.
En trminos generales conserva el dueo la facultad de disponer de
la finca en cuanto no perjudique el derecho del acreedor
hipotecario. El art. 2415 dispone El dueo .cualquiera
estipulacin en contrario.
Puede el dueo en consecuencia transferir el dominio de la finca,
constituir nuevas hipotecas; las hipotecas ms antiguas prefieren
a las ms recientes art. 2477.

Limitacin de las facultades de uso y goce
Conserva el constituyente la tenencia de la cosa hipotecada y con
ella las facultades de uso y goce de la misma. Pero no es lcito al
constituyente de la hipoteca ejercitar estas facultades en forma
arbitraria y perjudicial para el acreedor.
Para combatir un uso y goce abusivos tiene el acreedor las
facultades que le otorga el art. 2427.
Derechos del acreedor en caso de prdida o deterioro de la
finca hipotecada:
Otorga al acreedor tres derechos:
a.- puede el acreedor demandar en primer trmino que se mejore la
hipoteca; el acreedor puede solicitar en otras palabras que se le
d un suplemento de hipoteca, o sea, que se le otorgue una
nueva hipoteca.

b.- Podr igualmente solicitar el acreedor que se le otorgue otra
seguridad equivalente como una prenda o fianza.
a.- A falta de cauciones tiene el acreedor un ltimo camino variable
segn las caractersticas de la obligacin principal:
1.- si la deuda es lquida y no condicional puede el acreedor
demandar el pago inmediato, aunque exista un plazo pendiente;
el menoscabo de las cauciones produce la caducidad del plazo.
2.- si la deuda es ilquida, condicional o indeterminada, el acreedor
podr impetrar medidas conservativas que el caso aconseje.
La ley ha establecido un orden de prelacin en el ejercicio de los
derechos del acreedor. Ello segn la forma como se expres.


3.- Efectos respecto del acreedor hipotecario
Los derechos que la hipoteca otorga al acreedor hipotecario son
tres:
a.- Derecho de Venta
El acreedor hipotecario tiene respecto de la finca hipotecada el
derecho de hacerla vender para pagarse con el producto art.
2424 del c. civil.
La realizacin de la finca hipotecada no est sujeta a ninguna
norma especial; se sujeta a las reglas generales que rigen la
realizacin de los bines inmuebles en el juicio ejecutivo.
El acreedor hipotecario tiene derecho de adjudicarse la finca art.
2397. complementado por el art. 499 del C.P.C.
La constitucin de una hipoteca no es obstculo para que el
acreedor persiga el cumplimiento de la obligacin en otros
bines del deudor art. 2425 ( pero no goza de preferencia).
b.- Derecho de persecucin
Se produce una radical separacin entre ambas acciones ( la accin personal y la
hipotecaria); cuando la finca es enajenada.
La enajenacin no afecta al derecho de hipoteca ni a la accin hipotecaria. La
hipoteca es un derecho real y sigue a la finca. La accin hipotecaria podr
dirigirse contra el actual propietario, el art. 2428 lo seala.
Quienes son terceros poseedores?
Se llama as a toda persona que detenta aun ttulo no precario, la finca con
hipoteca, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligacin
garantizada.
En verdad el deudor es el inmueble. Si el inmueble pudiera defenderse contra l
se dirige el acreedor. Como la accin debe encaminarse contra una persona
sta ha de ser poseedor ( representante del inmueble).

Constituyente de hipoteca sobre un bien propio en garanta de
una deuda ajena
Es tambin tercero poseedor trata esta materia el art. 2414 inc. 2 y el art. 2430
inc. 1 del c. civil.
Se obligar personalmente adems de hipotecar un bien suyo se constituya fiador.
En tal caso la fianza se llama hipotecaria art. 2430 inc. 3.
Accin de desposeimiento; Es la accin hipotecaria dirigida contra el tercer
poseedor, es necesario llevar a cabo algunas gestiones, a saber:
a.- Notificacin de desposeimiento y actitudes que puede adoptar el tercer
poseedor; se reglamenta en el art. 758 del C.P.C.
Pago de la deuda por el tercer poseedor; satisface una obligacin ajena y debe
ser reembolsado por el deudor personal, para garantizarle el reembolso queda
subrogado por el ministerio de la ley en los derechos del acreedor hipotecario
art. 2429 inc. 2.
Abandono de la fianza hipotecada
El tercer poseedor est obligado en razn de la posesin de la finca hipotecada.
Por lo mismo cesar su responsabilidad desde que deja de poseer la cosa desde
que la abandona art. 2426.
Mediante el abandono el tercer poseedor pone a cubierto su crdito mostrando
que no ha infringido una obligacin personal suya, se libera de las molestias y
preocupaciones de un juicio y de la responsabilidad de administrar los bienes
hipotecados.
El abandono de la finca no importa el abandono del dominio de la misma; el
tercer poseedor conserva el dominio y aun la posesin de la finca.
De lo anterior se siguen dos consecuencias:
a.-Por de pronto como dice el art. 2426,puede recobrarla mientras no se haya
consumado la adjudicacin, para ello deber pagar la deuda hipotecaria y los
gastos que haya ocasionado el abandono.
b.-Si el producto de la realizacin de la finca abandonada excede el monto de la
deuda y gastos, el saldo pertenece al tercer poseedor.


Si el tercer poseedor no paga no abandona la finca podr desposersele de la
propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor art. 759 inc. 1 del
C.P.C.
El tercer poseedor no goza del beneficio de excusin art. 2429 inc.
1, la regla se plica al que hipoteca un inmueble propio en
garanta de una deuda ajena art.2430 inc. 2.
El tercer poseedor que hace abandono de la finca o es desposedo
debe ser cumplidamente indemnizado por el deudor personal.
Art. 2429 inc. 3.
Casos en que cesa el derecho de persecucin
a.- Contra el tercero que adquiri la finca hipotecad en pblica
subasta ordenada por el juez , art.2428.
b.- Contra el adquirente de la finca a consecuencia de una
expropiacin por causa de utilidad pblica, puesto que las
hipotecas no son obstculos para la expropiacin y el acreedor
deber hacer valer su derecho sobre el precio art. 924 del C.P.C.

c.- derecho de Preferencia
Las causas de la preferencia segn el art.2470 son el privilegio y la
hipoteca.
El derecho de preferencia junto al derecho de persecucin son los
que otorgan a la hipoteca su eficacia como garanta.
La hipoteca pertenece a la 3ra clase de crditos de acuerdo al art.
2477.
Los caracteres de la preferencia de la hipoteca es:
a.- Es especial (recae nicamente en la finca hipotecada).
b.- La preferencia pasa contra terceros (carcter real del derecho de
hipoteca).

A que se extiende la preferencia
La preferencia de la hipoteca se hace efectiva en verdad sobre el
producto de la realizacin, se extiende asimismo:
a.- A las indemnizaciones del seguro, dado que la cantidad
asegurada subroga a la finca, en caso de siniestro art.555 del C.
de comercio.
b.- Al valor de la expropiacin de la finca hipotecada.
c.-A las rentas de arrendamiento de la finca y en general a todos los
bienes a que se extiende la hipoteca de acuerdo a los arts. 2420 a
2422 del C. civil.
Pluralidad de Hipotecas
El art. 2415 establece que el dueo de los bienes hipotecados, no
obstante cualquiera estipulacin en contrario, puede constituir
nuevas hipotecas.
La constitucin de nuevas hipotecas es posible porque no lesiona
los intereses de los acreedores hipotecarios anteriores. Las diversas
hipotecas prefieren unas a otras en el orden de sus fechas art. 2477
inc. 2; la fecha de la hipoteca ser siempre la de la
correspondiente inscripcin art. 2412.
Aqu cobra importancia la anotacin en el repertorio que debe
expresar la hora de la presentacin del ttulo art. 24 del
Reglamento.
Posposicin de la Hipoteca; Es el ato por el cual el acreedor
hipotecario consiente en que prefiera a la suya una hipoteca
constituida con posterioridad.
Nada lo impide, y el acreedor puede renunciar a su prioridad y
acepte desmejorar su situacin.
Extincin de la Hipoteca
Se extingue por va principal o consecuencial.
Por va consecuencial s extingue la hipoteca cada vez que se extinga por los
modos generales de extinguirse las obligaciones, la obligacin principal art.
2432 inc. 1.
Resolucin del derecho del constituyente art. 2434 inc. 2.
Evento de la condicin resolutoria o llegada del plazo, art. 2413, art. 2434 inc. 2
y 2434 inc. 3.
Prrroga del plazo; extingue la hipotecada constituida por terceros art. 1469 del
C. civil.
Por confusin, art. 2406.
Expropiacin por causa de utilidad pblica ( se extingue la hipoteca y el
expropiado adquiere el inmueble libre de gravmenes y el acreedor
hipotecario como se ha dicho har valer su derecho sobre el precio de la
expropiacin.
Cancelacin del acreedor, se extingue tambin la hipoteca por la renuncia del
acreedor. La renuncia debe constar por escritura pblica y anotarse al margen de
la inscripcin hipotecaria art. 2434 inc. 3.
Purga de la Hipoteca
La hipoteca se extingue por el caso previsto en el art. 2428, tal
disposicin establece que el acreedor carece del derecho de
persecucin contra el tercero que haya adquirido la finca
hipotecad en pblica subasta, ordenada por el juez..
Cesa el derecho de persecucin, se extingue la hipoteca, sta queda
purgada cuando la finca se vende en las condiciones del art.
2428, a saber:
a.- que la venta se haga en pblica subasta, ordenada por el juez.
b.- que se cite personalmente a los acreedores hipotecarios.
c.- que la subasta se verifique transcurrido el trmino de
emplazamiento.

El precio de la subasta debe consignarse a la orden del juez por cuya
orden se efecto.
Con los fondos consignados, los acreedores hipotecarios sern
cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda
art. 2428 inc. 3.
Que consecuencias trae consigo la falta de citacin oportuna de
los acreedores?.
La nica consecuencia que se sigue de la omisin es que subsisten
las hipotecas de los acreedores no citados y su derecho por
tanto, de perseguir la finca en poder del tercero adquirente.
Reforma introducida por el C.P.C.
El art. 492 del C.P.C. ha modificado ligeramente al art. 2428, la modificacin
consiste en que los acreedores de grado preferente al actor tienen la
facultad de optar entre pagarse de su crditos con el producto de la
subasta o conservar su derecho de hipoteca.
Esta facultad no compete a los acreedores de grado posterior a quienes slo cabe
pagarse con el precio del remate si fuere suficiente para ello.
Dos son las condiciones para que los acreedores hipotecarios de
grado preferente puedan ejercer la opcin.
a.- Es necesario que se persiga la finca contar el deudor personal
que la posea. Por tanto no tiene la opcin cabida si se persigue la
finca contra un tercer poseedor.
b.- Es preciso que el crdito sea exigible ( en otros trminos el
acreedor cuyo crdito es exigible slo puede exigir el pago con el
producto del remate).
Extincin de la hipoteca conforme a la ley de loteos
irregulares; Ley N 16741, sobre saneamiento de dominio y
urbanizacin de poblaciones en situacin irregular, prev una
forma particular de extincin del derecho de hipoteca.
El art. 43 seala que los pobladores adquirirn el dominio libre de gravmenes y
limitaciones desde que se inscribe la escritura respectiva. Practicada la inscripcin
Por el solo ministerio de la ley se extinguir todo derecho de los
dueos y todos los defectos reales sobre el inmueble.
El precio que el poblador pague por el sitio respectivo ipso iure,
subrogar a ste y sobre dicho precio podrn hacerse valer sus
derechos los titulares de crditos garantizados con hipoteca.