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SANEAMIENTO DE FISICO LEGAL

DE PREDIOS PUBLICOS Y
PRIVADOS
LEY 27157 Y 27333
REGLAMENTO D.S. 035-2006 VIVIENDA




3
EXPOSITOR
ING. CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

Reglamento de la
Ley N 27157
de Regularizacin
de Edificaciones,
del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica
y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Comn

D. S. N 035 2006 VIVIENDA

1
Artculo 1.- mbito de Aplicacin.
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a
nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios
urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la
Licencia de Obra, Declaratoria de Fbrica y el Rgimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.

Artculo 2. Trminos.
Abreviaturas.
En adelante y para los efectos de este Reglamento se
entender por:

-Ley:
-La Ley N 27157 de Regularizacin de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn.
-Reglamento:
El presente Reglamento de la Ley.
CAP:
El Colegio de Arquitectos del Per.

CIP:
El Colegio de Ingenieros del Per.

FOR:
El Formulario Registral establecido por la Ley.

FUO:
El Formulario nico Oficial establecido por la Ley.

FOM:
El Formulario Oficial Mltiple.

SUNARP:
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

RP:
Registro de Predios

Definiciones.
Para los efectos de este Reglamento se considera como:

rea techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los
techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso.
Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o
mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas,
jardinera y otros elementos arquitectnicos elevados que no
constituyen techos.

rea Libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea
del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En
los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea
ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los
porcentajes que fijan los parmetros edificatorios estn referidos
al rea libre del primero piso.
rea Ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas
techadas y libres, cercos, etc.

Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos
y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y elctricas,
aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de
bao y acabados exteriores con excepcin de pintura.


Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar
con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido
en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta los
siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial
conforme, respecto de la firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva
constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva
el archivo.

Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir
condiciones mnimas de habitabilidad para albergar a las
personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.

Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta
directamente bajo responsabilidad del propietario con
supervisin tcnica del delegado de la Comisin Tcnica
Supervisora de Obra.

Obra por encargo:
La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad
profesional y direccin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil
colegiado, contratado para tal fin por el propietario.

Parmetros urbansticos y edificatorios:
Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los
ndices edificatorios regulados por los respectivos planes
urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa
urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y
de las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los
ndices de usos compatibles y a las densidades; mientras que
los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de
edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los
retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.


Pre-declaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el Registro Pblico respectivo, de
un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los
planos de obra y especificaciones tcnicas que cuentan con
aprobacin municipal.

Saneamiento de Titulacin:
Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de
la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a
regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro.
Comprende los trmites de declaracin de prescripcin
adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios.

Supervisin de obra:
El asesoramiento tcnico profesional y de control de obra
efectuado por el delegado de la Comisin Tcnica Supervisora
de Obra para asegurar la calidad y seguridad tcnica de la
edificacin, as como su formalidad legal.

Verificador Responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de
Verificaciones a cargo del Registro de Predios, segn el mbito
de su competencia; quien, bajo su responsabilidad profesional,
organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la
existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de
las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma
que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la
realidad fsica del terreno y la edificacin.
Precisiones:
Precsese el significado de los siguientes trminos definidos por
la Ley:

Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms
personas en los derechos de propiedad de una misma cosa,
mueble o inmueble.

Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman
un conjunto continuo de viviendas unifamiliares que incluye
bienes de propiedad comn, como reas recreativas o de otra
ndole, y servicios comunes

Casas en Quinta
Unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos con una pasaje de
acceso desde la va pblica en calidad de bien comn

Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso
residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una
edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios
comunes.

Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de
independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad
comn.

Tiendas en centros y galeras comerciales o campos
feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman
una edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente
comercial que cuenta con bienes servicios comunes.

Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las
secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de
independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripcin
en el Registro Pblico respectivo.

Licencia de Obra:
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art.
28 de la Ley, respecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin
Segunda de este Reglamento.
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin:
Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado
por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con
los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes, y que los
planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de
replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de la
obra.

Declaratoria de fbrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una
declaracin del propietario, que cumple las formalidades y
trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO
o por escritura pblica, segn sea el caso



Obras Menores
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la
edificacin original, ni modifique su uso, en la medida que
cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y
cuya rea no exceda, en total de 30.00 m2 de intervencin;
o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no
sea mayor de 6 UIT.
SECCIN PRIMERA
(Ttulo I de la Ley N 27157)
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
TITULO I
NORMAS GENERALES

CAPITULO I.
GENERALIDADES
Artculo 3. Objeto y vigencia.
La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de
1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de
obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independizacin.
Artculo 4. Regularizacin.
Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e
inscripcin, de las edificaciones existentes sobre:
a).- Predios urbanos
b).- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin
urbana con construccin simultnea.
c).- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e
inscritos como rsticos en el Registro de Predios.

Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de
titulacin, y su inscripcin, as como la inscripcin del
reglamento, interno, la junta de propietarios y la independizacin
de unidades de propiedad exclusiva.

Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR,
suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador
Responsable y certificada por el notario.



CAPITULO II

EL NOTARIO
Artculo 5. Funcin notarial.

El notario cumple las siguientes funciones:

a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los
ttulos o documentos de fecha cierta que sustentan los
derechos, actos o contratos objeto de inscripcin.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de
titulacin previstos en este Reglamento, sujetndose al
procedimiento respectivo.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones
correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad
del trmite.


d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que
pudiesen tener derecho o pretensin, respeto de la propiedad
del terreno o de la edificacin, para que puedan ejercer su
derecho a oposicin si fuera el caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante,
legalizando la firma de ste en el FOR y otros documentos
anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la
vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los
planos y el Informe Tcnico de Verificacin.
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcin de los
derechos, actos o contratos objeto de regularizacin.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trmite, una
copia completa de FOR y documentos anexos, con las
constancias de inscripcin respectivas..
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacin
tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos
para los efectos tributario y de catastro urbano consiguientes

Artculo 6. Competencia Notarial.
Es competente para conocer el trmite de regularizacin, por
parte del notario del distrito notarial donde se ubica la
edificacin objeto de regularizacin. Para los casos de
saneamiento de titulacin regulados en el Captulo IV del
Ttulo II de la presente Seccin, el notario debe ser abogado.
CAPITULO III
EL VERIFICADOR
Artculo 7. Calidad y clases de verificador

7.1 Ejercer la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero
colegiado, que cumpla con inscribirse como tal ante el
Registro de Predios, segn sea el caso. Tendr la calidad de
privado o pblico.
Es privado, cuando ejerce su funcin como profesional
independiente en forma personal y directa. Es pblico, cuando
ejerce su funcin como consultor, empleado o contratista de
algn organismo pblico que por mandato de la Ley.,
intervenga en el trmite de regularizacin.

7.2 De acuerdo con sus funciones, tendr la clase de Verificador
Responsable y/o Verificador Ad Hoc.

7.3 Cualquier persona que desee comprobar los datos de un
verificador, podr solicitarlos en el Registro a cuyo cargo se
encuentre el ndice de Verificadores correspondiente.

Artculo 8. Verificador Responsable.
El Verificador Responsable del trmite de regularizacin, debe
ser arquitecto o ingeniero civil colegiado. Podr ser pblico o
privado y se inscribir en el ndice de Verificaciones que la
SUNARP o el RPU implementar, de ser el caso.

Para dicha inscripcin el profesional que desee ejercer como
Verificador Responsable, presentar al Registro ante el cual
solicite su inscripcin, copia certificada de su ttulo profesional
emitida por la Universidad que lo otorg; Certificado de
Habilitacin Profesional del CAP o del CIP, segn corresponda;
el comprobante de pago de los derechos de inscripcin, y el
registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad
personal, y compromiso de veracidad, a travs del formato que,
para el efecto, aprueba este reglamento.
El Registro, una vez cumplido el trmite, le otorgar una
Credencial de Verificador Responsable que lo autoriza a ejercer
su funcin dentro del mbito de su competencia.


Artculo 9. Funciones del Verificador Responsable.
9.1 El Verificador Responsable del trmite de regularizacin
organiza la documentacin que se acompaa al FORM y, bajo
su responsabilidad, emite el Informe Tcnico de Verificacin y
declara que los planos que se adjuntan corresponden a la
realidad fsica existente, dejando constancia de las
observaciones que formula.
9.2 Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de
regularizacin lo requiera, el Verificador Responsable
comunicar a la entidad rectora correspondiente que se requiere
de un Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc, y cancelar los
derechos que esta verificacin especializada requiera, con base
en las tarifas que se sealen para el efecto en la resolucin
ministerial a la que se refiere la Tercera Disposicin Transitoria
del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de
este trmite y de su pago, se anotarn en el formulario del
Informe Tcnico de verificacin.
Artculo 10. Verificador Ad Hoc y su Informe.
10.1 El Verificador Ad Hoc ejerce su funcin como especialista y
representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley
para la proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico,
natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente actan en
calidad de verificador pblico.
10.2 Emite informe, en nombre y representacin de la entidad
que lo autoriza, sujetndose a las normas que, para tal efecto,
ella establezca respecto de las edificaciones sometidas al
mbito de control de la misma. Dicho informe, con las
observaciones sobre los aspectos tcnicos de su competencia,
se extender en el formato de Informe Tcnico de Verificacin
Ad Hoc que se aprueba con este Reglamento.


10.3 El Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc se presenta
directamente al Registro correspondiente, dentro de los sesenta
(60) das hbiles posteriores a la comunicacin efectuada por el
Verificador Responsable segn el numeral 9.2 de este
Reglamento.
10.4 En los casos que las edificaciones en proceso de
regularizacin se encuentren comprendidas en ms de uno de
los supuestos sealados en el numeral 11.1 de este
Reglamento, intervendrn tantos verificadores ad hoc como
sean necesarios. Cada uno emitir su propio informe y
responder por la verificacin especializada que efecta.
10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la
inscripcin de los derechos, contratos o actos a los que se
contrae el proceso de regularizacin y, de contener
observaciones, stas se registrarn como carga conforme a lo
normado en el Art. 32 del presente Reglamento, en cuanto sea
aplicable.


Artculo 11.- Registro y acreditacin del Verificador Ad
Hoc.
11.1 Las entidades rectoras que podrn acreditar Verificadores
Ad Hoc son: el Instituto Nacional de Cultura (INC), para la
preservacin y conservacin del patrimonio cultural monumental
y arqueolgico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales
(INRENA), para los efectos de la preservacin y conservacin
de las reas naturales protegidas; el Cuerpo General de
Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional
de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la seguridad de
edificaciones de ms de cinco pisos, los centros y galeras
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de
hospedaje, los edificios de concentracin masiva de pblico; y el
Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras
sometidas a su competencia conforme a ley.
No requerirn pronunciamiento del Cuerpo General de
Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) el Instituto Nacional de
Defensa Civil (INDECI) las edificaciones de vivienda de seis
pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyen unidades
inmobiliarias tipo duplex siempre que la circulacin comn sea
hasta el quinto piso.

11.2 Estas entidades, convocarn pblicamente a los
arquitectos e ingenieros colegiados que cuenten con
especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como
Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los
registrarn en un padrn y gestionarn su inscripcin en el
ndice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.

11.3 Las entidades mencionadas en el numeral 11.1 designarn
al Verificador Ad Hoc, en cada caso, cuando sea requerido,
respetando el turno de las comunicaciones y es estricto orden
de inscripcin en su padrn.


Artculo 12. Contenido del Informe Tcnico de Verificacin.
El Verificador Responsable emite el Informe Tcnico de
Verificacin, segn el formato que se aprueba conjuntamente
con el presente Reglamento, que contiene la constatacin de:
-La ubicacin del terreno.
- El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno.
- El cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios
aplicables al predio.
-Las caractersticas arquitectnicas, estructurales y de las
instalaciones.
-De ser el caso, la identificacin de las secciones de propiedad
exclusiva y sus reas.

Artculo 13. Observaciones.
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia
de discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimtricas, con los que figuran en la partida registral
del predio; as como transgresiones a la normativa urbanstica o
de edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de
Verificacin como observaciones.

13.2 Tratndose de densidad neta y de coeficiente de
edificacin, formular observacin solamente en los casos en
que los ndices reales indicados en el Informe Tcnico de
Verificacin excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. En el
caso del rea libre, slo observar si ella es inferior en ms del
25% del porcentaje reglamentario.

13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de
transgresiones a las normas de proteccin del patrimonio
monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre
otras, har constar como observaciones en su Informe,
precisando su naturaleza y efectos.

Artculo 14. Responsabilidad de los verificadores.
Todo verificador responde por la veracidad del informe que
emite, as como de la correspondencia entre los planos y la
realidad fsica del predio. Sin embargo, no es responsable del
proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la
edificacin que regulariza.

Artculo 15. Sanciones.
Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le
podr imponer las siguientes sanciones:
a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor
de seis (6) meses, cuando la falta es leve.
b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave,
o a la tercera suspensin por falta leve.
c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio
profesional, que ser dispuesta por el Juez a denuncia del
propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la
municipalidad y/o del Registro ante el que se cometi el
hecho, cuando la falta implique comisin de delito; sin
perjuicio de las sanciones previstas por ley.
Artculo 16. Faltas leves.
Constituyen faltas leves, las siguientes:
a) Ejercer funciones de verificador fuera del mbito que le
corresponde.
b) Omitir en el Informe Tcnico de Verificacin las
observaciones subsanables.
c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que
consigna en el FOR o en sus informes.
d) Incumplir los procedimientos estipulados en el presente
Reglamento.

Artculo 17. Faltas graves.
Constituyen faltas graves:
a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar
documentacin fraguada.
b) Omitir en el Informe de Verificacin las observaciones no
subsanables.
c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido
suspendido o cancelado su registro de verificador.

Artculo 18. Aplicacin de sanciones.
Tratndose de los verificadores inscritos en el ndice a cargo del
Registro de Predios, es competente, en primera instancia,
para aplicar las sanciones previstas en los incisos a) y b)
del artculo 15, el Jefe de la Oficina Registral
correspondiente, y en segunda instancia el Directorio.
Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de
Predios, se regirn por sus propias normas.
TITULO II
TRMITE DE REGULARIZACIN

CAPITULO I
ACUERDO DE REGULARIZACIONES

Artculo 19. Acuerdo de Inicio de Regularizacin.
El acuerdo para iniciar el trmite de regularizacin, establecido
en el artculo 6 de la Ley, se aplica para todas las edificaciones
en las que coexistan bienes de propiedad exclusiva y bienes o
servicios de propiedad comn. Se adopta, con el voto conforme
de la mayora de todos los propietarios, en la reunin convocada
para dicho efecto. Dicha reunin, ser convocada notarialmente
por cualquiera de los propietarios, precisando el lugar, la fecha y
la hora de la reunin, el nombre del solicitante y la agenda a
tratar, con mencin expresa del trmite de regularizacin a
iniciar.

Entre la convocatoria y la fecha de reunin, debe haber un
perodo mnimo de (5) y mximo de diez (10) das hbiles.

Artculo 20. Contenido del acta.
El desarrollo de la reunin y sus acuerdos constarn en
un acta simple que se redactar en se mismo acto y ser
firmada por cada uno de los asistentes a la reunin, en la
que se expresar obligatoriamente.
a) La aprobacin del inicio del procedimiento de
regularizacin.
b) La determinacin de la opcin del rgimen interno, al que
se sujetar la edificacin dentro de las opciones previstas
por el Art. 127 de este Reglamento, o por el Art. 13 de la
Ley en su caso.
c) La aprobacin del cuadro de porcentajes de participacin
en la propiedad de los bienes comunes, o la indicacin
expresa de la aplicacin de la presuncin de igualad de
participaciones establecida en la Ley.
d) La aprobacin de los gastos irrogados por la convocatoria,
que sern reembolsados a quienes lo sufragaron. Estos
gastos sern distribuidos entre todas las secciones,
proporcionalmente al porcentaje de participacin de cada
una de ellas en los bienes comunes, salvo acuerdo distinto.
e) Si la Junta lo acuerda, podr hacerse constar el
nombramiento del o de los representantes de los
propietarios que contratarn los servicios del Verificador
Responsable, y que, adems firmarn el FOR y
documentos correspondientes. En caso contrario, el trmite
debern realizarlo todos los propietarios en conjunto
f) Cualquier otro acuerdo celebrado.
g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier
propietario desee hacer constar en el acta.

Artculo 21.- Publicidad y efectos de los acuerdos.
21.1 Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de
todos los propietarios de la edificacin, se podr iniciar el
trmite de regularizacin sin necesidad de requisito adicional
alguno.
21.2 Si alguno de los acuerdos es asumido por mayora, el acta
de la reunin deber ser comunicada a quienes no asistieron,
de la siguiente forma:
. Copias del acta debern ser fijadas en los lugares ms
visibles de la edificacin, por lo menos durante tres das
consecutivos.
. Un extracto del acta, deber ser publicado, por una vez, en el
Diario Oficial El Peruano y en el diario de mayor circulacin del
lugar donde se ubica el predio, con la indicacin expresa del
cuadro de participacin porcentual en los bienes comunes.

Artculo 22.- Oposicin a los acuerdos y su tramitacin.
22.1 Cualquier propietario que se considere agraviado por
alguno de los acuerdos de la Junta de Propietarios, podr
plantear oposicin a travs del procedimiento sumarsimo
previsto en el Art. 546 del Cdigo Procesal Civil, ante el Juez
de Paz Letrado del lugar donde se ubica el inmueble.
El plazo para interponer la demanda es de quince (15) das
hbiles contados a partir de la ltima publicacin del acuerdo de
regularizacin.

22.2 La interposicin de la oposicin no interrumpe el trmite de
regularizacin. Sin embargo, el Juez, a peticin de parte, podr
disponer como medida cautelar la suspensin del mencionado
trmite, si considera verosmil el derecho invocado por el
opositor y necesario dictar dicha medida.

Artculo 23. Validez del acuerdo y sus efectos.
El acuerdo vlidamente adoptado, tendr carcter vinculante
para todos los propietarios de las secciones de la edificacin,
an cuando no hayan participado en a reunin.
CAPTULO II
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE
REGULARIZACIN

Artculo 24.- Formulario Registral (FOR)
El FOR, es probado por la SUNARP o el RPU, y constituye ttulo
registral, cuando est debidamente llenado, firmado y
acompaado de la documentacin que sustenta el derecho, acto
o contrato que se desea registrar.

Artculo 25. Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se acompaarn al FOR, son:

a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de
fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del
solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulacin, de ser el
caso.
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios,
expedido por la municipalidad respectiva, segn lo establecido
en el Art. 63 del presente Reglamento. Si la Municipalidad,
dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el
Certificado, se prescindir de este documento y el Verificador
Responsable indicar, en su Informe de Verificacin, bajo su
responsabilidad, los parmetros urbansticos y edificatorios
reglamentarios que corresponden a la edificacin.

c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las
caractersticas sealadas en el inciso d) del numeral 64.2 de
este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los
linderos y medidas perimtricas del terreno. De tratarse de un
terreno de permetro irregular o de dimensiones reducidas, se
desarrollar, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a
una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas
perimtricas.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por
pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los
nombres de todos los ambientes exteriores e interiores
(inclusive los secundarios como closet, despensa, depsitos,
piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR.

e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las
constancias de haber solicitado la Verificacin Ad Hoc
correspondientes.

Los planos y el Informes Tcnico de Verificacin debern estar
firmados y sellados por el o los verificadores.



Artculo 26. Documentos adicionales para edificaciones de
propiedad exclusiva o comn.
Para el trmite de la regularizacin de departamentos en
edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros
comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes, se adjuntar al FOR, adems de los
documentos sealados en el artculo precedente, los siguientes:
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de
regularizacin a que se refiere el Art. 19 de este Reglamento.
b) Plano de Independizacin con indicacin de las reas,
linderos y medidas perimtricas de las secciones de propiedad
exclusiva y de los bienes de propiedad comn, a la menor
escala que permita su perfecta lectura.

c) El Reglamento Interno, adecuado al Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Comn establecido en la Seccin Tercera de este
Reglamento.

Artculo 27. Requisitos para remodelacin, ampliacin,
modificacin o reparacin.
Para la regularizacin de las declaraciones de fbrica
correspondientes a edificaciones derivadas de obras de
remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, se
presentarn los documentos exigidos en los artculos 25 y 26
del presente Reglamento. En estos casos, los planos de
arquitectura a que se refiere el inciso d) del artculo 25, se
desdoblarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en
el que se indicarn los elementos a eliminados, y el otro, a la
ampliacin, la modificacin o la remodelacin efectuada, segn
sea el caso.


Artculo 28. Requisitos para la Regularizacin de
Demolicin.
Para regularizar la demolicin, se adjuntarn los siguientes
documentos:
a) Copia literal de dominio.

b) Plano de localizacin y ubicacin, segn lo sealado en el
inciso d) del numeral 77.1 de este Reglamento, con indicacin
de la fbrica demolida.

c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delinear las
zonas de la fbrica demolidas, en el caso de demolicin parcial.

d) Informe Tcnico de Verificacin y, de ser el caso, como
anexo, el Informe especializado del Verificador Ad Hoc.

Cuando se regularice una edificacin que ha reemplazado total
o parcialmente a otra preexistente que se encuentra registrada,
el Verificador Responsable har constar en su Informe Tcnico
de Verificacin la demolicin de la fbrica precedente. En estos
casos, el registrador inscribir la demolicin y luego extender el
asiento de inscripcin de la declaratoria de fbrica de la
edificacin nueva si fuese el caso.


CAPTULO III

REGULARIZACIN SIN SANEAMIENTO DE
TITULACION


Artculo 29. Presentacin del FOR.

El FOR, acompaado de la documentacin correspondiente, es
presentado por el Verificador Responsable ante el notario
competente, quien preceder al examen de la identidad de los
intervinientes en el proceso de regularizacin de sus firmas en
los documentos sealados. Asimismo, constar la habilitacin
del Verificador Responsable.

Artculo 30. Comprobacin de la Titulacin.

El notario examinar la documentacin presentada,
realizando las comprobaciones que estime pertinentes para
su verificacin. De encontrarla conforme, declarar que los
ttulos presentados renen las condiciones legales
necesarias para dar mrito a la inscripcin correspondiente,
firmando y sealando el FOR. En caso contrario rechazar
el trmite.

Artculo 31. Presentacin del expediente al registro.

Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el
notario presentar al registro correspondiente, en original y dos
copias, el expediente de regularizacin, a efectos de la
inscripcin del acto o actos respectivos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del
expediente, con la constancia de su inscripcin respectiva,
sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una
copia y remitir la otra a la municipalidad distrital
correspondiente para los fines sealados en el inciso i) del Art.
5 del presente Reglamento.


Artculo 32. Inscripcin cuando el Informe Tcnico de
Verificacin contiene observaciones.

En los casos en que el Informe Tcnico de Verificacin
contenga observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el
Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden
la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de
regularizacin; pero podrn ser inscritas por el registrador como
una carga del inmueble en la partida registral del predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estar
obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra
en la edificacin.

Artculo 33.- Discrepancias en reas y/o linderos.
- Cuando la observacin en el informe tcnico se refiere a la
existencia de discrepancia entre el rea real del terreno, sus
medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuran en la
partida registral del predio, el registrador inscribir la
declaratoria de fabrica, siempre que el rea real del terreno no
sea mayor de la que figura en el Registro. Asimismo, inscribir
como carga la discrepancia existente.

- Si el rea del terreno es superior al rea registrada y no existe
superposicin de reas, podr solicitarse la anotacin preventiva
de la fbrica, la misma que tendr una vigencia de un ao
prorrogable por un ao ms.


Artculo 34.- Cancelacin de las cargas.
- El propietario que subsane las observaciones inscritas como
cargas, presentar, para la cancelacin de stas, un nuevo
Informe Tcnico de Verificacin que acredite la subsanacin,
con firmas legalizadas por notario. A este informe se adjuntarn
los planos replanteados, si fuera necesario.
- Cuando la cancelacin de la carga determine la modificacin
del contenido del asiento de inscripcin de la declaratoria de
fbrica, el registrador proceder a extender el asiento
modificatorio respectivo.

-Las cargas referentes a las discrepancias de reas, linderos y/o
medidas perimtricas, se cancelan de acuerdo con el
procedimiento legal correspondiente.

CAPTULO IV
REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE
TITULACIN.

Artculo 35. Saneamiento de titulacin.
Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se
advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de
saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de
dominio o formacin de ttulo supletorio, el notario, a peticin del
interesado, iniciar el asunto no contencioso de competencia
notarial, regulado en los artculos 39 a 43 de este Reglamento.
Artculo 36.- Prescripcin adquisitiva de dominio.
Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de
dominio, cuando el interesado acredita posesin continua,
pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos, est
o no registrado el predio.
El notario solicitar el registro respectivo, la anotacin
preventiva de las peticin de prescripcin adquisitiva, si el predio
est registrado.

Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios.
Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos
supletorios de dominio, cuando el propietario carece de ttulos
que acrediten su derecho, siempre que la edificacin objeto de
regularizacin est levantada sobre un terreno no inscrito. El
solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de
posesin.
Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos
supletorios, cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante,
no tiene (n) la antigedad exigida por el Art. 2018 del Cdigo
Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite
los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo
precedente.

Artculo 38. Normas de procedimiento.
La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos
supletorios a que se refieren los artculos 21 y 22 de la Ley, se
tramitan por la va de los asuntos no contenciosos en este
Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por
el Cdigo Procesal Civil.


Artculo 39.- Inicio del proceso.
El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado,
autorizada por abogado, la cual deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as
como del tiempo de posesin.
b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los
anteriores a ste o de sus respectivos sucesores, en el caso de
formacin de ttulos supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los
predios colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que
figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o
certificado de bsqueda catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de
seis testigos mayores de veinticinco (25) aos de edad, y
preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.

Artculo 40.- Emplazamiento.
El notario notificar necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que
deriva el derecho invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a
todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud.

Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas
establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil.

Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario
fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo
saneamiento se solicita. Asimismo, dispondr que se efecte
una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de
saneamiento, por tres (3) das, con intervalos de tres das
hbiles entre cada una de ellas, en el Diario Oficial El Peruano y
en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.

Artculo 41.- Substanciacin del procedimiento.
41.1 El notario se constituir en el inmueble objeto de
saneamiento, extendido un acta de presencia en la que har
constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin
pacfica y ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestacin
de los ocupantes de los predios colindantes, as como la
declaracin de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales
de presencia.
41.2 Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la
ltima publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el
notario levantar un acta donde har constar la evaluacin de
las pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin
adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondr la
formacin de ttulos supletorios, segn sea el caso.

41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, sern
incorporados al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos,
del cual se podr expedir todos los traslados instrumentos
previstos por la ley del notariado.


Artculo 42. Finalizacin.
El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de
dominio, o dispone el otorgamiento de ttulos supletorias, es
ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro
respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del
antiguo dueo de ser el caso.
Copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos
de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo
previsto en el Art. 31 del presente Reglamento.

Artculo 43. La Oposicin.
43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial ponga fin al
procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la
declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de
dominio o a la formacin de ttulos supletorios en trmite.

Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, quien
suspender el trmite en el estado en que se encuentre y
remitir lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno
de la jurisdiccin donde se ubica el inmueble, dentro del tercer
da hbil de presentada la oposicin.

43.2 El juez, una vez recibido el expediente a las exigencias del
trmite judicial, tanto de la demanda como de la contestacin, y
proseguir el trmite conforme a su procedimiento.

43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las
instancias, el juez notificar al notario con la resolucin que
pone fin al proceso, para que est prosiga segn el sentido de la
misma.