Concepto de Derecho Registral. Definicin, terminologa y contenido del Derecho Registral. Caracteres, objeto y ubicacin del Derecho Registral.

Relaciones con el Derecho Civil y con otras ramas. El Cdigo Civil y las leyes registrales.

Por ejemplo, en el Derecho espaol se la defini de estas formas. Para MORELL Y TERRY, el Derecho Registral Inmobiliario es aquel que tiene por objeto precisar el estado de derecho de los inmuebles, determinando los requisitos, la forma y los efectos de hacer constar su situacin jurdica en los Registros. ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario como el conjunto de normas legales que regulan la organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y la prctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculacin registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables, y anotaciones preventivas admitidas.

HERNNDEZ GIL sostuvo que el Derecho Hipotecario es el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas. CANO TELLO define al Derecho Hipotecario como El sistema de normas que regula el funcionamiento del Registro de la Propiedad y determina los efectos de los derechos inscritos. Como puede apreciarse a simple vista, estos autores, y otros tantos juristas espaoles, definen al Derecho Registral teniendo slo presente a una de sus especies: el Derecho Registral Inmobiliario que an siguen llamndolo Derecho Hipotecario por su fuerte apego histrico y porque ms de la mitad de las normas registrales tratan sobre las hipotecas, al decir de CHICO Y ORTIZ. Por ello en las definiciones transcriptas todas hacen mencin a la finca o al Registro de Propiedad de Inmuebles. Ms adelante veremos lo inadecuado de seguir este camino. Ahora pasemos a la doctrina verncula.

Siguiendo a LPEZ DE ZAVALA diremos que Derecho registral es el conjunto de normas que regulan el funcionamiento de los rganos estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Cuando afirmamos que se trata de un conjunto de normas estamos definiendo al Derecho Registral como parte del ordenamiento jurdico al cual pertenece; como sector del Derecho Objetivo. Otros autores -tal como GARCA CONI- hablan de conjunto de principios, pero tienen en consideracin a la asignatura, disciplina o materia Derecho Registral. Tambin puede definirse al Derecho Registral como conjunto de principios y normas, tal como lo hace MOLINARIO, pretendiendo abarcar con esa definicin tanto a la disciplina Derecho Registral cuanto al sector del Derecho objetivo que a ella le compete. Es claro que ninguna de las definiciones es incorrecta, pero tambin que definen entes diversos.

Por otro lado, cuando decimos en la definicin que transcribimos recin que el Derecho Registral es el conjunto de normas que regulan el funcionamiento de los rganos estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce, estamos haciendo alusin al contenido y los caracteres propios de este emergente Derecho. As, cuando hablamos de rganos estamos ya relacionando este nuevo Derecho que dio nacimiento a la disciplina Derecho Registral con el Derecho Administrativo. Cuando mencionamos al procedimiento, lo estamos vinculando con el Derecho Procesal. En fin, al aludir a los efectos que la toma de razn produce, nos estamos adentrando en los Derechos sustanciales, materiales o de fondo.

En cuanto a la terminologa: Derecho Registral, la misma implica un neologismo necesario. De hecho si uno recurre al Diccionario de la Real Academia Espaola comprobar que en la palabra Registral hay una simple remisin a asiento. Pero sin dudas que esta terminologa es bastante ms adecuada que la de Derecho Hipotecario, que la usan muchos espaoles. Recordemos que la primera ley registral espaola fue la Real Pragmtica de Carlos I quien cre los Registros u Oficios de Censos e Hipotecas en el ao 1539. Todava hoy podemos encontrar obras de autores espaoles que al tratar sobre el Derecho Registral se titulan directamente como Derecho Hipotecario, teniendo gran influencia el apego histrico, pues es claro que no tratan en esos libros temas que involucran solamente a la hipoteca. No. Versan sobre Derecho Registral, el cual abarca a muchos ms temas que el hipotecario, y a su vez del hipotecario slo le concierne el aspecto publicitario. Diramos, con LPEZ DE ZAVALA, que existe un problema de doble sincdoque

Por otro lado existen autores que afirman que en Alemania al Derecho Registral le denominan Derecho Inmobiliario (o Derecho del Libro Inmobiliario). Es claro que lo mismo que sealamos anteriormente respecto del Derecho Hipotecario, quepa decir ahora, mutatis mutandi. Es que cualquiera advierte que Derecho Inmobiliario es una expresin demasiado amplia para tratar del Derecho Inmobiliario Registral; demasiado amplia porque no slo van a estar todos los derechos reales inmobiliarios sino tambin una cantidad de contratos referidos a inmuebles, una cantidad de regulaciones tambin referidas a ellos, como puede estar una ley de colonizacin o una ley de impuestos. Pero tambin es una denominacin bastante restringida. Es cierto que el Derecho Registral como manifestacin moderna de publicidad, siempre estuvo ligada a los derechos reales. Pero es claro que en la actualidad existen numerosos Registros que nada tienen que ver con los derechos reales, menos con los inmuebles. As, amn de un sinnmero de Registros de cosas muebles (vg. automotores,), existen algunos que se vinculan con los Derechos personales (vg. Registro Civil) e incluso con otros tipos de derechos que nada tienen en comn con esa relacin directa e inmediata entre una persona con la cosa propia del derecho real (vg. Registros de Patentes). Ya CHICO Y ORTIZ deca en forma contundente que Reducir nuestro Registro a una autntica <pureza real> puede reducir considerablemente su eficacia frente a las nuevas exigencias y concepciones que la vertiginosa rapidez histrica traiga consigo

Adems hay autores que prefieren denominar a nuestra asignatura como Derecho del Registro de la Propiedad (CASSO). Es patente que esta expresin es harto restringida pues slo tiene en consideracin al rgano o ente que realiza la toma de razn e incluso slo a una clase de stos, aquellos que se vinculan con la propiedad (vg. Registro Inmobiliario, de Automotores, de Buques, etc.). Adems no faltan autores que usan la expresin Derecho Publicitario (denominacin que originariamente adopta GARCA CONI pero que luego la abandona-; tambin utilizada por SCOTTI) para llamar as a nuestra disciplina -o a la parte del Derecho Objetivo que le corresponde-. Por supuesto que llamar publicidad a la registral es confundir el gnero con una de sus variadas especies. Ergo: esta denominacin es incorrecta por la amplitud que comprende. Ello puesto que publicidad (o Derecho Publicitario) existe desde la simple publicidad posesoria (recordemos a aquellos anuncios) hasta la ms acabada forma de publicidad que es la registral, sin mencionar otros tipos de publicidades (vg. la de una ley, una propaganda, etc.).

Sin dudas que la denominacin Derecho Registral es la ms apropiada y la utilizada en la actualidad en forma casi unnime, al menos en Argentina, aunque debe reconocerse que su origen debemos buscarlo en la tierra Patria. En Argentina, en sus comienzos cont con el aval de la Universidad Notarial Argentina, y de autores de la talla de GARCA CONI, MOLINARIO, LPEZ DE ZAVALA y PADILLA Tambin la usan en el Derecho espaol ROCA SASTRE, LACRUZ BERDEJO, CABANILLAS GALLAS, MARN PREZ, entre otros.

Por ltimo, reiteramos que muchos autores al intentar sentar principios, detectar reglas y establecer un sistema a esta nueva disciplina, analizan con exclusividad al Derecho Registral Inmobiliario, terminologa tambin acertada que sirve para describir a la principal rama o sub-especie del Derecho Registral. Esta actitud la constatamos, adems de las obras de MOLINARIO, PADILLA y LACRUZ BERDEJO, en juristas como SCOTTI (hijo); COGHLAN, LANFRANCHI, entre otros autores u otras denominaciones tambin correctas, siempre y cuando delimiten acertadamente a la materia que pretenden analizar o describir (Por ejemplo Moisset de Espans habla de Publicidad Registral).

Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho Registral Formal, el que se refiere a los rganos y al procedimiento; y por otro lado un Derecho Registral Material, relativo a los efectos que produce la toma de razn. Ergo: todo el Derecho Registral abarca esas dos grandes partes, que lgicamente forman el contenido del Derecho Registral.

Vale decir que el Derecho Registral formal comprende al ente u rgano que realiza la toma de razn, es decir a los propios Registros. Ello adems del procedimiento que se hace para lograr la mentada inscripcin registral (en puridad toma de razn).
Mientras que el Derecho Registral material se refiere a las consecuencias jurdicas -efectos- que van a producirse con la mentada toma de razn. Aqu ya nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es claro que el tipo de Derecho de fondo depender del Registro de que se trate (vg. Derecho Civil ante una toma de razn en el Registro Inmobiliario).

Se trata de un conjunto heterogneo de normas, adems de ser un Derecho limitativo y formalista (Prez Lasala). Esas son sus tres principales caractersticas, predicables sobre todo para el Derecho Registral argentino. Conjunto heterogneo de normas pues est conformado por principios de varias y diversas ramas jurdicas. En efecto, el Derecho Registral comprende el Derecho Registral material y el formal. Pues el material pertenece, en general, al Derecho Privado (los efectos de la toma de razn); el formal, en cambio, tiene notables aportes del Derecho Administrativo (en lo que se refiere a los rganos) y del Procesal (el procedimiento). Tambin se trata de un Derecho limitativo, ello puesto que no todo llega al Registro, existe una seleccin de actos, derechos, situaciones. Por ltimo, se trata de un Derecho, el Registral, claramente formalista, y algunos autores sostienen que en ello se diferencia del Derecho Civil en el cual predomina el principio de libertad de formas.

En cuanto al Objeto del Derecho Registral hay que aclarar que esta nueva disciplina tiene numerosas ramas, cada una de las cuales se correspondera a cada uno de los distintos Registros que existen -vg. Registro de Inmuebles, de Automotores, de Buques, Aeronaves, Registros Notariales, de Patentes, Marcas, Propiedad Intelectual, etc.- y en puridad el Derecho Registral abarcara todas las normaciones de esos Registros. No obstante ello, para poder esbozar una teora general del Derecho Registral sera imposible abarcar a todos los Registros, por eso se toma en consideracin siempre al Derecho Registral Inmobiliario, siendo el Registro Inmobiliario el ms representativo e importante sin duda alguna

En cuanto a la ubicacin de esta nueva disciplina del Derecho Registral debemos recordar que tiene contactos con el Derecho Administrativo (en lo concerniente a los rganos que practican la toma de razn); Procesal (en cuanto al procedimiento que hay que llevar para lograr la registracin); y Privado (respecto de los efectos que produce la toma de razn). Esto es vlido afirmar respecto del Derecho argentino, pues si echamos una mirada al Derecho espaol, all los autores en general no se cansan de afirmar que el Derecho Registral (Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario Registral) es una rama, una parte, o pertenece al Derecho Civil.

Se puede hablar de autonoma de una rama jurdica al menos tres sentidos: la autonoma didctica o expositiva, la legislativa y la cientfica. No tienen todas el mismo alcance, claro est. Es ms la verdadera autonoma es solamente la cientfica, tema que hasta del propio Derecho se le discute Pues bien, de las tres autonomas, se podr decir que el Derecho Registral tiene autonoma didctica, y por ello es una materia aparte, una asignatura o disciplina que forma parte del currculo normalmente destinada a formar escribanos pblicos. Tambin se puede sostener que el Derecho Registral goza de cierta autonoma legislativa. Y sostenemos ello pues la Ley 17.801 puede considerarse como el Cdigo Registral. Por cierto que ms de una vez afirmamos que el Registro por antonomasia, el ms representativo e importante, es el Inmobiliario. De esa sub-rama extraen los especialistas los principios, sientan las reglas, elaboran una teora general, pretenden establecer un sistema.

Jams se podr sostener que el Derecho Registral tiene autonoma cientfica, vale decir que se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones. Proclamar eso sera intentar reemplazar la ciencia del Derecho por una pluralidad de ciencias de los Derechos particulares. Y ello no puede pregonarse puesto que el Derecho es uno slo y ninguna rama es autnoma, menos an alguna tan novel como la nuestra. No obstante lo sealado, en el Derecho espaol tienden a ver esta cuestin de una manera diametralmente opuesta a la nuestra. En efecto se afirma en general que esta nueva rama pertenece al Derecho Civil, es una parte del mismo. Por otro lado, y en forma casi hasta contradictoria, admiten que esta novel rama est dotada de autonoma. Seal CHICO Y ORTIZ que la unidad del objeto proporciona a esta disciplina su notable autonoma didctica y expositiva y an cientfica. En conclusin, algunos autores, -y de gran prestigio como el que acabamos de citarbregan por la autonoma de este nuevo Derecho. Nosotros no compartimos este parecer, ni con el Derecho Registral, ni menos an con el Derecho Agrario, Financiero, Laboral, de Transporte, etc. que tampoco tienen autonoma propia. No al menos la cientfica. Ni siquiera el Derecho Civil la tiene, puesto que en definitiva, insistimos, el Derecho es uno slo.

El Derecho Civil es un Derecho residual (y no madre como dicen algunos); vale decir que es lo que va quedando a medida que se declaran autnomas las dems ramas jurdicas. Ergo: slo podemos definirlo en forma negativa: no es tal cosa. Por otro lado, es claro que desde el nacimiento del Derecho Civil -que emerge junto al pueblo romano (cuya fundacin data del ao 753 o 754 AC)- hasta nuestros das se han producido un buen nmero de desprendimientos, de emancipaciones. Nuevas ramas jurdicas han visto la luz y se han declarado autnomas. Independientes y soberanas sobre todo frente al Derecho Civil que en sus comienzos era el que se aplicaba a todo el pueblo romano (el ius civile era el Derecho de la ciudad; y ciudad era precisamente civitas, civitates) sin distincin de contenido. Pero luego se producen los consabidos desprendimientos del Derecho Pblico, del Comercial, del Procesal, entre otras pretendidas ramas jurdicas autnomas.

Ahora bien, si consideramos emancipado al Derecho Registral, es evidente que el Derecho Civil sufrir una nueva mutilacin. Pero tambin debemos tener presente que seguir siendo ese Derecho residual y como tal, lo que no se encuentre en las otras ramas, incluida la Registral, habr que buscarlo en el Derecho Civil, aplicable en forma supletoria podramos agregar. Por otro lado, al no ser el Derecho Registral ni verdaderamente autnomo (recordemos que no tiene aquella verdadera autonoma, la cientfica) ni homogneo tenemos que llegar a estas conclusiones 1) que el Derecho Registral no es autnomo, ni respecto del Derecho Civil, ni tampoco respecto de los otros Derechos o ramas. Y no es autnomo pues el Derecho conforma una unidad y para comprender cualquier fenmeno jurdico slo podremos hacerlo desde el ngulo de todas las pretendidas ramas del Derecho. Slo con esta visualizacin global se podr comprender el fenmeno jurdico en su totalidad. 2) No es homogneo sino heterogneo, lo que significa que ms all de las diversas subramas del Derecho Registral (Registro Inmobiliario, de Aeronaves, Buques -siendo tales Registros declarativos-, Automotores y caballos de pura sangre -constitutivos-; etc.) en todas ellas se reproduce el fenmeno que se examinan los rganos (lo que nos relaciona con el Derecho Administrativo), el procedimiento (lo cual nos vincula al Derecho Procesal) y los efectos de la toma de razn (motivo por la cual nos rozamos con los Derechos sustanciales, sea Civil, sea Comercial, de Minas, etc.).

La cuestin a resolver es esta la siguiente: cuando el Cdigo Civil entra en conflicto con las leyes registrales, Cul debe primar? Una respuesta sencilla sera aplicar la ley posterior (recordemos la mxima que seala que la lex posterior derogat prioris) y hacerla prevalecer por ejemplo a la ley 17801 respecto del Cdigo Civil alegando que aqulla es posterior. Pero ello no sera correcto, amn de ser una solucin bastante simplista. Es que debe analizarse caso por caso, ley por ley. Por ejemplo, la ley 17801, para inmuebles, ha venido a completar, armnicamente, al Cdigo Civil; parte del artculo 2505. Ambas deben ser entendidas como coetneas, sobre todo despus de la modificacin que recibieron por ley 20089. Es decir que son integrantes de un nico discurso. LPEZ DE ZAVALA brinda un par de ejemplos sobre hipotecas que abonan su tesis que compartimos, tal que el Cdigo Civil y la ley 17801 (la cual representa un quasi Cdigo Registral) son armnicas, no existen confrontaciones, se respetan mutuamente.

En cambio, en materia de automotores, el decreto ley 6582/58 viene a sustituir las normas del Cdigo Civil sobre cosas muebles por otras especficas para automotores. Pero lgicamente se trata de un rgimen especial para automotores. No obstante, siendo ello as, no debemos olvidarnos que el Cdigo Civil se aplicar a lo que no tenga de especial esa normativa, en carcter residual o supletorio.

De todas formas, amn de esta aplicacin supletoria sugerida por LPEZ DE ZAVALA, entendemos que la regla bsica en esta cuestin reside en la aplicacin de otro principio elemental: tal el que la ley especial deroga a la general (lex specialis derogat generalis). Y este principio fundamental debe tenerse presente no tan slo en el rgimen del automotor, sino en cualquier sub-sistema registral que tengamos en consideracin.