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MASTER EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (M.D.I.

) CURSO 2011 - 2012

MODULO 7: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA Documento: VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAA Profesor: D. Julin Salcedo Gmez Sesiones: 9 al 14.1.12
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INTRODUCCION
Analizar la vivienda en alquiler bajo cuatro prismas: a) Un objetivo social a alcanzar. La vivienda como derecho fundamental. La cultura de la vivienda en propiedad. Los fallos de mercado.

b) Una necesidad a satisfacer.


La irracionalidad del consumidor de vivienda. La vivienda en propiedad como fuente de ahorro.

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c) Un sector econmico a potenciar. El desplome de la construccin de viviendas. El impacto del subsector residencial en el PIB y en el empleo.

d) Un factor estructural a considerar.


La vivienda en alquiler como factor de cambio estructural. El impacto de la contraccin del subsector residencial sobre determinados sectores econmicos.

12 PROPUESTAS PARA ESTIMULAR LA VIVIENDA EN ALQUILER CONCLUSIONES

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ANALISIS DE LA VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAA


INTRODUCCION La primera pregunta que debemos hacernos es si la vivienda en rgimen de alquiler constituye: a) b) c) d) Un objetivo social a alcanzar Una necesidad a satisfacer Un sector econmico a potenciar Un factor estructural a considerar

Pues bien, la Constitucin espaola de 1978 establece en su art. 47 que Todos los espaoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, correspondiendo a los poderes pblicos promover las condiciones necesarias y establecern las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
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Ntese que el derecho fundamental es disfrutar, que se puede alcanzar tanto si la vivienda es en rgimen de propiedad como si lo fuera en rgimen de alquiler. En cuanto a lo segundo, es una realidad que los poderes pblicos promueven la creacin de las condiciones necesarias para estimular la vivienda en alquiler como lo demuestran de forma efectiva la multitud de normas tanto de mbito municipal, autonmico y nacional que se encuentran en vigor y vienen siendo permanentemente actualizadas para adaptarlas a cada uno de los momentos econmicos y sociales por los que atraviesan los Municipios, Comunidades Autnomas y el Estado espaol. Otra cosa bien distinta es si las medidas aprobadas son realmente efectivas para logar un desarrollo adecuado del mercado de la vivienda en alquiler en nuestro pas y si consiguen facilitar que los demandantes de este tipo de vivienda satisfagan sus necesidades.

Obviamente no es as, porque es sobradamente conocido que el tamao del parque de viviendas en alquiler espaol es muy reducido (desde luego si se le compara con los pases de nuestro entorno, y tambin a tenor de la permanente demanda insatisfecha).
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Tenemos pues que preguntarnos cual es la causa de ello. Y en primer lugar hay que acudir a la cultura de los espaoles. Como es bien sabido, en los ltimos 40 aos la poblacin espaola se ha decantado abrumadoramente por la propiedad de sus viviendas, en lugar de por el arrendamiento. Frecuentemente se acude a la tradicin, pero esto no es cierto, la sociedad espaola hasta finales de los aos 60/principios de los 70 vivi de alquiler (incluso realquilados), perteneciendo la propiedad de los inmuebles a grandes compaas (financieras, aseguradoras o inmobiliarias dependientes de grandes grupos), debido a varias razones: El bajo nivel de renta de la poblacin espaola no permita acceder a la propiedad. La escasa capitalizacin de las empresas no financieras no les permita acometer elevadas inversiones a muy largo plazo.

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El xodo de la poblacin rural a las ciudades requera de unas rpidas actuaciones (construir el mximo nmero de viviendas posibles en el menor plazo), contando para ello con ayudas del sector pblico. La fuerte emigracin espaola a otros pases no incentivaba la adquisicin en propiedad de la vivienda. Todas estas motivaciones, sin embargo, jugaron en contra del cambio cultural del alquiler a la propiedad, a medida que suba el nivel de renta y poda destinar parte de ella al ahorro, mejoraba la estabilidad en el empleo y desapareca el fenmeno migratorio, de forma que todo ello animaba a comprar la vivienda, lo que confera un estatus diferenciador, a la vez que constitua un modelo de ahorro muy fcil, que no requera de grandes conocimientos (como la inversin mobiliaria) y pareca tremendamente seguro (la tradicional inversin en ladrillos, parece que nunca pierde valor).

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LA VIVIENDA EN ALQUILER COMO OBJETIVO SOCIAL A ALCANZAR


Parece fuera de toda duda que la evolucin del precio de la vivienda en propiedad ha expulsado a un gran nmero de demandantes que no pueden acceder a ella por carecer de recursos suficientes. Por favor, olvidmonos del ltimo boom inmobiliario, as como del crack sufrido a partir de 2007, pues condicionan nuestro criterio. Antes del ltimo boom exista una elevadsima demanda insatisfecha de potenciales compradores de vivienda, que sigue existiendo despus del crack.

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Y siempre ha existido una gran demanda de vivienda para alquilar (pinsese en estudiantes, trabajadores desplazados, transformaciones de la familia tradicional, etc.) que chocaba contra una escassima oferta y, en todo caso, con precios de arrendamiento muy elevados, adems de otras exigencias que dificultaban, cuando no imposibilitaban, la perfeccin del contrato de arrendamiento (empleo estable, ingresos suficientes, garantas adicionales, etc.), eso sin referirnos a la legislacin aplicable (Ley de Arrendamientos Urbanos) que primero (1964) fue tan proteccionista para el arrendatario que elimin la oferta, luego tan liberalizadora (Decreto Boyer, 1985) que asust a los propietarios y finalmente (1994) tratando de equilibrar las posiciones de arrendador/arrendatario, pero que no satisface a ninguno de ellos (y se podra decir entonces que la Ley es equilibrada, pero no basta con que las leyes sean equitativas, tienen que servir a su objetivo, que se incremente el parque de vivienda en alquiler y que se facilite su acceso a los agentes, ya sean propietarios, ya sean arrendatarios y, desgraciadamente, la normativa vigente no lo ha conseguido).

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Volvamos al principio: la vivienda en alquiler constituye o debiera constituir un objetivo socialmente deseable? La respuesta es si. Los poderes pblicos deben dar cumplimiento al art. 47 de la Constitucin y si la vivienda en propiedad resulta inaccesible para un gran nmero de espaoles, entonces habr que proveer de un parque suficientemente amplio de vivienda en alquiler que constituya una alternativa a la propiedad. Efectivamente, el Gobierno actual y su Ministra de Vivienda, han manifestado abiertamente que el objetivo pasa por esto: que se construyan/destinen viviendas al alquiler. Para ello, han declarado que se van a sustituir los incentivos fiscales a la compra para destinarlos al arrendamiento. Pero no basta con una declaracin de intenciones, ni con unos pequeos incentivos fiscales. Recuerdo de mi poca de estudiante en la Facultad de CCEE, en los manuales de Hacienda Pblica del hacendista espaol por excelencia, D. Enrique Fuentes Quintana, que se haca referencia a la intervencin de las AAPP cuando existan los denominados fallos de mercado. Pues bien, en el mercado de la vivienda en Espaa existen fallos desde hace ms de 30 aos, sin que ninguno de los Gobiernos democrticos haya hecho nada eficaz para corregirlos. Y esto vale tanto para la vivienda en propiedad, como para la vivienda en alquiler, si bien esta ltima constituye un segundo fallo de mercado, pues tiene que ser un bien sustitutivo y/o alternativo de la vivienda en propiedad.

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Soluciones: nadie tiene la varita mgica, pues existen profesionales mucho ms cualificados que yo que han aportado su experiencia e ideas y nada relevante se ha logrado. Lo que falta es voluntad para llevarlo a cabo. Se quiere disponer de un parque de viviendas en alquiler similar al de nuestros homlogos europeos?. Entonces lo primero de todo es poner suelo gratis (al coste de su urbanizacin) en todo el territorio nacional a disposicin de aquel que lo utilice para construir vivienda para su destino al arrendamiento, con dos condiciones: un plazo (corto) para su terminacin y una renta (baja) asumible para el arrendatario potencial. Todas las AAPP disponen de suelo en propiedad para cederlo gratuitamente. Otra cosa distinta es que sus fines sean especulativos, como lo fueron en la etapa del boom de mediados de los 90 hasta 2007, en la que su actuacin fue igual que la de los propietarios privados: maximizar el precio de venta. Deben ser esos los fines de las AAPP? Yo, sinceramente, creo que no.

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En segundo lugar, incentivar fiscalmente a los promotores/inversores privados para que construyan vivienda en alquiler (ntese que no me estoy refiriendo a vivienda protegida, hablo de vivienda en alquiler sin distincin) Cmo? Eximiendo de gravamen a la actividad. De todo tipo de gravamen: IVA/ITP en las transmisiones, IVA/IGIC en la construccin, bonificacin del AJD en las operaciones societarias (constitucin de sociedades cuyo objeto social consista en el desarrollo de viviendas en alquiler) y en las declaraciones de Obra Nueva y Divisin Horizontal y, por supuesto, exencin en la cuota del Impuesto sobre Sociedades para los beneficios que se obtengan de la actividad de arrendamiento de viviendas. Condiciones: que se obliguen a mantener la propiedad y el destino de las viviendas por un plazo no inferior a 20 aos, si bien podran transmitir libremente la Sociedad o participaciones en ella a terceros que mantengan la condicin.

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Ya veran Vdes. como en los momentos actuales, de bajadas significativas en la actividad de construccin (obra pblica y obra privada), tanto las empresas constructoras, como las promotoras, y desde luego los inversores privados, destinaban parte de sus recursos a esta actividad. Y si no lo hacen los privados, para eso estn las entidades pblicas. Me dirn que con la crisis les resulta imposible endeudarse. No es cierto: seguro que la Banca estara dispuesta a financiar estas operaciones con la garanta de la propia entidad pblica, ms la garanta real que les proporciona el inmueble. En caso de quiebra o suspensin de pagos (concurso de acreedores) de la entidad pblica, es ms que probable que los propios arrendatarios estuviesen dispuestos a subrogarse en las obligaciones pendientes de pago, convirtindose a la postre en propietarios de las viviendas, pero con la condicin de no poder transmitirlas a terceros hasta finalizar el plazo de 20 aos desde que las adquirieron, pero si arrendarlas sin poder incrementar la renta.

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LA VIVIENDA EN ALQUILER COMO NECESIDAD A SATISFACER.


Es evidente que nuestro pas est sufriendo y va a tener que sufrir ms, grandes transformaciones, en parte como consecuencia de la crisis global que afecta a todas las economas mundiales y en parte para adaptar nuestro modelo productivo a los nuevos tiempos. Desde hace ms de un siglo, los pases anglosajones, EEUU en particular, mantienen la filosofa del Inmovilizado cero, esto es, zapatero a tus zapatos. Qu sentido tiene para una empresa dedicada a la fabricacin de cualquier bien, tener invertidos en activos fijos inmovilizados inmuebles una parte muy importante de sus recursos financieros? Ninguno. En lo que tiene que invertir es en su actividad, en mejorar sus procesos productivos, en innovar (I+D+i), en mejorar la calidad de sus productos, sus cadenas de comercializacin, etc.

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Pero para ello no precisa ser el propietario de los inmuebles en que desarrolla su actividad. Es ms, ocuparlos en calidad de arrendatario le procura ms flexibilidad, permitindole transformar costes fijos en costes variables. En la UE y en Espaa se va en este sentido, no hay ms que analizar las Directivas Basilea (III) y Solvencia (II), para comprobar que las exigencias de capital y su asignacin no favorecen la realizacin de este tipo de inversiones. Entonces, si empresarialmente lo tenemos claro, que dificultades hay para trasladar estos criterios, de racionalidad econmica, a nuestras actuaciones como particulares personas fsicas? Por qu destinar una parte muy elevada de nuestra renta disponible, durante ms de 20 aos, a adquirir la propiedad, renunciando por supuesto a destinar esa renta a otras actividades formacin, ocio, adquisicin de otros bienes, planes de pensiones que deberan procurarnos ms satisfaccin?

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Pues porque al igual que pasa en las empresas, no es fcil ver que los recursos empleados en formacin, por ejemplo, constituyen realmente una inversin para el futuro. De la misma forma, destinar parte de la renta disponible a financiar un plan de pensiones privado no se ve como la mejor opcin, ya que vamos a conseguir una pensin pblica, por pequea que sea, y, adems, existen dudas de si esa empresa a la que se confan nuestros ahorros ser capaz de responder en el futuro. Y, por supuesto, porque an tenemos la conviccin, errnea por supuesto, de que pagar el alquiler de una vivienda es tirar el dinero, por la apariencia (y el desconocimiento financiero) de que la cuota de una hipoteca es muy similar a la renta del alquiler de una vivienda, cuando solo se debera comparar con la cuota de intereses satisfechos, ya que la cuota de amortizacin de capital constituye el desembolso de parte de la inversin, va reduccin de la deuda contrada.

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Si realmente existiera voluntad (por parte de la clase poltica, empresarial, docente, asociaciones, etc.) habra que difundir el mensaje de que, al menos, financieramente hablando, alquilar no es peor que comprar, en el largo plazo. Que, adems, consume una porcin muy importante de renta que podra (debera?) ser empleada de otra forma ms eficiente. Que alquilar da una flexibilidad en caso de verse obligado a aceptar una movilidad geogrfica en el empleo, y a la hora de variar el tamao o la composicin de la familia. Que el objetivo final no debe ser tener una vivienda en propiedad como frmula de ahorro acumulado, ni el dejar como legado a sus hijos una vivienda, sino que resultara mucho ms provechoso haber empleado esos recursos en otras opciones (planes de pensiones, viajes u otra forma de ocio, atencin o seguros mdicos, una mayor formacin, etc.)

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Pero para que sea creble, no debe ser una promesa ms (incumplida?) sino que tiene que haber una amplia oferta de vivienda en alquiler para poder elegir, y una renta lo suficientemente asequible que, intuitivamente, nos lleve a considerar preferible alquilar que comprar. La racionalidad econmica (y la costumbre social) ya vendrn ms adelante y con ella el cambio de tendencia, o cultural, si se quiere.

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LA VIVIENDA EN ALQUILER COMO SECTOR ECONOMICO A POTENCIAR


Aunque parece evidente que, en trminos econmicos, debera ser un sector preferente a considerar por su capacidad como motor e impulsor de la actividad, ms an con la situacin de crisis por la que atraviesa la economa espaola en general y el sector inmobiliario en particular, especialmente el subsector residencial. Les facilitar algunos indicadores relevantes para que no quepa ninguna duda:

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En la etapa del ultimo boom inmobiliario el sector de la construccin lleg a representar en 2007 el 17,9% del PIB (el 11,7% en 1996; frente al 5,8% que representa como media en los pases de la UE y de la zona euro) y ocupaba el 13% del empleo total (el 9,3% en 1996), estimndose que en realidad, tras eliminar los impuestos indirectos al crecimiento econmico y contabilizar el sector servicios relacionado con el mercado de la vivienda, su peso se eleva hasta el 39,4% del PIB espaol, segn clculos efectuados por algunos analistas. Aplicando la metodologa recomendada por Eurostat, el peso de la construccin en la economa espaola es superior al 24,7%, esto es, casi siete puntos superior al que reflejaba el INE. Teniendo en cuenta que en el ao 2006 el nmero de viviendas visadas ascendi a un total de 865.561 unidades, podemos estimar que el coste de la construccin asociado a este volumen de viviendas hubo de superar los 35.000 millones de euros y considerando que el PIB espaol ascende a unos 1.050.000 millones de euros, el peso de la construccin residencial en el PIB espaol representara un 3,34% (las estimaciones de prestigiosos economistas lo sitan en torno al 3%).

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A tenor de las cifras conocidas, se puede aventurar que en el presente ejercicio 2011 las unidades nuevas vendidas se situarn en torno a las 90/100.000 unidades. En cualquier caso, una vez que el sector y la economa general se recuperen (entre 3 y 5 aos), parece que las cifras se estabilizarn en torno a las 250.000 unidades ao, lo que supone un 5,2% del PIB espaol y una recaudacin por impuestos (IVA, ITP/AJD, IAE, etc.) no inferior a los 5.000 millones de euros, lo que representa en torno al 0,5% del PIB. De acuerdo con las estadsticas oficiales, la poblacin activa espaola se sita en los 22 millones de personas, de las que la poblacin ocupada es de 17,5 millones de personas, y la poblacin desocupada de 4,5 millones de personas, prcticamente el 22,7% de la poblacin activa. Si el peso del sector residencial espaol en trminos de PIB es del 3,34% y trasladamos ese mismo peso a la poblacin activa, dara una cifra de personas ocupadas en esa actividad de ms de 730.000, de las cuales ms de 160.000 se encontraran actualmente desocupadas.
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Sinceramente creo que las cifras anteriores resultan bastante elocuentes para concluir que el sector de la vivienda en Espaa tiene un peso decisivo en nuestra economa. Parece claro que la adopcin de medidas inmediatas para estimular al mismo tendra un efecto muy positivo para el crecimiento econmico, los ingresos por impuestos del Estado y la reduccin de la tasa de desempleo. Adems, hay que tener en consideracin que la construccin de viviendas acta como motor acelerador de otros sectores auxiliares, tales como la fabricacin de componentes para la edificacin, el sector del mueble, el sector de electrodomsticos, el consumo de energa, etc. a la vez que supone un motor para el consumo interno.

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LA VIVIENDA EN ALQUILER COMO FACTOR ESTRUCTURAL A CONSIDERAR


A estas alturas, est sobradamente contrastado que la tenencia de vivienda en propiedad supone un condicionante para la movilidad geogrfica. Mientras que en pocas de boom el incremento del precio de la vivienda generaba elevadas plusvalas a sus propietarios y permita la realizacin del activo en un plazo de tiempo muy corto, en los momentos actuales, tras el crack sufrido, el precio por el que fue adquirida la vivienda supone minusvalas que normalmente el propietario no puede asumir (en la medida en que el precio de venta sea inferior al valor de la hipoteca pendiente de amortizar, la venta de la vivienda exigira disponer de fondos para cancelar la hipoteca), con el riesgo aadido de que la entidad financiera pueda embargar y sacar a subasta la vivienda. Pero es que actualmente el subsector residencial se encuentra semi-paralizado: no se inician viviendas nuevas (ni libres, ni protegidas), no se realizan suficientes transacciones de compraventa de viviendas nuevas (mantenindose el stock de viviendas terminadas invendidas), la demanda se ha retrado a la espera de una mayor bajada de precios de la que ya ha tenido lugar (efectos tpicos de las burbujas: cuando se crean, las expectativas de subidas del precio incentivan la compra rpida;
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pero cuando se desinflan o se pinchan, las expectativas de bajadas considerables del precio desaniman a comprar y prefieren esperar), los propietarios particulares (inversores incluidos) se resisten a bajar significativamente el precio de venta, etc. Algunos efectos indeseados sobre la economa: El factor empleo se ve perjudicado al constituir un freno a la movilidad.

El sector financiero se resiente por el nivel de impagados y por el lastre de las viviendas que tiene entre sus activos.
Los tipos de inters aplicados por las entidades financieras a sus clientes se elevan al incrementarse el diferencial para cubrir la prima de riesgo y la mora crediticia.

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El sector de la construccin reduce significativamente su actividad, arrastrada por la paralizacin del sector inmobiliario (adems de por la menor inversin en infraestructuras del Sector Pblico). Los ingresos de las AAPP por recaudacin de impuestos que gravan a las viviendas se ven minorados. Las particulares se ven obligados a soportar un esfuerzo tremendo para poder adquirir una vivienda, que reduce su renta disponible, que de otra forma sera empleada en el consumo de bienes y servicios. La escalada del precio de la vivienda ha tenido un efecto significativo sobre el coste del sector trabajo, al solicitar subidas salariales superiores a las de la inflacin para compensar el sobre-esfuerzo fiscal que supona la adquisicin de la vivienda.

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ALGUNAS PROPUESTAS
El sentido comn nos dice que, tal vez, bastara con hacer lo contrario de lo que se ha hecho hasta ahora para invertir la propensin a la compra de vivienda por la de su alquiler. Pero hay que ser ms arriesgado y, a riesgo de sufrir un tremendo patinazo, yo lo voy a hacer. 1. Eximir de gastos de constitucin a las empresas de nueva creacin cuya actividad consista en la explotacin de viviendas en alquiler. De igual forma, aplicar una exencin en las ampliaciones de capital de empresas que deban reforzar sus fondos propios para desarrollar esta actividad, con la condicin de que las mantengan en ese rgimen por un plazo no inferior a 20 aos.

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2. Aplicar un tipo superreducido del 1% en el IVA para todas las operaciones de construccin (incluyendo honorarios por la confeccin de los proyectos, etc.) de viviendas para su destino al alquiler. 3. Aplicar una bonificacin del 99% en los impuestos de carcter local (tasas por licencias urbansticas, ICIO, etc.) y autonmicos que gravan la obtencin de permisos para construir, siempre que se trate de viviendas para su destino al alquiler. 4. Aplicar un tipo superreducido del 1% (exclusivamente con fines de control) en el IVA a las rentas obtenidas por el alquiler de viviendas. 5. Suprimir la obligacin de constituir fianza por una mensualidad de renta, pero manteniendo la obligacin de inscribir el contrato de arrendamiento en el Organismo actual (la Cmara de la Propiedad).

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6. Prohibir la solicitud de garantas adicionales (avales u otra modalidad) al arrendatario de viviendas. A cambio, para solucionar los posibles problemas de impago de las rentas, daos a la finalizacin del contrato de arrendamiento, etc., obligar al arrendatario a formalizar un contrato de seguro que garantice al arrendador su cobro. La constitucin de este seguro podra ser efectuada directamente por el arrendador, si as lo acuerda con el arrendatario, sin posibilidad de repercutirle su coste en la renta ni de suscribir dos contratos de seguro, uno por el arrendatario y otro por el arrendador. 7. Eliminar la duracin mnima del contrato de arrendamiento (actualmente 5 aos), as como su prrroga obligatoria, debiendo comunicar cualquiera de las partes a la otra la voluntad de rescisin del contrato con una antelacin mnima de seis meses. En caso de incumplimiento, ese periodo actuara a modo de penalizacin para la parte que incumpliere.

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8. Introducir una bonificacin del 90% en la cuota del Impuesto sobre Sociedades a los beneficios derivados de la actividad de explotacin de viviendas en alquiler, por un periodo de 10 aos contados a partir del inicio del contrato de arrendamiento. En el supuesto de que el propietario de las viviendas decidiera transmitir estas a un tercero, por cualquier causa, antes de haber transcurrido 10 aos, perdera la bonificacin y tributara al tipo general, viniendo obligado a hacer efectivos los impuestos bonificados con carcter previo a la transmisin, salvo que fueran abonados en el mismo acto de la transmisin por el comprador. 9. Aplicar una deduccin en la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, igual al 10% de las rentas y cantidades asimiladas a la renta (cuotas de comunidad, etc.) satisfechas en el ejercicio por el arrendatario.

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10. Introducir una bonificacin en la cuota del Impuesto sobre Sociedades/Renta de las Personas Fsicas equivalente al 2,5% del valor de mercado de las viviendas ya construidas que se destinen al alquiler, con la obligacin de mantenerlas en esa situacin por un periodo de 20 aos, a favor del propietario de la vivienda, tanto si es una persona jurdica como si se trata de una persona fsica, en cuyo caso pasara a adquirir la condicin de empresario, tributando al mismo rgimen de las sociedades por las rentas obtenidas en esa actividad y practicando declaraciones de IVA. 11. Fijacin por Ley de un diferencial mximo de 50 puntos bsicos, a aplicar por las entidades financieras en la concesin de prstamos destinados exclusivamente a financiar la construccin de viviendas para su destino al arrendamiento, mantenindolo por un periodo mnimo de 10 aos, transcurridos los cuales seran aplicables diferenciales de mercado. Para compensar a las entidades financieras del esfuerzo que supone, reduccin de coeficientes obligatorios en la cuanta de los prstamos concedidos para ese fin.
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12. Conceder a las entidades financieras una bonificacin en la cuota del Impuesto sobre Sociedades del 90 % calculado sobre el importe neto anual (concesiones menos amortizaciones) de los prstamos y crditos concedidos para la financiacin y construccin de viviendas destinadas al alquiler, con la condicin de que se aplique el mtodo de amortizacin por el Sistema Americano (en este mtodo, el prestatario entrega al prestamista en cada ejercicio tan solo los intereses generados por el capital prestado, amortizando a su vencimiento el capital), en lugar del habitualmente utilizado (mtodo Francs o de cuota constante).

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CONCLUSIONES
a) Resulta imprescindible incrementar el parque de vivienda en alquiler hasta alcanzar, al menos, el 20% de las viviendas totales, lo que supone prcticamente duplicar el existente. b) El trasvase de viviendas para la venta al alquiler, permitira liberar parcialmente el stock de viviendas acabadas invendidas y desocupadas. c) La reactivacin del sector inmobiliario y del de la construccin pasa por acometer la construccin de viviendas (tambin la rehabilitacin de las existentes), toda vez que la crisis de los subsectores de oficinas, industrial y comercial lleva un desfase de 2 aos respecto del sufrido por el subsector residencial.

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d) La existencia de un parque numeroso de vivienda en alquiler constituye un factor de cambio estructural para el mercado laboral, fomentando la movilidad y la flexibilidad empresarial.
e) El incremento de la actividad de construccin de nuevas viviendas sera beneficioso para las entidades financieras, volviendo a una lnea de negocio hoy prcticamente abandonada. f) La financiacin de viviendas en rgimen de alquiler debera ser acometida, adems de por las instituciones financieras privadas, espaolas o extranjeras, locales, autonmicas o estatales, con una doble finalidad: constituir un parque de viviendas pblicas en alquiler, que actuase adems de para cubrir el dficit de oferta privado, para actuar en competencia con las empresas e inversores privados y as servir de marco de referencia para la fijacin de las rentas.

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g)

Para cualquier promotor o inversor, ya sea privado o pblico, el principal obstculo para el desarrollo de viviendas destinadas al alquiler no lo constituye la baja rentabilidad que se obtiene con esta actividad, puesto que an siendo baja y exigiendo elevados costes de gestin, permite obtener ingresos recurrentes. El principal escollo consiste en conseguir financiacin a muy largo plazo, pero ms an el tener que hacer frente a la devolucin del capital prestado sin desprenderse de las viviendas, ya que los flujos financieros generados resultan insuficientes para devolver el principal, pero no los intereses.
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