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Elaboracin de un Plan de Negocios para un establecimiento de alojamiento en Arequipa.

Clase 3
Octubre 2007 Carlos Beeck Portugal

IDEA

ANALISIS DEL ENTORNO, SITUACION, PERSPECTIVAS

MERCADO OFERTA

DEMANDA DEFINICION DEL PRODUCTO


ANALISIS DE

UBICACION

COMPETENCIA

BASES DE ESTIMACION

PRESUPUESTO DE INVERSION
EGRESOS
Costo

TERRENO

CONSTRUCCION

CAPITAL DE TRABAJO

INGRESOS
cada negocio tiene su propia ecuacion

Produccion Gastos Variables Costos Fijos

EQUIPAMIENTO

GANANCIA BRUTA
GASTOS PRE OPERATIVOS

Tengo una casona en la zona central de Arequipa y requiero darle una alternativa de negocio. Creo que un hospedaje puede ser una propuesta de negocios interesante.

Observo que todos los aos vienen incrementandose la presencia de extranjeros en la ciudad. Estudiare el mercado para ver de donde vienen, cuanto tiempo se quedan, cuanto gastan y quienes son.

Requiero profundizar
Que establecimientos existen y que tipo de servicios ofrecen.

el tema con un analisis del mercado.

Voy a estudiar la demanda para ver que segmento de mercado es el que me interesa o se adecua a mis condicionantes.

Hotel Libertador, 2 de cuatro estrellas y 10 de 3 estrellas. Tal vez 400 habitaciones. Facil acceso.
30 hostales de 3 y 2 estrellas. Tal vez 250 habitaciones. Cercanos al centro.

Ejecutivos y profesionales.

Europeos de la Tercera Edad mayormente Franceses o Italianos.

Europeos de la Tercera Edad menos pudientes.

Hotel Libertador, Cabildo, Sonesta, Posade Puente y otros 5 hostales. 200 habitaciones. Facil acceso.

Norteamericanos Nido Vacio.

10 Hostales de 2 y 3 estrellas, cercanas al centro y con estacionamiento. 180 habitaciones.

Ingleses y Alemanes M1.

Otros Europeos M1, mochileros.

40 a 50 hostales de 2 y 1 estrellas, con 400 habitaciones. No tan centrales.

Multidud de hostales de 1y 2 estrellas ubicados por Avelino, Terminal Terrestre, San Camilo. 1000 habitaciones.

Comerciantes provincianos.

El mercado es algo mas complejo de lo que pens, necesito hacer un anlisis mas profundo de la demanda. Ver el indicador de pernoctaciones tanto de nacionales como de extranjeros.

PERNOCTACION AOS NACIONALES

INDICE DE LA DEMANDA INTERNA

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989

465481 514920 521845 628287 507177 718120 645084


800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0

1990
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

597280
542300 410266 462447 406429 435114 303978 301355 264175 239046 267932 294725 324198 576778 545115 627640 699600

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Fuente :

Direccion de Turismo / Arequipa Carlos Beeck

Elaboracion :

Observo un descenso prolongado en las pernoctaciones de nacionales. por qu?


1. Aparentemente el mercado emisor nacional, Lima, tiene alternativas mas cercanas que cada vez atraen mas a la clientela limea.

2. Hay menos empresas relevantes en la ciudad y tal vez eso repercuta en un menor nivel de visitantes ejecutivos. 3. Hay otro factor, el econmico. La gente en general tiene menos recursos discrecionales para realizar viajes. Concluyo que el mercado nacional tiende a estancarse en cuanto a visitas hacia nuestra ciudad.

PERNOCTACION AOS EXTRANJEROS

INDICE DE LA DEMANDA EXTERNA

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989

65919 89055 92471 89180 68992 81992 60480


200000 300000

250000

1990
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

39504
33684 25097 23377 52211 73811 91751 88093 106392 117576 125201 131461 139349 151028 198488 229446 252650

150000

100000

50000

Fuente :

Elaboracion :

1983

1984

1985

Direccion de Turismo / Arequipa Carlos Beeck

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Que interesante! Hay una curva ascendente y creciente de pernoctaciones de extranjeros. A que se debe esto?

Veamos quienes son nuestros visitantes.

1.

2.

3.
4. 5.

Pues bien, observo que hay un creciente movimiento de franceses. Quien dira! Veo tambin que hay un movimiento creciente de italianos y espaoles y se que hay muchos ingleses. Lo que tambin observo es un marcado estancamiento de visitantes norteamericanos y casi nada de asiticos. Hay algo de chilenos aunque parece que ya dejaron de venir. Muy pocos del resto de Amrica. Es obvio que tengo que concentrarme en los europeos, pese a lo que digan las noticias y la prensa triunfalista. Creo que tambin tendr que olvidarme de los nacionales puesto que es un rubro en descenso.

Har un establecimiento orientado al mercado ascendente, a los europeos. He averiguado un poco mas y se que el segmento que mas crece es el de Nido Vaco y de Tercera Edad, aunque tambin hay parejas jvenes, principalmente ingleses. Mi establecimiento tendr una orientacin hacia ellos. Creo que tendr que hacer un establecimiento de 3 estrellas con un MIX de habitaciones compuesto de 8 DWB, 5 MWB y 4 TWB. Es obvio que tendr que dar servicios como TV con cable en por lo menos la mitad de mis habitaciones, as como telfono en cada cuarto y uso de internet para los huspedes.

INVERSION
TERRENO : Casona de 500 M2 de un piso. Valor estimado entre U$ 100,000 y U$ 250,000.

CONSTRUCCION y REFACCION : Construccin antigua que requiere refaccin que se valoriza entre U$ 70,000 y U$ 105,000..
EQUIPAMIENTO En funcin del Layout o Plano de Distribucin, , determinare con exactitud lo requerido. CAPITAL DE TRABAJO Tengo que definir la ecuacin de ingresos y egresos para determinar el probable Flujo de Caja para poder determinar mis requerimientos de capital de trabajo. FINANCIAMIENTO Mejor lo pienso bien!

Layout o Plan de Distribuccion del Establecimiento Standard

deposito

DETERMINACION DE INGRESOS DEL HOTEL "STANDARD"

TEMPORADA TIPO

No. X

PRECIO X

OCUPACION = INGRESO DIARIO DIAS X

INGRESO ANUAL

MWB ALTA DWB TWB

5 8 4

20 22.5 25

0.5 0.5 0.7

50 90 70
TEMPORADA ALTA

100 100 100

5000 9000 7000


21000

MWB MEDIA DWB TWB

5 8 4

15 18 20

0.4 0.5 0.5

30 72 40

100 100 100

3000 7200 4000

TEMPORADA MEDIA
MWB BAJA DWB TWB 5 8 4 12.5 15 18 0.3 0.3 0.4 18.75 36 28.8 165 165 165

14200
3094 5940 4752

TEMPORADA BAJA INGRESO ANUAL

13786 48986

DETERMINACION DE EGRESOS DEL HOTEL "STANDARD"


1 1 2 6 1 1 ADMINISTRADOR RECEPCION/RESERVAS RECEPCION CONSERJERIA/PISOS MANTENIMIENTO CONTABILIDAD SEGUROS OTROS AUXILIARES PROMOCION Y VENTAS
TOTAL DE COSTOS FIJOS
SOLES DOLARES

1500 600 800 2400 300 200

2 1

800 500

429 171 229 686 86 57 50 100 229 143


2179

MANTENIMIENTO TELEFONO ELECTRICIDAD AGUA OPERACIN JUDICIALES COMISIONES PROMOCION IMPUESTOS OTROS
TOTAL % GASTOS VARIABLES

% ALTO

% MEDIO

6 6 4 4 5 1 6 5 7 1
45

5 5 3 3.5 4.5 0.05 5 4 6 0.05


36.1

FLUJO DE CAJA DEL ESTABLECIMIENTO "STANDARD"

ENERO

FEBRERO MARZ O

ABRI L baj a

MAYO medi a

J UNI O medi a
2130 1420 568 284 4402

J ULI O AGOSTO SETIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE al t a


5600 1400 1260 630 8890

A O

INGRESOS Boletaje Facturacion Alimentacion y Bebida Otros TOTAL INGRESOS


FIJOS VARIABLES
TOTAL EGRESOS SALDO CAJA ACUMULADO

medi a
2130 1420 568 284 4402

baj a
1654 1103 441 221 3419

baj a
1654 1103 441 221 3419

al t a
5600 1400 1260 630 8890

al t a
5600 1400 1260 630 8890

medi a
2130 1420 568 284 4402

baj a
1654 1103 441 221 3419

baj a
1654 1103 441 221 3419

1654 1103 441 221 3419

2130 1420 568 284 4402

33592 15394 8258 4129 61373


26148 24549 50697

2179 1761

2179 1368

2179 1368

2179 1368

2179 1761

2179 1761

2179 3556

2179 3556

2179 3556

2179 1761

2179 1368

2179 1368

3940 462 462

3547 -128 335

3547 -128 207

3547 -128 79

3940 462 541

3940 462 1004

5735 3155 4159

5735 3155 7314

5735 3155 10469

3940 462 10931

3547 -128 10803

3547 -128 10676

1.) Facturacion = 40 % de ingresos en temporadas bajas y medias. 20 % de ingreso en estacion alta. 2.) Boletaje = 60 % de ingresos en temporadas bajas y medias. 80 % en estacion alta. 3.) Aliimentacion y Bebida = 20 % de "Boletaje" y 10 % de "Facturacion". 4.) Otros = 10 % de "Boletaje" y 5 % de "Facturacion". 5.) Gasto Variable equivalente a 40 % de los Ingresos. 6.) Estacion Alta es en Julio, Agosto y Septiembre. 7.) Estacion Media es en Enero, Mayo, Junio y Octubre. 8.) Estacion Baja es en Febrero, Marzo, Abril, Noviembre y Diciembre.

INVERSION EN UN ESTABLECIMIENTO DE HOSPEDAJE DE 17 HABITACIONES / "STANDARD"


UBICACIN DEMANDA Unidad TERRENO 400 M2 TERRENO 400 M2 CONSTRUCCION CONSTRUCCION
EQUIPAMIENTO / HABITACIONES CAMAS SIMPLES CAMAS MTRMLS CAMAS KING SIZE CAMAS SIMPLES CAMAS MTRMLS CAMAS KING SIZE TOCADORES MESAS REDONDAS JUEGOS SABANAS CUBRECAMAS FRAZADAS JUEGOS TOALLAS TELEVISORES FRIGOBARES TOTAL HABITACIONES 22 7 2 22 7 2 17 6 62 62 62 62 18 5 200 300 400 150 250 300 100 100 50 60 30 30 100 150 1700 600 3100 3720 1860 1860 1800 750 22690 4400 2100 800 3300 1750 600 1700 600 3100 3720 1860 1860 1800 750 21040

CENTRO 1 N.V., T.E. 1, EJCTVOS Valor Unitario 500 200 300 200 105000 250000 500 500 350 350

CENTRO 2 M.1, Mochileros, Ejecutivos menores

100000

70000

EQUPAMIENTO / RECEPCION BARRA BARRA ESCRITORIOS CHICOS ESCRITORIO GRANDES ESTANTERIA ARCHIVADORES COMPUTADORA CENTRAL TELEFONOS SOFAS 3 CUERPOS SOFAS 3 CUERPOS SOFAS 1 CUERPO SOFAS 1 CUERPO MESA CENTRO TOTAL RECEPCION 1 1 2 1 1 4 1 1 2 2 4 4 2 1000 500 200 300 500 50 1200 500 400 300 80 50 60 120 4840 320 200 120 3820 200 1200 500 800 600 400 300 1000 500 400 300 300 200 1200 500

EQUIPAMIENTO / CAFETERIA SOFA EXTENDIDO MESA RECTANGULAR MESA RECTANGULAR MESA REDONDA MESA REDONDA CUBREMESA, OTROS TOTAL CAFETERIA 3 3 6 6 200 150 300 250 500 3500 1800 1500 400 3450 600 600 500 600 450

EQUIPAMIENTO / COCINA CONGELADORA REFRIGERADORA COCINA MICROONDAS MESAS TRABAJO JUEGO OLLAS JUEGO SERVICIO OTROS TOTAL COCINA
EQUIPAMIENTO / SALONES MESA DIRECTORIO SILLAS MESAS REDONDAS SILLAS OTROS TOTAL SALONES
EQUIPAMIENTO / OTROS ACUARELAS LAVANDERIA SECADORA PLANTAS OTROS TOTAL OTROS
INVERSION EQUIPAMIENTO
INVERSION EN ACTIVOS

1 1 1 1 3 1 2

400 300 250 120 250 300 250

400 300 250 120 750 300 500 300 2220

400 300 250 120 750 300 500 300 2220


500 480 600 720 300 2600
400 200 200 500 300 1600
34730
204730

1 12 3 18

500 40 200 40

500 480 600 720 300 2600

40 1 1

10 200 200

400 200 200 500 300 1600


37450
392450

GASTOS PRE OPERATIVOS Planos Arquitectura Planos Estructura, otros Licencias, Defensa Civil Otros permisos PRE OPERATIVOS
OTROS INAUGURACION PROMOCION INICIAL CAPITAL TRABAJO TOTAL OTROS

1000 1000 1000 500 3500

1000 1000 1000 500 3500

2000 2000 5000 9000

1500 1500 4000 7000

INVERSION TOTAL

404950

215230