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Introduction
Caractristiques du secteur Secteur en forte croissance ( rformes conomiques, croissance du secteur de lhabitat) Secteur rgi par une rglementation spcifique (lgales, rglementaires,fiscale, comptable) Secteur dont le cycle de production dpasse gnralement une anne, l'importance de leurs stocks et des charges financires, la possibilit de vente avant l'achvement,
Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre lgal et rglementaire
2- Particularits fiscales
3- Rgles comptables spcifiques 4- Principales tapes du processus dactivit 5- Principaux cycles daudit et risques spcifiques 6- Diligences daudit spcifiques 7- Rserves les plus frquentes Conclusion
2- Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui procde des travaux damnagement ou de viabilisation de terrains btir (pose de canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de chausses, bordures, trottoirs etc...) . constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage dune proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles usage dhabitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot.
Lotissement:
3- Promoteur Immobilier:
Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des travaux immobiliers procde ou fait procder l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins la vente ou la location.
Un promoteur immobilier doit tre propritaire de son terrain. Pour ldifier il peut le faire lui mme, comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux pour raliser la construction.
La VEFA est le contrat par lequel une personne, lacqureur, contracte avec une autre, le vendeur afin dacqurir un bien immobilier. Le vendeur sengage difier un bien immobilier dans un dlai dtermin et lacqureur sengage payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux.
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Contrat de rservation: Cest un contrat permettant la rservation dun bien immobilier en contrepartie du dpt dune garantie. Il contient: -Description dtaille du bien - Prix de vente - Modalit du paiement Le paiement reste squestr entre les mains du notaire charg de lopration
Les garanties donnes lacqureur: Garantie de remboursement Garantie des vices cachs ( 1 AN) Garanties dcennale (10 ANS)
Contrat dfinitif:
Le transfert de proprit du bien immobilier est effectue aprs paiement intgral du prix et lobtention du permis dhabiter
PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIMPOT SUR LES SOCIETES
Conditions remplir a) lorsque leur actif est constitu soit d'une unit de logement occupe en totalit ou en majeure partie par les membres de la socit ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destin cette fin ; b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder statutairement chacun de leurs membres, nommment dsign, la libre disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier correspondant ses droits sociaux. Chaque fraction est constitue d'une ou plusieurs units usage professionnel ou d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.
PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIS ET IR Qualit les promoteurs immobiliers (logements conomiques) Rgime applicable Exonration permanente Conditions remplir oprations ralises dans le cadre dune convention conclue avec lEtat, assortie dun cahier des charges, en vue de raliser un programme de construction de 2.500 logements sociaux, tal sur une priode maximum de cinq ans courant compter de la date de dlivrance de lautorisation de construire ; Tenir une comptabilit spare pour chaque programme de construction ; Joindre la dclaration fiscale : Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la premire anne ; Un tat du nombre de logements sociaux raliss dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y affrent.
PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIS ET IR
Qualit
les promoteurs immobiliers (cits, rsidences et campus universitaires)
Rgime applicable
Rduction temporaire pour une priode de 5 ans compter de la date dobtention du permis dhabiter dune rduction de 50% de limpt, au titre des revenus provenant de la location de cits, rsidences et campus universitaires raliss en conformit avec leur destination.
Conditions remplir
-raliser pendant une priode maximum de 3 ans courant compter de la date de lautorisation de construire , des oprations de construction de cits, rsidences et campus universitaires constitus dau moins 500 chambres, dont la capacit dhbergement est au maximum de deux lits par chambre, dans le cadre dune convention conclue avec lEtat assortie dun cahier des charges. -Tenir une comptabilit spare pour chaque opration de construction; -Joindre la dclaration fiscale : -Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la premire anne ; -Un tat du nombre de logements sociaux raliss dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y affrent ; -Un tat du nombre de chambres ralises dans le cadre de chaque opration de construction de cits, rsidences et campus universitaires ainsi que le montant du chiffre daffaires y affrent.
PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA Opration livraison soimme de construction, effectue par toute personne physique Rgime applicable Exonration sans droit dduction Conditions remplir la superficie couverte n'excde pas 300 m ; la construction porte sur une unit de logement indivisible ayant fait lobjet de dlivrance dune autorisation de construire et est affecte l'habitation principale de l'intress pendant une dure de quatre ans courant compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu. La superficie couverte n'excde pas 300 m ; La socit constitue par les membres dune mme famille ; La construction est destine lhabitation personnelle principale des membres.
PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration Constructions par des personnes physiques et morales construction de logements pour le compte de chacun de leurs adhrents par les coopratives d'habitation Rgime applicable Exonration sans droit dduction Conditions remplir La superficie couverte n'excde pas 300 m ; Construction destine au logement du personnel ; Edification dans le cadre dun programme agr. La superficie couverte n'excde pas 300 m ; Les coopratives sont constitues et fonctionnent conformment la lgislation en vigueur.
la superficie couverte et la valeur immobilire totale (prix du terrain + cot de la construction principale et des annexes + frais d'adduction d'eau et de branchement d'gout et d'lectricit), par unit de logement, n'excdent pas respectivement 100m et 200.000 dirhams TTC.
PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration Rgime applicable Conditions remplir
les constructions de cits, rsidences et campus universitaires par les promoteurs immobiliers les oprations de ralisation de logements sociaux
les oprations de location d'immeubles
ralisation de la construction au maximum trois ans courant compter de la date de lautorisation de construire des ouvrages constitus dau moins 500 chambres, dont la capacit dhbergement est au maximum de 2 lits par chambre ; opration sinscrit dans le cadre dune convention conclue avec lEtat, assortie dun cahier des charges. affrents au projet "Annassim" situ dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la socit nationale damnagement collectif (SO.N.A.D.A.C).
immeubles usage d'htels, motels, villages de vacances ou ensembles immobiliers destination touristique, quips totalement ou partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la piscine, dans la mesure o ils font partie intgrante de l'ensemble touristique.
Champ dapplication La taxe sur les oprations de morcellement est institue loccasion de toute opration de morcellement.
Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix 5% de la valeur vnale du terrain dclare au moment du dpt de la demande de l.autorisation de morceler.
Exigibilit de la taxe Elle est exigible six mois aprs la date de la dlivrance par la commune du certificat attestant lexcution des travaux. La taxe est acquitte au moment de la dlivrance de lautorisation de morceler.
La redevance doccupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction est due la suite de loccupation temporaire du domaine public communal, notamment, par des dpts de matriels et de matriaux, par des cltures ou par des saillies dues aux chafaudages.
Le redevable de la redevance est le bnficiaire de lautorisation de loccupation temporaire du domaine public communal.
La redevance doccupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction est liquide et verse trimestriellement la caisse du rgisseur communal.
Problme: la rgularisation du CA est souvent effectue sur la base des dcomptes tablis par ladministration publique. Solution : les dcomptes sont obligatoirement tablis sur la base des documents attestant lavancement des travaux. Ces documents officiels sont appels attachements ou situations qui sont adopts comme pice matresse de la justification du chiffre daffaires ralis assorti de ltablissement dune facture mise par lentreprise comportant la mme date que lesdits attachements ou situations.
Approvisionnement
Problme: les approvisionnements figurant sur les dcomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant lieu chiffre daffaires imposable Solution : constituant de simples avances dans le cadre des marchs de travaux, les approvisionnements ne font pas partie des produits dexploitation. Ainsi, les sommes encaisses par lEntreprise, au titre des approvisionnements, constituent des avances imputer au compte appropri.
Problme : la rvision des prix suscite parfois des controverses quant son mode de dtermination et lexercice de son rattachement. Solution: Le montant de la rvision des prix prvue dans les marchs de travaux immobiliers, fait partie des produits recevoir lorsque les index de rvision sont connus la clture de lexercice. A dfaut, il y a lieu de retenir les derniers index connus.
Travaux en cours
1. 2. 3. 4.
Problme : dans la pratique, certaines entreprises procdent des valuations approximatives et non justifies, en dehors des rgles fiscales et comptables prvues en la matire. Solution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en valeur et valus au prix de revient. Toutefois, la majorit des entreprises ne disposent pas dune comptabilit analytique, il a t retenu la dfinition et la mthode dvaluation suivantes: Dfinition : TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation, jusqu la date de clture de lexercice. Mthode dvaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : du cot des matriaux utiliss ; du cot de la main duvre ; des frais de chantier ; de la quote-part des frais gnraux et amortissement se rapportant aux travaux en cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire forfaitaire en appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice le rapport entre dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les matriaux utiliss, la main duvre et les frais de chantier ; dautre part, les cots de mme nature engags au cours de tout lexercice.
Bois de coffrage
Problme : des traitements diffrents : lments immobilisables amortis des taux diffrents ou charges Solution : vu que les bois de coffrage subissent en gnral des utilisations intensives, il est prconis de tenir leur gard, un compte dinventaire permanent, leffet dimputer au rsultat de chaque exercice, le montant de la consommation effective en bois de coffrage. Comptablement, cela revient introduire tous les achats de bois de coffrages dans les comptes de charges et comptabiliser en stock en fin danne le montant des bois de coffrages non consomms linstar des autres matires et matriaux.
1.
2.
Problme : certains marchs de travaux prvoient lengagement de dpenses ncessaires linstallation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour personnel, matriel, etc.Ces dpenses font parfois lobjet de rintgration fiscale au motif quelles se rapportent des immobilisations amortissables. Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs de travaux des deux manires suivantes : au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier, ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en considration parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la partie non encore facture. ou tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale de ralisation du march dcoulant du contrat.
Le PCSI prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production > 12 mois,
d'inclure dans le cot de production les charges financires courues pendant la priode de production et relatives des dettes contractes pour le financement spcifique desdites productions.
Cas des emprunts finanant plusieurs projets: Les charges financires sont affectes, par rpartition entre les diffrents projets en justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de rpartition.
Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de la dcision d'acquisition par le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs. Pour les lotissements, incorporation des charges financires au cot des stocks est effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des charges financires est constitu par la date de dlivrance de l'autorisation de construire.
Conformment la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations que si les financements propres ces oprations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra supporter de charges financires que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressment.
flchage et signalisation d'un chantier ; achat de maquette ; amnagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements tmoins ; plaquettes commerciales ; publicit de lancement de programme;
Drogation: Grands Projets: La construction et l'amnagement d'un complexe de vente et les frais de publicit et de prospection pourront tre considre comme: Une immobilisation amortissable sur la dure d'utilisation dudit complexe. L'usage de cette option devra tre explicite et justifi au niveau de l'ETIC.
Charges exclues du cot de revient: les dpenses courantes de commercialisation: Rmunrations d'intermdiaires commerciaux Les dpenses courantes de publicit: Frais de publicit gnrale
A retraiter comme charges constates d'avance A reprendre en fonction du constat dfinitif du transfert de proprit du bien en question
4-Incorporation des
honoraires et frais
Assurances Honoraires des architectes, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais d'expertise, Frais juridiques, Frais d'appels d'offres, Annonce et insertion propres aux programmes en cours
Elle sert enregistrer la provision correspondant au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de lachvement dun programme pour permettre darrter le cot total dune opration. Il ne sagit pas de travaux dj effectus mais non encore facturs qui doivent tre ports au crdit du compte 4417 fournisseurs, factures non parvenues. Les travaux qui restent effectuer doivent faire lobjet dtats dtaills permettant dapprcier la ralit de la provision constitue. ( ETIC) Il sagira essentiellement des travaux damnagement des abords qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du programme concern, travaux de finition et de parachvement des ouvrages..
Conditions: Mettre en en place des procdures permettant la dtection et la dprciation comptable des stocks: la mise en place de procdures de suivi des cots par programme Mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice. dgager les provisions ventuelles constater.
ETIC: Spcificits
ETIC: Spcificits
Cas des promoteurs immobiliers et des lotisseurs Cas des entreprises de travaux immobiliers
Lots
Ventes de lots
Travaux de construction
Promotion immobilire
de la valorisation des stocks des en Idem cours qui dpend destimations significatives; + Spcificit des rgles Difficult de dfinir un niveau normal dvaluation des stocks dactivit: sort du cot de sous-activit; prvues par le PCSI (incorporation des Absence / insuffisance du systme de charges financires, comptabilit analytique ; commerciales, des charges restant effectuer, ); Absence dun systme budgtaire permettant destimer et de suivre la marge sur chaque projet.
Promotion immobilire
de non respect du principe de cut off (dcalage entre la facturation et lavancement des travaux, ); Difficult de dterminer les modalits et les dates du fait gnrateur des ventes (% davancement des contrats L.T, date dachvement, ); Retenues de garantie: facturation, comptabilisation et recouvrement. Dtermination et rattachement des rvisions des prix. Dpendance vis--vis dun nombre limit de clients
Importance
travaux et prestations de services reus sont dcentraliss et difficiles vrifier (dates des
des retenues de
garantie lis aux sous-traitants (relations non Idem. formalises, justificatifs non probants, dfaillance) ; Idem. Mode de comptabilisation des approvisionnements : la comptabilisation en chiffre daffaires ou en dbours diffre selon NC. que la facture est libelle au nom de lentrepreneur ou du matre douvrage.
Risques
Travaux immobiliers
Risque
en cause des exonrations suite au non respect des dispositions prvues par la Convention signe avec lEtat (non tenue dune comptabilit spare telle quexige par la loi, );
des soldes TVA dbiteurs (rejet de remboursement de la TVA, ) ; fiscal des pnalits reues (pour retard, dsistement, ).
fiscal au regard de la TVA dcoulant de lapplication du taux de 14% au lieu de 20% sur certains travaux dinstallation et de pose ;
li au recours des fournisseurs non patentables ;
Risque Ralit
Traitement
Promotion immobilire
au cours de lanne du niveau dactivit (personnel temporaire); Difficult de gestion et de suivi dun effectif parpill gographiquement ; Non respect de la lgislation du travail.
Probit
Idem.
Importance des encaissements (en espces) et de dcaissements ; Dcentralisation de la fonction notamment les encaissements (plusieurs bureaux de vente disperss);
Promotion immobilire
destimation de la marge sur le projet ds le dpart et son impact sur les provisions pour pertes terminaison;
Non provisionnement des engagements contractuels: garanties, litiges, remises en tat des sites, ... de pnalits et de travaux complmentaires (rglementation stricte applicable aux travaux publics, ...);
Idem.
Idem.
Risque
Promotion immobilire
Cycle non significatif. Cependant:
Parc dimmobilisations important parpill sur plusieurs chantiers ; dinventaire physique et du suivi du matriel en chantiers; de distinction entre charges, stocks et immobilisations ( frais dinstallation de chantier, petit outillage, bois de coffrage, .).; des amortissements par rfrence aux rgles fiscales.
Absence
Critres
Critres
de distinction entre stocks et immobilisations (bureaux de vente, mobilier des appartements tmoins, .).;
Calcul
Passif:
Clients - avances et acomptes; Fournisseurs - retenues de garantie.
PLANIFICATION DE LA MISSION:
Importance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles : -Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la direction; - Prise en compte des influences subies par le management de lentreprise. Examen analytique prliminaire adapter aux particularits de lentreprise : Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles devraient tre observes: Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des projets. Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (sous-trait, direct) par type de clientle, par projet ; Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en fonction de la dcomposition du chiffre daffaires.
En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit spare. La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du bilan et du CPC parat moins approprie car elle ne permet pas notamment :
de
comprendre lvolution de lactivit de lentreprise; danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge; de reprer les projets problmatiques, La dmarche recommande sappuie sur une analyse par projet: Lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets. La validation des rsultats de chaque projet se fera par lexamen des produits et des charges y affrents.
Cette mthode permet galement de valider une partie significative de certains postes tels que les stocks, les produits et charges constats davance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, .
Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allgs.
de circulariser la conservation foncire pour valider les rserves foncires ; des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients professionnels, banques, ) ;
Circularisation
Assistance
linventaire physique surtout pour constater ltat davancement des travaux et cerner lactivit.
Rserves sur la valeur des stocks des produits en raison de labsence ou linsuffisance dun systme de comptabilit analytique ou de la non conformit de la mthode dvaluation avec les rgles comptables en vigueur;
Rserve pour limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs ne sont pas analyss (Eses de promotion immobilire); Crances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);
Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des provisions pour risques et charges;
Non respect de la spcialisation des exercices en matire de lenregistrement des ventes et/ou des achats;