FACULTAD DE ARQUITECTURA URBANISMO Y DISEO

MAESTRA EN GESTIN Y DESARROLLO HABITACIONAL

GESTIN Y GERENCIAMIENTO DE PROYECTOS HABITACIONALES

ING. ALDO SCAGLIARINI

Qu es un proyecto?

En su definicin ms general, un proyecto es una actividad humana (o conjunto de actividades) dirigida a alcanzar un objetivo preciso segn un calendario establecido. Par ello se dispone de unos recursos especficos y habitualmente, limitados. Se trata de recursos: Econmicos: (capital propio y/o crditos accesibles), Materiales: (herramientas, maquinarias e instalaciones) y, principalmente, Humanos: las habilidades, conocimientos y esfuerzos conjuntos de un grupo de personas asignadas al proyecto (la terminologa disciplinar se refiere deliberadamente al equipo de proyecto, enfatizando as los aspectos de coordinacin y complementariedad).

Un cuarto tipo de recursos incluye la Informacin y los Sistemas y Tcnicas de gestin.

Qu es la gestin de proyectos?
Dado

que no es posible ensayar un proyecto, la humanidad ha desarrollado a lo largo de siglos un gran nmero de tcnicas para planificar, controlar y dirigir proyectos, con el fin ltimo de limitar el riesgo y acotar los elementos de incertidumbre

Objetivos de un proyecto

Variables de la gestin de proyectos

Tiempo

Calidad

Costo

En su versin ms bsica, la gestin de proyectos ha sido tradicionalmente considerada como un mtodo o conjunto de mtodos orientados a conseguir la integracin de todo aquello que debe hacerse para que un proyecto alcance sus objetivos. Los objetivos de un proyecto, de acuerdo con esta metodologa clsica, se pueden sintetizar en tres variables: el costo, el tiempo y la calidad (o funcionalidad, o rendimiento, dependiendo del objeto y naturaleza del proyecto). La gestin de proyectos, a este nivel, busca el equilibrio entre las tres variables, pues siempre sera posible, al menos en un plano terico, conseguir una mayor calidad empleando ms tiempo y a un mayor costo.

Objetivos de un proyecto

Variables de la gestin de proyectos

Tiempo

Y, a la inversa, suele ser posible reducir el costo y/o el tiempo necesarios para realizar un proyecto a expensas de su calidad o rendimiento. El siguiente grfico muestra esta interaccin dinmica entre las tres variables Para cada una de las tres variables, la gestin de proyectos dispone del correspondiente instrumento de planificacin y control: la calidad se determina y verifica por medio de las especificaciones/planos o prescripciones del proyecto (documentacin tcnica); el costo, mediante el presupuesto; y el tiempo, con el programa o calendario del proyecto (diagrama de Gantt).

Calidad

Costo

Los instrumentos bsicos de la gestin de proyectos

Objetivos del proyecto

Lgicamente, las relaciones dinmicas entre los tres objetivos (calidad, costo y tiempo) se reflejan en una interaccin tambin dinmica entre los tres instrumentos bsicos de gestin de proyectos (especificaciones, presupuesto y programa). Cualquier modificacin en uno de ellos tiene implicaciones en los otros dos, lo que hace imprescindible la gestin integrada de los tres. Ello requiere habilidad y experiencia, adems de conocimientos especficos. De estas necesidades surgi la especialidad de gestin de proyectos y la figura del project manager, o director de proyecto

Calidad

Costo Tiempo

Especificaciones

Presupuesto

Programa

Las variables de la gestin de proyectos

Recursos

Calidad

De acuerdo con Kerzner, las tres variables de tiempo, costo y calidad ya no constituiran tanto los objetivos del proyecto pues quedan subordinados a otro ms importante, en todo caso, es tener buenas relaciones con el cliente, en el sentido ms amplio de conseguir la plena satisfaccin de sus necesidades e intereses.

Mitos de la Gestin de Proyecto:

Capacidad de previsin de futuro

En consecuencia, el modelo de gestin de proyectos de Kerzner, como la mayor parte de los modelos actuales, pone el acento en la dimensin dinmica de la labor del director de proyectos. Esta dimensin dinmica afecta de forma directa a uno de los mitos de la gestin tradicional: el que proclama que lo que caracteriza a un buen director de proyectos es la capacidad de previsin de futuro. Los proyectos, ya se ha mencionado, son instrumentos de cambio, y, por su propia naturaleza, el cambio mismo es una de sus caractersticas intrnsecas. La funcin del director de proyectos no es, de hecho, tanto la de adivino del futuro como la de previsor organizador de sistemas que tengan la capacidad de reaccionar ante las circunstancias imprevistas con las que, con toda probabilidad, el proyecto se encontrar.

La gestin de proyectos en la actualidad

Calidad

Algunos especialistas argumentan que hay otros factores, adems de los intereses y necesidades del cliente, que afectan ineludiblemente a la marcha de un proyecto, y que todo director de proyectos debera tener en cuenta para que sus proyectos llegen a buen puerto.Dentro de esta lnea, un modelo muy completo es el propuesto por Briner, Geddes y Hanstings, ilustrado en el siguiente diagrama

La gestin de proyectos en la actualidad Aparecen, adems, dos nuevos factores,

Calidad

inditos en los modelos anteriores. Por un lado, estn los denominados "objetivos individuales", en referencia a los intereses y deseos particulares, explcitos u ocultos, confesables o inmorales, legtimos o espurios, de todos aquellos individuos que, de una manera u otra, participan o tienen un inters en el proyecto. Otro nuevo factor que aparece en el modelo,es la poltica en la organizacin, entendiendo el trmino poltica en una acepcin muy concreta: la competencia que se produce entre individuos y grupos con intereses contrapuestos para aumentar su poder y/o conseguir el liderazgo dentro de una organizacin (ntese que el modelo se refiere a "poltica en la organizacin", y no a "poltica de la organizacin").

Para conseguir ser un administrador de proyectos eficaz es necesario completar los proyectos en tiempo, no salirse del presupuesto, y asegurarse de que los clientes queden satisfecho con su trabajo. Esto parece sencillo pero, Cuntos proyectos conoce que fueron finalizado fuera de la fecha de plazo o que su costo super lo presupuestado o que no cubrieron las necesidades

del cliente?

FUNCIONES DE LA GESTIN Y DIRECCIN DE PROYECTO EFICAZ

SUPERVISIN TCNICA

PLANIFICACIN
ORGANIZACIN DIRECCIN CONTROL GESTIN FINANCIERA

APOYO A LA GESTIN DE MARKETING

PLANIFICACIN
Problemas que se superan con una correcta planificacin.

-Definicin inadecuada de las necesidades del cliente

-Indefinicin en las especificaciones de los objetivos -Falta de concresin del punto final del proyecto

-Comunicacin deficiente sobre las necesidades y cambios del proyecto

PLANIFICACIN

LA PLANIFICACIN es un proceso mediante el cual los gestores analizan sus entornos interno y externo, se formulan preguntas fundamentales sobre la razn de ser de su organizacin y expresan su finalidad, las metas y sus objetivos. PLANIFICAR es poner en marcha el conjunto de actividades mediante las cuales se fijan los objetivos y se determinan las lneas de accin ms apropiadas para conseguirlos.
TIPOS DE PLANIFICACIN:
PLANIFICACIN ESTRATGICA
PLANIFICACIN TCTICA PLANIFICACIN OPERATIVA

QU ES UN PLAN ESTRATGICO?

El P. E. es el anlisis racional de las oportunidades y amenazas que presenta el entorno para la organizacin, de sus puntos fuertes y debilidades en relacin con este entorno, con el fin de conseguir la seleccin de unos objetivos estratgicos a partir de estos elementos, que mejor satisfagan las aspiraciones de los responsables de esta organizacin. Son caractersticas del P. E.: Un proceso interactivo entre la la empresa y su entorno. La definicin de los objetivos a largo plazo. Una cultura estratgica que facilite una adaptacin constante del P.E.

QU ES LA PLANIFICACIN TCTICA?

Se ubica en el enlace que se puede establecer entre la Planificacin Estratgica y la Planificacin Operativa. Su horizonte se sita entre los dos y tres aos.

Establece el proceso de transformacin coordinada de los cuatro tipos de recursos de una organizacin (humanos, tcnicos, comerciales y financieros) hacia el futuro deseado.

Para la elaboracin de un plan de estas caractersticas se requiere la siguiente secuencia: 1. Cul es la situacin actual? 2. Hacia donde se ha de evolucionar? 3. Qu cambios se han de introducir y a que afectan? 4. Qu recursos sobran o faltan y qu costos supondr? 5. Cmo, cuando y para quien se llevar a cabo el cambio? La planificacin tctica no es como la planificacin estratgica; un referente, sino un conjunto de objetivos de gestin preferentemente evaluables

Importancia de la planificacin y gestin del proyecto

Cuanto ms largo sea el proyecto, ms tiempo debera emplearse en planificarlo. Esto se debe a la dificultad de llevar a cabo objetivos poco definidos que abarcan un largo perodo de tiempo. La principal finalidad de la planificacin es por tanto dividir los objetivos generales que figuran en el contrato en tareas manejables que se puedan llevar a cabo en perodos de tiempo relativamente cortos. La planificacin adecuada tambin le proporciona al director de proyectos un modelo que pueda utilizar para seguir la evaluacin del proyecto y controlarlo.

El riesgo y la incertidumbre en la construccin Necesidad de planificar,

gerenciar, administrar y controlar.

El factor de riesgo es intrnseco a la industria de la construccin, y posiblemente constituye la justificacin principal de este curso. Ante la posibilidad de correr riesgos y ante las incertidumbres propias del proceso de la construccin es ms urgente contar con gerentes capaces y an ms competentes que en otras industrias. Aparte de los ciclos econmicos normales y el efecto que las tasas de inters tienen en la actividad constructora, el riesgo nace de la base misma de la industria: la estimacin de la construccin. Dicha estimacin es justamente eso: una mera estimacin. El fundamento de un contrato millonario es la combinacin de conjeturas bien razonadas que provienen de varias fuentes. Entre las conjeturas figuran las siguientes: una interpretacin del trabajo requerido, basado en un conjunto de planos y especificaciones, la estimacin de cul ser el costo exacto de la mano de obra y de los materiales en algn momento futuro; una prediccin de las condiciones climatolgicas durante el ciclo de la construccin, y el costo previsto que se requerir para terminar una unidad de trabajo que nunca antes ha sido realizada exactamente

Quin planifica?
En el mbito de la industria de la construccin, los tipos de planificadores se pueden agrupar segn el papel que desempean en su empresa dentro del proceso de construccin. Desde este punto de vista existen tres tipos de planificadores: 1. La organizacin del cliente. 2. Los ingenieros, arquitectos o equipos de servicios profesionales. 3. El constructor.

El Cliente
La organizacin del cliente esta interesada en una planificacin general del proyecto, desde la idea original con el anlisis de las alternativas para su materializacin hasta el proyecto en su fase final operando. Bsicamente, la organizacin del cliente pretende determinar los plazos de salida de los flujos de caja, para lo que tendr que hacer las previsiones, y las decisiones generales y estratgicas de la gestin del proyecto. El cliente operar con actividades cuyos plazos sern los de la duracin total del proyecto. Las decisiones importantes, tales como el tipo de contratacin, las formas proyecto/construccin, los plazos y los compromisos econmicos planteados se examinarn tomando como base el PROGRAMA GENERAL DEL PROYECTO

Los Profesionales
Ingenieros, arquitectos sern los responsables de preparar la planificacin general del proyecto (Plan Operativo o Planificacin Operativa) utilizada por el cliente al tomar las decisiones estratgicas y a los efectos de realizar el correspondiente control de gestin sobre el proyecto. Adems el equipo profesional tiene que gestionar sus propios recursos, y basndose en una planificacin del proyecto, determinar la secuencia de las distintas fases del trabajo en los cuales tiene responsabilidad. Determinar la conformacin de su grupo de trabajo y los tiempos y costos asignados a cada fase del trabajo. Las actividades que deben ser programadas, dotadas de recursos y controladas, incluyen: investigaciones, clculos del proyecto, planos, aprobaciones en entes pblicos, preparacin de pliegos tcnicos y de documentacin contractual, cmputos, presupuestos, memorias descriptivas, manuales de procedimiento y de control de calidad para el proyecto o la obra, etc.

El Constructor
De las tres partes que participan en el proceso de construccin, histricamente, es el contratista el que siempre ha realizado un mayor esfuerzo durante el proceso de planificacin, ya que los resultados de un proyecto bien planificado con un seguimiento y con control cuidadoso, se reflejan directamente sobre los potenciales beneficios econmicos. Este proceso de planificacin se divide en el caso del contratista en tres etapas: La de formulacin de la propuesta. La de ajuste una vez obtenido el contrato. Finalmente de ejecucin de la obra.

CONTROL
CALIDAD TCNICA

PRESUPUESTO
PROGRAMA Y CALENDARIO REPROGRAMACIN, ADECUACIN DEL PROYECTO

SATISFACCIN DEL CLIENTE

MODELO DE GESTIN

HIPTESIS DEL MODELO DE GESTIN

El grupo profesional se constituye en desarrollador de un proyecto de viviendas en la Ciudad de Ro Cuarto, Provincia de Crdoba.
Para tales fines, se vincula con una entidad intermedia que tenga voluntad institucional de construir viviendas para sus asociados y por ende conforme la demanda del plan. Se presentarn todos los elementos necesarios a un banco privado o al I.P.V. Quin analizar el financiamiento de la obra y proveer los crditos hipotecarios, segn el modelo financiero que se desarrolle.

HIPTESIS DEL MODELO DE GESTIN

Se tratarn de formalizar acuerdos de alianza estratgica con el municipio y la entidad para promover el plan y lograr aportes en obras de infraestructura y eficientizar el modelo de gestin pblica del proyecto.
Se evaluarn las tierras disponibles y se tratar de incluir en el modelo de gestin al dueo como posible socio estratgico del emprendimiento. Se seleccionarn empresas locales competentes que puedan materializar la obra a los fines de evaluar en forma conjunta y anticipada el costo total del plan, logrando su participacin en el financiamiento de la obra a partir de un proceso de seleccin previa.

HIPTESIS DEL MODELO DE GESTIN

Se crearn vnculos de auditora permanente entre la entidad (sociedad de demanda) y el grupo profesional, para evaluar el modelo de gestin en su conjunto y aprobar y modificar los aspectos que resulten necesarios.
Se considerarn 6 etapas en el modelo de gestin a desarrollar: Organizacin y planificacin general.

Desarrollo y gestin del plan.

Incorporacin de la demanda al proyecto. Elaboracin del proyecto constructivo. Implementacin del proyecto.

Ejecucin de la obra.

Se considerar un plazo tentativo inicial para el desarrollo de todo el modelo de gestin hasta el momento del inicio de la obra de un ao.

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