Factores de orden poltico, social o econmico pueden limitar, incluso disminuir, el valor econmico del punto central Entre

los factores que pueden afectar la centralidad del centro:

El trazado de las vas de comunicacin y de transporte no favorece al centro histrico. La proteccin del patrimonio arquitectnico y urbanstico del centro dificulta la expansin de la oferta de espacios de oficinas, y por lo tanto la densificacin del centro. Los modelos dispersos de localizacin residencial dificultan el funcionamiento de sistemas de transporte colectivo dirigidos a un punto central ,lo que reduce la capacidad de recepcin del centro y refuerza las tendencias a la dispersin residencial. La divisin administrativa del espacio urbano en unidades locales distintas, sin sistema de perecuacin fiscal, crea diferencias artificiales a nivel de impuestos y de la calidad de los servicios pblicos.

En todas las ciudades del mundo, el derecho de construir est sometido a una reglamentacin, por razones tanto urbansticas como estticas. la mayora de los gobiernos locales limitan a la vez la altura de las construcciones y las densidades de ocupacin del suelo urbano. Como evaluar el impacto de estas restricciones en los valores prediales Pues el impacto final que tienen los reglamentos relativos a la densidad sobre el precio del suelo depende de la elasticidad precio de los compradores de los espacios del centro

Si la demanda de espacios es inelstica, la disminucin de los espacios ofrecidos que debe asumir el promotor ser plenamente compensada por incrementos en los precios, con la cual el efecto neto de la reglamentacin sobre el precio del suelo ser nulo. Todo depende de la movilidad espacial de las actividades de, es decir del poder de atraccin del centro. Supongamos una regin urbana cuyo centro es muy fuerte; indiscutiblemente, es la localizacin ptima para cualquier oficina con vocacin central. En tal caso la limitacin de la densidad de las construcciones tendr por efecto, primero aumentar el precio relativo de los espacios de oficinas y, segundo, acentuar el carcter especializado de las zonas mas centrales, expulsando a alas dems actividades hacia localizaciones mas perifricas.

En el caso inverso, es decir un centro con poca fuerza, en situacin de competencia, con otros puntos de atraccin. En este caso la delimitacin de la densidad en el centro provocara: En primero lugar, un incremento de los precios; En segundo lugar, una consecuente disminucin de la demanda; los utilizadores se desplazaran hacia otras localizaciones, fuera del centro; En tercer lugar, una disminucin del precio de los espacios de oficina; los precios volvern a bajar a su nivel inicial, o incluso debajo de este.

En este caso la municipalidad y los promotores saldrn perdiendo: el valor de los terrenos disminuye, as como su valor sujeto a imposicin. Si se limita la oferta de terrenos, por medio de reglamentos de zonaje, por ejemplo si se hace tambin aumentar el precio del suelo; la amplitud del aumento depende, una vez ms; de la renta de localizacin de la que gozan desde un principio los terrenos en cuestin.

 Se

trata de comprender por que ciertos usos tienen ms importancia que otros y, como lo veremos, las cuestiones de distancia y de intensidad de uso siguen estando en el centro de la situacin.

Los problemas de vivienda que afectan a la mayor parte de las ciudades de Amrica latina constituyen un buen ejemplo de la interaccin entre el estado y el mercado. El mercado no puede funcionar correctamente a no ser que el estado desempee su papel como proveedor de servicios pblicos, entre los cuales estn el orden, la justicia, la regularizacin de la propiedad de bienes y races y la provisin de infraestructura publica.los barrios informales insalubres son a fin de cuentas, la expresin de un estado que funciona mal, tanto del punto de vista de la democracia como de la eficiencia administrativa.

El funcionamiento de los servicios pblicos exige que los gobiernos locales puedan recaudar los impuestos necesarios, lo cual a su vez exige que las instituciones del estado cuenten con la confianza de la poblacin. La ausencia de reglas claras y de un estado imparcial, sobre todo en lo que se refiere a la tenencia del suelo, son la base sobre la cual se erigen los barrios informales, la autoconstruccin y los llamados a la participacin popular.

Para que exista un mercado eficaz de la vivienda es necesario que exista en la ciudad:

Un verdadero mercado, en el que las personas puedan elegir y los propietarios puedan alquilar o vender libremente la vivienda; Un rgimen de derecho que asegure que la tierra pueda ser intercambiada eficaz y rpidamente y ello en el marco de reglas bien establecidas. Las infraestructuras de transporte que permitan a las familias, incluyendo a las mas pobres, desplazarse sobre distancias ms o menos grandes Las condiciones administrativas y fiscales para asegurar los servicios pblicos segn el ritmo de expansin residencial. Las instituciones financieras para asegurar el funcionamiento eficaz de un mercado hipotecario para aquellos que deseen comprar una propiedad

Para los espacios de oficina es posible modificar la densidad residencial construyendo a lo alto; la construccin residencial vertical (edificios de departamentos, torres de habitacin) hacen subir el precio relativo del suelo en el centro y acenta la especializacin de las funciones. Puesto que las familias pequeas suelen estar dispuestas a tomar un departamento en un edificio colectivo, al promotor le conviene construir para arriba. El incremento de los precios relativos del suelo as provocado empujara a las utilizaciones residenciales mas extensivas hacia la periferia, por medio del juego d expulsin sucesin que hemos observado para las empresas.

Las familias ms acomodadas buscan reagruparse, adems pueden ofrecer precios ms elevados para alojarse de manera que acaban expulsando de los terrenos ms codiciados a las familias de menores recursos.de esta manera se produce una divisin del territorio segn las clases sociales, que se manifiesta por la existencia de sectores residenciales de alto estatus social.

El juego de las variables de densidad y de proximidad explican tambin el hecho de que los pobres vivan a veces cerca del centro. Ciertas razones explican el hecho de que las familias menos ricas estn dispuestas a pagar ms caro en el centro, al mismo tiempo que soportan condiciones difciles de hacinamiento:
a) Considerando el costo de los transportes urbanos, las familias pobres son muy sensibles a la proximidad del lugar de trabajo. Si viven en una ciudad desprovista de un buen sistema de transporte colectivo a precio mdico, donde la mayora de los desplazamientos se realizan en automvil particular, no suelen tener otra opcin que localizarse cerca del centro.

b) Las condiciones del empleo son tales (empleos precarios, horarios difciles)que la familia considera prioritario vivir cerca de la principal fuente de trabajo de la ciudad. c) Los servicios pblicos se encuentran sobre todo en el centro: hospitales, clnicas, oficinas de empleo, escuelas.

El modelo de segregacin social es sensible a la calidad de las construcciones residenciales. Cuanto ms elevado sea el estatus social de un barrio ,mas tendencia tendrn los promotores y los propietarios a invertir en la calidad de construccin. Inversamente cuanto menos codiciado sea el barrio por las familias con dinero, menos incitacin habr para invertir en la calidad de la construccin.

La complejidad interna del barrio tnico depende de su tamao y de su permanencia. Los modelos de segregacin tnica se derivan a la vez de fuerzas de exclusin y de elecciones voluntarias. El peso de estos dos factores es diferente entre las sociedades, y segn los casos. En las ciudades norteamericanas, el nacimiento de barrios negros puede atribuirse sobre todo a fuerzas de exclusin, incluso de discriminacin.la oposicin indgena/blanco dio lugar a fenmenos similares en Amrica latina, sobre todo en los pases con porcentajes importantes de poblacin indgena, donde los indgenas no hispanizados son frecuentemente relegados a los barrios perifricos.

Por el contrario los islotes de inmigrantes son ms bien producto de elecciones voluntarias, nueva manifestacin de la importancia de los efectos externos de vecindad en las decisiones residenciales. En ambos casos el significado es el mismo: los mercados de vivienda no estn completamente integrados, lo que crea una renta de localizacin adicional. El miembro de un grupo deber pagar una prima por el derecho de habitar el mismo barrio que sus semejantes. Si la familia elige esta localizacin, la renta es el precio adicional que acepta pagar, para vivir junto a los suyos. En el caso de discriminacin la prima, cobrada en principio por el promotor o el propietario, se manifiesta a menudo por una vivienda de menor calidad, por el mismo precio.

El modelo de decisin residencial nos permite comprender las fuerzas que causan una expansin del espacio urbanizado superior a la que causaran normalmente las presiones demogrficas. A medida que aumenta el ingreso de las familias, las curvas de renta se modifican. Para la misma distancia, la curva que expresa la demanda de espacio por persona tendera a subir.

En los pases ricos, la superficie de piso ocupada por persona es en promedio dos a tres veces ms elevadas que en los pases en desarrollo. Este factor en ausencia de cualquier otro cambio, basta a menudo para explicar que la extensin fsica de las ciudades se duplique o triplique a medida que el pas pasa de una etapa de desarrollo a otra. sin crecimiento demogrfico, la expansin fsica de la ciudad aparece como una consecuencia inevitable del enriquecimiento colectivo. La manera ms segura de reducir el consumo demasiado extensivo del suelo urbano es haciendo aumentar el precio relativo de este, aumentando su costo unitario o incrementando el costo de los transportes urbanos.

En casi todos los pases, el suelo urbano es objeto de controles. Tales controles se basan en la premisa de que la ocupacin libre del suelo, sin obstculos, conduce necesariamente aun resultado sub-optimo, tanto para el individuo como para la sociedad. En muchos casos, puede ser que los costos privados no igualen los costos sociales. Pero cualquier control implica igualmente costos, en la medida en que limita la oferta.

Las intervenciones pblicas en materia de uso del suelo se realizan sobre todo con tres intenciones:
Reducir las externalidades negativas a las que est sujeto un terreno. Maximizar la renta que las autoridades locales u otros agentes econmicos puedan obtener del terreno. Minimizar el costo de ciertos equipamientos colectivos.

La reglamentacin tiene frecuentemente por objetivo aislar las afectaciones del suelo y as evitar usos menos deseables (contaminantes, ruidosos, anestsicos) perjudiquen la calidad de los lugares vecinos. El objetivo es separar, en la medida de lo posible, las utilizaciones incompatibles. En la mayor parte de las ciudades industrializadas, est prohibido abrir un comercio en un barrio residencial. En este sentido, el instrumento principal es el zonaje que por medio de esquemas de ordenacin, define los usos permitidos del suelo.

El proceso de creacin de una renta, aunque es un resultado natural de las fuerzas econmicas, no es completamente expontaneo.es normal que un gobierno local desee maximizar la renta, aunque sea solo para obtener ingresos adicionales del impuesto predial. Al fijar las densidades de ocupacin del suelo y al definir el permetro de urbanizacin, puede influir en el valor del suelo. si se limita la expansin urbana, el precio de los terrenos urbanizables aumentara, y los habitantes y las empresas tendern a adoptar modos mas intensivos de uso del suelo.

La densidad de poblacin es un factor importante de costo para muchos servicios e infraestructuras. Si la poblacin es poco densa, si est dispersa ser ms caro, por ejemplo, proveerla de redes de transporte colectivo. Para ser rentable una lnea de metro exige una mnima densidad de poblacin.los equipamientos colectivos son sensibles a las economas de escala y a los costos de transporte, como las dems actividades de la economa urbana.

Obstculos para la aplicacin de polticas de planificacin urbana:

El fraccionamiento administrativo del territorio urbanizado Los conflictos de responsabilidad y de poder entre niveles gubernamentales La capacidad limitada de las administraciones locales de hacer respetar los reglamentos La dificultad para medir correctamente los costos y beneficios de las infraestructuras colectivas, principalmente a causa del peso de las externalidades Los precios relativos de los medios privados y pblicos de transporte; en varios pases, se subsidia implcitamente el automvil privado. La desconfianza de los ciudadanos frente al estado