DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO

RESULTADOS ESTUDIO 2012 EVOLUCIN 2007 - 2012

Mayo, 2012

ESTUDIO DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO

INTRODUCCIN METODOLOGA DEL ESTUDIO RESULTADOS ESTUDIO 2012

Principales resultados 2012 Comparacin resultados 2007 2012

SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS SOCIALES EN EL GRAN SANTIAGO COMENTARIOS FINALES

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

INTRODUCCIN
El lmite de extensin urbana del Gran Santiago fue fijado en 1994 mediante la promulgacin del PRMS, que desde entonces no ha sufrido cambios. El plan consider un rea total de 76.246 hectreas (ha), con 41.215 ha consolidadas y 18.115 ha para extensin urbana en los siguientes 25 aos. En diciembre de 2006 este lmite fue reforzado por la Circular 41 de la SEREMI MINVU RM, que congel las solicitudes de cambio de uso de suelo, las que seran analizadas dentro de una revisin integral del PRMS (plazo: 18 meses). Han pasado ms de cinco aos y el PRMS 100 an no se aprueba, por lo que se hace necesario contar con informacin fidedigna que d cuenta de la urgente problemtica que representa la disponibilidad de suelo dentro del actual lmite urbano del Gran Santiago. Por esta razn, la CChC encarg el presente estudio al Observatorio de Ciudades de la Facultad de Arquitectura, Diseo y Estudios Urbanos de la Universidad Catlica, como una forma de contribuir a este anlisis y buscar vas de solucin. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

METODOLOGA DEL ESTUDIO

OBJETIVOS Y REA DE ANLISIS

OBJETIVOS
Actualizar la superficie de suelo urbano disponible identificada en 2007. Identificar nuevos sitios disponibles dentro del rea de anlisis. Identificar sitios que podran acoger desarrollos de viviendas sociales.

REA DE ANLISIS
Gran Santiago, conurbacin de 34 comunas definida por el INE (Provincia de Santiago + Puente Alto + San Bernardo).

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

METODOLOGA DEL ESTUDIO

IMAGEN Y FILTROS

IMAGEN
El reconocimiento de suelos se realiz sobre foto satelital de diciembre 2011 (georeferenciada) y se verific con visitas a los terrenos (diciembre 2011/enero 2012).

FILTROS
Para la identificacin de los sitios disponibles en el Gran Santiago se fijaron parmetros precisos: Estar dentro del lmite de extensin urbana. Ser un sitio eriazo o con uso agrcola. Superficie mayor a 2 hectreas. Tener uso de suelo residencial o mixto, segn IPT. Tener una densidad de 150 hab/ha o ms, segn IPT. No estar en reas de riesgo o pendientes (>30%) y dentro de un rea concesionada.

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012: TOTAL HD DISPONIBLES DISPONIBLES 2007 + NUEVOS SITIOS ACTUALIZACIN SITIOS
DISPONIBLES
COMUNA Cerrillos El Bosque Huechuraba La Florida La Pintana La Reina Las Condes Lo Barnechea Macul Maip Pealoln Pudahuel Puente Alto Quilicura Renca San Bernardo San Miguel Vitacura TOTAL SUPERFICIE (ha) 26,8 5,3 257,1 8,6 25,1 0,0 19,6 121,7 0,0 111,7 200,9 2,5 334,8 135,6 107,6 506,2 8,5 20,7 1.892,7

La revisin de los resultados de 2007 permite advertir que en los ltimos cinco aos en el Gran Santiago se consumieron 1.027,5 ha (205,5 ha/ao) Adems de actualizar la condicin de los sitios disponibles identificados en 2007, se llev a cabo una revisin que identific nuevos sitios disponibles en el Gran Santiago. RESULTADO: EN EL GRAN SANTIAGO EXISTE UN TOTAL DE 1.892,7 HA DE SUPERFICIE DISPONIBLE CON DESTINO RESIDENCIAL O MIXTO, MAYOR A 2 HA, CON DENSIDADES IGUALES O SUPERIORES A 150 HAB/HA, DENTRO DE UN REA CONCESIONADA Y QUE NO ESTN AFECTADOS POR REAS DE RIESGO. Si se excluyen las comunas en las que por el precio promedio del suelo (sobre 3 UF/m2) no se podran localizar proyectos para grupos medios bajos y bajos (*), en el Gran Santiago quedaran 1.272,7 ha disponibles para estos segmentos.

(*) Las comunas excluidas son Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes, Huechuraba y Pealoln.

RESULTADOS ESTUDIO 2012

SUELO DISPONIBLE 2012

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012

HECTREAS TOTALES DISPONIBLES POR COMUNA

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RESULTADOS ESTUDIO 2012

CONSUMO SUELO 2007 - 2012

2007

2012

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012

CONSUMO DE HECTREAS POR COMUNA PERODO 2007 - 2012
S Bernardo an Huechuraba Puente Alto Las Condes La Pintana
-1,4

Pealoln

Pudahuel

Quilicura

0 -24,5 -50 -66,6 -100 -122,1 -91,1 -127,5 -58,9 -17,2 -15,1 -12,8 -2,5 -2,3

-150

-200

-176,3

-250 -264,9 -300

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

La Reina

Vitacura

Cerrillos

Maip

Renca

Macul

SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS SOCIALES

Cunto suelo hay disponible para viviendas para GRUPOS VULNERABLES en el Gran Santiago?
Para responder esta pregunta se emple una metodologa de dos etapas. La primera de ellas consisti en estimar los VALORES PROMEDIO DEL SUELO para la totalidad de los sitios identificados como disponibles. Para ello se utilizaron los valores publicados en el boletn de Mercado de Suelos, del consultor Pablo Trivelli. En segundo trmino, se identificaron los predios con una DENSIDAD MXIMA PERMITIDA por el instrumento de planificacin local igual o mayor a 200 hab/ha, la que permite el desarrollo de viviendas para los grupos ms vulnerables (primer quintil).

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SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS SOCIALES

El anlisis de los precios de suelo revela que Maip es la nica comuna con sitios bajo 1,2 UF/m2, con un total de 56,9 ha (3% del total del suelo identificado). De ellas, ninguna presenta densidades iguales o superiores a 200 hab/ha, lo que hara inviable desarrollar proyectos para los grupos ms vulnerables.

RESULTADO: NO EXISTE SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS DESTINADAS A LOS GRUPOS MS VULNERABLES DENTRO DEL ACTUAL RADIO URBANO DEL GRAN SANTIAGO.
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EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

MAIP 2007

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2007 en la comuna: 233,8 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

MAIP 2012

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2012 en la comuna: 111,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

QUILICURA 2007

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2007 en la comuna: 150,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

QUILICURA 2012

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2012 en la comuna: 135,6 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

SAN BERNARDO 2007

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2007 en la comuna: 633,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

SAN BERNARDO 2012

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2012 en la comuna: 506,2 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

PUENTE ALTO 2007

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2007 en la comuna: 599,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012

PUENTE ALTO 2012

NOTA: Total de hectreas disponibles en 2012 en la comuna: 334,8 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

COMENTARIOS FINALES POSICIN CChC

La CChC tienen una visin neutra respecto de los mecanismos del desarrollo urbano: las ciudades deben desarrollarse tanto por extensin como por densificacin y renovacin. Por lo tanto, este estudio aborda slo una de las dimensiones de un problema altamente complejo y que requiere de una solucin integral. El estudio de la UC muestra que existe una muy baja disponibilidad de suelos urbanizables en el Gran Santiago y que no quedan terrenos disponibles adecuados para la construccin de viviendas sociales. Esto se debe, entre otros factores, a la fijacin de lmites al radio urbano, poltica que produce escasez de terrenos urbanizables y que el precio de stos aumente. En consecuencia, el precio de las viviendas aumenta, salvo el de las viviendas para los segmentos ms vulnerables, cuyo precio es fijo. De ah que la escasez de suelo en el Gran Santiago es un riesgo para la materializacin de la Poltica Habitacional del Gobierno.
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COMENTARIOS FINALES POSICIN CChC

El pas debe tener polticas pblicas que no generen discontinuidades de precios de los terrenos y sean neutras respecto de los mecanismos de desarrollo urbano. Proponemos que se avance hacia un modelo de planificacin por condiciones: el territorio es posible de desarrollar siempre y cuando el desarrollador cumpla con una serie de condiciones y exigencias, internalizando los costos de sus decisiones de localizacin. Asimismo, proponemos que se permita la construccin en altura en las zonas aledaas a la infraestructura de transporte de alto estndar, como lneas de Metro y corredores del Transantiago, y que se desarrollen polticas de renovacin urbana. Se debiera perfeccionar y aplicar nuevamente el Artculo 55 de la LGUC, que permite ejecutar fuera del radio urbano conjuntos de viviendas sociales de un valor mximo de 1.000 UF. Debemos pensar en vivienda social en edificios de mayor altura.

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GRACIAS