ValuacionInmueblesUrbanos ProyectoNormaSectorial

PROYECTO DE NORMA TCNICA SECTORIAL
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CONTENIDO
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Pgina
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1.
INTRODUCCIN .................................................................................................................... X
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2.
OBJETO Y CAMPO DE APLICACIN........................................................................................ X
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3.
REFERENCIAS NORMATIVAS ................................................................................................ X
4.
TRMINOS Y DEFINICIONES .................................................................................................. X
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DOCUMENTO DE REFERENCIA .......................................................................................................... X
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El presente documento constituye un proyecto de Norma Tcnica Sectorial y est siendo sometido a Consulta Pblica por un periodo de dos (2) meses a partir de su publicacin en el Sistema SIO Normalizacin de ICONTEC; en ningn caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento an en construccin y en discusin puesto a disposicin de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias, as como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda propuesta debe tener un sustento y argumento tcnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la propiedad intelectual de los documentos generados en la construccin de las Normas Tcnicas Sectoriales en materia de valuacin de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalos USN AVSA.
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Valuacin de Inmuebles Urbanos
1.
Introduccin
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Eliminado: que se deben tener ... [10] en cuenta en realizacin Con formato ... [11] Eliminado: elaboracin de [12] ... informes y calidad del valuador. Con formato ... [13] Con formato ... [14] ... [15] ... [16] ... [17] ... [18] ... [19] ... [20] ... [21]
2.
Objeto y Campo de Aplicacin
Esta norma establece los requisitos para la valuacin de inmuebles urbanos en cuanto a procedimientos generales, mtodos o enfoques y tcnicas, segn la GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuacin y la IVS 1 e IVS 2.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
Esta norma no es aplicable cuando existan definiciones y procedimientos metodolgicos que no coincidan con los establecidos en esta norma, reglamentados por una autoridad competente y de obligatorio cumplimiento para el caso especifico . Nota: En la valuacin de algunos inmuebles urbanos especiales es posible que se requieran procedimientos y consideraciones adicionales a los contemplados en la presente norma.
Con formato Con formato Eliminado: Cuando Con formato Eliminado: por el Con formato
... [22]
... [23]
3.
Referencias Normativas
Eliminado: Estado Colombiano ... [24] que no coincidan textualmente Con formato ... [25] Con formato ... [26]
OJO INCLUIR
Eliminado: , el valuador debe ... [27] considerar los aspectos Con formato ... [28] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [29] ... [30] ... [31] ... [32] ... [33] ... [34] ... [35] ... [36]
4.
DEFINICIONES PENDIENTE INCLUIR LAS DEL POT Y LEY 388,
Con formato
Para los propsitos de este documento normativo, se aplican los siguientes trminos y definiciones
Eliminado: Y ACTUALIZACION ... [37] DE LICENCIAS DE Con formato ... [38] Con formato Con formato ... [39] ... [40]
Tomado de la Ley 675 de 2001, artculo 3 Definiciones
Eliminado: 4.1 ... [41] Aprovechamiento eficiente. Aquel Con formato ... [42] Con formato ... [43] ... [44] ... [45] ... [46] ... [47] ... [48] ... [49] ... [50] ... [51] ... [52] ... [53] ... [54]
El presente documento constituye un proyecto de Norma Tcnica Sectorial; en ningn caso debe entenderse como norma aprobada, sino como un documento an en construccin y en discusin puesto a disposicin de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias, as como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda propuesta debe tener un sustento y argumento tcnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la propiedad intelectual de los documentos generados en la construccin de las Normas Tcnicas Sectoriales en materia de valuacin de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalos USN AVSA.
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Comentario [U1]: Si esta en el documento
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Eliminado: 7 Con formato ... [57] ... [58] ... [59]
4.1 Rgimen de Propiedad Horizontal. Sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse3.
4.2 Capitalizacin de rentas. Es una forma comn de estimar una indicacin de valor de un activo intangible utilizando uno o ms mtodos segn los cuales un valor se estima a travs de la conversin anticipada de beneficios a valor capital. (adaptado de GTS E 05 VALUACIN DE ACTIVOS INTANGIBLES) 4.14
Eliminado: 4.8 rea construida legal. ... [60] PENDIENTE Con formato ... [61] Con formato Con formato Con formato ... [62] ... [63] ... [64]
Eliminado: 4.10 BDI. Porcentaje que indica ... [65] los beneficios y gastos indirectos incidentes Con formato ... [66] Con formato ... [67]
4.3 Cdigos asignados. Ordenacin numrica (toma nota de los pesos) para diferenciar las caractersticas cualitativas de los inmuebles. Pendiente de revisin por el comit
Comentario [U2]: Si esta dentro del ... [68] Eliminado: 11 Eliminado: directa Con formato ... [69] ... [70] ... [71] ... [72] ... [73] ... [74] ... [75]
4.4 Conciliacin. Adopcin del valor final, debidamente justificado, en funcin de los resultados obtenidos, cuando ms de un mtodo es utilizado. 4.5 Depreciacin fsica. Prdida de valor en funcin del desgaste de las partes constitutivas de las mejoras, resultante de obsolesencia, deterioro o mutilacin. 4.6 Dominio.. El dominio que se llama tambin propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno. (Tomado de ARTICULO 669. <CONCEPTO DE DOMINIO>. <Aparte tachado INEXEQUIBLE> (tomado de http://www.oas.org/dil/esp/Codigo_Civil_Colombia.pdf)
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: tomado Con formato Con formato
... [76] ... [77]
Comentario [RNDAR3]: Revisar si esta[78] ... en Eliminado: 4.12 Capitalizacin de flujo de ... [79] caja. Tcnica empleada para convertir Con formato ... [80] Con formato Eliminado: Con formato ... [82] ... [81]
4.7 Edificio. Construccin de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un nmero plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, adems de reas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al rgimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. (tomado de la ley 675 de 2001 http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162)
Comentario [U4]: Si esta dentro del ... [83] Con formato Eliminado: 1 ... [84]
4.8 Estado de conservacin. Descripcin del estado fsico actual de los elementos que conforman la construccin (estructura, instalaciones, cubierta, acabados, entre otros).
8
... [85] ... [86]
Comentario [R5]: Sigue siendo pendiente
La resolucin 620 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del marco de la ley 388 de 1997 define en su artculo 2: Artculo 2.- Mtodo de capitalizacin de
Eliminado: . Con formato Con formato ... [87] ... [88]
rentas o ingresos. Es la tcnica valuatoria
Comentario [U6]: Si esta dentro del ... [89] Con formato ... [90]
Eliminado: 1 Con formato Con formato Con formato ... [91] ... [92] ... [93]
Comentario [U7]: Si esta dentro del ... [94] Eliminado: 4.15 Defectos constructivos. [95] ... Anomalas que pueden causar daos efectivos Con formato ... [96] Con formato Con formato Eliminado: 16 Con formato Con formato Con formato ... [99] ... [100] ... [101] ... [102] ... [103] Con formato ... [104] ... [97] ... [98]
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Eliminado: Eliminado: Tcnica
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Eliminado:
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4.9 Frente. Parte primera que se ofrece a la vista de un predio sobre una va . 4.10 Edad aparente. Edad atribuida a un inmueble de modo que refleje su utilizacin, funcionalidad, arquitectura, materiales empleados, entre otros. 4.11 Encargo valuatorio. . Es el primer trmite en el proceso de valuacin, por el que se establece el contexto y el alcance o extensin del encargo y resuelve cualquier ambigedad en torno al objeto o problema de valuacin. El trmino es similar al de Instrucciones sobre la valuacin empleado en algunos Pases. El valuador se asegura de que los anlisis, informacin y conclusiones presentadas en el informe satisfagan las especificaciones del encargo. Las especificaciones del encargo de valuacin incluyen los siete elementos siguientes: 4.11.1 Una identificacin del inmueble, bien mueble (instalaciones y equipamiento; mobiliario, accesorios y equipamiento), empresa u otro bien objeto de valuacin y otras clases de bienes incluidas en la valuacin al margen de la categora principal de bienes. 4.11.2 Una identificacin de los derechos de propiedad (propiedad exclusiva individual, sociedad o derechos parciales) que han de valorarse. 4.11.3 El uso que se pretende dar a la valuacin y cualquiera de las limitaciones relacionadas; y la identificacin de cualquiera de los subcontratistas o agentes y su contribucin. 4.11.4 Una definicin de la base o tipo de valor que se busca. 4.11.5 La fecha en la cual ha de ser aplicable la estimacin de valor y la fecha para la que se espera tener el informe. 4.11.6 Una identificacin del mbito o amplitud de la valuacin y del informe. 4.11.7 Una identificacin de cualquiera de las condiciones contingentes o restrictivas sobre las que se base la valuacin. (NTS S 03 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN) 4.12 Factores. elementos condicionantes que contribuyen a lograr un resultado 4.13 Grado de fundamentacin. Hacer referencia a la Tabla 2 Clasificacin de las valuaciones segn el grado de fundamentacin en el caso de utilizacin de modelos de regresin lineal, del Numeral 9.2.1 Grados de fundamentacin en el caso de utilizacin de modelos de regresin lineal, del tem 9.2 Mtodo comparativo de datos de mercado y comparativo directo de costo
Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 26 Con formato
... [120]
Eliminado: Fachada o p [121] ... Con formato ... [122]
Eliminado: ... [123] 4.27 Frente proyectada: Menor Con formato ... [124] Con formato Con formato Con formato ... [125] ... [126] ... [127]
Eliminado: 4.28Frente de [128] ... referencia. Longitud mnima del Con formato ... [129] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 31 Con formato Con formato ... [136] ... [137] ... [130] ... [131] ... [132] ... [133] ... [134] ... [135]
Eliminado: 4.32 Edad real.[138] ... Tiempo transcurrido desde la Con formato ... [139] Con formato Con formato Eliminado: 33 Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [142] ... [143] ... [144] ... [145] ... [146] ... [147] ... [148] ... [149] ... [150] ... [151] ... [152] ... [153] ... [154] ... [155] ... [156] ... [157] ... [158] ... [159] ... [140] ... [141]
4.14 Predio. Es un inmueble no separado por otro predio publico o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurdicas. El predio mantiene su unidad aunque este atravesado por corrientes de agua publica.
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Comentario [U10]: Este [160] ... Eliminado: 4.34 Estigma. [161] ... PENDIENTE Con formato ... [162] Con formato ... [163] ... [164] ... [165] Con formato ... [166]
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... [167] ... [168]
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Eliminado: baldiospublicomatricula[173] ... Con formato ... [174] ... [175] ... [176]
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... [177]
Pargrafo: se incluyen en esta definicin los baldos los ejidos, los vacantes, los resguardos indgenas, las reservas naturales, las tierras de las comunidades negras, la propiedad horizontal, los condominios (unidades inmobiliarias cerradas), las multipropiedades, las parcelaciones, los parques cementerios, los bienes de uso pblico y todos aquellos otros que se encuentren individualizados con una matrcula inmobiliaria, asi como las mejoras por edificaciones en terreno ajeno. (tomado de la resolucin 70 del 2011) 4.15 Inmueble urbano. Predio situado dentro del permetro urbano definido por la ley.
Eliminado: Inmueble perteneciente a una ... [178] persona natural o jurdica, o a una comunidad, Con formato ... [179] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [180] ... [181] ... [182] ... [183] ... [184] ... [185] ... [186] ... [187] ... [188] ... [189] ... [190]
4.16 Lote. Porcin de terreno resultante de parcelamiento del suelo urbano, debidamente identificada fsica y jurdicamente. 4.17 Mantenimiento. Acciones preventivas o correctivas necesarias para preservar las condiciones normales de utilizacin de un bien. 4.XX Mtodo o enfoque: OJO PENDIENT POR REDACTAR 4.18 Mayor y mejor uso. El uso ms probable de un bien, fsicamente posible, justificado adecuadamente, permitido jurdicamente, financieramente viable y que da como resultado el mayor valor del bien valuado. Tomado de (vase definicin de la GTS G 02 numeral 9.3). 4.19 Modelo. (Territorial) Imagen deseable de la ciudad y de su entorno, hacia el futuro. Pretende consolidar la ciudad, su entorno, su estructura y sus piezas urbanas y rurales, con arreglo a los fines propuestos en materia ambiental, social, econmica, territorial y administrativa. (tomado del glosario POT decreto 619 de 2000)
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... [191] ... [192]
Eliminado: 4.47 Inmueble Mixto. PENDIENTE ... [193] Con formato ... [194] Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 49 Con formato Eliminado: Con formato ... [200] ... [199] ... [195] ... [196] ... [197] ... [198]
4.20 Outlier. Punto atpico, identificado como extrao de la masa de datos, que, al ser retirado, mejora la calidad de ajuste del modelo analizado.
Eliminado: 4.50 Urbanizacin: Subdivisin de ... [201] un lote en varias unidades prediales destinadas Con formato ... [202] Con formato Con formato ... [203] ... [204] ... [205] ... [206]
4.21 Patrn constructivo. Calidad de las mejoras en funcin de las especificaciones de los proyectos, de materiales, ejecucin y mano de obra efectivamente utilizados en la construccin. OJO 4.22 Polo de influencia. Lugar que, por sus caractersticas, influye en los valores de los inmuebles, en la medida de su proximidad. OJO 4.23 Renta. Fruto de la explotacin de bienes o derechos, o la aplicacin de capital. Segn el glosario de Normas tcnicas hay: Renta basada en los ingresos o renta de participacin, Renta
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... [207] ... [208] ... [209] ... [210] ... [211]
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Eliminado: El mayor y mejor uso es el uso ... [215] ms probable de un bien, siempre que sea Con formato ... [216] Con formato Con formato Eliminado: 54 Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [219] ... [220] ... [221] ... [222] ... [223] ... [217] ... [218]
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Eliminado: 4.73 Segmento[233] ... de

de contrato, Renta de mercado cual debe ir???? 4.24 Situacin Paradigma, tpica o patrn: PENDIENTE OJO 4.25 Tipologa. En el decreto 619 de 2000 (POT) se encuentra es: Artculo 357. Normas generales para el Tratamiento de Consolidacin. La ficha reglamentaria se regir por los siguientes principios normativos:
Eliminado: 7
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Eliminado: . Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [234] ... [235] ... [236] ... [237] ... [238] ... [239]
Comentario [RNDAR14]: Mir ... [240] Comentario [RNDAR15]: Cu ... [241] Eliminado: 4.75 Terreno de ... [242] fondo. Aquel que, situado en el Con formato ... [243] Con formato ... [244] ... [245] ... [246] ... [247] ... [248] ... [249] ... [250] ... [251] ... [252] ... [253] ... [254] ... [255] ... [256] ... [257] ... [258] ... [259]
1. Tipologa edificatoria. Los sectores en los que predominen los aislamientos laterales se clasificarn como tipologa aislada y los sectores caracterizados por la no presencia de aislamientos laterales se clasificarn como tipologa continua. A partir de la clasificacin anterior, la ficha normativa sealar las dimensiones de los aislamientos, as como las condiciones de empate. 4.26 Valor depreciable. Diferencia entre el costo de reposicin de la mejora y su valor residual. 4.27 Variables independientes. Variables que dan contenido lgico a la formacin del valor del inmueble objeto de la valuacin. 4.28 Variables cuantitativas. Variables que pueden ser medidas o contadas (por ejemplo: rea privada, nmero de cuartos, nmero de parqueaderos). 4.29 Variable dependiente. Variable que se pretende explicar mediante las variables independientes. 4.30 Costo de reposicin. Es la cantidad monetaria necesaria para adquirir un bien sustituto, es decir, un bien inmueble que represente un grado de satisfaccin similar y comparable al del bien objeto de valuacin 4.31 Costo de reposicin a nuevo. Costo actual de un objeto similar nuevo que tenga la utilidad equivalente ms cercana al que sea objeto de valuacin. (tomado de GTS E 05 VALUACION DE ACTIVOS INTANGIBLES) 4.32 Depreciacin. Es la prdida de valor de un bien inmueble ocasionada o generada por el uso, el paso del tiempo y cualquier forma de obsolescencia.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 81 Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
... [260] ... [261] ... [262] ... [263] ... [264] ... [265] ... [266] ... [267] ... [268] ... [269] ... [270] ... [271] ... [272] ... [273] ... [274]
SMBOLOS Y ABREVIATURAS
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Para los propsitos de este documento normativo, se aplican los siguientes smbolos y abreviaturas. 6. CLASIFICACIN DE LOS INMUEBLES URBANOS
De acuerdo a la GTS G 03 Tipos de Bienes, los inmuebles urbanos son una categora de los bienes. Los
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... [275] ... [276]
Eliminado: 4.84 Variables-[277] ... clave. Variables que, a priori y Con formato ... [278] Con formato Con formato Eliminado: 85 Con formato Con formato ... [281] ... [282] ... [283] Con formato Con formato Con formato ... [284] ... [285] ... [286] ... [279] ... [280]
... [287] ... [288] ... [289]
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... [290]
... [293] ... [294] ... [295] ... [296] ... [297] ... [298]

inmuebles urbanos a su vez se pueden clasificar:
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6.1 En cuanto al uso. Los inmuebles urbanos teniendo en cuenta su uso pueden clasificarse en: vivienda, comerciales, industriales, institucionales, mixtos, entre otros. 6.2 En cuanto a la tipologa constructiva. Teniendo en cuenta la tipologa constructiva los inmuebles urbanos pueden clasificarse en: lotes (terrenos sin construccin), casas, apartamentos, oficinas, tiendas, locales, galpones, garajes, hoteles, moteles, hospitales, escuelas, cinemas, teatros, clubes recreativos, predios industriales, mixtos, entre otros. 6.3 En cuanto al agrupamiento. Teniendo en cuenta el agrupamiento de los inmuebles pueden clasificarse en: loteo, parcelacin, condominio de casas, conjuntos residenciales (casas o apartamentos), centros comerciales, complejos industriales, entre otros, teniendo en cuenta el rgimen de propiedad horizontal y/o condominio o no.
Comentario [UA20]: Volver este numeral ... [299] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [300] ... [301] ... [302] ... [303] ... [304] ... [305] ... [306] ... [307] ... [308] ... [309] ... [310] ... [311] ... [312] ... [313] ... [314] ... [315] ... [316] ... [317] ... [318] ... [319] ... [320] ... [321] ... [322] ... [323] ... [324] ... [325] ... [326] ... [327] ... [328] ... [329] ... [330]
7.
ACTIVIDADES BSICAS
Previo a la realizacin de la valuacin, el valuador designado debe precisar claramente el alcance del encargo valuatorio, teniendo en cuenta como mnimo los siguientes aspectos: El bien o bienes objeto de valuacin. el propsito de la valuacin (venta, arrendamiento, dacin en pago, permuta, garanta, seguros, entre otros) Plazo lmite para la presentacin del informe. Estos aspectos son importantes no solo para la definicin del valor a estimar sino y para la adecuada seleccin de los mtodos valuatorios y de los eventuales niveles de fundamentacin y niveles de precisin a alcanzar. Una vez definido lo anterior el valuador deber cumplir con las siguientes actividades fundamentales: 7.1Documentacin 7.1.1 Documentacin mnima. El valuador debe como mnimo consultar los siguientes documentos para el desarrollo del encargo valuatorio: Certificado de tradicin y libertad actualizado Titulo de adquisicin (escritura, sentencia judicial, acto administrativo, entre otros) Reglamento de propiedad horizontal (cuando aplique) Contratos de arrendamiento (cuando aplique) Recibo de impuesto predial y/o Boletn catastral y/o Boletin de Nomenclatura Planos (segn el alcance del encargo valuatorio y tipo de inmueble podrn ser
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
Comentario [U21]: Adicionado por... [331] comit Con formato Eliminado: Con formato Con formato Con formato Con formato ... [333] ... [334] ... [335] ... [336] ... [332]

arquitectnicos, urbansticos y/o topogrficos) Manzana Catastral (cuando aplique)
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7.1.2 Conocimiento de la documentacin. Al iniciar el trabajo valuatorio, el primer procedimiento del valuador ser conocer plenamente la informacin consignada en la documentacin disponible. En caso que no se pueda conseguir toda la documentacin necesaria o esclarecer posibles inconsistencias, el valuador deber decidir sobre la imposibilidad de realizar la valuacin. En caso de seguir adelante deber dejar claramente expresas las reservas relativas a la insuficiencia o incoherencia de la informacin, as como los supuestos asumidos en funcin de dichas condiciones. 7.2 Legislacin a consultar El valuador debe consultar la legislacin en materia valuatoria en el mbito municipal, departamental y nacional, en cuanto al marco normativo, procedimientos valuatorios exigidos y reglamentacin de uso del suelo que tengan directa repercusin en la estimacin del valor del inmueble. Nota: En casos especiales, para el desarrollo del encargo valuatorio se hace necesario contar con informacin certificada de la autoridad competente sobre la normatividad vigente del predio la cual deber formar parte del informe de valuacin. 7.3 Visita o Inspeccin 7.3.1 La visita debe ser efectuada por el valuador. 7.3.2 La visita o inspeccin tiene el propsito de registrar y verificar las caractersticas fsicas y de utilizacin del bien, sus adecuaciones, as como el segmento del mercado al cual pertenece, dando como resultado las directrices que orientan la recoleccin de los datos y otros aspectos que influyen en el valor del bien objeto de valuacin. 7.3.3 La valuacin no podr prescindir de la visita o inspeccin del bien objeto de valuacin. Sin embargo, y desde que as sea acordado entre las partes, cuando exista la imposibilidad de acceso al inmueble, se admiten alternativas a la visita o inspeccin como: la determinacin de las caractersticas del inmueble con base en inspeccin de inmuebles similares del vecindario, entre otras. Esta situacin debe ser claramente revelada en el informe. 7.3.4 Si mediante la visita o inspeccin se evidencia la existencia de estudios, proyectos o perspectivas tecnolgicas que puedan afectar el valor del bien objeto de valuacin, estas debern ser reveladas en el informe de valuacin, as como las consecuencias esperadas. 7.4 Caracterizacin del Sector En el proceso de estimacin del valor hay aspectos relacionados con el sector en el que se ubica el
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inmueble objeto de valuacin que deben ser considerados, para lo cual se requiere la caracterizacin del sector. En el proceso de caracterizacin del sector, se deben tener en cuenta, los aspectos generales mediante un anlisis de las condiciones econmicas, polticas y sociales, relevantes para el mercado. Para esto es necesario recolectar la informacin de acuerdo con lo establecido en la NTS I 01Contenido de informes de valuacin de bienes inmuebles urbanos en su numeral 11.7 Informacin del Sector:
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7.5 Caracterizacin del inmueble En el proceso de estimacin del valor del bien es fundamental el anlisis de las caracteristicas particulares del inmueble por lo cual se requiere la caracterizacin del mismo. Para esto es necesario recolectar la informacin de acuerdo con lo establecido en la NTS I 01 Contenido de informes de valuacin de bienes inmuebles urbanos en su numeral 11.8 Informacin del Bien Inmueble:
7.6 Caractersticas de la agrupacin o conjunto Si el bien objeto de avalo est sometido a propiedad horizontal, adems de las caractersticas particulares del inmueble es importante analizar las caractersticas de la agrupacin o conjunto. Para este anlisis se debe recolectar la informacin de la agrupacin o conjunto de acuerdo con lo establecido en la NTS I 01 Contenido de informes de valuacin de bienes inmuebles urbanos en su numeral 11.9 Caractersticas de la agrupacin o conjunto: 7.7 Edificaciones y mejoras no documentadas En caso de existir edificaciones y mejoras que no consten en la documentacin, observar el numeral 7.1.2. 7.8 Situacin especial de imposibilidad de visita
Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: supra Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Eliminado: Vistoria por amostragem Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10 % do total das [337] ... Con formato: Fuente: 11 pt Con formato Con formato Con formato: Fuente: Calibri ... [338] ... [339]
7.8.1 Cuando por razones de fuerza mayor no fuera posible el acceso del valuador al interior del inmueble, esta circunstancia debe ser comunicada al solicitante de la valuacin para confirmar si el encargo valuatorio sigue adelante, o si se suspende su realizacin. En caso que se confirme la continuacin del encargo valuatorio, las razones deben ser reveladas en el informe de valuacin, as como las implicaciones y restricciones que estas circunstancias puedan tener sobre la precisin, anlisis y uso de la valuacin.
XXX
En este caso, el valuador debe hacer su mayor esfuerzo para conseguir la informacin descriptiva del inmueble mediante fuentes indirectas como:
Informacin suministrada por el solicitante, debidamente documentada (descripcin escrita, fotografas, videos, valuaciones anteriores, entre otras). La visita o inspeccin de reas comunes, la visita o inspeccin de otras unidades del mismo edificio y la informacin suministrada por la respectiva administracin. en el caso de apartamentos, oficinas y conjuntos habitacionales, En caso de unidades abandonadas, una visita o inspeccin externa. Informacin que repose en una entidad oficial reconocida y que est disponible.
Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: este Con formato: Fuente: Calibri
Las suposiciones y consideraciones hipotticas sobre las caractersticas internas del inmueble (tipo de acabados, estado de conservacin, condiciones de iluminacin, ventilacin, entre otros), resultantes de la imposibilidad de ingreso al inmueble, deben ser claramente reveladas en el informe de valuacin. En caso que el valuador considere que las limitaciones del anlisis son tales que el valor reportado no pueda ser enmarcado en la definicin de Valor de Mercado (Vase NTS S 01), esto debe ser claramente indicado en el informe de valuacin, as como la definicin de valor adoptado (Vase NTS S 02). 7.8.2 En la valuacin de conjuntos estandarizados de inmuebles, se permite la inspeccin interna de un muestreo aleatorio y se debe determinar, de comn acuerdo entre las partes del encargo valuatorio, el porcentaje tcnicamente soportado, de unidades o grupos de unidades de las mismas caractersticas.
7.9 Recoleccin de datos La recoleccin de los datos debe ser planificada con anticipacin teniendo en cuenta: las caractersticas del bien objeto de valuacin, la disponibilidad de recursos, investigaciones e informaciones anteriores, bases de datos y documentos, plazo para la ejecucin del trabajo, entre otros.
Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
Se debe buscar la mayor cantidad posible de datos de mercado con atributos comparables con los del bien objeto de valuacin, teniendo en cuenta lo establecido en el numeral xxxx, y adicionalmente debe:
Comentario [RNDAR22]: cita r numeral de nmero de datos segn la metodologa. Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
Buscar datos de mercado con atributos lo ms semejantes posible a los del bien objeto de valuacin. Identificar y diversificar las fuentes de informacin, ya que las informaciones deben ser cruzadas en cuanto sea posible con el objetivo de aumentar la confiabilidad de los datos de mercado.

-
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Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt
Identificar y describir las caractersticas relevantes de los datos de mercado recolectados. Buscar datos de mercado contemporneos con la fecha de referencia de la valuacin. Los datos recolectados en lo posible, deben corresponder a una muestra equilibrada (datos de ofertas y datos de ventas).
En la recoleccin de datos relativos a ofertas se debe buscar informacin adicional al valor, como tiempo de comercializacin (el tiempo de exposicin del inmueble en el mercado), tasas de vacancia, y en el caso de transacciones verificar la fecha y forma de pago. 7.10 Procesamiento de los datos y de la informacin. Toda la informacin recolectada de acuerdo con los numerales anteriores debe ser analizada y procesada para la obtencin del resultado de la valuacin, utilizando los procedimientos metodolgicos disponibles. Para la obtencin de los diferentes modelos que pudieran explicar el valor, los datos deben ser tratados de acuerdo con el enfoque o mtodo valuatorio seleccionado, por medio de los diferentes procedimientos estadsticos disponibles.
8.
PROCEDIMIENTOS METODOLGICOS
8.1 PROCEDIMIENTOS GENERALES 8.1.1 El enfoque o mtodo valuatorio seleccionado debe ser compatible con la naturaleza del bien objeto de valuacin, la finalidad de la valuacin y los datos de mercado disponibles. Para la estimacin del valor de mercado siempre que sea posible debe preferirse el enfoque o mtodo comparativo de datos de mercado. 8.1.2 Independientemente de la finalidad de la valuacin, tanto para la estimacin del valor de mercado como para la estimacin de valores distintos del valor de mercado, es necesario aplicar el principio de mayor y mejor uso del inmueble. 8.1.3 En sectores con mercados emergentes o en transicin, debe realizarse un anlisis y diagnstico de la situacin actual del mercado, para la adecuada adopcin de los enfoques o mtodos valuatorios, procediendo a la correspondiente conciliacin. 8.1.4 Los enfoques o mtodos valuatorios utilizados por el valuador y no detallados en la presente Norma Tcnica Sectorial deben ser descritos, documentados y fundamentados en el informe de valuacin. 8.2 ENFOQUES O MTODOS PARA ESTIMAR EL VALOR DE UN INMUEBLE URBANO 8.2.1 Enfoque o mtodo de Comparacin de Datos de Mercado
Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
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Este enfoque o mtodo comparativo considera las ventas y transacciones de bienes similares o sustitutivos al del bien objeto de avalo, as como informacin y datos obtenidos del mercado, y establece una estimacin de valor utilizando procesos que se basan en la comparacin. En general, el bien que se vala (el bien objeto de valuacin) se compara con bienes similares que se han comercializado en el mercado abierto ya sea vendidos, transados, anunciados u ofrecidos. Vase GTS G 02 Conceptos y Principios generales de Valuacin 8.2.1.1 Planificacin de la investigacin En la planificacin de la investigacin, lo que se pretende es la adecuada determinacin y recoleccin de una muestra representativa de datos de mercado de inmuebles con caractersticas, en tanto sea posible, semejantes a las del bien objeto de valuacin, usndose toda la evidencia disponible. Esta etapa que envuelve la estructura y estrategia de la investigacin debe iniciarse con la caracterizacin y delimitacin del mercado en anlisis, con la ayuda de teoras y conceptos existentes o hiptesis derivadas de la experiencia adquirida por el valuador en la estimacin del valor. En la estructura de la investigacin son elegidas las variables explicativas o independientes que, en principio, son relevantes para explicar el comportamiento de la tendencia del valor y se establecen las supuestas relaciones de dichas variables entre s y con la variable dependiente. Es decir consiste en la elaboracin del Modelo Conceptual que explica el comportamiento del valor, explicado desde las diferentes caractersticas observables de los inmuebles. La estrategia de la investigacin se refiere a la toma de datos de la muestra y las tcnicas que se utilizarn en la recoleccin y anlisis de datos, tales como la seleccin de las fuentes de informacin, del tipo de anlisis (cuantitativo o cualitativo) y el diseo de los respectivos instrumentos para recoleccin de datos (fichas, formularios, hojas de trabajo, criterios para las entrevistas, entre otros). 8.2.1.2 Identificacin de las variables del modelo 8.2.1.2.1 Variable dependiente La variable dependiente, se refiere a la variable que se desea explicar en el modelo, en funcin de los datos observados en el mercado y pueden estar relacionadas con: Valor del inmueble, Valor del terreno, Valor del terreno por metro cuadrado, Valor de la Construccin, Valor de la construccin por metro cuadrado entre otras. Para la correcta especificacin (seleccin e identificacin) de la variable dependiente, es necesario realizar una investigacin en el mercado en relacin con su comportamiento y las formas de expresarla (por ejemplo, precio total o unitario, moneda de referencia), as como garantizar que las unidades de medida sean homogneas. Al final del anlisis se podr establecer las diferentes posibilidades de variables dependientes o explicadas de acuerdo con el encargo valuatorio 8.2.1.2.2 Variables independientes Las variables independientes o explicativas, se refieren a las diferentes caractersticas que influyen en el
Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Comentario [erpec23]: defini r Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
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Con formato ... [340] ... [341] ... [342] ... [343] ... [344] ... [345] ... [346] ... [347] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: (
comportamiento de la variable dependiente seleccionada, tales como caractersticas fsicas ( rea, frente, fondo, caractersticas constructivas, entre otras), de localizacin (barrio, direccin, distancia al polo de influencia, entre otros), econmicas (si es oferta o transaccin, estrato socioeconmico, entre otras). Las variables independientes deben ser elegidas con base en teoras existentes, conocimientos adquiridos, sentido comn y otros atributos que son importantes, ya que algunas variables consideradas en la planificacin de la investigacin se pueden mostrar posteriormente poco relevantes y viceversa. Siempre que sea posible, se recomienda la adopcin de variables cuantitativas. Las diferencias cualitativas de las caractersticas de los inmuebles pueden ser especificadas en el siguiente orden de prioridad: a) por medio de codificacin, con el empleo de variables dictomas (por ejemplo: aplicacin de condiciones booleanas de tipo mayor que o menor que, si o no); b) por el empleo de variables proxy por ejemplo: patrones constructivos expresado por ndices de costos unitario bsico); ndices fiscales, ndices de desarrollo humano, ndice medio de ingresos familiares, nivel de ingresos medios de la poblacin, ndices para expresar la localizacin coeficientes de depreciacin para expresar el estado de conservacin de las construcciones; valores unitarios de tiendas en el lugar para expresar la localizacin en la valuacin de tiendas para la venta; c) por medio de cdigos asignados, cuando sus valores son extraidos de la muestra con la utilizacin de los coeficientes de variables dicotmicas que representan cada una de las caractersticas. El modelo intermedio generador de los cdigos debe ser incluido en el informe de valuacin.Ver A 7 d) por medio de cdigos asignados construidos de acuerdo con A 6
Con formato Eliminado: Con formato Con formato Eliminado: n Eliminado: el Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: asignacin de Con formato Con formato
... [348]
... [349] ... [350]
... [351] ... [352] ... [353] ... [354] ... [355] ... [356] ... [357]
... [358] ... [359]
Observao: as variveis proxy, conforme definidas em 3.75, no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra.
Eliminado: (por ejemplo: patrn constructivo ... [360] bajo, igual a 1; normal, igual a 2 y alto, igual a Con formato ... [361] Con formato Con formato ... [362] ... [363] ... [364] ... [365] ... [366] ... [367] ... [368]
8.2.1.3 Recoleccin de datos de mercado Vase el numeral 6.9 Recoleccin de datos. 8.2.1.3.1 La recoleccin de datos tiene como objetivo la obtencin de la informacin de una muestra representativa para explicar el comportamiento del mercado en el cual el inmueble objeto de valuacin est inmerso y constituye la base del proceso valuatorio. En esta etapa el valuador investiga el mercado, recolecta datos e informaciones confiables preferiblemente de ofertas o negociaciones realizadas y contemporneas a los datos de referencia de la valuacin, con sus principales caractersticas econmicas, fsicas y de localizacin. 8.2.1.3.2 Las fuentes deben ser diversas en cuanto sea posible. La necesidad de identificacin de las fuentes debe ser establecida en el encargo valuatorio.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: supra Con formato Con formato Con formato Con formato
... [369] ... [370] ... [371] ... [372]
Eliminado: acordada entre los interesados ... [373] Con formato ... [374]
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Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Sin Negrita, (Asitico) Japons, Sin Superndice / Subndice Con formato Con formato ... [375] ... [376]
8.2.1.3.3 Los datos de oferta son indicadores importantes del valor de mercado, sin embargo, se deben considerar los posible sobreestimativos o subestimativos que en general las acompaan y siempre que sea posible deben cuantificarse comparndolos con datos de transacciones reales. 8.2.1.3.4 Para la muestra debe sopesarse el uso de informaciones que impliquen opiniones subjetivas del informante y se debe: a) Visitar cada inmueble tomado como referencia, con el fin de verificar toda la informacin de inters. b) Indagar sobre los aspectos cualitativos y cuantitativos. c) Verificar la informacin con el fin de proporcionar una mayor confiabilidad a los datos recolectados. 8.2.1.3.5 valuador. Se recomienda-que las caractersticas de los datos de mercado sean verificadas por El
8.2.1.4 Tratamiento de datos 8.2.1.4.1 Preliminares Es recomendable, inicialmente, sintetizar la informacin obtenida bajo la forma de grficos que muestren las distribuciones de frecuencia para cada una de las variables, as como las relaciones entre ellas. En esta etapa, se verifica el equilibrio de la muestra, la influencia de las variables independientes sobre la variable dependiente y la forma de variacin, las posibles dependencias entre ellas y la identificacin de puntos atpicos, entre otros. Por lo tanto, se pueden confrontar las respuestas obtenidas en el mercado con las creencias a priori (supuestos o hiptesis iniciales) del valuador y en consecuencia permitir el rechazo de las hiptesis iniciales y/o la formulacin de nuevas hiptesis. En funcin de la calidad y la cantidad de la informacin disponible, para el tratamiento de los datos debe ser utilizada una de las siguientes alternativas: Tratamiento por factores Tratamiento cientfico
Con formato: Fuente: Calibri Con formato ... [377]
La calidad de la muestra debe estar asegurada en cuanto a: a) Correcta identificacin de los datos del mercado, con la direccin completa, la especificacin y cuantificacin de las variables planteadas, incluso de los que no se utilizan en el modelo. b) Identificacin de las fuentes de informacin, de forma que permita su comprobacin. c) Nmero de datos de mercado efectivamente utilizados, de acuerdo con el grado de fundamentacin.
Con formato
... [385]
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Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri
d) su similitud con los bienes objeto de la evaluacin, con respecto a su situacin, la destinacin, el grado de explotacin y las caractersticas fsicas. Sea cual sea el modelo utilizado para inferir el comportamiento del mercado y de los valores, sus hiptesis deben ser adecuadamente explicadas y probadas. Cuando sea necesario, deben ser utilizadas medidas correctivas, en relacin con los grados de clasificacin y fundamentacin. Otras herramientas analticas para la induccin del comportamiento del mercado, consideradas de inters por el valuador, pueden ser aplicadas, si se justifica debidamente desde el punto de vista terico y prctico, con la inclusin de la validacin, cuando sea pertinente.
Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri
8.2.1.4.2 Tratamiento por factores Consiste en la homogeneizacin de los datos, (es decir en la eliminacin del impacto en el valor de los inmuebles ocasionado por caractersticas superiores o inferiores a los del bien tipo o patrn o a las del bien objeto de valuacin) por medio de factores y/o criterios que deben ser establecidos, aplicados y revelados por el valuador en el informe valuatorio.
Un tratamiento por factores es aplicable a una muestra de los datos de mercado con las caractersticas lo ms cerca posible al inmueble valuado. Los factores deben ser calculados por metodologa cientfica, como se cita en 8.2.1.4.3, justificados desde el punto de vista terico y prctico, con la inclusin de la validacin, segn corresponda. Debe expresarse claramente la validez temporal y el alcance regional y deben revisarse en un plazo mximo de cuatro aos o un perodo ms corto cuando sea necesario. Pueden ser: a) Calculados y publicados junto con los estudios que le dieron origen, por entidades tcnicas regionales reconocidas, definidas en 3.20,, as como universidades con programas afines o entidades pblicas competentes, siempre y cuando que los estudios sean elaborados por profesionales de ingeniera o arquitectura; b) Deducido o actualizado por el propio valuador mediante el uso de metodologa cientfica, conforme 8.2.1.4.3, desde que la metodologa y los clculos que les dieron origen se anexen al informe de valuacin.
Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Eliminado: a Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Resaltar Con formato: Sangra: Izquierda: 0,63 cm Con formato: Fuente: Arial, Color de fuente: Gris 80% Con formato: Resaltar Con formato: Fuente: Arial, Color de fuente: Gris 80% Con formato: Resaltar Con formato: Fuente: Arial, Color de fuente: Gris 80% Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt, Color de fuente: Automtico, Diseo: Claro Con formato: Resaltar Con formato: Fuente: Arial, Color de fuente: Gris 80%, Resaltar Con formato ... [388] ... [389]
En el caso de utilizacin de tratamiento por factores, debe observarse el anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamiento cientfico Consiste en el tratamiento de evidencias empricas mediante el uso de metodologa cientfica que conlleve a la induccin de un modelo vlido para el comportamiento del mercado. Se debe tener en cuenta que cualquier modelo es una representacin simplificada del mercado, puesto que ste no considera toda la informacin de dicho mercado. Por lo tanto, es necesario desde la preparacin de la investigacin y el trabajo de campo hasta la evaluacin final de los resultados, tomar las precauciones cientficas requeridas para su desarrollo. El poder de explicacin del modelo debe ser verificado a partir del grfico en el cual los valores observados para la variable dependiente se representen en la abscisa versus los valores estimados por el
Con formato Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: : Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
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modelo en la ordenada. sta grfica debe presentar puntos prximos a la bisectriz del primer cuadrante. Alternativamente, pueden ser utilizados procedimientos de validacin.
Sea cual sea el modelo utilizado para inferir el comportamiento del mercado y la formacin de valores, sus supuestos deben ser debidamente divulgados y probados. Cuando sea necesario, deben aplicarse medidas correctivas, con repercusin en los correspondientes grados de clasificacin y de precisin. Otras herramientas analticas para la inferencia del comportamiento del mercado, considerado de inters por el valuador, tales como la regresin espacial, el anlisis envolvente de datos y redes neuronales artificiales pueden ser aplicadas, desde que sean debidamente justificadas desde el punto de vista terico y prctico, con la inclusin de la validacin, cuando sea pertinente. Los Anexos C, D y E presentan de forma resumida las caractersticas y los fundamentos bsicos de estas herramientas analticas, con fines informativos, con el objetivo de difundirlas para el desarrollo tcnico de las valuaciones.
En el caso de utilizacin de modelos de regresin lineal, debe ser observado el anexo A. 8.2.1.5 Campo de Arbitrio
8.2.1.5.1. El campo de arbitrio o de eleccin es decir el rango de amplitud de ms o menos el 15% en torno a la estimacin de la tendencia central utilizada en la valuacin, puede ser usado cuando variables relevantes para la valuacin de un inmueble no hayan sido contemplados en el modelo, por escasez de datos de mercado, por la inexistencia de factores de homogeneizacin aplicables o porque estas variables no resultaron estadsticamente significativas en los modelos de regresin, desde que la amplitud de hasta ms o menos el 15% sea suficiente para absorber las influencias que no se consideraron y desde que los ajustes sean justificados. 8.2.1.5.3 Cuando la amplitud del campo de arbitrio no fuera suficiente para absorber las influencias no consideradas, el modelo es insuficiente para que la valuacin pueda alcanzar el grado mnimo de fundamentacin en el mtodo comparativo directo de datos de mercado, y este hecho debe ser revelado en el informe valuatorio 8.2.1.5.4 El campo de arbitrio no se debe confundir con el intervalo de confianza del 80% calculado para definir la exactitud de la estimacin.
8.2.2 Enfoque o mtodo de Costos Este enfoque o mtodo considera la posibilidad de que, como sustitutivo de la compra de cierto bien, uno podra construir otro bien que sea o una rplica del original (Reproduccin) o uno que proporcionara una utilidad equivalente (Reposicin). En el contexto de los bienes inmuebles, generalmente se justifica pagar ms por ciertos inmuebles que el costo de adquirir un terreno similar y construir una edificacin alternativa, a menos que el momento no resulte el adecuado, o que existan inconvenientes o riesgos. En la prctica, el Enfoque o Mtodo de Costos tambin tiene en consideracin la estimacin de depreciacin de bienes ms antiguos y/o menos funcionales de forma que la estimacin del costo de uno nuevo excedera el precio que probablemente se pagara por el bien valuado. Vase GTS G 02Conceptos y Principios generales de Valuacin PRECIO, COSTO, MERCADO Y VALOR Los siguientes mtodos derivados del enfoque de costos se recomiendan para determinar el costo de los diferentes tipos de inmuebles, 8.2.2.1 Mtodo de cuantificacin de costos
Comentario [RNDAR24]: incl uir capitulo de depreciacin Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
Eliminado: e Eliminado: m Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: l Con formato: Fuente: Calibri, Sin subrayado, Color de fuente: Automtico, Sin Resaltar Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
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Con formato Eliminado: citacin
... [390]
Eliminado: .
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... [391] ... [392] ... [393] ... [394] ... [395] ... [396] ... [397] ... [398] ... [399] ... [400]
Utilizado para determinar el costo de reposicin de las construcciones. Debe ser aplicado mediante la determinacin el costo unitario bsico de construccin o a travs de un presupuesto detallado, con la mencin de las fuentes consultadas, para lo cual el valuador debe adelantar los siguientes procedimientos: 8.2.2.1.1 Procedimientos Generales
Eliminado: 8.2.2.1.1.1 Costo de Reproduccin: Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
8.2.2.1.1.1.1 Costo de Reconstruccin: pendiente (reproduccin algunos costos + otros costos) .
Eliminado: 8.2.2.1.1.2 Costo de Reposicin: ... [401] Con formato ... [402] Con formato Con formato Con formato ... [403] ... [404] ... [405]
8.2.2.1.1.4.2 Clculo de la Depreciacin por coeficientes El valuador, a partir del uso de coeficientes de depreciacin que tengan en cuenta la edad y el estado de conservacin, (como Ross Heidecke o Kuentzle Heidecke) debe estimar la depreciacin del bien en las condiciones en las cuales se encuentra. 8.2.2.1.1.4.3 Obsolescencia En el clculo de la depreciacin, el valuador debe cuantificar la disminucin del valor de la construccin ocasionada por la obsolescencia cuando esta exista, es decir la prdida de valor originada ya no por la edad y el uso sino por el detrimento de las condiciones ptimas originales de la edificacin debido a cambios culturales, tecnolgicos, arquitectnicos, funcionales, normativos entre otros.
Eliminado: 8.2.2.1.1.2.13 Costo de ... [406] Reposicin a Nuevo: Con formato ... [407] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [408] ... [409] ... [410] ... [411] ... [412] ... [413] ... [414] ... [415] ... [416] ... [417] ... [418] ... [419] ... [420] ... [421] ... [422] ... [423] ... [424] ... [425] ... [426] ... [427] ... [428] ... [429] ... [430] ... [431] ... [432] ... [433] ... [434] ... [435] ... [436] ... [437] ... [438] ... [439] ... [440] ... [441] ... [442]
8.2.2.1.1.5 Costo de Reposicin Depreciado. Determinacin de la cuanta monetaria necesaria para adquirir un bien sustituto, con una edad y estado semejante al bien objeto de anlisis, como se representa en la siguiente expresin: CRD = CRN D donde: CRN: Costo de Reposicin a Nuevo CRD: Costo de Reposicin Depreciado D: Depreciacin LO MANDAMOS PA DEFINICIONES?
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
8.2.2.1.1.6 Costos Unitarios Bsicos CUB

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... [443] ... [444] ... [445] ... [446] ... [447] ... [448] ... [449] ... [450] ... [451] ... [452] ... [453] ... [454] ... [455] ... [456] ... [457] ... [458] ... [459] ... [460] ... [461] ... [462] ... [463] ... [464] ... [465] ... [466] ... [467]
Con formato
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Eliminado: Con formato Con formato
Determinacin del costo de reposicin a nuevo por metro cuadrado a partir de presupuestos de obra generales, establecidos y publicados por entidades reconocidas para diferentes tipologas constructivas.
8.2.2.1.2 Identificacin del costo por medio del presupuesto detallado Consiste en el clculo del Costo de Reposicin a partir de la elaboracin de un presupuesto de obra detallado para el bien objeto de anlisis, para lo cual el valuador debe cumplir con: 8.2.2.1.2.1 Visita (inspeccin) La inspeccin detallada de la construccin tiene como objetivo examinar las especificaciones de los materiales aplicados, el sistema constructivo, el estado de conservacin y la edad aparente. 8.2.2.1.2.2 Tipificacin de la construccin En la tipificacin de la construccin el valuador debe establecer las caractersticas de los materiales, de los acabados, de diseo, de distribucin y de reas del inmueble en relacin con las caractersticas predominantes en el sector.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado:
8.2.2.1.2.3 Levantamiento de las cantidades Es el proceso mediante el cual se determinan todas las cantidades de materiales, servicios y mano de obra aplicados en la edificacin. 8.2.2.1.2.4 Investigacin de costos De acuerdo con las especificaciones de los materiales, servicios y mano de obra utilizados para la ejecucin de la construccin, se deben recoger sus respectivos costos de fuentes de consulta especializadas, tales como ferreteras, distribuidores mayoristas, fabricantes, listas de precios, cotizaciones, pginas web oficiales entre otras. . 8.2.2.1.2.5 Elaboracin del presupuesto de obra La elaboracin del presupuesto de obra debe realizare discriminando todos los materiales, servicios, y mano de obra, indicndose las unidades de medida, las cantidades, los costos unitarios, el costo total y la fuente de consulta. 8.2.2.1.2.6 Depreciacin fsica El clculo de la depreciacin fsica puede ser realizado de forma analtica por medio de un presupuesto
Con formato Eliminado: 2 Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 2 Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 2 Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: yobra Con formato Con formato Eliminado: 2.3 Con formato Con formato Eliminado: yobra Con formato Con formato
... [468]
... [469] ... [470] ... [471] ... [472]
... [473] ... [474] ... [475] ... [476] ... [477]
... [478] ... [479] ... [480] ... [481] ... [482] ... [483] ... [484] ... [485] ... [486] ... [487]
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... [488] ... [489] ... [490] ... [491] ... [492]
... [493] ... [494]
... [495] ... [496]
... [497] ... [498]
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Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: 4 Valor Con formato: Fuente: Calibri
necesario para la recomposicin del inmueble en condicin de nuevo o por medio de la aplicacin de coeficientes de depreciacin, que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin. Ese coeficiente debe ser aplicado sobre el valor depreciable. 8.2.2.1.2.7Costo de reposicin depreciado de la construccin El valor de reposicin depreciado de la construccin es el resultado de substraer al valor de reposicin a nuevo del inmueble lo relativo a la depreciacin por el uso y la edad y por cualquier tipo de obsolescencia (funcional, arquitectnica, tecnolgica, etc.).
8.2.2.1.3 Determinacin de costos a partir del costo unitario bsico CUB Este procedimiento consiste en el clculo del Costo de Reposicin a partir del anlisis de Costos Unitarios Bsicos, 8.2.2.1.3.1 Visita Mediante la visita o inspeccin al inmueble se determinan las especificaciones de los materiales aplicados, para la estimacin del patrn constructivo, la tipologa, el estado de conservacin y la edad aparente. 8.2.2.1.3.2 Estimacin del costo de construccin Para la estimacin del costo de las construcciones a partir del costo unitario bsico CUB el valuador debe: Contar con la informacin de Costos Unitarios de Construccin a nuevo (costos por metro cuadrado) actualizados, para la o las tipologas constructivas presentes en el inmueble objeto de valuacin de fuentes oficiales o confiables. Definir y caracterizar la o las tipologas constructivas presentes en el inmueble objeto de valuacin sus reas correspondientes, sus edades, cualquier tipo de obsolescencia que se evidencie y sus estados de conservacin. Calcular el costo de Reposicin a Nuevo de las construcciones del inmueble. Estimar la cuanta de las depreciaciones y las obsolescencias correspondientes para las construcciones presentes en el inmueble, de forma analtica o por medio de coeficientes de depreciacin. Calcular el Costo de Reposicin Depreciado
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8.2.2.2 Mtodo comparativo directo de costo Por medio de la utilizacin del mtodo comparativo directo para la valuacin de costos, el valuador debe considerar una muestra compuesta por inmuebles de proyectos semejantes, a partir de la cual son
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Eliminado: comparaciones Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
elaborados modelos analticos o cientficos que siguen los procedimientos usuales del mtodo comparativo directo de datos de mercado. Con este procedimiento se estima el valor de la construccin mediante observacin del comportamiento en el mercado de los precios de construcciones comparables.
8.2.3 Enfoque o Mtodo de Capitalizacin de Rentas La valuacin de algunos inmuebles requiere el uso del enfoque de Rentas. Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y gastos relacionados con los bienes valuados y estima su valor a travs de un proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona los ingresos (normalmente una cifra de ingresos netos) con un tipo de valor determinado, convirtiendo la cuanta de ingresos en un valor estimado. Este proceso puede tomar en consideracin relaciones directas (conocidas como tasas de capitalizacin), tasas de rentabilidad o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre inversiones) o ambas. En general, el principio de sustitucin sostiene que el flujo de renta que produce retornos ms elevados, proporcionales al nivel dado de riesgo, indica el valor numrico ms probable8 Si se opta por utilizar el mtodo o enfoque de capitalizacin de rentas, este debe cumplir, como mnimo lo estipulado en los numerales 8.2.3.1 al 8.2.3.4. 8.2.3.1 Estimacin de los ingresos y gastos En funcin de las caractersticas del inmueble que se pretende valuar se deben conocer todos los ingresos provenientes de su explotacin, as como los egresos necesarios para su operacin y mantenimiento. Se debe establecer con claridad el nivel de ingreso que se emplear en el anlisis y que servirn de base para la obtencin del valor del inmueble: Ingreso Bruto Potencial (IBP). Es el ingreso o renta que genera un bien en un perodo, con ocupacin completa, antes de deducir algn gasto o pago. Ingreso Bruto Efectivo (IBE). Ingreso proyectado despus de deducir del ingreso bruto potencial, el descuento por vacancia. Ingreso Neto de Operacin (INO). Ingreso que se genera despus de deducir los gastos de operacin del ingreso bruto efectivo, pero antes de pagos por servicio de deudas y depreciacin. En cuanto a los gastos de operacin se deben incluir: Impuesto predial Seguros Mantenimiento y reparaciones menores Gastos de administracin Gastos por servicios e imprevistos
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8.2.3.2 Construccin del flujo de caja El flujo de caja es un instrumento de anlisis financiero bsico que presenta de una manera dinmica el movimiento de entradas y salidas de efectivo de un periodo determinado de tiempo y la situacin de efectivo al final del mismo periodo; este puede ser preparado anual, semestral o mensualmente y mientras ms corto sea el periodo ms precisos sern los resultados y ms til su anlisis. Para el caso colombiano el decreto 2649/93 establece que el flujo de caja es un estado financiero bsico que se debe preparar y presentar al final de cada periodo contable. Para la construccin del flujo de caja se deben incluir todos los ingresos y egresos previstos para la operacin del inmueble en el momento en que se generen. 8.2.3.3 Determinacin de la tasa mnima atractiva de capitalizacin Esta tasa es estimada en funcin de las alternativas de oportunidades de inversin existentes en el mercado de capitales y de los riesgos del negocio. La estimacin de la tasa de capitalizacin se puede realizar por procedimientos directos (mercado) o indirectos (construccin de tasa). 8.2.3.3.1 Determinacin por observacin directa del mercado Se trata de un procedimiento, en el cual la tasa de capitalizacin a emplear, es el producto de la ponderacin de tasas derivadas de datos de mercado, (rentas, ventas, etc.) de inmuebles comparables. Para su obtencin se debe contar con informacin adecuada y confiable de mercado, desde el punto de vista de similitud entre sujeto y comparables; si se advierten discrepancias importantes o ausencia de un mercado aceptable, este procedimiento debe ser desechado. Se debe establecer los elementos caractersticos del inmueble para una adecuada seleccin de comparables. Para la obtencin de la tasa de capitalizacin a travs del procedimiento de mercado se debe seguir los siguientes pasos: Realizar investigacin de mercado Aplicar los factores de ajuste Obtener las tasas de capitalizacin de mercado ajustadas para cada elemento de la muestra Obtener la tasa de capitalizacin promedio
Comentario [UA25]: revisar ojo flujo de efectivo (cambier) Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri
8.2.3.3.2 Determinacin indirecta (construccin de tasa) Este procedimiento se emplea para los casos en que no se cuenta con informacin de mercado satisfactoria de inmuebles comparables en venta y renta
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... [501] ... [502] ... [503] ... [504] ... [505] ... [506] ... [507] ... [508] ... [509] ... [510] ... [511] ... [512] ... [513] ... [514] ... [515] ... [516] ... [517] ... [518] ... [519] ... [520] ... [521] ... [522] ... [523] ... [524] ... [525] ... [526] ... [527] ... [528] ... [529] ... [530] ... [531] ... [532] ... [533] ... [534]
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Corresponde al establecimiento de un modelo comparativo entre una inversin inmobiliaria e inversiones alternas, como lo es la adquisicin de instrumentos de inversin libres de riesgo, con sus correspondientes adiciones de riesgos. Este enfoque se trabaja a nivel de ingreso neto de operacin. Es adecuado para inmuebles no habitacionales de gran superficie de arrendamiento. Este procedimiento parte del clculo de una tasa de capitalizacin global la cual es corregida por el factor de recuperacin de capital. El procedimiento debe considerar el empleo de una tasa de mercado que sea calculada peridicamente por una entidad reconocida y que tenga una mnima variacin en el tiempo. La tasa de capitalizacin, debe ser corregida por efectos de la inflacin, por lo que ste mtodo o enfoque trabaja con una tasa de capitalizacin real. El valuador deber revelar y justificar en el informe de valuacin el procedimiento aplicado para la construccin de la tasa, incluyendo el alcance y limitaciones del mismo. 8.2.3.4 Estimacin del valor del inmueble Cualquiera que sea la tcnica de capitalizacin empleada (directa o flujo de caja), el valor estimado para el inmueble corresponde al valor actual neto (VAN) de los flujos de caja descontados a la tasa de capitalizacin obtenida por uno de los procedimientos anteriormente descritos. Se define por la expresin: f
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
VAN = t =1
(1 + i ) t
En donde: ft: Flujo de caja en el periodo t i: Tasa de capitalizacin n: Nmero total de periodos
Comentario [RNDAR26]: Par ... [535] Eliminado: Enfoque o Mtodo ... [536] Con formato ... [537] ... [538] ... [539] ... [540] ... [541] ... [542] ... [543] ... [544] ... [545]
8.3 TCNICAS COMPLEMENTARIAS A LOS ENFOQUES O MTODOS VALUATORIOS
8.3.1 Tcnica Residual El valuador al aplicar sta tcnica debe estimar el valor del terreno por la diferencia entre el valor total del inmueble y el de las construcciones y/o mejoras, o el valor de estas sustrayendo el valor del terreno.
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8.3.2. Tcnica de Desarrollo Potencial Con la aplicacin de esta tcnica, el valuador a partir de la formulacin de un proyecto que permita obtener el ptimo aprovechamiento de un inmueble (terreno construido o no) encuentra el valor del inmueble a partir de la participacin de este dentro de dicho proyecto hipottico. Lo anterior se puede expresar as: VENTAS = COSTOS EJECUCIN PROYECTO + VALOR INMUEBLE + UTILIDAD De donde: VALOR INMUEBLE = VENTAS - COSTOS EJECUCIN PROYECTO - UTILIDAD Es decir que el monto de las ventas del proyecto, determinado mediante observacin del mercado, rene la cuanta necesaria para ejecutarlo y obtener la utilidad esperada por el desarrollador; en consecuencia el valor del inmueble representa la variable que hace posible que la ecuacin se cumpla. Para la aplicacin de sta tcnica el valuador debe tener en cuenta los siguientes aspectos: 8.3.2.1 Normas Urbansticas Se debe aplicar las normas urbansticas vigentes con el fin de obtener la mayor utilidad del inmueble. 8.3.2.2 Proyecciones de desarrollo potencial Se debe realizar un anlisis basado en el potencial de desarrollo, a travs de la formulacin de un proyecto hipottico compatible con las caractersticas del inmueble y con las condiciones del mercado en el cual est inmerso, considerndose los escenarios viables para la ejecucin y comercializacin del proyecto9 con el fin de determinar su viabilidad econmica y financiera. 8.3.2.3 Visita o verificacin Vase el numeral 7.3 supra. 8.3.2.4 Proyecto potencial En la concepcin del proyecto potencial, el valuador debe seleccionar de los usos posibles aquel que
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Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Negrita Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice
La tcnica residual es un procedimiento mediante el cual se busca estimar el valor de un terreno mediante la sustraccin del valor de la construccin al valor total del inmueble. La resolucin 620 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del marco de la ley 388 de 1997 define en su artculo 4: Mtodo (Tcnica) Residual: es el que busca establecer el valor comercial del bien normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalo.
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cumpla con el principio de mayor y mejor uso para el inmueble objeto de valuacin. El uso seleccionado sobre el cual se basa el proyecto potencial debe: Ser permitido por las normas urbansticas vigentes y por la ley en general ser el uso ms probable, ser viable financieramente ser fsicamente posible lograr el mayor aprovechamiento del inmueble arrojar el mayor valor del inmueble. Los anteriores anlisis deben ser adecuadamente justificados en el informe de valuacin. 8.3.2.5 Investigacin de valores
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Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri, Sin Superndice / Subndice Con formato: Fuente: Calibri Con formato ... [546]
La investigacin de valores debe ser realizada siguiendo los preceptos del mtodo comparativo directo de datos de mercado, conforme con el numeral 8.2.1, y tiene como objetivo estimar el precio de venta del producto inmobiliario compatible, proyectado con el mayor y mejor uso seleccionado.
Con formato
... [548]
8.3.2.6 Proyeccin de ingresos Los ingresos de las ventas de las unidades resultantes del proyecto potencial deben ser calculados a partir de los resultados obtenidos en el numeral 8.3.2.5. 8.3.2.7 Proyeccin de costos Esta proyeccin corresponde a la aproximacin de los costos directos e indirectos, que debe incluir la elaboracin y aprobacin de proyectos, necesarios a travs del tiempo de ejecucin del proyecto potencial. 8.3.2.8 Margen de utilidad del desarrollador o constructor
Cuando se usen mrgenes de utilidad en modelos que no utilicen flujos de caja, este margen debe ser considerado proporcional al riesgo del desarrollador o constructor, que est directamente ligado a la cantidad de unidades resultantes del proyecto, al capital invertido y al plazo total previsto para su retorno. El margen de utilidad adoptado en los modelos estticos debe tener relacin con el que es empleado en el mercado.
Con formato: Fuente: Calibri Eliminado: Con formato ... [557] ... [558]
8.3.2.9 Plazos
Con formato
... [561]
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Con formato
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... [562] ... [563] ... [564] ... [565] ... [566]
En el caso de adopcin de modelos dinmicos (es decir los que involucran el tiempo), se requiere que: a) en la determinacin del plazo para la ejecucin del proyecto potencial, sean consideradas sus caractersticas fsicas, presupuesto, disponibilidad de recursos, tecnologa, estudios de factibilidad, diseos y licencias; b) el plazo para la venta de las unidades inmobiliarias del proyecto potencial; considere las condiciones del mercado y su comercializacin
Con formato Eliminado: ; Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
... [567] ... [568] ... [569] ... [570] ... [571] ... [572] ... [573] ... [574] ... [575] ... [576] ... [577] ... [578] ... [579] ... [580] ... [581] ... [582] ... [583] ... [584] ... [585] ... [586] ... [587] ... [588] ... [589]
8.3.2.10 Tasas En la aplicacin de los diferentes modelos, el valuador debe revelar las tasas empleadas, como: la de evolucin de costos, de intereses financieros, mnima de oportunidad y de valorizacin inmobiliaria, entre otras. 8.3.2.11 Modelo La valuacin deber ser realizada con la aplicacin de uno de los siguientes modelos: a) dinmicos con flujos de caja especficos; b) dinmicos sin flujos de caja; c) estticos.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
9.
ESPECIFICACIN DE LAS VALUACIONES
Con formato Con formato Eliminado: este depende
9.1 Generalidades 9.1.1 La especificacin de una valuacin est relacionada tanto con el empeo (compromiso) del valuador, como con el mercado y la informacin que pueda ser extrada de l. El requerimiento inicial por parte del solicitante en el encargo valuatorio del grado de fundamentacin deseado tiene como objetivo la determinacin del empeo o compromiso requerido en el trabajo valuatorio, mas no representa garanta de alcance de grados elevados de fundamentacin en la valuacin final. En cuanto al grado de precisin, el cual depende exclusivamente de las caractersticas de investigacin y de la muestra recolectada y, por consiguiente, no es posible su fijacin a priori. 9.1.2 En el caso de contar con informacin insuficiente para la utilizacin de los mtodos previstos en esta Norma, el trabajo no debe ser clasificado en cuanto a la fundamentacin y la precisin, y debe ser considerado un concepto de valor y no una valuacin. 9.1.3 Los informes de uso restringido, es decir aquellos que obedecen a condiciones especficas
Eliminado: l Eliminado: mercado Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: parecer o Con formato Eliminado: tcnico Con formato Con formato Con formato Eliminado: (es decir aquellos que ... [595] ... [596] ... [597] ... [594] ... [590] ... [591] ... [592] ... [593]
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Eliminado: )pueden ... [598] Con formato ... [599] ... [600] ... [601] ... [602]
Con formato
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pactadas previamente entre las partes contratantes no tienen validez para otros usos o para ser presentado a terceros,, pueden ser dispensados de especificacin, de comn acuerdo entre las partes. 9.2 Especificaciones para el Mtodo comparativo de datos de mercado y comparativo directo de costo 9.2.1 Grados de fundamentacin en los casos de utilizacin de modelos de regresin lineal Para la determinacin del grado de fundamentacin de una valuacin en el caso de la utilizacin de modelos de regresin lineal debe observarse la Tabla 1, donde se describen los tems requeridos y la forma como deben ser cumplidos. Tabla 1 Grados de fundamentacin en el caso de utilizacin de modelos de regresin lineal tem 1 Descripcin Caracterizacin inmueble valuado Grado III del La caracterizacin debe presentarse de manera completa y detallada en el informe para todas las variables ANALIZADAS en el modelo
Eliminado: el Con formato Con formato ... [603] ... [604]
Eliminado: Conforme a ... tabla la [605] 1introducir prrafo OJO. Con formato ... [606] Con formato Con formato Con formato Tabla con formato Con formato ... [607] ... [608] ... [609] ... [610] ... [611] ... [612] ... [613] ... [614] ... [615] ... [616] ... [617] ... [618] ... [619] ... [620] ... [621] ... [622] ... [623] ... [624] ... [625] ... [626] ... [627] ... [628] ... [629] ... [630] ... [631] ... [632] ... [633] ... [634] ... [635] ... [636] ... [637] ... [638] ... [639] ... [640] ... [641] ... [642] ... [643] ... [644] ... [645] ... [646] ... [647] ... [648] ... [649] ... [650] ... [651]
Recoleccin de datos de Las Caractersticas de mercado los datos de mercado deben ser obtenidas y determinadas por el autor del informe
Cantidad mnima de datos de mercado efectivamente utilizados
6(k+1) donde k es el nmero de variables independientes finalmente utilizadas en el modelo
II La caracterizacin debe presentarse de forma completa y detallada en el informepara todas las variables UTILIZADAS en el modelo Las Caractersticas de los datos de mercado deben ser obtenidas o determinadas por un valuador delegado por el valuador autor del informe 4(k+1) donde k es el nmero de variables independientes finalmente utilizadas en el modelo
I La caracterizacin es incompleta o inexistente por lo que se adopta una situacin paradigma, tpica o patrn presentada en el informe. Se utilizan caractersticas de los datos de mercado obtenida por terceros.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
3(k+1) donde k es el nmero de variables independientes finalmente utilizadas en el modelo
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
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4 Identificacin de datos Presentacin en el de mercado informe de la informacin relativa a todos los datos y variables inicialmente ANALIZADOS en el modelo, con foto. Extrapolacin No permitida Presentacin en el informe de la informacin relativa a los datos y variables EFECTIVAMENTE UTILIZADOS en el modelo. Permitida para apenas una variable siempre y cuando: a) las medidas de las caractersticas del inmueble objeto de valuacin no sean superiores al 100% del limite muestral superior ni inferiores a la mitad del limite muestral inferior b) el valor estimado no sobrepase el 10% del valor calculado en el lmite de la frontera muestral para la variable referida 20%
XXX
Presentacin en el informe de la informacin relativa a los datos y variables EFECTIVAMENTE UTILIZADOS en el modelo. Permitida siempre y cuando: a) las medidas de las caractersticas del inmueble valuado no sean superiores al 100% del limite muestral superior ni inferiores a la mitad del limite muestral inferior b) el valor estimado no sobrepase el 10% del valor calculado en el lmite de la frontera muestral para las variables referidas simultneamente
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
... [652] ... [653] ... [654] ... [655] ... [656] ... [657] ... [658] ... [659] ... [660] ... [661] ... [662] ... [663] ... [664] ... [665] ... [666] ... [667] ... [668] ... [669] ... [670] ... [671] ... [672] ... [673] ... [674] ... [675] ... [676] ... [677] ... [678] ... [679] ... [680] ... [681] ... [682] ... [683] ... [684] ... [685] ... [686] ... [687] ... [688] ... [689] ... [690] ... [691] ... [692] ... [693] ... [694]
Nivel de significancia 10% (sumatoria del valor de dos colas) mximo para el rechazo de la hiptesis nula de cada regresor (test bicaudal) Nivel de significancia 1% mximo admitido en los dems tests estadsticos realizados.
30%
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
5%
10%
NOTA Observar subseccin 9.1.

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... [695] ... [696]
Eliminado: y
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Comentario [UA27]: Redactar ... [697] Eliminado: correlacion Con formato Con formato Con formato Con formato ... [698] ... [699] ... [700] ... [701] ... [702] ... [703] ... [704] ... [705] ... [706]
9.2.1.1 Para alcanzar el grado III, es obligatoria la presentacin del informe conforme la NTS Contenido de Informes de Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos, con una completa descripcin de los tems 3, 5, 6, y 7 del grado III de la Tabla 1., as como una adecuada presentacin del modelo, la verificacin de la coherencia de la variacin de las variables en relacin al mercado, sus elasticidades en el punto de estimacin y un anlisis de correlacin de variables. 9.2.1.2 La utilizacin de cdigos asignados en el modelo de regresin implica la obtencin, como mximo, de grado II de fundamentacin. 9.2.1.3 La utilizacin de tratamiento previo por factores de homogeneizacin, para la transformacin de variables en modelos de regresin, implica la obtencin, como mximo, de grado II de fundamentacin. 9.2.1.4 Para fines de clasificacin general de la valuacin en grados de fundamentacin, deben ser considerados los siguientes criterios: a) Todos los informes deben revelar tanto el grado de fundamentacin como el grado de precisin obtenidos. b) en la tabla 1, se identifican tres campos (grados III, II y I) y siete tems; c) el cumplimiento a cada exigencia del grado I tendr un punto; del grado II, dos puntos; y del grado III, tres puntos. No se acumularan los puntajes entre un grado de fundamentacin y el otro por cada tem d) la clasificacin general de la valuacin debe considerar la suma de puntos obtenidos para el conjunto de tems, atendiendo la tabla 2. Tabla 2 Clasificacin de las valuaciones segn el grado de fundamentacin en el caso de utilizacin de modelos de regresin lineal Grados Puntos mnimos III 18 3,5,6 y 7, del grado III con los dems tems tems obligatorios en el grado necesarios como correspondiente mnimo para el grado II . II 11 3,5,6 y 7 del grado II, con los dems tems necesarios como mnimo para el grado II I 7 Todos para el grado I
Eliminado: <#>Todos los [707] ... Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: ; Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [713] ... [714] ... [715] ... [716] ... [717] ... [718] ... [719] ... [720] ... [721] ... [722] ... [723] ... [724] ... [725] ... [726] ... [727] ... [728] ... [729] ... [730] ... [731] ... [732] ... [733] ... [734] ... [735] ... [736] ... [708] ... [709] ... [710] ... [711] ... [712]
9.2.2 Grados de precisin en caso de utilizacin de modelos de regresin lineal Conforme a la tabla 3.
Eliminado: Como mnimo t Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: el Con formato Con formato Con formato ... [744] ... [745] ... [746] ... [737] ... [738] ... [739] ... [740] ... [741] ... [742] ... [743]
27
Eliminado: Eliminado: el
... [747] ... [748] ... [749] ... [750] ... [751] ... [752] ... [753] ... [754] ... [755] ... [756] ... [757] ... [758] ... [759] ... [760] ... [761]
Con formato
XXX
Tabla 3 - Grados de precisin de estimacin del valor en los casos de utilizacin de modelos de regresin lineal Descripcin Grado III
II 30% - 50%
I >50%
Amplitud del intervalo de confianza de 80% en <30% torno del valor central de la estimacin Nota: Obsrvese la subseccin 9.1
Con formato Con formato Con formato Eliminado: Con formato
... [762] ... [763] ... [764] ... [765] ... [766] ... [767] ... [768] ... [769] ... [770] ... [771] ... [772]
9.2.2.1 La utilizacin de cdigos asignados en un modelo de regresin implica la obtencin, mximo, del grado II de precisin. 9.2.3 Grados de fundamentacin en los casos de utilizacin de tratamiento por factores de homogeneizacin Conforme a la tabla 4. Tabla 4 Grados de fundamentacin con el uso del tratamiento por factores Item Descripcin Grado III La caracterizacin debe presentarse de manera del completa y detallada en el informe para todas las variables ANALIZADAS
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
Caracterizacin inmueble valuado
Las Caractersticas de los datos de mercado Recoleccin de datos de deben ser obtenidas y mercado determinadas por el autor del informe
II La caracterizacin debe presentarse de forma completa y detallada en el informepara todas las variables UTILIZADAS en el tratamiento Las Caractersticas de los datos de mercado deben ser obtenidas o determinadas por un valuador delegado por el valuador autor del informe 6
I La caracterizacin es incompleta o inexistente por lo que se adopta una situacin paradigma, tpica o patrn presentada en el informe.
Con formato Con formato Comentario [EPC28]: explicar Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: con el uso del Con formato Con formato
... [773] ... [774] ... [775] ... [776] ... [777] ... [778] ... [779] ... [780] ... [781] ... [782] ... [783] ... [784] ... [785] ... [786] ... [787] ... [788] ... [789] ... [790] ... [791] ... [792] ... [793] ... [794] ... [795] ... [796] ... [797] ... [798] ... [799] ... [800] ... [801] ... [802]
Se utilizan caractersticas de los datos de mercado obtenida por terceros.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
Cantidad mnima de datos de mercado efectivamente utilizados
12
28
Con formato
... [803] ... [804]
Con formato
... [805] ... [806]
... [807] ... [808] ... [809] ... [810]
... [813] ... [814] ... [815] ... [816] ... [817] ... [818] ... [819] ... [820] ... [821] ... [822] ... [823] ... [824] ... [825] ... [826] ... [827] ... [828] ... [829] ... [830] ... [831] ... [832] ... [833] ... [834] ... [835] ... [836] ... [837] ... [838] ... [839] ... [840] ... [841] ... [842] ... [843] ... [844] ... [845] ... [846]
Con formato
XXX
Presentacin de la informacin relativa a todas las caractersticas de los datos correspondientes a los factores utilizados.
Presentacin de la informacin relativa a Identificacin de datos todas las de mercado caractersticas de los datos analizados, con foto
Presentacin de la informacin relativa a todas las caractersticas de los datos analizados.
Extrapolacin conforme No admitida el anexo B.5.2
Admitida para Admitida apenas una variable
Intervalo admisible de ajuste para cada factor y 0,90 a 1,10 para el conjunto de factores
0,80 a 1,20
0,50 a 1,50
NOTA Observar subseccin 9.1. 9.2.3.1 Para alcanzar el grado III, es obligatoria la presentacin del informe conforme la NTS Contenido de Informes de Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos, con una completa descripcin de los tems 3, 5, y 6 del grado III de la Tabla 4., 9.2.3.2 Para fines de clasificacin general de la valuacin en grados de fundamentacin, deben ser considerados los siguientes criterios: a) en la tabla 5, se identifican tres campos (grados III, II y I) y seis tems; b) el cumplimiento a cada exigencia del grado I tendr un punto; del grado II, dos puntos; y del grado III, tres puntos. No se acumularan los puntajes entre un grado de fundamentacin y el otro por cada tem. c) la clasificacin general de la valuacin debe considerar la suma de puntos obtenidos para el conjunto de tems, atendiendo la tabla 5. Tabla 5 Clasificacin de las valuaciones siguiendo su grado de fundamentacin en los casos de utilizacin de tratamiento por factores Grados Puntos mnimos III 15 II 9 I 6
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: 5 Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: ; Con formato Con formato Con formato Con formato
... [847] ... [848] ... [849] ... [850] ... [851] ... [852]
3,5, y 6 del grado III con 3,5, y 6, del grado Todos como tems obligatorios en el grado los dems tems II, con los dems mnimo para el correspondiente necesarios como tems necesarios grado I
... [853] ... [854] ... [855] ... [856]
Eliminado: el Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [857] ... [858] ... [859] ... [860] ... [861] ... [862] ... [863] ... [864] ... [865] ... [866] ... [867] ... [868] ... [869] ... [870] ... [871] ... [872] ... [873] ... [874] ... [875]
29
... [878] ... [879] ... [880] ... [881] ... [882] ... [883] ... [884] ... [885] ... [886] ... [887] ... [888] ... [889] ... [890] ... [891] ... [892] ... [893] ... [894] ... [895] ... [896] ... [897] ... [898] ... [899] ... [900]

mnimo para el grado II como mnimo para el grado II
Con formato
XXX
Con formato Con formato Eliminado: Con formato Con formato
Nota: observar la subseccin 9.1 9.2.4 Grado de precisin para el tratamiento por factores Conforme a la tabla 6. Tabla 6 Grados de precisin de la estimacin del valor en el caso de utilizacin de tratamiento por factores Descripcin Grado III
II 30% - 50%
I >50%
Amplitud del intervalo de confianza de 80% en <30% torno del valor central de la estimacin Nota: Observese la subseccin 9.1 9.3 Mtodo de cuantificacin de costo Conforme a la tabla 7.
Comentario [UA29]: OJO CON LOS < O = Eliminado: Con formato Con formato ... [901] ... [902] ... [903] ... [904] ... [905] ... [906] ... [907] ... [908] ... [909] ... [910] ... [911] ... [912] ... [913] ... [914] ... [915] ... [916] ... [917] ... [918] ... [919] ... [920] ... [921] ... [922] ... [923] ... [924] ... [925] ... [926] ... [927] ... [928] ... [929] ... [930] ... [931] ... [932] ... [933] ... [934] ... [935] ... [936] ... [937] ... [938] ... [939] ... [940] ... [941]
Tabla 7 Grados de fundamentacin en el caso de la utilizacin del mtodo de la cuantificacin de costos de construcciones Item Descripcin Grado III
Estimacin directo
del
II Por la utilizacin de costo unitario Por la elaboracin costo bsico para como mnimo de proyectos presupuesto sinttico semejantes al proyecto patrn
I Por la utilizacin de costo unitario bsico para proyectos diferentes al proyecto patrn con los debidos ajustes
BDI
Calculado
Justificado
Arbitrado
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
30
... [943] ... [944] ... [945] ... [946] ... [947] ... [948] ... [949] ... [950] ... [951] ... [952] ... [953] ... [954] ... [955] ... [956] ... [957] ... [958] ... [959] ... [960] ... [961] ... [962] ... [963]

Calculada por mtodos tcnicos consagrados, Arbitrada considerndose la edad, la vida til y el estado de conservacin.
Con formato
XXX
Depreciacin fsica
Calculado mediante la estimacin del costo de recuperacin de la propiedad, para dejarla como nueva
NOTA Observar subseccin 9.1.
9.3.1 Para alcanzar el grado III, es obligatoria la presentacin del informe conforme la NTS Contenido de Informes de Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos, con una completa descripcin de los tems 1, y 2 del grado III de la Tabla 8 9.3.2 Para fines de clasificacin general del informe en grados de fundamentacin, deben ser considerados los siguientes criterios: a) en la tabla 7, se identifican tres campos (grados III, II y I) y tres tems; b) el cumplimiento de cada exigencia del grado I tendr un punto; del grado II, dos puntos; y del grado III, tres puntos. No se acumularan los puntajes entre un grado de fundamentacin y el otro por cada tem c) la clasificacin general de la valuacin debe considerar la suma de puntos obtenidos para el conjunto de tems, atendiendo la tabla 8.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: ; Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
... [964] ... [965] ... [966] ... [967] ... [968] ... [969] ... [970] ... [971] ... [972] ... [973] ... [974] ... [975] ... [976] ... [977] ... [978] ... [979] ... [980] ... [981] ... [982] ... [983] ... [984] ... [985] ... [986] ... [987] ... [988] ... [989] ... [990] ... [991] ... [992] ... [993] ... [994] ... [995] ... [996] ... [997] ... [998] ... [999] ... [1000] ... [1001]
Tabla 8 Clasificacin de las valuaciones siguiendo su grado de fundamentacin en el caso de la utilizacin del mtodo de la cuantificacin de costo Grados Puntos mnimos III 7 II 5 I 3
1 y 2 con los otros 1 y 2, como Todos como tems obligatorios en el grado tems mnimos para el mnimo para el mnimo para el correspondiente grado II grado II grado I Nota: observar la subseccin 9.1
9.4 Tcnica de Desarrollo Potencial Conforme la tabla 9. Tabla 9 Grados de fundamentacin en el caso de la utilizacin de la Tcnica de Desarrollo Potencial
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
31
... [1002] ... [1003] ... [1004] ... [1005] ... [1006] ... [1007] ... [1008] ... [1009] ... [1010] ... [1011] ... [1012] ... [1013] ... [1014] ... [1015] ... [1016] ... [1017] ... [1018] ... [1019] ... [1020] ... [1021] ... [1022] ... [1023] ... [1024] ... [1025] ... [1026] ... [1027] ... [1028] ... [1029] ... [1030] ... [1031] ... [1032] ... [1033] ... [1034] ... [1035] ... [1036] ... [1037] ... [1038] ... [1039] ... [1040] ... [1041] ... [1042] ... [1043] ... [1044] ... [1045] ... [1046] ... [1047] ... [1048] ... [1049] ... [1050] ... [1051] ... [1052] ... [1053] ... [1054] ... [1055] ... [1056] ... [1057] ... [1058] ... [1059] ... [1060] ... [1061] ... [1062] ... [1063] ... [1064] ... [1065] ... [1066] ... [1067]

Item Descripcin Grado III
Con formato
XXX
II
Utilizacin de un anteproyecto o Nivel de detalle del proyecto bsico proyecto hipottico diseado para el inmueble objeto de valuacin Como mnimo grado II Precio de venta de las de fundamentacin unidades del proyecto en el mtodo hipottico comparativo de datos de mercado Grado III de fundamentacin del mtodo de cuantificacin de costos
Estimacin de los costos
I Interpretacin de la Norma: Anlisis de Utilizacin de un Aprovechamiento estudio preliminar ndices de o de un proyecto construccin y de preexistente . ocupacin y usos posibles. Grado I de Fundamentacin Estimativo diferente a en el grados I, y II en el mtodo mtodo comparativo comparativo de de datos de mercado datos de mercado Grado II de Grado I de fundamentacin fundamentacin del del mtodo de mtodo de cuantificacin de cuantificacin de costos costos con Arbitrados
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
Plazos
Fundamentados con Justificados datos obtenidos en el estudios mercado preexistentes
Tasas
Fundamentadas con Justificadas con datos obtenidos en el datos consultados Arbitradas mercado a terceros Dinmico Dinmico con flujo de ecuaciones caja predefinidas con Esttico
Modelo
De estructura, Anlisis sectorial y coyuntura, tendencias De coyuntura diagnstico de mercado y conducta
Con formato
Sinttico coyuntura
de
Escenarios analizados
Mnimo 3
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
32
... [1070] ... [1071] ... [1072] ... [1073] ... [1074] ... [1075] ... [1076] ... [1077] ... [1078] ... [1079] ... [1080] ... [1081] ... [1082] ... [1083] ... [1084] ... [1085] ... [1086] ... [1087] ... [1088] ... [1089] ... [1090] ... [1091] ... [1092] ... [1093] ... [1094] ... [1095] ... [1096] ... [1097] ... [1098] ... [1099] ... [1100]
Con formato
XXX
Simulaciones con Anlisis de sensibilidad Discusin del del modelo comportamiento del modelo
Simulaciones con identificacin de Sin simulacin las variables mas significativas
NOTA Observar subseccin 9.1. 9.4.1 Para alcanzar el grado III, es obligatoria la presentacin del informe conforme la NTS Contenido de Informes de Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos, con una completa descripcin de los tems 2,6,7 y 8 del grado III de la Tabla 10 9.4.2 Para fines de clasificacin de las valuaciones en grados de fundamentacin, deben ser considerados los siguientes criterios: a) en tabla 9, se identifican tres campos (grados III, II y I) y nueve tems; b) el cumplimiento a cada exigencia del grado I tendr un punto; del grado II, dos puntos; y del grado III, tres puntos. No se acumularan los puntajes entre un grado de fundamentacin y el otro por cada tem c) la clasificacin general de la valuacin debe considerar la suma de puntos obtenidos para el conjunto de tems, atendiendo la tabla 10.
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
Tabla 10 Clasificacin de los informes siguiendo su grado de fundamentacin en el caso de la utilizacin de la Tcnica de Desarrollo Potencial Grados Puntos mnimos III 22 II 13 2, 6, 7 y 8 del grado II con los dems tems necesarios como mnimo para el grado II I 9 Todos como mnimo para el grado I
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Eliminado: ; Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
2, 6, 7 y 8 del grado III tems obligatorios en el grado con los dems tems correspondiente necesarios como mnimo para el grado II Nota: observar la subseccin 9.1
... [1101] ... [1102] ... [1103] ... [1104] ... [1105] ... [1106] ... [1107] ... [1108] ... [1109] ... [1110] ... [1111] ... [1112] ... [1113] ... [1114] ... [1115] ... [1116] ... [1117] ... [1118] ... [1119] ... [1120] ... [1121] ... [1122] ... [1123] ... [1124] ... [1125] ... [1126] ... [1127] ... [1128] ... [1129] ... [1130] ... [1131] ... [1132] ... [1133] ... [1134]
10 Presentacin del informe de valuacin10

10
Ver NTS S 03 Contenido de Informes de Valuacin
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
33
... [1135] ... [1136] ... [1137] ... [1138] ... [1139] ... [1140] ... [1141] ... [1142]
Con formato
XXX
Para todos los grados de fundamentacin el valuador debe generar el correspondiente informe valuatorio cumpliendo estrictamente con la NTS xx contenido de informes de valuacin urbanos. Adicionalmente el informe deber incluir los siguientes captulos:
Comentario [RNDAR30]: es te capitulo ... [1143] Eliminado: 11. PROCEDIMIENTOS ... [1144] ESPECFICOS Con formato ... [1145] Con formato Con formato Con formato Con formato ... [1146] ... [1147] ... [1148] ... [1149] ... [1150] ... [1151] ... [1152] ... [1153] ... [1154] ... [1155] ... [1156] ... [1157] ... [1158] ... [1159] ... [1160] ... [1161] ... [1162] ... [1163] ... [1164] ... [1165] ... [1166] ... [1167] ... [1168] ... [1169] ... [1170] ... [1171] ... [1172] ... [1173] ... [1174] ... [1175] ... [1176] ... [1177] ... [1178] ... [1179] ... [1180] ... [1181] ... [1182] ... [1183] ... [1184] ... [1185] ... [1186] ... [1187] ... [1188] ... [1189] ... [1190] ... [1191] ... [1192] ... [1193] ... [1194] ... [1195] ... [1196] ... [1197] ... [1198] ... [1199] ... [1200]
a) Especificacin de la valuacin: En l se debe indicar la especificacin afectada de la valuacin, con relacin a los grados de fundamentacin y la precisin, conforme a la seccin 9 supra. Cuando sea solicitado por el contratante, debe ser presentada la demonstracin de la puntuacin afectada; b) tratamiento de los datos e identificacin del resultado - Explicitar los clculos efetuados, el campo de arbtrio, se for el caso, y justificativas para el resultado adoptado. En el caso de utilizacin del mtodo comparativo directo de datos de mercado, debe ser presentado el grfico de precios observados versus valores estimados por el modelo, conforme 8.2.1.4.1;
Anexo A (normativo) Procedimientos para la utilizacin de modelos de regresin lineal A.1 Introduccin A.1.1 La tcnica ms utilizada cuando se desea estudiar el comportamiento de una variable dependiente en relacin con otras que son responsables por la variabilidad observada en los precios es el anlisis de regresin. A.1.2 En un modelo lineal para representar el mercado, la variable dependiente es expresada por una combinacin lineal de las variables independientes, en escala original o transformadas, y las respectivas estimaciones de los parmetros poblacionales, acrescida de error aleatrio, oriundo originado por variaciones del comportamiento humano habilidades diversas de negociacin, deseos, necesidades, compulsiones, caprichos, ansiedades, diferencias de poder adquisitivo, entre otros imperfecciones accidentales de observacin o de medida y efectos de variables irrelevantes no incluidas en el modelo. A.1.3 Con base en una muestra extrada del mercado, los parmetros poblacionales son estimados por inferencia estadstica. A.1.4 En el modelamiento, deben ser expuestas las hiptesis relativas a los comportamientos de las variables dependientes e independientes, con base en el conocimiento que el ingeniero de valuaciones tiene al respecto del mercado, cuando sean formuladas las hiptesis nula y alternativa para cada
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
34
... [1203] ... [1204] ... [1205] ... [1206] ... [1207] ... [1208] ... [1209] ... [1210] ... [1211] ... [1212] ... [1213] ... [1214] ... [1215] ... [1216] ... [1217] ... [1218] ... [1219]

parmetro. A.2 Supuestos bsicos
Con formato
XXX
A.2.1 Se resalta la necesidad, cuando se usan modelos de regresin, de observar los supuestos bsicos, presentados a seguir, principalmente en lo que concierne a su especificacin, normalidad, homocedasticidaded, no-multicolinealidad, no-autocorrelacin, independencia e inexistencia de puntos atpicos, con el objetivo de obtener valuaciones no-tendenciosas, eficientes y consistentes: a) Para evitar la micronumerosidad, el nmero mnimo de datos efectivamente utilizados (n) en un modelo debe obedecer a los siguientes criterios, con respecto al nmero de variables independientes (k): n 3 (k+1) ni 5, at duas variables dictomas o tres cdigos asignados para la misma caracterstica; ni 3, para 3 o ms variables dictomas o cuatro o ms cdigos asignados para la misma caracterstica donde ni es el nmero de datos de la misma caracterstica, en el caso de utilizacin de variabes dictomas o de cdigos asignados, o nmero de valores observados distintos para cada una de las variables cuantitativas; a) Los errores son variables aleatorias con varianza constante, o sea, homocedsticos; b) Los errores son variables aleatorias con distribucin normal; c) Los errores son no-autocorrelacionados, esto es, independentes bajo a condicin de normalidad; d) No deben existir errores de especificacin en el modelo, esto es, todas las variables importantes deben estar incorporadas inclusive las derivados de la interaccin y ninguna variable irrelevante debe estar presente no modelo. e) En caso de correlacin lineal elevada entre cualesquier subconjuntos de variables independientes, esto es, multicolinealidad, debe examinar la coherencia de las caractersticas del inmueble valuado con la estructura de multicolinealidad inferida, vedada a utilizacin del modelo en caso de incoherencia; f) No debe existir ninguna correlacin entre el error aleatorio y las variables independientes del modelo. g) Posibles puntos de influencia, el aglomerados deles, deben ser investigados y su retirada fica condicionada presentacin de justificativas. A.2.2 Verificacin de los supuestos del modelo A.2.2.1 Linealidad Debe ser analizado, primeramente, el comportamiento grfico de la variable dependiente en relacin a cada variable independiente, en escala original. Esto puede orientar el valuador en transformacin a
Con formato: Numeracin y vietas ... [1220] Con formato Con formato ... [1221] ... [1222]
Con formato: Numeracin y vietas ... [1229] Con formato Con formato Con formato Con formato ... [1230] ... [1231] ... [1232] ... [1233]
Con formato: Numeracin y vietas ... [1240] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [1241] ... [1242] ... [1243] ... [1244] ... [1245] ... [1246]
35
XXX
... [1247] ... [1248] ... [1249] ... [1250] ... [1251] ... [1252] ... [1253] ... [1254] ... [1255] ... [1256] ... [1257] ... [1258] ... [1259] ... [1260] ... [1261] ... [1262] ... [1263] ... [1264] ... [1265] ... [1266] ... [1267] ... [1268] ... [1269] ... [1270] ... [1271] ... [1272] ... [1273] ... [1274] ... [1275] ... [1276] ... [1277] ... [1278] ... [1279] ... [1280] ... [1281] ... [1282] ... [1283] ... [1284] ... [1285] ... [1286] ... [1287] ... [1288]
adotar. Existen formas estadsticas de se buscar a transformacin ms adecuada, como, por ejemplo, los Procedimientos de Box y Cox. Las transformaciones utilizadas para linearizar el modelo devem, tanto cuanto posible, refletir el comportamento del mercado, con preferencia por las transformaciones ms simples de variables, que resultem en modelo satisfatrio. Aps las transformaciones realizadas, se houver, examina-se a linearidade del modelo, por la construccin de grficos de los valores observados para a variable dependente versus cada variable independente, con las respectivas transformaciones. A.2.2.2 Normalidad A verificacin de la normalidad puede ser realizada, entre otras, por una de las siguientes formas: a) Pelo exame de histograma de los resduos amostrais padronizados, con el objetivo de verificar se su forma guarda semelhana con a de la curva normal; b) Por la anlise del grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, con a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ]. c) Por la comparacin de la freqncia relativa de los resduos amostrais padronizados nos intervalos de -1;+1, -1,64;+1,64 y -1,96;+1,96 , con las probabilidades de la distribuicin normal padro nos mesmos intervalos, el seja, 68%, 90% y 95%; d) Pelo exame del grfico de los resduos ordenados padronizados versus quantis de la distribuicin normal padronizada, que deve se aproximar de la bissetriz del primeiro quadrante;
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
y) Pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, el qui-quadrado, el de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens y el de Jarque-Bera. A.2.2.3 Homocedasticidad A verificacin de la homocedasticidade puede ser feita, entre otros, por medio de los siguientes processos: a) anlise grfica de los resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sin nenhum padro definido; a) pelos testes de Park y de White. ABNT NBR 14653-2:2004 30 ABNT 2004 Todos los derechos reservados
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
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Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato: Fuente: Calibri, 11 pt Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato ... [1289] ... [1290] ... [1291] ... [1292] ... [1293] ... [1294] ... [1295] ... [1296] ... [1297] ... [1298] ... [1299] ... [1300] ... [1301] ... [1302] ... [1303] ... [1304] ... [1305]
A.2.2.4 Verificacin de la autocorrelacin El exame de la autocorrelacin deve ser precedido pelo pr-ordenamento de los elementos amostrais, en relacin a cada una de las variables independentes possivelmente causadoras del problema el en relacin aos valores ajustados. Su verificacin puede ser feita: a) por la anlise del grfico de los resduos cotejados con los valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sin nenhum padro definido; b) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando el pr-ordenamento anteriormente citado. A.2.2.5 Colinearidade el multicolinearidade A.2.2.5.1 Una forte dependncia lineal entre duas el ms variables independentes provoca degeneraciones no modelo y limita a su utilizacin. Las varincias de las estimativas de los parmetros pueden ser muito grandes y acarretar a aceitacin de la hiptese nula y a eliminacin de variables fundamentais. A.2.2.5.2 Para verificacin de la multicolinearidade deve-se, en primeiro lugar, analisar a matriz de las correlaciones, que espelha las dependncias lineares de primeraordem entre las variables independentes, con atencin especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm es posible ocorrer multicolinearidade, mesmo cuando a matriz de correlacin apresenta coeficientes de valor baixo, se recomienda, tambm, verificar el correlacionamento de cada variable con subconjuntos de outras variables independentes, por medio de regresciones auxiliares. A.2.2.5.3 Para tratar datos en presena de multicolinearidade, es recomendable que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliacin de la amostra el adopcin de tcnicas estatsticas ms vanadas, a exemplo del uso de regresin de componentes principais. A.2.2.5.4 Nos casos en que el inmueble avaliando segue los padres estruturais del modelo, a existncia de multicolinearidade puede ser negligenciada, desde que adoptada a estimativa pontual.
A.2.2.6 Pontos influenciantes el outliers A existncia desses pontos atpicos puede ser verificada pelo grfico de los resduos versus cada variable independente, como tambm en relacin aos valores ajustados, el usando tcnicas estatsticas ms avanadas, como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes. A.3 Testes de significancia A.3.1 A significancia individual de los parmetros de las variables del modelo deve ser submetida ao
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Con formato ... [1306] ... [1307] ... [1308] ... [1309] ... [1310] ... [1311] ... [1312] ... [1313] ... [1314] ... [1315] ... [1316] ... [1317] ... [1318] ... [1319] ... [1320] ... [1321] ... [1322] ... [1323] ... [1324] ... [1325] ... [1326] ... [1327] ... [1328] ... [1329] ... [1330] ... [1331] ... [1332] ... [1333] ... [1334] ... [1335] ... [1336] ... [1337] ... [1338] ... [1339] ... [1340] ... [1341] ... [1342] ... [1343] ... [1344] ... [1345] ... [1346] Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
teste t de Student, en conformidade con las hipteses estabelecidas cuando de la construccin del modelo. A.3.2 A hiptese nula del modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor y rejeitada ao nvel mximo de significancia de 1%. A.3.3 A significancia de subconjuntos de parmetros, cuando pertinente, puede ser testada por la anlise de la varincia particionada, con a utilizacin del teste de la razo de verossimilhana. A.3.4 Los nveis de significancia utilizados nos testes citados en esta subsecin sero compatveis con a especificacin de la valuacin. ABNT NBR 14653-2:2004 ABNT 2004 Todos los derechos reservados 31 A.4 Poder de explicacin En una mesma amostra, a explicacin del modelo puede ser aferida pelo su coeficiente de determinacin. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce con el aumento del nmero de variables independentes y no leva en conta el nmero de grados de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, es recomendable considerar tambm el coeficiente de determinacin ajustado. A.5 Campo de arbitrio El campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de 15% en torno de la estimativa pontual adoptada. Caso no seja adoptada a estimativa pontual, el ingeniero de valuaciones deve justificar su escolha. A.6 Cdigos asignados Se recomienda considerar tantas variables dicotmicas quantas forem necessrias para descrever las diferenas qualitativas, en lugar de la utilizacin de cdigos asignados, especialmente cuando a quantidade de datos es abundante y puede-se preservar los grados de liberdade necessrios modelagem estatstica, definidos en esta Norma. A utilizacin de cdigos asignados es tolerada nos siguientes casos, en seguinte ordem de prioridade: a) Cuando sus valores cin extrados de la amostra con a utilizacin de variables dicotmicas; b) Cuando cin utilizados nmeros naturais en ordem crescente de las caractersticas possveis, con valor inicial igual a 1, sin a utilizacin de transformaciones, el seja, en escala original. A.7 Diferentes agrupamentos No caso de utilizacin no mesmo modelo de regresin de diferentes agrupamentos (tipologia,
Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato Con formato
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... [1347] ... [1348] ... [1349] ... [1350] ... [1351] ... [1352] ... [1353] ... [1354] ... [1355] ... [1356] ... [1357] ... [1358] ... [1359] ... [1360] ... [1361] ... [1362] ... [1363] ... [1364]
mercados, localizacin, usos etc.), se recomienda verificar a independncia entre los agrupamentos, entre las variables utilizadas y possveis interaciones entre elas. A.8 A presentacin del modelo A variable dependente no modelo de regresin deve ser apresentada no informe en forma no transformada. ABNT NBR 14653-2:2004 32 ABNT 2004 Todos los derechos reservados Anexo B (normativo) Procedimientos para la utilizacin de tratamiento por factores B.1 En este tratamiento de datos, aplicable al Mtodo Comparativo de Datos de Mercado, es admitida a priori la validez de la existencia de relaciones fijas entre los atributos especficos de los inmuebles y los respectivos precios de oferta o transaccin. B.1.1 Para isso, cin utilizados factores de homogeneizacin calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologa cientfica, que reflitam, en termos relativos, el comportamento del mercado con determinada abrangncia espacial y temporal. B.2 ES recomendable que sejam utilizados datos de mercado: a) con atributos ms semelhantes possveis aos del inmueble avaliando; b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de datos no contemporneos, es desaconselhvel a atualizacin del mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, cuando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, el preo ser atualizado mediante consulta directa fonte. Cuando a atualizacin en forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correcin de los datos por ndices resultantes de investigacin no mercado. B.2.1 Para a utilizacin deste tratamiento, considera-se como dado de mercado con atributos semelhantes aquels en que cada un de los factores de homogeneizacin, calculados en relacin ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 y 1,50. B.2.2 El preo homogeneizado, resultado de la aplicacin de todos los factores de homogeneizacin ao preo original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. B.3 Aps a homogeneizacin, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminacin de datos discrepantes, para el saneamento de la amostra. B.4 El campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre el valor mximo y mnimo de los
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... [1388] ... [1389] ... [1390] ... [1391] ... [1392] ... [1393] ... [1394] ... [1395] ... [1396] ... [1397] ... [1398] ... [1399] ... [1400] ... [1401] ... [1402] ... [1403] ... [1404] ... [1405] ... [1406] ... [1407] ... [1408] ... [1409] ... [1410] ... [1411] ... [1412] ... [1413] ... [1414] ... [1415] ... [1416] ... [1417] ... [1418] ... [1419] ... [1420] ... [1421] ... [1422] ... [1423] ... [1424] ... [1425] ... [1426] ... [1427] ... [1428] ... [1429] ... [1430] ... [1431] ... [1432] ... [1433] ... [1434] ... [1435] ... [1436] ... [1437] ... [1438]
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preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamiento, limitado a 10% en torno del valor calculado. Caso no seja adotado el valor calculado, el ingeniero de valuaciones deve justificar su escolha. B.5 Los factores de homogeneizacin devem apresentar, para cada tipologia, los sus critrios de apuracin y respectivos campos de aplicacin, bien como a abrangncia regional y temporal. B.5.1 Los factores de homogeneizacin no pueden ser utilizados fora de su tipologia, campo de aplicacin y abrangncias regional y temporal. B.5.2 Las caractersticas quantitativas, el expressas por variables proxy, del inmueble avaliando no devem ultrapassar en 50%, para ms el para menos, respectivamente, los limites superior y inferior observados en amostra. Para las dems caractersticas qualitativas es vedada a extrapolacin en relacin aos limites amostrais. B.5.3 A fonte de los factores utilizados en homogeneizacin deve ser explicitada no trabalho avaliatrio. B.6 Los factores de homogeneizacin que resultem en aumento de la heterogeneidade de los valores no devem ser utilizados. ABNT NBR 14653-2:2004 ABNT 2004 Todos los derechos reservados 33 Anexo C (informativo) Referencias bibliogrficas Legislacin aplicvel a arriendamientos y/o alquileres Lei n 10.406, de 10/01/2002 Institui el Cdigo Civil (especialmente el Captulo V, artigos 565 a 578 De la locacin de coisas); Lei n 8.178 de 01/03/1991 - Estabelece regras sobre preos y salrios, y d outras providncias; Lei n 8.245, de 18/10/1991 Dispe sobre las locaciones de los inmuebles urbanos y los Procedimientos a elas pertinentes; Lei n 8.880, de 27/05/1994 Dispe sobre el programa de Estabilizacin Econmica y el Sistema Monetrio Nacional, instituiu a Unidad Real de Valor (URV); Lei n 9.069, de 29/06/1995 - Dispe sobre el Plano Real, el Sistema Monetrio Nacional, estabelece las regras y condiciones de emiscin del Real y los critrios para convercin de las obrigaciones para el Real, y d outras providncias. Bibliografia a) Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, 1996; b) Bain, Joe S.- Industrial Organization (1968). Industrial Organization, John Wiley and Sons, 1968; c) Berrini, L.C. Valuacin de Inmuebles, Livraria Freitas Bastos, 1957;
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... [1439] ... [1440] ... [1441] ... [1442] ... [1443] ... [1444] ... [1445] ... [1446] ... [1447] ... [1448] ... [1449] ... [1450] ... [1451] ... [1452] ... [1453] ... [1454] ... [1455] ... [1456] ... [1457] ... [1458] ... [1459] ... [1460] ... [1461] ... [1462] ... [1463] ... [1464] ... [1465] ... [1466] ... [1467] ... [1468] ... [1469] ... [1470] ... [1471] ... [1472] ... [1473] ... [1474] ... [1475] ... [1476] ... [1477] ... [1478] ... [1479] ... [1480] ... [1481] ... [1482] ... [1483] ... [1484] ... [1485] ... [1486] ... [1487] ... [1488] ... [1489] ... [1490] ... [1491] ... [1492] ... [1493] ... [1494] ... [1495] ... [1496] ... [1497]
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d) Castro, C. Moura A Prtica de la Investigacin, Mc Graw-Hill, 1977; y) Champness, P. (TEGOVA) Normas Europeas Aprobadas sobre Tasacin de Bienes Inmuebles, CSCAE/ATASA, 1998; f) Damodaran, A. Valuacin de Investimentos Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo Qualitymark Editora, 1997; g) Dantas, Rubienes A. Engenharia de Valuaciones - Una Introduccin Metodologia Cientfica, Pini, 1998; h) Gujarati, D. Econometria Bsica Makron Books, 2000; i) Henderson y Quandt Teoria Microeconmica - Una abordagem matemtica, McGrawHill, 1994; j) Horngren, C. T., G. Foster, y S. M. Datar Cost Accounting: a Managerial Emphasis, Prentice Hall, 1999; k) IBAPE-SP Norma para Valuacin de Inmuebles Urbanos - 1995, IBAPE-SP, 1995; l) IBAPE-SP Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Valuaciones y Percias del IBAPE-SP, IBAPE-SP, 2002; m) International Valuation Standards Committee International Valuation Standards 2002, IVSC, 2002; n) Johnston, J. Mtodos Economtricos, Atlas, 1974; ABNT NBR 14653-2:2004 34 ABNT 2004 Todos los derechos reservados el) Kmenta, J. Elementos de Econometria Atlas, 1978; p) Law, A., Kelton, W.D. Simulation Modeling and Analysis, McGrawHill, 1991; q) Maddala, G.S. Econometrics, McGraw-Hill, 1977; r) Netter, J. y Wasserman, W. Applied Lineal Statistical Models Richard D. Irwin, 1974; s) Richardson, H.W., Economia Urbana, Intercincia, 1978; t) Ross, Stephen A., Westerfield, R. y Jaffe, J.F. Administracin Financeira: Corporate Finance, Atlas (1995); u) Simonsen, M.H. - Teoria Microeconmica, FGV, 1979; v) Smith, H., Tschappat, C. y Racster, R. Real Estate and Urban Development, Irwin, 1977; w) Van Horne, J.C.- Financial Management and Policy, Prentice Hall, 1998; x) Wonnacott, R. y Wonnacott, T., Fundamentos de Estatstica, Livros Tcnicos y Cientficos Editora, 1985.
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Pgina 1: [10] Eliminado REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 29/03/2011 10:00:00
que se deben tener en cuenta en

realizacin de
o
es
,
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elaboracin de informes y calidad del valuador. Esta norma es aplicable a la realizacin de valuaciones de inmuebles urbanos segn la GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuacin y la IVS 1 e IVS 2. Nota: Es de anotar que en la ejecucin de valuaciones para algunos inmuebles urbanos especiales es posible que se requieran procedimientos y consideraciones adicionales a los contemplados en la presente norma.
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Estado Colombiano que no coincidan textualmente con los establecidos en sta norma
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, el valuador debe considerar los aspectos correspondientes para definir el marco jurdico y normativo de la valuacin, conforme el encargo valuatorio para dar cumplimiento a la normatividad legal vigente aplicable. El valuador en el informe, en la descripcin del alcance del encargo valuatorio, y en la descripcin de las metodologas, debe indicarlo.
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Pgina 1: [37] Eliminado Usuario 15/04/2011 11:09:00
Y ACTUALIZACION DE LICENCIAS DE CONSTRUCCION

ELIMINAR LAS
DEFINICIONES QUE NO APARECEN EN LA NORMA

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4.1 Aprovechamiento eficiente. Aquel uso o aprovechamiento recomendable y tcnicamente posible para el sector, en la fecha de referencia, de acuerdo con la tendencia observada del mercado circundante, entre los diversos usos permitidos por la legislacin pertinente. 4.2 rea de servidumbre. Parte del inmueble sirviente directamente afectada por la servidumbre. 4.3 rea construida. Parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye azoteas, reas duras sin cubrir o techar, reas de las instalaciones mecnicas y puntos fijos, as como el rea de los estacionamientos ubicados en semistanos, stanos y en un piso como mximo.
4.4 rea privada construida. Extensin superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales1. 4.5 rea privada libre. Extensin superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales2. 4.6 rea total de construccin. Equivale a la sumatoria de las diferentes reas construidas. Para inmuebles en propiedad horizontal es la resultante de la sumatoria de las reas construidas privadas y comunes.
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Usuario
15/04/2011 8:47:00
Tomado de la Ley 675 de 2001, artculo 3 Definiciones.

Pgina 19: [55] Con formatoREGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 01/03/2011 11:15:00
Sin Resaltar

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Tomado de la Ley 675 de 2001, artculo 3 Definiciones. Tomado de la Ley 675 de 2001, artculo 3 Definiciones.
EDWIN
06/11/2011 17:43:00

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4.8 rea construida legal. PENDIENTE 4.9 rea til de la unidad. rea real construida de la unidad restada al rea ocupada por las de paredes y otros elementos constructivos que impidan o dificulten su utilizacin.

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4.10 BDI. Porcentaje que indica los beneficios y gastos indirectos incidentes sobre el costo directo de la construccin. Pendiente de revisin por el comit.

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Pgina 2: [68] Comentario [U2] Usuario 15/04/2011 10:53:00
Si esta dentro del documento


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Pgina 2: [78] Comentario [RNDAR3]REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 10:53:00
15/04/2011
Revisar si esta en el documento

4.12 Capitalizacin de flujo de caja[RNDAR1]. Tcnica empleada para convertir beneficios futuros en valor presente, al descontar cada beneficio a una tasa de descuento adecuada, o desarrollando una tasa de capitalizacin global que refleje el patrn de ingresos, el cambio de valor de la propiedad y la tasa de rendimiento sobre la inversin.
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4.15 Defectos constructivos. Anomalas que pueden causar daos efectivos al representar amenaza potencial a la salud y la seguridad del usuario, derivados de fallas del proyecto, del servicio o del material aplicado en la ejecucin de la construccin.
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Esta dentro del mismo glosario

4.17 Subdivisin[U2]. Fraccionamiento de un terreno en lotes, con aprovechamiento del sistema vial existente, desde que no implique la apertura de nuevas vas y bienes de uso pblico, o el prolongamiento, modificacin o ampliacin de los ya existentes.
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Pgina 2: [106] Eliminado RNA1 12/04/2011 11:04:00
Derecho real sobre una propiedad para gozar y disponer de ella no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno
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4.25 Coeficiente de Copropiedad. ndices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal. Definen adems su participacin en la asamblea de propietarios y la proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por mdulos de contribucin, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto3. Enfoque o Mtodo

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Tomado de la Ley 675 de 2001, artculo 3 Definiciones
EDWIN
06/11/2011 17:43:00
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Fuente: Calibri, Sin subrayado, Color de fuente: Rojo, Sin Superndice / Subndice

Fachada o
p
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4.27 Frente proyectada: Menor proyeccin del frente real sobre la normal a un de los lados, cuando estos son convergentes en direccin de los fondos, (en la cadena), en caso de frentes en curva.

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4.28Frente de referencia. Longitud mnima del frente determinado por las normas urbansticas del lugar. 4.29 Altura permitida. Distancia vertical comprendida entre la cota razante del nivel del piso a la cumbrera de la edificacin determinada por las normas urbansticas del lugar. 4.30 Lote urbanizable. Lote urbano susceptible de un desarrollo urbanstico determinado por las normas urbansticas del lugar.
EDWIN
06/11/2011 17:43:00

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4.32 Edad real. Tiempo transcurrido desde la conclusin de la construccin hasta la fecha de referencia debidamente soportada con documentos legales.

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EDWIN
06/11/2011 17:43:00

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Este trmino se deja o se cambia?

4.34 Estigma. PENDIENTE[U3]


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Factores de q? solo factores?

Redactada por comite

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Fuente: Calibri, Sin subrayado, Color de fuente: Rojo

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12/04/2011 11:29:00
PENDIENTE[U4]
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Fuente: Calibri, Sin subrayado, Color de fuente: Automtico, Resaltar

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RNA1
12/04/2011 11:33:00
4.36 Grado de clasificacin. PENDIENTE

baldios
publico
matricula

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Inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica, o a una comunidad, situado en un mismo Municipio y no separado por otro predio pblico o privado. Inmueble deslindado de las propiedades vecinas, con acceso a una o ms zonas de uso pblico o comunal, el cual debe estar debidamente alinderado e identificado con su respectivo folio de matrcula inmobiliaria y su cdula catastral. (tomado del glosario POT decreto 619 de2000)
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EDWIN
06/11/2011 17:43:00

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4.47 Inmueble Mixto. PENDIENTE 4.48 Infraestructura bsica. Conjunto de obras o servicios necesarios para el funcionamiento de un rea urbana por ejemplo, redes de servicios pblicos, red vial, zonas verdes, entre otros..

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4.50 Urbanizacin: Subdivisin de un lote en varias unidades prediales destinadas a edificaciones, con apertura de nuevas vas de circulacin, de espacio pblico o ampliacin, modificacin o ampliacin de las vas existentes. 4.51 Luvas. Cuanta pagada por el futuro inquilino, para la firma o transferencia del contrato de arrendamiento, a ttulo de remuneracin del punto comercial.

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El mayor y mejor uso es el uso ms probable de un bien, siempre que sea fsicamente posible, adecuadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible, y que resulte en el mayor valor del bien valorado
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USN AVSA
28/09/2011 10:33:00
Hasta aqu llego el comit en la sesin 12 de Abril de 2011



4.55 Modelo dinmico. Modelo en el cual los gastos e ingresos son previstos a lo largo del tiempo, con base en el flujo de caja. 4.56Modelo esttico. Modelo que utiliza frmulas simplificadas y que no tiene en cuenta el tempo de ocurrencia de los gastos e ingresos. 4.57Nivel de fundamentacin. PENDIENTE 4.58 Nivel de precisin. PENDIENTE
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4.73 Segmento de rea directamente desmemmbrable. Parte de un terreno con frente sobre vas o espacios pblicos oficiales, posible de aprovechamiento econmico y legal.

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Pgina 5: [240] Comentario [RNDAR14]REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 10:53:00 15/04/2011
Mirar si esta o no dentro del documento

Pgina 5: [241] Comentario [RNDAR15]REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 10:53:00 15/04/2011
Cuadrar la traduccion
Usuario
15/04/2011 10:50:00
4.75 Terreno de fondo. Aquel que, situado en el interior de la cuadra, se comunica con una via pblica por un corredor de acceso. 4.76 Terreno enclavado. Aquel que no se comunica con a va pblica. 4.77 Terreno interno. Aquel localizado en una villa, pasaje, paraje o lugar semejante, accesorio de la malla vial del Municipio o de propiedad de particulares, y que no esta oficialmente en Planta Genrica de Valores del Municipio. 4.78 Terrenos acrecidos de marina. Terrenos que se forman, natural o artificialmente, al lado del mar o de los ros y lagos, en direccin a los terrenos de la marina. 4.79 Terrenos de marina. Terrenos, en una profundidad de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte de la tierra, de la posicin de la lnea del preamar-mdio de 1831, que: [RNDAR5]a) cin situados no continente, en costa martima, nas ilhas y nas margens de los rios y lagoas, at onde se faa sentir a influncia de las mars;[RNDAR6] b) contornam las ilhas situadas en zonas onde se faa sentir a influncia de las mars. 4.80 Testada. Medida del frente.

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4.82 Unidad inmobiliaria patronizada. Inmueble de ocurrencia usual y repetitiva en el mercado inmobiliario, comprobada a travs de investigacin especfica, e identificado de acuerdo con sus caractersticas constructivas.
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4.84 Variables-clave. Variables que, a priori y tradicionalmente, son importantes para la formacin del valor del inmueble.
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4.86 Variables cualitativas. Variables que no pueden ser medidas o contadas, solo ordenadas o jerarquizadas, de acuerdo con los atributos inherentes al bien (por ejemplo: patrn constructivo, estado de conservacin, calidad del suelo).
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De donde se toman?
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Pgina 6: [299] Comentario [UA20] USN AVSA 28/09/2011 11:34:00
Volver este numeral un requisito x q hasta el momento es una gua, toca redefinir con la reglamentacin del suelo
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Adicionado por comit del 15 de marzo

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Pgina 8: [337] Eliminado USN AVSA 09/11/2011 11:17:00
Vistoria por amostragem Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10 % do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.
Fuente: 11 pt, Espaol (Espaa - alfab. tradicional), Comprimido 0,35 pto

Pgina 8: [339] Con formato USN AVSA 09/11/2011 11:17:00
Fuente: Negrita, Espaol (Espaa - alfab. tradicional), Comprimido 0,35 pto

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Unknown
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Sangra: Izquierda: 0,71 cm

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Justificado, Con vietas + Nivel: 1 + Alineacin: 0,71 cm + Tabulacin despus de: 0 cm + Sangra: 1,35 cm, No ajustar espacio entre texto latino y asitico, No ajustar espacio entre texto asitico y nmeros, Tabulaciones: No en 3,81 cm
Pgina 12: [354] Con formato USN AVSA 09/11/2011 11:30:00
Color de fuente: Blanco, Resaltar

Sangra: Izquierda: 0,71 cm

Fuente: Calibri, Color de fuente: Blanco, Resaltar

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Resaltar
Resaltar
Pgina 12: [360] Eliminado EDWIN 06/11/2011 18:35:00
(por ejemplo: patrn constructivo bajo, igual a 1; normal, igual a 2 y alto, igual a 3).
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Sin vietas ni numeracin, Tabulaciones: No en 3,81 cm
Unknown
Fuente: Calibri, Portugus (Brasil)

Sin Superndice / Subndice , Resaltar

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Fuente: Calibri, Sin subrayado, Color de fuente: Automtico, Sin Superndice / Subndice , Resaltar
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Pgina 12: [373] EliminadoREGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 15/03/2011 10:15:00
acordada
entre los interesados

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Fuente: Arial, Color de fuente: Gris 80%

Fuente: Arial, Color de fuente: Gris 80%

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8.2.2.1.1.1 Costo de Reproduccin: Entendido como la cantidad monetaria necesaria para levantar una construccin idntica a la construccin objeto de anlisis; con los mismos materiales, tcnicas constructivas, diseos y especificaciones. Tambin se conoce como costo de rplica.
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8.2.2.1.1.2 Costo de Reposicin: Corresponde a la cantidad monetaria necesaria para adquirir una construccin equivalente o sustituta de la construccin objeto de estudio, ; con materiales, tcnicas constructivas, diseos y especificaciones similares o sustitutos. Tambin se conoce como costo de sustitucin
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8.2.2.1.1.2.13 Costo de Reposicin a Nuevo: Consiste en la determinacin de la cuanta monetaria necesaria para adquirir o construir una edificacin nueva equivalente o sustituta de la construccin objeto de estudio 8.2.2.1.11.4 2.2Depreciacin. Se basa en la estimacin de la cantidad monetaria equivalente a la prdida de valor que experimenta una edificacin ocasionada por el paso del tiempo, el uso y cualquier forma de obsolescencia. Puede ser estimada de forma analtica o por coeficientes. 8.2.2.1.1.4.1 Clculo de la Depreciacin de forma Analtica Consiste en la determinacin de la prdida de valor de la edificacin por medio de un presupuesto de obra donde se establece la cuanta monetaria necesaria para la recomposicin del inmueble en condicin de nuevo.
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06/11/2011 17:43:00
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8.2.2.1.1 Determinacin de costo a partir del costo unitario bsico 8.2.2.1.1.1 Visita Mediante la visita o inspeccin al inmueble se determinan las especificaciones de los materiales aplicados, para la estimacin del patrn constructivo, la tipologa, el estado de conservacin y la edad aparente. 8.2.2.1.1.2 Estimacin del costo de construccin Para la estimacin del costo de las construcciones a partir del costo unitario bsico el valuador debe: Contar con la informacin de Costos Unitarios de Construccin a nuevo (costos por metro cuadrado) actualizados, para la o las tipologas constructivas presentes en el inmueble objeto de valuacin de fuentes oficiales o confiables. Definir y caracterizar la o las tipologas constructivas presentes en el inmueble objeto de valuacin sus reas correspondientes, sus edades, cualquier tipo de obsolescencia que se evidencie y sus estados de conservacin. Calcular el costo de Reposicin a Nuevo de las construcciones del inmueble. Estimar la cuanta de las depreciaciones y las obsolescencias correspondientes para las construcciones presentes en el inmueble. Calcular el Costo de Reposicin Depreciado
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Unknown
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obra
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Pgina 21: [535] Comentario [RNDAR26]REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 15/04/2011 10:53:00
Para el numeral de Definiciones

Enfoque o Mtodo Tcnica

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Unknown
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06/11/2011 17:43:00





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)
pueden
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Conforme a la tabla 1introducir prrafo OJO.

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Pgina 25: [610] Cambio
Usuario
13/09/2011 14:12:00
Tabla con formato


























Unknown

















Pgina 27: [697] Comentario [UA27] USN AVSA 17/08/2011 11:29:00
Redactar para incluir las especificaciones de las normas de contenidos para todos los grados de fundamentacin en los numerales resaltados en rojo en el cuadro anterior
Todos los informes deben incluir la descripcin de los tems obligatorios indicados en la tabla 2, de acuerdo con el grado de fundamentacin correspondiente..
EDWIN
06/11/2011 17:43:00
USN AVSA
14/09/2011 10:19:00
el
EDWIN
06/11/2011 17:43:00
Fuente: Calibri, 11 pt, Sin subrayado, Resaltar

Unknown
con el
uso del
Completa en cuanto a todas las variables analizadas

Completa en cuanto a todas las variables utilizadas en el tratamiento

Adopcin de situacin paradigma, tpica o patrn.

Unknown
EDWIN
06/11/2011 17:43:00
EDWIN
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EDWIN
06/11/2011 17:43:00
EDWIN
06/11/2011 17:43:00
Fuente: Calibri, 11 pt, Sin Negrita

EDWIN
06/11/2011 17:43:00
Unknown
Fuente: Calibri, 11 pt, Sin Negrita

EDWIN
06/11/2011 17:43:00
EDWIN
06/11/2011 17:43:00




Pgina 34: [1143] Comentario [RNDAR30]REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A.15/04/2011 10:53:00
es te capitulo corresponde a la nbr textualmante

11.
PROCEDIMIENTOS ESPECFICOS[RNDAR7]
11.1 Expropiaciones 11.1.1 Clasificacin de las expropiaciones 11.1.1.1 En cuanto a la extincin: Total: aquella que afecta el inmueble en su totalidad, o cuyo remanente sea inaprovechable; Parcial: aquella que afecta parte del inmueble; En cuanto a la duracin: Temporal; Permanente. 11.1.2 Criterios 11.1.2.1 En las expropiaciones totales, las valuaciones deben ser realizadas con la utilizacin de los mtodos previstos en esta Norma. Cuando el costo de reproduccin fuera superior al valor de mercado, el ingeniero de valuaciones deber presentar los dos resultados, a ttulo de subsidio. 11.1.2.2 En las expropiaciones parciales, el criterio bsico es el de la diferencia entre las
valuaciones del inmueble original y del inmueble remanente, en la misma fecha de referencia (criterio antes y despus). Deben ser apreciadas las circunstancias especiales, cuando sean relevantes, tales como alteraciones de forma, uso, accesibilidad, ocupacin y aprovechamiento. 11.1.2.3 En el caso de mejoras afectadas, deben ser previstas verbas relativas al costo de obras de adaptacin de remanentes, posible desvala acarreada por la prdida de funcionalidad y eventual lucro cesante, en el caso de ser necesaria la desocupacin temporal para la ejecucin de los servicios. 11.1.2.4 Si el ingeniero de valuaciones considera como inaprovechable el remanente del inmueble, esta condicin debe ser explicada y su valor presentado por separado. 11.1.2.5 En las expropiaciones temporales, las indemnizaciones deben considerar la renta que seria generada por el inmueble, durante el perodo correspondiente, as como eventuales prdidas adicionales. 11.2 Servidumbres 11.2.1 Clasificacin 11.2.1.1 En cuanto la naturaleza, entre otras: Administrativa o pblica, cuando el titular de la servidumbre sea el Poder Pblico o su preposto, sin que exista un inmueble serviendo servido; Predial, cuando la restriccin sea impuesta a un inmueble sirviente para uso y utilidad del inmueble serviendo. 11.2.1.2 En cuanto a la finalidad, entre otras: Paso de pedestres y vehculos; Paso de lneas de transmisin; Paso de tubulaciones. 11.2.1.3 En cuanto a la intervencin fsica: Aparente, cuando hay intervencin fsica; No aparente, cuando no hay intervencin fsica. 11.2.1.4 En cuanto a la duracin: Temporal; Perpetua. 11.2.2 Criterios 11.2.2.1 El valor de la indemnizacin por la presencia de servidumbre corresponde a la prdida del valor del inmueble derivado de las restricciones a l impuestas, calculadas
alternativamente por: Diferencia entre las valuaciones del inmueble original y del inmueble sirviente, en la misma fecha de referencia (criterio antes y despus), con consideracin de circunstancias especiales, tales como alteraciones de uso, ocupacin, accesibilidad y aprovechamiento; Diferencia entre los valores presentes de los rendimientos inmobiliarios lquidos relativos al uso del inmueble antes y despus de la institucin de la servidumbre. 11.2.2.2 Los perjuicios causados a las mejoras afectadas por la faja de servidumbre deben ser valuados. 11.2.2.3 Las prdidas adicionales derivadas de la institucin de la servidumbre en el inmueble, como la cesacin de la actividad econmica, deben ser consideradas, cuando sea solicitado. 11.3 Lotes urbanizables 11.3.1 La valuacin de los lotes urbanizables debe ser hecha preferiblemente con la utilizacin del mtodo comparativo directo de datos de mercado. 11.3.2 Cuando sea utilizado el mtodo involutivo: se recomienda considerar la viabilidad legal de la implantacin de la parcelacin del suelo simulado, respetadas las restriciones de la Ley 6766 y de las leyes estatales y municipales concernientes al uso y ocupacin del suelo, con destaque para los parmetros fsicos y urbansticos exigidos para el loteo, tales como el porcentaje mximo de reas vendibles, infraestructura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.; se recomienda considerar la posibilidad de desmembramientos parciales, con frente para vias o espacios pblicos oficiales, desde que sean legalmente viables y econmicamente ventajosos, con loteo del rea remanente; se debe considerar el estado de dominio y eventuales gravmenes sobre el lote, tales como la existencia de derechos reales y de posesin, informados por el contratante; en el caso que un lote urbanizable sea valuado como empresa, deben ser seguidos los preceptos de la ABNT NBR 14653-4; y) cuando existan dudas sobre la viabilidad de la urbanizacin del lote, se recomienda verificar su valor por medio de sus frutos, tales como rentas, arrendamiento etc. 11.4 Procedimientos especficos para la valuacin de arrendamientos y/o alquileres 11.4.1 Por comparacin directa 11.4.1.1 Se trata del procedimiento preferencial, usualmente empregado en acciones renovadoras y revisadas. Para a su aplicacin es exigido el conocimiento de datos de mercado referentes a arrendamientos de inmuebles semejantes. 11.4.1.2 Especial atencin debe ser prestada cuando sean comparados arrendamientos y/o alquileres con distintos perodos de reajuste el estgios del contrato, admitindose los siguientes Procedimientos:
a) tornar los datos homogneos, con el auxilio de modelos que tengan en cuenta la previsin de la inflacin; b) utilizar modelos de regresin con variables que consideren las diferencias contractuales o el estgio del contrato. 11.4.1.3 En el caso de anticipacin de arrendamientos y/o alquileres, deben ser adicionados a los arrendamientos y/o alquileres nominales acrscimos constantes, financieramente equivalentes al pago anticipado. 11.4.2 Por la remuneracin del capital 11.4.2.1 En este caso, el alquiler es determinado en funcin del valor del inmueble, pudiendo ser empleado en casos de inmuebles aislados y atpicos, para los cuales la utilizacin de la comparacin directa sea impracticable. 11.4.2.2 Su utilizacin exige la determinacin de la tasa de remuneracin y del valor del inmueble. 11.4.2.3 La tasa de remuneracin debe ser objeto de investigacin especfica para cada caso, pues varia para cada tipo de inmueble, localizacin y, tambin, a lo largo del tiempo, dependiendo de la coyuntura econmica. 11.4.3 Reformas El costo de reformas que beneficien el inmueble alquilado puede ser amortizado en forma de descuento del alquiler, durante un plazo compatible. 11.5 Liquidacin forzosa Cuando sea solicitado, alm del valor de mercado, puede constar no informe de valuacin el valor para liquidacin forzosa, para una cierta fecha, adoptando criterios acordados entre contratantes y contratados.


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EDWIN
06/11/2011 17:43:00
Unknown
Pgina 35: [1220] Cambio REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.A. 01/02/2011 9:37:00
Numeracin y vietas con formato







Unknown
Unknown
Unknown
vel ao
Directo
a
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EDWIN
06/11/2011 17:43:00
Unknown
Unknown
EDWIN
06/11/2011 17:43:00
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OBJETO Y CAMPO DE APLICACIN........................................................................................ X

Con formato: Fuente: Calibri Con formato: Fuente: Calibri

REFERENCIAS NORMATIVAS ................................................................................................ X

TRMINOS Y DEFINICIONES .................................................................................................. X

DOCUMENTO DE REFERENCIA .......................................................................................................... X

Con formato Con formato

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Con formato Con formato Con formato

Valuacin de Inmuebles Urbanos

Con formato Con formato

Objeto y Campo de Aplicacin

DEFINICIONES PENDIENTE INCLUIR LAS DEL POT Y LEY 388,

Tomado de la Ley 675 de 2001, artculo 3 Definiciones

Comentario [U1]: Si esta en el documento

PROYECTO DE NORMA TCNICA SECTORIAL

Eliminado: 7 Con formato ... [57] ... [58] ... [59]

Con formato Con formato

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Comentario [R5]: Sigue siendo pendiente

Eliminado: . Con formato Con formato ... [87] ... [88]

rentas o ingresos. Es la tcnica valuatoria

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Con formato Con formato

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Eliminado: Eliminado: Tcnica

PROYECTO DE NORMA TCNICA SECTORIAL

Con formato Con formato Con formato

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PROYECTO DE NORMA TCNICA SECTORIAL

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Eliminado: 4.73 Segmento[233] ... de

PROYECTO DE NORMA TCNICA SECTORIAL

Con formato Con formato Eliminado: 83 Con formato Con formato

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