ADMINISTRACION DE PROPIEDADES 

Módulo 1: La personalidad jurídica del consorcio de propietarios  Consorcio de propietarios: naturaleza jurídica. Capacidad. Patrimonio. Constitución del consorcio. El consorcio de propietarios como sujeto  de  derechos.  Legitimación.  Independencia  de  los  sujetos  que  lo  componen.  Responsabilidad  de  copropietarios  de  deudas  del  consorcio  y  viceversa. Relaciones con el personal del edificio y entre copropietarios. Inquilinos. Proveedores.   

    Consorcio de Propietarios:  Definición:  “Es  aquella  reunión  de  copropietarios  que  son  titulares  de  un  inmueble  sometido  al  régimen  de  propiedad  horizontal, es decir como un sujeto de derecho, una persona jurídica distinta de la personalidad de sus integrantes.    Naturaleza Jurídica del Consorcio:  Esta  cuestión  reviste  importancia  tanto  teórica  como  práctica,  porque  reconocerlo  o  no  como  persona  jurídica  importará  distintos efectos tanto el normal desenvolvimiento del sistema como en la relación de los distintos copropietarios entre sí y  de éstos con el administrador y los 3°.    Existen al respecto diferentes teorías:    a) Teoría Negatoria de la Personalidad Jurídica del Consorcio:  Entre  los  autores  representantes  de  esta  teoría  se  encuentran:  Milenario,  Salas,  Zannoni  y  dan  al  respecto  los  siguientes  argumentos:  1‐ Que la Ley 13.512 no lo dota de personalidad jurídica.  2‐  El  derecho  de  propiedad  horizontal  no  es  un  derecho  real  autónomo,  sino  que  es  un  dominio  que  se  integra  con  un  condominio con indivisión forzosa.  3‐ El art. 33 del Código Civil no lo enumera como persona jurídica.  4‐ Los artículos 9 Inc. 10°, 11 y 12 hablan del administrador como representante de los propietarios y no como representante  del consorcio.  5‐ Que carece de capacidad jurídica, no es un ente con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, ya que son  los propietarios quienes soportan las obligaciones que contraen en proporción con la titularidad de sus unidades funcionales.  6‐ La palabra consorcio no remite a una persona jurídica sino a un conjunto de personas que tienen un interés común.    b) Teoría que reconoce la personalidad jurídica del Consorcio:  La  consagración  de  la  personalidad  jurídica  del  consorcio  tiene  su  sustento  en  la  determinación  de  un  patrimonio  diferenciado del de los copropietarios, quienes responderán subsidiariamente de que el monto sea insuficiente para hacer  frente a una obligación determinada.           
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      Página 2 de 19 .  Tal  situación  surge  de  la  existencia  de  esa  voluntad  común  y  de  las  facultades  de  la  ley  y  subsidiariamente    los  decretos  reglamentarios  confieren  al  conjunto  de  titulares y al administrador.    Facultades del Consorcio y Legitimación:  ‐  También  el  consorcio  está  facultado  para  reclamar  la  reparación  de  los  daños  y  perjuicios  causados  por  una  medianería  aunque afecte partes de propiedad exclusiva de los consortes.  con  anterioridad  sólo  existiría  el  consorcio  de  hecho.  ‐ El consorcio también puede exigirle al vendedor el cumplimiento de las cláusulas de interés común del consorcio contenidas  en los contratos individuales de compraventa.  ‐  tiene  patrimonio  entendido  éste  como  el  conjunto  de  bienes  de  una  persona  conformado  por  las  expensas.  ‐ El vínculo que une a los propietarios sobre las cosas comunes reviste carácter intelectual.  El  ART.    El Consorcio de Propietarios como Sujeto de Derechos:  Entre los derechos del consorcio podemos enumerar:  ‐  Lucrar  o  comerciar  o  colocar  dinero  a  plazo  fijo  o  adquirir  bienes  para  mejorar  el  funcionamiento  del  sistema  como  por  ejemplo:  colocar  un  visor  para  visualizar  a  la  gente  del  palier  principal. la de varios habitantes que conviven en un inmueble  en unidades separadas y tienen la posesión.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES    Hay dentro de esta postura dos corrientes:  a) Las que sostienen una personalidad restringida a la satisfacción de las necesidades de su institución:  ‐ Sostienen que debe hablarse de capacidad restringida y no de personalidad jurídica pues a la personalidad se la tiene o no.    b) Fundamentos de los que sostienen la tesis amplia:   Es una persona jurídica dado que cuenta con todos los atributos que son imprescindibles para su existencia ya que:  ‐ Tiene capacidad.  Ésta  es  la  situación  contemplada por el art.  9  establece  que:  al  constituirse  el  consorcio  de  propietarios.  en cambio a la capacidad se la puede tener en mayor o menor grado.  pero no el título suficiente por haber firmado por ejemplo un boleto de compraventa.  ‐ El dominio corresponde a los comuneros idealmente reunidos y no individualmente a cada uno de ellos.  el  fondo  de  reserva y los intereses que devenguen los créditos frente a los propietarios de las distintas unidades funcionales.  los  libros  deben  ser  llevados por el administrador y son:  1) el libro de actas  2) libro de administración              3) libro de órdenes   4) libro de sueldo  o registro de empleados.  pero  el  consorcio  puede  preexistir  o  no  a  la  redacción  del  reglamento.  ‐  también  el  consorcio  tiene  libros  y  contabilidad  propia  e  independiente  de  la  de  los  propietarios.  ‐ tiene domicilio que puede ser el lugar  de asiento del edificio o aquel en el cual el administrador tenga la sede de su oficina.  Es  imprescindible que por lo menos esté integrado por dos copropietarios.  En  este  caso  los  ocupantes  no  tienen  un  título  suficiente  por  lo  cual  no  pueden  adquirir  el  derecho  real  de  propiedad  horizontal  y estaríamos por lo tanto ante un consorcio de hecho y se aplicarían analógicamente las reglas de la ley 13. es decir tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones en forma separada de los distintos  propietarios de las unidades funcionales. 9. nace el  estado de propiedad horizontal y el consorcio de propietarios”.  ‐ tiene nombre dado por la calle y número de ubicación del inmueble.  deberá  acordar  y  redactar  un  reglamento  de  Copropiedad  y  Administración. por ejemplo “Consorcio de Propietarios de Callao N °  1234”.      Constitución del Consorcio:    Para  la  constitución  del  consorcio  del  edificio  el  pago  previo  es  la  inscripción  del  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración  en  el    Registro  Inmobiliario  correspondiente.512  siempre y cuando los poseedores hayan elegido al administrador y contribuyan al pago de las expensas.  “Es decir que hasta que no se inscriba el Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble estaremos en  presencia de un consorcio de hecho y recién producida la inscripción del Estatuto Consorcial en el Registro respectivo.  (Mientras no se inscriba el reglamento no estaremos en presencia de una persona jurídica).  ‐  El  administrador  es  el  representante  de  un  ente  especial  que  es  el  consorcio.  Para  realizar  todos  estos  actos  el  administrador  siempre deberá contar con una decisión asamblearia favorable.

  Entonces  con  éste  patrimonio  responderá  a  las  deudas.  Y frente al hecho que genera responsabilidad extracontractual del consorcio.  a) En este caso. la responsabilidad recae exclusivamente sobre el ejecutor. 1747 y 1750 del C.    Responsabilidad  Nuevo  adquirente  por  deudas  originadas  con  anterioridad  a  su  titularidad:  Si  el  nuevo  adquirente  no  quisiera hacerse cargo de algún trabajo contratado con anterioridad a su adquisición.  Por otro lado si sostenemos las teoría del reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio. a ésta doctrina se la llama de la responsabilidad subsidiaria.     Responsabilidad de Copropietarios por las deudas del Consorcio y Viceversa:  El tema que resulta de mayor importancia es el caso en  el cual el  consorcio resulta condenado y debe hacer frente a una  indemnización  conforme  a  la  doctrina  que  le  reconoce  personalidad  jurídica  al  consorcio.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Legitimación:   El consorcio de propietarios se encuentra legitimado para:  ‐ Reclamar al constructor de una obra indemnización los daños y perjuicios que afecta partes comunes y que  producidas en  las unidades se derivan en vicios. por ejemplo a algún copropietario.  sólo  deberán  responder  los  copropietarios  que  eran  titulares  de  las  unidades  funcionales en ese período y no los que posteriormente ingresaron al sistema. alegando que no está de acuerdo y que  no  prestó  su  conformidad. con lo  cual intentan compeler a los copropietarios al cumplimiento de la deuda.C. el momento en el cual deberá fijarse  es el de la  concurrencia  del  hecho. habría una responsabilidad subsidiaria de cada uno de los copropietarios que  responderían  con  sus  bienes  propios  por  aplicación  analógica  del  art. el  nuevo consorcista deberá afrontar esta deuda y luego podrá repetir  contra aquél que era titular  de la unidad funcional a la  época de acaecimiento del hecho( ya que el haber vendido no lo libera de la deuda).  b) Éste es el caso en el que se ocasiona un daño a un 3° y se aplica lo dispuesto en el art. porque siguen al inmueble a través de  las sucesivas transmisiones de dominio. es decir  frente a terceros todos los propietarios responderían por partes iguales.  Si el sujeto lesionado inicia la demanda con posterioridad a que el nuevo propietario haya adquirido la unidad funcional.            Página 3 de 19 .  pero  como  las  expensas  son  las  erogaciones  necesarias  para  el  funcionamiento  del  sistema  no  podrían ser embargadas en su totalidad. encontrándose la respuesta en los arts.   sino sólo un porcentaje de ellas.  el  fondo  de  reserva  o  el  dinero  depositado  en  un  plazo  fijo.  Lo que se plantea es la medida de la responsabilidad.  ello  no  es  procedente  porque  cuando  este  nuevo  consorcista  adquiere  su  unidad  funcional  también adquiere tanto las deudas contractuales como los créditos del consorcio.  ‐ Tiene legitimación pasiva tratándose de obras que afecta a 3° vecinos ya que pudo impedirlas o demandar judicialmente su  retiro.C.  El consorcio responderá en la esfera civil tanto contractual como extracontractual.  previa  excusión  del  patrimonio consorcial. 43 del C. ya que sobre él. es decir el consorcio  deberá  responder  por  los  daños  y  perjuicios  patrimoniales  y  morales  causados  a  3°  por  los  administrador  en  ocasión  y  ejercicio de sus funciones y por los actos que realicen los dependientes del administrador cuando hubiesen actuado sin tener   en  consideración  las  órdenes  dadas  por  éste..  La  responsabilidad  de  los  copropietarios  es  subsidiaria  pero  ilimitada  ya  que  responden  con  todo  su  patrimonio  frente  a  terceros por partes iguales. titular de una unidad funcional  pesa un deber de vigilancia.  b) La responsabilidad que le cabe al consorcio por los hechos del dependiente y también por las cosas que tiene a su cargo. y luego tendrían derecho de repetir  contra los otros  la parte que pagaron de más de acuerdo con el porcentaje que se encuentra  asignado en el Reglamento de Copropiedad y  Administración para la contribución del pago de expensas.    Responsabilidad Extracontractual del Consorcio:  Hay que distinguir dos supuestos:  a) La responsabilidad que le cabe al ejecutor del hecho.  56  de  la  ley  de  sociedades. Incluso si el trabajo contratado implica una  mejora para el edificio resultará él también beneficiado. no siendo ésta la medida más apropiada.  el  patrimonio  de  éste  está  constituido  por  las  expensas.  Ante el incumplimiento del consorcio hay jueces que embargan las unidades comunes como por ejemplo un ascensor. y que el está formado  sólo por el ingreso de las expensas comunes.  Con respecto a las expensas podría afirmarse que tienen el carácter de propter rem.  por  lo  tanto.  ‐ Exigir al constructor‐vendedor de la obra la reparación de los daños y perjuicios producidos en las partes comunes.  es  decir  también  se  responderá  por  la  comisión  de  actos  ilícitos  de  los  dependientes.

  Pero luego los sucesivos administradores pueden ser designados según la doctrina:  ‐una parte considera que conforme al art.  Esta  obligación  es  una  de  las  tantas  que  se  le  imponen  como  mandatario  legal.    Responsabilidad del Administrador: Funciones.  Muchas veces ocurre que cuando se corre traslado de este tipo de demandas. a) en cuanto lo autoriza al cobro judicial de las expensas comunes y en el art. 15 que  establece  que  cuando  se  produzcan  violaciones  al  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración. Quién puede ejercerla.  resoluciones y elección de miembros.  Este administrador provisorio es distinto del previsto en el sistema de prehorizontalidad. Existencia.  Esto guarda relación con el art.      El Administrador:  El art. se lo llama así porque ejerce su función por un período breve hasta que se ratifique su designación o se nombre  otro nuevo.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Módulo 2: Administración del consorcio: caracteres generales. Convocatorias. se podrá designar un administrador  provisorio. en tal caso el administrador deberá presentarse automáticamente ante  los  estrados  judiciales  para  defender  a  su  representado  que  es  el  consorcio  de  propietarios.  Remuneración.  También puede existir una administración judicial. el tiempo es demasiado breve e insuficiente  para poder llevar a cabo válidamente una asamblea. funciones y demás características. Elección. en la Asamblea hasta que se nombre el nuevo administrador judicialmente. Para demandar deberá contar con patrocinio letrado salvo que sea el mismo abogado. Administrador e interventor judicial. Formalidades.  Cuando  el  1°  administrador  no  es  designado  por  el  vendedor. Devolución de documentos. Cómputos de las mayorías. 10 de la ley de propiedad horizontal pueden ser designados por mayoría absoluta.    Designación del Administrador:  El primer administrador debe ser designado en el Reglamento de Copropiedad y administración que es en definitiva la ley del  consorcio.  o  separada  y  en  tal  caso  es  válida  la  actuación  aunque  hubiera  sido  llevada a cabo por uno sólo de ellos.  Concepto: “Es un órgano esencial para el funcionamiento de éste sistema porque como persona jurídica que es el consorcio  requiere de una persona que lo represente por lo tanto nunca podrá carecer de administrador”.  a  falta  de  consenso  deberá  acudirse a la vía judicial a fin de que se designe un nuevo representante. 9 Inc.  Dicho reglamento debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona que corresponde a la ubicación de ese  inmueble.  2/ El administrador como representante legal: También deberá intervenir judicialmente cuando el consorcio sea demandado. en este caso es designado por el juez y es un auxiliar de éste. quórum.  A su vez la administración puede ser unipersonal o colegiada.  es  más  es  una  de  las  gestiones  que  debe  realizar.    Caso  en  que  no  se  logre  el  consenso:  Como  la  administración  nunca  puede  quedar  acéfala.  lo  será  por  los  propietarios  o  consorcistas  y  en  tal  caso  se  requiere la UNANIMIDAD. Remoción.  En este caso.  Si es colegiada.          Página 4 de 19 .  facultades y obligaciones.  deberá  entablar  una  demanda ante los estrados judiciales. Con esa inscripción nace el consorcio de Propietarios y nace el estado de Propiedad Horizontal. a) una de las cláusulas obligatorias que todo reglamento de copropiedad y administración debe  contener y es la designación de un representante que es el ADMINISTRADOR. El  consejo de administración: funciones de vigilancia. En el caso de las personas físicas la designación puede recaer sobre  un copropietario o sobre un 3° ajeno al inmueble edificado. Facultades y Obligaciones:    1/ Representar al consorcio en gestiones administrativas como representante legal y cabría también incluir la representación  judicial como mandatario convencional. puede establecerse que todos deben actuar en forma conjunta y en tal las decisiones que adopte éste órgano  sólo  serán  válidas  si  todos  actuaron  conjuntamente.    Personas que pueden desempeñarse como administradores:   El administrador puede ser una persona física o jurídica.  Luego  deberá  refrendar  su  actuación en una Asamblea convocada al efecto. Responsabilidad del administrador: funciones. El registro de administradores de consorcio.  por ejemplo por falta de pago de los aportes previsionales del encargado del edificio.  ‐otra parte considera que debería ser designado con una mayoría de 2/3 porque se trataría de una reforma del reglamento. Continuación y reelección automáticas. 9 enumera en el Inc. Determinación de la persona en el reglamento. Formalidades.

  para  que  sea  aceptada  deberá  ser  refrendada  en  una  Asamblea  de  Copropietarios convocada al efecto.  se  tratará  de  alguna  causal  no  prevista  en  el  Reglamento  y  para  la  remoción  será  necesaria  una  decisión  asamblearia convocada válidamente a ese efecto.    Remoción del Administrador:  Esta puede ser con causa o sin ella.  El art. mantener el debido cumplimiento con las  leyes previsionales respecto de los trabajadores de los consorcios que administre.   ‐Si es con causa se debe estar a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración.  ‐  Elegir al personal de servicio.    El Registro de Administradores de Consorcio:    La Ciudad Autónoma de Buenos Aires.  No pueden inscribirse como administradores:  ‐  Los inhabilitados para ejercer el comercio.  ‐  Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación  El Registro emitirá el CERTIFICADO DE ACREDITACIÓN  será indispensable para el administrador para contratar con nuevos  consorcios. establecer sus funciones y despedirlo.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Obligaciones del Administrador:  ‐  La ley estipula como una de las obligaciones del administrador la de contratar el seguro contra incendios para el edificio. suspensión hasta 6 meses y la exclusión del registro.  El administrador tiene dos obligaciones:  1‐  Contratar  exclusivamente  la  provisión  de  bienes  y  servicios  o  la  realización  de  obras  con  personal  debidamente  habilitado al efecto y el seguro de riesgos para los dependientes.  pero  en  el  caso  de  no  observar  la  prescripción  la  ley  no  le  impone  sanción  alguna.  ‐Si  es  sin  causa.  Para nombrar un reemplazante los consorcistas deben estar a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad.  La inscripción es obligatoria. el damnificado tendría derecho a accionar judicialmente contra el administrador y aún contra el  consorcio. debiendo los administradores constituir domicilio en Capital  Federal. por lo tanto se le deberían aplicar las reglas del mandato civil.  En cuanto a su funcionamiento la ley establece que se asentarán en el Registro las inscripciones de:  1‐  Todas las personas físicas o jurídicas  que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal.    Renuncia del Administrador:  “Es  la  manifestación  unilateral  de  voluntad”.  Al finalizar su gestión deberá rendir cuentas de su gestión que será sometida a la deliberación de la Asamblea. La inscripción es facultativa. los fondos y la documentación.  Como  en  tal  caso  el  administrador  estaría actuando como mandatario.      Página 5 de 19 .  En  el  caso  de  que  no  se  cumplan  con  alguno  de  estos  requisitos  se  considera  incumplida  la  ley  y  las  sanciones  pueden  consistir en multas de entre 1 y 100 salarios mínimos.  salvo  que  la  administración sea gratuita.  2‐  Todas  las  personas  físicas  o  jurídicas  que  administren  en  forma  gratuita    uno  o  más  consorcios  en  propiedad  horizontal.  El art.  Si alguno de los copropietarios sufrió perjuicios  por una mala administración y el consorcio o la mayoría no lo apoyaran para  sustituir a quien la ejerce. sancionó la ley  941 que reglamenta lo que hace a la registración del administrador. 4 se refiere los requisitos para la inscripción en el Registro. 1 de la ley establece  la creación del Registro y que estará a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en  materia de defensa de consumidores y usuarios.  y  para  presentarlo  a  los  que  administra    en  la  primera  asamblea  a  la  que  convoque  el  consorcio.  Es obligación del consorcio contratar exclusivamente con administradores matriculados.  ‐  Convocar asambleas  ‐  Asentar lo deliberado en la Asamblea en un acta  ‐  Inscribir en el Registro de la Propiedad la modificación del acta cuando sea necesario una modificación al reglamento  ‐  Recaudar y emplear los fondos  ‐  Rendir cuentas  ‐  Formular denuncia judicial en el caso de violación a la ley de propiedad horizontal  ‐  Expedir certificado de libre deuda y de deuda por expensas.  2‐  Presentar una declaración jurada anual con los consorcios que administre. Se deberán  entregar libros.  ‐  Llevar un registro de los domicilio de todos los propietarios  que no habiten en las unidades funcionales que administra.

  La citación debe efectuarse por medio fehaciente (carta documento o telegrama colacionado o personalmente) generando  su falta la nulidad de la convocatoria. Convocatoria. convocada para un fin determinado”.    Clase de Asambleas: Del  los artículos 9 y 10 de la ley surge que existen 4 tipos de asambleas:    1‐  PRELIMINAR  2‐  ORDINARIA  3‐  EXTRAORDINARIA  4‐  JUDICIAL     Página 6 de 19 .    Forma y Plazos:  Es  decir  las  asambleas  judiciales  siempre  deben  ser  convocadas  por  el  administrador. Inclusión de temas: asuntos varios.  ‐  Solicitar del administrador  cuando lo considere conveniente una rendición de cuentas  ‐  Interceder entre el administrador y los copropietarios  ‐  Examinar los libros  ‐  Vigilar el cumplimiento del reglamento  ‐  Hacer que se cumpla con lo decidido en la Asamblea de copropietarios  ‐  Entrevistar a futuros administradores en el caso que quede acéfala la administración  ‐   Supervisar el manejo de los fondos  en el caso de que las expensas sea depositadas en cuenta corriente. Forma de computar los votos. hora y los temas que se van a tratar (orden del día). es decir la citación. mayorías   deberá estar a lo previsto en el estatuto que lo crea.  la  vía  idónea  para  poder  adoptar  una  decisión  al  respecto    será  la  ASAMBLEA  DE  PROPIETARIOS. Redacción del orden del día. Competencia de  las asambleas. Decisiones de la asamblea. cuando sea necesario  que se adopte una decisión respecto  de  un  asunto  de  interés  común. Por lo tanto. en el caso de las asambleas ordinarias cuando habrán de reunirse. Nulidad de la asamblea:  legitimación activa.      Módulo 3: Asambleas  La asamblea de consorcistas.  Funciones:  ‐  Puede supervisar  y controlar la gestión del administrador. Se puede pactar que actúen indistintamente o en forma conjunta.    En  cuanto  a  la  elección de  los  miembros:  Generalmente  integran  el  Consejo  de Administración  los  mismos  copropietarios. Designación del administrador: instrumentación. lugar.  pues son ellos quienes mejor saben cuáles son las necesidades de los consorcistas    En cuanto a la actuación generalmente es un órgano  colegiado y  para actuar en cuanto a resoluciones.    a  través  de  la  cual  los  consorcistas  previo  debate  y  acuerdo    resuelven  todos  los  asuntos que fueron estipulados en el orden del día. el juez.  En  realidad  cuando  se  somete  a  la  deliberación    un  asunto  que  no  haya  sido  comunicado  para  que  sea  válida  la  votación  deberá  contarse  con  el  consentimiento  unánime  de  todos  los  copropietarios  de  las  unidades  funcionales  que  integran  el  inmueble. por lo tanto en  principio no podría tratarse cuestiones diferentes de las comunicadas. Forma y plazos legales. La resolución será plasmada en un acta. Efectos para los ausentes. Quiénes pueden solicitarlas y convocarlas. Importancia  jurídica.    Convocatoria de la Asamblea:  En el estatuto debe estipularse la forma de convocatoria a la asamblea.  Es  el  máximo  órgano  de  la  comunidad.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  El Consejo de Administración:    Es un órgano de contralor y vigilancia de carácter facultativo que no tiene poder de decisión y su función principal es la de ser  un nexo entre los copropietarios y el administrador. el plazo de antelación que debe  respetarse. Posibilidades de omitirlas.  La convocatoria a la asamblea debe ser realizada por el administrador o por un número determinado de copropietarios que  establezca el reglamento y en última instancia.    Concepto: “Es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante.  En el orden del día deben constar en forma clara y precisa toda y cada uno de los puntos que serán tratados.  mientras  que  las  extraordinarias  pueden ser convocadas por éste o por un número determinado de copropietarios.  ‐  Buscar presupuestos para la realización de un trabajo. quórum. Clases: ordinarias y extraordinarias. Mayorías.  En la citación debe comunicarse día.

 que sean votados por la unanimidad de los consortes.  En  este  último  caso.    4‐  Asamblea  Judicial:  Está  contemplada  en  la  segunda  parte  del  art. la decisión debe formarse dentro de ella y por lo tanto nunca podrá formarse fuera de ella ni por la  posterior suscripción del acta adhiriendo a la decisión tomada.  La ley 13.  10. Sólo en el primer caso planteado se puede hablar de una asamblea preliminar. las ESTATUTARIAS y las REGLAMENTARIAS.        En estos dos últimos casos no puede hablarse de que exista  una asamblea preliminar  porque el reglamento es redactado  por una única voluntad (la del propietario constructor o la del titular de un inmueble sometido al régimen de propiedad  horizontal).ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  1‐  Asamblea Preliminar: Es la que tiene lugar cuando son varios los titulares de un inmueble edificado y deciden someterlo  al régimen de propiedad horizontal.  cuando  la  ley  de  pre  horizontalidad se refiere a la documentación que debe acompañar quien desea inscribir en el Registro una escritura de  afectación.  2) Que el que acciona judicialmente sufra un perjuicio o bien que la cuestión revista tal importancia  y urgencia que sea la  única vía para que se adopte  la decisión al respecto.512  en principio deja librado a la autonomía de la voluntad de los consortes el establecer las mayorías y estipula  que en el caso de que nada expresen deberá entenderse que la mayoría requerida es la SIMPLE MAYORÍA.  Aunque  en  determinados  supuestos  establece  mayorías  obligatorias  para  algunas  cuestiones:  se  distinguen  dos  tipos  de  cláusulas.  La  ley  dice  que  son  ellos  quienes  deberán  acordar  y  redactar    el  estatuto  consorcial. En todo lo que hace  a su forma y deliberación deberá observarse lo dispuesto para las asambleas ordinarias.  salvo  que  el  estatuto  establezca  que  deban  celebrarse    además  otras  asambleas ordinarias.    3‐  Asamblea Extraordinaria: Es aquella que se reúne cuando un asunto de interés común deba tratarse.  Entonces son requisitos para solicitar ante la justicia que una asamblea sea convocada:  1) Que se haya agotado la vía consorcial. estipula que deberá agregarse “el proyecto de reglamento de copropiedad y administración”.    Formación de la Voluntad del Consorcio:  Manifiestan su voluntad. este estatuto  PROVISORIO se transformará en definitivo cuando el inmuebles sea sometido al régimen de propiedad horizontal.  c)  Por  un  número  determinado  de  copropietarios    establecidos  en  el  estatuto  consorcial. para las primeras se requiere la UNANIMIDAD y para las segundas.  La asamblea judicial puede ser convocada por: un consorte por varios de ellos o por el administrador.  Deben  hacerse  por  lo  menos  una  vez  al  año.  La  mayoría  de  los  contiene  la  previsión  de  que  el  administrador  debe  convocar  por  lo  menos  dos  veces  al  año  a  los  consortes para que concurran a la asamblea ordinaria.  ante  la  inactividad  del  administrador.  También  pueden  darse  otras  situaciones  como ser que el propietario constructor  sea quien redacte e inscriba el reglamento o bien que previamente  el  inmueble  se  encuentre  sometido  al  régimen  de  pre  horizontalidad.    Las Mayorías:  La ley estableció el sistema de mayoría de voluntades a fin de resolver  toda cuestión atinente o de interés del consorcio.    2‐   Asamblea Ordinaria: Es la que se realiza en forma periódica y en ellas se tratan los asuntos que estén estipulados en el  Reglamento de copropiedad y administración.  Aunque no estén previstos en el estatuto siempre que estén incluidos en el orden del día  o bien si no están previstos en  el.                  Página 7 de 19 .  para  arribar  a  ella  se  debe  haberse  agotado  previamente la vía consorcial. UNA  MAYORÍA SUPERIOR A 2/3.    Estas asambleas pueden ser convocadas por:  a)  El administrador por su propia voluntad.  b)  Por el representante de los copropietarios a pedido de uno o alguno de estos (por ejemplo en el caso que se establezcan  algunas restricciones y límites establecidos en el Reglamento).

  Una de las previsiones reglamentarias que todo reglamento debe contener es la cantidad de miembros que debe reunirse   para que la asamblea pueda sesionar: es el quórum.  Pueden clasificarse en:    a) Unanimidad: Se requiere para los siguientes supuestos:  ‐Modificación de las cláusulas estatutarias del Reglamento de Copropiedad  ‐Hipoteca del terreno sobre el cual se asienta el edificio  ‐Constitución de otros derechos reales sobre partes comunes  ‐ventas de cosas comunes  ‐obras nuevas    b) Mayoría de 2/3:  Es la estipulada en el art.  ella  debe  ser  convocada  legalmente y las decisiones deben ser deliberadas y acordadas en la sesión. en la que se incluye todo lo referente a la convocatoria.  Para que tal voluntad sea válida y vinculante deben seguirse los siguientes pasos o fases:  1‐  La constitutiva.  Es decir es un requisito imprescindible  que lo resuelto por los copropietarios en una asamblea sea volcado en un acta.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Clasificación de las Mayorías:    1)  Legales: Son las que establece la ley de propiedad Horizontal.  que  pueden ser mayores a las determinadas por la ley pero nunca inferiores. 9 de la ley para la reforma del reglamento.    Página 8 de 19 .  3‐  La  resolutiva  que  es  aquella  en  la  que  los  propietarios  manifiestan  su  voluntad  a  través  del  voto  que  deberá  ser  plasmado en el acta respectiva.  La voluntad del consorcio es algo distinto de la voluntad de los consorcistas.  en  cambio  la  mayoría  es  la  cantidad  de  votos  necesarios  que  se  requieren  para  tomar  una  decisión válida.  El  quórum  es  el  número  de  propietarios    necesarios  para  que  la  asamblea  pueda  sesionar    válidamente. no es una suma de voluntades sino una voluntad  distinta que emerge de un sujeto de derecho también distinto. donde quedará registrado todo lo sucedido con motivo de la convocatoria de la asamblea y lo deliberado y  decidido en ella.                  c) Mayoría Absoluta: Se conforma con más de la mitad de los votos computados sobre la totalidad de los propietarios.    2)  Convencionales:  Son  aquéllas  que  los  consorcistas  establecen  en  el  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración. Será  necesaria para:   ‐asuntos de interés común  ‐destrucción y vetustez del edificio    d) Mayoría Simple: se conforma con el mayor número de votos contabilizados sobre el número de los presentes.     Efectos para los ausentes:  Las decisiones tomadas válidamente por la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta  documento.  2‐  La deliberativa que es la sesión misma.    Decisiones de la Asamblea:  Las decisiones de la asamblea deben ser exteriorizadas para poder ser oponibles a los consorcistas.    El  Quórum:  Debe  diferenciarse  de  la  mayoría. siendo el acta el modo de  exteriorización.  Las  actas  pueden  ser  protocolizadas. Todo propietario tiene derecho  a  hacerse  expedir copia  de  las  actas  la  que  será  certificada  por  el  representante  de  los  propietarios.  El art.    La Validez de la Decisión Asamblearia:  La  única  forma  de  tomar  una  decisión  válida  para  el  consorcio  de  propietarios  es  la  asamblea. 5 del decreto reglamentario establece que “las decisiones que tome el consorcio de propietarios se harán constar en  actas que firmarán todos los presentes. ésta  es la única forma por la cual podrán ser oponibles las decisiones entre ellos. El libro de actas será rubricado en la Capital Federal  y territorios nacionales por el  Registro de la Propiedad y en las provincias por la autoridad que los gobiernos determinen”.

 la impugnación debe realizarse  a pedido de parte que se considere afectada y debe acreditar su perjuicio.    Designación del Administrador e Instrumentación:  El  primer  administrador  debe  ser  designado  en  el  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración. se deberá convocar a una segunda asamblea a través del mismo procedimiento. las cagas sociales. así nace el estado de propiedad horizontal.  Legitimación Activa:  Por otra parte para que el propietario pueda impugnar se requiere que no haya votado a favor de la decisión o bien que haya  estado ausente o se haya abstenido de votar.  Expensas Comunes:  Las expensas comunes o de administración. los impuestos del edificio.  Así  como  el  consorte  tiene  derecho  a  votar.  de  seguro  del  edificio  común    y  a  las  expensas  debidas  a  innovaciones  dispuestas  en  dichas  partes  y  bienes  comunes  por  resolución  de  los  propietarios. Consignación judicial de las expensas.  los  sucesivos  pueden  ser  designados  por  mayoría  absoluta  o  por  2/3  según  la  postura doctrinaria que se siga (si es un asunto de interés común o una reforma de reglamento). en el caso de que no lo estuviera.      Módulo 4: Expensas ordinarias y extraordinarias  Expensas comunes. Rubros que integran el concepto.     Impugnación de la Asamblea y Nulidad de la Asamblea.        Página 9 de 19 .8:    “Los  propietarios  tienen  a  su  cargo  en  proporción  al  valor  de  sus  pisos  y  departamentos.  La última etapa es la de la decisión y es en el acta asamblea donde se asentará la decisión tomada por los consortes.      ART. Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro.  hora y lugar donde se va a realizar la asamblea en el caso de que en la Asamblea no se logre el quórum suficiente para poder  empezar a sesionar. Reforma del reglamento. Sistemas de determinación. Al no estar comprometido el orden público. estando por lo  tanto incluidos también los seguros que contrate el consorcio.  salvo    convención  en  contrario.  los  gastos que signifiquen los sueldos de los encargados.   Dentro de ese reglamento la mención del administrador es una cláusula obligatoria.  Proporción en que debe contribuirse.  indispensables  para  mantener    en  buen  estado  sus  condiciones  de  para  primas.  Si el vendedor no lo designa al primer administrador éste deberá ser designado por los copropietarios por unanimidad. Obligación de contribuir.  la decisión que al respecto se  adopte deberá contar con  consentimiento unánime de todos los consorte. Prescripción liberatoria. Es decir que en  estos casos el silencio va a importar la aceptación de lo decidido.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Es decir que los copropietarios manifiestan su voluntad en dos momentos:  a)  En la deliberación  b)  En el voto  En lo que hace a la primera etapa debe seguirse lo que establece el reglamento de copropiedad y . éste deberá contener además de los temas a tratar. será el juez quien evaluará si transcurrió un plazo suficiente. las expensas de mantenimiento.  En este caso NO PODREMOS HABLAR DE NULIDAD SINO DE ANULABILIDAD porque el interés que se encuentra conculcado es  el de la comunidad y no el de la sociedad entera.  en  mira  de  obtener    su  mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.  las  expensas  de  administración  y  reparación  de  las  partes  y  bienes  comunes  del  edificio. Prorrateo de las cuotas de los  morosos. reparación y que el edificio pueda  subsistir  económicamente.  también  tiene  derecho  a  impugnar  una  decisión  asamblearia  porque  no  se  cumplieron  los requisitos de cada una de las tres fases o bien porque la resolución adoptada le causa algún perjuicio. Vía  ejecutiva. administración en cuanto  a la forma o medios a través de los cuales se notifica el orden del día.  Para que la impugnación sea válida no debe haber transcurrido un determinado lapso de tiempo que estará establecido en el  Reglamento. Mora. día. Fondo de reserva y cuotas extraordinarias.  luego.  Expensas:  Para proporción al valor de sus pisos o departamentos.  La segunda faz es la que hace al tratamiento y acuerdo de los puntos consignados en el orden del día y en el caso que se  incluye por ejemplo el punto “varios” o bien se trata de un tema que no esté incluido en aquél.  los  copropietarios  tienen  a  su  cargo  en  administración  de  las  partes  comunes  del  edificio. Adquirentes con posesión.  ese  reglamento  se  debe  redactar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona que corresponde al lugar  de ubicación del inmueble. no sólo se refieren a los gastos de conservación y mantenimiento del  inmueble  sino a todas las erogaciones que deban realizarse para que el sistema de propiedad horizontal pueda subsistir. Intereses punitorios. Servicios no utilizados. pero  esta  regla  sólo  se  aplica  para  el  1°.

  en  mérito    a  ello  se  han  admitido  tasas  que  por  todo  concepto  alcanzan al 20% anual.    Intereses en las Expensas:  Los intereses que se aplicarán al deudor moroso por falta de pago de las expensas deberán ser determinados en el Estatuto  Consorcial.    Las Expensas de Conservación y el Derecho al Reembolso:  Respecto de las expensas de conservación el art.  b)  Moratorios: Son los que el deudor debe por retener un capital después de la fecha de cumplimiento.  El consorte que las haya efectuado tiene derecho a ser reembolsado. cualquiera de los copropietarios puede afrontar dichas expensas cuando sean necesarias o urgentes.    Expensas de Uso y de Conservación:    a)  Expensas de Uso:        Son  aquellas  respecto  de  las  cuales  el  consorte  tiene  la  posibilidad  de  liberarse  cuando  no  usa  la  parte  común  que  genera el gasto.  Están  siempre  debe  pagarlas  porque  el  consortes no sólo es propietario de la unidad funcional sino también de las partes comunes.  estableciéndose  cuáles son las ordinarias  y cuales extraordinarias pudiendo el reglamento alterar la proporción para el pago que establece el  art.          Página 10 de 19 . sin embargo es muy común que en el caso de que una  unidad funcional esté alquilada.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Determinación de su monto:  Es  el  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración  el  que  determina  el  monto  de las  expensas  comunes. 7 establece que en ausencia del administrador y no mediando oposición de  los restantes consorte.    En materia de la percepción de expensas debe ponderarse la importancia que reviste al puntualidad de estas contribuciones  para  la  subsistencia  misma  del  consorcio  de  propietarios.  Si  no  logra  dicha  autorización  no  puede exonerarse del gasto por decisión propia.    Liberación de la Contribución de las Expensas:  Para que el consorte quede liberado de las expensas de uso.  b)  Expensas  de  Conservación:  Son  aquellas  respecto  de  las  cuales  el  copropietario  no  puede  liberarse  porque  son  estructurales  y  se  refieren  siempre  a  la  propiedad  de  las  partes  comunes.  Lo pactado en dicho contrato solo es oponible entre partes y nunca podrá serle opuesto al consorcio de propietarios para  quien la estipulación le es ajena. porque no usa la parte común que genera el gasto.    Pueden ser:  a)  Compensatorios: También llamados lucrativos son los que las partes pueden convenir en pago o en compensación  del uso del capital.  c)  Punitorios: Funcionan como cláusula penal sin necesidad de probar perjuicios.  b)  Expensas Extraordinarias:  Sólo  se  deben  afrontar  cuando  existe  algún  gasto  extraordinario. debe ser  expresamente  autorizado  por  una  decisión  asamblearia  unánime  de  todos  los  consorte.    El obligado al Pago de las Expensas:  La obligación de pagar las expensas pesa sobre el titular del dominio.    Clasificación de las Expensas:    Expensas Ordinarias y Extraordinarias:    a)  Expensas Ordinarias:  Son las que se pagan mensualmente y que hacen al funcionamiento regular del edificio.  por  ejemplo  rotura  de  la  puerta  de  entrada.  juicios  contra el consorcio. 8. el titular del dominio establezca en el contrato de locación que sea el locatario quien deba  afrontar tales gastos.

  Dicho  certificado  debe  ser  expedido  por  el  administrador  del  consorcio  y  debe  reunir  determinados  requisitos  extrínsecos  tales como:  1‐  La constancia del saldo acreedor favorable al consorcio.    Vía Procesal para el Cobro de las Expensas adeudadas: Vía Ejecutiva  La ley no prevé expresamente la vía procesal para el cobro de las expensas comunes.  3‐  Los períodos o las cuentas que comprende. para ser hábil  debe reunirlos. Y en caso de que el titular de la unidad funcional no satisfaga la deuda estará expedita la vía  judicial.  La forma no es rigurosa pero cuando el reglamento de copropiedad y administración determina los requisitos. con las excepciones debe ofrecer la prueba.  En  cuanto  al  trámite  del  juicio  ejecutivo  no  está  previsto  uno  especial  por  lo  que  deberá  seguirse  el  común  del  Código  Procesal Civil y Comercial. el consorcio de propietarios le deberá restituir lo aportado de  acuerdo con su contribución.  Prohibición del  abandono: La ley prohíbe  a  los titulares el  abandono  de su  unidad privativa para  liberarse  de su  cuota del  pago de expensas.  El titular del crédito por expensas es el consorcio.  habilita al copropietario a consignar judicialmente las posteriores.  Algunos reglamentos prevén que antes de iniciarse la ejecución deberá intimarse a través de un medio fehaciente al deudor  para que satisfaga la prestación.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Fondo de Reserva y cuotas extraordinarias:  Se debe diferenciar al fondo de reserva de las expensas.  Si el estatuto del consorcio nada prevé el administrador deberá convocar a una asamblea para que se determinen los pasos  que deben seguirse para iniciar la ejecución.            Página 11 de 19 . en la cual si no hay cumplimiento previo de la sentencia se procede a la  orden de venta. En los juicios ejecutivos la apertura a prueba es facultativa  para los jueces y pueden prescindir de esta etapa.  que  tiene  por  objeto  que  éste  presente excepciones. Luego de ello se dictará sentencia. es decir al remate de la unidad funcional.  El administrador está obligado a comunicar la entidad y el número de cuenta donde se encuentre depositado y también el  monto que se depositará mensualmente.    Consignación Judicial de las Expensas:  En  el  caso  de  negativa  injustificada  del  acreedor  a  recibir  el  pago  de  las  expensas  comunes  pagaderas  en  mensualidades.  Luego  de  haber  transcurrido  el  plazo  para  presentarse.  se  cita  de  remate  al  demandado.  “es  un  documento  necesario  para  el  ejercicio del derecho literal y autónomo expresado en el mismo”.  2‐  Lugar y fecha. no obstante que el fondo de reserva integra el concepto de aquélla.  5‐  El titular de dicha unidad funcional.    Otras particularidades del juicio:  Cuando  se  dicta  el  primer  decreto  que  admite  la  demanda  en  él  mismo  se  libra  mandamiento  de  intimación  de  pago  y  embargo.    Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro:  El privilegio que se le reconoce al crédito por expensas es un privilegio especial.  6‐  La firma y aclaración del emisor que es el administrador.  En estos casos la ley procesal exige un embargo previo para proceder al remate. sin embargo en el Código Procesal se  prevé para el cobro de créditos por expensas la VÍA EJECUTIVA.  4‐  La unidad funcional por la que se deben las expensas.  Cada consorte con su aporte devengado en las expensas extraordinarias contribuye a la formación e incremento del fondo de  reserva  y si algún copropietario transmite el fondo de reserva.  Es  título  hábil  para  iniciar  la  ejecución  el  CERTIFICADO  DE  DEUDAS  POR  EXPENSAS.  La  finalidad  del  FONDO  DE  RESERVA  es  que  el  consorcio  cuente  con  un  dinero  determinado  para  poder  hacer  frente  a  aquéllas erogaciones que no sean comunes. la que debe quedar consentida para  que pueda continuarse con la etapa de ejecución. la cual es una de las características de las obligaciones Propter Rem como son las expensas. siendo el único que se encuentra legitimado para iniciar activamente una  ejecución en el caso de que se adeuden los períodos devengados.

 Indemnización por daños y  perjuicios materiales y por daño moral. será  responsable  de  todos  los  gastos  de  reparación    el  dueño.      Reparaciones del Consorcio:    La  regla general en  materia de reparaciones  la  sienta el  art. pero si el daño se produjo por el riesgo o vicio de la cosa.)  De  continuar  con  ese  estado  de  las  cosas  se  puede  demandar  al  consorcio  para  que  le  ordene  efectuar  las  reparaciones.    Pasos que se deben seguir cuando surgen los problemas de las reparaciones:  1‐  Si  los  trabajos  deben  hacerse  por  cuenta  del  consorcio.         Página 12 de 19 .  Pueden  también  cualquiera  de  ellos  realizar  las  reparaciones  URGENTES    y  necesarias  sin  necesidad  de  cumplir  con  los  requisitos mencionados. Determinación del obligado a hacerlas. Partes comunes y privativas.  de  ahí  que  la  determinación sobre cuáles son las partes privativas y cuáles son las comunes es fundamental para saber a cargo de quien  estarán las reparaciones. que  dicha parte privativa debe tener autonomía funcional. en cuyo caso sólo tendrá derecho al reintegro en la medida  en que aquéllas hubieran sido útiles. Empresa Provincial de la Energía. Procedimiento.    Partes Privativas: Son las unidades funcionales o departamentos que para ser tales deben tener independencia. 8  de  la  ley  cuando establece  que todos los  copropietarios los  gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio.  Para eximirse de la responsabilidad de los daños causados con las cosas.  o  que  en  el  caso  de  silencio  del  reglamento.  sin  embargo podría estar dispuesto en  el Reglamento que serán a cargo del consorcio la reparación de los gastos por reparación  de  las  partes  privativas. etc.  el  consorcio  deba  atender  gastos  de  reparación  de  partes comunes cuando estuviesen afectadas al uso exclusivo de cualquiera de los copropietarios. podrá ponerse en marcha el mecanismo reglamentario  para  agotar la vía consorcial que es la SOLICITUD DE ASMBLEA EXTRAORDINARIA para tratar la cuestión. Ello siempre que el  desperfecto no sea grave o  urgente.  corresponde  actuar  al  administrador  y  es  a  él  a  quien  deben  dirigirse los propietarios para hacerle los reclamos que correspondan.  Todos estos gastos integran el rubro de las expensas comunes. situación que permite realizar la reparación por cualquier consorte. gas.  Si la gestión fracasa por la desidia o negligencia del representante.  Que  una  parte  común  sea de  uso  exclusivo  solamente significa  que  del   uso  de esa  parte  le corresponde  al titular de  una  determinada unidad funcional y que sólo él la puede utilizar. es decir. el dueño debe demostrar que no hubo culpa de su  parte.  sin  embargo.  La  regla  general  es  que  el  consorcio  solo  debe  hacerse  cargo  de  las  reparaciones  de  las  cosas  comunes. pueden ser otros de ellos o los afectados los que lo demanden directamente.     Determinación del obligado a hacerlas:  La  obligación  de  reparar  los  perjuicios  ocasionados  o  producidos  por  las  cosas  es  a  cargo  de  su  dueño. sólo se eximirá de responsabilidad total o parcialmente si  demuestra que hubo culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder.  sea  que  éste  sea  el  consorcio  de  propietarios  o  un  propietario  particular.  Además puede corresponder que el consorcio a su vez demande al administrador por mala ejecución del mandato.    Partes Comunes y Partes Privativas:    Partes Comunes: Constituyen jurídicamente un condominio con indivisión forzosa y pueden ser fácticamente de uso común o  de uso exclusivo.  Paralelamente  puede  intimarse  formalmente  al  administrador  a  ordenar  las  reparaciones  y  efectuar  la  denuncia  a  los  organismos y/o empresas públicas o privadas  que correspondan (AGUAS.  Si el obligado al arreglo es un copropietario.  Si las consecuencias de un desperfecto producido en una parte común se registran en una parte exclusiva o viceversa.  Asimismo  cualquiera  de  los  dueños  puede  realizar  las  erogaciones  necesarias  para  la  conservación  o  reparación  de  dichas  partes y bienes comunes del edificio con derecho a ser reembolsado por los demás siempre y cuando estuviere ausente el  administrador y no existiera oposición de los condóminos previamente advertidos. comodidad y decoro. que sean indispensables para mantener  en buen estado sus condiciones de seguridad. pero la copropiedad de esa parte es de todos los que integran el  consorcio.  reembolse  las  que  ya  fueron  realizadas  a  los  propietarios  e  indemnice  los  daños  materiales  y  morales  sufridos  por  éstos.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Módulo 5: Mantenimiento del consorcio  Reparaciones del consorcio.

  pórticos  y  galerías. habitual y exclusiva dentro de su jornada de labor. podrán ser no permanentes y en los demás casos.  destinados  a  guardar  los  coches de los copropietarios u ocupantes. Desalojo de vivienda. apertura y cierre.    Categorías:     1)  Ayudante  es  quien  asiste  al  encargado  en  sus  tareas. el acomodo y cuidado de  los coches.. Estabilidad. fallecimiento.  techos. horario.  puerta  de  entrada de jardines. Preaviso.  vestíbulos  comunes. las inquietudes o molestias.  5)  Encargados  de  unidades  guardacoches  es  quien  realiza  en  forma  permanente  en  los  garajes. recibos. refrigeración.  los  muros  maestros. Aportes. Categorías.  patios  solares.  enfermedad  o  cualquier  otra  licencia.  La acción por responsabilidad civil extracontractual prescribe a los dos años. antigüedad.  6)  Personal  con  más  de  una  función. incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para  servicios de beneficio común.  c) Los locales para alojamiento del portero y portería. Licencia gremial.  por  cuenta  del  consorcio.  Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo pacto en contrario. Sanciones disciplinarias.  Despido. Derechos y  obligaciones: órdenes.  en  forma  permanente.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  El art.     Indemnización por Daños y Perjuicios Materiales y por daño Moral:    La  indemnización  que  se  reclame  judicialmente  por  los  daños  y  perjuicios  ocasionados  por  desperfectos  no  reparados  en  detrimento del actor debe ser integral.  3) Ayudante temporario  se usa sólo para zonas turísticas del país y comprende al ayudante que ejerce sus funciones durante  la temporada y por un período de 4 meses. Renuncia.2 de la ley distingue las partes privativas y las comunes:    Art.  d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. el encargado debe ser permanente.    Módulo 6: Encargados de edificios  Encargados de edificios.  las  tareas  de  vigilancia. Se consideran partes comunes:  a)  Los  cimientos. Régimen legal y extensión a otros trabajadores. cómputo de la desvalorización sufrida desde la realización del trabajo hasta el reintegro por sentencia  y las costas del juicio.  2)  Ayudante  media  jornada  es  quien  realiza  las  tareas  complementarias  en  edificios  con  hasta  35  unidades.  es  decir  cumple  jornada  completa  y  su  designación es obligatoria para los edificios con más de 35 unidades.  desempeña  otras  distintas en el edificio en forma permanente. aunque se interrumpe por demanda judicial y se  suspende  hasta  por  un  año  por  la  constitución  en  mora  del  deudor  efectuada  en  forma  auténtica.   e) Los ascensores. No pueden ser suplentes la esposa o hijos del encargado. es decir pueden estar incluidos dentro de los rubros indemnizatorios el costo de los  arreglos. las tareas de limpieza general del lugar. accidente o enfermedad inculpable. con intereses.  trabajando  4  horas.  La enumeración no tiene carácter taxativo. remuneraciones.  Página 13 de 19 . montacargas. la pena moral.    Clases de Encargados:    Hay  dos  clases  de  encargados:  los  PERMANENTES  que  cumplen  ocho  horas  diarias  de  labor  y  los  NO  PERMANENTES    que  trabajan 4 horas.  escalera.    Concepto:  “Se  entiende  por  encargado  a  la  persona  que  trabaja  en  un  inmueble  sometido  al  régimen  de  Propiedad  Horizontal.  4)  Suplente  es  quien  reemplaza  al  titular  durante  el  descanso  semanal  de  éste. agua  o fría.  El DAÑO MORAL  también es resarcible por cualquier acto ilícito que lo provocara ya sea la ilicitud de orden civil o penal. Jubilación. etc. vacaciones.  es  el  encargado  o  ayudante  que  además  de  sus  tareas  específicas. Se  entiende por daño moral el menoscabo o la desconsideración que el agravio puede ocasionar a la persona damnificada o los  padecimientos físicos. licencia.  por  ejemplo  mediante  carta documento. así como también los servicios complementarios del mismo”. como calefacción. Leyes laborales y sociales. 2: “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento (parte privativa) y copropietario sobre el terreno y  sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener la seguridad. Indemnizaciones.  b) Los locales e instalaciones de servicios centrales.  En los edificios cuyos encargados tienen a cargo hasta 25 unidades sin servicios centrales o sólo con servicios centrales de  calefacción.  cuidado  y  atención  del  edificio.  vacaciones.  desempeñando  en  forma  habitual.

  ‐VACACIONES: Le corresponderán:  ‐ 12 días hábiles cuando la antigüedad en el empleo no exceda de 5 años. Todos  los días de la licencia se computan en forma corrida.  El trabajador deberá DAR AVISO al administrador  de la enfermedad o accidente en el transcurso de la primera jornada.  8) Mayordomo es quien desempeña las tareas de encargado permanente y tiene a su cargo 3 o más trabajadores.  4) Total bruto de la remuneración  5) Importe de las deducciones por aportes jubila torios  y otros descuentos legales. hermanos.    Derechos y Obligaciones de los Encargados:    ‐ÓRDENES:  Sólo  puede  recibir  órdenes  directa  y  únicamente  del  administrador  del  consorcio. nacimiento de hijos. debiendo dar aviso al empleado con por lo menos 30  días de anticipación.  8) Lugar y fecha de pago. en efectivo o en cheques a la orden del trabajador.  El pago de los haberes debe hacerse dentro de los 4 días hábiles del mes siguiente al de la prestación del servicio.  Las vacaciones no son compensables en dinero salvo el caso de extinción del contrato.  fecha  y  constancia  del  último  depósito  de  aportes  previsionales.  quedando reservado al empleador la determinación precisa del tiempo.  Tales órdenes cuando son de cierta importancia deben consignarse en un libro de órdenes rubricado por la autoridad laboral.  2) Todo tipo de remuneración  3)  Lugar. calificación profesional de éste. fallecimiento de padres.  ‐20 días hábiles cuando la antigüedad sea mayor de 5 años y menor a 10 años. los ascendientes y los  descendientes en el orden y proporción que establece el Código Civil.  RECIBO DE PAGO DE HABERES: debe contener como mínimo las siguientes enunciaciones:  1) Nombre completo del consorcio y del trabajador.    Remuneración.  período  al  que  corresponde  y  Banco  en  que  se  efectúo.      Página 14 de 19 . ello no altera su derecho a percibir su remuneración íntegra durante un período de hasta  3 meses si su antigüedad es menor a 5 años y se hasta 6 meses si su antigüedad es mayor.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  7) Personal de vigilancia nocturna es quien tiene a su cargo la tarea de vigilancia nocturna en forma exclusiva.  9) Fecha de ingreso y categoría en que se desempeño durante el período al que corresponde el pago. EL PLAZO PARA LA CONSERVACIÓN DEL EMPLEO  ES DE 1 AÑO. La  antigüedad de los suplentes no será computada a los efectos de indemnización alguna mientras el titular esté dentro de los  términos para percibir sus salarios por enfermedad y conservar el empleo. Los beneficiarios son el cónyuge. esposa.  Las vacaciones serán otorgadas cada año en el período comprendido entre el 1° de octubre y el 30 de abril del año siguiente.  Estos  períodos  de  descanso sólo podrán ser interrumpidos en casos de  urgencia.  28 días cuando la antigüedad sea mayor de 20 años.  los  derechohabientes  tienen  derecho  a  percibir  del  consorcio  una  indemnización  y  equivalente a la mitad de la estipulada para el despido injustificado.  porque  su  relación  de  dependencia es con éste y no con los propietarios en particular.  más sin haberes a  partir del vencimiento de los plazos legales de licencia.  ‐FALLECIMIENTO  DEL  TRABAJADOR:  En  este  caso  independientemente  de  los  beneficios  que  reconozcan  las  leyes  de  accidentes  de  trabajo  o  los  seguros. en el lugar  donde lo han prestado y en el horario de trabajo.  Mientras dure la imposibilidad del titular sus tareas serán desempeñadas por un suplente remunerado por el empleador. Si  omite  cumplir  con  ésta  obligación  pierde  el  derecho  a  percibir  las  remuneraciones  si  la  existencia  del  hecho  no  resulta  inequívocamente acreditada. antigüedad y recibos:    Todo este personal enumerado en las categorías anteriores está remunerado según las escalas vigentes.  Durante  la  jornada  tiene  derecho  a  un  reposo  intermedio  de  4horas  que  será  fijado  por  el  empleador. e hijos.  9) Trabajadores jornal izados son quienes realizan las tareas de limpieza no más de 18 horas semanales.  ‐ACCIDENTE  O  ENFERMEDAD  INCULPABLE:  En  el  supuesto  de  que  un  accidente  o  enfermedad  inculpable  le  impida  al  trabajador  cumplir con su servicio.  ‐24 días cuando  la antigüedad oscila entre los 10 y 20 años. familiar político de primer grado.  ‐HORARIO:  El  personal  que  se  desempeña  con  carácter  permanente  goza  de  un  descanso  no  inferior  de  12  horas  consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la otra.  ‐LICENCIA: Tiene derecho licencia con goce de haberes por los siguientes motivos:  Matrimonio.  6) Importe neto percibido  7) Constancia de la recepción del duplicado por el trabajador.

  sino  que  representa  principalmente  una  de  las  partes  integrantes  del  propio  título  de  dominio  y  como  tal  es  oponible  a  los  propietarios integrantes del consorcio. ya que si no se hace con claridad ello dificultará su prueba  en un juicio posterior.  Las  partes  también  pueden  extinguir  el  contrato  por  mutuo  acuerdo. y algunos de los  argumentos que sirven de base a esta afirmación son:  1‐  el  reglamento  de  copropiedad  no  es  sólo  una  mera  enumeración  de  normas  de  vecindad  y  convivencia.  Es imprescindible que el telegrama contenga la causa del despido. Abuso de derecho. y las propinas habituales. Chimeneas.    Módulo 7: Reglamento interno de convivencia  Normas de convivencia y vecindad. Usos de los ascensores y terrazas.  Página 15 de 19 .    Despido: Las únicas causas de despido justificado sin derecho a indemnización ni preaviso por parte del trabajador se dan en  los casos en que el mismo haya sido condenado judicialmente por delitos de acción pública y por delitos de acción privada  cometidos contra el empleador o los inquilinos.  deberá  abonar  al  trabajador    una  indemnización  equivalente  a  un  mes  de  sueldo  por  cada  año  de  servicios  o  fracción  mayor.  el  empleador  debe  intimarlo a que inicie los trámites pertinentes. Tendido de ropas. cursado personalmente por el empleado al empleador ante  la autoridad de aplicación. En él se van a establecer    Los derechos  y  obligaciones de  los  propietarios.  2‐ La causa legal de donde emana la obligatoriedad de observancia del acuerdo contenido en el reglamento. extendiéndole los certificados de servicios y demás documentos necesarios a  esos fines.    Las cláusulas que se inserten en el Reglamento nunca podrán modificar ni sustituir a la ley 13.    Jubilación:  Cuando  el  trabajador  reuniese  los  requisitos  exigidos  para  obtener  la  jubilación  ordinaria. Formalidades y cláusulas aconsejables. Obligatoriedad para los  inquilinos.  tomando como base el último sueldo percibido por el trabajador. 9 de la ley establece que el Reglamento de Copropiedad y Administración deberá ser redactado en escritura pública y  ser inscripto en el Registro de la Propiedad.  habiendo  o no  mediado  preaviso. Horario limpieza interna. También debe indicar: el término de preaviso.C.  En  el caso  de  despido  dispuesto  por  el  empleador o  provocado  sin  justa  causa  . A partir de ese momento.    Formalidades que deben cumplirse al otorgar el Reglamento:   El art. salvo los cometido con motivo de la actividad gremial.  Se incluyen en el concepto de sueldo el rubro por habitación. Importancia y valor jurídico. a los terceros y a los sucesores de dichos propietarios. Reglamento interno del edificio. si es que procede y el término de la licencia diaria que le  corresponde para la búsqueda de un nuevo trabajo. Reunión  en lugares comunes. Disposiciones y penalidades. Entrada de proveedores. gratificaciones.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Renuncia del Trabajador: La extinción del contrato de trabajo por renuncia del trabajador deberá formalizarse para ser válida  a través de un medio fehaciente (telegrama. Tenencia de animales domésticos.    Concepto  de  Reglamento:  Es  un  estatuto  que  va  a  regir  toda  la  vida  consorcial  en  un  inmueble  sometido    al  régimen  de  propiedad horizontal.    Naturaleza Jurídica del Reglamento:  La naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad y administración determina que éste es un contrato.  formalizado  por  escritura  pública  o  por  ante  la  autoridad administrativa del trabajo. deviene de la  naturaleza eminentemente convencional del mismo. Reglas generales.  Sus cláusulas son obligatorias para todos los que intervinieron en su confección  y para los nuevos adquirentes y para los 3°  siempre que esté inscripto en el Registro de la Propiedad.  Es  la  ley  misma  que  habrá  de  servir  de  marco  para  regular  la  vida  de los  distintos consortes que sean titulares de las unidades funcionales. Horario puerta entrada. Portero eléctrico.    Importancia y Obligatoriedad del Reglamento:  El  reglamento  de  copropiedad  y  administración  es  de  observancia  obligatoria  por  todos  los  copropietarios.    Estabilidad: Los trabajadores de edificios de propiedad horizontal poseen asegurada su estabilidad en el empleo siempre que  tenga una antigüedad mayor de 60 días en el mismo. el empleador deberá mantener la relación laboral hasta que el empleado obtenga el  beneficio y hasta el máximo de 1 año.  sucesores. Ruidos  molestos.512 ya que esta normativa es la  que le sirve de marco.  ocupantes y 3° . 1197 del C. Es decir en la redacción del reglamento deberán tenerse en cuenta las prescripciones establecidas por  la ley. “ Las convenciones hechas en los contratos forman para las  partes una regla a la que deben someterse como a la ley misma”. carta documento). tal obligatoriedad proviene del art.

 mercaderías. si causaren molestias a los propietarios o afectaren la tranquilidad o higiene del edificio.    1. u obstruir o  entorpecer el uso de dichas partes. muebles y/u objetos en cualquier lugar común del edificio que puedan comprometer la  estética y buen gusto del mismo o significar daño o molestias o perjudicar la visual de los demás propietarios.  insignias.  se  utilicen  con  suma  moderación.  banderas  de  propaganda.  Una  vez  sancionado  es  de  cumplimiento  obligatorio  para  todos  los  propietarios y ocupantes.     Página 16 de 19 . procurarán  que  el  uso  de  aparatos  de  radiotelefonía.  visitas  y  personal  de  servicio  están  obligados  a  observar  estrictamente  el  presente reglamento interno.  televisión.‐ De los derechos de los propietarios    Artículo 1º   Todo propietario tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones emergentes del presente reglamento y/o del de  copropiedad y administración.  siempre  que  se  haga  uso  del  derecho  con  la  debida  prudencia  y  sin  abusar  de  una  continuidad  en  Su  realización atentatoria a las normas de una verdadera convivencia.  porque  hacen  a  la  patrimonialidad y requieren el voto unánime para su modificación. toda clase de materias explosivas. Incumbe a la asamblea de propietarios considerar los pedidos que se  formulen y resolverlos.  letreros. luego de las _ _ _ _ y _ _ _ _ hasta las _ _ _ _ del día subsiguiente.      c)  Colocar  en  los  sectores  de  propiedad  común  o  en  los  de  propiedad  exclusiva  con  vista  al  exterior.     I.los propietarios     Artículo 3º   Todos  los  propietarios. la adecuada atención a sus solicitudes  y  el debido cuidado y mantenimiento. podrá demandar  de  quien corresponda.  toldos. escaleras y otros lugares  comunes del edificio.     Artículo 2º   Así.  tanto  del  edificio  como  del  correcto  funcionamiento  de  todos  los  servicios  de  carácter  común  existentes  o  que  llegaran  a  existir en la propiedad.    Reglamento Interno:    Es de carácter facultativo.  macetas  o  cualquier  otro  objeto  susceptible  de  afectar  la  estética del edificio o la comodidad de los convecinos. Al efecto.     d)  Producir  o  permitir  que  se  produzcan  disturbios  y/o  ruidos  que  atenten  contra  la  tranquilidad  que  debe  reinar  en  el  edificio.  inquilinos.‐   Les está prohibido: a) Guardar y/o depositar dentro de sus respectivas unidades y/o en los palieres.  instrumentos  musicales  y  de  resonancia. y de _ _ _ _ a _ _ _ _ horas.      f) La realización de reuniones de personas a cualquier hora del día que puedan originar molestias a los vecinos.  ocupantes. con la sola limitación de ejercer sus derechos dentro de las normas que se fijan al efecto.      b) Depositar materias.  Debe  ser  redactado  y  sancionado  por  la  Asamblea.  anuncios.  b) Reglamentarias: Son las de estilo y requieren una mayoría no inferior a dos tercios para su modificación.     II. inflamables y/o asfixiantes que puedan significar un peligro o que  produzcan emanaciones molestas.        Ejemplo de Reglamento Interno: elaborado por la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Afines.  muebles. tiene por finalidad regir el desenvolvimiento cotidiano  del edificio.      e) La tenencia de animales.‐ De las obligaciones de .  chapas. Exceptuase el  caso  de  fiestas.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES    Los distintos tipos de cláusulas:    a)  Estatutarias:  Son  estipulaciones  obligatorias  que  todo  reglamento  de  copropiedad  debe  tener. la mayoría de los edificios cuenta con uno.

 líquidos o sustancias inflamables yen general toda clase de objetos que por su tamaño o  características puedan afectar las cañerías o provocar obstrucciones en las mismas.     l) Proceder a la pintura de persianas. botellas u otros recipientes por el conducto del incinerador de basuras.  en  cuyo  caso  deberá  utilizarse  cuerdas  elevadoras. paredes.     o) Utilizar los servicios de los encargados.‐   Se obligan a: s) En caso de ceder el uso de sus respectivas unidades a otras personas a cualquier título que fuere.  tornillos  o  soportes  en  los  tabiques  divisorios  o  paredes  medianeras  que  puedan  perjudicar  los  departamentos o casas vecinas.  las  que  se  cursarán  únicamente  por  intermedio  del  administrador.     r)  Dar  órdenes  o  instrucciones  al  personal  dependiente  del  consorcio.  pasillos  y  partes  comunes  del  edificio  y  lo  calzada. para así deslindar responsabilidades. orden e higiene. algodones.  respectivamente. las partes del edificio de uso común y las instalaciones.. de toda reclamación y/o queja atinente a las cosas y/o servicios de la propiedad.      j) Sacudir alfombras. como asimismo arrojar los residuos  en paquetes prensados y cualquier otro objeto que pueda dificultar el normal funcionamiento del incinerador. a los efectos previstos en el inciso precedente.     u) Conservar la unidad.      v) Permitir el acceso del administrador y/o persona comisionada por él.     p)  Poner  o  fijar  clavos.  sin  la  expresa  conformidad  dada  por  escrito  por  el  administrador.  conforme  con  las  disposiciones.      m) Introducir en el departamento o sacar de él. a las unidades de propiedad exclusiva cada vez que  ello resulte necesario para el cumplimiento de este reglamento y/o del de copropiedad y administración. en perfecto estado de aseo.  colillas  de  cigarrillos. a fin de que se adopten las medidas que el caso requiera para evitar su propagación. puertas.      q) Realizar construcciones no autorizadas.  para actividades.  para  radio  y/o  televisión.  depositario  de  las  llaves  y  poner  en  conocimiento  del  encargado  el  nombre y domicilio de aquél. ayudantes y en general de todo el personal dependiente del consorcio.  etc.  Para  ello  deberá  usarse  exclusivamente  el  ascensor  de  servicio  y  siempre  que  no  pueda  dañarlo.      i) Arrojar desperdicios.      n) Emplear los ascensores principales del edificio para el transporte de muebles y/u objetos que puedan dañar los mismos.     x)  Dar  aviso  al  encargado  y  dejar  constancia  del  mismo  en  el  libro  que  al  efecto  aquél  deberá  tener  a  disposición  de  los  señores propietarios.. etc. muebles y/o objetos de gran volumen fuera del período comprendido entre  las _ _ _ _ y las _ _ _ _ horas.     w)  Designar  en  caso  de  ausencia  del  departamento.        Los señores propietarios harán uso de los derechos emergentes del dominio y del condominio que tienen sobre las partes  de  propiedad  exclusiva  y  comunes. balcones.  que den al exterior y partes comunes.  papeles.     t) Comunicar inmediatamente al administrador todo caso de enfermedad infecto‐contagiosa que padezca algún morador del  edificio. Sin perjuicio de ello  ya  los  efectos  de  las  responsabilidades  emergentes  de  la  falta  de  cumplimiento  de  sus  disposiciones  el  propietario  permanecerá siendo el único responsable frente al consorcio.      k)  Colocar  antenas  o  bajadas  de  las  mismas.  En  todos  los  casos  deberá  darse  aviso  al  encargado  a  fin  de  que  tome  debida  nota  de  lo  transportado por si ello diera origen a roturas y/o desperfectos. exigiendo de ellas su estricto acatamiento y cumplimiento.      2.  a  los  patios  interiores. a hacer  conocer a las mismas el presente reglamento. trabajos y/o servicios de carácter particular. ropa u objetos similares en los balcones y/o ventanas del edificio.      h) Arrojar latas.  restricciones  y  limitaciones  que  al  Página 17 de 19 . sin la previa  conformidad del administrador dada por escrito.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  g)  Arrojar  basuras. suplentes.

     e) Mantener en perfecto estado de conservación aseo e higiene todas las partes comunes del edificio.     b) Arbitrar los medios necesarios para exigir que el personal dependiente del consorcio cumpla fielmente con las obligaciones  que tenga a su cargo.        CAPITULO TERCERO     IV.  haciéndose  personalmente  responsables  de  las  consecuencias  que  pudieran  originarse por falta de cumplimiento de las mismas. conforme con las disposiciones.‐De las obligaciones del encargado y suplente en su caso      Artículo 6º   El  encargado  y  /o  suplente  de  la  propiedad  recibirá  las  órdenes  directa  y  exclusivamente  del  administrador  debiendo  desempeñar  su  trabajo  conforme  a  las  siguientes  prescripciones. restricciones y limitaciones que al efecto  imponga  la  autoridad  pública  competente. la que deberán mantener en perfecto estado  de conservación.     f)  Vigilar  el  buen  funcionamiento  de  las  maquinarias  del  edificio  comunicando  al  administrador  inmediatamente  toda  novedad y/o inconveniente que en ellas se produjera.      Página 18 de 19 .     c) Poner en conocimiento del administrador.  destino  y  mantenimiento del edificio y sus servicios generales.     c) Velar y hacer velar por el fiel cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración y del presente reglamento  interno.  sin  perjuicio  de  las  modificaciones  que  imponga  el  administrador en uso de las facultades que le son propias.      CAPITULO SEGUNDO     III.      Artículo 4º   Los señores propietarios harán uso de los derechos emergentes del dominio y del condominio que tienen sobre las partes de  propiedad exclusiva y comunes. Serán igualmente responsables de todo daño que se ocasione a las cosas  y/o personas por la inobservancia de las obligaciones puestas a su cargo por el presente reglamento.     d) Acordar a todos y cada uno de los propietarios por igual el debido tratamiento a que tienen derecho en su condición de  empleadores. respectivamente.     d) Formular ante las autoridades públicas competentes toda reclamación relativa a cuestiones  de interés del consorcio así  como representar a éste ante aquéllas en los asuntos en que estén en juego los intereses del mismo.  haciéndose  personalmente  responsables  de  las  consecuencias  que  pudieran originarse por falta de cumplimiento de las mismas. aseo o higiene.‐ De las obligaciones del Administrador     Artículo 5º   Sin  perjuicio  de  lo  establecido  en  el  reglamento  de  copropiedad  y  administración  acerca  de  las  obligaciones  del  administrador.     El encargado y/o suplente deberán:     a) Habitar exclusivamente la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin. fíjese las siguientes normas a las cuales éste deberá ajustar su cometido:    a)  Atender  con  solicitud  todo  reclamo  que  formulen  los  señores  propietarios  sobre  cuestiones  atinentes  a  uso.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  efecto  imponga  la  autoridad  pública  competente.     b) Avisar de inmediato al administrador toda novedad que se produjera en el edificio. inmediatamente de formulado cualquier reclamo que efectúen los propietarios. Serán igualmente responsables de todo daño que se ocasione a  las cosas y/o personas por la inobservancia de las obligaciones puestas a su cargo por el presente reglamento.

 no pudiendo darle otro destino ni albergar en ella a personas extrañas. aun cuando las mismas no figuraran en el indicado libro. que vinieran dirigidos a  ellos debiendo firmar los correspondientes recibos.     l)  Acatar  en  todas  sus  partes  las  órdenes  que  le  imparta  el  administrador  las  que  serán  fijadas  en  un  libro  de  órdenes  rubricado  por  la  autoridad  competente. la correspondencia.     h)  Vigilar  la  entrada  y  salida  de  personas  del  edificio. servicios particulares de cualquier índole que fueran.  Sin  perjuicio  de  ello  deberá  el  encargado  asimismo  acatar  las  órdenes  que  se  le  impartan.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  g) Entregar sin dilación alguna a cada propietario.                                Página 19 de 19 .       Al encargado le está prohibido: m) Utilizar la vivienda cuyo uso se le ha acordado.     n) Prestar a los señores propietarios. encomiendas..  el  que  permanecerá  en  poder  del  encargado.     j) Abrir las puertas de acceso al inmueble a las 7 horas y cerrarlas a las 21 horas.  debiendo  exhibirlo  a  los  señores  propietarios  cada  vez  que  lo  requieran. para otro fin que el de habitarla con Su  familia. etc.  impidiendo  sin  excepción  la  entrada  a  vendedores  ambulantes. telegramas.     i) Impedir la entrada al edificio de proveedores fuera del horario que al efecto fije el administrador.     k)  Poner  en  funcionamiento  y  asegurar  la  prestación  de  los  servicios  generales  del  edificio  dentro  del  horario  y  en  las  oportunidades que fije el administrador.  y  el  estacionamiento de personas en la puerta de acceso del edificio.

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