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Ing. Pablo Pea Carrillo.

Valuador BIMSA
Introduccin
El Valuador es un SISTEMA, que tiene como objetivo obtener el COSTO de construccin por M2 de proyectos o construcciones especficas a partir de MODELOS preestablecidos y cuyas CARACTERSTICAS se adaptan a necesidades particulares. La informacin obtenida puede ser utilizada como BASE para ante-presupuestos o bien como Valor Fsico de Reposicin en AVALUOS inmobiliarios

Base de datos de presupuestos

Modelos - Croquis del proyecto

Modificacin de parmetros

Estimacin

Descripcin de la Base de Datos


El Valuador cuenta con diversos MODELOS de inmuebles para ser utilizados como base estimada de estudios que requieran del costo de construccin total o por M2 DE CONSTRUCCIN en ante-presupuestos, AVALOS o como referencia. Estos MODELOS fueron diseados observando las PARTICULARIDADES que definen a un cierto tipo de CONSTRUCCIN en Mxico, por lo que se obtienen proyectos que para cierta clasificacin CUMPLEN con las CARACTERSTICAS tpicas que lo definen, tales como espacios, calidad de la estructura, tipos de instalaciones y calidad de los acabados. Cada modelo se encuentra expresado por un croquis de proyecto, una tabla tcnica que contiene su composicin arquitectnica, un resumen por partidas, un presupuesto elaborado a base de conceptos de gran alcance y su resumen por partidas.

Base de Datos de presupuestos

Modelos - Croquis del proyecto

Modificacion de parametros

Estimacin

Partidaspor Partidas por modelo


Cada modelo se encuentra organizado en partidas simplificadas que al igual que los conceptos Valuador atienden a una agrupacin fcil de identificar mas que al orden de un proceso constructivo. A continuacin se relacionan la probables partidas de que pudiera componerse un presupuesto.
CIMENTACION. Incluye: excavaciones profundas ESTRUCTURA. Incluye: columnas, trabes y losas ALBAILERIA. Incluye: muros INSTALACIONES HIDRAULICAS. Incluye: sanitaria, pluvial y contra incendio INSTALACIONES ELECTRICAS. Incluye: canalizaciones, alimentadores, tableros, equipos de control y accesorios. INSTALACIONES ESPECIALES. Incluye: aire acondicionado, deteccin de humos, sistemas de acceso controlado, alarmas. ACCESOS. Incluye: puertas de acceso principal, interiores y de servicio. ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES CANCELERIA MOBILIARIO FIJO. Incluye: muebles y accesorios para bao, cocinas integrales, tinacos y fosas spticas. EQUIPOS. Incluye: bombas, elevadores, escaleras elctricas y montacargas. GUARDA. Incluye: alacenas, guarda ropa, closets. ACCESORIAS. Incluye: cisternas o fosas spticas construidas en sitio OBRAS EXTERIORES. Incluye: obras nivel cero

ConceptoValuador Concepto Valuador

El concepto Valuador de gran alcance, se refiere a un concepto de obra estructurado de manera tradicional, que integra todos aquellos materiales y actividades que se requieren para crear elementos completos y perfectamente medibles en proyecto o en obra.

Modificadoresde Modificadores de Costo


INDIRECTOS Y CONTRATISTA* UTILIDAD DEL

(precargado con un porcentaje analizado por Bimsa para cada modelo especfico y modificable por el usuario) Se refiere al COSTO que representa la ADMINISTRACIN de Oficinas centrales, las de obra y la UTILIDAD del contratista que ejecuta la construccin, expresado como PORCENTAJE del Costo Directo. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el costo directo del presupuesto. Frmula = ((% directo por el usuario / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo


Licencias y Proyecto*: (precargado con un porcentaje analizado por Bimsa para cada modelo especfico y modificable por el usuario) Se refiere al COSTO que representan los derechos por LICENCIAS Y PERMISOS para construir as como el costo del PROYECTO EJECUTIVO, incluyendo los levantamientos topogrficos, estudios de mecnica de suelos, anteproyecto, proyecto arquitectnico, proyecto de Ingenieras con clculos estructurales, hidrulicos, elctricos y especiales en su caso, todos expresados como un porcentaje sobre la suma del Costo Directo mas Indirectos y Utilidad del contratista. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total del la suma del Costo Directo mas el importe por Indirectos y Utilidad (CIU) del presupuesto. Frmula = ((% directo por el usuario / 100) x (CD + CIU)) )

Modificadoresde Modificadores de Costo


ECONOMA DE ESCALA (precargada en ceros para una produccin mnima y modificable por el usuario) Se refiere al porcentaje de DESCUENTO general que se obtiene sobre la adquisicin de los MATERIALES de acuerdo a la cantidad de obra que se contrate. En este caso es posible seleccionar un porcentaje de descuento de una tabla anexa. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total de materiales del presupuesto. Frmula = ((% tabla rangos de produccin / 100) x TM Total de materiales) El sistema calcula automticamente el importe total de los materiales del modelo seleccionado.

Modificadoresde Modificadores de Costo


IMPUESTOS POR GNERO HABITACIONAL (precargada en ceros para inmueble no habitacionales y modificable por el usuario) En Mxico y de acuerdo con la Ley del IVA toda aquella construccin destinada a la habitacin estar exenta de este impuesto en el momento de su enajenacin, por consiguiente el IVA de los materiales que paga el constructor no puede ser trasladado al comprador y se considera como parte del costo. El sistema permite elegir varios porcentajes aplicables 0 (cero) cuando no se desee afectar al costo por efecto de IVA de los materiales y 10 y 15 % cuando se necesite afectar el costo por efecto del IVA de materiales en el porcentaje que proceda de acuerdo con la citada Ley y el sitio geogrfico en donde se ubique la obra por valuar. Frmula = ((% tabla impuestos / 100 x TM Total de materiales).

Modificadoresde Modificadores de Costo


CAPACIDAD DEL SUELO (precargada en ceros para una Alta capacidad y modificable por el usuario Tonelada / m2). Todas las cimentaciones de los modelos Valuador se encuentran calculadas para una resistencia de 60 Ton / m2. El sistema permite elegir dos resistencias de suelo adicionales Media y Baja, precalculadas y porcentual izadas respecto del Costo Directo de la construccin. Estos porcentajes son resultados promedio del impacto econmico de la cimentacin en el Costo Directo cuando la resistencia del suelo disminuye a partir de 60 toneladas por m2. Frmula = ((% tabla capacidad de suelo/ 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo


Zona ssmica (precargada en ceros para una zona ssmica media y modificable por el usuario) Todas las cimentaciones y las estructuras de los modelos Valuador se encuentran calculadas para una zona ssmica Media. El sistema permite elegir dos resistencias de suelo adicionales Baja y Alta, precalculadas y porcentualizadas respecto del Costo Directo de la construccin. Frmula = ((% tabla zona ssmica / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo


Localizacin geogrfica * (precargada en ceros para la ciudad de Mxico y modificable por el usuario). Todos los materiales, mano de obra, herramienta, equipos y maquinaria que se utilizan en los presupuestos se encuentran cotizados para la Ciudad de Mxico, D. F. y su zona Metropolitana. El sistema permite elegir varias ciudades de la Repblica Mexicana y aplicar un porcentaje de incremento o decremento para obtener el costo que representa construir en otra ciudad, por efecto de la adquisicin de materiales y contratacin de mano de obra. Los porcentajes se encuentran calculados siempre con respecto a costos en la ciudad de Mxico. Frmula = ((% tabla ciudad / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo


Otro Modificador (precargada en ceros y modificable por el usuario). Es muy posible que los siete modificadores del costo incluidos en el valuador no fueran suficientes para el anlisis completo, razn por la cual se incluye un octavo modificador totalmente libre para el usuario, en el que dentro del primer campo en blanco se escribe a que modificador se refiere, por Ejemplo Obsolescencia, Conservacin, Deterioro o cualquier otro que pueda ser calculado a partir del Costo Directo, como porcentaje positivo o negativo. el porcentaje se proporcionar en el siguiente campo blanco. Frmula = ((% por el usuario / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo


Otro Modificador (precargada en ceros y modificable por el usuario). Es muy posible que los siete modificadores del costo incluidos en el valuador no fueran suficientes para el anlisis completo, razn por la cual se incluye un octavo modificador totalmente libre para el usuario, en el que dentro del primer campo en blanco se escribe a que modificador se refiere, por Ejemplo Obsolescencia, Conservacin, Deterioro o cualquier otro que pueda ser calculado a partir del Costo Directo, como porcentaje positivo o negativo. el porcentaje se proporcionar en el siguiente campo blanco. Frmula = ((% por el usuario / 100) x CD)

Presupuesto
El Valuador cuenta para cada modelo un presupuesto organizado en partidas y conceptos de gran alcance y que incluyen al igual que un presupuesto normal de obra, clave de operacin, descripcin, unidad de medicin, precio unitario e importe total. El sistema permite realizar modificaciones al presupuesto original, cambiando cantidades de obra, adicionando conceptos precalculados dentro de la base principal o creando conceptos por el usuario.

Modificacin a cantidades de obra Agregar concepto Bimsa a presupuesto Componentes conceptos Bimsa Crear un concepto nuevo

Ajustes y resultado final


El Valuador tiene la capacidad opcional de modificar proporcionalmente todas las cantidades del presupuesto de acuerdo con la nueva cantidad que se capture en el campo correspondiente a Superficie construida en m2 y evidentemente recalcular el costo directo, modificadores del costo y el costo total. De otra manera nicamente se modifica la superficie construida y el costo total se mantiene fijo.

Superficie Construida Valor del terreno Reportes impresos Actualizacin base de datos Acceso avaluos anteriores