2.

Accounting Analysis Step 1 : Identify Principal Accounting Laporan keuangan telah disajikan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia berdasarkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) dan Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (BAPEPAM-LK) mengenai Pedoman Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan, yang diedarkan oleh BAPEPAM-LK bagi emiten. Laporan keuangan kecuali untuk laporan arus kas, disusun berdasarkan pada saat terjadinya (accrual basis) dengan konsep biaya perolehan (historical cost), kecuali untuk persediaan yang dinyatakan berdasarkan nilai terendah antara biaya perolehan dan nilai realisasi bersih. Laporan arus kas disajikan dengan metode langsung yang dikelompokkan dalam aktivitas operasi, investasi dan pendanaan. Mata uang pelaporan yang digunakan dalam laporan keuangan adalah Rupiah.

a. Persediaan Persediaan dan tanah untuk dikembangkan dinyatakan berdasarkan nilai terendah antara harga perolehan atau nilai yang dapat direalisasikan (Net Realizable Value). Harga perolehan persediaan rumah jadi, rumah toko dan unit bangunan dalam pelaksanaan termasuk seluruh biaya konstruksi di luar nilai tanah. Tanah untuk dikembangkan dipindahkan menjadi persediaan real estat pada saat proses pematanganuntuk zona tersebut dimulai berdasarkan luas tanah yang dapat dijual. Harga perolehan persediaan tanah dan tanah untuk dikembangkan dinyatakan sebesar biaya perolehan tanah, pematangan, pengembangan tanah dan lingkungan dan biaya tanah lainnya, serta biaya pinjaman berkenaan dengan pinjaman yang diterima untuk mendanai perolehan tanah. Kapitalisasi biaya pinjaman akan dihentikan pada saat aktivitas pembangunan dihentikan sementara atau telah selesai.

Efektif 1 Januari 2009 ( revisi 2008) , perusahaan harus menggunakan rumus biaya yang sama terhadap semua persediaan yang memiliki sifat dan kegunaan yang sama dan pembelian persediaan dengan persyaratan penyelesaian tangguhan, perbedaan antara harga beli untuk persyaratan kredit normal dan jumlah yang dibayarkan diakui sebagai beban bunga selama periode pembiayaan.

b. Properti Investasi Properti investasi dinyatakan berdasarkan model biaya yang dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai asset. Penyusutan dilaukan dengan metode garis lurus dengan jangka waktu 10 tahun. Hak atas tanah tidak disusutkan dan disajikan sebesar biaya perolehan.

c. Aset Tetap dan Akumulasi Penyusutan Grup telah memilih untuk menggunakan model biaya sebagai kebijakan akuntansi pengukuran aset tetapnya. Penyusutan aset tetap dihitung dengan menggunakan metode garis lurus, berdasarkan estimasi masa manfaat ekonomis aset tetap sebagai berikut :

Jenis aset tetap

Persentase penyusutan

Bangunan Kendaraan Perlengkapan kantor Peralatan proyek

5-10% 50% 50% 25%

d. Piutang usaha dan piutang lain-lain Penyisihan atas penurunan nilai piutang dibentuk pada saat terdapat bukti obyektif bahwa saldo piutang Grup tidak dapat ditagih. nilai kerugian diakui di dalam laba atau rugi. Ketika tidak dapat ditagih, piutang dihapuskan bersama dengan penyisihan piutang.

Step 2 : Asses Accounting Flexibility Millions IDR Annual Period Description 2007 Annual Period 2008 Annual Period 2009 Annual Period 2010 Annual Period 2011

Cash and Cash Equivalents Short Term Marketable Current Assets Securities Accounts Receivable Inventory Other Current Assets Total Current Assets NonCurrent Net Fixed Assets Assets Longterm Investments Total Non Current Assets Total Assets

354.843,75 70.346,71 3.776,77 1.218.545,75 12.370,21 1.659.883,19 1.238.289,28 67.851,12 1.306.140,40 2.966.023,59

315.988,93 49.111,60 11.864,42 1.532.865,89 10.832,43 1.920.663,27 1.135.185,79 687,68 1.135.873,47 3.056.536,74

430.593,20 115.090,86 21.870,02 1.841.950,10 23.444,39 2.432.948,57 1.054.567,09 72.449,32 1.127.016,41 3.559.964,98

732.356,78 172.119,19 11.339,45 2.186.131,29 63.121,19 3.165.067,90 1.100.485,57 322.432,99 1.422.918,56 4.587.986,46

844.906,36 285.073,99 7.990,88 2.395.213,06 136.959,41 3.670.143,70 1.503.624,78 833.779,60 2.337.404,38 6.007.548,08

1.

Persentase Aset Tetap terhadap Total Aset

Tahun 2007 =

x 100 = 41,74%

Tahun 2008 =

x 100 = 62,83%

Tahun 2009 =

x 100 = 68,34%

Tahun 2010 =

x 100 = 68,98%

Tahun 2011 =

x 100 = 61,09%

2. Persentase Persedian terhadap Total Aset Tahun 2007 = x 100 = 41,08%

Tahun 2008 =

x 100 = 50,15%

Tahun 2009 =

x 100 = 51,74%

Tahun 2010 =

x 100 = 47,65%

Tahun 2011 =

x 100 = 39,87%

Berdasarkan hasil penelaahan per 31 Desember 2011, 2010 dan 2009, Grup menilai bahwa tidak ada indikasi penurunan nilai persediaan, biaya dibayar di muka, uang muka dibayar, aset tanaman perkebunan, aset tetap, aset sewa dan beban tangguhan.

Persediaan tanah seluas1. 104.139m2 (2011), 1.790.726m2 (2010), 1.645.591 m2 (2009) yang terletak di Kecamatan Serpong, Tangerang dan Kecamatan Cibitung, Bekasi telah dijadikan jaminan atas pinjaman Perusahaan dan Entitas Anak - PT Alfa Goldland Realty.

Perusahaan dan Entitas Anak telah mengasuransikan persediaan unit bangunan kepada PT (Persero) Asuransi Ekspor Indonesia dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp 8.415.375.000. Manajemen berpendapat bahwa jumlah pertanggungan tersebut memadai untuk menutup kemungkinan kerugian aset yang dipertanggungkan.

Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa penyisihan penurunan nilai persediaan adalah cukup untuk menutup kemungkinan kerugian penurunan nilai persediaan.

3. Persentase Piutang terhadap Total Aset Tahun 2007 = x 100 = 0,13%

Tahun 2008 =

x 100 = 0,39%

Tahun 2009 =

x 100 = 0,62%

Tahun 2010 =

x 100 = 0,25%

Tahun 2011 =

x 100 = 0,14%

Perubahan yang diperlihatkan persentase tiap tahun pada perusahaan, terjadi akibat adanya peningkatan dan penurunan penjualan produk perusahaan dan adanya perubahan total asset yang dimiliki oleh perusahaan.

B.3. Evaluate Accounting Strategy Mengevaluasi strategi akuntasi dari PT. Alam Sutera Reality Tbk dilakukan dengan cara membandingkan PT. Alam Sutera Reality Tbk dengan perusahaan yang bergerak dibidang sejenis yaitu PT. Bumi Serpong Damai Tbk, PT Lippo Karawaci Tbk, PT Sentul City Tbk, PT Laguna Cipta Griya, PT Modern Land Reality, PT Summarecon Agung Tbk. Berdasarkan dari pengamatan, PT. Alam Sutera Reality Penyusutan aset tetap dihitung dengan menggunakan metode garis lurus, berdasarkan estimasi masa manfaat ekonomis aset tetap sebagai berikut : Aset Tetap Penyusutan Bangunan Kendaraan Perlengkapan kantor 5-10% 50% 50% Persentase

Piutang pada awalnya diakui sebesar nilai wajar dan selanjutnya diukur pada biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan metode bunga efektif, dikurangi penyisihan atas penurunan nilai. Penyisihan atas penurunan nilai piutang dibentuk pada saat terdapat bukti obyektif bahwa saldo piutang Grup tidak dapat ditagih. Besarnya penyisihan merupakan selisih antara nilai aset tercatat dan nilai sekarang dari estimasi arus kas masa depan, didiskontokan dengan tingkat suku bunga efektif. Penurunan nilai aset tercatat dicatat di dalam akun penyisihan dan nilai kerugian diakui di dalam laba atau rugi. Ketika tidak dapat ditagih, piutang dihapuskan bersama dengan penyisihan piutang. Pemulihan nilai setelah penghapusan piutang diakui sebagai penghasilan di dalam laba atau rugi.

Harga perolehan persediaan tanah dan tanah untuk dikembangkan dinyatakan sebesar biaya perolehan tanah, pematangan, pengembangan tanah dan lingkungan dan biaya tanah lainnya, serta biaya pinjaman berkenaan dengan pinjaman yang diterima untuk mendanai perolehan tanah. Kapitalisasi biaya pinjaman akan dihentikan pada saat aktivitas pembangunan dihentikan sementara atau telah selesai. Beban pokok penjualan tanah dinyatakan sebesar harga perolehan tanah ditambah beban pinjaman, dan taksiran biaya pengembangan tanah serta lingkungan. Berdasarkan dari pengamatan, PT. Sentul City Tbk Penyusutan aset tetap dihitung dengan

menggunakan metode garis lurus, berdasarkan estimasi masa manfaat ekonomis aset tetap sebagai berikut :

Aset Tetap

Tahun / Year

Bangunan Instalasi Air Bersih Alat pengangkutan Peralatan proyek Peralatan dan perabot kantor

20 8 4 4-5 3-5

Pada kebijakan piutang, penyisihan piutang ragu-ragu ditentukan dan dinyatakan berdasarkan hasil penelaahan berkala terhadap keadaan akun piutang masing-masing pelanggan akhir tahun. Persediaan dinyatakan sebesar nilai yang lebih rendah antara biaya perolehan, atau nilai realisasi berdih. Biaya perolehan persediaan dinyatakan berdasarkan metode Identifikasi Khusus.

Pada PT. Laguna Cipta Griya, perusahaan dan Anak Perusahaan menerapkan PSAK No. 16 (Revisi 2007) tentang Aset Tetap dan memilih model biaya sebagai kebijakan akuntansi untuk pengukuran aset tetap. Aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan. Biaya perolehan termasuk biaya penggantian bagian aset tetap saat biaya tersebut terjadi, jika memenuhi kriteria pengakuan. Penyusutan dihitung sejak aset tersebut siap untuk digunakan dengan menggunakan metode garis lurus (straight line method) berdasarkan taksiran masa manfaat ekonomis aset tetap yang bersangkutan dengan rincian sebagai berikut: Aset Tetap Tahun / Year

Bangunan Peralatan Kendaraan

20 5 5

Nilai residu, umur manfaat dan metode penyusutan aset tetap ditelaah dan dilakukan penyesuaian secara prospektif, jika perlu, pada setiap akhir periode laporan keuangan konsolidasi. Seluruh biaya pemeliharaan dan perbaikan yang tidak memenuhi kriteria pengakuan diakui dalam laporan laba rugi konsolidasi pada saat terjadinya. Aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau tidak ada manfaat ekonomis di masa akan datang yang diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Laba dan rugi yang muncul dari penghentian pengakuan aset tetap (diperhitungkan sebagai selisih antara nilai tercatat aset dan hasil penjualan bersih) dimasukkan pada laporan laba rugi konsolidasi tahun berjalan. Sebelum penerapan PSAK ini, Perusahaan dan Anak Perusahaan menentukan penyisihan piutang ragu-ragu berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan akun

piutang masing-masing pelanggan pada akhir tahun. Berikut persediaan pada PT. Laguna Cipta Griya: Akun Puri Cilegon Hijau Kavling tanah Bangunan rumah Sub-jumlah Puri Krakatau Hijau Kavling Tanah Bangunan rumah Bangunan rumah dalam penyelesaian Sub-jumlah 7.564.808.220 14.074.868.932 4.958.877.186 2.605.931.034 6.252.449.034 5.281.641.654 2.540.778.244 26.917.984.428 26.917.984.428 28.047.135.450 99.960.000 28.147.095.450 2010 2009

Pada PT. Modern Reality Tbk, sebelum 1 Januari 2010, piutang disajikan sebesar nilai nominal dikurangi dengan penyisihan piutang ragu-ragu. Perusahaan dan anak perusahaan penetapkan penyisihan piutang ragu-ragu berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan masing-masing akun piutang pada akhir tahun. Persediaan tanah yang siap dipasarkan, rumah tinggal dan ruko, unit apartemen, serta persediaan restoran club house (makanan,minuman dan lainnya) dinyatakan berdasarkan nilai terendah antara biaya perolehan dan nilai realisasi bersih (the lower of cost or net realizable value). Biaya perolehan ditentukan dengan metode rata-rata (average method). Biaya persediaan rumah tinggal dan ruko, rumah tinggal dan ruko dalam penyelesaian, dan unit apartemen meliputi seluruh biaya konstruksi

bangunan di luar harga tanah. Biaya perolehan tanah meliputi biaya pembelian, pematangan dan pengembangan tanah termasuk beban bunga dan selisih kurs atas pinjaman yang diperoleh untuk membiayai perolehan tanah, pengembangan dan pembangunan prasarana sampai tahap penyelesaian. Biaya perolehan persediaan restoran club house meliputi biaya pembelian dan biaya lainnya yang terjadi hingga persediaan berada dalam kondisi dan tempat yang siap untuk dipakai. Aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan rugi penurunan nilai. Biaya perolehan termasuk biaya penggantian bagian aset tetap saat biaya tersebut terjadi, jika memenuhi kriteria pengakuan. Selanjutnya, pada saat inspeksi itu diakui ke dalam jumlah tercatat (carrying amount) aset tetap sebagai suatu penggantian jika memenuhi kriteria pengakuan. Semua biaya pemeliharaan dan perbaikan yang tidak memenuhi kriteria pengakuan diakui dalam laporan laba rugi konsolidasian pada saat terjadinya. Penyusutan aset tetap, kecuali tanah, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus (straightline method), selama umur manfaat aset tetap yang diestimasi sebagai berikut: Aset Tetap Tahun / Year

Lapangan Golf Bangunan dan prasarana Peralatan golf dan club house Alat-alat pengangkutan Perabot dan peralatan kantor Peralatan proyek

20 10 dan 20 5 5 5 4

Jumlah tercatat aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat dilepaskan atau saat tidak ada manfaat ekonomis masa depan yang diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian pengakuan aset tetap (dihitung sebagai perbedaan antara jumlah neto hasil pelepasan dari jumlah tercatat dari aset tetap) dimasukkan dalam laporan laba rugi konsolidasian pada tahun aset tetap tersebut dihentikan pengakuannya. Nilai residu, umur manfaat, serta metode penyusutan serta ditelaah setiap akhir tahun dan dilakukan penyesuaian apabila hasil telaah berbeda dengan estimasi sebelumnya. Pada setiap tanggal neraca konsolidasian, nilai residu, umur manfaat dan metode penyusutan direview, dan disesuaikan secara prospektif. Sesuai dengan PSAK No. 48, Penurunan Nilai Aset, bila nilai tercatat suatu aset melebihi taksiran jumlah yang dapat diperoleh kembali yang ditentukan sebagai nilai tertinggi antara harga jual neto dan nilai pakai, maka nilai aset tersebut diturunkan ke jumlah yang dapat diperoleh kembali tersebut. Pada asset tetap PT. Summerecon Agung Tbk penyusutan dihitung dengan menggunakan metode garis lurus (straight-line method) berdasarkan taksiran masa manfaat ekonomis aset tetap sebagai berikut:

Aset Tetap

Tahun / Year

Bangunan dan prasarana Mesin-mesin dan alat-alat berat Kendaraan Peralatan dan Perlengkapan kantor Perabot dan peralatan kantor Peralatan proyek

2-40 10 dan 20 5 5 5 4

Aset dalam penyelesaian dinyatakan sebesar biaya perolehan dan disajikan sebagai bagian dari aset tetap. Akumulasi biaya perolehan aset dalam penyelesaian akan dipindahkan ke masing-masing aset tetap atau properti investasi yang bersangkutan pada saat aset tersebut selesai dikerjakan dan siap digunakan. Sesuai dengan PSAK 47 mengenai Akuntansi Tanah, tanah dinyatakan berdasarkan biaya perolehan dan tidak disusutkan. Biaya-biaya tertentu sehubungan dengan perolehan atau perpanjangan hak pemilikan tanah, ditangguhkan (sebagai bagian dari Aset Lainlain) dan diamortisasi sepanjang periode berlakunya hak atas tanah atau umur ekonomis hak atas tanah, periode mana yang lebih pendek. Jumlah tercatat aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat dilepaskan atau saat tidak ada manfaat ekonomis masa depan yang diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian pengakuan aset (dihitung sebagai perbedaan antara jumlah bersih hasil pelepasan dan jumlah tercatat dari aset) dikreditkan atau dibebankan pada operasi tahun aset tersebut dihentikan pengakuannya. Pada setiap akhir tahun buku, nilai residu, umur manfaat dan metode penyusutan di-review, dan jika sesuai dengan keadaan, disesuaikan secara prospektif. Persediaan dinyatakan sebesar nilai yang lebih rendah antara biaya perolehan dan nilai realisasi bersih (the lower of cost or net realizable value). Biaya perolehan ditentukan dengan menggunakan metode identifikasi khusus (specific identification method). Biaya perolehan tanah sedang dikembangkan meliputi biaya perolehan tanah yang belumdikembangkan, biaya pengembangan langsung dan tidak langsung yang dapat diatribusikan pada kegiatan pengembangan real estat serta biaya-biaya pinjaman. Tanah yang sedang dikembangkan dipindahkan ke tanah yang tersedia untuk dijual pada saat pengembangan tanah telah selesai. Semua biaya proyek dialokasikan secara proporsional ke tanah yang dapat dijual berdasarkan luas area masing-masing. Biaya pengembangan tanah, termasuk tanah yang digunakan sebagai

jalan dan prasarana atau area yang tidak dapat dijual lainnya, dialokasikan kepada luas area yang dapat dijual. Biaya perolehan bangunan dan apartemen dalam penyelesaian dipindahkan ke rumah, rukan dan apartemen (strata title) tersedia untuk dijual pada saat pembangunan telah selesai. Untuk proyek properti residensial, akun ini dipindahkan ke persediaan pada saat dimulainya pengembangan dan pembangunan infrastuktur. Sedangkan untuk proyek properti komersial, pada saat selesainya pengembangan tanah dan pembangunan infrastruktur, akun ini akan tetap disajikan sebagai bagian dari persediaan atau direklas ke aset tetap, mana yang lebih sesuai. Persediaan lainnya seperti makanan, minuman dan persediaan lain-lain dinyatakan sebesar nilai yang lebih rendah antara biaya perolehan dan nilai realisasi bersih (the lower of cost or net realizable value). Biaya perolehan ditentukan dengan metode masuk pertama, keluar pertama (FIFO). Pinjaman yang diberikan dan piutang beserta dengan cadangan terkait dihapuskan jikatidak terdapat kemungkinan yang realistis atas pemulihan di masa mendatang dan seluruh agunan telah terealisasi atau dialihkan kepada Perusahaan dan Entitas Anak. Jika, pada tahun berikutnya, nilai estimasi kerugian penurunan nilai aset keuangan bertambah atau berkurang karena peristiwa yang terjadi setelah penurunan nilai diakui, maka kerugian penurunan nilai yang diakui sebelumnya bertambah atau berkurang dengan menyesuaikan pos cadangan penurunan nilai. Jika di masa mendatang penghapusan tersebut dapat dipulihkan, jumlah pemulihan tersebut diakui pada laporan laba rugi komprehensif konsolidasian.

B.4. Evaluate the Quality of Disclosure

Laporan auditor independen telah mengaudit necara PT Alam Sutera Reality Tbk (perusahaan) tanggal 31 desember 2007, 2008, 2009, 2010, dan 2011 serta laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas dan laporan arus kas untuk tahun yang berakhir pada tanggal tanggal tersebut. Laporan keuangan adalah tanggung jawab perusahaan. Tanggung jawab kami terletak pada peryataan pendapat atas laporan keuangan berdasarkan audit kami. Kami melaksanakan audit berdasarkan standar auditing yang ditetapkan Institut Akuntan Publik Indonesia. Standar tersebut mengharuskan kami

merencanakan dan melaksanakan audit agar kami memperoleh keyakinan memadai bahwa laporan keuangan bebas dari salah saji material. Suatu audit meliputi pemeriksaan atas dasar pengujian, bukti bukti yang mendukung jumlah jumlah dan pengungkapan dalam laporan keuangan. Audit juga meliputi penilaian atas prinsip akuntansi yang digunakan dan estimasi segnifikasi yang dibuat oleh manajemen, serta penilaian terhadap penyajian laporan keuangan secara keseluruhan. Kami yakin bahwa audit kami memberikan dasar memadai untuk menyatakan pendapat. Menurut pendapat kami, laporan keuangan yang kami sebut diatas menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan peusahaan tanggal 31 desember 2007, 2008, 2009, 2010, dan dan hasil usaha serta arus kas untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut sesuai dengan prinsip akuntasi yang berlaku umum di Indonesia.

5. Identify Potential Red Flags

Dibawah ini adalah laba usaha dan laba bersih PT. Alam sutera realty tahun 2007, 2008, 2009, 2010 dan 2011. a. Peningkatan kesenjangan antara laba suatu perusahaan dilaporkan dan arus kas dari aktivitas operasi. 2007 Laba usaha Laba bersih Persentase 307931.69 20324.65 15.16% 2008 435324.68 58894.65 7.4% 2009 419459.03 94177.36 4.5% 2010 790933.75 290895.30 2.7% 2011 1381046.26 602736.60 2.3%

Jumlah laba bersih yang diperoleh perusahaan dibandingkan dengan laba usaha sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu penghasilan lain-lain, beban lainlain, serta beban pajak saat ini ataupun tangguhan, sehingga sangat menentukan dalam menentukan besar/kecilnya jumlah laba bersih yang diperoleh perusahaan. Dari tahun 2007 ketahun 2011 dapat dilihat penurunan persentase dari laba usaha dan laba bersih, memungkinkan untuk menilai perusahaan memiliki biaya-biaya dalam operasional.

b. Perhitungan piutang sehubungan dengan aktfitas penjualan 2007 Laba usaha Piutang Persentase 307931.69 3776.77 8.16% 2008 435324.68 11864.42 36.7% 2009 419459.03 21870.02 19.1% 2010 790933.75 11339.45 69.8% 2011 1381046.26 7990.88 172.8%

Dari tahun 2007 penjualan sebesar 91.04% dibiayai dengan penjualan cash, hanya 8.16% yang dibiaya dengan kredit.Tahun 2008 terdapat peningkatan penjualan kredit yang mencapai 36.7%. Tahun 2009 penurunan menjadi 19.1%, dan

tahun 2010 peningkatan penjualan cash signifikan dan penurunan terhadap piutang yang menjadi 69.8%, dilanjutkan 2011 peningkatan penjualan signifikan secara cash dengan persentase sebesar172.8%.

c. Perhitungan penjualan sehubungan dengan inventory 2007 Laba bersih Inventory Persentase 20324.65 1218545.75 0.02% 2008 58894.65 1532865.89 0.04% 2009 94177.36 1841950.1 0.05% 2010 290895.30 2186131.29 0.13% 2011 602736.60 2395213.06 0.25%

Terdapat peningkatan inventory daritahun 2007 2011 terdapat peningkatan jumlah persediaan dimana penjualan belum menunjukan nilai maksimal.