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Diario Financiero, 28/09/2007 El negocio detrs de los strip centers

Si antes eran los malls, hoy la nueva moda en desarrollos inmobiliarios comerciales son los strip centers. Un negocio que est sumando cada vez ms interesados, por su bajo costo y alta rentabilidad.
Los desarrolladores inmobiliarios especialistas en proyectos comerciales estn a la caza de las esquinas. Es que el desarrollo de strip centers, que est cambiando la cara al clsico almacn de barrio, se ha convertido en un negocio cada vez ms interesante, dado su bajo costo y alta rentabilidad, por lo que prometen seguir multiplicndose en los prximos aos. Segn comenta un experto en propiedades comerciales, no se trata de un negocio que implique correr muchos riesgos o en el que se tengan que invertir grandes recursos. La cosa funciona as. Normalmente los interesados buscan una esquina que cumpla con los requisitos de ser un lugar de alto trnsito y gran visibilidad, negocian una opcin de compra por 120 das con los dueos del terreno y, considerando el precio del pao ms el costo de la construccin, calculan su utilidad, tomando en cuenta el valor al que arrendarn los locales. Despus contactan a las tiendas anclas interesadas en instalarse en la ubicacin escogida, las que firman una carta de intencin que funciona como garanta. Con este documento, ms los antecedentes del proyecto, el operador se acerca al banco a pedir financiamiento. Las rentabilidades alcanzadas por los desarrolladores inmobiliarios de estos proyectos van sobre UF +12%, mientras que el costo de endeudamiento vara entre UF +5,5% o UF +6%, por lo que se trata de un negocio que entrega un interesante margen a sus emprendedores. Segn detalla el ltimo reporte de mercado de Colliers Internacional, estos locales tienen la particularidad de sus bajos costos, por lo tanto no requieren de una alta inversin, ya que su equipamiento y decoracin son ms bien bajos, aunque advierte que se requiere de un importante nmero de locales para ser rentable, entre seis y siete como mnimo. Asimismo, el director de Kayco International Group, Marcos Kaplun, indica que si bien las rentabilidades actualmente son interesantes para este tipo de desarrollos, podran tender a bajar debido a la mayor competencia entre los diferentes desarrolladores inmobiliarios, lo que podra hacer caer el precio de los arriendos, que actualmente se ubican entre 0,5 UF y 1 UF por metro cuadrado. En la jerga comercial hay dos tipos de locales dentro de los strip center. Aquellas denominadas tiendas por impulso, es decir, supermercados, almacenes de abarrotes y farmacias, las que estratgicamente se ubican en la planta baja de estas construcciones y que por lo tanto pagan ms por el arriendo, y las tiendas por destino, es decir, las que por su naturaleza reciben un pblico en forma permanente, como gimnasios o peluqueras y que en algunos casos pagan hasta la mitad del valor de los otros locales. Crece la competencia Actualmente los actores ms importantes en el desarrollo de strip center son Farmacias Ahumada, que a travs de Inmobiliaria Fasa tiene un total de 15 strip center, que ha desarrollado con diferentes inversionistas, entre

ellos, Vida Corp, Santander Santiago y Bice Vida, y que tiene siete proyectos en construccin a travs de Inmobiliaria Avantun, la sociedad que cre en conjunto con Euroamrica para construir centros comerciales de este tipo, con una inversin de US$ 100 millones. Otro de los actores importantes de este mercado es Patio, que actualmente tiene un total de siete strip center y que se asoci con la estadounidense Kimco Realty Corporation en mayo pasado para el desarrollo de 50 proyectos en distintas ciudades del pas, para los cuales ha destinado unos US$ 200 millones. Tambin Administraciones y Rentas, de Sergio Jalaff y Mario Dabed, participa en este negocio a travs de seis centros terminados y dos en construccin en Santiago y Valparaso, mientras ya est a la caza de nuevos terrenos, pero esta vez en Talca. Otros que no se han quedado atrs son el grupo integrado por Jaime Sinay, Felipe Israel y Oscar Massera, que tras levantar el mall Los Trapenses en la Dehesa, ahora van por strip center en la codiciada esquina de General Velsquez con Alameda. Pero en este negocio tambin estn los grandes. Este ao Parque Arauco anunci su ingreso con la apertura de tres centros en Santiago y otros dos en regiones, para los cuales ha destinado US$ 100 millones. Entre los grupos que ya estn instalados se encuentran Jorge Steiner, Pier Sacara, Eduardo Kraizel y Pedro Strauss, quienes junto al fondo inmobiliario del Santander desarrollaron un strip center en Concn y uno en el Puente Nuevo de La Dehesa. A ellos se suma Inversiones San Jorge, de la familia Manzur, quienes tienen dos strip center a su haber, uno en Puente Alto y otro en San Bernardo. Pero los desarrolladores apuntan a que dada la facilidad del financiamiento y el modelo de negocios, en un futuro prximo van a faltar esquinas para lo que promete ser el nuevo boom del retail.

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=7267

Que vida de barrio! Del local de esquina al Strip Center

Por Javier Vergara Petrescu PUBLICADO EN: Chile, Ciudades, Comunas, Espacio Publico, Urbanismo , barrio, equipamiento

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Me ha llamado la atencin el tema que se est discutiendo por estos das en la prensa local, sobre la vida de barrio y de cmo la ciudad se podra repensar en estos trminos. Una ciudad de barrios, tal como lo es Pars, donde en cada esquina hay un bar, una librera, una ferretera, una peluquera, un caf, etc. En Chile, es cada vez ms fuerte la inclusin de un nuevo modelo de equipamientos a escala de barrio. Quizs ya todos deben conocer los llamados strip center. Estas esquinas full servicio, que incluyen una infaltable farmacia, un minimarket, gimnasios, peluqueras, zapateras, sushi bar, algunas veces sushi bar electrnico, y en resumen, una mini oda a la economa de escala. Esta tendencia de equipamiento en las esquinas se va acercando a la idea de dotar de servicios en escala de barrio, siendo una alternativa real de evitar tomar el auto para comprar en un hipermegamercado o en un mall. Vimos que un par de asesores urbanos de los candidatos a la presidencia hablan de esto (artculo sobre las propuestas). El mismo Cristin Boza, asesor de Sebastin Piera lanza una furtiva discusin epistolar en el diario El Mercurio, sobre cmo los barrios reorganizaran las ciudades en Chile. No siendo yo un gran entendido en el tema y el fenmeno de los strip center, considero que si bien para lograr una vida de barrio consolidada, el strip puede ser un primer paso, pero de ah a que nos transformemos en Paris hay una distancia de la tierra a la luna.

La gran diferencia entre el modelo de vida de ciudad de barrio a la europea con la que tenemos en Chile, radica en que la gestin econmica para desarrollar un barrio esta apoyada e incentivada por las polticas pblicas. El estado de alguna u otra manera puede conducir con incentivos o restricciones para que los privados se pongan con equipamientos, claro est que la palabra restricciones espanta a los ms libremercadistas, pero es sano pensar como el Estado puede regular y potenciar mediante leyes.

Por ejemplo, el seor Francisco Hunneus en una carta al director del Mercurio, cuenta como en Francia se estableci una ley para equilibrar los aranceles a los libros. Con esto, se gener un mercado de precios equivalentes tanto para grandes como independientes. Con esto la pequea librera de barrio tambin pudo subsistir ya que los precios eran mas o menos los mismos para todos. Algo parecido se observa en Buenos Aires con las grandes y pequeas libreras. Algo distinto se puede apreciar en Chile. Finalmente para poder acceder a estos tipos de servicios, que claramente no los tenemos a la vuelta de la esquina, tenemos que desplazarnos a un mall, un centro comercial, donde ah encuentras un boullevard, con cines, restaurantes, libreras, cafeteras, galeras de arte y todo lo que nunca imaginarias encontrar en un mismo lugar. El tema es cmo poder estimular esa condicin del equipamiento a escala de barrio. Con el strip center lo tendremos asegurado?. Ser necesario cambiar leyes y reformar estructuralmente para tener una ciudad ms humana y cercana a sus habitantes?. Comprar el pan a la vuelta de la esquina o dentro de Ripley o Falabella?

http://www.plataformaurbana.cl/archive/2005/11/29/que-vida-de-barrio-elmodelo-chileno-importado-de-equipamiento-y-servicios/

24 Mar 2011

Inversiones en strip centers se recuperan tras baja en 2010 y construcciones crecern 33%
Por Equipo Plataforma Urbana PUBLICADO EN: Prensa Las nuevas iniciativas ampliarn en cerca de 10% la superficie total que existe en la Regin Metropolitana. Marco Gutirrez V. (El Mercurio 24/03/2011) El dinamismo de la economa y del sector retail motiv a los desarrolladores de strip centers a impulsar nuevos proyectos de este tipo de centros comerciales de barrio, ubicados en sectores con un alto flujo de trnsito y tambin peatonal. Este ao se prev el ingreso de siete nuevos recintos en la Regin Metropolitana, que sumarn cerca de nueve mil metros cuadrados, superando en 33% los 6.720 m {+2} que en 2010 ingresaron al mercado. Esa cifra represent apenas un tercio de la superficie rcord de 25 mil m {+2} de 2009, ya que los inversionistas an estaban analizando el impacto de la crisis financiera en esta actividad. Segn un informe de Colliers International, actualmente existe un total de 88.419 m {+2} de strip centers , superficie que se ampliar en casi 10% con las iniciativas que se habilitarn durante 2011. stas sumaran inversiones por 282 mil UF, en torno a US$ 13 millones, sealaron en la consultora inmobiliaria. Dos de los proyectos previstos para este ao son de Inversiones Urbanas, inmobiliaria ligada al controlador de la cadena de farmacias Cruz Verde, Guillermo Harding, y al ex dueo de las discotecas Kamikaze, Jos Miguel Rawlins. Se trata recintos en avenida Per (Recoleta) y Antonio Varas con Sucre. Otras iniciativas estn repartidas en las comunas de Lo Barnechea, Pealoln y Recoleta. Los principales desarrollos se concentrarn en el sector oriente, destac el gerente general de Colliers, Jaime Araya. Actualmente, en esa zona de Santiago se ha levantado el 60% de este tipo de centros comerciales. En segundo lugar est el sector norte de la capital, con casi el 20%. Hoy existen 60 recintos con este formato, que estn distribuidos en 19 comunas de la Regin Metropolitana. El ao pasado, si bien cay la produccin de nuevos espacios -con 6.720 m {+2} -, la demanda o absorcin de superficie fue mayor y lleg a los 8.556 m {+2} . Jaime Araya coment que para Santiago se prev que en el mediano plazo se desarrolle un promedio anual de seis mil a ocho mil m {+2} . La cifra de 2009 fue el peak de este primer ciclo del desarrollo de este tipo de producto y, a su vez, se espera que sea una cifra histrica, dijo. La tasa de vacancia o metros cuadrados desocupados en 2010 cerr en 5,76%. Ese nmero debera disminuir en los sectores poniente y sur debido a la maduracin del mercado y a que muchos proyectos a salir en 2011 tendrn un alto porcentaje de superficie precolocada, indic Colliers.

Los precios se mantuvieron estables el ao pasado, con valores en comunas como Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que pueden superar la barrera de una UF el m {+2} -mensual- para los primeros pisos. El precio promedio del mercado, de todos modos, es de 0,68 UF el m {+2} , cifra que se mantendra en el presente ao. 45-55% ms caro puede ser el precio del primer piso en un strip center , respecto del segundo nivel. Una UF por m {+2} puede costar al mes el arriendo en el primer piso de un strip center en el sector oriente. 60 strip centers repartidos en 19 comunas existen actualmente en la Regin Metropolitana. 44 mil metros cuadrados ingresaron al mercado durante 2008 y 2009, el perodo de mayor auge. Las nuevas tendencias del mercado La construccin de nuevos strip centers va de la mano con la aparicin de nuevas tendencias en este mercado. Una de ellas es protagonizada por las farmacias, que estn adquiriendo propiedades colindantes a sus actuales locales para desarrollar este tipo de recintos comerciales, comentaron en Colliers. En este grupo entran, por ejemplo, firmas como FASA -Farmacias Ahumada- y Cruz Verde. Colliers afirma tambin que este formato se ir expandiendo cada vez ms a regiones. Indica que actores inmobiliarios apuntan a construirlos en ciudades como Antofagasta, Calama, Concepcin y Puerto Montt, entre otras. Patio Gestin Inmobiliaria, por ejemplo, cuenta con recintos en Concn, Concepcin, Osorno y Llanquihue, dicen en la consultora. Respecto a los productos a construir, la tendencia general del mercado es levantar recintos de superficies entre 720 m {+2} y 1.300 m {+2} tiles, agrupados en un mix de entre 5 y 9 locales. Tambin se ha observado en el ltimo tiempo ampliaciones de los formatos stand alone, que son locales solitarios, pero que han expandido su superficie.

El Mercurio, 11/09/2008 Vitacura es la comuna que lidera en auge de strip centers

Aunque esta comuna tiene la mayor cantidad de metros cuadrados construidos en este formato de centro comercial, Las Condes tiene la ms alta ocupacin.
Los strip centers estn ganando terreno en Santiago, principalmente en el sector oriente. Aqu tres comunas Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea- totalizan casi el 60% del total de las construcciones de este formato que hay en la capital. Aunque el concepto recin se ha comenzado a masificar, no tiene nada de nuevo. Es ms bien una rplica de los tradicionales locales o placas comerciales de barrio, que incluan varios servicios en una misma edificacin. "Tiene que ver con volver a recuperar la vida de barrio, en el sentido de ofrecer un lugar donde pueda pagar sus cuentas, hacer trmites, tomarse un caf o pasar por la peluquera", explica Ingrid Court, gerenta general de Inmobiliaria Hogares. Demanda en alza Pero en trminos comerciales, qu es un strip center? Son formatos con al menos tres locales, que van de 500 m a 4.000 m, y entre las tiendas incluyen una ancla -generalmente un supermercado pequeo o farmacia- y un espacio de estacionamientos por metro cuadrado, que estn disponibles para el arriendo en una proporcin mxima de uno cada 50 m, segn la clasificacin del ICSC (Internacional Council of Shopping Centers), que Colliers International adapta a la realidad local. Lo que s ha cambiado es la demanda por este formato, que est en alza. De hecho, de los 316 locales comerciales que hay en los strip centers de Santiago, slo quedan 22 disponibles para el arriendo, los que suman alrededor de 2.100 m, con un 5,8% de vacancia y un precio promedio de UF 0,9 m, segn el informe de retail del primer semestre de Colliers International.Para ser exitosos deben cumplir con ciertos requisitos. Por ejemplo, favorecer la variedad y no repetir los servicios. Lo otro es incentivar un alto flujo de pblico durante el da. "Lo lgico de un strip center es ubicarse en una calle grande, de alto flujo, donde el auto hace una especie de bypass; es decir, se detiene para comprar y luego sigue su camino", explica Jaime Araya, gerente de desarrollo de Colliers International. Lo ideal es que haya tiendas que no tomen mucho tiempo de "vitrineo", como las de ropa, cuyos compradores pueden copar mucho rato los estacionamientos. ste es un aspecto bastante "sensible" para el formato, y ha sido el "pecado" de algunos strip centers de Vitacura -que tienen una vacancia de 11,26%-, dicen en Colliers. Algunos sectores optan por oficinas y viviendas A pesar del xito, no en todos lados ha proliferado este tipo de construcciones. Por ejemplo, Providencia y Macul tienen slo un strip center, con 0% de vacancia o disponibilidad para el arriendo y con 950 m y 1.500 m tiles, respectivamente. Pero tambin en estas zonas hay inters de parte de los inmobiliarios. "Estamos negociando terrenos en San Joaqun, La Reina, Maip y otras comunas. Sabemos cules son las necesidades de servicio por rea y por segmento", cuenta Ingrid Court de Hogares.

Las razones de la escasez son diversas. Jaime Araya de Colliers explica que en Providencia hay placas comerciales al estilo antiguo, que aunque no son strip center, s concentran gran cantidad de locales comerciales. Tambin influye la densidad de una comuna y el valor. En muchos casos se opta por construir edificios de oficinas o habitacionales en lugar de stos. http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=9845