Divisin de condominio. Compra del 50% indiviso en subasta.

Condmino que invoca derecho de habitacin como cnyuge suprstite

Lpez, Sergio L. v. Figueroa, Orlanda Cmara Segunda de Apelaciones Civil y Comercial Minas Paz y Tributario Mendoza 2 INSTANCIA. San Rafael, diciembre 1 de 2009. Primera: Es justa la sentencia apelada? Segunda: Costas y honorarios. Sobre la primera cuestin la Dra. Arabe dijo: I) Antecedentes: A fs. 9/10 el Sr. Sergio Leoncio Lpez incoa demanda por divisin de condominio contra la Sra. Orlanda Figueroa respecto del inmueble ubicado en Barcala N 2563 de esta ciudad de San Rafael, Mendoza, a fin de que se la condene al dividir el condominio del mismo (que es donde ella vive) inscripto en el Registro Pblico y Archivo Judicial de la Provincia al Tomo 126 C, fs. 312, asiento 21.535, Matrcula N 47.747/17. Relata que compr el 50% indiviso del inmueble en remate pblico en los autos N 42.302, caratulados: MUOZ, HCTOR p/ Quiebra, originarios del Juzgado de Procesos Concursales de esta Segunda Circunscripcin Judicial. Que esta situacin fue comunicada fehacientemente a la demandada. Pero que, dado la falta de acuerdo sobre el uso y/o particin de la cosa comn, su parte se vio en la necesidad de enviar dos cartas documentos (N 177412 del 31/8/2006 y N 177464 del 1/8/2007) en las que reclam a la accionada el pago de compensacin por el uso exclusivo de la vivienda, a razn de $ 200 mensuales a partir de la fecha del reclamo (31/8/2006) hasta el da del cese del condominio, en concepto de alquiler de la parte indivisa del actor, aclarando que los impuestos, tasas y servicios sean soportados en su totalidad por la Sra. Figueroa. Cartas documentos que fueran rechazadas por sta, quien a su vez reclama a Lpez el pago de los impuestos. Reclama tambin la compensacin por el uso exclusivo de la casa habitacin por parte de la demandada. A fs. 15/17 contesta la demanda la Sra. Figueroa, negando todos los hechos invocados por el demandante y alegando que su esposo falleci y, en consecuencia, hace valer su derecho de habitacin como cnyuge suprstite a los trminos del art. 3573 bis del Cdigo Civil. Destaca que en la causa se cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa legal citada. Asimismo indica que, a su criterio, la pretensin esgrimida tiene por objeto el cobro de un canon locativo y no propiamente la divisin de condominio. A fs. 93/95 se dicta sentencia en virtud de la cual se hace lugar a la demanda de divisin de condominio, declarando disuelto el mismo entre las partes de autos. Impone las costas a la demandada por resultar vencida. Difiere la regulacin de los honorarios profesionales y ordena que, oportunamente, y a peticin de parte, se soliciten las medidas pertinentes para proceder a la liquidacin del bien inmueble objeto de la litis. Es sus fundamentos el a quo entiende que la nica defensa invocada por la demandada se reduce a la aplicacin al caso del art. 3573 bis del C. Civil. Que del anlisis del artculo citado se desprende que el causante debe haber dejado un inmueble que forme parte del haber hereditario. Que en autos se solicit informe al Registro Pblico y Archivo Judicial de la Provincia y ste, a fs. 49 y 51 inform que a nombre del causante, Sr. Hctor Muoz no figura inscripto ningn inmueble. Que a fs. 8 se acompa Matrcula N 47.747/17 donde se

detalla que a nombre de Sergio Leoncio Lpez y de Orlanda Figueroa de Muoz se encuentra inscripto en condominio y en la proporcin del 50% para cada uno el inmueble motivo de la litis. Que de acuerdo a lo expuesto surge que el 50% que posee la demandada no forma parte del haber hereditario (aunque no existen pruebas relativas a la fecha en que adquiri el inmueble y si el mismo le corresponde a la Sra. Figueroa como bien ganancial o propio). Porque de todas maneras, si ese 50% fuere ganancial, no forma parte del haber hereditario por cuanto le corresponde como socia, y si fuera propio de la misma, tampoco integra el acervo hereditario. Sigue afirmando el Iudex a quo que la invocacin del derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita slo es oponible respecto de personas que concurran a la sucesin hereditaria y/o contra legatarios, pero no es oponible al tercero que participa en el condominio, como lo es en el caso de autos. Tercero que es ajeno al sucesorio y a la relacin jurdica con el causante. Por lo que concluye que el derecho real de habitacin interpuesto en la presente causa por la cnyuge suprstite de Hctor Muoz resulta inoponible al actor y, por lo tanto, corresponde admitir la demanda por divisin de condominio articulada. Contra dicho fallo se alza la demandada y cuyas crticas son tratadas a continuacin. II) Los agravios. Sintticamente los embates resultan los siguientes: Sostiene que el derecho de habitacin es de carcter real, vale decir que su naturaleza es erga omnes. Indica que la inscripcin dominial a favor del actor se realiza cuando su esposo ya haba fallecido, vale decir mediante un acto viciado por la imposibilidad de su parte de hacer valer el derecho sucesorio. Alega que debe tenerse en cuenta que, por otro lado, el actor no se encuentra investido de los atributos del dominio ya que pas ms de un ao sin que la posesin quieta, pblica y pacfica que ejerca la apelante desde el momento de la toma de posesin, fuera interrumpida, por lo que el actor perdi su posesin, vale decir que tiene una inscripcin dominial sin el contenido real del corpus, habiendo perdido el derecho de posesin, es decir el ttulo (modo). Insiste en que el cnyuge de la Sra. Figueroa, el Sr. Hctor Muoz, a su muerte dej un solo inmueble donde estaba asentado el hogar conyugal, como integrante del haber hereditario, teniendo por ello el derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. III) La cuestin trada por el recurso. III-a) El derecho real de habitacin del cnyuge suprstite: Pauta el art. 3773 bis del Cdigo Civil que: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas como bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. ste derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias. Dice la doctrina que la norma citada tiende a proteger la vivienda del cnyuge suprstite cuando se dan determinados presupuestos, otorgndole un derecho real de habitacin vitalicio y gratuito. Los requisitos son: a) acervo integrado por un nico inmueble habitable: si existen otros inmuebles no habitables o bienes muebles de un valor tal que luego de efectuada la particin, el cnyuge suprstite pueda adquirir otra vivienda o serle adjudicada la vivienda que fue sede del hogar conyugal, el amparo de la norma no le resulta aplicable a la luz del art. 1071 del C.

Civil. El bien puede ser propio o ganancial, pero si se encuentra afectado a un condominio entre el cnyuge y terceros, la norma deviene inaplicable. Tampoco el viudo podr invocar el derecho real de habitacin si es propietario de un bien habitable que no integra el acervo de su cnyuge. b) Que el bien haya sido sede del hogar conyugal. c) Que el valor del inmueble no sobrepase el lmite fijado para la constitucin de bien de familia. d) Concurrencia con otros herederos o legatarios. (Ver Santos Cifuentes y Santos E. Cifuentes, Cdigo Civil comentado y anotado, ed. L.L., Bs. As., 2004, T. IV, p. 267). La jurisprudencia ha dicho que: No constituye desviacin del derecho vigente con relacin a las circunstancias de la causa, la denegacin por el a quo del derecho de habitacin vitalicio y gratuito previsto por el art. 3573 bis del C. Civil, fundado en que la peticin es tarda porque el inmueble haba salido de la masa hereditaria, encontrndose la propiedad de una porcin indivisa del fundo en cabeza de un tercero, extrao a las relaciones de comunidad propias de la sucesin universal. (CS, 28/3/1985, L.L. 1985-C, p. 458). Tambin se ha sostenido que No opera el derecho de habitacin del art. 3573 bis del C. Civil en los supuestos en que el bien estuviese en condominio con terceros, fueren parientes o no, por lo que mal puede invocarse aqul frente a los hijos del primer matrimonio que ya eran dueos del cincuenta por ciento del inmueble. (CNCiv., Sala A, 4/2/1982, L.L., 1982-C, p. 482). Es decir que el derecho real de habitacin previsto en el art. 3573 bis del cdigo sustancial no opera en los casos en que el inmueble est en condominio con terceros. Y ello es as por cuanto de tal modo, es decir, de aplicar tal normativa legal en estos casos, se afectara gravemente el derecho de propiedad del o de los restantes condminos, lo que resulta inadmisible. Entiendo que la finalidad tutelar contemplada en el art. 3573 bis del C. Civil no puede importar el ejercicio abusivo de los derechos segn lo estatuido por el art. 1071 del mismo cuerpo legal. El amparo asistencial que surge del art. 3573 bis del C. Civil no puede exceder ciertos lmites razonables. (CNCiv., Sala I, 13/11/1997, L.L. 1998-F, p. 14). La necesidad de la invocacin expresa del cnyuge suprstite del derecho conferido en el art. 3573 bis del C. Civil nace de la circunstancia de tratarse de un derecho que depende de circunstancias fcticas susceptibles de ser discutidas. En efecto, si el cnyuge guarda silencio, la invocacin tarda de su derecho no declarado ni registrado- no puede oponerse ante el comprador en pblica subasta. (CNCiv., Sala K, 23/6/1995, L.L., 1996-C, p. 2). El derecho real de habitacin consagrado en el art. 3573 bis del C. Civil a favor del cnyuge suprstite no puede afectar bienes que no integren el haber relicto. (CCiv. y Com., Rosario, Sala II, 3/7/2001, LL Litoral, 2002, p. 1406). III-b) El caso de autos: Analizadas que han sido todas y cada una de las constancias de autos y del Expte. N 117.215, caratulado: Muoz, Hctor Ral p/ Sucesin, originario del Primer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de esta Segunda Circunscripcin Judicial, que se tiene a la vista al resolver, surge sin hesitacin que el inmueble motivo de la litis fue subastado en su mitad indivisa (50%) en los Autos N 42.302, caratulados: Muoz, Hctor p/ Quiebra (ver acta de remate glosada a fs. 59/60); adquirido por el actor, Sr. Sergio Lpez, con fecha 18/abril/2006. Remate que fuera aprobado el 8/junio/2006 (fs. 65); abonado por el actor el saldo del precio

del bien subastado el 16/junio/2006 (fs. 66) y entregada la posesin del inmueble el da 29/agosto/2006, encontrndose presente en dicho acto la hoy demandada (fs. 68). Es decir que se ha demostrado suficientemente el ttulo y modo de adquisicin del condominio, en su parte indivisa del 50%, del inmueble en litigio. Todo a la luz del art. 2505 del C. Civil, en concordancia con los arts. 2 y 20 de la Ley 17.801. Y, respecto de sta ltima normativa, en cuanto a su oponibilidad a terceros, es dable consignar que lo expuesto se encuentra debidamente inscripto en el Registro Pblico y Archivo Judicial de la Provincia, tal como da cuenta la instrumental glosada a fs. 8, que no ha merecido impugnacin alguna por parte de la demandada. A lo cual debo agregar que el cuestionado inmueble no se encontraba en el haber hereditario al momento del fallecimiento del cnyuge de la accionada. Ntese al efecto que el dominio se perfeccion para las partes el da de la entrega de la posesin al actor del 50% indiviso, ocurrido el 29/agosto/2006; mientras que el fallecimiento del cnyuge de la demandada se produjo el 8 de mayo de 2007 (fs. 2 del Expte. Sucesorio ya referido). Por otro lado, la prdida de la posesin por parte del demandante no tiene asidero jurdico, especialmente por lo expresamente dispuesto en el art. 2445 del C. Civil. Y en virtud, adems, de los reclamos efectuados a la demandada mediante las Cartas Documento obrantes en copia a fs. 4 y 6. Y, en definitiva, afirmo, tal como lo hace el Iudex a quo, que el derecho real de habitacin de la cnyuge suprstite es una cuestin a debatir dentro del mbito del derecho sucesorio y jams puede afectar derechos de terceros. Como se dijo precedentemente, el derecho real de habitacin consagrado en el art. 3573 bis del C. Civil a favor del cnyuge suprstite no puede afectar bienes que no integren el haber relicto. Y, en el caso de autos, surge sin duda alguna que al tiempo del fallecimiento del causante no exista inmueble alguno registrado a su nombre (informe de fs. 49 y 51). Sealando, una vez ms, que la finalidad tutelar contemplada en el art. 3573 bis del C. Civil no puede importar el ejercicio abusivo de los derechos estatuido por el art. 1071 del mismo cuerpo legal, de modo que afecte derechos de terceros. O, como dije supra, el derecho real de habitacin previsto en la normativa citada no opera en los casos en que el inmueble est en condominio con terceros. Y ello es as por cuanto de aplicar tal dispositivo legal en estos casos, se afectara gravemente el derecho de propiedad del o de los restantes condminos, lo que resulta inadmisible. III-c) Conclusin: a mrito de todo lo expuesto y si mi opinin es compartida por mis colegas de Cmara, la sentencia en crisis debe ser confirmada, rechazndose, consecuentemente, el recurso en examen. As voto. Sobre la misma cuestin los Dres. Vsquez y Gimnez dijeron: Que se adhieren por sus fundamentos al voto precedente. Sobre la segunda cuestin la Dra. Arabe dijo: A) Costas. Los gastos causdicos originados por la tramitacin del presente recurso deben imponerse a la apelante vencida (art. 36, ap. I, del CPC). b) Honorarios. Los aranceles de los profesionales que actuaron en la Alzada se difieren intertanto se pronuncie la instancia de origen. As voto. Sobre la misma cuestin los Dres. Vsquez y Gimnez dijeron: Que se adhieren por sus fundamentos al voto precedente. Con lo que se dio por terminado el acto, dictndosela sentencia que a continuacin se inserta:

Por lo que resulta del acuerdo precedentemente celebrado, se resuelve: 1) Confirmar en todas sus partes la sentencia de fojas noventa y tres barra noventa y cinco (fs. 93/95) en cuanto ha sido materia de recurso. 2) Imponer las costas a la parte apelante, vencida. 3) Diferir la regulacin de los honorarios de los profesionales que actuaron en esta sede hasta que se pronuncie la instancia de origen. Notifquese por cdula y oportunamente bajen. Mara C. Arabe. Esteban Vsquez. Soaje. Dante A. Gimnez.