LO

PRCTICO

Comprar una vivienda sobre plano

Especificar en el contrato la fecha de la entrega del piso y las indemnizaciones por retraso son garantas para que el comprador pueda resarcirse, en su caso, de los perjuicios causados
La adquisicin de una vivienda siempre genera temores. Quien la compra afronta el que ser uno de los mayores, si no el mayor, desembolso de su vida y surgen miedos y prevenciones que se multiplican cuando se trata de un inmueble sobre plano. Esta ltima modalidad exige que el comprador solicite al promotor una serie de documentos determinantes, no slo para vivir en su propio piso, sino como una garanta de que le devolvern el dinero adelantado cuando no se cumplan las condiciones pactadas. IVA incluido, que en vivienda nueva es un 7%. Adems, es necesario hacer frente a los gastos derivados de las escrituras, honorarios de notario, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurdicos Documentados. En la compra bajo plano o en construccin lo primero que se firma es un contrato privado por el que el titular del piso se compromete a adelantar cantidades sobre el precio final en un plazo determinado por la constructora. Pero la devolucin de las cantidades entregadas ms el inters legal del dinero debe estar garantizada y avalada en aquellas viviendas que no sean de proteccin oficial y que pretendan obtener adelantos econmicos antes o durante la construccin. De qu manera? Mediante contrato de seguro otorgado o por aval bancario para que, en el caso de que la construccin no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, se proceda a la devolucin del dinero. Las cantidades anticipadas por los compradores se depositan en una cuenta especial, independiente a cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, que slo podr disponer de ellos para afrontar los gastos propios de la construccin. El comprador siempre debe solicitar un documento acreditativo del seguro o aval.

Cules son los gastos habituales en la compra de vivienda nueva?

En el contrato que firme el comprador por la adquisicin de una vivienda debe figurar el precio exacto con el

La persona que compra no est obligada a pagar:

La plusvala o el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este cargo lo debe abonar la parte vendedora. Los gastos de establecimiento de acceso a suministros generales, como agua, alcantarillado, gas y electricidad. Las viviendas se deben entregar en perfectas condiciones de habitabilidad y se entiende que los gastos ocasionados por esta condicin ya deben estar integrados en el precio de la vivienda. Penalizaciones por no subrogarse en la hipoteca del vendedor. El consumidor no est obligado a subrogarse en la hipoteca del vendedor, por lo que no debe ser penalizado en caso de no subrogarse ni debe cargar con el gasto de cancelacin cuando no se haya firmado una subrogacin Gastos correspondientes a la preparacin de ttulos, como la declaracin de obra nueva o el documento constitutivo de la propiedad horizontal, cuyo coste debe desembolsar el vendedor.

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Se puede incrementar el precio de la vivienda durante su construccin?

La buena fe y el justo equilibrio excluyen la posibilidad de incrementar el precio aplazado ya pactado en el contrato. Adems, la Ley de Condiciones Generales de la Contratacin considera abusivas las clusulas que imponen un incremento de precio por servicios, accesorios, financiacin, aplazamientos y recargos que no corresponden a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser aceptadas o rechazadas por el comprador, con independencia del contrato principal. Aun as, conviene valorar dos supuestos. El primero se refiere a las reformas de obra motivadas por causas no previsibles en el momento de aprobarse los proyectos de urbanizacin que conlleven un incremento, en cuyo caso los compradores debern expresar su conformidad con esta subida. El segundo se centra en las reformas propuestas por los propios compradores, que tambin debern formalizarse por escrito con una descripcin de su contenido, repercusin en el precio y plazos de entrega pactados.

Qu hay que tener en cuenta en la compra de una vivienda sobre plano

La identificacin de vendedor, constructor y arquitecto. La concrecin del precio total y de la forma de pago. Los datos del Registro de la Propiedad y copia de las autorizaciones para la construccin de la vivienda y de la cdula urbanstica o certificacin acreditativa de las circunstancias urbansticas de la finca, con referencia a la licencia para la ocupacin de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. Acordar los Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, e informacin de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. La entrega por la constructora de un plano general que especifique el emplazamiento de la vivienda y plano del piso. En l se debe descarcter previo a la celebracin del contrato y a la fijacin del plazo de ejecucin de la obra, cules son las necesidades del terreno y de su urbanizacin, qu elementos naturales exigen precauciones, etc. Si no lo hace, se entiende que se ha dado una falta de diligencia, de manera que, ante un retraso, ser declarado culpable. Frente a esta situacin, es habitual que el retraso en la entrega de llaves obligue al propietario a alquilar otra vivienda. En este caso, debe acreditar el dao sufrido por la constructora a travs de los recibos de las rentas y cribir el trazado de las redes elctrica, de agua, gas y calefaccin y sus garantas, adems de concretar las medidas de seguridad contra incendios. Documento donde se haga una descripcin de la vivienda con su superficie til y del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios, informacin sobre los materiales empleados, incluidos los aislamientos trmicos y acsticos, as como del edificio, zonas comunes, servicios accesorios, y las instrucciones sobre el uso y conservacin de las instalaciones que exijan algn tipo de actuacin o conocimiento especial. El plazo de entrega debe estar determinado en el contrato, as como el derecho del comprador a elegir el notario para escriturar.

Qu se puede hacer si el promotor no entrega la vivienda en plazo?

El comprador debe ser indemnizado por los daos y perjuicios acreditados. En general se suele penalizar a la promotora mediante la devolucin del dinero que por este concepto se haya reflejado en el contrato. No obstante, la demora del promotor debe estar causada por la ausencia de la diligencia. El constructor debe conocer, con

del contrato de arrendamiento, documentos que debe conservar. Tambin puede darse el caso de que el perjuicio y el retraso sean tan graves como para que el comprador pierda el inters en la vivienda. Est en su derecho, puede negociar y dar por terminado el contrato, solicitando la devolucin de las cantidades entregadas, ms daos y perjuicios. Si el retraso en la entrega de una vivienda vacacional le obliga a utilizar un hotel o un apartamento arrendado es conveniente conservar las facturas para reclamar al vendedor tales gastos.