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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales

UNIVERSIDAD SAN MARTN DE PORRES


FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

ANLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

CATEDRATICO:
Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco con la colaboracin de Altez Da Fiorella, Ataupillco Glvez Yeniffer y Altez Daz Paola.

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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales

GENERALIDADES
El Principio de Rogacin es el principio que inicia el procedimiento registral, es el principio que se da antes de la calificacin, adems, es una declaracin de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripcin del ttulo.

La rogacin es un principio registral, en virtud del cual las inscripciones registrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo, esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque estas tengan carcter excepcional, tales como la inscripcin de la hipoteca legal1 y la inscripcin del tracto sucesivo o la rectificacin de reas dentro del proceso de formalizacin de los asentamientos humanos (COFOPRI).2

No obstante, el termino rogacin no puede ser confundido con el de suplica, debido a que el registrador est en la obligacin de calificar el titulo presentado en virtud de la rogacin; es un deber que este debe cumplir y del que no se puede sustraer.

Articulo 1118.- Hipotecas legales Adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. 2.- La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. 3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Articulo 1119.- Constitucin e inscripcin de hipoteca legal Las hipotecas legales a que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan. En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin. 2 Ley N 26785. Publicada 11.05.97 en el Diario Oficial El Peruano. Pg. 149137.

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Se debe tener presente que la rogatoria no es la presentacin de una solicitud en si misma, puesto que eso pertenece al derecho administrativo, sino que aquella rogatoria surge cuando sta solicitud, acompaada de documentos que contienen el acto que ser materia de la inscripcin, es presentada al registro.

ASPECTO NORMATIVO

ANLISIS DEL CDIGO CIVIL


Ahora bien, este principio est regulado al igual que los dems en el Cdigo Civil; sin embargo, no tiene un artculo consagrado exclusivamente a l, sino que est incluido dentro del artculo 2011 del Cdigo Civil que regula a la legalidad y la calificacin.

CODIGO CIVIL ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro".

Es as que podemos ubicarlo en el primer prrafo, el que expresa lo siguiente: Los registradores califican la legalidad de los documentos EN CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripcin

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Por lo visto, este principio no ha sido regulado a cabalidad por nuestro Cdigo Civil, ya que este solo ha hecho alusin a l a travs de la palabra solicitar, dejando su desarrollo a una norma mas especfica; de conformidad con el numeral III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Adems, hubiera sido conveniente que, en lugar de utilizar el trmino documento, se hubiera empleado la palabra titulo, debido a que este denota un contenido ms amplio; puesto que implica, no solo al documento en donde est contenido el acto o derecho, sino tambin a la solicitud y a los anexos, como por ejemplo el Certificado de numeracin; una partida de nacimiento, etc.

Por ello el cdigo civil peruano respecto al Principio de Rogacin solo hace una mencin, al utilizar la palabra solicita. El cdigo civil peruano en su artculo 2011 del Cdigo Civil debi utilizar el trmino ttulo porque al emplear la palabra documento se debe de recalcar que adems de la solicitud interesan, para los fines de la inscripcin, un documento y los anexos del mismo.

ANLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS


El Reglamento General de los Registros Pblicos regula la rogacin en el Titulo Preliminar numeral III con la denominacin de Principio de Rogacin y de Titulacin Autntica. TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL III: PRINCIPIO DE ROGACION Y TITULACION AUTENTICA Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa.

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Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de ste. El numeral III del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, expresa quines son los sujetos legitimados para solicitar la inscripcin registral, incluyendo adems de los otorgantes del acto al tercero interesado, sealando al TITULO como el objeto de la calificacin; es decir, reemplazar el trmino documento previsto en el Cdigo Civil por uno de connotacin ms amplia, el ttulo.

Es clara la distincin que hace el Reglamento al sealar la palabra titulo y no documento como hace el Cdigo Civil, puesto que es mas precisa y adems denota un contenido mas amplio que el siempre documento que en realidad vendra a ser solo una parte de lo que se presenta al registro para que el ttulo se registre, porque adems de la solicitud se presenta un documento y los anexos de ste.

Adems, este mismo artculo incluye una presuncin jure et de jure al sealar que el presentante del ttulo es considerado como si actuara en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin; todo esto con el objetivo de disminuir costos de transaccin3.

Los costos de transaccin son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertas circunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a que ste se perfeccione en trminos ineficientes. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho y Economa: el anlisis econmico de las instituciones legales. Lima Per: Editorial Palestra 2006, p. 113.

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Dentro de la nocin de tercero interesado debe incluirse al Notario que, segn el artculo 12 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, tiene inters propio para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen.

TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTICULO 12: SOLICITUD DE INSCRIPCION () El Notario tiene inters propio para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a travs de sus dependientes debidamente acreditados ().

Por tanto, de acuerdo al Reglamento General de los Registros Pblicos, las personas legitimadas para solicitar una inscripcin son:

Los otorgantes del acto o derecho Los terceros interesados Los Notarios Pblicos

En los artculos subsiguientes se sealan la posibilidad que tiene el presentante de poder desistirse de la rogatoria as como los requisitos que debe reunir el ttulo para esta prospere.

ASPECTO DOCTRINARIO
De acuerdo a Gmez Glligo y Del Pozo Carrascosa4, sealan que La rogacin o peticin de inscripcin es una declaracin de voluntad unilateral y recepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral

Gmez Glligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones Derecho Hipotecario. Madrid Espaa: Editorial Marcial Pons, 2000. p. 63

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y hace que el Registrador deba calificar los ttulos que se le presenten, realizando la inscripcin si la calificacin es favorable, o bien suspendindola o denegndola cuando del ttulo examinado resulte un juicio desfavorable.

stos autores indican que este principio es tambin considerado como una peticin de inscripcin y toma en cuenta el aspecto de la declaracin de voluntad que ser dirigida al Registrador para que ste pueda inscribir o no el ttulo.

Adems, sealan que sa solicitud es la que da origen al procedimiento registral e indican que es el Registrador quien debe calificar los ttulos que se le presentan.

Con lo que en esta nocin que dan los citados autores se hace referencia de manera implcita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador, esto no significa que se le ruega al Registrador que inscriba sino que el Registrador est en la obligacin de calificar el ttulo presentado en virtud de la rogacin. As tambin Antonio R. Coghlan5 manifiesta que el principio de rogacin describe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asiento registral del titulo que presenta a ese efecto Por su parte, Gonzales Loli6 seala respecto al Principio de Titulacin Autntica que el Principio de Titulacin Autntica no es diferente al que normalmente se ha denominado de Instrumentacin Pblica, como una clase de principio que constituye requisito de la extensin de los asientos de inscripcin. El trmino titulacin autentica es frecuentemente utilizado por los comentaristas de la legislacin hipotecaria espaola

Coghlan, Antonio R. Teora General de Derecho Inmobiliario Registral. Abeledo-Perrot, Buenos Aires Argentina, 1984, p. 105. 6 Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos. Editorial Gaceta Jurdica, Lima Per. 2002. p. 34.

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Finalmente, se debe precisar que el principio de rogacin en s misma no es una solicitud, en tal sentido, su importancia radica en que debido a este principio es el que da inicio a todo el procedimiento registral, marca la pauta para que se presenten los dems principios a lo largo del procedimiento registral.

EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CDIGO CIVIL

La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil seala que el artculo 2011 de dicho cuerpo normativo se refiere al principio de calificacin, en cuanto seala que con ello se permite sealar los criterios que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los ttulos que pretenden lograr acogida registral.

Si bien dicha Exposicin de Motivos hace un anlisis acerca de la primera parte del artculo 2011 indica tambin que dicha disposicin alude al principio de rogacin, con ello hace referencia a la frase que seala el cdigo civil .se solicita la inscripcin, indicando que con ello se seala que la inscripcin se hace a solicitud del interesado.

Indica adems, referente a la licitud del pacto de no inscripcin que imponen a los contratantes obligaciones de no hacer. Expresa que estas obligaciones de no hacer estn expresadas en la no realizacin de ningn acto que derive o ayude a la inscripcin y su incumplimiento se traduce en daos y perjuicios.

Lo que la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil hace referencia es que el pacto de no inscripcin es lcito e imponen obligaciones de no hacer a los contratantes, con ello no se dara una inscripcin, pero es por el acuerdo de los contratantes.

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ASPECTO NORMATIVO
El Principio de Prioridad, en sentido lato preferente y excluyente-, es el nico que se encuentra regulado en dos artculos del Cdigo Civil, a saber:

CODIGO CIVIL ARTCULO 2016: PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.

ARTCULO 2017: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

Ahora bien, el primer artculo parece muy claro, pues seala que, dependiendo del momento en el que el ttulo se inscribe en el registro, se le otorgar a su titular preferencia en sus derechos; configurndose as el primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango.

Tal como se seala en la Exposicin de Motivos: Este artculo reconoce el Principio de Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin7.

Comisin Revisora Del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo CivilRegistros Pblicos, p. 17.

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De lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la inscripcin del ttulo en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el procedimiento registral entindase que el mismo termina con la inscripcin, en el caso que la calificacin haya sido positiva- se podr tener preferencia en los derechos.

Esta redaccin a todas luces no resulta muy feliz, por qu habra de otorgarse la preferencia solo cuando se ha producido la inscripcin?; qu sucede con los asientos de presentacin?, acaso ellos no gozan de dicha preferencia?

Muchas interrogantes a causa de una no muy especfica redaccin; lo ms conveniente hubiera sido sealar que existe preferencia desde la presentacin del ttulo por el Diario, entendindose por este momento tal como lo seala el artculo 12 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos- al que inicia el procedimiento registral; es decir, habr prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde que se presenta el ttulo, con la consiguiente extensin del asiento de presentacin, hechos que configuran el inicio del procedimiento registral y no como seala el artculo 2016, desde la inscripcin.

La importancia que cobra el asiento de presentacin dentro del procedimiento registral es mayor, pues () el efecto principal de su extensin importa la obtencin para el presente de un ttulo de una prioridad a oponer8.

Sin embargo, este artculo an es pasible de un cuestionamiento ms: A qu derechos se refiere?, qu derechos otorga el Registro sobre los que existe preferencia? Podramos justificar esta redaccin amparndonos en la idea de que el registrador habra regulado someramente esta materia pues

BECERRA SOSAYA, Marco. El procedimiento registral en el nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos. Folio Real: Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. N 6. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 53-76.

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la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por lo que no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad.

Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artculo seran:

El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador Pblico.

El derecho a ocupar una posicin expectante mientras dura la calificacin.

El derecho a que mientras se encuentre vigente el asiento de presentacin (treinta y cinco das contados desde el da siguiente de presentado el documento al Registro) nada ni nadie podr vulnerar nuestra posicin (adquirimos un rango)9.

El segundo artculo, el artculo 2017, est referido al otro tipo de prioridad: La Prioridad Excluyente, conocida en el Cdigo Civil como Principio de Impenetrabilidad.

El mismo seala la prohibicin dirigida al Registrador de inscribir un ttulo que sea incompatible con otro ya inscrito a pesar de que sea de fecha anterior. Vale decir, no importa que el ttulo presentado posteriormente hubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aqu lo que en realidad importa es la inscripcin, impera lo que seala el Registro: La inscripcin () del primero, determinar el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar10.

Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. Principios registrales. Lima - Per: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 10. 10 Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida? Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra Editores, 2002, p. 221.

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Nuevamente la norma prescinde de los asientos de presentacin, no seala nada con respecto a ellos; adems, no precisa cundo un ttulo puede considerarse incompatible con otro; dichas cuestiones, entre muchas otras, sern dilucidadas a lo largo del presente trabajo.

Cabe sealar que el Principio de Prioridad, al igual que los dems que orientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos en una serie de artculos:

TTULO PRELIMINAR DEL TEXTO NICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario. NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha.

De la lectura de los referidos artculos salta a la vista una regulacin mucho ms rigurosa que la plasmada en el Cdigo Civil, inclusive se hace mencin expresa a los asientos de presentacin, lo que se haba obviado en la norma sustantiva.

El Principio de Impenetrabilidad cambia de nomen iuris a Principio de Prioridad Excluyente, denominacin mucho ms acertada a efectos de evitar cualquier tipo de confusin logrando que este sea considerado como un aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudas ni confusiones de ningn tipo.

El numeral IX del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos especifica el momento en el - 12 -

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que verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir, desde la extensin del asiento de presentacin, pero no se limita a esto, pues incluso va ms all al sealar que tanto los EFECTOS trmino no incluido en el Cdigo Civil- como la PREFERENCIA de los derechos se RETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentacin. Es decir, condiciona el otorgamiento de la preferencia al momento de la inscripcin, de tal manera que si el ttulo obtiene una calificacin positiva, recin en este momento tendr preferencia, la misma que se retrotraer a la fecha en la que se extendi su asiento de presentacin.

Sin embargo, esta redaccin genera una interrogante: Qu sucede mientras tanto con el asiento de presentacin?, es que acaso este no genera prioridad preferente, sino solo cuando se logra inscribir el ttulo? Ahora bien, lo ms adecuado hubiera sido sealar que el asiento de presentacin per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedar sin efecto de manera retroactiva en el caso que la calificacin haya resultado negativa, no logrndose la inscripcin del ttulo.

El numeral X del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos Principio de Prioridad Excluyente- es mucho ms especifico que el artculo 2017 del Cdigo Civil Principio de Impenetrabilidad-, pues hace referencia indirectamente al asiento de presentacin al sealar la frase pendiente de inscripcin e incluso, en lo referente al ttulo presentado con posterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha anterior, sino tambin aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Esto ltimo parece un exceso, pues en realidad bastaba sealar que el ttulo posterior fuera de fecha anterior para comprender tambin dentro de este margen a aquel que fuera otorgado en la misma fecha.

Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el Ttulo Preliminar, sino tambin en los artculos 19 al 30 pertenecientes al Ttulo III, Presentacin de Ttulos; los mismos que estn referidos bsicamente a los asientos de presentacin, cuestin que como ya se expuso- es de suma importancia dentro del tema de la prioridad. De todos estos artculos, el que - 13 -

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nos

interesa

sobremanera

es

el

artculo

26,

Ttulos

pendientes

incompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al sealar que mientras est vigente el asiento de presentacin, no se podr inscribir ningn otro ttulo que sea incompatible con este.

Adems, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulacin de la Prioridad Excluyente en el artculo 2017 del Cdigo Civil; dicha duda era la referida a la incompatibilidad, la misma que es aclarada por el artculo 26 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos al establecer que un ttulo es incompatible con otro YA PRESENTADO ojo, no inscrito- cuando la eventual inscripcin del primero EXCLUYA la del presentado posteriormente; es decir, aqu se prescribe que un ttulo gozar de prioridad desde que se extiende su asiento de presentacin, sin condicionarla a su inscripcin, de tal manera que por ese solo hecho la presentacin- se produce el cierre registral11 para cualquier otro ttulo incompatible con este.

SU DESARROLLO DOCTRINARIO
El Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto que, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno lleg en primer lugar se requiere que lo haga en relacin a otros que tambin participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores.

Para que la prioridad exista, se requiere de un mnimo de dos ttulos, los que deben ser contradictorios entre s y tener la caracterstica de haber sido presentados al Registro e diferentes momentos, dndose as una importancia al factor TIEMPO. El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: Prior tempore, potior iure Primero en el tiempo, mejor en el Derecho-, incluso se llega a

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Situacin en la cual, en virtud al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE, ningn ttulo que sea INCOMPATIBLE con uno ya presentado puede ingresar al Registro.

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considerar que este aforismo es el que se ha regulado y ha dado lugar al Principio de Prioridad12; sin embargo, es necesario sealar que este principio va mucho ms all.

LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONAL


Algunos autores sealan que existen tres conceptos del Principio de Prioridad: Un concepto amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierre registral)13. Roca Sastre14 lo define en sentido amplio como el principio en virtud del cual el acto registrable que primero ingrese al Registro es PREFERENTE a cualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera sido posteriormente aunque fuese de fecha anterior.

Si el acto presentado posteriormente es incompatible con el ya inscrito, no tiene ingreso en el Registro, producindose el cierre registral (Prioridad Excluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puede perjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad).

Es necesario sealar que tales aspectos de la prioridad son analizados y desarrollados por la doctrina espaola, pues en nuestro pas solo se aborda al Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y la prioridad excluyente.

12 13

Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p. 55. Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p. 125. 14 Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 1.

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ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD


La prioridad, desde un enfoque material, est referida a la preferencia de una situacin jurdica con respecto a la otra en relacin al momento de acceso al Registro (Prioridad preferente).

La prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibicin que recae sobre el registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (Prioridad excluyente).

Dicho esto, se debe recordar que el Principio de Prioridad alude a esa preferencia por el ttulo que primero ingresa al Registro sobre los que ingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada uno de ellos fue otorgado. Tal como lo seala Amrico Atilio Cornejo15, la prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la del documento.

CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALES


Tal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como una dualidad: Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su divisin se debe a que cada una se manifiesta en dos momentos o etapas distintas a desarrollarse durante el procedimiento registral.

La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previo a la calificacin y se configura cuando ingresan dos o ms ttulos que contienen derechos COMPATIBLES entre s, tal como sucede en el caso de

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Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p. 125.

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dos hipotecas referidas al mismo inmueble; en la que ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendr prioridad en relacin al rango sobre el que ingres posteriormente.

La Prioridad excluyente es aquella que se da durante la calificacin y est referida a la situacin en la que dos o ms ttulos contienen derechos INCOMPATIBLES entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinar el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar16.

Con respecto al cierre registral, Lacruz Berdejo seala que la regla de prioridad no tiene como nico resultado, en su relacin con el Registro, establecer un orden en la proteccin de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentacin Prioridad Preferente-, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado Prioridad Excluyente-17.

Dicha situacin, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan al Registro dos ttulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes; o en el caso que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. Aqu el ttulo que tiene la prioridad es el que se inscribir, rechazando al otro, puesto que ambos contienen derechos incompatibles entre s.

16 17

Gonzales Loli, Jorge. Op. Cit. Lacruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil III: Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Bosch Editor, 1984, p. 134.

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ASPECTO NORMATIVO
ANLISIS DEL CDIGO CIVIL
El cdigo civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artculo 2011 del Cdigo Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino tambin a la calificacin. Dicho artculo enuncia lo siguiente:

CODIGO CIVIL ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

Seala que los registradores califican: la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes, y la validez del acto. Debemos entender que todo ello es legalidad, es decir, los registradores lo que hacen es calificar la legalidad puesto que cuando el registrador, por ejemplo, califica la capacidad

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de los otorgantes, califica dicha legalidad; as tambin cuando califica la validez del acto est calificando la legalidad.

Ahora bien, el registrador califica la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto (entendindose todo ello como legalidad), por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.

Pero qu quiere decir con todo ello? Cuando el cdigo civil seala de ellos hace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el acto materia de inscripcin; as tambin cuando indica de sus antecedentes est indicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidas registrales, ttulos archivados, ndices y los asientos de presentacin. Y cuando indica de los asientos de los registros pblicos donde se est refiriendo a la partida o partidas que estn directamente vinculadas al ttulo.

En dicho artculo se debe hacer referencia un anlisis adicional respecto al segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil: () Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

El segundo prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil ha sido agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil.

Con ello el cdigo procesal civil relaciona de manera expresa al principio de legalidad con la calificacin.

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Seala adems que la calificacin de la legalidad no se aplica bajo responsabilidad del Registrador cuando se trate de una resolucin judicial que ordene la inscripcin; es decir, lo que el cdigo procesal civil seala es que el Registrador no puede calificar la legalidad de los documentos judiciales?

Adems el ltimo prrafo del 2011 del Cdigo Civil indica que el Registrador podr, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro.

Entonces con lo dicho anteriormente se debe entender que el cdigo civil adems de no dejar al Registrador que califique la legalidad del documento judicial, esto quiere decir que el Registrador no aplicara el Principio de Legalidad en el caso de los documentos judiciales y que en todo caso si el Registrador requiere verificar algo slo puede solicitar aclaraciones al Juez? Si, a la misma persona que emiti dicho documento.

Este tema de calificacin de documento judicial ser analizado con mayor profundidad a lo largo del trabajo.

ANLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS


El principio de legalidad se encuentra en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos que indica:

TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL V: PRINCIPIO DE LEGALIDAD "Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin.

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La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aqul, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro". . El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos seala que son los Registradores quienes tienen a su cargo la calificacin de la legalidad del titulo; reiterando el concepto de lo que califica el Registrador es la legalidad.

El Reglamento General de los Registros Pblicos seala adems que la calificacin tambin se hace de la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho.

La existencia de los obstculos que emanan de la partida con ello se debe verificar la existencia de ttulos pendientes y por tanto verificar la validez y naturaleza del acto o del contrato, es por ello que se debe verificar la formalidad del titulo en el que consta el acto o contrato y la formalidad de ellos no basta, sino que tambin se verifica la formalidad de los dems documentos presentados.

Indica tambin que la calificacin comprende la condicin de inscribible del acto o contrato con lo que quiere decir que se debe de comprobar el acto o el derecho inscribible y los documentos que conforman el titulo.

El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos nos seala que esa calificacin se va a realizar sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el - 21 -

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Registro; ello quiere decir que al realizar la calificacin se va a confrontar tanto los ttulos presentados con los asientos y complementariamente los antecedentes.

Siguiendo con el anlisis del Reglamento General de Registros Pblicos, en el Ttulo IV que se refiere a la calificacin, en el artculo 31 seala lo siguiente:

TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTCULO 31: DEFINCION DE CALIFICACION La calificacin registral es la evaluacin integral de los ttulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripcin. Esta a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actan de manera independiente, personal e indelegable, en los trminos y con los lmites establecidos en este Reglamento y en las dems normas registrales. En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro.

Nos hace referencia a que la calificacin registral evala de manera integral a los ttulos presentados al registros y con ello lo que hace el Registrador es determinar la procedencia de su inscripcin; es decir, que con ello en la calificacin Registral lo que hace el Registrador es evaluar si el acto es o no es inscribible, si el acto tiene o no la condicin de inscribible.

Ahora, no slo son los Registradores los que califican la legalidad del ttulo que se quiere inscribir sino que el artculo 31 indica que el Tribunal Registral tambin tiene dicha funcin de calificacin pero en una segunda instancia.

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Tanto el Registrador como el Tribunal Registral deben de actuar de manera independiente, es decir, deben de poseer autonoma tal que nada ni nadie interfiera en sus decisiones pero ello se dejara de respetar en el caso de la calificacin de documentos judiciales?

Adems actan en forma personal e indelegable, lo que significan que son ellos los que deben de calificar la legalidad de los ttulos ha inscribirse y no persona distinto a ellos.

Pero que es lo que ocurre en nuestra realidad, acaso son los mismos Registradores los que califican o son otras personas los que realizan una calificacin previa?.

La actuacin del Registrador y del Tribunal Registral debe de realizarse respetando los trminos y limites establecidos en el Reglamento General de Registros Pblicos y de las dems normas registrales, ellos actan respetando cada uno de los preceptos de dichas normas.

El Registrador y el Tribunal Registral al calificar la legalidad van a propiciar y facilitar las inscripciones de los ttulos ingresados en el registro. Por otro lado, el artculo 3218 del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos habla acerca de los alcances que tiene la calificacin

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Artculo 32.- Alcances de la calificacin El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los ttulos ingresados para su inscripcin, debern: a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexin vigente, deber ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona; b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que deber practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripcin. c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;

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sealando todos los requerimientos que deben de calificar y evaluar el Registrador y el Tribunal Registral de los ttulos ingresados para que sean inscritos.

As, seala que se debe confrontar los ttulos con los asientos de inscripcin, de la partida registral en donde se inscribir, si tienen cierta adecuacin entre ellos. Adems, se debe confrontar de manera complementaria con los antecedentes registrales. Seala tambin que en caso que exista discrepancia de los datos que identifican al titular registral y a quien otorga el acto, el Registrador debe de verificarlo en la RENIEC si existe un convenio de interconexin vigente. Esto significa que para darse la calificacin el Registrador necesita saber la verdadera identidad y los datos actualizados tanto del titular registral como de quien otorga el acto.

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el ttulo; f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin y complementariamente de sus respectivos antecedentes; as como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificacin de los actos que son objeto de inscripcin en ellos; g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin, y de las partidas del Registro de Personas Jurdicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representacin, slo en relacin a los actos que son objeto de inscripcin en dichos registros; h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos; i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin. El Registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales e) y f) que anteceden. En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripcin o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarn a lo dispuesto por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil.

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Se debe verificar, como tambin seala el numeral V del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos, la existencia de obstculos que emanen de la partida ha inscribir, adems de los ttulos pendientes, stos se verifican puesto que de existir algn obstculo en los ttulos pendientes lo que sucedera es que se impida que se inscriba dicho titulo de manera temporal o definitiva y esto es lo que se quiere impedir.

Tambin se verifica la validez y la naturaleza inscribible del acto o contratos y verifican la formalidad del titulo, entendindose a ste como un documento en el que consta el acto o contrato y la formalidad de los dems ttulos presentados.

Se debe de comprobar que el acto o derecho inscribible y lo documentos que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales y si cumplen con los requisitos establecidos en las normas, con lo que se realiza una comprobacin entre el acto o derecho inscribible con la norma.

Al calificar se verifica la competencia del funcionario administrador o del Notario. En esta norma se hace mencin a la persona del Funcionario Administrativo y a la del Notario que autorice o certifique el titulo; pero no mencionan al Juez a quien tambin se le debe verificar su competencia, sin embargo, el Reglamento no lo nombra.

El artculo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos seala que se debe verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del titulo, entendindose a ste como el documento, la partida registral y complementariamente de sus antecedentes; as como de las partidas de los Registros Personal, Testamentos y Sucesin Intestada. Lo que quiere decir que la capacidad de los otorgantes es importante a efectos de que se llegue a calificar la legalidad de los ttulos inscribibles.

As mismo, se verifica la representacin invocada por los otorgantes, lo que quiere decir que no solo importan los otorgantes para efectos de la calificacin, sino que tambin interesan los representantes de ellos; esta - 25 -

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representacin invocada por los otorgantes se va a verificar por lo que resulte del ttulo, de la partida registral, de las partidas del Registro de Personas Jurdicas o Mandatos y Poderes. Se tiene que verificar todos los documentos referentes a la representacin para que se logre la calificacin del titulo inscribible.

Adems, para calificar se tiene que buscar los datos en los ndices y partida registrales para no exigirle al usuario informacin que ya tengan en los Registros.

Finalmente, se debe de rectificar los errores materiales o de concepto que generen una denegatoria de inscripcin del titulo objeto de calificacin. Ello deber ser rectificado de oficio o deber disponerse la rectificacin. El articulo 3419 del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos seala en qu casos el Registrador o el Vocal del Tribunal Registral se debe abstener de calificar; donde seala como una de estas abstenciones que, en caso de parentesco (4 grado de consaguinidad y 2 grado de afinidad) con alguno de los interesados, pero no solo ellos sino tambin sus representantes o apoderados, incluso, con algn abogado que interviene en

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Artculo 34.- Abstencin en la calificacin El Registrador o Vocal del Tribunal Registral deber abstenerse de intervenir en la calificacin del ttulo materia de inscripcin cuando: a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con cualquiera de los interesados, los representantes o apoderados de stos, o con algn abogado que interviene en el ttulo; o su cnyuge intervenga en cualquiera de las calidades sealadas; b) Conste su intervencin como abogado en el ttulo materia de inscripcin, o hubiese actuado como abogado de alguna de las partes en el procedimiento judicial o administrativo del cual emana la resolucin materia de inscripcin; c) l o su cnyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran algn tipo de representacin de la persona jurdica a la cual se refiera el ttulo materia de inscripcin; d) La inscripcin lo pudiera favorecer directa y personalmente; e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de apelacin, en primera instancia registral. De no mediar abstencin previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera generarse por la omisin de la abstencin, cualquier interesado podr recusar la intervencin del Registrador o Vocal del Tribunal Registral, sobre la base de las mismas causales antes mencionadas.

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el titulo; o su cnyuge intervenga, como lo que esta norma ha sido especifica en lo que respecta el caso de abstenciones.

Esta causal de abstencin como las dems que seala esta norma sirven para que al momento de que el Registrador o en su caso el vocal del Tribunal Registral tome una decisin y lo haga teniendo siempre presente los principios de tica y tambin por mandato de la norma; la abstencin voluntaria normada en el artculo 3520 se da por principios de tica o como lo indica dicho dispositivo legal por decoro o delicadeza.

COMPARACIN DEL CDIGO CIVIL Y DEL TITULO PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PBLICOS
El principio de Legalidad en el Cdigo Civil Peruano se norma en el artculo 2011 del Cdigo Civil21 y en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos, ambos sealan que lo que los registradores califican es la legalidad del titulo inscribible.

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Artculo 35.- Abstencin voluntaria Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artculo precedente, el Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro o delicadeza, solicitar a la autoridad administrativa inmediata superior que se le aparte del conocimiento de determinado ttulo. La autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la abstencin emitir de ser el caso, resolucin encargando a otro Registrador o Vocal la calificacin del ttulo correspondiente. 21 Artculo 2011 del Cdigo Civil Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (*) (*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 2304-93

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En el cdigo civil se seala que la legalidad comprende la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto; en tanto que el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos indica que la legalidad comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes y la validez del acto. Con lo que se puede inferir que tanto para el Cdigo Civil como para el Reglamento General de Registros Pblicos la legalidad es la misma salvo que en el Cdigo Civil se habla de documentos y en el Reglamento hacen referencia a los ttulos.

En el Titulo Preliminar del Reglamento General de Registros Pblicos adems seala que la calificacin comprende tambin la verificacin delos obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho.

Adems, existe otra discrepancia respecto a los trminos utilizados en el Cdigo Civil y el Reglamento General de Registros Pblicos:

Cdigo Civil De ellos Asiento del Registro

Titulo Preliminar del Reglamento Ttulo presentado Partida o partidas directamente vinculadas al ttulo.

Antecedentes

Antecedentes. Complementariamente.

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ASPECTO DOCTRINARIO
Este principio es uno de los ms importantes dentro del procedimiento registral y consiste en la facultad que tiene el Registrador de examinar el titulo cuya inscripcin se solicita con el objeto de comprobar el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para su inscripcin.

Segn Alvaro Delgado Scheelje: la calificacin registral es el juicio de valor que realiza el Registrador a efectos de determinar si el titulo presentado al Registro para su inscripcin es inscribible. Es decir, se trata de definir si el derecho o situacin jurdica contenida en el respectivo ttulo y cuya publicidad registral se pretende a travs de la inscripcin que se solicita, merecen ser objeto de publicidad y, por tanto, hacerse cognoscibles por terceros, beneficindose de esta manera los titulares del derecho o situacin jurdica publicada con la legitimacin y proteccin que emanan directamente de tal publicidad, en funcin de los principios registrales que cada sistema recoge22.

Se seala entonces que en el Principio de legalidad el Registrador califica la legalidad del titulo que quiere inscribir.

En esta calificacin se verifica el cumplimiento de formalidades de los documentos del titulo, de la capacidad de los otorgantes y la validez del acto.

As tambin Luis Moisset de Espans seala respecto al Principio de Legalidad que es aquel (...) en virtud del cual se establece como una facultad y deber del registrador efectuar un estudio previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo23

22

Delgado Scheelje, Alvaro. Derecho Registral II. Lima Per: Gaceta Jurdica Editores, Primera Edicin 1998, p. 281. 23 Moisset De Espans, Luis. La Publicidad Registral. Lima Per: Palestra Editores, 2004, p. 189.

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Por su parte, Jos Mara Chico y Ortiz sealan que doctrinaria y legalmente se da como necesaria la funcin calificadora para que a travs de la misma se pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma se llega a la calificacin registral como una de las manifestaciones del principio de legalidad. Si bien la funcin calificadora tiene un aspecto de control de la legalidad, tambin ofrece un aspecto de funcin creadora, llegndose a las denominaciones calificacin control y calificacin creacin 24. Respecto al control de legalidad del titulo, la calificacin es rigurosa en el contenido y no solo en la forma. Por ende, el principio de legalidad es la referencia a la calificacin que hace el Registrador al titulo inscribible.

QU RELACIN TIENE LA LEGALIDAD CON LA CALIFICACIN REGISTRAL?, ES ACASO ESTA LTIMA UNA PARTE DE LA LEGALIDAD O VICEVERSA?
Para arribar a una respuesta es necesario analizar algunas posiciones doctrinarias que se pronuncian al respecto, para tal efecto sealaremos a algunos autores, tales como Antonio Monserrat Valero, para quien el registrador realiza la funcin de calificar el titulo que se presenta para su inscripcin bajo el principio de legalidad; es decir, ha de comprobar que el ttulo se ajusta a las leyes, y solo si es as lo inscribir 25. De todo esto se puede desprender que para este autor la legalidad es una parte de la calificacin.

Por su parte, Amrico Atilio Cornejo seala que el fundamento del principio de legalidad en lo atinente al anlisis del documento, se funda en la necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de

24

Chico Y Ortiz, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Madrid Espaa: Marcial Pons Ediciones Jurdicas y Sociales S.A, 2000, p. 528. 25 Monserrat Valero, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid Espaa: Editorial Civitas 2000, p. 99.

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autenticidad. El anlisis que el registro efecta para hacer efectivo el principio de legalidad se llama calificacin y la funcin que en consecuencia de ello se ejerce se denomina funcin calificadora 26. Por lo que podemos sealar que este autor identifica a la calificacin como parte de la legalidad. Despus de haber analizado la doctrina, podemos afirmar que la legalidad es uno de los principios que forman parte del procedimiento registral, incluso podramos decir que es uno de los ms importantes, pero de ninguna manera tiene como elemento a la calificacin, esta es mucho ms amplia; esta es precisamente la labor que desempea el Registrador y que tiene como fin la inscripcin del ttulo. Es justamente en ella donde convergen varios principios registrales tales como el tracto sucesivo y la prioridad excluyente, y en la que encontramos tambin al principio de legalidad.

Por todo ello, podemos concluir afirmando que la relacin es calificacin legalidad y no legalidad calificacin, por ser esta ltima una nocin ms amplia que comprende a la legalidad.

CALIFICACIN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: UNA EXCEPCION A LA REGLA?

Como se sabe los documentos judiciales pueden ser susceptibles de calificacin, sin embargo, este documento judicial no se califica.

Pero a qu se debe esta excepcin? Se seala que debido a que este documento es generado por una decisin emitida por un juez, se piensa que por tener tal cargo su decisin puede ser considerada absoluta, es decir, que su decisin no puede ser calificada por un funcionario administrativo como es el caso del Registrador.

26

Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires Argentina: Editorial Astrea, 1994, p. 202.

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Se podra pensar que de alguna manera se considera que el Juez por poseer tal investidura es superior, por tanto, el Registrador es considerado inferior y que si el Registrador califica el documento judicial estara alterando los pronunciamientos de un fallo, incluso, sealan que si el Registrador se niega a dar el debido cumplimiento a las sentencias judiciales sera una desobediencia de su parte.

De acuerdo a Chico y Ortiz no es posible ver en cada registrador que observa un ttulo de origen judicial a un imputado en una causa por desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la actuacin judicial 27.

Chico y Ortiz precisa respecto a la desobediencia que al registrador que observa un documento judicial que no es un imputado por desacato, es decir, que no se puede sancionar esa conducta que toma el registrador porque solo cumple su funcin que es la de calificar los ttulos a inscribirse.

La legislacin nacional en el artculo 2011 del Cdigo Civil en el ultimo prrafo que fue agregado por la Primer Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil, seala que slo en los casos de documentos judiciales no se calificar la legalidad de dichos documentos; es decir, en el Per se le dice al Registrador que no puede calificar la legalidad de documentos emitidos por un Juez que son presentados al registro para su inscripcin.

As Alvaro Delgado Scheelje expresa que el segundo prrafo del vigente artculo 2011, que prohbe al Registrador calificar las resoluciones judiciales que contengan un mandato judicial de inscripcin, permitindosele a lo mucho pedir aclaraciones o rectificaciones, fue adicionado por la primera disposicin modificatoria del TUO del Cdigo procesal civil (...), y ha

27

Chico y Ortiz, Jos Mara. La Funcin calificadora: sus analogas y diferencias con otros. En: Libro de ponencias y comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional de Derecho Registral. p. 259.

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suscitado una serie de polmicas e incluso enfrentamientos entre Registradores y jueces 28.

Respecto a la norma peruana, se entiende que est hecha para que el Registrador no califique slo cuando se trate de inscripcin (que generalmente son sentencias) y no para la anotacin preventiva donde s se califica puesto que no es una sentencia que genera inscripcin. Ahora, se debe entender a stas anotaciones preventivas como las demandas y los embargos (los que no pueden inscribirse) a stos s se pueden calificar. Se sabe que la demanda tiene un efecto publicitario de prevenir que haya juicio sobre un determinado acto y el embargo es una medida preventiva, coercitiva.

Por tanto, no en todos los casos el Registrador no puede calificar la legalidad de un documento judicial, como los que hemos sealado en el prrafo anterior.

El Registrador se encuentra atado de pies y manos en lo que se refiere a calificacin de documentos judiciales, puesto que adems de los que seala el Cdigo Civil peruano, la Ley Orgnica del Poder Judicial en su artculo 4 indica:

ARTICULO 4 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL


Toda persona y autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de ndole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios trminos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley seala.

28

Delgado Scheelje, Alvaro. Folio Real N 2. Lima: Palestra Editores, agosto del 2000, p.

41.

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Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominacin, fuera de la organizacin jerrquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el rgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecucin, ni cortar procedimientos en trmite, bajo la responsabilidad poltica, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso. Esta disposicin no afecta el derecho de gracia.

Todo ello significa que el Registrador s o s debe dar cumplimiento a decisiones judiciales, es decir, no pueden calificar.

Sin embargo, el Registrador no califica el contenido, ni su fundamento, ni restringe sus efectos, como seala la ley.

Se desprende de la norma que el Registrador se encuentra obligado a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales. Si el Registrador debe de cumplir con la funcin a la que esta destinado, lo que debe de hacer es calificar el documento, sin interesar que detrs de ello se encuentre alguna autoridad como el caso de los jueces, acaso por este hecho la calificacin de documento judicial es una excepcin a la regla?

El artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial claramente seala que ninguna persona o autoridad puede desobedecer o no dar cumplimiento a las decisiones judiciales, de ello se infiere que, el Registrador no puede desobedecer y que no debe calificar? Sin embargo, el Registrador no califica el contenido de ese documento judicial, entonces porque se le prohbe su calificacin?

La Ley Orgnica del Poder Judicial tambin se puse en el supuesto de que efectivamente un Registrador desobedezca el mandato judicial, entonces para ello se da el artculo 9 de la Ley Orgnica del Poder Judicial que seala:

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ARTICULO 9 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL


Los Magistrados pueden llamar la atencin, o sancionar con apercibimientos, multas, pedidos de suspensin o destitucin, o solicitar su sancin, de todas las personas que se conduzcan de modo inapropiado, acten de mala fe, planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes sealados en el artculo anterior, as como cuando incumplan sus mandatos. Esta facultad comprende tambin a los abogados.

Este dispositivo legal indica que los jueces decretan apercibimientos a personas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Pero, el hecho de que el Registrador cumpla con su deber no debera generar un apercibimiento. En el Per el Registrador es responsable por no calificar una resolucin judicial; por tanto, en Resoluciones Judiciales el Registrador no deber calificar el principio de legalidad, puesto que si lo hiciera el Juez le decretar un apercibimiento.

Sin embargo, el artculo 2011 del Cdigo Civil seala que los registradores pueden solicitar aclaraciones a los jueces, pero lamentablemente esas solicitudes de aclaracin que se le envan al Juez son todo un trmite que empeora la situacin puesto que mientras que el registrador enva esas solicitudes los jueces tambin puedan generar apercibimientos.

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ACCION POPULAR 29

Expediente. N 2145 2003. Andrs ngel Montoya Mendoza y SUNARP Este recurso de accin popular se refiere al ltimo prrafo del artculo 3230 del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos. El recurrente solicit mediante este recurso de accin popular para declarar la inconstitucionalidad, la ilegalidad y la consecuente inaplicabilidad del ltimo prrafo del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Adems, fundament el recurso en la infraccin del numeral 2 del artculo 13931 de la Constitucin Poltica, as como del artculo 432 de la Ley Orgnica del Poder Judicial y el artculo 2011 del Cdigo Civil.

En este sentido, el contenido del prrafo en cuestin otorga al registrador pblico facultades de calificacin de un mandato judicial en cuanto a su contenido, lo cual ocasiona retardo de la ejecucin de las resoluciones judiciales. Se declara la inconstitucionalidad debido a que se otorg al Registrador la facultad de calificacin de un mandato judicial.

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ACCION POPULAR N 2145 2003. Corte Suprema de Justicia Sala de Derecho Constitucional y Social. Publicado el 12.02.2005 en El Peruano. 30 Artculo 32.- Alcances de la calificacin () En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripcin, la calificacin se efectuar con respecto a su adecuacin con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Asimismo, el Registrador podr exigir el cumplimiento de la inscripcin de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolucin judicial. 31 Artculo 139.- Son principios y derechos de la funcin jurisdiccional: 2. La independencia en el ejercicio de la funcin jurisdiccional. Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el rgano jurisdiccional ni interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trmite, ni modificar sentencias ni retardar su ejecucin (). 32 Artculo 4 del TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial.Toda persona y autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de ndole administrativo emanada de la autoridad judicial competente, en sus propios trminos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley seala.

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Indican que se trata de una caso de infraccin a la Constitucin y a la ley, lo cual no es cierto puesto que la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos es el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos y es competente para normar aspectos registrales, es por ello que aprob el nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos y en l se regul lo relacionado a la inscripcin registral ordenada por mandato judicial.

El ltimo prrafo del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos no pretende interferir los mandatos judiciales, ni dejar sin efecto resoluciones con calidad de cosa juzgada ni retardar la ejecucin de sentencias, sino por el contrario, busca que el mandato judicial sea cumplido cabalmente y que no se cometan errores. El artculo 32 del Reglamento General de Registros Pblicos indica que el Registrador no exige el cumplimiento de la inscripcin de actos previos que resulten indispensables para que se registre la Resolucin judicial, por tanto, el Registrador puede o no puede exigir el cumplimiento de la inscripcin de actos previos.

Seala tambin que de acuerdo al articulo 139 de la Constitucin existe inconstitucionalidad porque se concede a un funcionario administrativo la posibilidad de exigir el cumplimiento de determinados actos previos para la inscripcin de una resolucin judicial, por tanto, aqu tampoco hay una obligacin, solo una posibilidad. Cabe preguntarnos si el artculo 32 otorga la facultad al Registrador para calificar un mandato judicial? No, no califica el mandato, solo analiza el acceso de esa resolucin al registro y en realidades distintas. Ese mandato no se revisa.

Finalmente se consider que no se trataba de un caso de infraccin a la Constitucin ni a la ley, sino que era un caso de regulacin del segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, referido a la inscripcin ordenada por mandato judicial, por tanto, ello no infringe disposiciones constitucionales ni legales. - 37 -

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ASPECTO NORMATIVO
El Principio de Tracto Sucesivo, al igual que los dems, se encuentra regulado en el Cdigo Civil:

ARTCULO 2015: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

Si analizamos este artculo, podremos determinar que cualquier inscripcin hecha en el Registro, debe tener como requisito ineludible un derecho del que derive, el cual debe encontrarse previamente inscrito; sin embargo, existe una excepcin referida a la primera inscripcin que, por ser la primigenia, no tiene como base ningn derecho anterior.

Ahora bien, este artculo incluye dentro de su redaccin dos nociones, la del derecho YA INSCRITO y la del derecho POR INSCRIBIR al sealar: ..sin que est inscrito o se inscriba el derecho.., por lo que hace alusin a dos momentos distintos.

La norma sustantiva, con la expresin inscrito, hace referencia a la situacin en la que, en el momento de la presentacin del ttulo al Registro, se encuentra YA INSCRITO el derecho del cual este deriva. En cambio, al decir se inscriba, hace suponer una situacin distinta; en esta ltima, despus de haberse presentado el ttulo y en el momento de la calificacin,

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el registrador se percata de la NO inscripcin del derecho del cual emana, por lo tanto, lo observar y exigir la subsanacin de este defecto.

Es decir, en el primer caso, el derecho se encuentra YA INSCRITO al momento de presentarse el ttulo no ocurriendo lo mismo en el segundo, pues el derecho NO est INSCRITO, pero se inscribir al subsanar la observacin.

Es as como se presentan dos situaciones, la del derecho inscrito y la del que se vaya a inscribir, con cuyo cumplimiento se configurar el Principio de Tracto Sucesivo.

Sin embargo, este principio tambin se encuentra previsto en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos:

TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

NUMERAL VI: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario.

Este artculo, a simple vista, es mucho ms especfico que el artculo 2015 del Cdigo Civil, pues no solo hace referencia a la inscripcin del derecho de donde emana, sino tambin a la del ACTO PREVIO. Pero es que acaso derecho y acto previo son dos cosas distintas? Y, si lo son, en qu radica esta diferencia?, es esta relevante?

Ahora bien, qu es lo que realmente se inscribe?, los actos o los derechos? De la lectura de la norma se desprende que se inscriben ambos, derechos y actos, entendiendo por ello a nociones distintas aunque no muy claras. - 39 -

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Asimismo, algunos autores han intentado explicar la inclusin del acto previo en la norma reglamentaria, entre los que se encuentra Jorge Gonzles Loli, quien seala lo siguiente:

De ello se desprende que el NRGRP, en el afn de establecer normas aplicables a todos los registros jurdicos, ha incluido dentro de la definicin de tracto sucesivo, la de inscripcin de acto previo, entendiendo que si bien existir conexin entre un acto con otro anterior inscrito, no se exige que el derecho de uno emane del otro. As, por ejemplo, en la constitucin de una sociedad se establecen los lmites de actuacin de los diversos rganos societarios, a la que debern adecuarse los actos que ellos efecten y pretendan inscribir, pero no podr sostenerse que el derecho de estos emana del acto constitutivo33.

Tambin podemos citar a Gunther Gonzles Barrn, quien expresa que:

En buena cuenta, los autores del Reglamento pretenden hacer una distincin entre tracto sucesivo e inscripcin de acto previo, el primero aplicable a los Registros que publican titularidades, mientras el segundo sera aplicable a los Registros que publican circunstancias personales. Sin embargo, esta distincin terminolgica no resulta precisa ni adecuada a tenor de los antecedentes histricos34.

No obstante, esto no es todo, el referido artculo le agrega dos calificativos al acto previo, este debe ser NECESARIO o ADECUADO. Nuevamente la norma deja abierta la puerta a una serie de cuestionamientos, qu se entiende por acto previo NECESARIO? y cundo estamos ante un acto previo ADECUADO? La primera interrogante es ms sencilla de dilucidar, pues entendemos por acto previo NECESARIO a aquel cuya inscripcin es imprescindible para poder extender la del ttulo presentado. Sin embargo, no

33

Jorge Gonzles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima: Gaceta Jurdica, 2002, p. 61. 34 Gunther Gonzlez Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista Editores, 2004, p. 506.

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podemos decir lo mismo con respecto a la segunda interrogante, pues qu es realmente un acto previo ADECUADO? y, si este es posible, cundo estaramos ante un acto previo INADECUADO? Evidentemente quien debera calificar la adecuacin o no de un acto previo sera el registrador, pero esta calificacin resultara de ndole subjetiva con lo que se producira cierta inseguridad jurdica, pues la adecuacin o no del acto estara determinada arbitrariamente por el registrador, quedara a su criterio, no respondiendo a parmetros tcnicos.

Hubiera sido mejor prescindir del trmino ADECUADO, para as evitar una serie de dudas en torno a l y la inseguridad jurdica que generara su determinacin por parte del registrador. Bastaba en realidad con sealar que el acto previo deba ser solo NECESARIO, logrando as una comprensin ms clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Adems, hay que aadir que la norma termina con la frase salvo disposicin en contrario, con lo que seala la posibilidad de que puedan existir excepciones a este principio, pero las mismas solo sern establecidas por ley, teniendo as algunos ejemplos, a saber:

1.- La inscripcin de la inmatriculacin, en el Derecho Registral Inmobiliario35.

2.- La inscripcin de la disolucin de las sociedades irregulares, en el campo del Derecho Societario36.

35

Artculo 2018.- Primera inscripcin de dominio (Cdigo Civil) Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. 36 Artculo 431.- Disolucin y liquidacin de la sociedad irregular (Ley General de Sociedades) La disolucin de la sociedad irregular puede tener lugar sin observancia de formalidades y puede acreditarse, entre los socios y frente a terceros por cualquier medio de prueba. Debe inscribirse la disolucin de la sociedad irregular inscrita en el Registro. La disolucin de la sociedad irregular no impide que sus acreedores ejerzan las acciones contra ella, sus socios, administradores o representantes.La liquidacin de la sociedad irregular se sujeta a lo establecido en el pacto social y en esta ley.

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ASPECTO DOCTRINARIO
El Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de las inscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientos generados configuren una cadena en la que cada uno de ellos sea consecuencia del anterior de manera que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente de maana37. Tal como lo contempla el artculo 20 de la Ley Hipotecaria espaola, la misma que prescribe que para inscribir o anotar ttulos que afecten a derechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho del otorgante 38.

De la misma manera, este principio ha sido conceptuado por Jos Antonio lvarez Caperochipi al decir: El tracto sucesivo es en consecuencia el encadenamiento causal de las inscripciones. Por medio del tracto sucesivo se pretenden facilitar el conocimiento exacto del historial jurdico de una finca y los sucesivos titulares de la propiedad o derechos reales sobre la misma. El tracto sucesivo persigue traer al registro en el mismo folio registral el conjunto de las transmisiones y gravmenes de la finca inmatriculada 39.

Por su parte, Amrico Atilio Cornejo concibe al Tracto Sucesivo como: Un mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexin de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscritos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno 40.

37 38

Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 795-796. Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000, p. 147. 39 lvarez Caperochipi, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres, 2006, p. 153. 40 Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p.109.

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Es as que el Principio de Tracto Sucesivo aparece dentro del procedimiento registral en el momento de la CALIFICACIN;

constituyndose en un requisito imprescindible para poder mantener el orden dentro de una partida registral, ya que de lo contrario se configurara la existencia de ms de un propietario, porque no se requerira que el derecho del transmitente est previamente inscrito.

SU NATURALEZA JURDICA, FORMAL O SUSTANTIVA?


La determinacin de la naturaleza jurdica de este principio ha dado lugar a grandes discusiones doctrinarias, por lo que se hace necesario explicar cada una de dichas posiciones para poder arribar a la ms adecuada: I.- NATURALEZA FORMAL Concibe al Principio de Tracto Sucesivo como un requisito de la inscripcin; teniendo como uno de sus representantes al espaol Roca Sastre, quien seala que el ejercicio de la facultad dispositiva es independiente de si el disponente tiene o no inscrito su ttulo adquisitivo, aislndose la vida registral del orden civil puro. El tracto solo se exige para la inscripcin de un acto dispositivo, no para la validez de este 41.

Son del mismo parecer La Cruz y Sancho, para quienes la previa inscripcin de la titularidad del transmitente (o constituyente) no se exige al tiempo del otorgamiento, sino al de la inscripcin de la adquisicin (o constitucin) a favor del adquirente42.

Es decir, tiene naturaleza formal puesto que solo se exige su cumplimiento en el momento de inscribir el ttulo, ms no para poder realizar el acto dispositivo contenido en este.

41 42

Roca Sastre, Ramn Mara. Op. Cit. La Cruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona: Bosch, 1984, p. 291.

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II.- NATURALEZA SUSTANTIVA Concibe a este principio como requisito para ejercer la facultad dispositiva, teniendo como fundamento la mxima romana de que nadie puede transmitir ms derecho del que tiene. El argentino Villaro43 es uno de sus representantes, puesto que sostiene que este principio es un elemento sustancial que atae a la legitimacin para disponer del derecho, e incluso llega a configurarlo como un elemento que integra la tipicidad del derecho real y, por lo tanto, impregnado de orden pblico.

Por nuestra parte, adoptamos una posicin eclctica al sostener que dicho principio tiene una naturaleza bidimensional, tanto formal como sustancial; la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificacin, pero visto desde afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva tambin en la calificacin, pero vista desde una perspectiva netamente registral, es decir, cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como extrarregistral para calificar el ttulo, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisito sustantivo.

EL TRACTO SUCESIVO Y EL FOLIO REAL


Antes de entrar en este tema, es necesario saber que existen principalmente dos tipos de tcnicas registrales: El FOLIO PERSONAL y el FOLIO REAL, entendiendo como tcnica registral a la forma o modo de llevarse los libros o tomos y/o fichas de inscripcin en los diversos registros que comprenden el Sistema Nacional de Registros Pblicos44.

I.- EL FOLIO PERSONAL En virtud a l, los asientos se ordenan cronolgicamente segn el ingreso de los ttulos al Diario y los ndices se llevan en consideracin a los nombres de

43

Villaro, Pedro Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires: Editorial Ciudad de Buenos Aires, 1999, p. 83-86.
44

Guevara Manrique, Rubn. Derecho Registral. Lima: Grfica Horizonte, 1999, p. 78.

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los titulares de los derechos. Por lo que los libros no se llevan por bienes, sino por el orden de recepcin de los documentos o por las personas de los propietarios. II.- EL FOLIO REAL En funcin a l, los ttulos o los derechos reales se ordenan por los bienes sobre los que recaen, es decir, sobre la base del objeto de derecho el bien-; por lo que todo el historial jurdico de un bien se encuentra en una sola partida.

Es en esta ltima tcnica en donde se requiere adoptar el Principio de Tracto Sucesivo, pues se necesita seguir un orden para evitar que cualquiera pueda ingresar su ttulo al Registro sin necesidad de que el derecho de su transmitente se encuentre previamente inscrito, dndose situaciones en las que conste ms de un propietario en la partida de un mismo bien.

Es as que, como consecuencia de la adopcin del Principio de Tracto Sucesivo, se requiere para la inscripcin de un ttulo- que se encuentre previamente inscrito el derecho del transmitente.

Es decir, la compraventa entre A (vendedor) y B (comprador) solo se inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de A como propietario, de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concatenadas entre s, no pueden haber vacos en la cadena de transferencias. El debido orden de la cadena solo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada inmueble45.

45

Gaete Gonzlez, Eugenio Alberto. El sistema de folio real y el catastro. Bases para modernizar el registro. Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 5. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 14.

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Esta vinculacin de rasgos caractersticos de un sistema registral (folio realtracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga el historial jurdico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo (sustantivo) que repercute en la totalidad del sistema46.

En cambio, en los sistemas en los que se emplea el FOLIO PERSONAL no se necesita del Tracto Sucesivo, pues los ttulos se inscriben segn el orden cronolgico de su ingreso al registro, no en una partida determinada para cada bien, generando as una gran inseguridad jurdica, la misma que se evita con el FOLIO REAL y con el respeto al Tracto Sucesivo.

EL TRACTO ABREVIADO: UNA MODALIDAD O UNA EXCEPCIN AL TRACTO SUCESIVO?


El TRACTO ABREVIADO es aquel supuesto en el que la ley permite que, en vez de inscribir cada una de las transmisiones intermedias que operan sobre un mismo bien en un asiento registral, se inscriba el ttulo principal, pero haciendo referencia en esta nica inscripcin a las transmisiones intermedias; con lo que se evita la extensin de un asiento que va a desaparecer inmediatamente a causa de otro posterior, logrando as la economa de procedimientos, evitando inscripciones efmeras.

Sin embargo, es en este punto en el que existen algunas discrepancias, es que acaso estamos frente a una modalidad o a una excepcin al principio de tracto sucesivo?

Para algunos autores, el tracto abreviado es una MODALIDAD del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento nico dos o ms transmisiones operadas desde el titular inscrito.

46

Gonzlez Barrn, Gunther. Op. Cit.

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NO son una EXCEPCIN a la regla general, sino solo al rigor de su manifestacin formal47.

En cambio, otros sealan que el tracto abreviado es una MODALIDAD en que la legitimacin registral se combina con la legitimacin extrarregistral judicial o notarial-; y desde el punto de vista formal implica una EXCEPCIN lisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y dems derechos registrados, ya que aparecer como disponente en un asiento quien, segn el asiento inmediatamente anterior, no era titular48.

Para nosotros, el tracto abreviado es una MODALIDAD y NO una excepcin al tracto sucesivo, pues en la inscripcin realizada se hace referencia a las transmisiones intermedias, de tal manera que en ella se puede determinar cul ha sido el historial jurdico del objeto de la inscripcin, respetndose el debido encadenamiento que debe existir entre estas, por lo tanto, el principio de tracto sucesivo sigue presente.

47

Falbo, Miguel. Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho argentino. Buenos Aires: Revista Notarial N 854, 1981, p. 78 y 81.
48

Villar, Pedro Felipe. Op. Cit.

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CODIGO CIVIL ARTCULO 2012: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones.

Nuestro Cdigo Sustantivo ha recepcionado el Principio de Publicidad recin con el Cdigo Civil de 1984, el cual lo precepta en el artculo 2012; as de acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil de 1984 ha sealado que: Este artculo es una novedad respeto del Cdigo Civil de 193649, pero no lo es en relacin al Reglamento General de Registros Pblicos, por cuanto en su texto aparece en el Artculo V del Titulo Preliminar que contiene una norma exacta en contenido, aunque no en redaccin, a la que nos ocupa.

Este artculo contiene una presuncin iure et de iure, es decir, no admite prueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro, y esto se deduce del Numeral II50 del Ttulo Preliminar (en adelante T.P), del artculo 12751 y del artculo 12852 del Texto nico Ordenado del

49 50

A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 29. Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Numeral II del Titulo Preliminar. Publicidad Formal.- El Registro es Pblico. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral. El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. 51 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127 Documentos e Informacin que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresin de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes:

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Reglamento General de Registros Pblicos (en adelante

T.U.O del

RGRP).Dichos artculos nos explican porque se concede una presuncin iure et de iure a la publicidad y esto es, porque el mismo Registro permite que todas las personas accedan a el y tomen conocimiento de la informacin que ellos deseen y eso lo harn a travs de una solicitud donde no ser necesario expresar su causa permitiendo as un acceso general a la informacin que contiene Registros Pblicos, incluso el presente reglamento establece que el personal responsable de registro no podr mantener en reserva la informacin y aun en el caso de que esto sucediera el T.U.O del RGRP ha previsto esta situacin que ha regulado en el articulo 13853.

En consecuencia, las personas no podrn alegar a su favor desconocimiento o ignorancia puesto que, Registro a establecido mecanismos para que se acceda a el en forma general hasta el punto de establecer responsabilidad en su propio personal en caso de denegar o retardar informacin que esta contiene; no obstante como es sabido toda regla tiene su excepcin y el Articulo 128 y Numeral II (segundo prrafo) del T.P del T.U.O. del RGRP expresan que: No se podr obtener informacin de registro cuando:

a) La manifestacin de las partidas registrales o exhibicin de los ttulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trmite de inscripcin; b) La expedicin de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral; c) La expedicin de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, as como aqullos que determinen la inexistencia de los mismos. d) La informacin y certificacin del contenido de los datos de los ndices y del contenido de los asientos de presentacin. 52 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 128 Acceso a informacin que afecta el Derecho a la Intimidad.- La persona responsable del registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral, con excepcin de las prohibiciones establecidas en otras disposiciones. Cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la intimidad, sta slo podr otorgarse a quienes acrediten legtimo inters, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
53

Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 138. Reclamo por retardo o denegatoria por expedicin de certificados.- En caso que el Registrador o Certificador debidamente autorizado, retarde o deniegue indebidamente la expedicin de los certificados o manifestacin de los libros, ttulos archivados, ndices y dems documentos que obran en las Oficinas Registrales, los interesados podrn formular su reclamo ante el Gerente Registral o, en su caso, ante el Gerente del Registro respectivo, el cual comprobado el retardo o denegatoria indebida, ordenar que se acceda s lo solicitado, sin perjuicio de adoptar las acciones correspondientes.

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1. Las

prohibiciones

sean

expresamente

establecidas

en

otras

disposiciones. 2. Cuando la informacin solicitada afecte el Derecho a la Intimidad. 3. Cuando las prohibiciones estn expresamente establecidas en el Reglamento de Registro.

Asimismo, se han contemplado las Excepciones al Principio de Publicidad en la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil54 de 1984, que expresa: Esta disposicin no es de aplicacin absoluta, existe en el Cdigo Civil una excepcin marcada por el artculo 159755 a propsito del Derecho de Retracto. No establecer la mencionada excepcin habra obligado a los futuros retrayentes verificar a cada momento si se inscriben o no los actos que le permitan ejercer el retracto. Hay adems otras excepciones consagradas en los artculos 203456 y 203857 del Cdigo Civil, segn las cuales no son oponibles a quien se acoge a la publicidad registral en un lugar determinado las inscripciones efectuadas en un lugar distinto.

Por otro lado, si bien registro otorga a toda informacin contenida en el una presuncin iure et de iure, se formula la interrogante de cmo era posible

A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 29-30. Plazo especial para ejercer derecho de retracto. Artculo 1597 del Cdigo Civil.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presuncin contenida en el artculo 2012 slo es oponible despus de un ao de la inscripcin de la transferencia. (*) (*) Artculo vigente conforme a la modificacin establecida por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93. Nota: La Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, recoge la modificacin hecha anteriormente a este artculo por la Primera Disposicin Modificatoria del Decreto Legislativo N 768, publicado el 04-03-92. 56 Efectos de la omisin de la inscripcin. Artculo 2034 del Cdigo Civil.- La falta de inscripcin del acto en el lugar donde debi hacerse, motiva que aqul no afecte a terceros que celebren contratos onerosos y con buena fe en dicho lugar. (*) (*) Artculo incorporado por el Artculo 1 de la Ley N 26589, publicada el 18-04-96. Nota: Inicialmente este Artculo fue derogado por la Sptima Disposicin Final de la Ley N 26497, publicada el 12-07-95.
55 57

54

Cdigo Civil. Artculo 2038.- Derecho del tercero de buena fe.- El tercero que de buena fe y a ttulo oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebracin del contrato, no ser perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de stos no inscritos.

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que todas las personas tuvieran conocimiento material del contenido de las inscripciones? La respuesta la puede brindar la Exposicin de Motivos cuando concede al principio de publicidad una FICCION LEGAL es decir, ante la imposibilidad material de que todos conozcan el contenido de las inscripciones se creo esta ficcin legal, por la cual nadie podra alegar imposibilidad material de conocer todo lo contenido en las inscripciones

como tampoco dejar sin eficacia la presuncin iure et de jure (que no admite prueba en contrario respecto al contenido de las inscripciones) pues, esta ficcin legal implica que las personas no pueden justificar su ignorancia o desconocimiento por la falta de conocimiento efectivo, pues estos tuvieron la posibilidad de conocerlo (cognosibilidad legal).

PUBLICIDAD MATERIAL
La publicidad Material esta regulada en nuestra legislacin en el Numeral I del T.P. del T.U.O del RGRP, esta tambin es conocida como Cognosibilidad Legal. Primero partiremos sobre conceptos base de que se entiende por Publicidad Material, as nos remitiremos a la doctrina primero para despus terminar por lo que se entiende por esta en nuestra legislacin.

Tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: La cognosibilidad legal alude a que el pblico en general goza de la posibilidad de conocimiento de los datos incorporados en el Registro. No es necesario un conocimiento efectivo de dichos datos, basta que el interesado haya tenido la posibilidad de conocerlos. Si efectivamente los conoci y tom una decisin informada, en buena hora. Si no los conoci (por descuido, negligencia o ignorancia), pues, igualmente le afectan los datos inscritos, y no puede excusar su conducta en la ignorancia del hecho (oponibilidad)58.

58

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 60-61.

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Para Pedro Felipe Villaro: La publicidad material se precisa aludiendo a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurdicas59.

Antonio Manzano Solano expresa que: La Publicidad Jurdica constituye la esencia misma de su configuracin institucional, pues la cognosibilidad legal implica presuncin de conocimiento por todos del contenido registral60.

De todo lo anteriormente expuesto hay una terminologa que es comn a las definiciones expresadas, y es el de cognosibilidad general que se va a

referir a la posibilidad de conocer el contenido de registro, por ello se dice que la cognosibilidad legal implica la presuncin de conocimiento, pues se presume que todas las personas tienen la posibilidad de conocer el contenido de registro, y esta posibilidad se fundamenta en el hecho de que todos tienen la posibilidad de acceder al registro, por lo tanto nadie podr alegar ignorancia o desconocimiento de algo que siempre estuvo a su alcance, pues por ello Registros Pblicos habilita a las personas para que acudan a sus instalaciones y puedan efectuar las averiguaciones correspondientes, para obtener informacin que desean y que es relevante para constituir sus relaciones y situaciones jurdicas; distinto fuera el caso si el Registro prohibiera el acceso al contenido de las inscripciones. TITULO PRELIMINAR DEL TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS NUMERAL I: PUBLICIDAD MATERIAL El Registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas regstrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

59

Citado por Americo Atilio Cornejo en su obra: Derecho Registral. Buenos Aires: Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Desalma, 1994, p. 145. 60 Antonio Manzano Solano. Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos; 1999, p. 31.

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En los siguientes prrafos vamos a revisar nuestra legislacin y para ser ms especficos en el RGRP.

En el primer prrafo Numeral I del T.P. se expresa que: El registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos.

En el Derecho Espaol se plantea una interrogante sobre este tema: Qu es lo que se inscribe y qu es lo que se publica?

Al respecto Antonio Manzano Solano expresa: () El Registro de Propiedad espaol es aquel tipo de Registro Inmobiliario en el que, mediante ttulos formales se inscriben o registran derechos reales sobre inmuebles; as como los hechos, actos y contratos de modificacin jurdica que les afectan y se publican esos mismos derechos, pero en un nuevo estado, el que llamaremos estado registral61.

Antonio Monserrat Valero expresa que: Si empleamos una terminologa precisa diremos que en el registro de fincas se ingresan, los ttulos (causa de modificaciones jurdicos-reales) se inscriben y los derechos que resultan de los ttulos se publican62.

Para Lacruz Berdejo: Lo que el registro recibe son los actos o ttulos, pero lo que publica son derechos, o ms exactamente, titularidades (). Ahora bien, la garanta de los derechos es la que da el Registro, y no de los actos y contratos, que el registro no convalida63.

Roca Sastre afirma que: Si bien cabe distinguir entre lo que se inscribe en

61

Antonio Manzano Solano. Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos; 1999, p. 209. 62 Antonio Monserrat Valero. Derecho Inmobiliario Registral.1 Edicin. Madrid-Espaa: Civitas Ediciones, S.L., 2000, p. 49.
63

Citado por Antonio Manzano Solano en su obra: Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos, 1999, p. 211.

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nuestro Registro y lo que ste publica, hay que tener en cuenta que como lo que se inscribe es el acto de mutacin jurdico-real inmobiliaria, se constata en el Registro con todas las circunstancias exigidas por el Art. 9 de la Ley Hipotecaria y el Art. 51 de su Reglamento; por ello lo que publicar el Registro ser; no slo dicho acto de mutacin; sino todas las dems

circunstancias dichas, entre las cuales figurar forzosamente el dominio o derecho real limitado inmobiliario correspondiente64.

Dentro de nuestra Doctrina Alvaro Delgado Sheelje expresa que: Se publican nicamente situaciones jurdicas que por su naturaleza tienen vocacin de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generabilidad de las personas que nos son partes en tales situaciones. En consecuencia, el objeto de la publicidad jurdica son estas situaciones jurdicas, cuestin sobre la que hay acuerdo en doctrina, al margen de que el objeto de la inscripcin qu se inscribe? no sea la misma situacin sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma doctrina, (dependiendo de la posicin que se adopte se estarn inscribiendo y publicando derechos o inscribiendo actos y publicando derechos)65. El segundo prrafo del Numeral I del T.P. expresa que: El contenido de las partidas regstrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, este artculo se encuentra en contraposicin con el Numeral VIII del T.P. que expresa: La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicara al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.

64

Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 162. 65 Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 16 17.

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Es decir, lo que contienen la partidas regstrales afectan solo a los terceros, aun cuando no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo (publicidad formal), pues como se expreso anteriormente todos tienen la posibilidad de conocer el contenido de registro salvo excepciones, por lo tanto nadie podr alegar desconocimiento o ignorancia de las partida regstrales, sin embargo el Artculo VIII del T.P del RGRP excepta a los terceros regstrales, puesto que, si la inexactitud no se encuentra en el asiento registral este no les afecta, pero que sucedera si la inexactitud se encuentra en la partida registral? Al parecer nada, puesto que el reglamento expresamente seala que: Para quedar protegido, adems de otros requisitos (buena fe, ttulo oneroso), es necesario que dicha inexactitud no conste en el asiento registral. En consecuencia, debemos entender que la regla general es que a todos les afecta el contenido de las partidas registrales; y la excepcin es que a los terceros regstrales les afecta solo los asientos regstrales.

La interrogante es Cul es el privilegio que tienen los terceros regstrales? A que se debe que todos tengamos que revisar las partidas regstrales (puesto que si no lo hacemos nos afectara tal como seala el Numeral I), y solo los terceros deben conocer los asientos regstrales; no obstante, debemos dejar en claro que este tercero debe tener ciertos requisitos para configurarse como tercero registral.

PUBLICIDAD FORMAL
La Publicidad Formal esta regulada en nuestra legislacin en el Numeral II del T.P. del T.U.O del RGRP, esta a la vez es conocida como conocimiento efectivo.

Para Alvaro Delgado Sheelje: La publicidad formal esta referida a todos aquellos medios a travs de los cuales los terceros pueden acceder al conocimiento efectivo de la situacin publicada. La eficacia formal de la publicidad registral, por tanto, consiste en que los terceros puedan, si as

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lo desean, conocer aquello que es objeto de publicacin66. Entonces; Cuales seran los medios a travs de los cuales puede tenerse conocimiento efectivo?

En primer lugar, habr que pagar previamente las tasas regstrales para acceder a la informacin y documentacin del contenido registral. En segundo lugar, tal como expresa Rubn Guevara Manrique y Rubn Guevara Bringas67, la publicidad formal puede darse de dos maneras:

1.- La Publicidad Formal Directa, es decir, directamente en las oficinas de los Registros Pblicos a las que puede acudir cualquier persona y pedir que le exhiban los tomos y/o fichas. 2.- La publicidad Formal Indirecta, es decir, el usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere, como son los certificados de gravmenes, copia literal, etc. previa presentacin de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes.

Estas formas de publicidad estn normadas en los Arts. 184 y ss. del Reglamento General68.

Por lo tanto, estos serian los medios mediante los cuales se puede acceder a registro. La definicin de Publicidad Formal Directa; concuerda con el Art. 12969

66

Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 20. 67 Rubn Guevara Manrique y Rubn Guevara Bringas. Derecho Registral. Tomo I. Lima: Grafica Horizontes S.A., 1999, p. 55-56. 68 En la actualidad, esta incorporado en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos: Resolucin N 079-2005 SUNARP/SN. Articulo 127 y siguientes. 69 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 129 Manifestacin de los documentos del archivo registral.- La manifestacin se realizara:

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(Inciso b) del

T.U.O del RGRP. Es consecuencia, las personas pueden

acceder directamente a la informacin que contiene registro con solo acudir al local de la Oficina Registral, pero slo en los casos que la informacin no haya sido sustituida por el sistema de microarchivos, adems, de que el momento de obtener dicha informacin de las partidas contenidas en los tomos se encuentren las personas en presencia del personal, esto consideramos que se hace por el tema de seguridad, pues dichos partidas se pueden perder, extraviar o sufrir un dao parcial y como consecuencia ser ilegible dicha informacin.

Del segundo prrafo del Art. 129 Inciso (b) podemos sealar que; la prohibicin se hace en merito de que la informacin que deben obtener las personas debe ser lo ms clara, precisa y legible, porque el solo hecho de agregar anotaciones, seales o realizar actos que afecten la integridad de las partidas pueden desvirtuar la informacin contenida en aquella, ya que las personas se ampararan en datos que pudiera ser ambiguos, ilegibles y poco precisos, que pudieran ocasionar la lesin de algunos de sus derechos, debido a que podran ampararse en dicha informacin errnea. La publicidad Formal Indirecta, concuerda con el Art. 12970 (Inciso a y c) y Art. 12771 (Inciso b, c, d) del T.U.O. del R.G.R.P

Para Jorge Ortiz Pasco: La publicidad formal esta representada por los

b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no han sido sustituidas por el sistema de microarchivos, as como de los ttulos archivados o en trmite, en el local de la Oficina Registral respectiva y en presencia del personal expresamente facultado para ello. Est prohibido doblar las hojas, poner anotaciones o seales, o realizar actos que puedan alterar la integridad de stos. 70 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 129 Manifestacin de los documentos del archivo registral.- La manifestacin se realizara: a) Tratndose de partidas electrnicas mediante el servicio de informaron en lnea, a travs de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Regstrales o a travs de otros medios informticos. c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresin de las partidas electrnicas o de los ndices que organizan los registros.
71

Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127 (Inc. b, c, d)

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documentos y certificados que expide o exhibe el registro, constituyndose por ello en los medios, mecanismos o herramientas publicitarias72.

Cuando el autor indicado expresa que: La publicidad formal esta representada por los documentos y certificados que se expide, se estara refiriendo en si a los certificados que expide el mismo registr, los cuales son de dos clases: 1.- Los Literales (regulado en el Art. 131 RGRP)73 2.-Los compendiosos (regulado en el Art. 131 y 132 RGRP)74 estos a su vez se clasifican en:

2.1.-Certificados Positivos 2.2.-Certificados Negativos 2.3.-Certificados Vigencia 2.4.-Certificado de Bsqueda Catastral

72

Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 13. 73 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 131 Clases de certificados y denegatoria de expedicin de copia literal.- Los certificados, segn la forma de expedicin de la publicidad, sern de las siguientes clases: a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mrito para extenderlos; b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicacin de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrn referirse a los gravmenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones. 74 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 132 Certificados Compendiosos.- Estn comprendidos dentro de los certificados compendiosos a que se refiere el literal b) del artculo anterior, entre otros, los siguientes: a) Certificados Positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripcin. Tambin, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar informacin detallada; b) Certificados Negativos: Los que acreditan slo la inexistencia de determinada inscripcin; c) Certificados de Vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedicin; d) Certificados de bsqueda catastral; Los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. Tambin acredita la existencia o no de superposicin de reas.

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Sin embargo, previamente dichos certificados requieren la presentacin de una solicitud con los requisitos previstos en el Artculo 13075 del RGRP.

Dichos certificados pueden expedirse de la forma que establece el Articulo 13376 del RGRP y podrn ser objeto de aclaracin cuando induzcan a error el contenido de la partida registral77 y se transcribirn literalmente los asientos o partidas cuando no se ofreciera suficiente claridad sobre su contenido78. Estos certificados se expiden dentro de los tres das de solicitado salvo excepciones (articulo 13779 RGRP).

Asimismo cuando el autor expresa que: La publicidad formal esta representada por los documentos y certificados que se exhibe, se estara refiriendo a la exhibicin de las partidas contenidas en los tomos, en cuyo caso nos estamos refiriendo a lo contemplado en el artculo 127 Inc. a)80 del RGRP (Esto es lo que se conoce como publicidad formal directa).

75

Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 130 Solicitud de Certificados.- Los certificados se expedirn a peticin escrita, mediante formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en los cuales se precisar el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado requerido, los datos de inscripcin de la partida registral y la informacin que permita identificar el acto o actos cuya publicidad se solicita. 76 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 133 Forma de los Certificados.- Los certificados se expedirn utilizando formularios, fotocopias, impresin de documentos o imgenes, o cualquier otro medio idneo de reproduccin, con la indicacin del da y hora de su expedicin, debiendo ser autorizado por el Registrador o Certificador debidamente autorizado. 77 Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 134 78 Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 135 79 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 137 Plazo para expedir certificados.- Los certificados se expedirn dentro de los tres das de solicitados, salvo aqullos que por su extensin u otra causa justificada requieran de un mayor plazo para su expedicin, en cuyo caso, el Registrador o Certificador debidamente autorizado, deber dar cuenta al superior jerrquico. 80 Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127 Documentos e Informacin que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresin de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestacin de las partidas registrales o exhibicin de los ttulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trmite de inscripcin.

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TITULO PRELIMINAR DEL TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS NUMERAL II: PUBLICIDAD FORMAL El Registro el pblico. La publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas regstrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral. El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

Cuando el Artculo II del T.P del RGRP expresa que: Registro es Pblico quiere decir que, el pblico en general tiene acceso a los datos contenidos en el Registro.

As mismo este Artculo expresa: La publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas regstrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral.

La interrogante es Cmo garantiza la publicidad formal el acceso de toda persona? La garantiza a travs de la razn de que Registro es pblico, por lo cual permite el acceso de cualquier persona para que tome conocimiento del contenido registral, adems de que dicho acceso al contenido del registro se materializa con la documentacin o informacin que brinda registro pues as lo contempla el Articulo 127 el RGRP, debido a que mediante dicho articulo a las personas se les exhibe, expide, informa o manifiesta la informacin contenida en el registro.

En consecuencia, el acceder a registro y obtener informacin del contenido registral es un derecho que tiene toda persona, derecho que no puede ser vulnerado negando el acceso a registro al pblico, y en caso de no permitirle acceder a determinada informacin deber expresarle la causa de su negativa, pues pudiera resultar que dicha informacin afecte el derecho a la

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Intimidad de otra persona y por ende mis derechos terminan donde de los otros comienzan. As las personas pueden acceder a registro y tener conocimiento efectivo tanto de las partidas regstrales como de la informacin del archivo registral.

El segundo prrafo del presente artculo expresa: El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. (Esto ya se comento en la pgina cuarentisiete)

Finalmente cuando se presume que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones, se esta refiriendo que todas las personas conocen no solo los asientos regstrales sino tambin las partidas y archivo registral, puesto que las partes tuvieron acceso a ellas. Esto es importante por los efectos mismos que tiene la publicidad formal, ya que esta, a travs de los documentos o certificados acredita la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el tiempo de su expedicin (articulo 140 RGRP81).

LA PUBLICIDAD REGISTRAL: ES UN PRINCIPIO DEL DERECHO REGISTRAL?


Conforme hemos visto anteriormente el principio de publicidad esta regulado tanto en el Cdigo Civil como en el RGRP efectivamente como eso, como un principio, esta expresin o atribucin otorgada a la publicidad ha sido un tema de debate en la actualidad, de lo cual a continuacin procedemos a explicar.

Tradicionalmente se vena considerando que la publicidad era un principio

81

Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 140.- Efectos de la Publicidad Registral Formal.

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del Derecho Registral, entendindolo como una presuncin absoluta de conocimiento de los datos inscritos. Sin embargo, modernamente se rechaza que la publicidad sea un principio particular del Derecho Registral Inmobiliario, en tanto no se trata de una caracterstica o rasgo propio (y cambiante) de cada ordenamiento registral en particular. Todo lo contrario, la publicidad es el contenido ontolgico, el modo de ser de registro, y de esta manera solo puede existir ste cuando se produzca aqul82.

Para Gunther Gonzales Barrn: La finalidad de registro son dos: una finalidad concreta (que se refiere a establecer la prueba de la propiedad) y una finalidad abstracta (brindar seguridad jurdica con justicia), esta ltima es la que nos interesa para el presente tema. As mismo, expresa que: La doctrina considera de manera prcticamente uniforme establece que la finalidad del Derecho Registral Inmobiliario es proporcionar seguridad jurdica a los adquirientes entendido en sentido amplio (). De esta manera para lograr esta ultima finalidad de registro (seguridad jurdica con justicia) se debe otorgar publicidad a ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros y por tanto, esta publicidad legal es el medio por el cual crece el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurdicas en general, en cuanto evita negocios y actos queden ocultos (). Las ventajas de la publicidad son las mismas que cualquier otro formalismo, esto es, la certeza y seguridad de los derechos, la limitacin de los conflictos y la movilidad del trfico mercantil (). El fenmeno publicitario se muestra como la tcnica tipificante de la institucin registral. Se trata de su naturaleza ontolgica, de su modo ser, de su nervio o ncleo. De all que podemos bautizar a la publicidad legal como la esencia del derecho registral inmobiliario (y, en general, del derecho registral), entiendo el termino esencia en su primera acepcin gramatical, esto es, como lo que constituye la naturaleza de las cosas, lo permanente e invariable en ellas. Es pues, a travs de la publicidad cmo se consigue una titularidad cierta y notoria en cuanto a los derechos reales, a fin de tener enterados a los terceros,

82

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 56.

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garantizndoles que las alteraciones ocultas no les afectaran83.

Alvaro Delgado Sheelje expresa que: La publicidad jurdica registral no es propiamente un principio, cuanto no es simplemente una caracterstica o rasgo fundamental que informa a un determinando sistema registral, sino que es mucho mas que eso, a saber: el elemento comn a todo sistema registral que constituye el objeto mismo de la funcin registral, la razn de ser de todo registro jurdico y la base sobre la cual se apoyan todos y cada uno de los principios regstrales84.

Jorge Ortiz Pasco expresa que: No deja de preocuparle cmo esta planteado el mal llamado principio de publicidad (la publicidad registral no es un principio, es la razn de ser del registro antes, durante y despus de la contratacin dado que la presuncin sobre la que descansa es bastante radical)85.

Gunther Gonzales Barrn, expresa que:

La finalidad de registro es la

seguridad jurdica la cual tiene como herramienta a la publicidad para lograr dicho fin, mientras que, para Alvaro Delgado Sheelje y Jorge Ortiz Pasco, la finalidad de registro es la publicidad, incluso para Alvaro Delgado Sheelje86 la publicidad tiene como finalidad la Seguridad Jurdica (seguridad esttica y dinmica).

Antiguamente las comunidades o las sociedades buscaban informacin acerca de las titularidades de la propiedad con el afn de adquirir de su verdadero propietario, es decir, lo primero que hacan los pobladores era

83

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 53-62 y 65-66. 84 Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 23. 85 Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 58. 86 Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 21.

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buscar informacin puesto que en esos tiempos todava no exista una institucin que lo hiciera, posteriormente esta informacin si bien es relevante para ellos la misma requera de cierta seguridad, es decir, que la informacin que se les otorgara sea cierta y valida, por lo tanto, la publicidad se da de diferentes formas en cada poca (anuncio, posesin, tradicin), de esta manera la publicidad fue evolucionando por el tema de seguridad, puesto que el anuncio se volvi insuficiente debido a que no perduraba en el tiempo la informacin; la posesin igualmente no daba certeza al titulo de que se estaba poseyendo puesto que poda ser el propietario o un inquilino, es decir, la sola informacin no bastaba se requera adems de que esta invistiera de seguridad a quienes se les otorgara para que posteriormente no vieran vulnerados sus derechos; as la publicidad tiene como fin otorgar seguridad a quienes la adquieran, esta es una de sus ventajas; as

conforme transcurre el tiempo, la publicidad va cambiando porque las exigencias de la sociedad se van volviendo mas complejas y ciertos mecanismos que la ayudaron en un comienzo a otorgar seguridad se vuelven ineficientes, as se buscan otras herramientas o medios que se vuelven mas adecuados.

En la actualidad la publicidad tiene mecanismos a travs de los cuales todos pueden tener acceso a la informacin que deseen, porque se creo una institucin encargada para otorgarle esta informacin a las personas de esta manera la publicidad cumple su fin otorgar seguridad a la personas, pues la publicidad cuenta con herramientas que hacen eficiente esta informacin y estas herramientas son los principios, cada principio ayuda para que la informacin que se le da al pblico sea lo mas segura posible, por ello las personas acuden a registros porque saben que la informacin que adquieren les va otorgar seguridad, por lo tanto estos quedan protegidos por el Sistema Registral.

La publicidad jurdica no puede ser considerada como un principio, porque esta no es una caracterstica o rasgo fundamental del sistema registral, como si lo son los principios, pues estos son instrumentos o medios por los cuales se trata de alcanzar la seguridad, as por el principio de prioridad el - 64 -

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primero que inscribe es el que ostenta el derecho, por el principio de tracto sucesivo se da la certeza, la seguridad de que se esta adquiriendo del verdadero propietario puesto que ha operado una revisin de las cadena sucesiva ininterrumpida de transferentes anteriores al que adquiere actualmente.

En consecuencia, la publicidad jurdica no puede ser un principio, debido a que estos le sirven de herramienta a aquella, es ms, la publicidad jurdica tiene dos clases la formal y material esta ltima engloba tres principios los cuales tienen efectos trascendentales para el pblico en general, as como para el que no acude a registros.

Jos Mara Chico y Ortiz expresa que: El principio de publicidad ofrece dos grandes manifestaciones, que ya la Exposicin de Motivos de la Ley de 1861 destacaba; una material o sustantiva y otra formal o adjetiva. Conforme a la primera; se trata de dar notoriedad a los derechos reales sobre inmuebles y precisar los efectos que la Ley confiere a esa publicidad. Conforme a la segunda; se facilitan los medios o modos que permiten a los interesados conocer materialmente el contenido del Registro.

a) Material La Publicidad en su aspecto sustantivo tiene una doble dimensin; positiva y negativa. La positiva, reviste la forma de presuncin. La negativa no

presume nada afirma.

1.- La Negativa Sanciona que lo que no est inscrito no afecta al que contrata confiado en el contenido registral. ()Es decir lo no inscrito es como si no existiese. Garca Garca defiende la tesis que mantuvo Lacruz Berdejo de que este precepto reside el genuino principio de la oponibilidad que rige en nuestro sistema juntamente con el de fe pblica.

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2.- La Positiva En este reflejo de la dimensin del principio se produce una doble presuncin:

Se presume que lo que el Registro publica debe ser mantenido iuris

tantum, o sea, mientras no se demuestre la posible inexactitud del contenido registral. A dicha clase de publicidad se le denomina por la doctrina legitimacin o Principio de Legitimacin.

Se presume que el Registro es exacto e ntegro juris et de jure, o sea,

aunque se demuestre lo contrario, cuando se trate de proteger a un tercero que, confiado en la apariencia registral, adquiere con las condiciones y requisitos establecidos por la Ley. A este efecto se le denomina con el nombre de principio de fe pblica registral.

b) Formal El aspecto Formal del principio se reduce a los medios o modos de hacer efectiva la notoriedad de las inscripciones, permitiendo a los particulares acceder al contenido del Registro87.

Finalmente,

la publicidad no es un principio sino la razn de ser del

registro, aquella como hemos advertido cuenta con instrumentos, los cuales le permiten obtener su finalidad que es otorgar seguridad jurdica a las personas.

87

Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 186-187.

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CONFRONTANDO EL CODIGO CIVIL CON EL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS

El Principio de Legitimacin es incorporado recin en nuestro Cdigo Civil (en adelante C.C.) de 1984 debido a que no tienen ningn antecedente del C.C. de 1936, pero si en el Artculo VII del Ttulo Preliminar (en adelante T.P.) del anterior Reglamento General de Registros Pblicos (en adelante RGRP) de 1968. A continuacin se desarrollara el tema confrontando nuestro Cdigo Civil con el RGRP.

TTULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGALEMENTO GENERAL DE REGISTROS PBLICOS NUMERAL VII: PRINCIPIO DE LEGITIMACIN Los asientos regstrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

CDIGO CIVIL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN: ARTCULO 2013 El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez

En primer lugar, el C.C. en su Artculo 2013 comienza con la frase: El contenido de la Inscripcin, mientras que el RGRP en su T.P. Numeral VII expresa: Los Asientos Regstrales, como podemos apreciar la norma sustantiva otorga presuncin de legitimidad a los asientos de inscripcin y el RGRP otorga legitimidad a los asientos regstrales, es decir esta ltima es mas genrica, pues se estara refirindose a toda clase de asientos

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(Asientos de Inscripcin- Anotacin Preventiva y el Asiento de Cancelacin), en cambio el C.C. es mas especfico puesto que no brinda presuncin de legitimidad a todos los asientos solo al de inscripcin.

Entonces, Cules son los que gozan de presuncin de legitimidad los Asientos Inscripcin o los Asientos Registrales?

Comenzaremos por definir cada una de las clases de asientos, para posteriormente absolver la interrogante planteada. Gunther Gonzales Barrn define a los Asientos Inscripcin: Como el asiento que publica un derecho consumado o consolidado o la modificacin de uno anterior, por el cual se proclama una situacin jurdica definitiva. En cambio en las Anotaciones Preventivas expresa que: En la anotacin se reconoce la transitoriedad de la situacin jurdica y su falta de consolidacin. Sin embargo, creo yo que el asunto merece tomar en cuenta un matiz diferencial y, para ello es bueno recordar la distincin doctrinal en dos tipos de anotaciones preventiva. Para Gunther Gonzales Barrn hay dos clases de Anotaciones Preventivas: En la Primera, estn aquellas en cuya base hay un derecho real, pero al que falta documentarse o acreditarse fehacientemente, por lo cual se le da entrada al Registro mediante una anotacin impeditiva de los efectos del principio de fe pblica. El caso tpico de este primer grupo son las anotaciones de demanda (ya sea nulidad, resolucin, rescisin o documentacin de un acto jurdico), cuya finalidad es netamente publicitaria, es pues, un medio preventivo que publica sin constituir. (...)Pues bien en las anotaciones que publican sin constituir es evidente la imposibilidad de aplicar el principio de legitimacin, en cuanto se limitan a noticiar un llamado de atencin a los potenciales adquirientes; pero justamente, al ser una anotacin de mera publicidad, no enerva la eficacia del asiento de inscripcin sobre el que se protesta o pretende impugnar. En el Segundo grupo se hallan las anotaciones

caracterizadas por la constitucin registral de una garanta que concreta en un bien determinado: la pretendida satisfaccin del acreedor al pago de una obligacin. En este segundo grupo publica constituyendo, encontrndose como las figuras ms usuales el embargo y secuestro. (.) En el caso del embargo, s existe un derecho de garanta a favor del acreedor-anotante, - 68 -

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quien, en mi opinin goza de la presuncin de exactitud del rango y de la preferencia obtenida con la anotacin en el Registro88.

En los Asientos de Cancelacin, se puede decir que, si con el asiento de inscripcin se presume la titularidad de quien aparezca as constatado en el asiento registral (carcter positivo), con el asiento de cancelacin se presume que se extingui el derecho a que se refera el asiento de cancelacin (carcter negativo), por ende el principio de legitimidad le alcanza a estos asientos de cancelacin, adems as lo ha entendido la Corte Suprema en una sentencia (casacin 018-200189).

En consecuencia, todos estos asientos gozan de la presuncin de legitimidad debido a que en los mismos se encuentra una situacin jurdica consolidada, puesto que en todos estos asientos los derechos ya no se discuten, es decir no estn en la etapa en la que hace falta acreditarse verdaderamente el derecho, pues este ya esta acreditado, entendindose que por ello previamente el registrador ha calificado lo ttulos y dems documentos que accedan al registro, por ello los mismos se presumen exactos y vlidos.

Asimismo, el Artculo 2009 del C.C. expresa que: Los registros pblicos se sujetan a lo dispuestos en este Cdigo a sus leyes y reglamentos especiales, por lo que cabria afirmar entonces que el principio de legitimacin no solo se extiende a los asientos de inscripcin sino a todos los asientos registrales.

El otro punto es que el Cdigo Civil utiliza la frase: Se presume cierto y el RGRP expresa: se presume exacto y vlido.

88

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 816-821. 89 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 817-818.

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En ambos se admite una presuncin iuris tantum, es decir una presuncin relativa que admite prueba en contrario. De este modo la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expresa: Se presume, por medio de esta disposicin, que el derecho o la titularidad del registro existe y pertenece a dicho titular, por lo cual ste podr ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal. Existe pues una consecuencia registral, en el sentido que se presume que lo inscrito es cierto, pero tambin una extraregistral en el sentido que se produce todos sus efectos. Por otra parte y entendiendo este artculo en sentido negativo, la falta de inscripcin implica que no hay contenido al cual referirse y que, en trminos de Derecho Registral, el hecho o acto no inscrito no existe ()90.

Asimismo de acuerdo a la Ley Hipotecaria Espaola, el contenido de la presuncin igualmente es doble y viene reflejado de la siguiente forma: -Positiva, diciendo el Art. 38 1 de la LH que a todos los efectos legales, se presumir que los derechos reales existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. -Negativa. Conforme el art. 97 de la LH cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera91.

Luis A. Aliaga Huaripata expresa que: Cabe sealar que este principio registral slo establece una presuncin Iuris Tantum por lo que no se hace coincidir ni se superpone el Registro a la realidad extraregistral. Tampoco se configura una inatacabilidad absoluta de la situacin proclamada por el Registro. Asimismo, citando a Diez Picazo expresa que: al ser posible la inexactitud registral, entendindose por inexactitud registral a todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurdica extraregistral (artculo 39 LH); consecuentemente, tal presuncin podr ser enervada92.

90 91

A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 30-31. Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 194. 92 Luis Aliaga Huripata. El Principio de Legitimacin Registral. Lima Per: Legal Express Gaceta Jurdica, Abril 2001, p. 4-5.

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Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Crdenas Quiros expresan que: Es importante advertir que la Ley Hipotecaria Espaola limita la presuncin de exactitud a los derechos reales inscritos en el Registro y no al contenido de la inscripcin, de manera genrica, como lo hace el artculo 2013 del Cdigo Civil (). La que surge es si respecto al Registro de Propiedad Inmueble, y por extensin al Registro de Propiedad Vehicular ya incorporado al Sistema Nacional de los Registros Pblicos, la presuncin del artculo 2013 del Cdigo se extiende nicamente a los derechos reales, como

ocurre en el sistema espaol conforme al citado artculo 38 de la Ley Hipotecaria, o tambin podra incluirse a otras titularidades distintas a las del derecho real- como la del arrendatario por ejemplo-, o incluso si va ms all, y abarca tambin las caractersticas fsicas del bien. La respuesta para nuestro sistema es que la presuncin contenida en el artculo 2013 resulta mucho ms amplia que la del artculo 38 de la Ley Hipotecaria Espaola. Al presumirse genricamente la certidumbre del contenido de las inscripciones, no slo quedan comprendidos los derechos reales y dems titularidades, como ya se dijo, sino que tambin las caractersticas fsicas del bien. Este ltimo aspecto se encuentra respaldado por una reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral de la Oficina Registral de Lima y Callao93. En cuanto al trmino se presume exacto para Sanz y Lacruz Berdejo quiere decir: verdadero o concordante con la realidad, es decir, la correspondencia entre lo que dice registro y la realidad94.

En cuanto a la presuncin de validez, Gunther Gonzales Barrn expresa que: Se habla de una absurda presuncin de validez (se presumen exactos y vlidos), lo cual significa un autntico salto al vaco porque nadie podra pensar que el Registro presume la invalidez. En realidad, este principio implica una PRESUNCIN DE EXACTITUD, esto es, que el contenido del Registro es exacto con relacin a la realidad extraregistral (). El error se

93

Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001, p. 138. 94 Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 195.

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encuentra en sostener que la inscripcin presume la validez, cuando en realidad ello es un presupuesto natural de la actuacin negocial y registral (o alguien piensa en una presuncin de invalidez respecto a una escritura pblica no inscrita?)95.

En cuanto a la terminologa aplicada tanto en el C.C. como en el RGRP referente a la expresin producen todos sus efectos ha dado lugar a dos interpretaciones para la Doctrina Nacional, y tal como seala Gunther Gonzales Barrn: La doctrina Nacional interpreta rutinariamente la frase sealando que la inscripcin continuar produciendo todos sus efectos hasta la anulacin o rectificacin del asiento. Segn esta interpretacin, se trata de una simple cuestin de temporalidad respecto de la eficacia legitimadora del asiento (hasta que se anule o rectifique). En cambio, creo yo que la norma alude antes que a la temporalidad - al mbito general de la eficacia legitimadora del asiento, pudiendo invocarse su aplicacin en todo campo extrajudicial o judicial, y por ello la referencia: produce todos sus efectos.

Al respecto hay que dejar en claro que nuestra fuente histrica es espaola y esta es clara cuando se refiere que: . a todos los efectos legales significa que la presuncin es en todos los mbitos y aspectos96.

Luis A. Aliaga Huaripata expresa: A nivel del Derecho Comparado podemos citar el artculo 38 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) en cuyo primer prrafo seala: a todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos. En este caso, los efectos sustantivos de la

95

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 812. 96 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 811.

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inscripcin comprendern la presuncin de existencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento, es decir con la extensin, limitaciones y condiciones que figuren en el mismo, tal presuncin acta a todos los efectos legales, no slo en el terreno civil, sino tambin en el procesal, administrativo, fiscal, etc.; adems dichos efectos se vinculan a la presuncin de posesin (lo que no existe en nuestro caso) y que tal posesin es cualificada a los efectos de la prescripcin adquisitiva97.

Al respecto Jos Mara Chico y Ortiz expresan que: El pronunciamiento en los trminos de la LH en su Art. 38 es de carcter general.- La presuncin es o se entiende a todos los efectos legales, por tanto, no es slo en lo favorable, sino tambin en lo que pueda perjudicar al titular inscrito, y tanto en el orden procesal como en el orden sustantivo98.

As mismo el RGRP a diferencia del C.C. expresa: Se legitima al titular registral para actuar conforme a ellos.

En doctrina existen dos clases de legitimacin: la activa y la pasiva, as de acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil: La legitimacin activa, es la que hemos visto; el titular registral por el solo hecho de serlo est autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin. La legitimacin pasiva, es la que protege al tercero que no tiene ningn derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene. () Debe entenderse que este no es el caso de quien se va a amparar en el principio de fe pblica registral, que como veremos ms adelante requiere entre otras cosas de la inscripcin99.

Gunther Gonzales Barrn expresa que: Se habla que la inscripcin y sus efectos legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, aludiendo

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Luis Aliaga Huripata. El Principio de Legitimacin Registral. Lima Per: Legal Express Gaceta Jurdica, Abril 2001, p. 4-5. 98 Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 196. 99 A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 31.

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simplemente a la legitimacin activa, por lo cual usa la frase tan grfica de actuar; y olvida que la inscripcin tambin perjudica desde el punto de vista de la legitimacin pasiva100.

Finalmente, el C.C. en su ltimo prrafo expresa: mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez y el RGRP expresa: mientras no se rectifique en los trminos establecidos en este reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

De acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil: La prueba en contrario a la que alude en este artculo va a permitir que se produzca la rectificacin, a la que se refieren los artculos 175 del Reglamento General de los Registros Pblicos respecto a los errores materiales y 178 del mismo cuerpo legal relativos a los errores de concepto; todo ello sin perjuicio de que por medio de sentencias, se declaren nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurdicos que contienen los derechos o titularidades admitida por el registro. Resulta obvio asimismo, que dichas rectificaciones o declaraciones judiciales deben a su vez ser inscritas con el objeto de que tengan el efecto que este artculo consagra101.

Luis A. Aliaga Huaripata expresa que: No teniendo las inscripciones carcter constitutivo ni obligatorio, la presuncin legitimadora a favor del titular registral puede decaer, como ocurre en los supuestos de nulidad de la compraventa que diera mrito a la inscripcin, por lo que podemos hablar de falta de eficiencia convalidante de las inscripciones, sobre el particular el artculo 33 de la LH establece que: la inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, es decir, la inscripcin no los purifica ni transforma (CHICO Y BONILLA) ni tiene la virtud taumatrgica de hacer vlido lo que es nulo (DIEZ PICAZO). (.) En el mbito nacional conforme se advierte del artculo 2013 del Cdigo Civil,

100

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 812. 101 A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 31.

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existen dos mecanismos previstos por el sistema para eliminar las inexactitudes registrales, la rectificacin del asiento en sede registral o la declaracin de invalidez en sede judicial102.

Al respecto cabe mencionar que el RGRP tiene una norma similar en el Art. 46 segundo prrafo que expresa: La inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros expresan que: Debe entenderse que la declaracin judicial de invalidez puede referirse tanto al asiento registral mismo como al ttulo que lo origin103.

La rectificacin de acuerdo al concepto elaborado en el IV Congreso Nacional del Derecho Registral celebrado en Mendoza en el ao 1982, en cuanto expresa que la subsanacin o rectificacin es el procedimiento mediante el cual se provoca concordancia entre la realidad registral y la extraregistral. Aclaramos que el vocablo rectificacin es utilizado con un sentido amplio, esto es, que el opera tanto cuando la inexactitud nace fuera de registro como cuando ella se origina en sede publicitaria. El procedimiento rectificatorio importa, parafraseando a Lacruz-Sancho, una serie de actos regulados por el derecho en virtud de las cuales el registrador realiza su funcin y los particulares obtienen o tratan de obtener la adecuacin entre la realidad jurdica y la librara104.

Es decir la rectificacin tiende a restablecer la discordancia entre la realidad registral y extraregistral, pero en la definicin que hemos citado dice que esta opera tanto cuando la inexactitud nace fuera de registro como cuando se origina dentro de ella.

102

Luis Aliaga Huripata. El Principio de Legitimacin Registral. Lima Per: Legal Express Gaceta Jurdica, Abril 2001, p. 4-5. 103 Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001, p. 140. 104 Martha G. Vargas, Martha S. Benjamn y Angela V. Boneto. La Inexactitud Registral y su Proyeccin Negocial. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1985, p. 100-104.

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Sin embargo, la rectificacin se produce en si porque ha operado una inexactitud, es decir, habido un error. Cabe en primer lugar tener presente que existen dos clases de errores: El error Civil105 que es producto de uno de los vicios de la voluntad por ello esta clase de error tiene su origen en la voluntad interna o se puede presentarse en el momento de la exteriorizacin de lo discernido, en cambio a diferencia del error civil el Error Registral106 es una subespecie de la inexactitud registral circunscrita a aquellas situaciones en que la equivocacin proviene de la misma actividad registradora. () El error es toda representacin falsa del objeto que se pretende publicar por deficiencias del procedimiento representativo, y el error civil es un concepto equivocado o juicio inexacto o falso o simplemente un desacierto, que puede darse en la etapa interna que es el discernimiento o en lo externo que es la declaracin o manifestacin.

Carzolio al referirse a las inexactitudes regstrales, seala aludiendo al error que: existen aquellos cuyo origen es registral es decir, las que tienen una circunstancia generadora producida en el registro, sea al confeccionar un asiento, sea al emitir una certificacin. Puede ser que el instrumento a inscribir refleje correctamente la realidad, pero que un error u omisin del registrador al realizar la toma de razn, de cmo resultado un asiento inexacto, errneo u omitido, tornando disconforme lo registrado con la realidad107; as mismo tambin existen los extraregistral, que incluyen las mutaciones sucedidas en el mbito registral que aun no han tenido exteriorizacin en el registro. Qu sucedera entonces si la inexactitud se encuentra en el ttulo y no el asiento, el registrador seria igualmente competente para rectificar?

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Romero Montes, Francisco. Curso de Acto Jurdico. Lima, Per: Editorial Liberia, Portocarrro, 2003, p. 142. 106 Martha G. Vargas, Martha S. Benjamn y Angela V. Boneto. La Inexactitud Registral y su Proyeccin Negocial. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1985, p. 22-25. 107 Citado por Gonzales Loli, Luis Jorge en su obra: Errores Materiales y de Concepto en los Asientos Regstrales. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ediciones Palestra. Ao I N1 Abril 2000. p. 44.

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Es decir la inexactitud se encuentra en el titulo y no en el asiento, el registrador procedi a inscribir de acuerdo a lo establecido en el mismo, no hay que olvidar que el titulo contiene el acto causal que es el que dio origen a la inscripcin, este acto causal fue celebrado por las partes fuera del mbito registral, vale decir de acuerdo a las normas del derecho comn. Luis Gonzales Loli expresa que: Al referirse a los errores en los asientos regstrales, no comprendemos en ellos a los casos en que el error se origina en defectos existentes en los ttulos que dieron merito a las correspondientes inscripciones. Esto, pues que si bien el defecto en el ttulo registrado puede dar lugar a una inexactitud registral, la misma no se habr originado en sede Registral, y deber en todo caso, ser rectificada a travs de otro instrumento que d merito a la modificacin del ya inscrito108.

As mismo nuestro RGRP ha establecido al respecto en el Artculo 75 que: Cuando la inexactitud provenga del registro (inexactitud registral) ya sea por un error u omisin cometido en algn asiento o partida registral, se rectificara en la forma establecida en el presente titulo. Cuando la rectificacin de inexactitudes distintas a las sealadas en el prrafo anterior, se realizara en merito al titulo modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.

Dentro de la clase de errores tenemos dos:

Los errores Materiales: Son aquellos que no cambian el sentido general del asiento o partida, es decir son aquellos que no modifican la sustancia o el sentido del mismo. Este se encunara regulado en el artculo 81 RGRP. Los errores de Concepto: Son aquellos que alteran o varan el verdadero sentido del asiento o el titulo .Este se encuentra regulado en el artculo 84 del RGRP.

108

Gonzales Loli, Luis Jorge. Errores Materiales y de Concepto en los Asientos Regstrales. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ediciones Palestra. Ao I N1 Abril 2000. p. 44

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Finalmente la declaracin judicial de invalidez de acuerdo con el artculo 90 del RGRP le otorga competencia exclusiva a los rganos

jurisdiccionales, por lo cual no procede rectificacin de oficio o a solicitud de parte en este sentido.

EL LAUDO ARBITRAL PUEDE DEJAR SIN EFECTO UNA INSCRIIPCION?


De acuerdo con nuestra Constitucin Poltica del Per (en adelante CPP) en su Artculo 139 Inciso 1 establece expresamente: La unidad y exclusividad de la funcin jurisdiccional, no existe ni puede establecer jurisdiccin alguna independiente, con EXCEPCIN DE LA MILITAR Y LA ARBITRAL. Es decir, las partes pueden resolver sus controversias a travs del arbitraje.

Asimismo, tal y como expresa el Artculo 1 de La Ley de Arbitraje (en adelante LGA) por esta se extingue el procedimiento judicial existente o se evita que se promueva este, salvo excepciones (derechos no disponibles)109. La pregunta que cabe formularnos es Los Laudos Arbitrales equivaldran a una resolucin judicial, porqu si en esta ltima pueden inscribirse derechos y cancelarse asientos regstrales entonces un Laudo Arbitral debera tener los mismos efectos?

Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Artculo 1.- Pueden someterse a arbitraje las controversias determinadas o determinables sobre las cuales las partes tienen facultad de libre disposicin, as como aquellas relativas a materia ambiental, pudiendo extinguirse respecto de ellas el proceso judicial existente o evitando el que podra promoverse; excepto: 1. Las que versan sobre el estado o la capacidad civil de las personas, ni las relativas a bienes o derechos de incapaces sin la previa autorizacin judicial. 2. Aquellas sobre las que ha recado resolucin judicial firme, salvo las consecuencias patrimoniales que surjan de su ejecucin, en cuanto conciernan exclusivamente a las partes del proceso. 3. Las que interesan al orden pblico o que versan sobre delitos o faltas. Sin embargo, s podr arbitrarse sobre la cuanta de la responsabilidad civil, en cuanto ella no hubiera sido fijada por resolucin judicial firme. 4. Las directamente concernientes a las atribuciones o funciones de imperio del Estado, o de personas o entidades de derecho pblico.

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Pues al parecer la Ley General de Arbitraje (en adelante LGA) deja claro el tema cuando en su artculo 84110 expresa que: El laudo se ejecutara como una sentencia, tal es as que la CPP en su artculo 139 Inc. 2 le otorga independencia en el ejercicio jurisdiccional y el Articulo 18111 de la LGA igualmente establece que los rbitros desempean sus funciones con independencia y que no ESTAN SOMETIDOS A ORDEN, DISPOSICION O AUTORIDAD QUE MENOSABE SUS FUNCIONES. Es mas si revisamos la Ley General de Arbitraje con nuestro Cdigo Procesal Civil se le da al arbitro las misma facultades que a los jueces, es decir ambos tienen las mismas funciones y atribuciones (una en el procedimiento judicial y la otra en el procedimiento arbitral) pero no tienen los mismo efectos? Igualmente el Articulo 83112 de la LGA expresa que: El Laudo Arbitral consentido o Ejecutoriado SE EJECUTARA COMO UNA SENTENCIA, si la Ley General de Arbitraje equipara un laudo con una sentencia y por esta se pueden inscribir o cancelar asientos porqu con un laudo arbitral no puede suceder lo mismo?

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Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Proceso de ejecucin. Artculo 84.- El laudo se ejecutar como una sentencia, sin admitir otra oposicin que la que se fundamenta acreditando documentalmente la interposicin y pendencia de la apelacin ante una segunda instancia arbitral o de la apelacin o anulacin ante el Poder Judicial, en cuyo caso el Juez suspender la ejecucin. El Juez, bajo responsabilidad, sin trmite alguno, declarar improcedente de plano cualquier otra oposicin, basada en razones distintas al cumplimiento. 111 Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Artculo 18.- Los rbitros no representan los intereses de ninguna de las partes y ejercen el cargo con estricta imparcialidad y absoluta discrecin. En el desempeo de sus funciones tienen plena independencia y no estn sometidos a orden, disposicin o autoridad que menoscabe sus atribuciones, gozando adems del secreto profesional. La aceptacin del cargo por los rbitros, o por la institucin arbitral, otorga derechos a las partes para compelerles a que cumplan el encargo dentro del plazo establecido, bajo pena de responder por los daos y perjuicios que ocasionen por su demora o por incumplir las obligaciones respectivas. 112 Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Ejecucin del laudo. Artculo 83.- El laudo arbitral consentido o ejecutoriado tiene valor equivalente al de una sentencia y es eficaz y de obligatorio cumplimiento desde su notificacin a las partes. Si lo ordenado en el laudo no se cumple por la parte o partes a quienes corresponda hacerlo, el interesado podr solicitar su ejecucin forzosa ante el Juez Especializado en lo Civil del lugar de la sede del arbitraje que corresponda en la fecha de la solicitud, cuando no hubiera podido ser ejecutado por los propios rbitros o por la institucin organizadora en rebelda del obligado, con las facultades que aqullos o a sta se les hubiesen otorgado en el convenio.

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El Reglamento del Registro de Sociedades en el Art. VI del T.P. expresa que: La inscripcin se efectuara en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o documento privado en los casos expresamente previstos En este Registro solo pueden inscribir resoluciones arbtrales mas no se pueden utilizar las mismas para cancelar asientos olvidndose esta ley que el laudo arbitral se ejecuta como una sentencia. Acaso esto no significar desconocer la jurisdiccin arbitral?

Por otro lado tenemos a la Ley de Garanta Mobiliaria (en adelante LGM) en su artculo 4 Inc.2 expresa que: Son inscribibles, 2.-Las resoluciones

judiciales, arbtrales o administrativas referidas a garantas mobiliarias. Pero en su Artculo 41 cuando se refiere a cancelacin de las inscripciones no menciona a los laudos arbtrales, es decir, se pueden inscribir resoluciones arbtrales pero no se pueden utilizar las mismas para dejar sin efecto la inscripcin. Lo peor sucede cuando en el artculo 48 expresa: que se

pueden someter arbitraje las controversias pero para ello PREVIAMENTE deben suscribir un convenio arbitral o clusula compromisoria, la LGA en el Artculo 10 expresa que: la formalidad del convenio arbitral podr adoptar la forma de una clusula incluida en un contrato o la forma de un acuerdo independiente, se entiende adems que el Convenio Arbitral se ha formalizado por escrito cuando a pesar de no existir ACUERDO PREVIO por iniciativa de una de las partes involucradas se somete a una controversia la decisin de uno o mas rbitros que acepten resolver el conflicto, mediando asentimiento posterior de la otra parte a dicho sometimiento, vemos por una parte que la LGM establece que las partes pueden someterse a arbitraje pero para ello previamente deben suscribir un convenio arbitral, mientras que la LGA expresa que se formaliza el Convenio arbitral a pesar de no existir acuerdo previo, as la LGM establece un mandato imperativo, es decir para poder acceder al arbitraje las partes deben previamente haber suscrito un Convenio Arbitral o Clusula Compromisoria.

De acuerdo al Articulo 2 de la CPP Inc. 14 establece el principio de libertad contractual, por el cual las partes pueden elegir con quien contrata, el tipo de contrato y esta libertad se encuentra elevado a nivel constitucional, las - 80 -

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partes pueden celebrar por ello contratos libremente salvo las limitaciones de orden publico y buenas costumbres, como consecuencia no es necesario que las partes previamente hayan suscrito el convenio arbitral. La segunda interrogante es porque el RGRP permite que los, laudos arbitrales extranjeros se inscriban mientras que por otro lado no hay norma expresa u omite inscriban? que los laudos arbitrales nacionales se

As encontramos en el Articulo 11 del segundo prrafo del RGRP expresa que: Las sentencias, as como las resoluciones, que ponen termino al procedimiento y a los laudos arbitrales pronunciados en el extranjero son inscribibles, siempre que hayan sido reconocidos en el pas conforme a las normas establecidas en el Cdigo Civil, Cdigo Procesal Civil, y La Ley General de Arbitraje. Entonces, que sucedi Porqu existe discriminacin entre los

Arbitrajes Nacionales respecto de los Extranjeros o es que fue slo una omisin de la norma?

Por nuestra parte consideramos que no debera ser as por las siguientes razones: en primer lugar, la jurisdiccin arbitral tiene rango constitucional desde el momento en que es reconocida y regulada por esta en el art. 139. Inciso 1, por ello las partes tienen expedito el camino para hacer valer sus derechos ya sea mediante la funcin jurisdiccional del Poder Judicial o la jurisdiccin arbitral, en segundo lugar, la jurisdiccin arbitral tienen dos clases de naturaleza: Jurisdiccional, mediante la cual el estado le transfiere su jurisdiccin, y la Convencional, mediante la cual nace del acuerdo de las partes, es decir mediante el contrato o acuerdo. No obstante, Porqu en las leyes citadas anteriormente pueden inscribirse pero no cancelarse los asientos?

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Ahora resulta que para cancelar el asiento registral, tengo que ir al Poder Judicial para que con la resolucin judicial se proceda a cancelar el mismo. Hay que dejar en claro que el arbitraje se creo como un mecanismo se solucin de conflictos, por el cual las partes acuerdan no ir al Pode Judicial y resolver sus conflictos por medio del arbitraje, ya sea porque es ms rpido y menos oneroso que acudir al Poder Judicial el cual implica un

procedimiento ms largo, engorroso y demasiado costoso, puesto que las personas tienen que esperar mas de cinco aos y eso para ver resulto su conflicto; adems de alguna manera los Laudos Arbitrales ayudan a bajar la carga procesal que existe en el Poder Judicial.

Finalmente, cabe recalcar que la Jurisdiccin Arbitral tiene rango constitucional y que por lo mismo debe ser respetada y no vulnerada, puesto que al hacerlo no se estara respetando la libertad de las partes para escoger esta clase de jurisdiccin.

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CODIGO CIVIL ARTCULO 2014: PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos.

La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil de 1984 expresa que: este artculo o sus similares constituyen en todo sistema registral donde

aparecen la mdula central de su estructura y la expresin ms clara de los alcances de la proteccin que el registro brinda al trfico patrimonial. Consagra que el Principio de Fe Pblica Registral y constituye respetando la importancia de otras modificaciones o innovaciones, el ms trascendental avance en materia del Derecho Registral. El artculo paralelo a ste en el Cdigo de 1936 es el 1052 y su fuente de inspiracin est constituida por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria Espaola del ao 1946113.

El artculo 2014 del Cdigo Civil

(en adelante C.C.) comienza con la

expresin El tercero, este sin embargo alude al tercero Registral y no al tercero civil, debe entenderse al tercero civil de acuerdo a la Exposicin de Motivos del C.C.: a una persona que no ha intervenido en el acto o podr o no defenderse

contrato del que se trata y respecto del cual

haciendo uso de las normas del derecho comn. El tercero registral es distinto, puesto que es aquel que adquiere un derecho a ttulo oneroso, con

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Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial: El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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buena fe, de quien aparece en el registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisicin; y ser tercero registral respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido y que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad. Esta persona as constituida como tercero registral usar, para defender su derecho, las normas del derecho registral que establece el principio de la fe pblica registral, de prioridad, de legitimacin y de normas 2022 C.C114. como la del articulo

En consecuencia, la diferencia entre tercero civil y registral es que el primero para proteger su derecho utilizara normas del derecho comn y el segundo utilizara normas del derecho registral. Asimismo, una semejanza que

podamos encontrar en ambos es que ninguno ha intervenido en el acto o contrato de celebracin.

Sin embargo para poder diferenciarlos con mayor precisin nombraremos los caracteres del tercero registral de acuerdo a lo expresado por Alvaro Delgado Scheelje:

a) El tercero registral es tercero en la medida en que es extrao la relacin jurdica que confronta con su derecho, y registral en la medida que su derecho est inscrito. Por ello se trata siempre del titular registral y de las relaciones jurdicas ajenas a este, es decir, respecto de las cuales el titular registral no es parte.

b) Debe tratarse de una relacin jurdica que afecte al derecho inscrito del titular registral, sea por que resulta incompatible con el mismo, o bien

porque aqulla resulta ineficaz. De lo contrario no surgir confrontacin alguna y, en consecuencia, no habr tercero.

114

Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial: El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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c) La relacin jurdica ajena respecto del titular registral podr estar o no inscrita. En el primer supuesto estaremos ante una conexin transversal, en donde se producen dos o ms trasmisiones realizadas por el mismo sujeto generando una contraposicin transversal (doble venta y

concurrencia y concurrencia de adquirientes, por ejemplo). En el segundo caso nos encontraremos ante una conexin lineal, en donde tambin se producen dos trasmisiones sucesivas, pero realizadas una despus de la otra por cada uno de los sujetos que va adquiriendo y no por el mismo.

d) El

concepto de tercero registral y el grado de proteccin que obtendr

esta determinado por la eficacia de los principios que recoge el sistema115.

Asimismo, en el Derecho Comparado se pueden distinguir dos tipos de terceros clsicos y citando a Alvaro Delgado Sheelje son:

a) El tercero latino, que surge en los casos de conexin transversal y cuya proteccin se encuentra en el principio de oponibilidad. La denominacin de tercero latino obedece a que el principio en el cual encuentra su

proteccin es tpico de los sistemas latinos (Francia e Italia). Generalmente se le exige al tercero buena fe (creencia o desconocimiento) a efectos de ser protegido. En los sistemas de inscripcin constitutiva donde se recoge este principio, la buena fe resulta irrelevante toda vez que antes de la inscripcin no hay derecho alguno, tan solo obligaciones entre las partes. b) El tercero Germano, que surge en los casos de conexin lineal cuya proteccin se encuentra en el Principio de Fe Pblica Registral. En este caso la denominacin de tercero germano obedece a razones similares. El

principio en el cual encuentra su proteccin es tpico de los sistemas germanos (Alemania, Suiza y Australia). En estos casos tambin se exige la buena fe, desconocimiento del tercero, pero el registro de la onerosidad

115

Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 26 - 27.

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no se

recoge

en todas

los sistemas. As

en los citados

sistemas

germanos los terceros adquirientes de buena fe a ttulo gratuito tambin se encuentran protegidos. En el Per, al igual que en Espaa, es requisito para la proteccin del tercero que se trate de adquiriente a ttulo oneroso116.

No obstante, en la Ley Hipotecaria Espaola (en adelante LH) se formula la siguiente interrogante, tal y como expresa Antonio Monserrat Valero: (.) Se plantea el problema de si la LH prev un nico sistema de proteccin registral para el tercero que rena los requisitos del artculo 34117 o, junto a ste, admite otro sistema, el del artculo 32118, que protege al tercero sin necesidad de reunir, al menos, alguno de ellos119.

Al respecto existen dos posiciones o tesis doctrinales:

1.- Tesis Monista: El defensor ms caracterizado de esta teora es Roca Sastre que expresa: La aplicacin concreta de la fe pblica del Registro es la que recoge el Art. 34.1. de la LH y que se desenvuelve en los Arts. 32 y concordantes. Ambos artculos representan formulaciones complementarias del principio de fe pblica registral y responden al mismo fundamento de proteccin. El aspecto positivo se contienen en el Art. 34 (lo inscrito afecta al tercero en la medida en que est publicado por el Registro). Su falta de exactitud (resolucin o nulidad posterior) o su rectificacin ulterior (Art.

Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 28 29. 117 Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. 118 Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 32.- Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. 119 Antonio Monserrat Valero. Derecho Inmobiliario Registral.1 Edicin. Madrid-Espaa: Civitas Ediciones, S.L., 2000, p. 224.

116

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40120LH) no afectan al tercero por l protegido, de otra parte, el aspecto negativo que se contiene en el Art. 32 de la LH con su frase de que lo no inscrito es inexistente para el tercero. Ambas normas no pueden colocarse en un mismo plano, porque el Art. 34. 1., proclama, en general, el principio de fe pblica y el 32 solo se aplica este principio a un determinado supuesto, por lo que, partiendo de este origen comn, se concluye la superior jerarqua del Art. 34 sobre el 32. No hay distincin entre el tercero del Art. 32 y el del 34, solo se protege al tercero hipotecario, con los requisitos del Art. 34, aunque el 32 no lo recoge. No cabe proteccin del tercero civil ni del titular registral de un aspecto primario o de inmatriculacin ()121. 2.- Tesis Dualista: La tesis ms brillante en esta lnea dualista esta representada por Nuez Lagos, el cual al analizar los precedentes histricos y la primitiva formulacin de nuestra LH de 1861, subrayando su influencia

120

Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 40.- La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no est inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicar con arreglo a las siguientes normas: a. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar: primero, por la toma de razn del ttulo correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin judicial, ordenando la rectificacin. b. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn derecho inscrito o anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin, efectuada conforme a lo dispuesto en el Ttulo IV o en virtud del procedimiento de liberacin que establece el Ttulo V c. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn asiento se rectificar el Registro en la forma que determina el Ttulo VII. d. Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificacin precisar el consentimiento del titular o, en su defecto, resolucin judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn derecho, y se sustanciar por los trmites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la accin de rectificacin ejercitada, se impondrn las costas al actor; si slo se deniega en parte, decidir el Juez a su prudente arbitrio. La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive. En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. 121 Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 251252.

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latina (Francesa y Belga) y el principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente al titular inscrito, seala unas fundamentales definiciones entre tercero inscrito, seala unas fundamentales diferencias entre tercero del Art. 34 y el Art. 13122 y 32 de la LH: a) Por la relacin jurdica determinante. En el Art. 32 la relacin jurdica determinante es ajena al Registro. En el Art. 34 est dentro del Registro, en el asiento precedente al del tercero. b) Por la conexin transversal ob rem. El tercero del Art. 32 est conectado con la cosa por un ttulo inscrito, gratuito u oneroso, y es tercero en tanto no sea parte o heredero de parte. El tercero del Art. 34 est conectado ob rem por la inscripcin, y slo por la inscripcin, y su conexin es nicamente a ttulo oneroso. c) Por el sujeto determinado. El tercero del Art. 32 es un tercero civil que inscribe. Las acciones reales perjudican directamente al tercero civil, salvo que inscriba. El tercero del Art. 34 es un tercero meramente hipotecario123.

Finalmente, dentro de nuestra doctrina Gunther Gonzales Barrn expresa que: El Cdigo Civil recoge la tesis dualista del tercero, para lo cual basta revisar los distintos requisitos de proteccin que se establece para tercero latino (Artculos 1135 2022 C.C.) en relacin el

al tercero

germnico (articulo 2014 C.C). El hecho que la doctrina y la jurisprudencia omitan tratar este tema, no significa haber adoptado la tesis contraria (monista), por cuanto es imposible sostener que el mero silencio constituye una toma de decisin. Adems, la doctrina y la jurisprudencia no pueden derogar las expresas normas legales que consagran el dualismo del tercero124.

122

Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 13.- Los derechos reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, debern constar en la inscripcin de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrn tambin hacerse constar en la inscripcin del predio dominante, como cualidad del mismo. 123 Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 252253. 124 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1097.

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A este tercero para que se constituya en tercero registral previamente deber cumplir ciertos requisitos. A continuacin se proceder a detallar y explicar cada uno de ellos:

1.- BUENA FE
De acuerdo a la Exposicin de Motivos del C.C. La buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros trminos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisin o resolucin, que no aparecen del registro, ellas deben ser adems desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado125.

As para Gunther Gonzales Barrn: La buena fe consiste en la ignorancia de la inexactitud del Registro en cuanto a los motivos de la nulidad o

ineficacia afectantes de negocio antecedente en el que confa el tercero. La creencia en ser el tramtenle el verdadero dueo, se perturba cuando el tercero conoce la existencia de un titular distinto extra-registro126.

Para Francisco Avendao Arana: La buena fe consiste en desconocer la inexactitud de la informacin que publica el registro. Para tener buena fe, el tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisin o resolucin del derecho de la persona que figura en el registro como titular de un derecho; asimismo, el tercero debe creer que el otorgante con derecho inscrito tiene facultades suficientes para transferir, es decir que cuenta con el poder de disposicin 127.

125

Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990. 126 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1010. 127 Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe Pblica Registral en Materia Hipotecaria. Lima- Per, 2003, p. 6.

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En doctrina se establece que la buena fe tiene dos criterios, sin embargo, el problema se presenta al momento de determinar Cul es la buena fe que debe tener el tercero registral para quedar protegido?

1.-La Buena fe Objetiva, en palabras de Francisco Avendao Arana: Es la que atiende exclusivamente a la informacin que consta de registro. No interesa si el adquiriente conoce una realidad distinta a la que aparece el registro. La buena o mala fe es ajena al adquiriente. Es decir, basta que la inexactitud no conste en el registro para que el tercero tenga buena fe, por lo tanto este criterio atiende exclusivamente a la inscripcin. As el citado autor se acoge a este criterio pero expresa que: El Principio de Fe Pblica Registral debera ser aplicado en su expresin ms pura, lo cual supone exigir solamente la buena fe objetiva. Lo que no aparece en el registro no debe existir para efecto de la proteccin que ofrece el registro. Est fuera del mundo registral. De no ser as, se devala la institucin registral, se la debilita, se le quita valor, permitindose que prevalezcan derechos por razones extraregistrales. Es cierto que habr casos en los que se terminar amparando al que tiene mala fe (subjetiva), al que conoce la realidad extraregistral, pero es preferible sacrificar el inters de algunos en aras de la seguridad jurdica y del trfico de los bienes128.

2.- La Buena fe Subjetiva, para Gunther Gonzles Barrn: Alude al desconocimiento registro, pero a del tercero respecto a la causal de
129

inexactitud del

travs de medios extraregistrales

; para Francisco

Avendao Arana: este criterio, le pone nfasis a la realidad extraregistral. (..) Para este criterio lo importante no es que registro omita informar los vicios, sino que el adquiriente desconozca una realidad de dichos vicios130.

128

Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe Pblica Registral en Materia Hipotecaria. Lima Per, 2003, p. 6. 129 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1014. 130 Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe Pblica Registral en Materia Hipotecaria. Lima Per, 2003, p. 2.

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Finalmente, Gunther Gonzales Barrn expresa que: En suma, la buena fe en el principio de fe pblica siempre significa que el tercero DESCONOCE la inexactitud del registro por mecanismos ajenos a ste; mientras la mala fe significa que el tercero CONOCE la inexactitud del registro siempre por mecanismos ajenos a ste, lo cual conlleva la prdida de la proteccin legal131.

Pero cual es el criterio que ha seguido el Cdigo Civil?

Para Francisco Avendao Arana:

El C.C. adopta un criterio subjetivo,

cuando en el ltimo prrafo del artculo 2014 se dice que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conoca de la inexactitud del registro. La jurisprudencia tambin se inclina por este criterio. Es decir, para tener buena fe y quedar protegido para la fe pblica registral, el tercero debe desconocer la inexactitud del registro. () El criterio subjetivo es el que predomina en la mayora de las legislaciones. Se sostiene que la buena fe (subjetiva) debe existir para suavizar los efectos de la fe pblica registral, pues sta, en definitiva, sacrifica el inters del verdadero propietario, en beneficio de la seguridad de las transacciones.Sin embargo, en la Propuesta de Modificaciones del Art. 2014 del C. C. se propuso eliminar el ltimo prrafo del 2014 que establece que: la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Esto supona acoger el criterio objetivo de la buena fe132.

Para Gunther Gonzales Barrn: La buena fe precisa en el Art. 2014 del Cdigo Civil se refiere SIEMPRE al conocimiento extraregistral del tercero respecto a la realidad jurdica de la finca; y en este sentido, es una cuestin de hecho objeto de prueba133.

131

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1014-1015. 132 Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe Pblica Registral en Materia Hipotecaria. Lima Per, p. 1-3. 133 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1014-1014.

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Consideramos que el C.C. sigue el criterio subjetivo, pero por el motivo de que en la Exposicin de Motivos del C.C. expresa que: Quien quiera impedir la aplicacin de este principio tendr que probar que el adquiriente conoca, an cuando no aparecan del registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisin y resolucin. Igualmente cuando expresa que El tipo de conocimiento que debe tener el adquiriente de la inexactitud registral a efectos de sealar su mala fe, debe ser un conocimiento perfecto, directo probado de un modo concluyente, por mrito de actos realizados por el mismo adquiriente o de hechos que forzosamente deben ser conocidas por l, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible de sustentar.

Es decir, cuando se expresa aun cuando no parezca en el registro se estara refiriendo a las causales de inexactitud que el tercero conoci por medios extraregistrales, es decir, para que se constituya como tercero registral deber desconocer las causas extraregistrales. Asimismo, expresa que se constituye la mala fe del tercero cuando realizo actos el mismo o cuando conoce de hechos, es decir, hechos que necesariamente no publica registros realiza actos, como adquirir de alguien que el sabe no es el verdadero titular registral y posteriormente inscribe su adquisicin.

Nos adherimos

as

al criterio

subjetivo, debido a que se sacrifica al

verdadero titular registral y lo mnimo que se puede exigir es que este tercero tenga buena fe, pues en caso contrario se permitir que se

adquiera de mala fe.

PERO EN QUE MOMENTO DEBE EXISTIR LA BUENA FE DEL TERCERO REGISTRAL?


La Exposicin de los Motivos del C.C. expresa: Es incuestionable que la buena fe del adquiriente debe existir en el momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trata 134.

134

Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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El problema se presenta en doctrina cuando hay que establecer. Hasta que momento debe perdurar esta buena fe? Esto es si la buena fe ha

de existir hasta el instante de la celebracin del acto adquisitivo, o si debe permanecer hasta la inscripcin que haga el tercero de su propio ttulo135. La Exposicin Motivos136 al respecto expresa: Autores tan respetados como Roca Sastre, Dez Picazo y De Cosso y Corral sostienen que la buena fe del adquiriente debe existir en el momento de suscribirse mantenerse hasta que se produzca la transferencia el contrato y

de propiedad. (...)

En cualquier caso para los autores citados no es necesaria la buena fe del adquiriente se mantenga hasta el momento de la inscripcin. () Nosotros pensamos, siguiendo la lnea de Sanz Hernndez y de Cano Tello que la buena fe debe subsistir hasta el momento de inscripcin del derecho del adquiriente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principios de la fe pblica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algn momento en el que todos ellos se produzcan y el nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin. Slo cabe hablar de buena fe cuando media la inscripcin del derecho del adquiriente. Antes de ella, no tiene sentido referirse a la buena fe desde que todava no es tercero del registro por cuanto no ha inscrito su derecho.

Gunther Gonzales Barrn expresa

que: En buena cuenta, pues, la

Exposicin de Motivos acoge la tesis referida a que la buena fe debe existir hasta el momento de la inscripcin en el Registro (.....). No compartimos la tesis del legislador, ni de la jurisprudencia-que dicho sea de paso es minoritaria en doctrina-, y nos inclinamos decididamente por considerar que la buena fe debe venir referida al momento del otorgamiento del ttulo137. El defecto en que inscripcin incurren estas autores no es el de considerar la

como momento

determinante de la adquisicin, pues

135

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1029. 136 Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990. 137 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1030.

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efectivamente (.). La adquisicin se consuma en virtud de la inscripcin, sino que el error consiste en referir la buena fe al momento de esa adquisicin firme, cuando la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formacin del conocimiento, ha de tenerse en el momento de otorgamiento del ttulo, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquiriente (.) una vez que exista buena fe en el momento de otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe o sea, conocimiento de la situacin extraregistral por parte del adquiriente, pues su buena fe quedo cerrada y completa en el momento de la declaracin de su voluntad. Seria injusto y contrario al principio de seguridad jurdica que, una vez que el adquiriente ha cerrado el contrato se desvirtuara a ese ttulo por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extraregistrales, con las que el no cont en el momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo138.

2.- ONEROSO
De acuerdo a la Exposicin de Motivos: La transferencia del derecho debe ser resultado de un acto jurdico bilateral, o empleando la terminologa del Cdigo (artculo 1426 siguientes), de un acto jurdico con prestaciones recprocas. De este modo se excluyen expresamente las transferencias a ttulo gratuito por estimarse que el adquiriente de ellas debe tener la misma proteccin que su transferente139.

Sin embargo, la Ley Hipotecaria Espaola contempla en el segundo prrafo del Art. 34: Los adquirientes a ttulo gratuito no gozaran de mas proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente.

138

Garca Garca. Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1030-1031. 139 Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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Al respecto, tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: La cuestin de su onerosidad o gratuitidad es de relevante importancia prctica, ya que dependiendo de una u otra caracterstica el tercero subadquiriente podr ser protegido o no por el principio de fe pblica registral. (......) En nuestro pas, algunos autores han considerado innecesario condicionar la proteccin del principio de fe pblica registral sobre la base de los ttulos onerosos o gratuitos. Sinceramente, creemos que sta es una posicin no

recomendable. (....) El Registro fue creado para facilitar los negocios de trfico, y los actos de liberalidad no encajan dentro de esa funcin, por cuanto no hay contraprestacin o sacrificio econmico y, en consecuencia, no existe riesgo en la prdida de la inversin. (.....) Por ltimo, es necesario plantear el problema que surge cuando un tercero protegido por la fe pblica registral, a su vez transfiere la propiedad del inmueble a ttulo gratuito. La pregunta que surge de inmediato es si este ltimo tambin goza de proteccin. De una interpretacin literalista del artculo 2014 del C.C. podra afirmarse que el actual titular adquiri a ttulo gratuito y, por tanto se encuentra sujeto a las pretensiones reivindicatorias del verus dominus. (......) La Ley Hipotecaria contempla en el segundo prrafo del Art. 34 una adecuada solucin a este problema, pues establece que los causahabientes gratuitos GOZAN DE LA MISMA PROTECCIN QUE SUS CAUSANTES, por lo que stos le transmiten la tutela de la fe pblica si es que ya gozaban de ella. Esta solucin es totalmente acertada por cuanto un titular protegido debe transmitir un derecho en la misma situacin, esto es, protegido. Si bien nuestro ordenamiento jurdico-registral no ha previsto expresamente una norma anloga ni siquiera en el mbito reglamentario, ello no obsta a que la solucin sea la misma, y ello por varias razones140.

3.- ADQUIERA EL DERECHO DE PERSONA QUE EN EL REGISTRO APARECE CON FACULTADES PARA

OTORGARLO.

140

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1000.

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Al respecto, Nez Lagos expresa que: El adquiriente que pretende lograr una proteccin jurdica plena necesita confiar en un elemento objetivo que brinde certeza, o por lo menos, una fundada verisimilitud respecto a la condicin de dueo de la finca del transmitente. Por eso se exige que el adquiriente celebre el negocio dispositivo con el titular registral, quien goza para s de la presuncin de exactitud (de ser dueo), y sobre cuya base es la que descansa dicho negocio sucesivo141.

Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Crdenas Quiros expresan que: Por aplicacin de este requisito, el principio de fe pblica registral no amparara al tercero adquiriente en el caso de una inmatriculacin, toda vez que el inmatriculante no cumple el requisito de previa inscripcin, pues inscribe su ttulo sin apoyo en alguna inscripcin anterior, y por ello, no est protegido por el articulo 2014 del Cdigo Civil. En cuanto a aquel que adquiere

cuando el derecho de su transferente an no est inscrito en el Registro, la cuestin no es tan clara. Al respecto Garca Garca seala que el que adquiere faltando en el momento de la adquisicin un eslabn del tracto sucesivo, porque falta o est pendiente un ttulo intermedio, plantea dificultades respecto a la determinacin de s cumple o no el requisito de la previa inscripcin, del artculo 34 LH, cuando, una vez subsanada la falta de previa inscripcin, obtiene la inscripcin de su propio ttulo adquisitivo. Por nuestra parte, consideramos que cuando la adquisicin se realiza en el momento siquiera en que an no est inscrito el derecho del otorgante y ni hay un ttulo pendiente anterior al del tercero que busca por la fe

subsanar el tracto, este tercero no se encuentra amparado

pblica registral. Sin embargo, si el ttulo intermedio al que alude Garca Garca que es el ttulo de adquisicin del otorgante del derecho, ha

ingresado al Registro antes que el ttulo de adquisicin del tercero, por aplicacin del principio de prioridad de rango se retrotraen los efectos de la inscripcin a la fecha del asiento de presentacin, ha de reputarse que el transferente devino titular desde el momento en que present su ttulo

141

Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1001.

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adquisitivo por el Diario, esto es, antes que ingresara el ttulo del tercero adquiriente142.

4.- EL TERCERO REGISTRAL DEBE INSCRIBIR SU DERECHO


Este es el ltimo requisito que se le exige al tercero, puesto para que este sea considerado como tercero registral necesariamente tiene que inscribir su derecho, adems como ya se expreso en lneas anteriores este ltimo requisito hace permitir la concurrencia de los dems.

Tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: El ltimo requisito

para

consumar la proteccin del tercero cualificado, es ste inscriba su ttulo adquisitivo (...). La jurisprudencia ha reconocido en forma reiterada que la consumacin de la proteccin registral (el cierre del crculo) se produce cuando el tercero inscribe su propio ttulo"143.

LA BUENA FE DEL TERCERO SE PRESUME MIENTRAS NO SE PRUEBE QUE CONOCA DE LA INEXACTITUD DEL REGISTRO

Este prrafo del artculo 2014 del C.C. es una copia textual del artculo 34 segundo prrafo de la LH que expresa: La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

De acuerdo a la Exposicin de Motivos se expresa que: Como puede resultar ms o menos diablico para una persona el tener que probar que no conoce determinada situacin, el articulo 2014 en su ltima parte

142

Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001, p. 144-145. 143 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1049-1050p

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establece

la presuncin de

buena

fe, esto es la

presuncin de

desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisin y resolucin. Entones, A quin corresponde desvirtuar la presuncin de buena fe?

Al respecto la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expresa que: Siendo el concepto de buena o mala fe tan personalsimo resulta quiz ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquiriente y slo por l. La circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquiriente constituirse en tercer registral. De este modo, el adquiriente se encuentra en la muy cmoda posicin procesal de no tener que probar su buena fe e incluso no tiendo siquiera la obligacin de alegarla. Quien quiera impedir la aplicacin de este principio tendr que probar que el

adquiriente conoca, an cuando no aparecan del registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisin y resolucin144.

Al respecto Antonio Monserrat Valero expresa que: La mala fe- como la buena fe- es un estado interno del sujeto y, por lo tanto, no se puede probar directamente, sino mediante la prueba de actos que evidencien el conocimiento en que se traduce la mala fe, por ejemplo, probando que el adquiriente haba sido notificado de la situacin extraregistral de la finca. Incluso hay algunas sentencias que han estimado que el adquiriente era de mala fe con base en indicios, sin probar directamente que lleg a conocer la inexactitud registral: por ejemplo, basndose en el parentesco y amistad que unan al tercer adquiriente con el vendedor, que no poda disponer, pese a no constar tal prohibicin en el Registro o, en un supuesto de doble venta, en el hecho de que el segundo comprador era cnyuge de la persona que

144

Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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haba gestionado la primera venta, no siendo presumible que no comunicase tal circunstancia a su esposa145

En doctrina se plantean dos clases de buena fe: desconocimiento y diligencia, pero Cul es la clase de buena fe que adopta nuestro Cdigo Sustantivo?

Al respecto Gunther Gonzales Barrn expresa que: La diferencia entre una buena fe-desconocimiento y una buena fe diligencia, es que esta ltima exige, no slo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino adems, deberes de verificacin e informacin, los cuales por su carcter subjetivo y variable, conllevan gran inseguridad en el trfico inmobiliario. Por esta razn la doctrina mayoritaria rechaza que la buena fe en el principio de fe pblica registral tenga carcter diligente. Asimismo expresa que: La mayoritaria sostiene que el concepto doctrina

de buena fe es, principalmente, inexactitud del

negativo; entendido como simple desconocimiento de la

Registro, lo cual halla un evidente sustento legal en la literalidad del Art. 2014, 2 CC., el cual establece que la buena fe se mantienen mientras no se pruebe que el tercero conoca de la inexactitud del registro, por lo que estamos en presencia de una buena fe- desconocimiento.No importan las creencias, sentimientos o pensamientos del tercero, sino su efectivo

conocimiento. Por tanto, no se puede exigir una buena fe-creencia o una buena fe-diligencia, basta con el simple desconocimiento146.

Asimismo, cabe afirmar que la Exposicin de Motivos adopta la buena feconocimiento cuando expresa que: Como puede resultar diablico para una persona el tener que ms o menos conoce

probar que no

determinada situacin, el articulo 2014 en su ltima parte establece la

145

Antonio Monserrat Valero. Derecho Inmobiliario Registral.1 Edicin. Madrid-Espaa: Civitas Ediciones, S.L., 2000, p. 49. 146 Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 995 1015 - 1016.

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presuncin de buena fe, esto es la presuncin de desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisin y resolucin147.

AUNQUE DESPUS SE ANULE RESCINDA O RESUELVA DEL OTORGANTE POR VIRTUD DE CAUSAS QUE NO CONSTAN EN REGISTROS PBLICOS.
Es decir quien quiera ampararse en el Principio de Fe Pblica Registral deber desconocer dichas causales.

Respecto a la frase de que

no consten

en registros pblicos se

presenta un problema puesto que hay dos interpretaciones, y tal como expresa Francisco Avendao Arana: La primera sostiene que la inexactitud no debe aparecer del asiento registral. Es indiferente lo que diga el ttulo; si el error no consta del asiento, el tercero queda amparado por la fe pblica registral. La segunda interpretacin seala que el vicio no debe aparecer ni del asiento ni del ttulo archivado que dio origen. Esta ltima interpretacin es la que prevalece, como lo dan cuenta recientes resoluciones del Poder Judicial (Casaciones N. s 2356-98 y 233499 publicadas en el Peruano el 12 de Noviembre del 1999). (...) El principal argumento para sostener que las causas de anulacin, rescisin o resolucin deben constar en el ttulo archivado, es que las personas tienen acceso a los ttulos archivados, por ser pblicos los registros. Por lo tanto, la publicidad debe comprender tanto los asientos como los ttulos archivados. Adems, en nuestro sistema, de inscripcin, se resume el contenido del ttulo en el asiento, a diferencia del sistema francs, de transcripcin, en el que se transcribe ntegramente el ttulo en el asiento. Resulta razonable entonces que la publicidad incluya al ttulo archivado pues de esta forma las partes conocen el ttulo en toda su extensin. Discrepo frontalmente de esta argumentacin. (...)Puesto que exigirles a los interesados que revisen los ttulos archivados equivale casi a

147

Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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que las partes

realicen la funcin calificadora del registrador. Esto es

inadmisible. De otro lado, la exigencia de revisar el ttulo archivado desnaturaliza la funcin del registro, () puesto que en definitiva, cada vez que estudiamos ttulos en el registro lo que estamos haciendo ampararnos registro148. es

en la prescripcin para probar propiedad, ms que en el

Jorge Ortiz Pasco expresa que: (.....) No sucede lo mismo cuando el mismo artculo del Cdigo Civil se refiere "(...) a las causas que no consten en los registros pblicos (.....)", ya que ni la exposicin de motivos de dicha norma ha sabido precisar los alcances de esta frase tan desafortunada. Prueba de ello lo constituye el siguiente texto de la exposicin de motivos: "(....) debemos anotar, sin embargo, que la intencin del legislador del 84 es la de que el principio de fe pblica registral y en general todas las garantas que el registro otorga, se extiendan al ttulo que motivo la inscripcin: seria acorde, por lo tanto, con esta intencin, que los reglamentos correspondientes as lo determinen". Entraremos entonces al tema. Acabamos de leer que la exposicin de motivos establece claramente que las garantas que el registro otorga se extiendan al ttulo; resulta que el nuevo Reglamento General establece en su numeral VIII del Ttulo Preliminar, que la inexactitud no conste en los asientos registrales, dejando de lado a los ttulos que motivaron la inscripcin (es decir los ttulos archivados).Esta es la primera contradiccin. Asimismo el Reglamento en su Articulo N 32, inciso a, cuando se refiere a los alcances de la calificacin, establece: el registrador calificar la legalidad de los ttulos para, lo cual deber: confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes

regstrales (...). Esta es la segunda contradiccin. (......) En este universo de contradicciones queda la posibilidad de plantear una alternativa de solucin y, nos referimos puntualmente a la modificacin del Cdigo Civil en su Articulo N 2014, dentro del cual deber quedar muy claro que el

148

Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe pblica Registral en Materia Hipotecaria. Lima Per, 2003, p. 8-9.

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registro implica o ttulos archivados o asientos registrales, inclinndonos por los ltimos, dado que lo contrario significara elevar los costos de transaccin y adems desnaturalizar el sistema de transcripcin que actualmente usamos149.

Por ltimo Gunther Gonzales Barrn expresa que: Inspirado en esta posicin doctrinal, algunos autores nacionales admiten que el Derecho Peruano reconoce la inscripcin sustantiva, esto es, la separacin del ttulo con respecto al asiento, y la consiguiente relevancia de ste ( y no del ttulo) respecto a terceros. La existencia de una inscripcin sustantiva implica darle autonoma al asiento registral con respecto al ttulo del que tiene su causa jurdica. Se distingue el contenido del documento con respecto al contenido de la inscripcin. El primero obliga slo a las partes, el segundo afecta a los terceros. Dnde nace esta idea referida a que una inscripcin registral puede gozar de autonoma con relacin al ttulo que es su causaeficiente? Pues esta idea se origina en el derecho alemn, en donde la transferencia de propiedad inmobiliaria opera a travs del acuerdo abstracto y la consiguiente inscripcin. El acuerdo abstracto es simplemente una declaracin de voluntad comn de transferir por una parte y adquirir por la otra parte, completamente desligada del negocio causal que tenga por base (una compra-venta, una donacin, una permuta, etc.). (....) En tal sentido, el negocio real abstracto sumado a la inscripcin produce como efecto la transferencia de propiedad o de cualquier otro derecho real, por lo que ste queda desligado del negocio causal. Uno y otro tienen vida jurdica independiente y, en consecuencia, dentro de los lmites del sistema jurdico alemn, s resulta admisible que el asiento (constatacin de la transferencia de propiedad) se disocie del ttulo. A esta situacin se agrega el hecho que la inscripcin tenga carcter constitutivo. Dentro del sistema alemn el negocio causal (compraventa) vendra a ser el ttulo, completamente desligado del negocio abstracto de atribucin que se publica a travs del asiento. (....) Es cierto que el nuevo Reglamento General de

149

Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 51-52.

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los Registros Pblicos (R.G.R.P) pretendi darle relativa autonoma al asiento registral, separando ste del ttulo que le dio origen. Sin embargo, la disposicin reglamentaria no favorece en nada a lo sostenedores del radicalismo de la inscripcin sustantiva, pues un Reglamento (de dudosa legalidad) no puede modificar el sistema causal adoptado por las normas del Cdigo Civil. Por tal razn, deben rechazarse las opiniones vertidas a favor del valor sustantivo del asiento registral. (.....) Sin embargo, vale la pena indicar que ante la existencia de una contradiccin absoluta entre el asiento registral y el ttulo, podra dar lugar a que en sede judicial se prefiriese el contenido del asiento, en tanto el error de hecho es excusable cuando la parte perjudicada, utilizando una diligencia normal, no pudo advertir el error. Esta ltima interpretacin no implicara dotar de eficacia autnoma al asiento registral, sino aplicar otros principios jurdicos distintos, como es el de tutela de la confianza, que en buena dulcifica las conclusiones estricta de la lgica jurdica150.

Por nuestra parte consideramos que si bien los registros son pblicos y garantizan que todo persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas regstrales y en general, obtenga informacin del archivo registral, esto no quiere decir que por ello se aplique el criterio de que las personas tengan el deber que revisar hasta el ttulo archivado puesto que hay que tener en cuenta que nuestro sistema es de inscripcin, es decir el asiento registral es solo un extracto o resumen del ttulo, y transcripcin como es el sistema francs, pues ellos no es de transcriben

ntegramente el ttulo al asiento. Por ello compartimos la postura de Jorge Ortiz Pasco cuando expresa que: aplicar este ltimo sistema significara desnaturalizar el nuestro.

Asimismo compartimos la postura de Gunther Gonzales Barrn cuando expresa que: nuestro sistema es causalista a diferencia del sistema alemn,

150

Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1034-1039.

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por ello en nuestro caso cabria aplicar dicha inscripcin sustantiva pero por otros factores como el principio de legitimidad y el de oponibilidad.

En todo

caso

el RGRP dejo definida su postura al establecer

que el

tercero registral solo debe revisar los asientos regstrales a diferencia de C.C. que solo genero incertidumbre con esa frase.

TTULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PBLICOS NUMERAL VIII: PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina.

Este artculo tiene una diferencia con el cdigo civil pues este no contempla entre sus causales de inexactitud a la nulidad.

Al respecto la Exposicin de Motivos del C.C. expresa que: Se debe sealar que el artculo referido hace alusin a la anulacin del derecho del otorgante, lo cual poda prestarse a una interpretacin restringida o a una extensiva. La restringida se sustentaba en que el trmino anulacin se refera a causas de nulidad del acto jurdico sancionadas en el artculo 1123 del Cdigo del 36. A su vez la interpretacin extensiva concluir que dicho trmino hace referencia tanto a razones de nulidad como de anulacin del acto jurdico151.
151

Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

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Al respecto Gunther Gonzales Barrn expresa: Hay una peligrosa interpretacin que podra ser corroborada por el hecho que el texto legal considera que -entre otras casos- el tercero slo es protegido cuando el ttulo del transmitente se anule. Este trmino alude a la figura de anulabilidad del acto jurdico, en la cual es necesaria una sentencia judicial constitutiva para decretar la invalidez negocial. En consecuencia, debera quedar descartada la proteccin del tercero registral, cuando el ttulo de su transmitente adolece de una causal de nulidad absoluta o radical152.

Hay que dejar en claro que nulidad y anulabilidad son dos cosas totalmente diferentes pues el primero es una manifestacin ms radical y est disciplinada, sobre todo, en el artculo 219 del Cdigo Civil. Como toda forma de invalidez, ella supone que el negocio jurdico no ha cumplido ciertos requisitos exigidos por el ordenamiento. Los requisitos que dan lugar a la nulidad tutelan intereses generales o indisponibles para los sujetos del negocio. En cambio, en la anulabilidad, que es la forma ms leve de invalidez y que est disciplinada, sobre todo, por el artculo 221 del Cdigo Civil, los requisitos incumplidos tutelan intereses disponibles por los sujetos del negocio. As en el negocio invlido, existe una anomala que atae a su estructura, hecho que determina que no produzca sus efectos (nulidad) o los produzca precariamente (anulabilidad)153.

Finalmente, al haber dejado en claro que estas causales son distintas por sus efectos, cabe preguntarnos: el tercero registral ser protegido en caso de nulidad? Tal como establece el Art. 2009 del Cdigo Civil: Los registros pblicos se sujetan a lo dispuesto en este cdigo, a sus leyes y reglamentos especiales por lo expuesto aplicando una interpretacin sistemtica el tercero estara protegido tambin por la causal de nulidad de acuerdo a lo regulado en el Art. VIII Ttulo Preliminar del Reglamento

152

Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000, p. 137. 153 Actualidad Jurdica N 154. Jurisprudencia Civil y Comentada. Es posible ratificar un contrato por falsus procurador mediante la contestacin de la demanda que solicita su anulacin? Lima Per: Gaceta Jurdica, 2007, p. 62.

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General de Registros Pblicos (en adelante RGRP), salvando este la omisin en la que incurri nuestro C.C.

As mismo otra diferencia que encontramos con el C.C. es que el RGRP no expresa que: el tercero registral ser protegido aunque despus se anule, rescinda o resuelva el ttulo del transferente, expresin que si encontramos en el C.C.

Al respecto, Gunther Gonzales Barrn, nos formula una interrogante Qu ocurre si ANTES que el tercero inscriba, el ttulo del transferente ya ha sido anulado? De una interpretacin literal debemos concluir que en este ltimo caso, el tercero no se encontrar garantizado por la fe pblica registral, ya que el artculo 2014 slo protege cuando la nulidad (u otra causal decrete la ineficacia del acto jurdico) ha sido posterior a la inscripcin del tercero, y por ello utiliza los trminos AUNQUE DESPUS. () Sin embargo aplicando una interpretacin del artculo 2014 del Cdigo Civil en forma conjunta y armnica con los otros principios del derecho registral, tales como el de legitimidad del acto inscrito (Art. 2013), el de oponibilidad (2012) y en el de prioridad excluyente (Art. 2017); de tal manera que podamos concluir que las nulidades no publicitadas por el registro, ya sean anteriores o posteriores del negocio adquisitivo del tercero, le son inoponibles; ms an si existe presuncin relativa de legitimidad de los actos contenidos en los asientos regstrales salvo declaracin judicial en contrario que a su vez deber encontrarse inscrita (). El sistema registral peruano en todos los casos- slo puede aplicarse en forma correcta cuando se hace un uso adecuado de estos cuatro principios-base que informan el registro: oponibilidad, legitimidad, fe pblica y prioridad. Estos cuatros actan como el soporte de una mesa, ya que a falta de uno, todo el sistema pierde consistencia y el registro no cumple la finalidad para el cual fue creado, esto es, servir como elemento de seguridad en el trfico jurdico inmobiliario (). As esta redaccin defectuosa, por ahora deber ser corregida mediante la interpretacin sistemtica con otros principios del sistema registral154.
154

Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000, p. 135-140.

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A QUIEN SE PROTEGE: AL TERCERO REGISTRAL O AL ADQUIRIENTE DE LA PRESCRIPCIN CONTRATBULAS?


Para Francisco Avendao Arana: La prescripcin adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad u otro derecho real mediante la poses in de un bien durante un tiemp o d eterminado. L a posesi n d e l poseedor y de quienes le transfir ieron validamente el bien, debe ser continua, pacifica, pblica y como propietario (o titular de otro derecho real).

La propiedad se adquiere por prescripcin cuando transcurre el plazo exigido por ley. El adquiriente puede acudir al Poder Judicial 155 para que se declare su derecho y con la sentencia (ttulo) inscribe su adquisicin en los registros pblicos y, de ser el caso, se cancela la inscripcin del dueo anterior (Art.952 C.C).

De lo anterior, resulta que el derecho adquirido por prescripcin es oponible al que tiene derecho inscrito. El problema se presenta cuando la prescripcin no es declarada judicialmente (o si es declarada, no se registra la adquisicin) y el titular con derecho inscrito luego enajena el bien. El caso es el de una persona que adquiere un bien por prescripcin, pero antes de iniciar el respectivo proceso judicial, el titular con derecho inscrito transfiere el bien a un tercero, quien registra su adquisicin. Quin es el propietario del bien: el adquiriente por prescripcin o el tercero que posteriormente registra su adquisicin? El Cdigo Civil vigente no regula la situacin descrita. La propuesta busca proteger al tercero que posteriormente registra su adquisicin, lo cual me parece acertado. El derecho del tercero debe prevalecer al del adquiriente por prescripcin, porque la publicidad registra es el eje de oponibilidad de los derechos sobre

155

La prescripcin no solo puede ser declarada por Va Judicial, sino tambin por Va Notarial que surge con la dacin de la Ley N 27157, publicada el 20 de julio de 1999, norma que fue reglamentada a travs del D.S. N 008-2000-MTC complementada por la Ley N 27333, vigente desde el 31 de julio de 2000, y tambin puede ser declarada por Va Administrativa mediante artculo 233 de la Ley de Procedimiento Administrativo General N 27444.

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inmuebles. Si se ampara al adquiriente por prescripcin, se destruira la eficacia del registro.

El que adquiere de quien en el registro aparece como dueo, e inscribe el derecho adquirido, siempre debe quedar protegido. No importa que el enajenante sea dueo. Pudo haber vendido antes el bien; o un tercero haber adquirido la propiedad por prescripcin, pero si la transferencia o la adquisicin por prescripcin no constan en el registro, la transferencia posterior que se inscribe debe mantener su eficacia"156.

Alvaro Delgado Sheelje expresa que: "Hay dos principios importantes que en nuestro concepto no se han acogido en nuestro sistema peruano y tendran una gran utilidad prctica, reforzando la eficacia de la publicidad registral, se encuentran estrechamente vinculados a la prescripcin adquisitiva (...). El segundo es el principio de limitacin de la prescripcin "contratabulas", esto es, contra el titular registral en su condicin de tercero adquiriente. Se recoge en el artculo 36 de la Ley Hipotecaria espaola y se protege al tercero registral contra el adquiriente por prescripcin. En el Per actualmente y a falta de norma expresa, frente a la confrontacin entre un adquiriente por prescripcin y un adquiriente de buena fe a ttulo oneroso que inscribe su derecho (supuesto Art. 2014 del Cdigo Civil), prevalecera el primero, cuestin que debilita sensiblemente el Registro frente a la posesin"157.

Para Alvaro Delgado Sheelje al no haber una regulacin como del Art. 36158de la Ley Hipotecaria Espaola vencera el poseedor frente al tercero

Francisco Avendao Arana. La F Pblica Registral: Propuesta de Modificacin el Artculo 2014. Lima Per: Palestra Editores, Marzo 2001, p. 43 53. 157 Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N 1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 34 - 35. 158 Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 36.- Frente a titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al artculo 34 slo prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del ao siguiente a su adquisicin, en los dos supuestos siguientes: a. Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente. b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores, tal posesin de hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tcitamente, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la prescripcin afecte

156

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registral, sin embargo, Garca Garca manifiesta sobre el particular que: "El principio de limitacin de la usucapin contra tabulas es diferente del principio de fe pblica registral, pues, aunque toma como referencia al tercero del artculo 34, aade dos requisitos ms para su proteccin, que no aparecan en el artculo 34, lo que ha llevado a algn autor a denominar al tercero del artculo 36 como un tercero pluscuamperfecto. No obstante, no parece adecuado exagerar los requisitos de proteccin, pues, en realidad, lo que el artculo 36 pretende es proteger al tercero hipotecario frente a la usucapin, y para llegar a una solucin ms equitativa, EXIGE ALGUNOS REQUISITOS MS AL TERCERO QUE EST EN CONFLICTO CON LA USUCAPIN DE OTRO (...)"159.

Finalmente, Gunther Gonzales Barrn expresa que: "La aplicacin estricta de los principios regstrales conlleva necesariamente que se limite la aplicacin de la prescripcin "contra tabulas", ya que este ltimo adquiriente no ha llevado su derecho al registro, y por tanto, queda expuesto a ser preterido frente a un tercero que inscribe confiando en la publicidad registral, y que deriva su derecho del anterior titular. Recurdese que las inexactitudes no publicadas NO PERJUDICAN al tercero, ya que la confianza en la informacin registral significa la piedra angular de la seguridad del trfico inmobiliario. Por tanto, el usucapiente extraregistral siempre ser vencido por un adquirente amparado en la fe pblica registral y ello de acuerdo al juego natural de los

a una servidumbre negativa o no aparente, y sta pueda adquirirse por prescripcin, el plazo del ao se contar desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente. La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si ste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda tambin interrumpirla antes de su consumacin total. En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideracin de terceros, se calificar el ttulo y se contar el tiempo con arreglo a la legislacin civil. Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn por usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesin causa de la prescripcin adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo. La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la condicin de tercero. 159 Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000, p. 186-187.

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principios del derecho registral inmobiliario. No es necesario que exista un principio especial de limitacin de la prescripcin contra tabulas. ste se deriva de la propia nocin de publicidad registral. (..) Por tanto, es bastante evidente que el artculo 36 de la Ley Hipotecaria Espaola ampla los requisitos que se exige al tercero registral para ser protegido, en el caso especfico de su conflicto con el usucapiente extraregistral. En cambio, en el derecho peruano, al no existir una norma anloga al tantas veces citado artculo 36 de la Ley Hipotecaria, NO ES POSIBLE EXIGIR DICHOS REQUISITOS ADICIONALES, y en consecuencia, la proteccin del tercero registral frente al adquiriente por prescripcin ser ms sencilla, bastando que aquel cumpla las exigencias del artculo 2014 del Cdigo Civil (anlogo al artculo 34 de la Ley Hipotecaria)160. Esta posicin es a la que nos adherimos.

160

Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000, p. 181-187.

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Dcimo stimo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Segundo Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo de la Resolucin N 003-2003SUNARP/SA
17.- Por el principio de legitimacin, el contenido de los contratos inscritos en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos se presume cierto y exacto, produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En tal sentido, no es procedente cuestionar las estipulaciones del contrato inscrito, teniendo en todo caso las partes expedito su derecho para accionar en la va judicial.

Este precedente est referido al PRINCIPIO DE LEGITIMACIN, el cual se condice tanto con lo estipulado en el artculo 2013 del Cdigo Civil como con el Numeral VII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Asimismo, el respectivo precedente expresa en su primer prrafo: Que el contenido de los contratos inscritos en el registro fiscal de ventas a plazos se presume cierto y exacto, produciendo sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez

Nos parece acertado dicho precedente puesto que estos contratos inscritos, en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos se presumen ciertos y exactos debido a una serie de etapas que ha precedido antes de inscribir dichos contratos, esta etapas estn referidas a los principios regstrales dentro de los cuales por mencionar algunos, por el Principio de Rogacin tal como expresa Ortiz Pasco, Jorge: Se da en el momento de presentar en el registro una solicitud que adems, viene acompaada de un documento y

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anexos al mismo si fuera el caso161. El documento presentado en el Registro Fiscal es el contrato.

Por el Principio de Legalidad el cual se encuentra vinculado al Principio Causalidad, y citando a Pau Pedron expresa: Que es aquel mediante el cual las inscripciones se realizan en virtud de un acto que constituye su causa eficiente de modo tal que los vicios y nulidades de este acto afectaran en forma directa e inmediata la eficacia y validez del asiento registral162.

Es decir, si el contrato esta viciado o es nulo tambin lo estar el contrato inscrito en el Registro correspondiente.

Para Alvaro Delgado Sheelje: La causa eficiente no es otro sino el negocio jurdico generador de obligaciones que a su vez contiene el acto material generador del cambio o de la mutacin jurdico-real163.

Ortiz Pasco, Jorge expresa que: El sentido del principio de calificacin esta representado por: 1 Asegurar la validez y perfeccin de los documentos rogados. 2 Evitar el ingreso de documentos carentes de valor o autenticidad. 3 Conseguir una seria oponibilidad de los asientos regstrales a travs de la publicidad164.

Por ello el Principio de Calificacin es importante porque permite que estos documentos ingresen al registro pero con determinados efectos como el de oponibilidad y el de presuncin de exactitud y certeza.

161

Ortiz Pasco, Jorge Antonio Martn. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antoniolo Delucchi, 2005, p.10. 162 Pau Pedron; Antonio. Centenario de la Ley de Bases del Cdigo Civil. Ciclo de Conferencias. Espaa-Madrid: Centro de Estudios Regstrales, 1989, p. 574. 163 Delgado Sheelje; Alvaro. Legalidad y Causalidad en el Sistema Registral Peruano. p. 286. 164 Ortiz Pasco, Jorge Antonio Martn. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antoniolo Delucchi, 2005, p. 30.

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Es decir en palabras de Roca Sastre () los ttulos sern sometido a un previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que solamente tengan acceso los ttulos validos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente ()165.

Con todo lo expresado en prrafos anteriores se puede concluir, que solamente se inscribirn los contratos que hayan sido previamente calificados por el registrador el cual dicho contrato deber cumplir con las formalidades de la ley pues en caso de no haber cumplido con dichas formalidades o ser nulo, invalido o ineficaz no se proceder a su inscripcin, pues tal como expresa Gmez Galligo (...)No cabe pensar atribuir presunciones de exactitud y veracidad a pronunciamientos regstrales que no estn basados en elementos objetivo de los que puedan hacerse deducir tales presunciones(..)166. Por ello a su vez se dice que la calificacin debe ser rigurosa debido a los efectos jurdicos que genera.

Por ultimo, Alvaro Delgado Sheelje expresa que: Pues dentro de los alcances del articulo 2011 del Cdigo Civil se deduce que en cuanto al control de legalidad del ttulo presentado, esto es, la determinacin de los defectos propiamente dichos de la Calificacin Registral es sumamente rigurosa porque no se queda en la forma, sino va al contenido mismo del documento. Ello se explica porque el registro en el Per tiene importantes efectos jurdicos en la medida que recoge el principio de oponibilidad el de legitimacin y de fe publica registral.

Asimismo, este precedente reproduce casi textualmente lo sealado en el artculo 2013 del Cdigo Civil, aadiendo el trmino exacto propio del artculo VII del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento

165

Roca Sastre, Ramn Maria y Llus Roca-Sastre I Muncunill. Derecho Hipotecario. 8 Edicin. Barcelona: Editorial Bosh S.A., 1985, p. 10. 166 Gmez Gallig; Francisco Javier. La Calificacin Registral en el pensamiento de Don Jernimo Gonzalo. Su vigencia actual, en la calificacin Registral- Tomo I. Edicin a cargo de Francisco Javier Gmez G. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa - Madrid: Editorial Civitas, S.A.; 1996, p. 138.

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General de los Registros Pblicos. Por lo tanto consideramos que el trmino exacto es preciso por cuanto al momento de la calificacin el registrador verificara la coincidencia de la realidad registral y extraregistral, pues de lo contrario no procedera la inscripcin por inexactitud de la misma. De lo expuesto, se desprende que, en virtud al PRINCIPIO DE LEGITIMACIN, el contenido de estos contratos se presume (IURIS TANTUM, pues admite prueba en contrario y por lo tanto existe la posibilidad de cuestionarla judicialmente y cmo, sino es mediante la actuacin de pruebas que evidencien lo contrario), por ello cabe la rectificacin de dicho contenido o la declaracin de invalidez del mismo.

En el segundo prrafo del Precedente de Observancia Obligatoria expresa que: En tal sentido, no es procedente cuestionar las estipulaciones del contrato inscrito, teniendo en todo caso las partes expedito su derecho para accionar en la va judicial.

Efectivamente se presume la exactitud del contenido de los contratos pues en el momento de la calificacin tal como expresa el Numeral V el Registrador califica la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin, concordando este artculo con el artculo 1359 que se encuentra dentro de las disposiciones generales de los contratos del Cdigo Civil expresa que:No hay contrato mientras la partes no estn conformes sobre todas sus estipulaciones, aunque la discrepancia sea secundaria. Es decir en palabras de Romero Zavala, Lus: () El acuerdo debe ser total. Una coincidencia absoluta. La mnima diferencia entre los contratantes no da lugar todava al contrato (). El contenido de la norma, obsrvese bien, se refiere a la inexistencia del contrato y no al contrato nulo167.

167

Luis Romero Zavala. Contratos. Lima Per: Editora Fecat, Tomo I, 2001, p. 187 - 189

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Por ello se dice en el ultimo prrafo del precedente que: () en todo caso la partes tienen expedito su derecho para accionar va judicial expresando que las estipulaciones del contrato INSCRITO son INCUESTIONABLES, salvo por la va judicial, con lo que precisa el contenido.

Stimo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo de la Resolucin N 009-2003-SUNARP/SA

7.- El artculo 47 del Reglamento General de los Registros Pblicos debe interpretarse en concordancia con los artculos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un ttulo presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripcin referente a la misma partida, debe procederse a su calificacin y de ser positiva a su inscripcin, y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificacin y suspensin del asiento de presentacin del ttulo posterior.

Este precedente establece bsicamente que el artculo 47168 -Forma de extensin de los asientos de inscripcin- del Texto nico Ordenado del

168

Artculo 47.- Forma de extensin de los asientos de inscripcin Los asientos de inscripcin referentes a una partida se extendern en estricto orden de presentacin de los respectivos ttulos, salvo los casos de ttulos conexos o que se refiere el artculo 5. Solo se calificarn conjuntamente los ttulos conexos ingresados con distintos asientos de presentacin, cuando: Lo soliciten el o los presentantes; Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripcin; El ttulo presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripcin del ttulo presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de presentacin del primer ttulo; No existan ttulos intermedios incompatibles. Este requisito no ser exigible cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad al asiento de presentacin del primer ttulo. Los efectos de la inscripcin de los ttulos conexos calificados conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin del ttulo que ingres primero. En estos casos la calificacin corresponde al Registrador que conoce del ttulo presentado en primer lugar. En los casos en que por error se hubiese inscrito un ttulo, contraviniendo lo previsto en los prrafos anteriores, proceder la calificacin e inscripcin, de ser el caso, del ttulo presentado con anterioridad, dejndose constancia de esta circunstancia en el asiento. Simultneamente deber comunicarse el error incurrido al superior jerrquico y al titular del

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Reglamento General de los Registros Pblicos debe ser interpretado de conformidad con los artculos 26169 -Ttulos pendientes incompatibles- y 29170 -Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin- del mismo cuerpo normativo. Es decir, en caso de que no exista incompatibilidad entre el ttulo anterior pendiente de inscripcin con uno posterior referente a la misma partida, se proceder a la calificacin de este y, si esta es positiva, se inscribir el ttulo. Pero, en el caso de ser incompatible, se proceder a su calificacin y a la suspensin del asiento de presentacin del ttulo posterior. Ahora bien, el artculo 47171 seala que los asientos de inscripcin referentes a una partida se extendern segn el orden de presentacin de los ttulos respectivos, refirindose despus a los ttulos conexos. El artculo

derecho perjudicado, en el domicilio consignado por este en el ttulo o, en el sealado en su documento de identidad. 169 Artculo 26.- Ttulos pendientes incompatibles Durante la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo, no podr inscribirse ningn otro incompatible con este. Un ttulo es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripcin del primero excluya la del presentado en segundo lugar. 170 Artculo 29.- Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentacin en los casos siguientes: Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin o caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior; Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse en procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva. La suspensin concluir con la reconstruccin de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella; Cuando se produzca el supuesto previsto en el ltimo prrafo del artculo 123 de este Reglamento. La suspensin concluir con la reproduccin o reconstruccin del ttulo archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella. Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta que caduque este o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada. La suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el Registrador mediante la correspondiente esquela, la que debe contener adems, si fuera el caso, la referencia a los defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el ttulo. Durante el periodo de suspensin podr admitirse el reingreso del ttulo, el que ser derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensin. Sin perjuicio de ello, el presentante del ttulo podr solicitar la reconsideracin de la suspensin a travs de la Oficina de Trmite Documentario o la que haga sus veces, la que ser derivada de inmediato al Registrador, quien la resolver en el plazo de tres das, bajo responsabilidad. De presentarse recurso de apelacin, este deber comprender, de ser el caso, los defectos detectados y la suspensin del ttulo. Desaparecida la causal de suspensin, el Registrador proceder a extender el asiento de inscripcin o a calificar el ttulo reingresado, segn corresponda. 171 dem.

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26172 plasma la PRIORIDAD EXCLUYENTE (cierre registral) y el artculo 29173 establece las causales por las que procede la suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin, entre las que nos interesa la primera, pues esta seala que se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentacin de un ttulo cuando este no se pueda inscribir o anotar preventivamente por estar vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido en la misma partida registral y con el cual sea incompatible; la suspensin concluir con la inscripcin174 o caducidad175 del asiento de presentacin del ttulo anterior.

De lo expresado en el acpite anterior, podemos concluir que este precedente est referido al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE176, determinando para su mejor aplicacin que se tengan en cuenta tres artculos, los mismos que forman parte de dos distintas etapas; el primero el artculo 47- se refiere al momento de la inscripcin asiento de inscripcin-, los otros dos los artculos 26 y 29- hacen alusin a una etapa previa, la de la presentacin de los ttulos asiento de presentacin-.

Si los interpretamos de manera conjunta, podemos determinar que para inscribir un ttulo hay que tener en cuenta el orden de su presentacin en el Registro (Art. 47), para lo cual se recurrir al Asiento de Presentacin; este ltimo, una vez extendido, impedir la inscripcin, durante su vigencia, de

172 173

dem. dem. 174 Situacin en la cual el ttulo presentado es incorporado al Registro. 175 Los asientos provisionales (de presentacin) caducan cuando, transcurrido su plazo y el de sus prrrogas, no se hubiesen intentado los recursos correspondientes frente a la decisin inicial del Registrador o alguna de las resoluciones posteriores. DE REINA TARTIERE, Gabriel. Manual de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires: La Ley, 2003, p. 110. 176 Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflicto son incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinar el cierre registral respecto del presentado en segundo lugar. GONZALES LOLI, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida? Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra Editores, 2002, p. 221.

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cualquier otro ttulo incompatible con l (prioridad excluyente-Art. 26); pero cmo impedir dicha inscripcin?, lo har mediante la suspensin del asiento de presentacin de aquel ttulo que resultara incompatible (Art. 29).

Es as como, interpretando conjuntamente los tres artculos, podemos tener una comprensin ms adecuada y completa del Principio de Prioridad excluyente con el objetivo de lograr su mejor aplicacin.

Octavo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo de la Resolucin N 009-2003-SUNARP/SA

8.- La Ley N 27584, ley que regula el proceso contencioso administrativo, ha ampliado a tres meses el plazo para interponer demanda contra lo resuelto por el Tribunal Registral. En consecuencia, ha quedado modificado tcitamente el Art. 164 del Reglamento General de los Registros Pblicos, debiendo entenderse que el asiento de presentacin del ttulo apelado se mantiene vigente durante el plazo de tres meses que se cuentan desde la fecha de notificacin de la resolucin del Tribunal Registral, para permitir nicamente la anotacin de la demanda correspondiente. Este precedente hace referencia a una MODIFICACIN tcita del artculo 164177 -Vigencia del asiento de presentacin para la interposicin de la demanda contencioso administrativa- del Texto nico Ordenado del

177

Artculo 164: Vigencia del asiento de presentacin para la interposicin de demanda contencioso administrativa En los casos en los que proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentacin del ttulo apelado se mantendr vigente por el plazo de 15 das adicionales al previsto normativamente para la interposicin de la accin contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente, la misma que ser ingresada por el Diario. Anotada la demanda o vencido el plazo sealado en el prrafo precedente, caduca el asiento de presentacin del ttulo que fue materia de apelacin y se proceder a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripcin que se realice se retrotraern a la fecha del asiento de presentacin del ttulo apelado. Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotacin de demanda alguna, el Registrador proceder a levantar la anotacin de apelacin.

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Reglamento General de los Registros Pblicos a causa de la Ley 27584 que regula el proceso contencioso administrativo.

Dicha modificacin versa sobre la ampliacin hecha por esta ley al plazo para la interposicin de la demanda contra lo resuelto por el Tribunal Registral, amplindolo a tres meses.

De tal manera que el asiento de presentacin del ttulo apelado vigente durante los tres meses, contados desde la notificacin de la resolucin del Tribunal Registral, pero solo a efectos de permitir la anotacin de la demanda correspondiente.

Por otro lado, qu nos dice el artculo modificado? El artculo 164 hace referencia al plazo de vigencia del asiento de presentacin, en caso de que proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el cual es de 15 das adicionales al previsto para la interposicin de la accin contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente. Por lo que, anotada la demanda o vencido el plazo sealado, CADUCA el asiento de presentacin del ttulo apelado.

De lo dicho precedentemente, podemos sealar que una vez que el Tribunal Registral emite una resolucin con la que agota la va administrativa, el asiento de presentacin se mantendr vigente solo con el fin de que se anote la demanda que probablemente se vaya a interponer contra la resolucin, por la va del proceso contencioso administrativo.

Es as que la vigencia del asiento de presentacin se encuentra estrechamente vinculada al plazo para interponer la demanda por la va contencioso administrativa. De tal manera que anotada la demanda o vencido el plazo para hacerlo, dicho asiento no tendra razn de ser, por lo que CADUCA.

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Este plazo, como se ha podido apreciar, ha sido modificado por la Ley 27584 que regula el proceso contencioso administrativo, la misma que seala EXPRESAMENTE cul es el plazo para interponer la demanda contra lo resuelto por el Tribunal Registral, plazo que determinar la vigencia del asiento de presentacin, modificndose as el artculo 164.

Cuarto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado por el Quinto Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo de la Resolucin N 020-2003-SUNARP/SA, PRECISADO por el Artculo Tercero aprobado en la Resolucin N 025-2003SUNARP/SA, en el Sexto Pleno del Tribunal Registral

4. Defecto insubsanable: Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del ttulo material al momento de generar el asiento de presentacin que constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.

Artculo Tercero.- Precisar que el cuarto precedente de observancia obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Anexo de la Resolucin N 020-2003-SUNARP/SA, debe expresar lo siguiente: Constituye defecto insubsanable, la inexistencia al momento de generar el asiento de presentacin del ttulo material que constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.

El Artculo Tercero de la Resolucin N 025-2003-SUNARP/SA hace referencia a una PRECISIN Cuarto Precedente de la Resolucin N 0202003-SUNARP/SA, sealando que este ltimo deber expresar lo siguiente:

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Constituye defecto insubsanable, la inexistencia al momento de generar el asiento de presentacin del ttulo material que constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.

El Cuarto Precedente, referido al defecto insubsanable, estableca que:

Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del ttulo material al momento de generar el asiento de presentacin que constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.

Ahora bien, qu diferencia existe entre ambos?, es acaso esta relevante?, qu efectos produce esta modificacin? Si analizamos adecuadamente ambos precedentes, encontraremos una gran diferencia:

El Cuarto Precedente el que ha sido precisado- al sealar ..la inexistencia del ttulo material AL MOMENTO de generar el asiento de presentacin.. hace suponer la idea de que el ttulo fue efectivamente entregado al registrador, pero este al momento de generar el asiento de presentacin lo extravi, lo destruy o cometi cualquier otro acto que gener su INEXISTENCIA al momento de extender el referido asiento de presentacin.

Obviamente esta idea no se condice con lo que en realidad trataba de transmitir el precedente al calificar un defecto insubsanable, por lo tanto, fue precisado por el Artculo Tercero de la Resolucin posterior ya sealada, quedando as una nocin mucho ms clara referida a la inexistencia del ttulo material es decir, a su NO entrega- al momento de extender el asiento de presentacin; con lo que el defecto insubsanable vuelve a su verdadera dimensin.

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PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA APROBADOS EN SESIN DEL QUINTO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL178

Al respecto, el Precedente de Observancia Obligatoria aprobados en sesin del Quinto Pleno del Tribunal Registral en cuyo anexo, en el numeral 3; acerca de Calificacin de Resoluciones Judiciales que seala que el Registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley del contenido de la resolucin judicial. Con esto da por cierto que lo que califica el Registrador es el contenido de la resolucin judicial, lo cual no es cierto. Lamentablemente sealan que como el registrador califica el contenido del documento judicial, no debe de calificar, sin embargo, el Registrador no califica su contenido.

Adems, este precedente hace mencin al artculo 2011 del Cdigo Civil que seala que el Registrador est autorizado para solicitar aclaracin o informacin adicional al Juez cuando advierte el carcter no inscribible del acto que se solicita o la inadecuacin o incompatibilidad del titulo con el antecedente registral.

Seala tambin que si el Juez responde reiterando el mandato de Anotacin o Inscripcin mediante resolucin: incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificacin por parte del Registrador, siendo

178

3. Calificacin de resoluciones judiciales: El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley del contenido de la resolucin judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil, el Registrador est autorizado para solicitar aclaracin o informacin adicional al Juez, cuando advierte el carcter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuacin o incompatibilidad del ttulo con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotacin o inscripcin mediante una resolucin, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificacin por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del ttulo que contiene el mandato judicial, de lo que deber dejarse constancia en el asiento registral.

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en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del ttulo que contiene el mandato judicial, de lo que deber dejarse constancia en el asiento registral.

Consideramos que este es un mal precedente, puesto que a fin de cuentas aunque ah se seale que es de responsabilidad del magistrado eso no sucede, puesto que en realidad quien se responsabiliza de todo ello es el Registrador ms no el Magistrado.

En este precedente se reitera que el Registrador no califica la legalidad de los documentos judiciales pero en la Constitucin en el artculo 139 en el numeral 20 menciona que toda persona tiene derecho a formular anlisis y crticas a la resoluciones y sentencias, lo que quiere decir que el Registrador si puede criticar la Resolucin Judicial, pero no se toma en cuenta este precepto legal.

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Banco

(Demandante) (Demandado)
Hay una relacin de sin Tiene una Ejecucin de Garanta sobre el inmueble de X Adquiere

(Co-Demandado)
el Adquiere mediante escritura pblica efectuada por B.

Jurdica entre A y X mediante compra y contrato venta

inmueble de X en el proceso de Ejecucin Garanta de que

posterior inscripcin por parte de X

inicio el Banco.

El presente caso se configura de la siguiente manera:

Son los propietarios (conformada por una sociedad conyugal) con derecho inscrito que efectuara un contrato de compraventa a favor de: X

X adquiere la propiedad de fecha


21-05-96 mediante minuta, sin posteriormente inscribir su derecho.

No cancela el asiento de inscripcin que figura como propietario del Inmueble que vendi a x; ante esto se aprovecha de la situacin e hipoteca el inmueble al:

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Banco (5-11-96) mediante escritura


publica e inscribe su derecho real de garanta registral en la respectiva partida

del Inmueble

en el rubro

de Cargas y Gravmenes.

Es decir del 21-05-96 al 5-11-96 haba transcurrido 6 meses desde la venta a x.

A su vez en la partida registral del mismo inmueble en el rubro de Cargas y Gravmenes inscribe otro embargo a favor de Y por Obligacin de Dar suma de Dinero. El primero por resolucin de Fecha 18-05-98 (despus de 2 aos de efectuada la

transmisin de propiedad a X). La segunda resolucin 11-06-98 (despus de 2 aos y 1 mes de efectuado el contrato de compra -venta a X.

El Banco

inicia un proceso de:

Ejecucin de Garanta
En este proceso se adjudica a B el bien inmueble por resolucin de fecha 26-10-98 y este inscribe su derecho.

A su vez transfiere la una sociedad Conyugal)

propiedad a: C

(conformada por

mediante escritura publica efectuada

el 19-04-00 (despus de 3 aos y 7 meses de la compra y venta - 125 -

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efectuada a X). C a su vez inscribe su derecho en la partida correspondiente.

APLICANDO EL CASO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACION

Despus de haber procedido a explicar el caso, nos enfocaremos analizar el mismo pero desde la perspectiva del Principio de Legitimacin el cual se encuentra regulado en el Cdigo Civil en su artculo 2013 y en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos en su numeral VII del Titulo Preliminar. En el presente caso C gozara del principio de legitimacin porque el contenido de las inscripciones se presumen ciertas, debido a que B inscribi su derecho figurando en sede registral como el propietario del predio, contrario a X que no inscribi su propiedad y a falta de inscripcin se establece que el hecho o acto no inscrito no existe, esto se conoce como la legitimacin en sentido negativo, mientras que el primer supuesto es la legitimacin en sentido positivo. Asimismo de acuerdo a la Sentencia del Tribunal

Constitucional179expresa que: Es bien conocido el grave problema que atraviesa nuestra sociedad en lo que a la inscripcin del derecho de propiedad se refiere. Es considerable el nmero de propietarios de nuestro territorio que no poseen un ttulo de propiedad inscrito en registros pblicos, lo que supone que no sea posible ejercer a plenitud el derecho constitucionalmente reconocido.

Es decir si bien X es el propietario del predio y cuenta con un titulo el cual le acredita su derecho de propiedad este no es suficiente puesto que el mismo se encuentra limitado debido a que no podr ejercer su derecho de

179

Sentencia del Tribunal Constitucional. Expediente N 0016-2002 AI/TC. Lima: Colegio de Notarios de Junn. Publicado en el Diario Oficial El Peruano el Jueves 15-05-2003, p. 244143 al 244146.

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propiedad a plenitud porque no procedi a la posterior inscripcin de su ttulo en el registro respectivo.

Por ende el Tribunal Constitucional seala: (..) Se pretende dotar al derecho de propiedad de las garantas suficientes para su pleno desarrollo, a travs del registro mismo En consecuencia C adquiri presumiendo que el asiento de inscripcin era exacto, es decir B era propietario del predio tanto por va registral como por va extraregistral, mediante el cual su asiento es valido porque no consta en los ttulos ninguna causal que haga presumir la invalidez del acto celebrado por B, de lo que se desprende que C atribuya a B su facultad de disposicin sobre el predio en virtud de la inscripcin efectuada por aquel.

UN TEMA QUE HAY QUE DEJAR EN CLARO: EL ARTICULO 949 DEL CODIGO CIVIL
Nuestro Cdigo Civil ha adoptado el Sistema Espiritualista Francs mediante el cual la sola voluntad de las partes, es suficiente para producir el efecto traslativo de la propiedad, por lo tanto en nuestro sistema no se requiere que se efectu la traditio material (como en el caso de bienes muebles) ni la inscripcin como en el Derecho Germnico.

As de acuerdo al Artculo 949 del Cdigo Civil expresa: La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario

Si bien por el presente articulo las transferencias inmobiliarias en nuestro pas se produce por el solo consentimiento, es decir no es necesario la inscripcin debido a que nuestro sistema registral es declarativo mas no constitutivo; sin embargo hay que dejar en claro que el presente sistema de transmisin que adoptamos lo hacemos por una cuestin de agilizacin y

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reduccin de los costos en las transacciones para asi permitir que se maximice la circulacin de la riqueza. Cabria entonces expresar que solo se estara protegiendo la propiedad con este sistema en el sentido de una seguridad esttica, mas no dinmica.

HACIA UNA INTERPRETACION SISTEMATICA CON EL ARTIUCLO 2022 DEL CODIGO CIVIL

No existe dudas que por el Artculo 949 del Cdigo Civil la propiedad se transmite por el solo consentimiento, por lo tanto el comprador se vuelve propietario como es el caso de X, pero para oponer derechos reales sobre otros propietarios nuestro ordenamiento jurdico expresa en el Cdigo Civil en su artculo 2022 que:

Para oponer derechos reales, es preciso que el derecho que se opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone

Entonces se aprecia que del artculo 949 del Cdigo Civil efectivamente se transfiere la propiedad pero este artculo debe siempre concordarse con el Articulo 2022 del Cdigo Civil para efectos de una proteccin frente a terceros, puesto que el Articulo 949 del Cdigo Civil no se proyecta a otorgar una proteccin frente a los dems (seguridad dinmica) para ello se creo el articulo 2022 para que el propietario que adquiriera su propiedad por el simple consentimiento y que no solo quera que se le respetara su propiedad en un sentido esttico sino dinmico este procediera a inscribir su derecho para que este se conocido por todos y tenga efecto erga omnes como lo hizo B y C

Por ello el Tribunal Constitucional expresa: () es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el medio a travs del cual el derecho trasciende a su condicion de tal y se convierte en una granita institucional para la creacin de riqueza y, por ende para el

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desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo.

En consecuencia con la inscripcin del derecho de propiedad las personas tendrn la garanta de que su derecho quedara protegido tanto a nivel individual (seguridad esttica) como a nivel colectivo (seguridad dinmica), es decir, su derecho ser oponible erga omnes.

SENTENCIA DE 1 INSTANCIA
En lo que respecta a la sentencia esta falla declarando: IMPROCEDENTE la demanda interpuesta por el demandante es decir de X as en su ltimo considerando expresa:

Que se ha llegado a la conviccin que el contrato presentado por el accionante (es decir X) no resulta oponible al presentado por los cnyuges Co-emplazados (es decir C) el cual se encuentra debidamente inscrito en los Registros Pblicos.

En consecuencia frente a un titulo de propiedad no inscrito y otro que procedi a la inscripcin quedara amparado el segundo porque el primero no se puede oponer al segundo debido a que nuestro ordenamiento jurdico ha previsto estos casos especficos y ha sealado en el artculo 2022 de la norma sustantiva que para oponer derechos reales sobre otros se requiere que el lo opone este inscrito con anterioridad lo que no sucede en el presente caso, por ello nos parece acertado el fallo del juzgador porque procedi de acuerdo a lo dispuesto por ley.

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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales

DERECHO COMUN VS DERECHO REGISTRAL

Como podemos apreciar ante la confrontacin del Derecho Comn frente al Derecho registral de acuerdo a la posicin adoptada por la Corte Superior de Lima se preferir el derecho registral debido a que como expresa el juez:

El contrato presentado por el accionante no resulta oponible al que presento el cnyuge

As mismo el contenido de la inscripcin es una prueba que forma conviccin suficiente al juzgador, por lo tanto se adopta el criterio que el contenido de las inscripciones se presume cierto y exacto. Finalmente en la Sentencia del Tribunal Constitucional se ha acogido igualmente a esta postura cuando seala:

Es evidente que aquellos individuos que cuentan con un ttulo de propiedad registrado poseen una especial ventaja frente a aquellos que no cuentan con la inscripcin. Tal ventaja se traduce, especialmente, en facultades de ndole economica. Los que ostentan un ttulo inscrito cuentan con un derecho de propiedad erga omnes, razn por la cual ser ms difcil despojarlos injustamente de su propiedad, con el desmedro econmico que ello acarreara, y tienen mayores

posibilidades de convertirse en sujetos de crdito, por mencionar slo algunas de las referidas ventajas. Existiendo, pues, marcadas distancias entre un titulo registrado y uno que no lo esta ().

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