Está en la página 1de 10

ausgabE 01 // april 2012

der rEit-investor
Ein Informationsdienst ber Immobilienaktien und REITs
+++

Immobilienaktienmarkt aktuell

Editorial Sehr geehrte Leserinnen und Leser, was die Masse der Investoren derzeit sehr bewegt, ist die Frage, ob sich ein Szenario wie 2008 wiederholen knnte. Die Subprimekrise und die daraus resultierende Finanzkrise mit dem Konkurs von Lehman Brothers als Hhepunkt haben damals den Immobilienmarkt und noch mehr die Immobilienaktien getroffen. Aktuell haben wir es mit einer Staatsschuldenkrise und einer sich daraus entwickelnden Bankenkrise zu tun. Im Gegensatz zu 2008 stehen die Immobilien nicht im Zentrum der Krise, sondern am Rande. Dieses Mal ergeben sich fr Immobilien, neben Belastungen wie schlechteren Finanzierungsbedingungen, auch Chancen. Und trotz der Anzeichen fr eine nachlassende Konjunktur sind die Aussichten an ausgewhlten Immobilienmrkten positiv. In Deutschland beispielsweise ist die Arbeitslosigkeit gesunken. Steigende Beschftigungsniveaus beleben die Nachfrage nach Broflchen auch andernorts, vor allem in den asiatischen Metropolen wie Singapur. In London werden vor allem im Westend Flchen nachgefragt. Investoren suchen vielerorts aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinsstze eifrig nach attraktiven laufenden Ertrgen. Davon sollte insbesondere der Immobilienaktien- und REITSektor in den kommenden Quartalen profitieren. Nach den jngsten Kurskorrekturen sind viele Papier unterbewertet. Ihr Mario Caroli

UNSERE THEMEN

REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN


Nachdem die Europische Zentralbank den Leitzins in zwei Schritten erhht hatte, senkte sie diesen Ende 2011 auf das Rekordtief von 1,0 Prozent. Die Absenkung und zudem grozgige Liquidittsspritzen fr die Banken, die sich krftig mit frischem Geld versorgten, sollten die Wirtschaft im Euroraum ankurbeln und eine mgliche Rezession bekmpfen. Die Hoffnung, dass Kapital ber Staatsanleihen auch in die hochverschuldeten Peripheriestaaten fliet, die eine durchaus ansprechende Verzinsung bieten, erfllte sich aber erst Anfang 2012. Die Zweifel der Anleger waren zu gro. Sie suchten den sicheren Hafen, wozu der Aktienmarkt 2011 eher nicht zhlte. Es gab zwar vielversprechende Hchststnde, aber auch bengstigende Tiefstnde. Es war ein turbulentes Brsenjahr, in dem REITs Strke bewiesen. > Mehr dazu auf den Seiten 2 4

UNSERE THEMEN

+++

Asset Allocation

JAPANISCHE VERHLTNISSE
Niedrigzinsen, Staatsverschuldung, Bevlkerungsrckgang diese Merkmale treffen derzeit auf viele Lnder zu, darunter Deutschland und Japan. In einem Punkt unterscheiden sie sich jedoch noch: Whrend man sich hierzulande vor Inflation frchtet, kmpft Japan gegen die Deflation. Deutschland knnte diese Entwicklung auch bevorstehen mit berraschenden Folgen fr Immobilienaktien. > Mehr dazu auf den Seiten 5 6

UNSERE THEMEN

+++

Experteninterview

UNSERE THEMEN

DER FACHMARKT IST INVESToRS LIEBLING


Fr Fachmrkte beginnt ein neuer Investitionszyklus: Sowohl in- als auch auslndische Investoren zeigen ein hohes Interesse an den flachen Boxen. Dem Marktforschungsund Beratungsunternehmen BulwienGesa zufolge ist das Fachmarktsegment Investors Liebling. Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel, wei, dass Kunden nach wie vor die Vorteile von Fachmarktlagen schtzen. Und so wrden inzwischen sogar solche Einzelhndler Fachmarktflchen suchen, die bisher primr in Einkaufsstraen der Innenstdte zu finden sind. Die gefragten Flchen sind knapp, woraus der Experte ein Mietsteigerungspotenzial ableitet insbesondere der Restrukturierungsbedarf vieler Mrkte erffne Renditechancen. > Mehr dazu auf den Seiten 7 8

+++

+++

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Immobilienaktienmarkt aktuell

REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN


Die Sorgen um die Schuldenlasten in vielen Lndern der Welt nahmen Anlegern die Investitionsfreude und sorgten an den globalen Aktienmrkten ab Ende Juli 2011 zu starken Verlusten. Der Aktienindex MSCI World zeigte im Jahresverlauf ein Minus von rund zehn Prozent. Selbst der letzte Brsenmonat des Jahres war von groen Schwankungen geprgt Kursgewinne von Anfang Dezember mussten angesichts eines zunehmenden Konjunkturpessimismus und insbesondere in Sorge ber die europische Staatsschuldenkrise wieder abgegeben werden. Erst in den letzten Handelstagen kehrte Hoffnung zurck, die dem globalen Aktienmarkt eine kleine Jahresendrallye bescherte. Seit dem Tiefpunkt Ende November holte der weltweite Aktienindex zirka 15 Prozent auf.
%
125 120 115 110 105 100 95 90 Aug 10
Quelle: EPRA, MSCI

REITs haben den breiten Aktienmarkt deutlich geschlagen. Der FTSE EPRA/ NAREIT Global REITs Index verlor im Jahresverlauf 2011 nur rund vier Prozent. Vom Tiefpunkt Anfang oktober hat er

bis Februar um mehr als 20 Prozent zugelegt. REITs bewiesen erneut, dass sie auch in einem unsicheren makrokonomischen Umfeld normalerweise relativ belastbar sind.

------ EPRA/NAREIT Global REITs (in Euro)

------ MSCI World (in Euro)

Okt 10

Jan 11

Apr 11

Jul 11

Okt 11

Jan 12

MarktbEricht dEutschland Der Immobilienaktienindex DIMAX konnte seit Jahresbeginn 2012 zunchst nur mhsam die Verluste des Jahres 2011 aufholen. Seit dem Tief im Dezember gab es bis dato lediglich ein Plus von nur knapp vier Prozent. Im Jahresverlauf 2011 hatten die deutschen Titel mit etwa 16 Prozent deutlich mehr als die Konkurrenz vor allem in den USA nachgegeben. Der Kursverlauf hnelt dem des deutschen Leitindex DAX. Fr beide Indizes ging es ab Ende Juli steil bergab. Fr den DAX war 2011 mit einem Minus von rund 18 Prozent eines der schlech-

testen Jahre seiner Geschichte. Der DIMAX zeigte sich demgegenber schwankungsrmer er reichte nicht an die
%
125 115 105 95 85 75 Okt 10 Jan 11 Apr 11

zwischenzeitlichen Hchststnde des DAX heran, fiel aber auch nicht so tief.

------ E&G DIMAX

------ DAX

Jul 11

Okt 11

Jan 12

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG 2011

MarktbEricht Europa Die europischen REITs haben 2011 schlechter als REITs weltweit abgeschnitten. Der ERIX, Index fr europische REITs von Ellwanger & Geiger, gab um fast 20 Prozent nach. Insbesondere das letzte Quartal des Jahres 2011 war fest in der Hand der europischen Schuldenkrise, fr die trotz Regierungswechseln, strenger Sparanstrengungen und vieler Krisengipfel keine Lsung in Sicht war. Zudem belastete die negative Entwicklung der britischen Gesellschaften, die im Dezember in Euro allein vier Prozent nachgaben. Der ERIX markierte November 2011 seinen Jahrestiefpunkt. Seitdem holten europische REITs jedoch wieder fast 20 Prozent auf. Denn zahlreiche Indikatoren fr die europischen ImmosEitE 2

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Immobilienaktienmarkt aktuell

bilienmrkte verbesserten sich in den letzten Monaten 2011. Regional zeigten sich aber deutliche Unterschiede: Whrend Deutschland und die skandinavischen Metropolen sich gut entwickelten, standen die Immobilienmrkte in den Peripherielndern unter groem Druck.

%
120 110 100 90 80

------ E&G ERIX (in Euro)

Okt 10

Jan 11

Apr 11

Jul 11

Okt 11

Jan 12

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG 2011

MarktbEricht asiEn Auch die asiatischen REIT-Gesellschaften entwickelten sich 2011 schwcher als der weltweite REIT-Markt. Insgesamt verlor der FTSE EPRA/NAREIT Asia REITs Index acht Prozent. Abwrts ging es mit starken Schwankungen bis Jahresende. Seitdem holten die Titel den Rckgang wieder auf. Als einziger asiatischer REIT-Markt erzielte Hongkong im Dezember einen Wertzuwachs. Der dortige REIT-Index zeigte zum dritten Mal in Folge eine Monatsperformance von mehr als fnf Prozent. Fr Aufwind sorgte unter anderem, dass die chinesische Zentralbank erstmals nach

drei Jahren ihren Mindestreservesatz senkte, um angesichts nachlassender Inflation das langsamere Wirtschaftswachstum wieder zu beschleunigen. Japanische Gesellschaften beendeten den letzten
%
125

Monat 2011 nahezu im Einklang mit dem asiatischen REIT-Index. Alle anderen REIT-Mrkte der Region blieben zurck. Dabei hat sich der REIT-Markt in Singapur am schlechtesten entwickelt.
------ EPRA/NAREIT Asia REITs (in Euro)

115

105

95 Okt 10
Quelle: EPRA

Jan 11

Apr 11

Jul 11

Okt 11

Jan 12

MarktbEricht usa Auch im Dezember 2011 haben die USamerikanischen REITS den breiten Aktienmarkt geschlagen. Besonders hervorgetan haben sich Gesellschaften aus den Bereichen Gesundheitswesen, Apartments und Hotels. Zwar hat die M&A-Dynamik im Vergleich zu vor der Finanzkrise abgenommen, doch im Jahresverlauf gab es einige grere Zusammenschlsse. Einer brachte den weltweit grten im Gesundheitswesen aktiven REIT mit einem Unternehmenswert von fast 23 Milliarden US-Dollar hervor. Gesellschaften aus dem Gesundheitssektor sowie Unternehmen mit Lagerflchen fr Private werden mit hohen Aufschlgen zu den NAVs gehandelt, whrend die meisten klassi-

schen Nutzungsarten zu leichten Abschlgen notieren. Nach einem Auf und Ab im dritten Quartal 2011 geht es seit dem vierten Quartal steil aufwrts. Anleger fokussieren sich auf Gesellschaften mit einem geringen Verschuldungsgrad und einem starken Management. Hatten

sogar hoch verschuldete REITs zunchst noch einen leichteren Zugang zu frischem Kapital gegenber den meisten anderen Teilnehmer des Immobilienmarktes, so selektierten Anleger auch im REIT-Segment ab Jahresmitte strker aus.

%
130 120 110 100 90

------ EPRA/NAREIT North America REITs (in Euro)

Okt 10

Jan 11

Apr 11

Jul 11

Okt 11

Jan 12

Quelle: EPRA

sEitE 3

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Immobilienaktienmarkt aktuell

ausblick In einem sehr unsicheren konomischen Umfeld waren REITs 2011 aufgrund ihrer Ergebnisentwicklung und der attraktiven Dividendenrendite gefragter als andere Aktien. Dieser Trend knnte sich 2012 fortsetzen, sofern das wirtschaftliche Wachstum nicht abbricht. Grundstzlich wird das Interesse an Sachwerten insbesondere Immobilienanlagen zunehmen, da die Liquidittsspritzen der Notenbanken die Geldmengen steigen lassen und damit potenziellem Inflationsdruck Vorschub leistet.

Geprgt von der anhaltenden konjunkturellen Unsicherheit und der Schuldenkrise werden 2012 wie im abgelaufenen Jahr in Europa verstrkt Core-Mrkte im Fokus stehen: neben Deutschland vor allem die wirtschaftlich stabileren Lnder in Skandinavien und osteuropa, die Niederlande, Frankreich und Grobritannien. Dennoch drfen die Peripherie-Lnder nicht auer Acht gelassen werden, denn sie bieten unter Inkaufnahme eines gewissen Risikos bewertungsbedingt selektiv gute Investmentchancen. In Asien sind die angekndigten (geld-)

erwarteten geldpolitischen Lockerungen zur Sttzung der Wirtschaft positiv fr den Immobilienmarkt sein. In Singapur haben auslndische Immobilieninvestoren, wegen der zustzlichen zehnprozentigen Stempelsteuer auf Wohnungskufe, schlechtere Karten. Es lohnt sich mehr, den japanischen Markt im Auge zu behalten, wo der Renditeabstand zwischen REITs und zehnjhrigen Staatsanleihen so gro wie sonst nirgendwo ist. Am US-amerikanischen Markt sind trotz kleinerer Prmien auf die NAVs die meisten Sektoren attraktiv. Gut sind die Aussichten fr REITs mit Einkaufszentren, denn diese versprechen ein solides organisches und von Modernisierungsmanahmen getriebenes Wachstum. Des Weiteren ist bei Apartments insbesondere wegen der rcklufigen Eigentumsquote mit weiterhin berproportional steigenden Mieten zu rechnen.

Insbesondere deutsche Immobilienaktien notieren trotz der zu Jahresende eingesetzten Kurserholung immer noch mit hohen Abschlgen auf die NAVs. Da die Gesellschaften grtenteils gute Fundamentaldaten aufweisen, sind sie aktuell stark unterbewertet im Schnitt um rund 30 Prozent.

politischen Vernderungen von entscheidender Bedeutung. Der chinesische Finanzsekretr kndigte an, einen Teil der bremsenden Manahmen am Immobilienmarkt aufzuheben, falls die Hauspreise weiter fallen sollten. Vor diesem Hintergrund ist Hongkong empfehlenswert. Auch in Australien knnten die

diE kursE wErdEn sich dEn naVs annhErn Kurz-Kommentar von Helmut Kurz Die Umfrageergebnisse des aktuellen Dr. ZitelmannPBImmobilienaktienBarometers zeigen eine verbesserte Stimmung unter den Analysten fr Immobilienaktien. Insbesondere die kurzfristige Perspektive hat sich sprunghaft verbessert. Lag die Stimmung Mitte oktober des vergangenen Jahres noch bei null, stieg der Stimmungsindikator nunmehr auf den Wert von +0,7. Uneins sind sich die befragten 13 Analysten bei Bei deutschen Immobilienaktien und REITs liegen die Kurse immer noch deutlich unter ihren NAVs. Viele Gesellschaften der Hhe der Kurssteigerungen in den kommenden drei Monaten. Sieben Analysten rechnen mit Anstiegen von 5 bis 15 Prozent, einer erwartet sogar mehr als 15 Prozent. Die brigen fnf Analysten sagen stagnierende Kurse voraus. Auch auf Sicht der nchsten zwlf Monate rechnet die Mehrheit mit steigenden Kursen. Drei Analysten gehen allerdings von keiner Vernderung aus. Der Wert des Stimmungsindikators fr die mittelfristige Sicht stieg von +0,2 auf +0,8. sind stark unterbewertet. Die niedrige Brsenbewertung vieler deutscher Gesellschaften trgt noch nicht dem Umstand Rechnung, dass die meisten Unternehmen ihre Hausaufgaben gemacht haben und heute etwa im Fall von negativen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen nicht mehr so verwundbar sind. Ich gehe davon aus, dass sich die Kurse in diesem Jahr an die NAVs annhern werden. Die niedrigen Bewertungen in Kombination mit dem anhaltenden Anlagenotstand werden zu Kursteigerungen fhren auch wenn diese angesichts des schwachen wirtschaftlichen Wachstums vielleicht noch moderat ausfallen werden.

sEitE 4

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Asset Allocation

JAPANISCHE VERHLTNISSE
Bunte Reklameschilder an Hochhusern, immer lchelnde Menschen, modernste Technologien das sind wohl einige der Bilder, die vielen in den Sinn kommen, wenn sie an Japan denken. Das Land der aufgehenden Sonne wird dabei von vielen zu Recht als ein sehr modernes Land wahrgenommen. Doch wie andere hochentwickelte Industrielnder kmpft auch Japan mit wirtschaftlichen Problemen. Die jngste Vergangenheit war geprgt vom Phnomen der Deflation, wovon auch die Immobilien- und Aktienmrkte betroffen waren und bis heute sind. Im Jahr 2003 trat eine Stabilisierung auf Nach dem Ende einer extrem ausgeprgten inflationren Aktien- und vor dem bis dahin erreichten niedrigen Niveau ein. Zwar schritt die Deflation nicht allem Immobilienblase in den 1980er Jahren erlebte Japan zwischen 1990 und 2003 eine Periode der Desinflation und der milden Deflation. Gekennzeichnet war dieser Zeitraum von stndig sinkenden Zinsen sowie sinkenden Sachwertpreisen insbesondere jenen von Aktien und Immobilien. Auch die Mieten sanken kontinuierlich. Diese Prozesse wurden flankiert von einer angespannten Finanzlage in allen Wirtschaftssektoren. Davon waren Privatleute und Unternehmen genauso betroffen wie Banken und der Staat. EntgEgEngEsEtztE Entwicklung bEi staatsanlEihEn und iMMobiliEn Die Deflation blieb auch fr den Immobilien- und Aktienmarkt nicht folgenlos. Hier entwickelten sich die Renditen von Staatsanleihen und von Immobilien sehr Gleichzeitig nahm die Staatsverschuldung zu. Fr 2011 wird sie auf rund 233 Prozent des Bruttoinlandsprodukts geschtzt. Erschwerend kommt hinzu, dass die trotz Niedrigzinsen feste Whrung die wirtschaftliche Entwicklung ausbremst. weiter voran. Die wirtschaftliche Dynamik blieb allerdings gering.

prEiskorrEktur ErffnEt inVEstitionschancEn Interview mit Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs Wie resmieren Sie die Performance des Fonds 2011? Da der Fonds auf Jahressicht mit 2,2 Prozent im Minus lag, sind wir mit der Wertentwicklung nicht vollkommen zufrieden. In Anbetracht des schwierigen Marktumfeldes, insbesondere aufgrund der europischen Schuldenkrise, ist das Abschneiden jedoch in ordnung. Im Vergleich zu unseren Wettbewerbern erzielten wir die zweitbeste Wertentwicklung und mit zwlf Prozent die niedrigste Volatilitt. Wie sieht Ihre Fonds-Strategie fr 2012 aus? Es wird 2012 keinen groen Strategiewechsel im Vergleich zu 2011 geben. Der E&G Fonds Global REITs ist 34 Prozent weniger in Nordamerika investiert als die Benchmark. Die Fed stellt der USKonjunktur ein gemischtes Zeugnis aus: Die Wirtschaft sei zum Jahresende 2011 weiter gewachsen aber nur mit geringen Raten. Laut ifo Institut knnte Der Fokus wird weiterhin auf Gesellschaften liegen, die ber sehr gute Immobilienobjekte verfgen und von ihrer Bilanzstruktur her eine mgliche Kreditverknappung am Kapitalmarkt problemlos berstehen knnen. Weniger interessant sind Gesellschaften mit groen Projektentwicklungsaktivitten oder Portfolien in B-Lagen. Je nachdem, wie sich die Schuldenkrise weiterentwickelt, knnten im Laufe des Jahres Titel aus Sdeuropa aufgrund ihrer hohen Bewertungsabschlge wieder interessant werden. Die Untergewichtung resultiert in erster Linie aus der hohen Bewertung der US-amerikanischen REITs, nicht aus der Sorge vor einer Rezession in den USA. Eine wirtschaftliche Stabilisierung mit moderaten Wachstumsraten war unser Basisszenario. Fr einen Einstieg bei den aktuellen Bewertungen msste es zu einer deutlich strkeren wirtschaftlichen Erholung und einem entsprechenden Anstieg der Mietniveaus bei Gewerbeimmobilien kommen. sich das Expansionstempo in der zweiten Hlfte 2012 auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren. Ist jetzt die Zeit fr den Einstieg?

sEitE 5

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Asset Allocation

deutlich auseinander. Bei Staatsanleihen schwanken sie fr zehnjhrige Papiere seit langem um ein bis 1,25 Prozent. Die Renditen von Immobilien liegen zurzeit bei rund sechs Prozent, bei REITs betrgt die Dividendenrendite ebenfalls sechs Prozent. Bei sonstigen Aktien lassen sich Renditen von zwei bis drei Prozent erzielen. Diese ungewhnliche Situation hlt nun schon seit langem an. Erklren lsst sie sich mit der extremen Risikoaversion der japanischen Groanleger und den anhaltenden Aufkufen von Staatsanleihen durch die Bank von Japan. All das scheint geleitet von der Furcht vor Miet-, Gewinn- und Dividendenrckgngen.

Zu der schwachen wirtschaftlichen Dynamik mit ihrem leicht deflationren Charakter trgt unter anderem die in Japan seit Jahren schrumpfende Bevlkerung bei, wobei diese Entwicklung durch die Insellage noch begnstigt wird. Der Bevlkerungsrckgang ist aber bekanntermaen kein Phnomen, das sich nur auf Japan beschrnkt. Auch viele europische Lnder sind davon betroffen. Und das ist nicht das einzige Spiegelbild zu Japan. Betrachtet man die Entwicklung in den westlichen Industrielndern, ergeben sich mehr und mehr Parallelen. In als vergleichsweise sicher und stabil bewerteten Lndern wie der Schweiz

sind die Zinsen fr gute Anleihen gegenwrtig ungewhnlich niedrig, die Verschuldung der Staaten nimmt zu und das Wachstum von wenigen Ausnahmen wie dem deutschen Export einmal abgesehen ist anhaltend gering. norMalEr Entwicklung wird gEgEngEstEuErt Eigentlich wre Deflation die logische Konsequenz der Schuldenkrise in Europa. Doch nicht nur die britische Zentralbank steuert einer solchen Entwicklung mit einer immer aggressiveren Geldpolitik entgegen, sondern inzwischen auch die Europische Zentralbank. Smtliche Manahmen sind darauf ausgerichtet, eine Deflation zu verhindern. ob dies

JApAn: REIT-DIvIDEnDEnREnDITE vs. REnDITE 10-JhRIgER sTAATsAnlEIhEn


------ 10yr JGB Yield
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 Sep 09 Jan 10 Jan 11 Jan 12

gelingt, lsst sich nicht vorhersagen. Mglicherweise schieen die Zentralbanken sogar weit ber das Ziel hinaus
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

------ JREIT Dividend Yield

und beschwren eine hohe Inflation herauf. Zumindest bei den Vermgenswerten beginnt diese auch mehr und mehr sichtbar zu werden. Trotz der Gegenmanahmen ist es aber denkbar, dass es wie in Japan auch in Deutschland zu einer deflationren Preisentwicklung kommt mit nicht nur negativen, sondern auch positiven Folgen fr Immobilienanlagen, wie sie sich in Japan schon bald wieder wenn vielleicht auch nur vorbergehend zeigen drften. Hier knnten die jngsten Versuche der japanischen Notenbank, den Yen zu schwchen, eine Phase relativ guter Wertentwicklungen bei Immobilien, REITs und Aktien im Allgemeinen hervorrufen. Das wiederum htte wohl auch Auswirkungen auf die Anlageentscheidung europischer Investoren. Immer mehr wrden sich dann zu Recht fragen, ob es nicht Zeit ist, den inzwischen auch sEitE 6

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG 2011

12 months ------ trailing dividends


6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
United France Germany Belgium NetherKingdom lands

------ dividend estimates ------ Yield Government Bonds


6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
USA Canada Australia Hong Kong Japan Singapore

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG 2011

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

nicht mehr so sicheren und wenig rentablen Staatsanleihen den Rcken zu kehren und lieber in Immobilien, REITs und Aktien zu investieren. Bereits heute besteht in Deutschland ein beachtlicher Spread zwischen Staatsanleihen (1,8 Prozent fr 10 Jahre) und Mietrenditen bis zu acht Prozent. In Japan liegt das Verhltnis bei einem Prozent (10-JahresZins) zu fnf bis sechs Prozent (Mietrendite wie auch REITs-Dividendenrendite). Dass es auch in Deutschland zu japanischen Verhltnissen kommt, kann nicht ausgeschlossen werden. Dies htte jedoch nicht nur negative Erscheinungen wie Deflation und schwaches Wirtschaftswachstum. Insbesondere Immobilien als Anlage knnten von einer solchen Entwicklung in Deutschland zumindest selektiv profitieren.

nIkkEI REAl EsTATE InDEx vs. nIkkEI 225


JPY
35.000 32.500 30.000 27.500 25.000 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Nikkei 225

Nikkei Real Estate Index JPY


3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG 2011

DEflATIon/DEflATIonspolITIk In JApAn von 1990 bIs 2012 1990 1995 Beginn der Deflation durch das Platzen der Spekulationsblase bei Aktien und Immobilen. Immobilienpreise fallen um drei Viertel, die Aktienmrkte strzen ab, Grohandelspreise fallen und die Anzahl der faulen Kredite steigt Der offizielle Leitzins der Bank of Japan wird im Laufe der fnf Jahre von 6 % auf 0,5 % gesenkt 1996 2000 Negativentwicklung des Verbraucherpreisindex Einfhrung der Nullzinspolitik: Zinssatz fr Tagesgelder betrgt 0,1 % Nullzinspolitik wird aufgrund der sich erholenden Konjunktur kurzzeitig aufgehoben: Tagesgeldsatz wird auf 0,25 % angehoben 2001 2002 Rckkehr zur Nullzinspolitik Das Umstrukturierungsprogramm Takenaka-Plan wird fr Banken aufgelegt: Uneinbringliche Kredite mssen offengelegt, aus den Bilanzen getilgt und Kapitalerhhungen vorgenommen werden, staatliche Untersttzung gibt es nur noch unter strengen Auflagen Arbeitslosenquote erreicht mit 5,5 % den Hchststand 2003 2007 2008 2010 Wirtschaftliche Erholung, kleiner Immobilienboom auch getrieben von auslndischen Investoren (wie damals auch in Deutschland) Bedingt durch die US-Immobilienkrise und die nachfolgende Finanzkrise und die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers gert Japan nach 2001 im Jahr 2008 erneut in die Rezession Der Leitzins fr ungesicherte Tagesanleihen wird erneut gesenkt (von 0,5 % auf 0,1 %) Die Bank of Japan legt ein Kaufprogramm fr ETFs und REITs auf Arbeitslosenquote liegt mit 4 % so niedrig wie zuletzt vor acht Jahren China verdrngt Japan als zweitgrte Volkswirtschaft der Welt. beralterung der Bevlkerung treibt die Deflation weiter an (21 % der Bevlkerung ist ber 65 Jahre alt)
2011 und 2012

Bonittsnote Japans wird von der Ratingagentur Standards & Poors von AA auf AA- herabgestuft Staatverschuldung liegt bei aktuell 233 % des BIP

sEitE 7

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Experteninterview

DER FACHMARKT IST INVESToRS LIEBLING


Welche vorteile schtzen die konsumenten an fachmrkten? Es ist die Bequemlichkeit. Letztlich ist das Auto noch immer das Verkehrsmittel Nr.1 beim Einkaufen. Vorteile von Fachmarktlagen sind ebenerdige und kostenfreie Parkflchen und kurze Wege also insgesamt der effiziente Einkauf. Das sind insbesondere im lndlichen Raum Vorteile. Bei den vereinzelten Fachmrkten in Grostdten weichen diese allerdings wegen der besseren ffentlichen Verkehrsanbindungen und geringeren PkwAusstattung auf. gibt es in Deutschland berall fachmrkte oder sind bestimmte standorte prdestiniert? Ein Blick auf die Fachmarkt-Deutschlandkarte zeigt, dass das Segment flchendeckend verfgbar ist. Hier und da finden sich aber durchaus noch kleinere und auch grere weie Flecken mit nur sehr geringem Fachmarktbesatz. Diese aber markieren demografieschwache Regionen, die eine hhere Abdeckung nicht tragen knnten. knnen sie bitte genauer erlutern, wo Wie umfangreich ist der fachmarktbestand in Deutschland? Allein die greren Fachmarktzentren und sogenannte Fachmarktagglomerationen ab 10.000 Quadratmeter Mietsich Marktanteile zugunsten des fachmarktsegments verschieben? Bei den SB-Warenhusern setzt eine Differenzierung ein. Die groflchigen SBWarenhuser der 70er und 80er Jahre Wenn Deutschland entsprechend der bevlkerungsdichte mit fachmrkten abgedeckt ist, wo gibt es noch flchenpotenziale? Echte Freiflchen als solche sind kaum noch ausfindig zu machen. Vielmehr sind Flchenpotenziale viel hufiger in Form von Umwandlungen des Flchenbestands gegeben. Die Betriebsformen des Einzelhandels sind Entwicklungszyklen unterworfen. Insbesondere in stagnierenden Mrkten wie dem deutschen Einzelhandelsmarkt bedeuten Marktanteilsverluste der einen Betriebsform einen Marktanteilsgewinn fr eine andere. Fachmrkte zhlen seit den frhen 1990er Jahren zu den groen Gewinnern. Noch 1995 betrug der Marktanteil sieben Prozent, 2000 schon zwlf Prozent und inzwischen 16 Prozent. Diese Entwicklung drfte sich fortsetzen. Welche vorteile haben diese leistungsfhigen typischen Innenstadt-Einzelhndler in fachmarktlagen? Gegenber innerstdtischen City-Lagen bieten Fachmarktlagen ihnen attraktive Ladenflchen sowohl hinsichtlich Gre und Ausstattungsqualitt als auch durch Kostenvorteile bei Miete und Logistik. 1A-Innenstadtlagen bleiben weiterhin interessant. Aber zunehmend werden smtliche Lagen bercksichtigt, wo der Kunde typischerweise einkauft, um so alle Kundengruppen mit ihren jeweiligen Standortvorlieben zu erreichen und das Umsatzpotenzial voll auszuschpfen. Selbst neue Formate, die beispielsweise aus den USA oder Sdeuropa nach flche summieren sich auf mehr als 1.000 Standorte. Diesen knapp 30 Millionen Quadratmetern Fachmarktflchen stehen nur neun Millionen Quadratmeter in Shopping-Centern gegenber. reduzieren je nach Betreiber ihre Verkaufsflchen auf rund 5.000 Quadratmeter, auf denen sie sich fast ausschlielich auf ihre Lebensmittelkompetenz konzentrieren. Das ehemalige Randsortiment Non-Food also Elektronik, Haushaltwaren oder Bekleidung, das bislang dem Konzept Alles unter einem Dach diente wird leistungsfhigen Spezialanbietern wie Depot, Fressnapf oder Saturn, aber auch C&A oder H&M berlassen. Durch die Umnutzung von Verkaufsflchen wird so sukzessive der bergang vom SB-Warenhaus zum Fachmarktzentrum eingeleitet.

Dr. Joseph Frechen ist Leiter der Niederlassung Hamburg der BulwienGesa AG. Als Real Estate und Investment Berater verantwortet er die Beratung der Kundengruppen Investoren, Finanzierer und Projektentwickler von Einzelhandelsobjekten mit Schwerpunkt ShoppingCenter und Fachmarktzentren in Deutschland und Europa.

Die BulwienGesa AG, mit Bros in Berlin, Frankfurt, Hamburg und Mnchen vertreten, zhlt mit mehr als 50 Mitarbeitern zu den groen Beratungs- und Analysegesellschaften fr den Immobilienmarkt in Deutschland. Neben Einzelhandel umfasst das Ttigkeitsspektrum die Marktsegmente Bro, Wohnen, Logistik sowie Senioren- und Betreiberimmobilien.

sEitE 8

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Experteninterview

Deutschland kommen und zunchst in die Innenstdte gehen, interessieren sich bereits sehr frh auch fr Fachmarktzentren in peripheren Lagen. Ist in fachmarktlagen der preis wichtiger als die Attraktivitt? Der Kunde will zunchst bequem und effizient einkaufen und das zu attraktiven Preisen. Deshalb entscheidet er sich bewusst fr den Kauf bei Anbietern in der Fachmarktlage. Die Attraktivitt im Sinne von Einkaufsambiente und -atmosphre rangiert nicht an erster Stelle und wird zunchst nicht zwingend erwartet. Jedoch zeigen jngste Entwicklungen bei Fachmarktzentren, dass eine freundliche, einladende Einkaufsatmosphre und ein preisorientierter Einkauf kein Widerspruch sein muss. Entsprechend drfte sich auch der Kundenanspruch wandeln. Daher ist davon auszugehen, dass Fachmrkte
EnoRMEs flchEnpoTEnZIAl AM MARkT DIE fAchMARkTDIchTE In DEUTschlAnD

und Fachmarktzentren eine hherwertige Gestaltung anstreben, ohne jedoch gleich die Anmutung innerstdtischer Shopping-Center zu erlangen. Ein gewisser Gestaltungsanspruch ist ntig, um fr neue Konzepte und Mieter attraktiv zu sein. Das wiederum wirkt sich positiv auf das Image und die Leistungsfhigkeit der Fachmarktlage aus mit den entsprechenden positiven Effekten fr Kundenansprache und -bindung bei gleichzeitig hheren Mieten fr den objekteigentmer. Und bereits dieses Mietsteigerungspotenzial erffnet Investitionschancen? Entscheidet sich ein Mieter, der bisher typischerweise in Innenstadtlagen oder Shopping-Centern anzutreffen ist, fr eine Fachmarktlage, bringt er seine Mietpreiserfahrung mit. Ist er zum Beispiel 30 Euro je Quadratmeter und mehr

in Shopping-Centern gewhnt, so sind fr ihn beispielsweise 16 Euro je Quadratmeter fr aufgewertete Flchen in Fachmarktagglomerationen akzeptabel. Ausgehend von den vor der Aufwertung blichen neun Euro ist es fast eine Verdopplung der Miete. Das ist eine bei anderen Einzelhandelsimmobilien kaum noch mgliche Mietsteigerung. Da viele Fachmrkte beziehungsweise Fachmarktzentren in die Jahre gekommen und zu vertretbaren Kosten zu erwerben sind, bietet sich ein erhebliches Relaunch- und damit Mietsteigerungs-Potenzial. Wird die Investorennachfrage nur von dieser Aussicht auf steigende Mieten getrieben? Da Einzelhandelsgroflchen durch das deutsche Baurecht stark reglementiert sind, ist die Investorennachfrage auch als Run auf alte Baurechte zu interpretieren. Gegenber Flchenneuerschlieungen, die hohe Genehmigungshrden mit sich bringen, haben bestehende Mrkte den Vorteil, dass bereits ein Kundenkreis und Infrastruktur vorhanden sind. Mit dem Zugriff auf ein solch gefestigtes Wettbewerbsgefge ist das Risiko viel geringer als bei einem vllig neu zu entwickelnden Center. Wie sieht das Interesse der Investoren an deutschen fachmrkten in Zahlen aus? Auf Fachmarktzentren entfllt zwar noch nicht so viel Kapital wie auf ShoppingCenter, die seit Jahren das Gros der Investitionen auf sich vereinen. Doch Fachmarktzentren und Fachmrkte in Agglomerationen holen in der Gunst der Investoren auf und verzeichneten im vergangenen Jahr hnlich hohe Investitionszuwchse von fast 40 Prozent. Noch tauchen Fachmarktzentren nicht unter den grovolumigen Transaktionen auf, aber das knnte sich angesichts des zunehmenden Investoreninteresses bald ndern. sEitE 9

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

DAs fAchMARkTsEgMEnT gEWInnT MARkTAnTEIlE MARkTAnTEIlsEnTWIcklUng nAch vERTRIEbsfoRMEn In pRoZEnT AnTEIl AM EInZElhAnDEl (ohnE kfZ, bREnnsToffE, ApoThEkEn)
8 5 9 5 10 6 17 31 12 5 9 13,5 7 10 1995 24 12 4 10 12,1 12 11 2000 12 4 14 11,2 15 13 2005 9 5 17 12 4 14 10,6 15 13 2006 9 6 16 12 3 14 10,6 15 13 2007 10 5 16 12 3 15 10,1 16 13 2008 10 6 15 13 3 15 10,2 16 13 2009 10 6 15 13 3 15 10 16 13 2010* 10 6 14 13 3 15 9,8 16 13 2011* sonstige Versandhandel inkl. Online-Handel Fachhandel (nicht lialisiert) Filialisten des Fachhandels Kauf- und Warenhuser Discounter Supermrkte Fachmrkte SB-Warenhuser/V-Mrkte

Quelle: HDE, * Prognose BulwienGesa AG

BEGRIFFSDIFFERENZIERUNG IM FACHMARKTSEGMENT FACHMARKTAGGLoMERATIoNEN (FMA) FACHMRKTE (FM) gewachsene rumliche Konzentration groflchiger Einzelhandelsbetrieb verschiedener Fachmrkte breites und oft auch tiefes Sortiment bersichtliche Warenprsentation tendenziell niedriges bis mittleres Preisniveau Selbstbedienung, auf Nachfrage auch Bedienung gleiche oder unterschiedliche Waren- oder Sortimentsbereiche lockerer Standortverbund

FACHMARKTZENTREN (FMZ) geplante und gemanagte Einheiten mit Centercharakter in der Regel wenige Mieter mit groen Flchenformaten als Ankermieter weitere, kleinflchigere, oft preisorientierte Fachanbieter Frequenzbringer: SB-Warenhuser

IMPRESSUM V.i.S.d.P.: Arnim E. Kogge, Leiter Institutional Banking Mitglied des Direktoriums Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG, Brsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Telefon 0711/2148-232 Telefax 0711/2148-250 ArnimE.Kogge@privatbank.de Herausgeberin des vorliegenden Dokumentes ist die Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG, Brsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Telefon 0711/2148-0, Telefax 0711/2148-123 Amtsgericht Stuttgart HRA 738, persnlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli. Stand: April 2012 Die vorliegenden Informationen dienen ausschlielich der allgemeinen Information. Es handelt sich nicht um eine Anlageberatung oder Empfehlung oder eine Finanzanalyse. Fr eine individuelle Anlageempfehlung oder Beratung stehen unsere Berater gerne zur Verfgung. Eventuelle Angaben zur steuerlichen Situation knnen nur allgemeiner Art sein. Abhngig von der individuellen Situation des Steuerpflichtigen kann sich eine abweichende steuerliche Beurteilung ergeben. Bei Performancedarstellungen handelt es sich um Betrachtungen von frheren Wertentwicklungen. Die Angaben, Vergleiche und Betrachtungen der Vergangenheit sind keine Garantie und kein verlsslicher Indikator fr zuknftige Entwicklungen. Wertentwicklungen oder Renditen einzelner Produkte werden durch diverse Faktoren wie z.B. Markt-, Kurs-, Whrungsschwankungen und Transaktionskosten beeinflusst und knnen zu Verlusten oder Gewinnen fhren. Die vorliegenden Informationen basieren auf vertrauenswrdigen Angaben aus verlsslichen Quellen, erheben jedoch keinen Anspruch auf Genauigkeit und Vollstndigkeit hinsichtlich der im Dokument erwhnten Wertpapiere, Mrkte und Entwicklungen. Namentlich gekennzeichnete Artikel geben nicht in jedem Fall die Meinung des Herausgebers wieder. Die Urheberrechte fr die gesamte inhaltliche und graphische Gestaltung liegen beim Herausgeber und drfen gerne verwandt werden, wenn dem Herausgeber ein Belegexemplar der Verffentlichung zugesandt wird.

sEitE 10