ESTUDIO DE VIABILIDAD

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Proyecto Inmobiliario

Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) 07/03/2012 Módulo 10. Sistemas de Información Arq. Roberto Ponce. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 1

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Contenido
INDICE.................................................................................................................................................. 2 I. ANÁLISIS DEL SITIO: .......................................................................................................................... 6 ZONA 15 ...................................................................................................................................... 6 PERCEPCIÓN DE LA ZONA DESDE EL PUNTO DE VISTA INMOBILIARIO ....................................... 6 UBICACIÓN .................................................................................................................................. 6 TRÁFICO ....................................................................................................................................... 7 SERVICIOS GENERALES ................................................................................................................ 8 COBERTURA DE AGUA POTABLE ................................................................................................. 8 DISPOSICIÓN DE LA BASURA ....................................................................................................... 9 SEGURIDAD .................................................................................................................................. 9 PERCEPCIÓN DE LA ZONA EN COMPARACIÓN CON OTRAS ZONAS .......................................... 10 ENTORNO INMEDIATO .............................................................................................................. 11 PERCEPCIÓN DEL ENTORNO ...................................................................................................... 11 PLANO DE DEFINICIÓN DEL ENTORNO INMEDIATO.................................................................. 11 DESARROLLO INMOBILIARIO DEL ENTORNO ............................................................................ 11 RESIDENCIAL .............................................................................................................................. 12 VACÍOS DE OFERTA .................................................................................................................... 12 MADUREZ Y TENDENCIA DEL ENTORNO ................................................................................... 12 VALOR DEL SUELO DEL ENTORNO ............................................................................................. 13 SEGURIDAD ................................................................................................................................ 13 TAMAÑO Y TOPOGRAFÍA ........................................................................................................... 14 UBICACIÓN DEL PREDIO ............................................................................................................ 14 PLANO DE UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA 15 ....................................................................... 14 DIMENSIONES E INFORMACIÓN GENERAL DEL TERRENO......................................................... 14 INFORMACIÓN CATASTRAL Y DEFINICIÓN DE ZONAS SEGÚN POT ........................................... 15 PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS SEGÚN POT ..................................................................... 15 PLANO DE CURVAS A NIVEL GENERALES DEL TERRENO ........................................................... 16 CÁLCULOS DE ACTUACIÓN POSIBLE SEGÚN POT ...................................................................... 17 VISIBILIDAD ................................................................................................................................ 18 REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL ENTORNO INMEDIATO ............................................................. 18 REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL TERRENO ................................................................................... 18

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ACCESOS .................................................................................................................................... 19 PLANO GENERAL DE ACCESOS INMEDIATOS ............................................................................ 19 DESCRIPCIÓN DEL TRÁFICO EN ENTORNO INMEDIATO ........................................................... 19 OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR....................................................................................... 19 PLANO DE UBICACIÓN DE LA OFERTA ....................................................................................... 19 DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA EXISTENTE ................................................................................... 19 SELECCIÓN DE POSIBLE PROYECTO ........................................................................................... 20 DEFINICIÓN DE USO DE SUELO ÓPTIMO PARA EL TERRENO .................................................... 20 CONSIDERACIONES TÉCNICAS DEL TERRENO PARA DEFINIR PROPUESTA ................................ 20 PLANO ESQUEMÁTICO DE PROPUESTA PRELIMINAR................................................................. 22 CONSIDERACIONES PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA TIERRA..................................................... 23 PRELIMINAR ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO ................................................................... 24 PERCEPCIÓN DEL SITIO EN BASE A ENCUESTA DE EXPERTOS Y USUARIOS, UTILIZANDO EL MÉTODO DELPHI. .......................................................................................................................... 24 MATRIZ DE RESULTADOS............................................................................................................. 24 CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS DE SITIO ........................................................................ 25 II. ANÁLISIS MACROECONÓMICO:..................................................................................................... 27 MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA ............................................................................................ 29 MACRO GUATEMALA .................................................................................................................... 32 MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ................................................................................ 34 MERCADOS GEOGRÁFICOS ........................................................................................................... 39 DENSIDAD POBLACIONAL .............................................................................................................. 39 INDICADORES ................................................................................................................................ 43 CORRELACIONES............................................................................................................................ 47 CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS MACROECONÓMICO..................................................... 48 III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA .................................................................................................... 52 OBJETIVOS DEL ANÁLISIS: .............................................................................................................. 52 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA: .................................................................................................... 52 INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES ................................................................... 53 INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS ........................................................................... 54 GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA .................................................... 55 MAGNITUD DE LOS PROYECTOS: ................................................................................................... 55

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COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS: .................................................................. 56 PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO: .................................................................... 56 COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.: .................................................................... 57 COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2: ..................................................................... 57 PRECIO PROMEDIO POR m2: ..................................................................................................... 58 PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS: ........................................................ 59 DISEÑO ARQUITECTÓNICO: ....................................................................................................... 60 IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA ............................................................................................. 72 TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES. ............................................... 72 CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES ......................................................................... 73 ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE................................................................................................. 74 PRONÓSTICO DEL PRECIO MAYOR, RESPECTO AL ÁREA DE LOS APARTAMENTOS. ................... 75 PRONÓSTICO DEL PRECIO MENOR, SEGÚN EL ÁREA MÍNIMA DE LOS APARTAMENTOS: ........... 76 ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE ............................................................................................. 77 V. CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO...................................................................................... 79 CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: ........................................................... 79

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ANÁLISIS DE SITIO GRUPO 1

Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin González Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo Peña

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I. Análisis del sitio:
a. Zona 15 Lo que hasta hace una década era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+, ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el área es de alto tráfico y que aún no está completamente desarrollada. i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque está muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad. ii. Ubicación

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I. Tráfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que causó el crecimiento habitacional y comercial del área en general ocasionó grandes problemas de tránsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadísticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehículos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vías afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landívar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente.

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II. a. Servicios generales Cobertura de Agua Potable

b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad

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d. Disposición de la basura

III.

Seguridad

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iii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas
COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES 1 SEGURIDAD DEFINICIÓN / ZONAS Hechos delictivos en general Asesinatos sumas porcentaje PONDERACIÓN 2 CALIDAD DE VIVIENDA DEFINICIÓN / ZONAS Índice Integrado de Calidad PONDERACIÓN 3 COBERTURA DE AGUA POTABLE DEFINICIÓN / ZONAS Servicio Municipal exclusivo Servicio Municipal compartido Pozo propio Servicio por camión sumas PONDERACIÓN 4 COBERTURA DE DRENAJES DEFINICIÓN / ZONAS % Drenaje Individual % Drenaje Compartido sumas PONDERACIÓN 5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS % Hogares servidos EEGSA PONDERACIÓN 6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS % de escolaridad superior % de escolaridad media sumas PONDERACIÓN TOTAL COMPARATIVO UBICACIÓN FINAL 9 25.98 34.70 60.68 4 26 3 10 34.77 32.40 67.17 5 28 2 13 11.79 37.58 49.37 1 9 6 14 24.15 31.85 56.00 2 20 4 15 43.36 29.67 73.03 6 31 1 17 20.55 36.02 56.57 3 13 5 9 99.43 6 10 98.49 4 13 98.01 2 14 98.35 3 15 99.11 5 17 97.93 1 9 90.8 0.19 90.99 4 10 95.83 0.27 96.1 6 13 79.46 4.98 84.44 2 14 84.45 0.81 85.26 3 15 89.91 3.48 93.39 5 17 76.42 5.49 81.91 1 9 95.59 0.19 2.68 0.00 98.46 6 10 88.97 0.27 5.24 0.59 95.07 4 13 77.67 5.08 2.34 4.15 89.24 1 14 81.53 0.79 2.49 8.16 92.97 3 15 91.30 3.37 1.54 0.18 96.39 5 17 79.72 5.09 1.06 5.58 91.45 2 9 R5 5 10 R5 5 13 R3 1 14 R4 3 15 R5 5 17 R4 3 9 40 26 66 27% 1 10 17 19 36 15% 4 13 34 21 55 23% 2 14 12 8 20 8% 6 15 16 9 25 10% 5 17 19 20 39 16% 3 TOTAL 138 103 241 100%

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b. i. I. Entorno Inmediato Percepción del entorno Plano de definición del entorno inmediato

TERRENO

II.

Desarrollo inmobiliario del entorno

TERRENO

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Residencial

Comercial

TERRENO

TERRENO

III.

IV.

Vacíos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. Así mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en función de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los últimos cinco años se puede inferir que el entorno está en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra

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V. Valor del suelo del entorno

Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dólares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dólares la vara cuadrada, según la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia. VI. Seguridad

A pesar que existe una sub estación es la policía nacional civil muy cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir

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muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacías.

1.2 Tamaño y topografía a. Ubicación del predio i. Plano de ubicación dentro de la zona 15

b. Dimensiones e información general del terreno i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas

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ii. Información catastral y definición de zonas según POT

iii. Plano de distribución de áreas según POT

c. Topografía del terreno

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i. Plano de curvas a nivel generales del terreno

ii. Plano topográfico según POT

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d. Cálculos de actuación posible según POT

DIRECCIÓN Número Catastral Área Catastral Zonas y áreas según POT G4/G5 G5 G1 G0

0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro 150011002 8,454.86 m2 1.43115

12,100.17

v2

969.25 8.82 6,569.20 907.59

m2 m2 m2 m2

1,387.15 12.62 9,401.51 1,298.89

v2 v2 v2 v2

Cálculo de Edificabilidad G5 BASE AMPLIADO Sótanos estimados Planta típica estimada BASE AMPLIADO 6.00 9.00 2.00 3.80 7.25 978.07 978.07 5,868.43 8,802.65 1,320.00 850.00 850.00 850.00 m2 m2 m2 m2 m2 m2 2,640.00 3,228.43 6,162.65 m2 m2 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE G1 BASE AMPLIADO 1.20 1.80 6,569.20 7,883.04 11,824.56 m2 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS

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1.3 Visibilidad a. Registro fotográfico del entorno inmediato

b. Registro fotográfico del terreno

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1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripción del tráfico en entorno inmediato Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.

1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicación de la oferta b. Descripción de la oferta existente

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1.6 Selección de posible proyecto a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno

Se decide entonces que el proyecto a evaluar será un edificio de apartamentos, tomándose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hipótesis deberá comprobarse en los capítulos siguientes del presente trabajo. b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderación en matriz de evaluación del sitio.

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Matriz de definición de evaluación del sitio

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En función del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de emplear el terreno para el desarrollo de algún proyecto.

c. Plano esquemático de propuesta preliminar

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Consideraciones para estimar el valor de la tierra

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d. Preliminar análisis financiero del proyecto e. Percepción del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el método Delphi.

MATRIZ DE RESULTADOS

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Conclusiones respecto al Análisis de Sitio       La zona 15 está siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas. El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promoción inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas. Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y técnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promoción inmobiliaria. Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable. Una posible cadena de “steak holders” define la zona, el terreno y el proyecto como interesante. Vale la pena seguir con el análisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.

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ANÁLISIS MACROECONÓMICO GRUPO 2

Arq. Anelisa Reyes Ing. Edgar López Lic. Mauricio Acuña Arq. Álvaro Coutiño

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II. Análisis Macroeconómico:
Este análisis se circunscribe a Guatemala y comprende el período 2007-2012. Las variables macroeconómicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas económicos de un país Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en los últimos cinco años muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y gráfica No. 1 En contraste, el índice de inflación denota un crecimiento durante el período 2006-2008, sin embargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el año en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009. La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 al año 2012 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupando la posición 25 año 2010 en el ranking mundial. En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Población Económicamente Activa) y una tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes. El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad económica que en ese momento se vivía. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a la realidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que se refleja en el IMAE es la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposición del año 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del 1.92 en los cinco años observados. El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2007 al 2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto públicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la cotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dólares según sea la conveniencia. El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gasto público.

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La principal fuente de ingreso del gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la mala planificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado.

La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industria de la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según el BANGUAT un crecimiento del 3.9%. Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013 serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil 0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativos daños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos. Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda. La calificación soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil crediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversión extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solución a los problemas Tratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales. Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000 compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, café para la cadena Internacional Starbucks. La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, frutas entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.

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I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA
La República de Guatemala, con una extensión de 108.889 kilómetros, es la tercera nación en tamaño en la región centroamericana y es el país más poblado. Su territorio está dividido en 22 departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La población urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2 Población estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la población en el Área C.A. (2010)
POBLACIÓN ESTIMADA (2011) -en millones-

TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIÓN EN EL ÁREA (2010) -en porcentaje3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2.5 porcentaje 2.1 1 1.9

20 15 10 5 0

14.4 8 6.1 5.7

1.3

4.6

GUATEMALA HONDURAS

EL NICARAGUA COSTARICA SALVADOR

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

Como se puede observar en la gráfica Guatemala cuenta con la población y la tasa de crecimiento más grande de Centroamérica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relación a los diferentes grupo étnicos del país el 55% son mestizos, el 43% con indígenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayoría de la población habita en las zonas urbanas del país mientras que sólo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de más alta densidad con un 20.8% La distribución de la población según rangos de edad es de 0-14 años el 43.6%, 15 a 59 años el 51.1% y con más de 60 años el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamérica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando así la demanda de vivienda en el país. Producto Interno Bruto per cápita en la región C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010)
¨PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA REGIÓN (2009) -en US% per capita8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00
6908.6 2,839.00 3623.2 1829.3 1070.8 US$.

CRECIMIENTO REAL PIB (2010) -en porcentaje4 3 2 1 0 3.2 2.1 2.2 1 EN PORCENTAJE

2

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

La composición del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del país, siendo los principales motores de la economía los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construcción han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país. La economía Guatemalteca es la más diversificada de toda Centroamérica. En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmorepresentando el 28,3% del Guatemala. Página 29 Latinoamérica, siendo la economía más grande de Centro América, Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá.

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IMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En porcentajes Centro América & Panamá

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutiva de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC

En el caso de la actividad de la construcción, alquileres de vivienda se incrementó de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la población económicamente activa de Guatemala en el año 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo ésta la más alta de Centroamérica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo ésta la más alta de Centroamérica. Guatemala se muestra como uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los últimos acontecimientos económicos mundiales. Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; Bancos Centrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límite superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009 preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la República de Panama

En 2011 la economía Guatemalteca creció un 3.9%, el mejor desempeño 2007. La expansión se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, se sustentó en el ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al del PIB. Con respecto a 2005, la inflación se redujo de un 8,6% a un 6.6%, déficit fiscal fue ligeramente mayor —del 2.9% estimado al 2011-del PIB en comparación con 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la balanza de pagos, del 5,1% del PIB, varió. Aunque el déficit comercial fue elevado (17,6% del PIB), la afluencia ingresos externos permitió que las reservas internacionales prosiguieran con Guatemala es uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese aSistemas de Información, MDI,mundiales, el crecimiento Guatemala.proyectado al Módulo 10, los acontecimientos económicos Universidad del Istmo económico Página 30 2015 se mantiene.

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Tasa de Interés Activa de Corto Plazo en C.A. Años 2005 – 2010 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de SECMCA

Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro: Quetzal y Dólar. En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de interés activa durante los últimos 10 años. Dicha constante es comparable únicamente con países de la zona en el que su moneda oficial es el dólar. Crecimiento de la Construcción en C.A. y Guatemala Años 2005 – 2011 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.

A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una fuerte crisis económica. No todos los países de Centroamérica presentan MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 31 Módulo 10, Sistemas de Información, el mismo comportamiento, el sector de la construcción es uno de los principales indicadores de la lenta recuperación con un 17% de crecimiento para el 2012

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Crédito Bancario al Sector Construcción en C.A. (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.

La inversión extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversión en el país. En los últimos años dicha inversión aumento en un 25% anualmente.

II MACRO GUATEMALA
Inversión local y extranjera en Guatemala
Inversión en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada
21.4% 22.8% 24.7%

12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00

18.2%

18.2%

17.7%

20.2%

5057.00 105.00 2001

5377.00 131.00 2003

5566.00 226.00
2005

7070.00 535.00 2007

7642.00 685.00

9021.00 1018.00

10650.00 1512.00

2009

2011

2013

inversion local

inversion extranjera directa

total de la inversion

Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia.

De 2001 al 2010, la inversión extranjera directa anual aumentó de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversión local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldría al 25% del PIB. Esta tasa de inversión sostendrá el crecimiento económico por encima del 6% anual que el país tanto necesita para salir de la pobreza

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 32

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Tasa de Crecimiento PIB Guatemala años 2003 a 2010 y PIB participación por Sector años 2011
Tasa de crecimiento PIB (2003-2010) -en porcentaje8 porcentaje 6 4 2 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 años 2003-2010 2.5 3.2 3.3 5.4 6.3
MINAS Y CANTERAS

Producto Interno Bruto Participación por Sector - 2011 -en porcentaje0.60% 2.50% 4.30% 2.90%

3.3 0.5

2.8

INTERMEDIACION FINANCIERA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA ALQUILER DE VIVIENDA COMERCIO MANUFACTURA

7.50%

10.70% 10.20% 13.30% 11.20% 16.30% 17.90%

0.00%

5.00%

10.00% 15.00% 20.00%

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.

En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas; un rango meta de inflación de entre un 4% y un 6%, y un déficit del gobierno central de un 1,9% del PIB. Gráfica: Elaboración propia. Fuente: BANGUAT. Tasa de interés activa y pasiva y Tipo de cambio años 2001-2010
Tasa de Interés Activa y Pasiva Promedio Ponderado - en moneda extranjera y porcentaje 14 12 10 8 8.8 7.4 6.8 6.9 7.2 7.6 7.6 4.0 3.6 3.0 3.1 3.4 3.8 3.6 8.5 8.6 7.6 3.9 3.1 tasa interés activa tasa interés pasiva

Tipo de Cambio
8.20 8.10 8.00 7.93 7.82 7.70 7.59 7.61 7.69 7.60 Quetzalez x 1 $US. 8.10 8.11 8.07

3.8

7.90 7.80 7.70 7.60 7.50 7.40 7.30

6
4 2 0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia

En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy sólido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pública externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la más baja de la región. Mientras que la mayoría de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequeña parte está distribuida entre entidades no bancarias.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 33

ESTUDIO DE VIABILIDAD
III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Crecimiento económico y inflación del sector de la Construcción años 2001-2011
Crecimiento Económico de la Construcción
8
6 3.9 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 en porcentaje 2.4 2.5 3.2 3.3 5.4 6.3 3.3 0.5 20 15 2.8 10 5 3.6 14.6 14.2

Inflación del Sector de la Construcción
16.4 13.6 7.9 4.5 4.7 9.3 6.5

0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 en porcentaje

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis económica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construcción.

Crédito y crecimiento del sector de la construcción años 1998-2011
Crédito Total al Sector Construcción
15000 10000 11512.2 9442.66 9949.46 9801.2 10067.54 20 10 0 -10 en Millones de Quetzalez -20 12.1 15.4 4.5 -0.5 -1.4 -3.7 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -8.9 -10.8 -11.8 -18.3 13.1 8.8

Crecimiento anual del sector de la construccion Años 1991 -2011 En porcentajes

6825.85 5572.49 2747.47 2679.58 2161.96 3234.47 5000 2723.63 2218.39 2407 0

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

La apertura de créditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crédito para construcción supere el obtenido en el 2008.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 34

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados año 2011
Porcentaje
Vivienda Comercio Industria Otros

Empleos Generados por Sector Inmobiliario - en porcentajes 2011 Vivienda Comercio Industria Otros

20% 10% 25% 45% 25% 10% 20% 45%

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construcción. El crecimiento proyectado al 2015 de la población intensifica la necesidad de vivienda en el país.

Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos año 2011

5000

Unidades Habitacionales Construidas en el Municipio de Guatemala 2790 - FHA 1081

1000

Unidades Habitacionales Construidas por Departamentos de Guatemala - FHA 522
224

244
0

783

196

25

461 0

79

51

25

Unidades Habitacionales
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

Unidades Habitacionales

Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el número de viviendas en comparación al número de viviendas construidas en todo el interior del país.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 35

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Variación anual del índice mensual de la construcción y variación de los préstamos al sector de la construcción
15 10 5 0 2003 -5 -10 -15 -20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion Años 2003 - 2011 En porcentajes
400 300 200 100 0 -100

Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion años 2009-2011

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresión de los años 30. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2010.

Variación interanual de las licencias de construcción autorizada y total de metros cuadrados autorizados años 2009-2011
Variacion Interanual del total de las licencias de construccion autorizadas años 2009-2011
100 50 0 sep-09 ene-09 ene-10 sep-10 may-09 may-10 ene-11 nov-09 nov-10 jul-09 jul-10 may-11 mar-09 mar-10 mar-11 -50 -100 100 0

mar-10

sep-09

ene-09

ene-10

sep-10

mar-09

ene-11

nov-09

nov-10

may-09

may-10

mar-11

jul-09

jul-10

-100

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

Se observó un desempeño positivo de los sectores productivos. La construcción, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades más dinámicas. La notable evolución de la construcción (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperación de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elevó un 14%. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construcción reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 36

may-11

ene-09 feb-09 mar-09 abr-09 may-09 jun-09 jul-09 ago-09 sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10 abr-10 may-10 jun-10 jul-10 ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11

Variación interanual del total de metros cuadrados de construcción autorizados Años 2009-2011

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Precio promedio del quintal de varilla corrugada
Mes Q560.00 Q510.00 Q460.00 Q410.00 Q360.00 Q310.00 Q260.00
Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist. Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2

jun-10 jul-10 ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11

Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist. Q 346.08 Q 349.68 Q 349.68 Q 354.32 Q 340.05 Q 340.05 Q 346.98 Q 366.22 Q 408.53 Q 408.53 Q 408.53 Q 408.53 Q 408.53

Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2 Q 341.45 Q 345.05 Q 345.05 Q 349.61 Q 335.61 Q 355.61 Q 342.20 Q 361.44 Q 397.78 Q 397.78 Q 397.78 Q 397.78 Q 397.78

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

may-11 jun-11

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60. El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.

Mercado de futuros de petróleo BRENT
300 250 200 150 100 50 0 jun-10 jul-10 ago-10 WTI (US$/bar… sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 BRENT (US$/barril) 77.45 78.18 74.64 82.31 83.41 85.92 93.03 WTI (US$/barril)2 78.05 78.95 71.92 79.97 82.18 84.11 89.84 ene-11 feb-11 Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala. mar-11 abr-11 may-11 jun-11 101.01 111.86 117.36 125.89 116.73 112.48 92.19 96.97 106.72 113.52 100.29 95.42

mar-11

sep-10

jul-10

ene-11

nov-10

may-11

ago-10

dic-10

feb-11

jun-10

oct-10

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

abr-11

jun-11

Página 37

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Precio promedio del cemento año 2011
Precio promedio del cemento US$/42.5 kg
Honduras

Honduras mar-11 $ 7.15 $ 7.15 $ 7.15 $ 7.15

El Salvador $ 7.80 $ 7.80 $ 7.79 $ 8.31

Guatemala $ 8.55 $ 8.92 $ 8.89 $ 8.75

Costa Rica $ 9.80 $ 9.81 $ 9.80 $ 9.99

$12.00 $10.00 $8.00 $6.00 $4.00 $2.00 $mar-11 abr-11 may-11 jun-11
Costa Rica Guatemala El Salvador

abr-11 may-11 jun-11

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.

Metros cuadrados de construcción autorizados de vivienda (FHA) años 2009-2011
Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHA Años 2009-2011
100,000.00 80,000.00 60,000.00

40,000.00
20,000.00 -

Metros Cuadrados

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la situación real de dicho sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero de metros cuadrados construidos por el FHA

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

ene-09 abr-09 jul-09 oct-09 ene-10 abr-10 jul-10 oct-10 ene-11 abr-11

Página 38

ESTUDIO DE VIABILIDAD
IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS
Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011
Tendencia de Hogares AB
7941 8000 7000 6000 1993 Zona 10 Zona 15 Zona 16 Zona 14 Zona 13 Santa Catarina Pinula Fraijanes 682 1579 1170 2353 1643 2202 789 2003 757 1995 1746 3151 2007 5378 1688 2010 704 2454 2577 3813 2323 8106 2279 2015 737 2701 2885 4217 2518 9717 2727 5000 4000 3000 2000 1000 0 1277 2914 3407 3180 1443 Zona 15 Zona 14 Zona 10 Zona 16 Zona 13

Santa Catarina

DENSIDAD HOGARES AB AL 2011

Fuente: Arq. Ponce

La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 39

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población

Tendencia de profesionales exitosos, ejecutivos de alto nivel

Nivel de Escolaridad de Población mayor a 7 años
12,000 10,000

Santa Catarina Zona 13 % de Profesionales Zona 16 Zona 14 Zona 15 8,000 6,000 3,970 4,000 2,000 0% 10% 20% 30% 40% Fuente: Arq. Ponce 543 3,066 5,803

Zona 10 Zona 13 Zona 14 Zona 15 Zona 16

zona 10

NINGUNA

PRIMARIA

MEDIA

SUPERIOR

La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales , debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.

Estratificación socioeconómica por sector censal

Fuente: Municipalidad de Guatemala

El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 40

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Calidad de vivienda

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.

Crímenes y tendencias
El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006 y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007

Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar así como accidentes de tránsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de hechos delictivos de la Ciudad.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 41

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Zonas violentas año 2011

ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011
Zona 15 Zona 14 Zona 16 Zona 13 0

1
6 10 14 13 14 4 0 5 10 15 MUERTES DURANTE ENERO - AGOSTO 2011

Zona 10
San José Pínula Santa Catarina Pínula Fraijanes

Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.
Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación.

Tráfico vehicular
Tráfico Vehícular en miles
250 200 153 150 100 50 84 1824 4338 54 45 116 Boulevar los Proceres 233

93 80

Boulevar Vista Hermosa Boulevar Liberación

0
1990 1995 1999 2010

Fuente: Arq. Ponce Según la información de la SAT el parque vehicular para el 2012 será de 2,051,000 vehículos, lo que ha ocasionado que las arterias principales estén saturadas en las horas de ingreso y salida de la ciudad.

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Página 42

ESTUDIO DE VIABILIDAD
V. INDICADORES
INMOBILIARIO Créditos para la Construcción (Millones Q.)
10,171 9,442 9,801 11,512 9,949 6,822 5,572 3,235 2,407 2,162

Vivienda Unifamiliar y en Serie Construida (Unidades) A.M.A.G.

Producción de soluciones Habitacionales (Unidades). A.M.A.G.

UNIDADES F.H.A (seguros de hipotecas)

2,011 2,010 2,009 2,008 2,007 2,006 2,005 2,004 2,003 2,002
3,046 3,385 4,206 4,510 4,203 3,456 4,000 3,713 2,739

49,341.00 54,456.00 58,305.00 56,463.50 73,266.10 91,425.87 87,813.07 42,775.72 40,500.00 55,513.00

328,401 143,769 201,800 561,883 808,195 346,154 405,370 343,799 221,268 243,765

1,258 16,040 19,260 17,584 52,339 260,679 223,488 17,411 11,778 4,083

6,126 14,155 20,225 19,057 31,631 51,706 65,782 15,058 28,417 15,198

136,050 109,202 107,433 184,519 465,920 433,248 310,713 244,894 155,771 130,267

117,233 11,740 69,551 57,742 334,530 727,302 130,131 109,240 59,306 16,573

280,905 316,697 276,107 380,433 430,666 485,322 560,251 407,897 505,584 538,351

1,027,924 786,135 894,197 1,392,868 2,340,349 2,499,420 1,924,663 1,365,037 1,192,503 1,181,057

236,551 174,307 164,629 301,590 647,168 952,351 479,835 215,129 226,116 235,518

1,239 1,134 943 1,872 4,016 4,841 4,062 1,608 1,793 1,475

858 1,079 605 1,502 1,948 1,532 2,281 656 1,279 1,302

135,890 50,426 122,195 111,983 437,090 739,347 193,248 160,139 91,622 52,543

198,071 74,000 149,896 486,530 718,589 234,557 353,189 230,409 104,600 190,850

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Comercios Construidos (m2) A.M.A.G.

Vivienda Multifamiliar y en Serie Construida (m2) A.M.A.G.

m2 autorizados. VIVIENDA

M2 AUTORIZADO AMAG

Vivienda Multifamiliar

Vivienda Unifamiliar

Vivienda en Serie

Uso Colectivo

Ampliaciones

Comercio

Industria

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ESTUDIO DE VIABILIDAD
INDICADORES
TASAS DE INTERES tasa activa bancaria nominal GUA (hipotecario para vivienda) BANCA créditos sector construcción en millones PIB (% de crecimiento)

INTERMEDIACIÓN FINANCIERA

P.I.B. GENERLAL (VARIACIÓN)

2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

13.50 13.30 13.60 13.80 12.90 12.90 12.70 13.50 14.10 16.20

5.2 5.3 5.6 5.5 4.9 4.8 4.6 4.5 4.5 6.9

10,068 8.07 9,443 8.11 9,801 7.60 11,512 7.69 9,949 7.61 6,826 7.59 5,572 8.10 3,234 7.93 2,407 7.82 2,162 2.80 0.50 3.30 6.30 5.40 3.30 3.2 2.5 2.25 -0.50 8.80 13.10 4.50 -8.9 -3.7 15.4 2.50 1.70 2.00 3.40 3.10 2.40 0.70 -1.10 3.30 9.00 4.60 -1.30 1.70 1.00 2.40 3.30 3.80 2.90 1.90 0.10 4.00 5.20 6.30 3.50 2.00 -1.60 4.00 4.10 3.40 2.60 2.90 4.80 18.20 18.80 9.30 8.40 6.70 6.30 11.80 16.00 3.70 2.10 2.90 3.10 3.60 3.90 2.70 2.40 4.3 4.7 3.5

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ALQUILER DE VIVIVENDA

AÑO / INDICADORES

TELECOMUNICACIONES

P.I.B. CONSTRUCCION

Tasa pasiva GUA

MANUFACTURA

tipo de cambio

AGRICULTURA

ELECTRICIDAD

P.I.B. MINAS

COMERCIO

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ESTUDIO DE VIABILIDAD
INDICADORES
POBLACION INSUMOS ACTIVIDAD ECONÓMICA PARQUE VEHICULAR (nuevos y usados ingresados al país) PARQUE VEHICULAR EXIXSTENTE VENTAS DE VEHÍCULOS NUEVOS (unidades) SOCIALES Extracción de agua potable superficial (m3) COMUNICACIONES

Matrimonios Total Guatemala

CANASTA BÁSICA VITAL

AÑO / INDICADORES

Accidentes de transito

Valor del pasaje buses

Población Guatemala

2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

14,713,763 14,361,666 14,017,057 13,677,815 13,344,770 13,018,759 12,700,611 12,390,451 12,087,014 11,791,136 24.42 20.07 30.12 21.50 19.99 18.13 13.68 11.18

1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz.

133.51 123.53 118.80 113.11 95.98 86.74 83.00 78.27 75.53 73.32 2,051,945 1,912,469 1,760,013 1,558,145 1,302,272 1,080,068 80,973 97,393 115,341 134,392 119,208 95,001 62,628 54,263 47,537

1,743 1,668 1,784 3,054 3,068

93,962 99,928

5,009 4,644 3,187 3,528 2,834 3,169 3,510 2,781 2,008 1,811 2,226 2,730 62,801,574 59,035,392 63,695,077 63,693,932 57,771,454 54,680,550 55,152,435 55,911,599 1,413,234 1,448,988 1,413,695 1,354,926 1,248,161 1,132,121 944,176 845,746 17,307,459 14,948,640 11,897,563 7,178,745 4,510,067 3,168,256 2,034,777 1,530,150

53,860 52,186 57,505 51,908 51,247 51,857

2,128 1,917 2,088 1,188 967 904

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telefonía móvil

telefonía fija

Divorcios

DIESEL

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INDICADORES
GOBIERNO RESERVAS MONETARIAS INTERNACIONALES COMERCIO ELECCIONES EN LA REGION

AÑO / INDICADORES

ELE. EL SALVADOR

ELE. NICARAGUA

ELE. COSTA RICA

ELE. HONDURAS

ELEC. EN U.S.A.

DEFICIT FISCAL

2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

6,188 5,954 5,213 4,659 4,320 4,061 3,782 3,528 2,919 2,370

-11,911 -9,844 -9,672 -4,777 -3,772 -4,471 -3,594 -2,080 -4,566 -1,770

4,378 4,126 3,912 4,314 4,128 3,609 2,992 2,550 2,106 1,579 5.39 (0.28) 9.40 8.75 5.79 8.57 9.23 5.85 6.33 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0

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ELE. PANAMA

GUATEMALA

INFLACIÓN

REMESAS

ELE. MEX

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VI. CORRELACIONES
CREDITO SECTOR CONSTRUCCION DEFICIT FISCAL M2 AUTORIZADOS VIVIENDA UNIFAMILIAR 280,905 316,697 276,107 380,433 430,666 485,322 560,251 407,897 505,584 538,351 TASA ACTIVA VIVIENDA MULTI Y EN SERIE (UNIDADES) A.M.A.G 135,890 50,426 122,195 111,983 437,090 739,347 193,248 160,139 91,622 52,543 POBLACION PAIS 14,713,763.42 14,361,665.74 14,017,057.23 13,677,815.35 13,344,769.77 13,018,759.18 12,700,611.30 12,390,451.17 12,087,014.00 11,791,136.00 INFLACION RESERVAS REMESAS TIPO DE CAMBIO PIB AÑO 2,011 2,010 2,009 2,008 2,007 2,006 2,005 2,004 2,003 2,002 2.8 0.5 3.30 6.30 5.40 3.30 3.2 2.5 2.25 6,188 5,954 5,213 4,659 4,320 4,061 3,782 3,528 2,919 2,370 -11,911 -9,844 -9,672 -4,777 -3,772 -4,471 -3,594 -2,080 -4,566 -1,770 4,378 4,126 3,912 4,314 4,128 3,609 2,992 2,550 2,106 1,579 5.39 -0.28 9.4 8.75 5.79 8.57 9.23 5.85 6.33 8.07 8.11 7.6 7.69 7.61 7.59 8.10 7.93 7.82 13.5 13.30 13.6 13.8 12.90 12.90 12.70 13.50 14.10 16.20

10,067.54 9,442.66 9,801.20 11,512.20 9,949.46 6,825.85 5,572.49 3,234.47 2,407.00 2,161.96

1,027,924 786,135 894,197 1,392,868 2,340,349 2,499,420 1,924,663 1,365,037 1,192,503 1,181,057

87.22%

-29.51%

52.22%

6.34%

44.12%

-75.20%

-44.56%

-0.90%

-27.60% Correlación M2 Autorizados

32.49%

-86.40%

82.93%

-71.66%

47.50%

-58.43%

22.50%

-70.99%

-86.58% Correlación Vivienda Unifamiliar

76.71%

-5.24%

21.84%

22.66%

10.00%

-51.16%

-48.56%

11.45%

-4.01% Correlación Vivienda Multi y en Serie A.M.A.G

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Conclusiones respecto al Análisis Macroeconómico
                  Durante el 2010 todos los países de Centroamérica y Panamá lograron una recuperación en sus principales indicadores económicos. Guatemala logra una menor recuperación, aunque es uno de los que menos cae en años anteriores. Guatemala presenta una economía predecible, a pesar de que continúa la desconfianza y una menor inversión por la inseguridad por la que atraviesa el país. La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos. No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas) El país registra una estabilidad macroeconómica desde hace 10 años. Ubicación estratégica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicación convirtiéndolo en el puente de entre las américas, Más Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad. La Apertura Comercial del país, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios países generando inversión extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras Los incentivos a la inversión es el mayor desafío económico de Guatemala, donde es indispensable el generar más y mejor empleo. Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los más bajos a nivel regional. Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada. La Ciudad de Guatemala es el centro político y económico que mueve las riendas de la nación y es líder de la región Centroamericana. En 2011, la pérdida de empleos sumó 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con cálculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el año 2012 caerá 9,1%. Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economía del país crezca de 3.9%, de acuerdo con cálculos del Banco de Guatemala La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual. La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos. Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011. Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.

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ESTUDIO DE VIABILIDAD
    La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual. La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos. Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011. Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010. El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60. El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima. Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08. El Índice de Precios al Consumidor (IPC) presentó una variación anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el año anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC presentó una variación mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando llegó a 0.08%. La cifra de variación anual superó levemente a la meta de inflación prevista por la Junta Monetaria para el año 2011, establecida entre 4% y 6%. A partir de 2008 se observa una desaceleración bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes económicos y de

 

 

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ESTUDIO DE VIABILIDAD
la coyuntura económica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesión de créditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en Operaciones de estabilización monetaria del Banco Central. Ese mismo año se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en términos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de créditos de dicho sector. Guatemala cuenta con una ubicación geográfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logístico y de Servicios Regional. Su infraestructura está conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los océanos Atlántico y Pacífico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazón de la ciudad de Guatemala así como con infraestructura tecnológica moderna. El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra óptica, para su máximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversión, se contempla en el Plan Multimodal de Obras de Infraestructura Prioritarias – PMOI – que plantea interconectar los sistemas portuario, aéreo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtiéndola en un verdadero centro logístico y de servicios, con un fácil acceso a los mercados internacionales más importantes.

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ANÁLISIS DE MERCADO Y DE LA COMPETENCIA GRUPO 3

Lic. Gloria Escobar Ing. Edgar Bartlett Lic. Cesar Vásquez Arq. Marielos Siguí

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ESTUDIO DE VIABILIDAD

III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
Para realizar el estudio, se definió el sector geográfico que se considera competencia del terreno ubicado en la zona 15. Esta área está integrada por las zonas 10, 14, 15 y 16 de la Ciudad de Guatemala. Objetivos del Análisis:

I.

Encontrar las variables claves de éxito, que influyen en la absorción del proyecto.

Análisis de la Competencia:

A. 1.

Sector Residencial: Edificios de Apartamentos:

En el área definida como competencia del proyecto, se observan por lo menos 24 desarrollos de este tipo, incluyendo los que se encuentran inaugurados y los que están en proceso de construcción, también los que se están comercializando y los que recientemente se terminaron de vender. Se observa, entonces, que el sector es atractivo para los guatemaltecos que buscan un apartamento para residir, independientemente si prefieren alquilar o comprar. A continuación se muestran dos tablas de información detallada de los proyectos más relevantes y sus características, así como gráficas comparativas necesarias para el correcto análisis de los edificios de apartamentos competidores.

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INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES

DATOS GENERALES DE PROYECTO
Número de Niveles
19 11 9 16 10 9 13 11 14 11 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18

Número de Torres

Proyecto

Ubicación

Desarrolladora

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa María Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dalí Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rishó

0 calle 19-70 z.15 23 av z.15 Vista Hermosa III z.15 29 Avenida 2-53, Zona 15, Colonia Vista Hermosa, Vista Hermosa II Z.15 0 calle y 15 avenida, zona 15, Colonia El Maestro 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 3a calle zona 15 0 calle 21-65 zona 15 Diagonal 6 zona 10 16 Av. 20-60 zona 10 12 Calle 6-36 Zona 10. 14 avenida 7-13, z 14 5 avenida y 18 calle Z14 4 Av 20-00 Z 14 05 avenida 18-58 04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y 14-75 01 avenida 07-73 02 avenida 14-68 Y 14-96

Corporación Victoria Grupo Sacor Valdivielso N/E Corporación AICSA Corpo Raíces Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Invermo Corp, S,A, Construcciones La Cañada. Aproye- Grupo Inmobiliario Invermo Corp, S,A, Inverplus Inmobiliaria Los Proceres, S.A. Corporación AICSA Premiere Properties Grupo Krea Corporación AICSA Corporación Victoria Ucb Group

1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

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Número de unidades construídas
76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38

Zona

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INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS

DATOS GENERALES DE PROYECTO
Zona
Proyecto

RANGOS DE ÁREAS POR APARTAMENTO

RANGOS DE PRECIOS POR APARTAMENTO

RANGO DE PRECIOS POR M2

ABS.

COMPLEMENTOS DEL PROYECTO

Área Máxima (m2) por Apartamento

Área Mínima (m2) por Apartamento

Precio Menor por m2

Precio Mayor por m2

Precio Menor

Precio Mayor

Porcentaje de absorción

Área Verde

Elevadores
2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa María Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dalí Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rishó

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190

287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

240,000.00 $ 190,000.00 $ 210,000.00 $ 103,000.00 $ 146,000.00 $ 157,000.00 $ 149,000.00 $ 186,000.00 $ 245,000.00 $ 122,000.00 $ 450,489.40 $ 181,365.00 $ 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 $ $ $ $ $

258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 $ 315,000.00 $ 275,000.00 $ 310,000.00 $ 600,000.00 $ 299,700.00 $ 472,000.00 190,000.00 219,000.00 230,000.00 475,000.00 $ $ $ $ $

905.66 $ 1,111.11 $ 1,272.73 $ 971.70 $ 948.05 $ 951.52 $ 1,419.05 $ 1,148.15 $ 1,225.00 $ 1,270.83 $ 1,877.04 $ 1,130.00 1,527.51 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 $ $ $ $ $ $

900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,450.92 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,151.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00

3.59 87.5 39.71

1 1 0 0 0 0

1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4

96.53 13.60 71.00 18.13 2.77 90 16.88 2.2 1.03 5.01 0.70 10.24 13.57

0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 3 1

250,000.00 $

250,000.00 $

1,111.11 $ 1,153.00 $ 1,473.68 $

334,370.00 $ 1,000,000.00 $ 280,000.00 $ 735,000.00 $

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Gimnasio
1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1

Sótanos

Piscina

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GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA

MAGNITUD DE LOS PROYECTOS:

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

155 118 76 50 68 74 79

44 41 40 38 34 43 33 32 40 28 19 11 19 17 16 18 18 16 10 9 8 13 11 14 17 13 17 7 16 2 2 1 1 19 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Número de Torres

Número de Niveles

Número de unidades construídas

Tomando en cuenta las características de los 19 proyectos, se observa que:    3 de ellos cuentan con 16 niveles y 2 de ellos con 9, 11, 18 y 19 respectivamente. La mediana se encuentra en 15 niveles, por lo que ésta podría ser la cantidad de pisos a construir. 17 proyectos, solamente cuentan con 1 torre de apartamentos y 2 de los mismos tienen 2 torres. El promedio de unidades o apartamentos construidos es de 55 y la "mediana" se sitúa en 42, tomando en cuenta que 5 proyectos tienen entre 40 y 45 unidades, por lo que se considera un indicador importante para la definición de la cantidad de unidades que el proyecto debería tener.

La "moda" respecto a la cantidad de unidades construidas se sitúa en 40, es decir se muestra más de un edificio con esta cantidad de apartamentos, ya que todos los demás proyectos en estudio difieren en este sentido

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COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS:

926 1000 900 800 700 605 600 525 500 290 287 400 291 186 180 200 250 225 277 274240 270 265 171 205 256 187 300 225 215 200 200 190 105162 171 165 160.5 140 160 156 154 165 200 116.32 106 105 100 0

Área Mínima (m2) por Apartamento

Área Máxima (m2) por Apartamento

PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO:

350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 Área Mínima (m2) por Apartamento Series1 Área Máxima (m2) por Apartamento 177.41 296.58

Se observa que las áreas mínimas se encuentran en un promedio de 177 m2 y las máximas se sitúan en 297 m2. de construcción. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 56

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COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.:

$3,500.00 $3,000.00 $2,500.00 $2,000.00

$3,008.94

$1,877.04 $1,419.05 $1,527.51 $1,153.00 $1,225.00 $1,473.68 $1,031.25 $1,272.73 $1,111.11 $951.52 $1,250.00 $1,500.00 $1,148.15$1,270.83$1,130.00 $1,006.49 $1,111.11 $1,150.00 $905.66 $971.70 $1,000.00 $500.00 $-

Precio Mayor por m2

COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2:
$1,600.00 $1,400.00 $1,200.00 $800.00 $600.00 $400.00 $200.00 $1,170.73 $1,111.11 $1,400.00 $1,150.00 $1,216.67$1,151.00 $1,110.00 $1,137.18 $1,111.11 $991.74 $1,021.51 $945.02 $1,003.65 $1,079.91 $935.83 $898.44 $820.11 $1,419.05 $1,450.92

$1,000.00 $900.00

$-

Precio Menor por m2

Se observa que los precios de venta mayores de los apartamentos oscilan en un rango de $905.00 hasta $3008.00 por m2 y los menores se fijaron desde $820.11 y $1450.92, lo cual servirá como base en la definición de precios del proyecto a desarrollar.

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PRECIO PROMEDIO POR m2:

PRECIOS PROMEDIO POR M2
$3,500.00 $3,000.00 $2,500.00 $2,000.00 $1,500.00 $1,000.00 $500.00 $Precio Menor por m2, $1,101.20 Precio Mayor por m2, $1,299.74 Título del eje

Tomando en cuenta que los desarrolladores definen los precios, dependiendo del área (m2), acabados, nivel en el que se encuentra el apartamento y otras características importantes, se encuentran precios mínimos y máximos por desarrollo. En la gráfica anterior se muestra que los precios promedio de venta por metro cuadrado son de $1101.20 los más bajos y de $1296.83 los precios más altos, por lo que el precio de los apartamentos que podrían desarrollarse, no deberían presentar una gran diferencia, o las ventas podrían verse afectadas.

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PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS:

Porcentaje de absorción
120 100 80 60 40 20 0 Botticelli 2 Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Catalonia Casa Margarita Lar del valle Robledal Las pilas 39.71 3.59 13.60 87.5 96.53 71.00 18.13 2.77 Jardines del… 10.24 Porcentaje de absorción 16.882.2 1.035.010.70 13.57 90

Edificio Santa…

Edificio Plenum…

Edificio Dalí

Casa Rialto

Edificio…

Edificio…

Edificio Tadeus

Se puede observar que el mayor porcentaje de absorción es el de los proyectos Tarragona, Lar del Valle, Las Pilas y Torreverde. Se deben estudiar las características de dichos proyectos para tomarlas en cuenta en la definición del tipo de desarrollo a llevar a cabo, ya que mostraron una velocidad alta en sus ventas

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Diseño Arquitectónico:

A continuación se muestran las fachadas de los edificios competidores y , así como una descripción de cada proyecto, para poder entender las tendencias del mercado en el sector.

ZONA 15

1. Botticelli II:

Corporación Victoria www.corporacionvictoria.com

19 niveles con 4 apartamentos por nivel = 76 unidades
•Más de 7,000 varas cuadradas de área verde jardinizada. •Piscina y gimnasio equipado. •Salón para eventos con jardín. •Estacionamientos de visitas.

Área por apartamentos 287 y 265 m2. Costo $ 900.00 m2

Botticelli II
0 calle 19-70 z.15

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2. Catalonia:

•Empresa Desarrolladora Grupo Sacor •Área (m2) por Apartamento 171 •Porcentaje de absorción 3,59 •Características Dos dormitorios, dos estacionamientos una bodega 171 m2

usd$190,000

Catalonia
23 av z.15

3. Lar del Valle

Apartamentos de 1,2 y 3 con:
• • • • • • • • • • • Ascensor Área de Juego de Niños Área Verde Baño de Servicio Gimnasio Jardín Privado Línea Blanca Parqueo Visitas Salón de Eventos Terraza/Balcón Cuarto de Servicio Área en m2 por apartamento: 165 y 205 m2. Dos dormitorios, 2 estacionamientos, área 165 m2 tres dormitorios, dos estacionamientos, área 205 M2 1,276.00

Lar del Valle
Vista Hermosa III z.15

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4. Las Pilas

Área (m2) por Apartamento 218 Tres dormitorios, tres estacionamientos, área 256.00 M2 US$ 230,000.00 Dos dormitorios, dos estacionamientos, área 163.00 M2 US$ 170,000.00 Un dormitorio, dos estacionamientos, área 106.00 M2 US$ 103,000.00
Descripción General del Proyecto Edificio de 16 niveles y 4 sótanos. Motor Lobby techado, circuito cerrado de televisión para seguridad, control de ingreso y egreso con equipos computarizados, área de gimnasio con sauna, área verde jardinizada de 3,000.00 V2. Área Verde 1 Elevadores 1 Gimnasio

Las pilas

5. Apartamentos Orleans

Ubicación Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA Página Web de Referencia www.apartamentosorleans.com Área (m2) por Apartamento 130 a 245 m2 Precios Totales US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.

Apartamentos Orleans
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6. Real Vista hermosa

www.realdevistahermosa.com
34 apartamentos Área total del proyecto (m2) 9000 m2 Descripción General del Producto
* 7 niveles * 2 elevadores * Plaza central con fuente * Elegantes acabados de madera tipo colonial * Piso de madera * Salón para eventos

Número de Niveles 7 Elevadores 2

Real Vista Hermosa

7. Robledal

Ubicación: Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA www.apartamentosorleans.com Área (m2) por Apartamento 130 a 245 m2 US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.

Robledal

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8. Tarragona

Ubicación 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Precios Totales $ 149.000,00 Descripción General del Producto *Dos torres completamente independientes. *Trece niveles y cuatro sótanos. *Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.

Tarragona

9. Verde Vista:

Verde Vista

Ubicación 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 28 Apartamentos 162 Mts2 incluidos 2 parqueos $185,500.00 162Mts2 + 2 parqueos + 40.62 mts 2 de balcón $.285,000, 277Mts2 2 parqueos +3.70 de balcón $327,000 Descripción General del Producto 28 apartamentos en total, sistema contra incendios, dos elevadores, recepción para control de visitantes y recepción de correspondencia, lobby, gimnasio, salón social para eventos, área verde, dos sótanos de parqueos, parqueos de visitas y bodegas.

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10. Meridian:

14 niveles
Ubicado en 3ª calle – Vista Hermosa 3 elevadores Área Verde

Sótanos

Meridian

ZONA 10 1. Casa Margarita:
Departamentos de 240 m2 - 605 m2. Desde US$ 450,489.41. • Área de recepción y seguridad del edificio. • Área para guardaespaldas con baños. • Área de administración.
• Salón social con baños para ambas torres. • Áreas verdes. • Piscina. • Gimnasio.

Casa Margarita

• Cancha de squash.

• Helipuerto. 2 torres de 17 niveles

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2. Jardines del Acueducto:

160.50 m2 - 173.50 m2 - 270. m2 Apartamentos de: *2 dormitorios - 160.50 m2- Precio de venta desde US$ 181,365.00. *Apartamentos de 3 habitaciones 173.50 m2 - 270 m2. Precio de venta desde US$ 202,575.00 a más de US$ 299,700.00. Áreas Complementarias: • Extensa área de jardín (área verde). • Calle Privada con garita de Control. • Drop Off (Entrada directa al vestíbulo). • Vestíbulo tipo Atrio con tragaluz. • Salón social con cocineta. • Gimnasio.

Jardines del Acueducto
16 Ave. 20-60 zona 10

3. Edificio Santa María
140 m2 -215 m2 Desde US$ 124,648.90 hasta US$ 218,698.00. Vigilancia 24 horas con 2 garitas Gimnasio completamente equipado Salón social Salón de piñatas con juegos de niños


4 Baños para las áreas sociales
Más de 1.500 vr² de jardines con pérgolas, caminos y juegos para niños

Parqueos para visitantes con vigilancia 24 horas dentro del perímetro del edificio

Edificio Santa María

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4. Torre del Valle II:

Desde US$ 180,000 Apartamentos de 2 y 3 dormitorios. El edificio cuenta con lobby de recepción (motor lobby), parqueo techado de visitas, salón Social, Gimnasio, 3 ascensores, planta eléctrica, pozo mecánico, circuito cerrado de vigilancia, ventanearía con doble vidrio, área para personal de seguridad, área de niños .

Torre del Valle II

5. Verdino

Verdino

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ZONA 14

1. Benevento:

Benevento

2. Casa Rialto:

Casa Rialto

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3. Edificio Dali:

Edificio Dalí

4. Edificio Plenum 14:

Edificio Plenum 14

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5. Edificio Residenza:

Edificio Residenza

6. Edificio Tadeus:

Edificio Tadeus

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7. Villa Rishó:

Villa Rishó

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IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA
TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES.
Precio Menor por m2 Precio Mayor por m2 Precio Menor Porcentaje de absorción Número de unidades construídas Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento Precio Mayor Área Verde
1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Número de Torres

Número de Niveles

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

19 11 9 16 10 9 13 11 14 11 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18

76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190

287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00

$ 258,300.00 $ $ 190,000.00 $ $ 240,000.00 $ $ 230,000.00 $ $ 275,000.00 $ $ 175,000.00 $ $ 149,000.00 $ $ 315,000.00 $ $ 275,000.00 $ $ 310,000.00 $ $ 600,000.00 $ $ 299,700.00 $ $ 472,000.00 $ $ 190,000.00 $ $ 219,000.00 $ $ 230,000.00 $ $ 475,000.00 $ $ 250,000.00 $ $ 1,000,000.00 $ $ 735,000.00 $

905.66 1,111.11 1,272.73 971.70 1,006.49 951.52 1,419.05 1,148.15 1,225.00 1,270.83 1,877.04 1,130.00 1,450.92 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 1,111.11 1,153.00 1,473.68

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,527.51 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,900.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00

1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1

1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 1 1

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Sótanos Elevadores Gimnasio
2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4 2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4 1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1

Piscina

Zona

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CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES
Número de Torres Número de Torres Número de Niveles Número de unidades construídas Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento Precio Menor Precio Mayor Precio Mayor por m2 Precio Menor por m2 Porcentaje de absorción Piscina Área Verde Sótanos Elevadores Gimnasio 1 -0.096161467 1 Número de Niveles Número de unidades construídas
Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento

Precio Menor

Precio Mayor

Precio Mayor por m2

Precio Menor por m2

Porcentaje de absorción

Piscina

Área Verde

Sótanos

Elevadores Gimnasio

CORRELACION 3 CORRELACION 2

0.375708366 0.475168561

1
CORRELACION 1

-0.230051044 0.357719434

0.190555989

1

-0.215046958 0.411252111 -0.197894128 0.48713714 -0.190944793 0.503250389 -0.01585957 0.295248179 0.163460748 0.305772456 0.446595897 -0.301511345 0.076471911 -0.21223818 0.542326145 0.076471911 -0.37135068 0.401770857 0.318308044 0.551046638 0.365056144 0.412854987

0.385844854 0.541891171 0.253908691 0.657130756 0.449619006 0.419839829 0.190299941 -0.216182073

1 0.580275955 0.936485834 0.108889305

1 0.618465834

1 1 0.770191293 0.044396058 -0.134235599 0.175783125 0.085192963 0.275190272 0.143377423 1 0.196348729 1 -0.121250825 -0.53069411 1 0.190487692 -0.126563449 0.207514339 1 0.142025062 -0.585434914 0.447945533 0.340835445 1 0.556257596 0.213706439 -0.054505828 0.12441815 0.1151023 1 0.221402674 -0.036160985 0.438085827 0.473684211 0.1460723 0.1244182

0.556401904 0.330211486 0.227172932 0.23799518

0.269451848 -0.336611219 -0.098002814 0.115855458 0.054803952 0.31855021 0.087097184 0.579257794 0.434621137

-0.541356165 -0.168711359 -0.403392965 -0.13086793 0.672802994 0.30636955 0.470601541 0.274648035 0.022362275 0.148633407 0.158387728 0.185440042 0.269722713 0.06802607 0.313917507 0.136312437 -0.097872637 0.16432481 0.091656143 0.3564409 0.235276088 0.492744548 0.282267067 0.527529847

1

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Página 73

ESTUDIO DE VIABILIDAD
ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE
Pronóstico de la absorción según el área mínima de los apartamentos.

Y= a + bx Y= 4.4498 + (-0.01262)x

Área Mínima (m2) por Apartamento (X)

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100 -0.5414

CORRELACIÓN 1

Se observa que si se construyeran apartamentos con un área mínima de 100 m2 aproximadamente, la absorción sería de 3.19, lo cual indica que la venta sería mucho más rápida que la de muchos proyectos competidores y se convierte en una ventaja.

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PRONOSTICO DE ABSORCION

Porcentaje de absorción (Y)

Zona

1.10 2.29 2.37 3.11 2.51 2.37 3.12 2.40 1.93 3.24 1.42 2.42 3.45 2.43 2.48 1.93 2.98 1.61 0.79 2.05 3.19

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Pronóstico del precio mayor, respecto al área de los apartamentos.
Y= a + bx Y= 16,337.0417 + 1,074.3834x

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

$ 258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 $ 315,000.00 $ 275,000.00 $ 310,000.00 $ 600,000.00 $ 299,700.00 $ 472,000.00 $ 190,000.00 $ 219,000.00 $ 230,000.00 $ 475,000.00 $ 250,000.00 $ 1,000,000.00 $ 735,000.00

287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525 190

$ 324,685.07 $ 200,056.60 $ 236,585.63 $ 291,379.18 $ 328,982.60 $ 217,246.73 $ 129,147.29 $ 313,941.23 $ 310,718.08 $ 422,453.95 $ 666,338.97 $ 306,420.55 $ 348,321.50 $ 216,172.35 $ 209,726.05 $ 231,213.71 $ 284,932.88 $ 258,073.30 $ 1,011,216.03 $ 580,388.30 $ 220,469.88
Variable Independiente

CORRELACIÓN 2

0.9365

El precio mayor de los apartamentos a desarrollarse, debiera ser de $220,469.88, tomando en cuenta que el apartamento más grande sería de 190 m2.

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PRONOSTICO DE PRECIO MAYOR

Área Máxima (m2) por Apartamento (X)

Precio Mayor (Y)

Zona

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Pronóstico del precio menor, según el área mínima de los apartamentos:
Y= a + bx Y= 41,405.3690 + 1,021.7367x

Precio Menor (Y)

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

CORRELACIÓN 3

0.6571

El apartamento con menos área, sería de 100 m2 con un precio de $143,579.04.

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PRONOSTICO DE PRECIO MENOR

Área Mínima (m2) por Apartamento (X)

Zona

312,165.60 216,122.35 209,991.93 149,709.46 198,752.82 209,991.93 148,687.72 206,926.72 245,752.71 139,492.09 286,622.18 205,394.11 122,388.22 204,883.24 200,796.30 245,752.71 160,253.78 271,296.13 337,709.02 235,535.35 143,579.04

ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE
Y= a + bx Y= 3.5276 + (-0.0065x1) + (-2.0439E-06x2) + (0.4556x3) + (0.0055x4) + (-0.9087x5)
Gimnasio (X3)

Precio Menor (X2)

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00 145,000.00

1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1

76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38 40

1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 1 1 0

CORRELACIÓN MULTIPLE

0.6380

Las correlaciones indican que el proyecto debiera ser desarrollado con apartamentos de 100 m2 de área, a un precio de $145,000.00, debiera contar con gimnasio y piscina, como complementos del proyecto. Construyendo este proyecto, se obtendría una absorción de 3.26.

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PRONOSTICO DE ABSORCION
1.28 1.82 2.67 3.26 2.43 2.18 3.22 2.71 2.00 3.28 0.97 3.43 3.87 1.89 1.90 1.71 2.95 1.33 1.62 1.48 3.26

Área Mínima (m2) por Apartamento (X1)

Porcentaje de absorción (Y)

Piscina (X5)

Número de unidades construídas (X4)

Zona

ESTUDIO DE VIABILIDAD

CONCLUSIONES

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ESTUDIO DE VIABILIDAD

CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO  Derivado de las correlaciones realizadas, se concluye que el proyecto propuesto en el Análisis de Sitio del presente documento, es viable y se recomienda el desarrollo del mismo al inversionista que desee realizarlo, con las especificaciones definidas en el Capítulo de Determinación de la Demanda.

CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO:
1. Desde agosto del 2007 la economía centroamericana sufre una baja, sin embargo Guatemala se mantiene. 2. Los bancos nacionales presentan tasa baja y estable, lo que permite mayor venta de inmuebles. 3. El índice de construcción en Guatemala muestra un crecimiento estable, ha aumentado la venta del stock inmobiliario que se tenía, hay un aumento en las tasas para construcción. 4. A partir del año 2010, Centroamérica logra recuperarse, sin embargo Guatemala se mantiene en el mismo ritmo. 5. La Ciudad de Guatemala ha crecido a una velocidad increíble, absorbiendo los municipios cercanos a la capital. 6. Para construir se necesita gente, por lo que las zonas con más alta densidad son las más apropiadas para proyectos de tipo vivienda. La zona más pobladas son: 18, 7, 5, 21,1. 7. Las menos pobladas son: 25, 24, 16, 15, 10, 9,4. 8. El sector Sur presenta alta concentración de proyectos de ofi-bodegas. 9. El sector occidente: Presenta ofi-bodegas, oficinas, condominios alejados de la ciudad, apartamentos con alta densidad, San Cristóbal se presenta como el segundo mercado más competitivo. se encuentra de todo ahí. 10. El sector centro norte: es el más poblado de Guatemala y es el sector que ha sufrido más con la crisis, también ha sido el que menos se ha movido en lo relacionado a la venta y alquiler de oficinas y apartamentos. 11. El sector oriente: Este sector tiene la mayor concentración de proyectos inmobiliarios por km². La zona 10 tiene la más alta concentración de oficinas. 12. Mientras que la zona 14,10 y 15 la mayor concentración de apartamentos. Esta son también presentan el menor número de proyecto de casas debido al precio de la tierra en ese sector. Mientras que carretera a el salvador, santa Catarina pínula presenta el mayor número de proyecto de casas, oficinas y ofi-bodegas. 13. El déficit habitacional acumulado a la fecha supera el millón y medio de viviendas, con un incremento anual de alrededor 50,000 unidades. Para el 2015 se estima que la demanda de unidades será de más de dos millones , mientras que en la construcción de casas no supera las 6,000 unidades al año es decir no cubre n siquiera la demanda anual.

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ESTUDIO DE VIABILIDAD
14. Se estima que el 15% del déficit se encuentra en el departamento de Guatemala y el restante 85% en el interior del país. 15. Si se considera que en cada unidad habitacional habitan 5 personas, se deduce que se encuentran en situación de vivienda en malas condiciones en carencia total de ella 6.1 millones de habitantes. De los aproximadamente 14 millones de apartamentos, lo que indica que más de un 45% no cuenta con una casa adecuada o propia. 16. Otra barrera a vencer es la posibilidad de construir en mucho menos tiempo y reducir costos con propuestas innovadoras, como por ejemplo el uso de moldes para concreto, que permite tener la obra gris de una vivienda en apenas 4 días. Sin embargo estas nuevas propuestas deben de complementarse con las medidas gubernamentales que agilicen y simplifiquen los procesos administrativos de todo proyecto.

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