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La Gestin Administrativa

UNIVERSIDAD INTERNACIONAL DE LAS AMRICAS

INSTITUTO DE ESTUDIOS DE POSGRADOS Derecho Registral II

Trabajo de Investigacin La Gestin Administrativa

Alumna: Licda. Mariela Fernndez Gonzlez

Profesora: Msc. Erika Fallas Garro

24 de mayo de 2011

Instituto de Posgrados Universidad Internacional de las Amricas Licda. Mariela Fernndez Gonzlez

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INTRODUCCIN:

El Registro Pblico posee una funcin esencial como lo es la publicidad registral, situacin que se hace con el fin ptimo de salvaguardar los intereses de los ciudadanos y ofrecer seguridad jurdica con respecto a la informacin que se brinda.

La funcin calificadora del Registro Pblico de la Propiedad, en lo que se refiere al trmite de documentos, es inscribirlos, y por lo que no cabe la objecin a la inscripcin de documentos alegando defectos diferentes a los requisitos que exijan las leyes o los reglamentos, ya que conforme al artculo 27 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos en el Registro Pblico, este est impedido de prejuzgar sobre la validez de un testimonio de una escritura pblica, o cuestionar las manifestaciones hechas por el notario autenticante en la escritura reflejada en el testimonio, debido a la fe pblica que tiene el notario se presumen ciertas sus manifestaciones.

Previo a la inscripcin de un documento el Registro debe realizar un anlisis con el fin de verificar que los documentos que se presenten constituyan ttulos vlidos y perfectos, pretendiendo resguardas la certeza jurdica de los asientos registrados que deben ser exactos y concordantes con la realidad jurdica que de ellos se desprende.

Cuando la informacin que consta en el Registro no es certera, el ordenamiento jurdico le concede al administrado la posibilidad de rectificar los errores
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conceptuales o materiales con base en la informacin que consta en el Registro, mediante el trmite de gestin administrativa, que se encuentra regulado en el Reglamento del Registro Pblico segn decreto Ejecutivo No. 26771-J de 18 de febrero de 1998.

As mismo, el Registro tiene la obligacin de corregir los errores en los que incurran los Registradores esto siempre que la correccin no cause perjuicio para un tercero. Trmite que se deber llevara a cabo por medio de una Gestin Administrativa, tema preciso que es la base de la presente investigacin.

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ANTECEDENTES:

Todos aquellos documentos susceptibles de inscripcin se presentan ante el Registro Nacional para ser sometidos a una funcin calificacin previa regulada en el artculo 27 de la Ley de Inscripcin de documentos en el Registro Pblico y en los artculos 34, 35 y 43 del Reglamento del Registro Pblico, donde se revisa el cumplimiento de los requisitos formales y sustantivos exigidos por ley, sin que el Registrador entre a emitir un juicio de fondo sobre la validez del acto o contrato realizado independientemente de su criterio respecto de las consecuencias que pueda tener entre las partes o frente a terceros.

Debido a la gran cantidad de movimientos jurdicos que se dan en el mbito registral en nuestro pas, surgen numerosos actos notariales que se presentan ante el Registro Nacional viciados de nulidad, que si bien es cierto, en muchas circunstancias son por razones ajenas al Registro o a sus funcionarios, vienen a llenar de irregularidades la fe pblica registral y por ende, se rompe con su propsito que segn el artculo 1 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos en el Registro Pblico (N 3883 del 30 de mayo de 1967 y sus reformas), en lo que interesa dice: El propsito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se lograr mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trmite de documentos, su objetivo es inscribirlos

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CONCEPTO:

Es un procedimiento administrativo que se lleva a cabo ante el Registro Nacional cuando se desea realizar la correccin de alguna incoherencia en la informacin que contiene el Registro Nacional, en virtud de un error cometido por los funcionarios del despacho o por estar viciada de nulidad.

Existen dos tipos de errores registrales al realizar las inscripciones los cuales son:

1. Error material: Se produce cuando sin intencin, se escriban unas palabras por otras, se omita la expresin de alguna circunstancia formal de la inscripcin o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del ttulo, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripcin o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos. (Artculo 85 Reglamento del Registro Pblico)

2. Error conceptual Se entender este cuando el registrador altere o vare el verdadero sentido de los conceptos contenidos en el ttulo que se registra, debido a una errnea calificacin (artculo 86 Reglamento del Registro Pblico).

Este proceso tambin se puede presentar cuando exista un inters de cancelar o modificar alguna informacin cuando no se pueda hacer mediante los procedimientos registrales existentes.

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Se encuentra con una aplicacin normativa especial contemplado tanto en el Reglamento del Registro Nacional, como en la Ley de procedimientos de observancia de los derechos de Propiedad Intelectual.

CASOS EN QUE PROCEDE: Registro Pblico) -

(Artculo 92 y siguientes del Reglamento del

Cuando exista inexactitud en la publicidad registral, Cuando existe un vicio de nulidad como producto de una actuacin registral Cuando se desee cancelar o modificar alguna informacin.

Cuando existe una inexactitud en la informacin por un error registral:

La inexactitud registral, es la falta de concordancia entre la realidad fsica o la jurdica y la informacin grfica contenida en el Registro Inmobiliario, ser considerada como una inexactitud en la publicidad registral. Reglamento de organizacin del registro inmobiliario Segn su origen las inexactitudes pueden ser: 1. Inexactitudes de origen Registral. Las inexactitudes registrales son las que tienen su origen en el proceso de calificacin e inscripcin de los documentos sujetos a inscripcin o en el proceso de Levantamiento Catastral. Artculo 15 del Reglamento de organizacin del registro inmobiliario. Artculo 14

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a)

La que resulta de un error involuntario cometido por parte del Registrador, que ser ponderado conforme a la normativa respectiva por la Direccin del Registro Inmobiliario, a los efectos de su valoracin y correccin tanto tcnica como disciplinaria del funcionario que cometi el error.

b) c) d)

La originada en el levantamiento catastral. La originada en una falla del sistema informtico. La originada en la manipulacin dolosa de la publicidad registral por parte del registrador o cualquier otro funcionario del Registro, con el fin de adulterar su contenido. Se considerar falta grave, con sancin de despido, sin responsabilidad patronal; respetando previamente el debido proceso que le asiste al funcionario como garanta

constitucional. 2. Inexactitudes de origen extrarregistral: Las inexactitudes extra registrales son las que tienen su origen fuera del mbito registral, y se producen por a) Informacin inexacta en cuanto a la realidad fsica, descripcin grfica o jurdica del inmueble, siempre y cuando dicha inexactitud no pueda ser detectada ni valorada en el proceso de calificacin de los documentos por parte del Registrador. b) Informacin proveniente de documentos fehacientes conforme a la ley cuyo antecedente no es autntico o por contener informacin presumiblemente falsa o adulterada, sin que la inexactitud o falsedad documental pueda ser detectada ni valorada en el proceso de calificacin de los documentos por parte del Registrador.

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Artculo 16 del Reglamento de Organizacin del Registro Inmobiliario

LEGITIMACIN:

Se encuentran legitimados para interponer la gestin administrativa los titulares de los derechos que se encuentren inscritos en el Registro Nacional de la Propiedad.

De igual manera, tendr derecho toda aquella persona interesada o afectada respecto a la existencia e inexactitud que pruebe tener inters y todo aquel que compruebe tener inters en el asunto, acorde con los asientos registrales, segn numeral 95 del Reglamento del Registro Pblico y Artculo 23 Reglamento Organizacin del Registro Inmobiliario.

La gestin administrativa podr iniciarse a instancia de parte o de oficio:

A instancia de parte, se debe presentar un escrito dirigido a la Direccin del registro correspondiente que deber contener la peticin clara y fundamentada legalmente y sealar medio para notificaciones; as mismo deber aportar un juego de copias para cada interesado e indicar lugar donde se les pueda notificar.

La gestin administrativa de oficio, se puede presentar tanto por errores materiales como conceptuales cometidos en la inscripcin de un documento, con fundamento en la informacin registral y lo que le pueda aportar la parte interesada, esto
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siempre que la correccin del error cause algn perjuicio a terceros. (Artculo 87 Reglamento del registro pblico)

Solo el Registrador o funcionario registral bajo su responsabilidad deber corregir los errores cometidos en la inscripcin de un documento o en el ejercicio de sus funciones que produjo una inexactitud en la publicidad registral. La correccin se realizar con fundamento en el conjunto de la informacin registral y la que le pueda aportar la parte interesada, esto segn el Artculo 18 del Reglamento de organizacin del registro inmobiliario.

En caso de que la correccin del error cause algn perjuicio a terceros o no se pueda corregir, el registrador deber elaborar un informe, lo elevar a conocimiento de la direccin correspondiente y sta de oficio podr iniciar una Gestin Administrativa.

Cuando se detecte una inconsistencia, entre la informacin que consta en la base de datos del registro y la informacin catastral, la Direccin podr ordenar a efecto de lograr la concordancia jurdica y grfica la correccin de oficio, siempre y cuando no afecte a terceros y no contradiga el ordenamiento jurdico. (Art. 18 RORI)

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PROCEDIMIENTO: Requisitos de la Gestin Administrativa:

a. Una relacin de hechos que describa y delimite la existencia de la inexactitud que se trate. b. El gestionante debe indicar fax, medio electrnico o en su defecto casa u oficina dentro de la ciudad de San Jos donde or notificaciones u otro medio que pueda ser utilizada segn lo disponga la Direccin de Registro Inmobiliario. c. En caso de representacin de los legtimos interesados o afectados de la inexactitud, deben relacionarse las citas de inscripcin de los poderes inscribibles de que se trate; y/o aportar la documentacin que acredite la validez de los poderes no inscribibles con que se actu. d. Pago de mnimo de derechos de Registro Nacional (Artculo 2 inc. e) Ley de Aranceles). e. Timbre de Colegio de Abogados en caso de autenticacin de la firma del gestionante, (Ley de aranceles de Abogado Decreto 20307-J)

Si falta algn requisito, se le prevendr a la parte gestionante para que en el trmino de 15 das para que pueda subsanar o cumplir con lo omitido, de no hacerlo as, se rechazar la gestin y se archivar el expediente.

Cuando se le da curso a la gestin administrativa, se les notificar la solicitud planteada a todos los interesados para que se apersonen en defensa de sus

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derechos en un plazo que no exceda de quince das, para lo cual el gestionante deber suministrar las direcciones exactas de todas las partes.

El plazo concedido corre a partir del da siguiente de la notificacin. En caso de que se tengan que publicar edictos, los gastos de stos corrern por cuenta del gestionante. (Artculo 98 del reglamento del registro pblico)

Cuando la gestin se haya iniciado de oficio a los interesados afectados de la inexactitud de origen registral, se les notificar en los domicilios que consten de la publicidad registral por medio de correo certificado mediante el sistema de acuse de recibo, el cual se incorpora al expediente respectivo.

Cuando no conste de la publicidad registral (informacin de tomos, sistema de procesamiento electrnico de datos, digitalizacin, ni en microfilmacin), el domicilio de las partes interesadas, la mencionada audiencia se notificar mediante un edicto que se publicar por tres veces consecutivas en el diario oficial La Gaceta; el indicado trmino se contar a partir del da siguiente de la tercera y ltima publicacin del aviso (art. 21 de la Gua de Inscripcin Registro Pblico de la Propiedad Inmueble)

Cuando se vean afectados los derechos de terceros y al no convalidarse los actos nulos o anulables con la inscripcin registral; segn lo establecido en el artculo 456 del Cdigo Civil, los actos como: a) b) La invalidez de una inscripcin; La cancelacin de un asiento provisional o definitivo que est vigente; y

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c)

La declaratoria de un mejor derecho de propiedad, respecto del titular registral inscrito.

Podr quien adquiere de buena fe y basado en la publicidad de los asientos regstrales debatir o declararlo as en sede judicial, conforme a los artculos 472, 473 y 474 del Cdigo Civil.

Los terceros tendrn conocimiento de cualquiera de estas pretensiones sobre los derechos inscritos, por medio de las anotaciones preventivas que ordenen y consignen las autoridades jurisdiccionales conforme a la Ley.

Si la gestin administrativa fuera por solicitud de parte y existiera oposicin de algn interesado en la correccin del error, la Direccin mediante resolucin, ordenar poner una nota de advertencia en la inscripcin, y se inmovilizar la inscripcin hasta tanto no se aclare el asunto en va judicial o las partes no lo autoricen. De igual forma se proceder cuando la rectificacin del error cause algn perjuicio.

Esta nota de Advertencia se consignar en los siguientes casos:

a) Cuando por medio de certificacin del Archivo Notarial se compruebe que el testimonio presentado o inscrito en el Registro Inmobiliario, no est asentado en el protocolo del notario pblico correspondiente y

consecuentemente no existe la escritura matriz. La nota de prevencin se mantendr, hasta tanto no sea declarada la validez o invalidez del testimonio respectivo en sede judicial;
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b) Cuando por medio de certificacin del Archivo Notarial o de la Direccin Nacional de Notariado se acredite en sede registral, la existencia de alguna anomala respecto de la fidelidad y exactitud en la reproduccin de un testimonio de escritura respecto de su matriz, detectado en un cotejo administrativo de acuerdo con el artculo 125 del Cdigo Notarial, hasta tanto no sea declarada su validez o invalidez en sede judicial;

c) Cuando por cualquier medio idneo se acredite en sede registral que el documento presentado o inscrito en el Registro Inmobiliario no est asentado en el protocolo del agrimensor correspondiente. Igual medida se aplicar, en el caso de que el documento presentado o inscrito no guarde fidelidad y exactitud con el original asentado en el protocolo del agrimensor. La nota de prevencin se mantendr hasta tanto no sea declarada la validez o invalidez en sede judicial.

El levantamiento de la nota de prevencin, ser responsabilidad de la autoridad judicial que conozca de la validez de los asientos registrales y catastrales; salvo que de la publicidad registral y catastral se determine el saneamiento de la situacin que dio origen a la nota de prevencin. La solicitud de anotacin de una prevencin de inexactitud extra registral, deber ser presentada en la Direccin del Registro Inmobiliario, con los siguientes requisitos: Art. 34 RORI

a) Solicitud por escrito de la anotacin de prevencin de inexactitud extrarregistral, debidamente autenticada por notario. b) Los establecidos en los incisos a), b) y c) del artculo 22 del Reglamento de Organizacin del Registro inmobiliario,

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c) Cancelacin de los derechos de Registro respectivos, conforme a la Ley de Aranceles del Registro Nacional, Nmero 4564 de 29 de abril de 1970 y sus reformas. d) Copia debidamente certificada de la denuncia penal respectiva. e) Los documentos que acrediten los supuestos indicados en el artculo 32.

EFECTOS DE LA NOTA DE ADVERTENCIA ADMINISTRATIVA Y DE LA INMOVILIZACIN:

La nota de advertencia tiene como efecto la publicidad registral, sin que impida la inscripcin de documentos posteriores, donde se otorga al Registro la facultad de ordenar se consigne en aquellos casos en los que la solicitud del administrado, o de forma oficiosa, se presuma de la existencia de un error cometido en la sede registral, que no pueda repararse porque afectara a terceros.

Esa marginal de advertencia tuvo su gnesis jurdica a travs de la reglamentacin registral, como una medida para dar a conocer a terceros, sobre la existencia de un procedimiento administrativo tendiente a corregir, en sentido amplio, algn error registral, producto entre la incongruencia que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extraregistral.

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LA INMOVILIZACIN:

Si dadas las audiencias a los interesados o afectados de la inexactitud, existiera oposicin de alguno de ellos en la correccin de la misma; la direccin mediante resolucin fundada, ordenar la inmovilizacin de la inscripcin de que se trate, hasta tanto no se aclare el asunto en va judicial o las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, no lo autoricen, por medio de documento idneo debidamente presentado al Registro Inmobiliario, para su calificacin e inscripcin.

El efecto de la inmovilizacin, es que se sustrae el bien del trfico comercial, cuando existiera oposicin de alguno de ellos en la correccin de la gestin, se ordenar hasta que el asunto se aclare en la va judicial, o las partes interesadas o afectadas con la inexactitud no lo autoricen por medio de un documento idneo presentado al registro. Artculo 25 Reglamento Organizacin del Registro Inmobiliario.

De igual forman se proceder cuando la rectificacin del error causa algn perjuicio a terceros que adquirieron de buena fe, basados en la publicidad registral y catastral.

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RECURSOS:

Una vez vencidas las audiencias conferidas a las partes interesadas, la Direccin resolver mediante resolucin debidamente razonada dentro del mes siguiente. Esta resolucin se notificar al gestionante, as como a los interesados que se hayan apersonado al proceso. Para los dems se tendr por firme 24 horas despus de dictada.

Contra la resolucin que dicte la direccin en la gestin administrativa, cabr recurso de apelacin, que debe interponerse dentro de los 5 das hbiles a partir del da siguiente de la notificacin de la resolucin; la apelacin se remitir al Tribunal Registral Administrativo para que proceda a resolver y ste ltimo dar por agotada la va administrativa, dictada la resolucin y devuelto el expediente, la Direccin deber ejecutar la decisin final. (Art. 25 de la Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual y art. 101 del Reglamento del Registro Pblico).

Si el recurso se presenta fuera del trmino sealado, se resolver y notificar al recurrente sobre la inadmisibilidad del recurso (segn art. 100 del Reglamento del Registro Pblico, art. 28 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos en el Registro Pblico, art. 567 del Cdigo Procesal Civil, arts. 25 y 26 de la Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual).

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CONCLUSIN:

La gestin administrativa surge como un proceso para sanear los errores que se encontrados en el registro pblico debido a inexactitudes tanto registrales como aquellas atribuidas propiamente al registro.

Se presenta como una medida que permite hacer valer el fe pblica registral que este posee pudiendo as reparar las inexactitudes que se encuentran en la informacin brindada siempre q no cause un perjuicio a terceros.

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BIBLIOGRAFA Reglamento de Organizacin del Registro Inmobiliario N 35509-J Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual n 8039 Reglamento del Registro Pblico N 26771-J

Circular N. Dcr-009-2007
Ley Sobre Inscripcin De Documentos en El Registro Publico Ley N 6145 Del 18 De Noviembre De 1977. El Error Registral, En La Jurisprudencia Del Tribunal Registral Administrativo (Costa Rica) Autores: Lic. Luis Jimnez Sancho - M. Sc. Zayda Alvarado Miranda. Reglamento Orgnico y Operativo del Tribunal Registral Administrativo, que es Decreto R Ejecutivo n. 30363-J Voto del Tribunal Registral Administrativo nmeros 127-2004 de las 15 horas, 128-2004 de las 15:15 horas, ambas del 18 de noviembre de 2004, y 111-2005 de las 12:00 horas del 23 de mayo de 2005. Gua de Inscripcin Registro Pblico de la Propiedad Inmueble.

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CUESTIONARIO:

1. LA GESTIN ADMINISTRATIVA PUEDE SOLICITARSE DE OFICIO? ( ) SI ( ) NO

2. QUE PLAZO TIENE LA DIRECCIN PARA RESOLVER LA GESTIN ADMINISTRATIVA?

( ) 1 MES

( ) 5 Das ( ) 8 das ( ) 24 horas

3. QU RECURSO CABE CONTRA LA RESOLUCIN QUE RESUELVA LA GESTIN ADMNISTRATIVA?

( ) REVOCATORIA

( ) APELACIN

( ) REVOCATORIA Y APELACIN

4. QUE EFECTO PRODUCE LA NOTA DE ADVERTENCIA?

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