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NATALIO PEDRO ETCHEGARAY

TCNICA Y PRACTICA DOCUMENTAL

Boleto de compraventa
Examen exegtico de un boleto tipo
Menciones generales y particulares. Arrepentimiento y resolucin por incumplimiento. Contratante: menor, emancipado, casado, divorciado, separado de hecho, viudo. Representacin. Intervinientes por y para otros. Sociedades. Asociaciones. Descripcin del bien. Precio y forma de pago. Entrega. Asentimiento conyugal. Cesin de boleto. Prehorizontalidad. Propiedad horizontal.

2'^ edicin

actualizada

EDITORIAL A S T R E A DE A L F R E D O Y RICARDO D E P A L M A
BUENOS AIRES

aUU
1993

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P edicin, 1989. 2^ edicin, 1993.

DE ALFREDO

EDITORIAL

ASTREA DEPALMA S.R.L.

Y RICARDO

Lavalle 1208 - (1048) Buenos Aires ISBN: 950-508-296-7 Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723
IMPRESO EN LA ARGENTINA

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Al doctor Eduardo Bautista Pond historiador y artfice de la modernizacin del notariado argentino y americano

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PRLOGO A LA S E G U N D A EDICIN Esta obra trata de simplificar la informacin, de darla ya p r o c e s a d a por el tamiz de la experiencia acumulada en ms de treinta aos como escribano, docente y consultor, y as responder a las dificultades que plantea cotidianamente la redaccin de cada una de las clusulas de u n boleto de compraventa. Estoy convencido de la utilidad de este tipo de trabajos,'en los que se privilegia la factibilidad de su aplicacin a cada caso concreto, sin pretensiones de reemplazar al tratado, o a la obra terica p u n t u a l referida a cada uno de los institutos civiles o comerciales relacionados. Para esta ocasin he utilizado m u c h a s pginas de aquel libro de 1971, hoy inhallable, "El boleto de compraventa inmohiliaria", y he reformulado monografas sobre aspectos generales o parciales referidos a los sujetos negocales y los bienes objeto del contrato de compraventa inmobiliaria. Deliberadamente he desprovisto al texto, excepto en m u y contadas oportunidades, de toda referencia a las obras jurdicas que le han servido de base, y que subyacen necesariamente en cada afirmacin prctica, pero las reno en la bibliografa general, con profundo agradecimiento por su aporte a la formacin de mi opinin en cada caso. Las reformas legislativas, resoluciones judiciales, modificaciones reglamentarias y aclaraciones necesarias, se sumaron para imponer la actualizacin de esta segunda edicin.

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XII

l'llLOGO

As, la ley de convertibilidad trajo al negocio inmobiliario la posibilidad de utilizar legalmente como unidad de precio - e l e m e n t o esencial especfico de la c o m p r a v e n t a - el dlar estadounidense, a la vez que descart de plano todas las clusulas y modalidades indexatorias de aqul, y de eventuales saldos adeudados por los adquirentes. En el mbito judicial, la Cmara de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, por sentencia plenaria del 15 de julio de 1992, estableci la calificacin nica de propio para los bienes adquiridos originariamente en porciones indivisas de dicho carcter, a u n q u e hubiere adquisiciones posteriores d u r a n t e la existencia de la sociedad conyugal. En el orden reglamentario, la provincia de Buenos Aires modific la mecnica de las autorizaciones q u e se confieren en el marco del art. 6 del decr. 2489/63, flexibilizando un sistema utilizado fundamentalmente en la comercializacin de unidades en propiedad horizontal, no construidas o en construccin. Vaya esta enumeracin como muestra de alguna de las novedades legislativas, judiciales o reglamentarias q u e me impusieron incorporar modificaciones al texto de la primera edicin. Adems, como pasa siempre que se relee algn trabajo, no p u d e resistir aclarar algunos conceptos, buscando ser ms til al lector. Haberlo logrado es otra cosa.
NATALIO PEDRO ETCHEGARAY

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NDICE GENERAL
Prlogo a la segunda edicin XI

PARTE PRIMERA

REGLAS GENERALES
CAPTULO PRIMERO

BOLETO Y ESCRITURA 1. Nocin y naturaleza a) El boleto es el contrato b) En l estn todos los elementos esenciales especficos c) Relacin boleto-escritura 2. El instrumento pblico de enajenacin 3. Boletos provisorios 4. Reservas
CAPTULO I I

3 3 4 4 5 6 7

MENCIONES GENERALES Y PARTICULARES EN LA REDACCIN DEL BOLETO DE COMPRAVENTA


5. 6. 7. 8. 9.

Introduccin Constancias esenciales Aspectos naturales del negocio Aspectos accidentales La normalidad y la anormalidad del negocio

9 10 10 11 11

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NDICE GENERAL

CAPTULO

III

ARREPENTIMIENTO Y RESOLUCIN POR INCUMPLIMIENTO


A) INTRODUCCIN

10. 11.

Distincin Nocin bsica de las figuras en juego a) Arrepentimiento b) Resolucin (pacto comisorio) c) Rescisin d) Principio de ejecucin e) Clusula penal
B) A S P E C T O S ESENCIALES DEL ARREPENTIMIENTO

13 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 17 L8 18 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 21

12. No se presume 13. Cmo se pacta a) Convenio expreso b) Por la expresin "sea" c) Por la expresin "como sea y a cuenta de precio" d) Por la expresin "como sea, a cuenta de precio y principio de ejecucin" 14. Renuncia y prdida del derecho a arrepentirse ... 15. Principio de ejecucin a) Es cuestin de hecho b) Generalmente lo resuelve la jurisprudencia ... 1) Pago a cuenta de precio 2) Designacin de escribano y entrega de ttulos 3) Entrega de la posesin 4) Pago de intereses 5) Otorgamiento de poder especial irrevocable para la venta 6) Actos preparatorios c) Conclusiones
C) CUESTIONES RELATIVAS AL INCUMPLIMIENTO

16.

Resolucin

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NDICE GENERAL

XV

1) P A C T O COMISORIO

Concepto Implcito Expreso a) Previa interpelacin b) Caractersticas de la interpelacin Previsiones en el boleto (obligaciones del comprador) a) P a c t o comisorio de pleno derecho, previa constitucin en mora con interpelacin extrajudicial b) Pacto comisorio de pleno derecho, sin interpelacin Casos en q u e no procede a) La ley 14.005 b) L a jurisprudencia c) Conclusin prctica
2) C L U S U L A PENAL

23 23 24 24 25 26 26 26 26 27 27 27 28 28 28 29 29 29 29 29 30 30 30 30 30 31 31 31 32

Aplicabilidad Busca asegurar el cumplimiento Fija anticipadamente el monto de los daos y perjuicios No es necesario probar los perjuicios No da derecho a otra indemnizacin a u n q u e fuese insuficiente P u e d e ser reducida por los jueces P u e d e pactarse fcumplir la pena en vez de la obligacin Importancia de las modalidades del pacto a) P e n a por el simple retardo b) P e n a y obligacin principal Va ejecutiva. Requisitos a) Cantidad lquida o fcilmente liquidable b) Ttulo q u e trae aparejada ejecucin Previsiones en el boleto (obligaciones del vendedor) a) Clusula penal previa interpelacin b) Clusula penal sin previa interpelacin c) Certificacin notarial de firma

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NDICE GENERAL

CAPTULO

IV

BOLETO Y ASENTIMIENTO CONYUGAL 32. Validez del boleto sin asentimiento conyugal 33. Virtualidad del asentimiento dado en el boleto ... 34. Asentimiento y cesin de boleto 33 35 36

CAPTULO

CERTIFICADOS PREVIOS A LA REDACCIN DEL BOLETO 35. reas del negocio inmobiliario 36. Concrecin del negocio e informacin sobre el estado del dominio 37. Importancia de los certificados previos 39 39 40

PARTE

SEGUNDA

REGLAS ESPECIALES

CAPTULO

VI

LUGAR Y FECHA DE CELEBRACIN Redaccin bsica propuesta


A) E X P R E S I N Y EFECTOS DE LA DETERMINACIN DEL LUGAR

43

Formas y solemnidades Lugar de cumplimiento Juez competente Jurisdiccin impositiva Cmo se expresa el lugar

43 43 44 44 44

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NDICE GENERAL

"

XVII

B)

CONSIDERACIONES ATINENTES A LA FECHA DE CELEBRACIN 1) ASPECTOS SUSTANCIALES

Expresin de la fecha a) Concepto de da b) Consecuencias c) Plazos de meses o aos Fecha del negocio y fecha del instrumento Cundo p u e d e n ser firmados los instrumentos pblicos o privados Si no se indica lo contrario los das se cuentan corridos, incluyendo los feriados. El vencimiento en da feriado no se prorroga Importancia de consignar la fecha del contrato .. a) No es obligatorio consignar la fecha b) Importancia de la fecha c) Las formalidades son las exigidas a la fecha del contrato d) Las nuevas leyes supletorias no se aplican a los contratos anteriores a ellas e) Ventajas de la fecha cierta
2) RELACIN ENTRE LA FECHA Y DISTINTOS INSTITUTOS J U R D I C O S

44 44 45 45 45 45 45 46 46 46 46 46 47

Capacidad Representacin Estado civil Existencia de la cosa objeto del contrato Plazos, modalidades y condiciones Pactos especiales en la compraventa Daos e intereses i Pago Buena fe Lesin (artculo 954, Cdigo Civil)
3) F E C H A CIERTA

47 47 48 48 48 , 49 50 50 50 51 51 51 52 52

Importancia '. Carcter de la enumeracin del artculo 1035 Eecha cierta y certificaciones de firma Asimilacin entre protocolo y libro de requerimientos

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XVIII

NDICE GENEKAL

CAPTULO VII

SUJETOS DEL BOLETO Redaccin bsica propuesta


A) CONSIDERACIONES GENERALES

53

62. Partes contratantes 63. Datos identificatorios de los intervinientes documentales


B) INTERVINIENTES POR S

53 54

64. Caracterizacin 65. Rgimen general de capacidad


1) A C T U A C I N DE MENORES

54 55

66. Introduccin 67. Regla general negativa. El menor no puede disponer de sus bienes adquiridos a ttulo gratuito . a) Concepto de ttulo gratuito b) Caso corriente c) Subrogacin real d) Contratos aleatorios e) Onerosidad objetiva y subjetiva 68. Distincin fundamental entre emancipados y simples mayores de 18 aos 69. Emancipados por matrimonio a) Casados sin autorizacin b) Justificacin de la emancipacin c) Actuacin del cnyuge mayor de edad d) Subsistencia de la emancipacin 1) Disolucin del matrimonio 2) Anulacin del matrimonio 3) Matrimonio putativo 4) Divorcio 5) Publicidad de estas situaciones 70. Emancipados por habilitacin de edad (dativa) .. a) La escritura de habilitacin b) Registro d) Certificados la registracin la habilitacin c) Carcter de de vigencia de

55 55 56 56 56 56 57 57 58 58 58 59 59 59 59 59 60 60 60 60 61 61

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NDICE ( ; K N E R A L

XIX

e) Habilitacin judicial 1) Procedimiento 2) Informacin sumaria sobre la aptitud del menor 3) Inscripcin de la sentencia 4) Imposibilidad de utilizar una sentencia no inscripta f) Revocacin de la habilitacin de edad 71. Actos prohibidos a los emancipados 72. Emancipacin comercial a) Menor asociado al comercio de su padre b) Emancipacin dativa en sede comercial c) Amplia capacidad del menor emancipado en sede comercial 73. Anticipaciones de capacidad a) Menor de 18 o ms aos que trabaja b) Menor que ejerce profesin 1) Edad mnima 2) Justificacin d) Ttulo habilitante b) Profesin reglamentada 3) Derechos de terceros 74. Previsiones en el boleto a) Menor emancipado 1) Cuando vende a) Bienes adquiridos a ttulo oneroso b) Bienes adquiridos a ttulo gratuito 2) Cuando compra b) Menor emancipado por decisin de sus padres (dativa) 1) Cuando vende a) Bienes adquiridos a ttulo oneroso b) Bienes adquiridos a ttulo gratuito 2) Cuando compra c) Menor de ms de 18 aos que tiene contrato de trabajo 1) Bienes adquiridos con su trabajo a) Cuando compra b) Cuando vende 2) Bienes no adquiridos con su trabajo. Menor comprador o vendedor d) Menores que ejercen profesin 1) Bienes adquiridos bienes b) Disposicin de bienes a) Adquisicin de con trabajo profesional

62 62 62 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 67 67 68 68 68 68 69 69 69 69 69 69 69 69 69 69 70 70 70 70 70 70 70 70

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-X

NDICE GENERAL

2) Bienes no adquiridos con trabajo profesional, por ttulo oneroso o gratuito, antes o despus de haber obtenido el ttulo profesional , e) Menor solamente autorizado para ejercer el comercio 1) Bienes del negocio o comercio ., a) Si compra b) Si vende 2) Bienes particulares a) Compra o venta b) Hipoteca f) Menores q u e no ostentan ninguna d e las categoras anteriores y otros incapaces
2) ACTUACIN DE INHABILITADOS JUDICIALMENTE

71 71 71 71 71 71 71 71 72 72 73 73 73 74 74 75 76 76 76 76 77 77 77 79 79

75. Introduccin 76. Intervencin conjunta del curador y del inhabilitado. Importancia. Situacin de los terceros de b u e n a fe y a ttulo oneroso 77. Previsiones en el boleto
3) CONTRATANTE CASADO

78. Inmuebles propios a) Cmo se acredita el carcter de propio b) Qu deben decir las constancias para ser tiles c) Constancias errneamente utilizadas y q u e no dan carcter de propio al bien d) Los bienes propios pueden ser libremente dispuestos. Excepcin (artculo 1277, prrafo 2, Cdigo Civil) e) El asentimiento del otro cnyuge es necesario aun despus del divorcio f) No es necesaria aunque s conveniente, la conformidad del otro cnyuge con la manifestacin del que adquiere g) Previsiones en el boleto 1) Si vende 2) Si compra 79. Inmuebles gananciales a) Cmo se acredita el carcter de ganancial b) Disposicin de los bienes gananciales. Problemtica del asentimiento conyugal

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NDICE GENERAL

XXI

c) Asentimiento anticipado o p o r apoderado. Especfico o especial d) Asentimiento y boleto de compraventa (remisin) e) Previsiones en el boleto 80. Inmuebles mixtos en parte propios y en parte gananciales. Previsones en el boleto a) Si vende b) Si compra
4) CONTRATANTE DIVORCIADO

80 80 80 81 81 82 82 82 82 83 83 83 84 84 84 84 85

Previsiones en el boleto a) Si vende b) Si compra Inmuebles gananciales (sin divisin de bienes). Previsiones e n el boleto a) Si vende b) Si compra Inmuebles mixtos a) Si vende .b) Si compra Inmueble adjudicado en la divisin d e bienes conyugales Compraventa entre cnyuges divorciados El divorcio vincular no ocasiona diferencia alguna d e orden patrimonial para los cnyuges divorciados con anterioridad, inclusive para la contratacin entre ellos
5) CONTRATANTE SEPARADO DE HECHO

86 86

Inmueble propio, ganancial o mixto. neral


6) C O N T R A T A N T E VIUDO

Regla ge-

Inmueble propio 87 Inmueble ganancial 87 Inmueble mixto (en parte propio y en parte ganancial) 89
7) CASOS ESPECIALES (PARA TENER EN CUENTA E N CUALQUIERA DE LOS SUPUESTOS YA REFERIDOS)

Venta por el condmino de la totalidad del inmueble comn 90 Venta por los herederos aparentes 90

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NDICE GENERAL

a) El artculo 3430 del Cdigo Civil en su anterior redaccin b) El nuevo artculo 3430 c) Contratacin antes de haberse obtenido la declaratoria de herederos Venta de cosa ajena (artculos 1329 y 1330)
C) INTEBVINIENTES POR OTROS

90 91 92 92

Introduccin
1) R E P R E S E N T A C I N VOLUNTARIA

93

97.

98.

Consideracin previa Para comprar y vender inmuebles no hace falta u n poder especfica Alcances de la autorizacin privada para vender inmuebles a) Requisitos b) Caso especial de utilizacin de autorizacin privada si el adquirente no sabe firmar El poder debe ser exhibido en el acto del contrato para acreditar su vigencia Qu debe exhibirse Destino del instrumento que acredita la representacin Vigencia en el tiempo de la representacin. Consecuencias de la derogacin del registro de representaciones Importancia del estudio de la escritura matriz del poder \ Extensin del poder en los casos de compraventa inmobiliaria Sustitucin de poderes Autocontratacin. Principio general. Excepciones Terminacin del poder a) Causas objetivas b) Causas subjetivas Es necesario que el tercero contratante conozca la cesacin de la representacin La imposibilidad de exhibir en el acto del contrato el original del poder hace presumir su revocacin Irrevocabilidad de la representacin

94 94 95 95 95 96 96 97 97 97 98 98 99 99 99 100 100 100 100

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NDICE (KNERAL

XXIII 100 101 101 102 103 105 106 106 107 107 109 109 110 110 111 111 112 114 114 115 115 115 116 116 117 117 117 117 118 118 118 118

Representacin irrevocable a) Naturaleza jurdica b) Ventajas c) Desventajas d) Reglas generales sobre irrevocabilidad de la representacin a tener en cuenta en el negocio de compraventa inmobiliaria e) Utilizacin de poderes irrevocables con frmulas ambiguas o poco claras Notoriedad de las representaciones a) Regidas por el derecho pblico b) De derecho privado Previsiones en el boleto de compraventa
2) INTERVENCIN DE SOCIEDADES COMERCIALES

Regla fundamental rgano de administracin y rgano de representacin Directorio y administracin Presidente y objeto social Gerente de SRL (administrador y representante a la vez) Inscripcin de administradores Previsiones en el boleto. Reglas generales .... Documentacin que deben presentar las sociedades para otorgar boletos. Requisitos generales y casos particulares a) Annimas 1) Apoderados 2) Directorios mnimos b) En comandita por acciones c) De responsabilidad limitada d) Colectiva e) En comandita simple f) Accidental o en participacin g) Irregular h) Sociedad de trmino vencido i) En liquidacin j) Sociedad extranjera
3) ACTUACIN DE SOCIEDADES CIVILES

Todos son administradores, salvo expresa mencin contractual o posterior En caso de silencio cualquier socio obliga

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XXIV

NDICE GENERAL

123. El objeto determina los poderes del administrador 124. Si no se aclara cualquier administrador puede obrar 125. Si es conjunta la administracin, deben actuar todos 126. El mandato para administrar es general para negocios ordinarios 127. Alcance del m a n d a t o general 128. Negocios extraordinarios. Poderes especiales 129. Previsiones en el boleto
4) ACTUACIN DE ASOCIACIONES CIVILES

118 119 119 119 119 119 120

130. Caracterizacin. Distintos tipos 131. Cmo se constituyen las simples asociaciones a) Escritura pblica b) Instrumento pblico extraprotocolar c) Instrumento privado de autenticidad certificada por escribano pblico d) Aplicacin supletoria de las normas de la sociedad civil e) Innecesariedad de aprobacin gubernamental 132- Previsiones en el boleto a) Asociaciones con personera jurdica b) Caso especial de las fundaciones c) Asociaciones sin personera jurdica (simples asociaciones civiles)
C) INTERVENCIONES PARA OTROS

120 121 121 121 121 122 122 122 122 123 123

133. Compra en comisin 134. Previsiones en el acto del boleto

123 124

CAPTULO

VIII

EL INMUEBLE VENDIDO Redaccin bsica propuesta 127

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NDICE GENERAL A) DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

XXV

Introduccin En principio alcanza con slo calle y nmero .. El inmueble vendido debe surgir del ttulo de propiedad antecedente a) Notarial 1) La escritura matriz slo marca el nacimiento de u n derecho, no su permanencia 2) En la primera venta de las unidades de propiedad horizontal el ttulo es complejo b) Judicial 1) Las declaratorias de herederos y testamentos son marginales al ttulo del causante, y no constituyen por s mismos "ttulos de propiedad" 2) S constituyen ttulos las hijuelas y documentos judiciales similares Planos posteriores al ttulo: mensuran, limitan, subdividen o unifican los inmuebles Los planos de propiedad horizontal necesitan ser documentados en la escritura de reglamento para generar jurdicamente la unidad Venta "ad corpus". Expresin documental .... Venta "ad mensuram" Venta a tomar de un inmueble mayor. Previsiones en el boleto a) Croquis adjunto b) Descripcin con ubicacin exacta c) Previsiones sobre imposibilidad de subdivisin 1) Predeterminacin de las indemnizaciones y del comportamiento de las partes . 2) Previsin de la imposibilidad por medidas mnimas d) Caso de linderos unidos. Utilidad de preverlo Pautas para la descripcin de los inmuebles en el boleto a) Descripcin del inmueble en el rgimen com n o vertical 1) Inmuebles baldos a) Descripcin

127 127 128 128 128 129 129

130 130 130 131 132 132 132 133 133 133 133 134 134 135 135 135 135

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XXVI

NDICE GENERAL

b) Los linderos 2) Inmueble edificado 3) Previsiones del notariado en la IX Jornada Notarial Bonaerense b) Descripcin en el rgimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal 1) El inmueble general 2) Las unidades a) E n Capital Federal b) Provincia de Buenos Aires 3) Menciones mnimas en propiedad horizontal 4) Edificio con reglamento de copropiedad aprobado e inscripto 5) Edificio sin reglamento de copropiedad aprobado e inscripto 6) Edificio construido 7) Edificio por construir c) Previsiones de la ley 14.005. Inmuebles fraccionados en lotes y a plazos d) Previsiones de la ley 18.511 y decreto 8458/ 69 sobre desgravacin impositiva en la construccin de viviendas econmicas
B) C A S O S ESPECIALES

136 136 137 137 138 138 138 138 139 140 140 140 140 141 141 142 142 144 145 146 146 147 148 148

144. Venta de unidades futuras a) Enfoque jurdico b) Solucin prctica 145. Transferencia de terrenos a cambio de unidades futuras a construirse en l 146. Venta de espacio areo o cesin del derecho a sobreelevar a) Enfoque jurdico b) Solucin prctica ^ . 147. Instalaciones, muebles, equipos, servicios y artefactos incluidos en la venta 148. Boletos de prehorizontalidad. Remisin
CAPTULO IX

PRECIO Y FORMA DE FAGO Redaccin bsica propuesta a) Precio en pesos b) Precio en dlares

149 149 150

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NDICE CKNERAL

XXVII

149. Precio cierto en dinero determinado o determinable a) Cundo es cierto el precio b) Cundo no lo es c) Cundo no hay venta aunque pueda haber otro contrato , 150. Pago en moneda extranjera. Enfoque jurdico y solucin prctica 151. Clusulas de estabilizacin de precio 152. Precio serio y precio vil. Asesoramiento imprescindible 153. Pago con cheques a) Previsiones en el boleto b) Riesgos legales 154. Intereses. Previsiones en el boleto 155. Modalidades del precio aplazado a) Previsiones en el boleto 1) Precio aplazado 2) Actualizacin 3) Mora 4) Tipo de inters, fecha y lugar de pago .... 5) Clusulas sobre intransferibilidad de la deuda, prohibicin de arrendar y condiciones de ocupacin o desocupacin 6) Tribunales especiales, domicilios especiales, bases del remate 7) Seguros b) Ventajas de estas'previsiones c) Solucin prctica 156. poca de pago 157. Lugar de pago 158. Previsiones en la ley 14.005 159. Importancia de abonar el 25 % del precio ....i.... a) Se complementa con la posesin b) Se complementa con la fecha cierta c) Alcance de la oposicin del boleto en estas condiciones 160. Carcter de las sumas entregadas en el acto del boleto. Remisin
CAPTULO X

151 151 152 152 152 153 153 154 154 155 155 155 156 156 156 156 156 157 157 157 157 157 158 158 159 159 159 160 160 160

ENTREGA DEL INMUEBLE VENDIDO Redaccin bsica propuesta

163

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XXVIII

NDICE GENERAL

161. Introduccin 162. Previsiones en el boleto sobre entrega del bien a) Fecha de entrega b) Detalle de lo que debe entregarse c) Estado de ocupacin , d) Acta de posesin e) En defecto del acta, reconocimiento de haberse ya efectuado la posesin f) Convenio sobre posesin supeditada a pago simultneo g) Previsiones sobre el incumplimiento. Remisin h) Previsiones sobre ocupacin posterior a la escritura M i) Debe efectuarse la tradicin y continuar como comodatario j) Convenios sobre tenencia precaria k) P u e d e n establecerse penas y datos prefijados 163. Cundo hay tradicin 164. Cmo se efecta la tradicin a) P o r algunas de las formas autorizadas por el Cdigo b) En principio la sola manifestacin del tradente no basta c) Son necesarios actos materiales de una de las partes con asentimiento de la otra d) Actos posesorios, e) "Traditio brevi manur" f) "Constituto posesorio" g) Es necesaria capacidad en ambas partes h) Ttulo apto para dar po^sesiji legtima i) La sola tradicin no hace perder el dominio 165. Importancia de entregar la posesin mediante boleto de compraventa a) Opinin de Borda b) Conveniencia de que se unan posesin, 25 % del precio y fecha cierta 166. Imposibilidad sobreviniente de entrega 167. Negativa del comprador a recibir el inmueble

163 164 164 164 164 164 165 165 165 165 166 166 167 167 167 168 168 168 168 168 168 169 169 169 169 170 170 170 171

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NDICE GENERAL

XXIX

CAPTULO XI

PACTO SOBRE TTULOS PERFECTOS Y DEMS OBLIGACIONES QUE PUEDE ASUMIR EL VENDEDOR Redaccin bsica propuesta a) Complemento b) Agregado para propiedad horizontal
A ) T T U L O PERFECTO

173 173 174

Introduccin "Garanta comn" (artculo 1425, Cdigo Civil) Aumento de la "garanta comn". Pacto sobre ttulo perfecto Ausencia del pacto sobre ttulo perfecto Existencia del pacto sobre ttulo perfecto y estudio de ttulos Elementos jurdicos y comerciales Exigencias de las instituciones de crdito hipotecario Sentido del pacto El artculo 1051 del Cdigo Civil a) La integridad b) La buena fe El artculo 1051 y el estudio del ttulo a) Consulta Colegio de Escribanos Provincia de Buenos Aires b) Primera Convencin Notarial del Colegio de Escribanos de la Capital Federal c) Nuestra opinin Ttulos provenientes de donacin a) Ttulos perfectos b) Ttulos imperfectos c) Modo de perfeccionar estos ttulos Ttulos provenientes de dacin en pago Conclusin prctica
B) OTRAS OBLIGACIONES QUE PUEDE TOMAR A su CARGO EL VENDEDOR

174 174 174 175 175 175 176 176 177 177 178 180 180 180 181 181 182 182 182 183 183

181. Introduccin 182. Impuestos y tasas

184 184

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NDICE GENERAL

a) Son gastos de conservacin 1) A cargo del poseedor de buena fe 2) A cargo del vendedor hasta el momento de la tradicin 3) La tradicin es la base para la divisin .. b) El artculo 2894 del Cdigo Civil c) Comprende toda clase de tributos d) El artculo 2430 del Cdigo Civil e) Opinin de Borda Contribuciones de mejoras Pavimentos Conveniencia de pactar estos aspectos. Aun lo contrario Previsiones en el momento del boleto Planos municipales de obras y certificados finales de obra a) Exhibicin de planos b) Certificado final de obra Medianeras. Manifestaciones en las escrituras Posibilidad de asumir las deudas por el comprador (artculo 5, ley 22.427) Expensas comunes y seguros contra incendio en el sistema de la ley de propiedad horizontal
C) PREVISIONES EN EL BOLETO

185 185 185 185 185 186 186 186 186 187 188 188 188 189 189 190 191 192 193 193 194 194

Ttulo perfecto Impuestos, tasas, contribuciones, pavimentos, planos, finales de obra y medianeras Posibilidad de asumir deudas por el comprador. Artculo 5 de la ley 22.427 Expensas comunes y seguros de propiedad horizontal
CAPTULO XII

ESCRITURACIN Redaccin bsica propuesta


A) DESIGNACIN DE ESCRIBANO

195

195. Regla general

195

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NDICE GENERAL

XXXI

196. Reglas impuestas por la costumbre 197. Justificacin de las reglas expuestas a) Ventas de contado b) Ventas con saldo de precio aplazado c) Venta al contado con hipoteca a tercero d) Primera venta de unidades en propiedad horizontal y loteos Limitacin judicial en algunos casos Efectos de la eleccin del escribano Designacin unilateral. Culpa "in eligendo" .. Designacin conjunta. Ambas partes son responsables de instar la labor notarial Conclusin prctica Medidas de defensa profesional que prcticam e n t e imponen la designacin de u n escribano de la demarcacin donde se ubica el inmueble
B) PLAZO DE ESCRITURACIN

195 196 196 196 196 197 198 198 198 198 199

199

Importancia de fijarlo adecuadamente Plazo de vencimiento cierto a) Cucindo es expresado en una fecha concreta b) Cuando empieza a correr desde u n a fecha cierta Es conveniente establecer el da y la hora de la escritura Es prudente pactar la extensin a iguales horas del da siguiente hbil si el determinado viniere a resultar inhbil por alguna causa sobreviniente Plazo expreso y plazo tcito Plazo indeterminado Si nada se acuerda, el plazo es a favor de ambas partes y slo puede adelantarse de comn acuerdo Plazo ilegal Ausencia de plazo Previsiones sobre el plazo en el boleto Caractersticas del pacto a) Suspensivo b) Cierto (de vencimiento cierto) 1) Siempre que se encuentren despachados los respectivos certificados

200 201 201 201 201

201 202 202 202 203 203 203 204 204 205 205

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NDICE GENERAL

2) Dentro de determinados das a partir de la fecha del boleto tan pronto se hayan despachado los certificados 3) Hay falta de previsin en el vendedor (que excluye el caso fortuito) cuando se pacta u n plazo cierto sin tener ttulo inscripto a su nombre 4) Una vez cumplidos los requisitos de la ley 13.512 5) Si no designa escribano dentro del plazo establecido, se torna en plazo de vencimiento incierto 6) Es tambin incierto el plazo si se pacta: "dentro de la brevedad posible" c) En favor de ambas partes 215. Aspectos impositivos que pueden influir ^en el plazo de escrituracin a) Impuesto a las ganancias ' ' b) Denuncia de bienes registrables
C) G A S T O S DE ESCRITURACIN

205

206 206 206 207 207 208 208 208

216. 217. 218. 219.

220.

Sern soportados de acuerdo a la ley y costumbres Debe distinguirse entre gastos de escritura y honorarios del escribano Errnea e interesada interpretacin popular ... Gastos de la entrega de la cosa vendida (a cargo del vendedor) a) Diligenciamiento, reposicin y liberacin de certificados b) Estudio de los antecedentes de dominio c) Obtencin, estudio y reproduccin de los documentos habilitantes d) Confeccin de las planillas de liquidacin del impuesto a las ganancias y a las ganancias eventuales e) El impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %) f) Honorarios y gastos por utilizacin del sistema de "tracto abreviado" Gastos de recibo de la cosa vendida (a cargo del comprador) a) Impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %)

208 209 209 209 210 210 211 211 211 211 212 212

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NDICE GENERAL

XXXIII

b) Tasas de inscripcin en el Registro de la Propiedad c) Sellos de actuacin de escritura matriz, testimonio y fichas de inscripcin d) Honorarios del escribano interviniente e) Gastos, sellados y honorarios por saldo hipotecario f) Obtencin, estudio y reproduccin de documentos habilitantes 221. Solidaridad entre las partes con respecto a los gastos 222. Es libre pactar cualquier forma de soportar los gastos
D) CITACIN DEL ESCRIBANO INTERVINIENTE

212 212 212 212 213 213 214

223. Si se pact da y hora de escrituracin no es necesaria la citacin notarial 224. Solamente se justifica la citacin notarial si se hubiera previsto que el primer incumplimiento no resolviera el contrato 225. Si se pretende que el escribano cite, debe pactrselo expresamente 226. Clusula aconsejable en el boleto

214 214 215 215

CAPTULO

XIII

CESIN DEL BOLETO Redaccin bsica propuesta 217 227. P u e d e pactarse la intransferibilidad 217 228. Carcter 217 229. Vendedor que ha sido satisfecho en sus prestaciones 218 230. Derechos del vendedor ante la violacin de la prohibicin 219 a) Con precio totalmente percibido 219 b) Con precio que se saldar totalmente en el acto de la escrituracin 219 c) Con precio aplazado o cualquier facilidad acordada al comprador 219 231. Relacin del vendedor con cedente y cesionario 220

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XXXIV

NDICE GENERAL

232. 233. 234. 235.

a) Sin conformidad expresa del vendedor no se desobliga al cedente b) El cesionario queda obligado por aceptar la deuda c) La notificacin al vendedor le obliga a escriturar al cesionario Impuesto de sellos Impuesto a las ganancias o a la transferencia de inmuebles Consecuencias de la cesin para las partes Previsiones en el boleto de compraventa
CAPTULO XIV

220 220 220 220 221 221 223

PREVISIONES SOBRE INCUMPLIMIENTO Redaccin bsica propuesta a) Sin interpelacin b) Con interpelacin previa 236. Remisin 237. mbito del incumplimiento. Cuestiones al resrespecto 238. Jurisprudencia 239. Arrepentimiento. Posibilidad 240. Imposibilidad de arrepentimiento 241. Resolucin por incumplimiento (si no se ha previsto) 242. Resolucin por incumplimiento (prevista)
CAPTULO XV

225 225 226 227 227 229 229 230 230 230

ASENTIMIENTO CONYUGAL Redaccin bsica propuesta


A) CONSIDERACIONES GENERALES

233

243. 244. 245. 246. 247.

Remisin La disposicin legal Derecho del cnyuge titular Derecho del cnyuge no titular Disposicin o gravamen

233 233 234 234 235

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NDICE GENERAL

XXXV

a) Actos de administracin b) Actos de administracin extraordinaria c) Actos de obligacin d) Actos de disposicin (en sentido estricto)... 248. Interpretacin restrictiva 249. Bienes o derechos cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria 250. Asentimiento y certificado de inhibicin
B) C A S O S ESPECIALES EN LOS QUE NO ES NECESARIO EL A S E N T I M I E N T O CONYUGAL

236 236 236 236 237 237 238

Cancelacin de hipotecas 238 Constitucin de bien de familia 239 Reglamento de copropiedad y administracin . 239 Hipoteca por saldo de precio 239 Hipoteca a favor de un tercero que facilita dinero para la compra 240 256. Divisin de condominio 240
. C) SITUACIN DE LOS SEPARADOS DE HECHO

251. 252. 253. 254. 255.

257. Lacu^estin

240

CAPTULO

XVI

DOMICILIOS ESPECIALES Y TRIBUNALES COMPETENTES Redaccin bsica propuesta 243 258. Domicilio especial y prrroga de competencia 243 259. Concepto de Spota 243 260. Caracteres 244 261. Efectos 244 a) Se supone domicilio para requerir o interpelar judicial o extrajudicialmente 244 ,b) Todo ello mientras no se oponga al orden pblico 244 262. Domicilio especial pactado por mandatario. P o d e r especial 244 263. No hay una forma predeterminada para constituir el domicilio especial 245 a) La justicia no reconoce la prrroga de competencia sin convenio escrito 245

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XXXVI

NDICE GENERAL

b) Si nicamente se indica localidad es slo prrroga de competencia c) P u e d e constituirse en especial el domicilio real d) No puede constituirse en especial el mismo domicilio de la contraparte e) Excepcin al principio anterior. La excepcin cabe cuando la contraparte t o m e a su cargo la tarea de notificar 264. Previsiones en el boleto
CAPTULO

245 245 245 246 246

XVII

EJEMPLARES Y FIRMA DEL BOLETO Redaccin bsica propuesta


A) DISTINCIN FUNDAMENTAL. INSTRUMENTO PBLICO O PRIVADO

247

265. Aclaracin metodolgica 266. Instrumento pblico (escritura pblica) 267. Instrumento privado
B) FORMALIDADES Y FIRMA EN EL CASO PARTICULAR DEL INSTRUMENTO PRIVADO 1) EJEMPLARES

247 247 247

268. 269. 270. 271. 272.

Introduccin Excepciones legales al doble ejemplar Posicin de la jurisprudencia Previsin en el boleto Correcciones del texto del boleto
2) FIRMA

248 248 249 250 250 250 250 250 251 251 251

273. Carcter 274. Es esencial 275. No puede ser reemplazada por la impresin digital 276. Tampoco es reemplazable por la firma a ruego 277. Escritura pblica 278. Concepto de firma

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NDICE GENERAL

XXXVH

279.

Importante fallo de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires Certificacin notarial de firmas Mecanismo de la certificacin Boleto por escritura pblica. Ventajas

252 253 254 254

PARTE TERCERA

SUPUESTOS ESPECIALES

CAPTULO

XVIII

LOS BOLETOS EN EL RGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD


A ) A S P E C T O S GENERALES

Introduccin Redaccin clara y fcilmente legible Firmas certificadas Anotacin de los boletos en el registro de la propiedad
B ) D A T O S OBLIGATORIOS QUE DEBE CONTENER EL BOLETO

257 257 258 258

287. 288. 289. 290. 291. 292. 293.

Datos de las partes Constancias Individualizacin, caractersticas, ubicacin y porcentual de la unidad Pago del precio Detalle de los gravmenes que el propietario se reserva constituir Posesin Reserva de resolucin del contrato por parte del vendedor si no vende un nmero determinado de unidades en u n plazo fijado
CLUSULAS ESPECIALES QUE DEBEN SER FIRMADAS POR EL C O M P R A D O R POR SEPARADO

258 259 259 259 259 260 260

C)

294.

Introduccin

260

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XXXVIII

NDICE GENERAL

295. Limitaciones de responsabilidad 296. Clusula de resolucin del contrato por incumplimiento del comprador. Sin previa interpelacin 297. Suspensin del trabajo por riesgos propios del vendedor 298. Toda sancin para el adquirente. Prdidas de derechos, renuncia a excepciones o a la posibilidad de oponerlas 299. Clusulas que se refieran a compromisos tomados por el comprador respecto de discusiones judiciales y/o prrrogas de jurisdicciones 300. Constitucin de hipotecas 301. Posibilidad de dejar sin efecto la venta por falta de enajenacin de u n porcentaje de unidades en un plazo determinado 302. Reajuste del precio. Debe pactarse el criterio de actualizacin con toda claridad 303. Otras clusulas que es conveniente firmar por separado
CAPTULO XIX

260 261 261 261

261 261 262 262 262

ENAJENACIN DE UNIDADES FUNCIONALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL NO CONSTRUIDAS O EN CONSTRUCCIN EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES 304. Reconocimiento de u n a realidad 305. El d e c r e t o 2489/63 (provincia de B u e n o s Aires) 306. Anlisis de las disposiciones del decreto 2489/ 63 307. Para otorgar reglamento no es necesario que estn construidas las unidades 308. Valuacin fiscal de las unidades no construidas 309. Enajenacin o gravamen de unidades no construidas o en construccin a) Requisitos generales b) Requisitos particulares c) Trmite a cumplir 263 264 265 266 267 267 267 268 269

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INDU'KliKNKHAL

XXXIX

d) Trmites a cumplir una vez construida la unidad 1) Ratificacin del plano de mensura de divisin horizontal 2) Actualizacin del legajo especial 3) Modificacin del reglamento y de las escrituras en caso de diferencias APNDICE Redaccin bsica de un boleto de compraventa. riantes Bibliografa ndice alfabtico Va-

270 270 271 271

273 279 283

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BIBLIOGRAFA
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280

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NDICE ALFABTICO
LfOS nmeros remiten a pargrafos

Acta de posesin: 162, d. Actos posesorios: 164, d. Actos prohibidos a los emancipados: 71. Actualizacin del precio (prehorizontalidad): 302. A cuenta de precio: 13, 15. Ad Corpus: 140. Ad mensram: 141. Administracin de sociedades civiles: 121 a 129. de sociedades comerciales: 114 a 119. Anormalidad del negocio: 9. Anotacin en el Registro de Propiedad (prehorizontales): 286. Anticipaciones de capacidad: 73. Anulacin del matrimonio: 69, d, 2. Apoderados (de sociedad): 120, a, 1. Arrepentimiento: 11 a 14, 239, 240. Artefactos incluidos en la venta: 147. Asentimiento conyugal: 32 a 34; 78, e; 79, b, c, d, e; 243; 245 a 257. Asociaciones civiles: 130 a 132. Aspectos impositivos: 215, 232, 233. Autocontratacin: 105. Autorizacin privada para vender: 97. Beneficios eventuales (impuesto): 219, d; 233. Bien de familia: 252. Bienes adquiridos a ttulo gratuito: 67, 74. adquiridos a ttulo oneroso: 74.

Bienes inmuebles gananciales: 79, 82, 87, 89. mixtos: 80, 83, 87, 90. propios: 78,87,88. Bienes registrables: 215, b; 249. Boleto datos obligatorios (prehorizontalidad): 287 a 293. de prehorizontalidad: 283 a 303. nocin: 1. oposicin a la quiebra: 159, 165. por escritura pblica: 282. previsiones en su redaccin sobre bienes gananciales (asentimiento conyugal): 79, e. bienes propios: 78, g. cesin del boleto: 235. cesin espacio areo: 146, b. citacin del escribano: 226. clusula penal: 31. compra penal: 31. compra en comisin: 134. divorciados: 81 a 83. domicilios y competencia: 264. ejemplares: 271. entrega de posesin: 162. impuestos, tasas, contribuciones: 192. inhabilitados: 77. intereses: 154. medianeras: 192. menores: 74." pacto comisorio: 20. pago con cheques: 153, a. pavimentos, planos, y fnales de obra: 192. plazo de escritura: 213. precio aplazado: 155, a.

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NDICE ALFABTICO Cnyuge mayor de edad: 69, c. Correcciones del texto del boleto: 272. Cuenta de precios: 13,15. Culpa in eligendo: 200.

representantes de asociaciones civiles: 132. representantes de sociedades civiles: 129. representaciones orgnicas (sociedades): 119,120. representaciones voluntarias: 112. terreno a cambio de unidades: 145. ttulo perfecto: 191. unidades futuras: 144, b. provisorios: 3. redaccin: 5 a 9. Buena fe y fecha: 56. y ttulo oneroso: 175, 176. Cancelacin de hipotecas: 251. Capacidad actuacin de menores: 66 a 74. rgimen general: 65. y fecha: 48. Casados sin autorizacin: 69, a. Certificado de inhibicin: 250. Certificados de vigencia de la habilitacin: 70, d. previos: 35 a 37. Certificacin de firmas: 280, 281, 285. y fecha cierta: 60. Certificaciones finales de obra: 187. Cesin del boleto: 34, 227 a 235. del derecho a sobreelevar: 146. Citacin del escribano: 223 a 226. Clusula penal: 11, e; 22 a 31. Clusulas de estabilizacin del precio: 151. Cdigo Civil, art. 1051: 176, 177. Comodatario: 162, i. Compra en comisin: 133. Compraventa entre cnyuges divorciados: 85, 86. Condominio (venta): 91. Constituto posesorio: 164, f. Contratante casado: 78 a 80. divorciado: 81 a 86. separado de hecho: 87. viudo: 88 a 90. Contratos sobre departamentos en construcciones: 144. Contribuciones de mejoras: 183.

CH
Cheques, pagos con: 153.

D
Dacin en pago: 179. Daos e intereses: 54,162, k. Daos y perjuicios: 24. Datos identificatorios: 63. Declaratoria de herederos: 92, c; 137, b, I. Decreto 2489/63 en Provincia de Bs. As., art. 6: 305. Defensa profesional: 203. Derecho a surepentirse: 14. Descripcin del inmueble: 135 a 137, 142, 143. Desgravacin impositiva: 143, d. Designacin de escribano: 200, 201. Da (concepto): 43, a. Directorio: 115; 120, 2. Disolucin del matrimonio: 69, d, I. Divisin de condominio: 256. Divorcio: 69, d, 4; 81 a 85. vincular: 86. Doble ejemplar: 268 a 271. Documentacin que deben presentar las sociedades; 120. Dlares: 150. Donacin: 178. Domicilio especial: 258 a 264.

E
Edificio con reglamento: 143, b, 4. construido: 143, b, 6. por construir: 143, b, 7. sin reglamento: 143, b, 5. Ejemplares del boleto: 268 a 270. Eleccin de' escribano: 195 a 203. Emancipacin comercial: 72. Emancipados: 68 a 71, 74. por habilitacin de edad (dativa): 70. por matrimonio: 69. Enajenacin de unidades no construidas o en construccin: 309. de un porcentsge de unidades (prehorizontalidad): 301.

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NDICE ALFABTICO Entrega del inmueble vendido: 161, 162. imposibilidad: 166. Equipos incluidos en la venta: 147. poca de pago: 156. Escritura: 1, 2,131, 277, 282. matriz: 137, a, 1. Escrituracin: 204 a 212. Espacio areo: 146. Estado civil: 50. Estado de ocupacin: 162, c. Estudio de ttulos: 172,177. Exhibicin de planos: 187, a. Expensas comunes: 190,194. Fecha: 43 a 45, 47. cierta: 58 a 60. de entrega: 162, a. y capacidad: 48. y estado civil: 50. y lesin: 57. y plazos: 52. y representacin: 49. Feriados: 46. Final de obra: 187, b; 192. Firma: 273 a 279. certificada: 31,c; 60; 280; 281; 285. Forma de pago: Captulo IX. Formas y solemnidades: 38. Frmulas ambiguas: 110, e. Fundaciones: 132, b.

285

Herederos aparentes: 92. Hijuelas: 137, b, 2. Hipoteca a tercero: 197, 255. de unidades en construccin: 309. menor comerciante: 74, e, 2, b. precio aplazado: 155,174,197, 254. prehorizontalidad: 291, 300. Honorarios del escribano: 217, 219, f; 220, d, e.

G
Gananciales (inmuebles): 79, 80, 82, 87, 89. Ganancias (impuesto): 215, a; 233. Gansmcias eventuales (impuesto): 219, d; 233. Garanta comn (artculo 1425, Cdigo Civil): 169. Gastos de conservacin: 182, a. de entrega de la cosa vendida: 219. de escrituracin: 216, 217. de recibo de la cosa vendida: 220. solidaridad: 221. Gerente de SRL: 117. Gravamen de unidades no construidas: 309.

H
Habilitacin de edad (emancipacin dativa): 70.

Imposibilidad de subdivisin: 142, c. Imposibilidad sobreviniente de entrega: 166. Impuesto a las ganancias: 215, a; 233. a los beneficios eventuales: 219, d; 233. de sellos: 219, e; 220, a; 232. Impuestos y tasas: 182,192. Incumplimiento: 16; 162, g; 236 a 238; 241, 242. Indemnizacin (predeterminacin); 142, c, I. Inhabilitados judicialmente: 75 a 77. Inhibicin (certificado): 250. Inmueble adjudicado: 84. baldo: 143,1. edificado: 143, 2. Inmuebles descripcin: 143. gananciales: 79, 82, 89. mixtos: 80, 83, 90. propios: 78, 87, 88. Inscripcin de administradores: 118. Instalaciones incluidas en la venta: 147. Instrumento privado: 267 a 272. de autenticidad certificado por escribano pblico: 131, c. Instrumento pblico de enajenacin: 2. (escritura): 266. extra protocolor: 131, b. Integridad documental: 176, a. Intereses: 154. Intervinientes por otros: 94. Interpelacin: 19, a, b; 20, a, b; 31, a, b.

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NDICE ALFABTICO Mensuras (planos): 138. Meses (plazo) 43, c. Modalidades del precio aplazado: 155. Moneda extranjera: 150. Mora: 19, a; 20, 155, 3, 225. Muebles incluidos en la venta: 147.

Intervencin de sociedades comerciales: 113, 119, 120. para otros: 133, 134. Intervinientes por s: 64. Intransferibilidad del boleto: 227 a 230. Irregular (sociedad): 120, g. Irrevocabilidad de la representacin: 109, 110. Judicial (ttulo): 137, b. Jurisdiccin impositiva: 41. Justificacin del trabajo (menores) 73. Jurisprudencia arrepentimiento y resolucin: 238. doble ejemplar: 270. eleccin de escribano: 195. pacto comisorio: 21, b. principio de ejecucin: 152, b. Lesin y fecha: 57. Ley 22.427, art. 5: 189, 193. Leyes nuevas: 47, d. Liberacin de certificados: 219, a. Libro de requerimientos: 61. Linderos descripcin: 143, a. unidos: 142, d. Liquidador: 120, i. Loteos (ley 14.005): 21, a; 143, c; 158. Lugar cmo se expresa: 42. de cumplimiento: 39. de pago: 157. del boleto: 38.

N
Negocio compraventa inmobiliaria reas: 35. aspectos accidentales: 8. aspectos esenciales: 6. aspectos naturales: 7. normalidad y anormalidad: 9. Notarial citacin: 223 a 226. ttulo: 137, a. Notificacin <al vendedor): 231, c; 192. Notoriedad de la representacin: 111. Nuevas leyes supletorias: 47, d.

O
Obra (certificados finales y planos de): 187. Onerosidad (concepto): 67, e. rgano de administracin (sociedades): 114. de representacin (sociedades): 114. Pacto comisorio: 11, b; 17; 20; 21. expreso: 19. implcito: 18. Pactos especiales y fecha: 53. Pago a cuenta de precio: 15, b, I. y fecha: 56,156. y lugar: 157. Pavimentos: 184, 192. Pena por el simple retardo: 29, a. Planillas (impuesto a los beneficios eventuales): 219, d. Planos de obras: 187. posteriores al ttulo; 138, 139. Plazo de escrituracin: 204 a 215. y fecha: 52. Poder destino: 100.

M
Mandato (sociedades civiles): 126, 127. Mayor de edad (cnyuge): 69, c. Medianeras: 188, 192. Medidas mnimas: 142, c, 2. Mejoras (contribucin): 183. Menor asociado al comercio del padre: 72, a. de 18 o ms aos que trabaja: 73, a. emancipado: 74. que ejerce profesin: 73, b. Menores (actuacin de): 66, 67.

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NDICE ALFABTICO escritura matriz: 102. especfico: 96. exhibicin: 98, 99, 108. extensin: 103. irrevocable: 109, 110. sustitucin: 104. terminacin: 106. Posesin: 159, a. acta: 162, d. en prehorizontalidad: 292. y boleto: 165. Precio aplazado: 155. cierto: 149. en moneda extranjera: 150. estabilizacin: 151. reajuste (en prehorizontalidad): 302. serio y vil: 152. Prehorizontalidad: 283 a 303. Presidente (de sociedad): 116. Principio de ejecucin: 11, d; 13, d; 15. Procedimiento (habilitacin judicial de edad): 70, e, I. Prohibicin de ceder el boleto: 227. Propiedad horizontal (primera venta): 137, a, 2; 139; 143, b; 197, d; 253, 307, 309. Propio (inmueble): 78, 81, 87, 88. Prrroga de competencia: 258, 263, a, b. Protocolo: 61.

287

vigencia en el tiempo: 100. voluntaria: 95. y fecha: 49. Representacin de asociaciones civiles: 130 a 132. de sociedades civiles: 121 a 129. Representante de sociedades comerciales: 113 a 120. Reproduccin de documentos habilitados: 219, c; 220, f. Rescisin: 11, c. Reservas: 4. Reserva de resolucin (prehorizontalidad): 293. Resolucin por incumplimiento: 10, 11, b; 16; 241; 242. prehorizontalidad: 296. Responsabilidad del intermediario: 35 a 37. Revocacin de la habilitacin de edad: 70, f. Saldo de precio: 155, 197, b. Seguros: 155, 5; 190; 194. Sentencia de habilitacin judicial: 70, e. Sea: 13. y a cuenta de precio: 13. a cuenta de precio y principio de ejecucin: 13. Separados de hecho: 87, 257. Servicios incluidos en la venta: 147. Sobreelevacin: 146. Sociedades accidentales o en participacin: 120, f. annimas: 120, a. civilec: 121 a 129. colectivas: 120, d. comerciales: 113. de responsabilidad limitada: 120, c. en comandita por acciones: 120, b. en comandita simple: 120, e. extranjeras: 120, j . en liquidacin: 120, i. irregulares: 120, g. de trmino vencido: 120, h. Solidaridad entre las partes (gastos): 221. Subdivisiones: 138, 142. Subrogacin real: 67, c. Sustitucin de poderes: 104.

R
Reajuste del precio (prehorizontalidad): 302. Redaccin (prehorizontalidad): 284. Registro boletos (prehorizontalidad): 286. de la emancipacin: 70, b , c, d. de la propiedad (inscripcin): 220, b. obligatorio (bienes o derechos): 249. Reglamento de copropiedad: 137, a, 2; 139, 143, b; 197, d; 253; 307; 309. Remate (bases): 155, 6. Reposicin de certificados: 219, a. Representacin cesacin: 107. irrevocabilidad: 109, 110. notoriedad; 111.

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NDICE ALFABTICO futuras: 144, 145. no construidas (art. 6, decr. 2489/ 63, Pcia. Bs. As.): 309. no vendidas (prehorizontalidad): 293, 301. Unificacin de inmuebles (plano): 138. Utilizacin de poderes irrevocables: 110, e. Venta od Corpus: 140. ad mensuram: 141. a tomar de un inmueble mayor: 142. de cosa ajena: 93. de espacio areo: 146. de unidades futuras: 144,145. por el condominio: 91. por el heredero aparente: 92. Va ejecutiva: 30. Vigencia de la habilitacin de edad: 70, d. de la representacin en el tiempo: 100. Viudo: 88 a 90.

Tasas: 182; 220, b. Tenencia precaria: 162. Terminacin del poder: 106. Testamentos: 137, b, 1. Ttulo de propiedad: 137. gratuito: 67. perfecto: 168,171, 172, 191. profesional: 73, b; 74, d. que trae aparejada ejecucin: 30, b. Ttulos provenientes de dacin en pago: 179. provenientes de donacin: 178. Tradicin: 162 a 164. Traditio brevi manu: 164, e. Transferencia de terrenos a cambio de unidades futuras: 145. Tribunales: 155, 6. Tribunales competentes: 258 a 264.

U
Unidades en propiedad horizontal: 143, b.

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La fotocomposicin y armado de esta edicin


se realiz en EDITORIAL ASTREA, Lavalle 1208,

e impresa en sus talleres, Bern de Astrada 2433, Capital Federal, en la segunda quincena de agosto de 1993.

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