Lo Bueno, lo Malo y lo Feo del Financiamiento al Sector Vivienda

Luis Javier Castro Castro

16 de Abril de 2008

Foro Financiamiento al Sector Vivienda e Infraestructura Urbana

Comisin Especial para determinar las causas elevadas del bajo Financiamiento para el Desarrollo y del elevado monto de la deuda pblica y sus instrumentos SENADO DE LA REPBLICA

El problema de ofertar vivienda para familias de bajos ingresos en zonas urbanas no es solo el financiamiento, sino que el suelo caro

 , pero paradjicamente el problema real es que no usamos el suelo eficientemente y de manera innovadora

La principal caracterstica actual del financiamiento para la vivienda a nivel nacional, es que ste le est causando a la sociedad mexicana ms costos que beneficios

Los beneficios son las viviendas nuevas los costos son que muchas de ellas se estn construyendo en ubicaciones no aptas para el desarrollo habitacional, carentes de servicios e infraestructura

La mala ubicacin de muchos desarrollos habitacionales ocasionan un alto costo de movilidad familiar, que eventualmente llevan a cartera vencida y abandono de vivienda

Por todo lo anterior djenme decirles cmo percibo actualmente LO BUENO LO MALO y LO FEO del modelo mexicano de financiamiento para la vivienda

1. Lo Bueno
Estabilidad Macroeconmica

A B C

Sistema Financiero Eficiente para Vivienda Nueva

Crecimiento acelerado de Oferta de Vivienda Nueva para la Poblacin Asalariada

MODELO ACTUAL Y PRINCIPALES ACTORES

Desarrollador de Vivienda

Entidades Financieras

Familias Beneficiadas

Municipios

Desarrollador identifica, adquiere suelo, gestiona permisos y construye

Compra el inmueble al desarrollador y financia a familias beneficiadas

Las familias aportan sus ahorros y adquieren hipoteca

Ordenamiento territorial y tratan de satisfacer demanda de servicios e infraestructura de nuevos residentes

2. Lo Malo
Mala ubicacin de la vivienda ocasiona altos gastos de movilidad arriba del 40% de los ingresos familiares y los municipios son rebasados por la demanda de nuevos desarrollos habitacionales Descapitalizacin de entidades financieras al decrecer el valor esperado del inmueble en proceso de financiamiento Alta vulnerabilidad de familias de bajos ingresos de perder su vivienda y con eso sus ahorros y patrimonio

A B C

3. Y lo Feo
Principalmente financiamiento de bajo riesgo: El 80% del financiamiento ha sido a la poblacin asalariada Concentracin del financiamiento en 150 municipios de alto crecimiento En reas perifricas de ciudades, principalmente entre el centro y norte del pas Inexistencia de modelo para ofertar masivamente vivienda para la poblacin no asalariada con ingresos menores de 8 vsmn

CIRCULO VICIOSO DE RIESGOS

DECREMENTO DE OFERTA DE VIVIENDA NUEVA SI SE CONTINUA FINANCIANDO VIVIENDA MAL UBICADA GRANDES COSTOS SOCIALES, ECONMICOS Y POLTICOS POR DESARTICULACIN DE POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA

FAMILIAS BENEFICIADAS CON MAYORES GASTOS DE MOVILIDAD

BAJA DE VALOR DE INMUEBLES FINANCIADOS Y PROBABLES MINUSVALAS

CARTERA VENCIDA E INCREMENTO DE ABANDONO DE VIVIENDA

4. PROPUESTAS CORRESPONSABLES PARA LOS TRES RDENES DE GOBIERNO I. Incrementar significativamente la oferta de suelo apto y vivienda econmica Focalizar y fortalecer territorialmente las inversiones pblicas y privadas en apoyo a la vivienda Garantizar que los beneficios de los subsidios federales beneficien 100 % a la poblacin social y econmicamente ms desprotegida Inducir el crecimiento ordenado de ciudades a travs de acciones de vivienda Sumar esfuerzos para fortalecer la capacidad de los municipios en mantener el orden y desarrollo de sus territorios

II. III.

IV. V.

4. PROPUESTAS CORRESPONSABLES PARA LOS TRES RDENES DE GOBIERNO

VI.

Contribuir a desacelerar el deterioro social y econmico de ciudades concentrando inversin pblica en reas de crecimiento especficas

VII. Corregir la acelerada y descontrolada especulacin de suelo urbano para vivienda VIII. Promover el orden del territorio urbano por parte de los Organismos Nacionales de Vivienda y de las dependencias federales reguladoras de la tenencia de la tierra y normativas del suelo ejidal IX. Promover e implementar fuentes de financiamiento para apoyar el desarrollo de actuales y futuras reas de crecimiento especficas de uso mixto en una misma ciudad Implementar medidas de seguimiento, evaluacin y control de la produccin de vivienda por ciudad

X.

Lo Bueno, lo Malo y lo Feo del Financiamiento al Sector Vivienda

Luis Javier Castro Castro

ljcastro2@gmail.com

16 de Abril de 2008