Está en la página 1de 72

REGULACIONES URBANSTICAS 0 INTRODUCCIN

Suelo Urbano en situacin normal. Suelo urbano en situacin de reas de intervencin programadas

Se propone, en el marco de este documento del Plan, una nueva redaccin de las Regulaciones Urbansticas del Municipio de Centro Habana, cuyo esquema se expone a continuacin. Sus ttulos fundamentales sern: Rgimen Urbanstico Condiciones Generales de Uso. Condiciones de la Edificacin. Calificacin Urbanstica. Condiciones de Proteccin Desarrollo y Ejecucin del Plan

En la primera categora se incluyen todas las manzanas para las que no se priorizan actuaciones integradas, quedando regulado su rgimen de uso, proteccin y edificacin por las disposiciones de aplicacin directa, contenidas en las presentes Regulaciones, sea cual fuere el agente interviniente. Dentro de esta categora se definen algunas reas de Potenciacin de Usos, tendentes a la recuperacin de actividades Comerciales y de Servicios propias del Centro Tradicional, con regulacin especfica de Usos. En la segunda categora, se consideran englobadas las manzanas includas en mbitos definidos en el Plan como reas de Intervencin Integrales, con los objetivos de poner en marcha operaciones programadas en lugares de la trama urbana que presentan caractersticas de oportunidad (existencia de vacos derivados de derrumbes o solares yermos) o de necesidad (concentracin de edificacin irrecuperable o en muy mal estado, y carencias graves de infraestructura). Con independencia de las propuestas, las autoridades urbansticas o de vivienda podrn delimitar nuevas reas de Intervencin, bien porque se hayan concluido las operaciones de rehabilitacin y nueva edificacin propuestas, o porque las circunstancias de oportunidad o necesidad lo requieran. El territorio se ha subdividido bajo los efectos de las Regulaciones Urbanas en 5 zonas: Zona 1, Zona 2, Zona 3, Zona 4 y Zona 5 y en 3 sectores de mantenimiento tipolgico: Sector 1 :Ejes con portales, Sector2: Parque Trillo y H. Ameijeiras y Sector 3: Industrial Pueblo Nuevo. 1.1 ALCANCE DE LAS REGULACIONES

RGIMEN URBANSTICO

A los efectos de rgimen urbanstico, la totalidad del suelo incluido en el Municipio de Centro Habana se considera clasificado en la categora de Suelo Urbano. Debe entenderse ste como soporte consolidado de usos y edificaciones correspondientes al medio urbano, con independencia del grado de deterioro que en la actualidad pueda presentar. Se encuentra dividido en manzanas o cuadras, y stas en lotes. A su vez, contiene este suelo, las superficies dedicadas al viario, tanto rodado como peatonal y a los espacios libres. El suelo del municipio se considera, a los efectos de las actuaciones programadas por el Plan comprendido en una de las siguientes categoras:

- En suelo normal, cualquier actuacin ms all de un lote que afecte a las consideraciones generales en la manzana, se har necesario estudio en detalle de la manzana en cuestin.

- En suelo con situaciones de reas de intervenciones programadas, cualquier accin a realizar estar determinada por las actuaciones integrales que se producirn. - Cualquier intervencin en una parcela donde la manzana sea capaz de asimilar transformaciones generales, estar condicionada a un estudio en detalle.

2
2.1

CONDICIONES DE USO DEL SUELO


REGULACIN GENERAL

Por lo tanto, en ningn caso, la sustitucin de un uso caracterstico del suelo por un uso permitido supondr aumento de aprovechamiento, ni de la edificabilidad mxima asignada por el presente Plan, ni modificacin de las condiciones de ocupacin y altura establecidas por la normativa del Plan en las condiciones de calificacin del uso sustituido. Usos Prohibidos: Son aquellos usos cuya implantacin sobre el suelo y/o la edificacin est expresamente impedida por la normativa del presente Plan o por la de los instrumentos y/o figuras de planeamiento que lo desarrollen, pues se entiende que la misma imposibilita la consecucin de los objetivos perseguidos en la ordenacin urbanstica de un mbito o sector concreto.

Las Normas contenidas en este apartado se aplicarn a todo el suelo urbano del Municipio de Centro Habana, debiendo ajustarse a las mismas los proyectos o, en su caso, los instrumentos de planeamiento que desarrollen o complementen el presente Plan.
2.1.1 USOS DEL SUELO ATENDIENDO A SU GRADO DE IMPLANTACIN.

En el presente Plan, y atendiendo a su grado de implantacin, los usos pueden ser: Usos caractersticos: Aquellos que componen el uso predominante del suelo y que se derivan de la propia calificacin asignada por el Plan.

Se considerarn igualmente usos prohibidos todos aqullos cuya implantacin queda expresamente imposibilitada por las determinaciones de aplicacin de las normativas vigentes en materia de seguridad, salubridad, medio ambiente urbano o natural, o cualquier otra legislacin sectorial vigente de aplicacin.
2.1.2 USOS DEL SUELO ATENDIENDO A SU REGULACIN Y/O SU ADECUACIN A LAS NORMAS DEL PLAN.

Cuando suponen la nica actividad desarrollada sobre un mbito determinado, se consideran usos exclusivos. En Suelo urbano, el uso caracterstico de los terrenos se deriva de la calificacin asignada a los mismos. Tambin se entiende como uso caracterstico el de la edificacin o instalacin que suponga cuando menos el sesenta por ciento (60%) de la superficie til total del inmueble. Usos permitidos: Son aquellos usos del suelo que pueden sustituir al uso caracterstico en un determinado mbito de implantacin, respetando en todo caso los parmetros previstos en la ordenacin para el uso sustituido en ese mbito en las condiciones reguladas por la normativa del presente Plan o de los instrumentos o figuras de planeamiento que lo desarrollen.

Atendiendo a su regulacin y/o adecuacin a las Normas del presente Plan, los usos pueden clasificarse en: Usos provisionales o temporales: Se entiende por tales aquellos usos que, no estando prohibidos, se establecen legalmente de manera temporal, para lo cual ser requisito indispensable que no requieran obras o instalaciones permanentes y no dificulten la ejecucin del Plan o sus instrumentos y/o figuras de desarrollo. Usos tolerados (fuera de ordenacin): Tendrn dicha consideracin aquellos usos que se vienen desarrollando legalmente con anterioridad a la aprobacin del presente documento y que son prohibidos por el mismo. Cualquier actuacin sobre la edificacin deber contemplar su erradicacin o normalizacin.

Usos adaptables (fuera de ordenanza): Son aquellos usos que desarrollados legalmente con anterioridad a la aprobacin del presente documento y no estando considerados como usos prohibidos por el mismo, incumplen algunos de los parmetros regulados en las presentes Normas. Se debern adaptar a las determinaciones del presente documento cuando se realicen obras que afecten a dichos parmetros o les sea exigible por aplicacin de cualquiera de las legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. 2.2 USOS DEL SUELO.

4. EQUIPAMIENTO COMUNITARIO. 4.1. Docente. 4.2. Deportivo. 4.3 Sanitario 4.3 Comunitario u otros de Inters Pblico y Social 5. ESPACIOS LIBRES. 5.1. Plazas 5.2. Parques urbanos. 6. TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURAS BSICAS. 6.1.: Red viaria. 6.2.: Estaciones de suministro de combustible (servicentros) 6.3.: Transportes y comunicaciones (Estacin Urbana de pasajeros) 6.4.: Infraestructuras urbanas. Cualquier otro uso no incluido en la clasificacin de tipos de usos del Suelo anteriores, se regular analgicamente por las condiciones, tanto generales como particulares, de aquel uso tipificado con el que sea funcionalmente ms semejante.

Los usos regulados por el presente Plan y los instrumentos y/o figuras de planeamiento que lo desarrollen, son los que se relacionan a continuacin, con el carcter de Usos del suelo. El mbito de aplicacin de estos Usos es el lote, o, en su caso, la manzana.
2.2.1 CLASIFICACIN DE LOS USOS DEL SUELO

1.RESIDENCIAL 1.1. Vivienda unifamiliar. 1.2. Vivienda multifamiliar. 1.3. Alojamiento hotelero 2.INDUSTRIAL 2.1. Gran industria. 2.2. Pequea o mediana industria. 2.3. Taller de mantenimiento, entretenimiento y reparacin de vehculos. 2.4. Almacn. 3.TERCIARIO 3.1. Comercial. 3.2. De oficinas. 3.3. Gastronmico 3.4. Terciario de espectculos o centros de reunin 3.5. De parqueos (edificios de parqueos).

2.2.2

CONDICIONES GENERALES DE IMPLANTACIN Y CAMBIOS DE LOS USOS DEL SUELO.

Condiciones generales de implantacin. a) La implantacin de los diversos usos cumplir las condiciones de carcter general y particular establecidas en las presentes Regulaciones y en las microlocalizaciones, as como las determinaciones que correspondan a la calificacin en que se encuentren ubicados. b) Los usos del Suelo contemplados en este Ttulo, podrn implantarse cuando as lo permitan las condiciones de calificacin establecidas en el presente documento.

c) Se definen especficamente las condiciones de implantacin para cada uso del suelo en las condiciones particulares que se determinan para el mismo, en su caso, en las presentes Regulaciones. d) Las condiciones de los usos establecidas en el presente documento no sern en general de aplicacin a los usos existentes anteriores a su aprobacin, salvo que en ellos se hagan obras que afecten a los elementos y/o parmetros que se regulan en este Ttulo. No obstante, debern aplicarse a aquellas obras a realizar en inmuebles existentes en las que su cumplimiento no represente desviacin importante en el objeto de las mismas. e) En todo caso, slo podrn implantarse aquellos usos que, por su propia naturaleza o por aplicacin de las preceptivas medidas, se atengan a las condiciones impuestas por las diversas legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Condiciones de los cambios de los usos del Suelo. a) Todo uso del suelo podr cambiarse a un uso de espacios libres, de dominio y uso pblico, en dependencia de las caractersticas generales de la manzana. b) Todo uso del suelo podr cambiarse a uso de equipamiento comunitario. c) Todo uso de equipamiento comunitario, podr cambiarse a cualquiera de los diversos usos del suelo definidos en la presente normativa dentro de la categora de servicios de inters pblico y social. d) Para el resto de los usos del suelo se atender a las condiciones de compatibilidad, en su caso, expresadas en la normativa del presente Plan. e) Quedan prohibidos el resto de cambios de usos. f) El cambio de uso del suelo se tramitar conjuntamente con la licencia de obras.

Usos del Suelo obligatorios. En el mbito del presente Plan, se consideran como usos obligatorios los siguientes usos de suelo: Equipamiento comunitario docente. Equipamiento comunitario deportivo. Espacios libres: plazas, jardines y zonas verdes. Espacios libres: parques urbanos. Transportes e infraestructuras urbanas: red viaria. Transportes e infraestructuras bsicas: transportes y comunicaciones. Transportes e infraestructuras bsicas: infraestructuras urbanas.

Estos usos obligatorios estarn respaldados por un Planeamiento de Desarrollo, salvo disposiciones en contrario de este mismo Planeamiento. Los usos obligatorios antes sealados slo podrn transformarse en el caso de cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones: Que no se trate de un uso del suelo de espacios libres, donde queda terminantemente prohibida su transformacin a otro uso. Que no se trate de un uso de equipamiento comunitario donde queda prohibida su destino a un uso distinto del previsto por ste. Que est suficientemente justificado el cese de la actividad o funcin a la que se dedicaba el suelo, as como en su caso la falta de necesidad de previsin de dicho uso para servicio pblico, existiendo un pronunciamiento expreso en dicho sentido de la administracin, entidad o institucin con competencias sobre dicha actividad.

Que se asegure, en su caso, el mantenimiento del cumplimiento de los estndares mnimos establecidos para el uso a transformar por la legislacin sectorial vigente en su correspondiente mbito de afeccin. Que el nuevo uso a implantar sea uso de suelo de equipamiento comunitario o uso de suelo de espacios libres. En su caso el cambio de uso del Suelo se tramitar conjuntamente con la licencia de obras. 2.3 USO DEL SUELO RESIDENCIAL.

2.3.3

RESIDENCIAL ALOJAMIENTO HOTELERO)

Se entiende por uso del suelo residencial alojamiento hotelero, el correspondiente al alojamiento de personas, en general no vinculadas familiarmente, con carcter permanente y en rgimen de comunidad (residencias universitarias, residencias de matrimonios, internados...), cuya admisin no quede restringida por razones de pertenencia a una determinada institucin, o al relacionado con el alojamiento, eventual o temporal, de transentes con carcter de servicio pblico (establecimientos de hostelera y turismo). 2.4 USO DEL SUELO INDUSTRIAL.

El uso residencial corresponde al alojamiento, con carcter permanente o no, de personas no vinculadas institucionalmente.
2.3.1 RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR.

Se entiende por uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboracin, transformacin, reparacin, almacenaje, y distribucin de productos segn las precisiones que se expresan a continuacin para cada uso pormenorizado.
2.4.1 INDUSTRIAL GRAN INDUSTRIA.

Se entiende por uso del suelo residencial vivienda unifamiliar, al alojamiento de personas vinculadas familiarmente que se ubique en alguno de los tres casos siguientes: a) En una vivienda situada en parcela independiente, en edificio exclusivo destinado a dicho uso. b) En una vivienda agrupada horizontalmente a otro edificio de vivienda, o de distinto uso, con acceso exclusivo e independiente para la misma.
2.3.2 RESIDENCIAL VIVIENDA MULTIFAMILIAR.

El uso industrial gran industria comprende aquellas actividades cuyo objeto principal es la obtencin o transformacin de productos por procesos industriales, e incluye funciones tcnicas, econmicas y las especialmente ligadas a la funcin principal, tales como la reparacin, guarda o depsito de los medios de produccin y materias primas, as como el almacenaje de productos acabados.
2.4.2 INDUSTRIAL PEQUEA O MEDIANA INDUSTRIA. TALLERES DE REPARACIN.

Se entiende por uso del suelo residencial vivienda multifamiliar, al alojamiento de personas vinculadas familiarmente en una vivienda agrupada, horizontal o verticalmente, con otras viviendas en un nico edificio, con accesos y elementos comunes a todas ellas.

El uso del suelo industrial pequea o mediana industria comprende aquellas actividades cuya funcin principal es la obtencin o transformacin de productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeas series.

2.4.3

INDUSTRIAL TALLER DE MANTENIMIENTO Y REPARACIN DE VEHCULOS.

El uso pormenorizado de taller de mantenimiento y reparacin de vehculos, comprende aquellas actividades relacionadas con la guarda de cualquier clase de vehculos para su reparacin y mantenimiento.

de oficina, funciones auxiliares de oficina vinculadas a otros usos, servicios de informacin y comunicaciones, agencias de noticias, agencias de informacin turstica, y actividades anlogas a las anteriores.

2.5.3

TERCIARIO GASTRONMICO

2.4.4

INDUSTRIAL ALMACN.

El uso pormenorizado de almacn, comprende aquellas actividades independientes cuyo objeto principal es el depsito, guarda o almacenaje de bienes y productos, as como las funciones de almacenaje y distribucin de mercancas propias del comercio. Asimismo se incluyen las funciones bsicas de carcter terciario ligadas a las anteriores, tales como oficina o despacho al pblico.

Se entiende por uso de suelo terciario gastronmico a aquellas actividades destinadas a la venta de comidas y bebidas para el consumo as como las destinadas a establecimientos de gastronoma (bares, cafeteras, restaurantes, etc.)
2.5.4 TERCIARIO ESPECTCULOS O CENTROS DE REUNIN.

2.5

USO DEL SUELO TERCIARIO.

Se entiende por uso terciario de espectculos o centros de reunin el correspondiente a aquellas actividades relacionadas con el recreo, el espectculo o la reunin, Se incluyen en este epgrafe actividades tales como salas de espectculos, salas de teatro, cines, discotecas, etc.
2.5.5 TERCIARIO DE PARQUEOS

El uso terciario engloba al conjunto de aquellas actividades, desarrolladas en centros y/o servicios terciarios, que tienen por finalidad la prestacin de servicios al pblico, a las empresas u organismos, tales como los correspondientes al comercio, la administracin, la gestin, etc.
2.5.1 TERCIARIO COMERCIAL.

Se entiende por uso de suelo terciario de parqueos a la actividad terciaria destinada al servicio de estacionamiento y/o guarda de vehculos. 2.6 USO DEL SUELO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.

El uso terciario comercial comprende aquellas actividades destinadas a suministrar mercancas al pblico mediante ventas al por menor.
2.5.2 TERCIARIO DE OFICINAS.

El uso terciario de oficinas corresponde a aquellas actividades terciarias que se dirigen, como funcin principal, a prestar servicios de carcter administrativo, tcnico, financiero, de informacin u otra naturaleza, realizados a partir del manejo y transmisin de informacin y conocimientos, bien dirigidos a las empresas y/o los particulares. Se incluyen actividades puras

El uso de equipamiento comunitario incluye todas aquellas actividades que sirven para proveer a los ciudadanos de los equipamientos de carcter comunitario que hagan posible su formacin, educacin, enriquecimiento cultural, su salud y bienestar social, as como para proporcionar los servicios propios de la ciudad, tanto de carcter administrativo como de abastecimiento. Lo constituyen, por tanto, el conjunto de actividades que satisfacen necesidades bsicas de la poblacin.

2.6.1

EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DOCENTE.

Servicios de las administraciones pblicas.

El uso de suelo equipamiento comunitario docente abarca la formacin intelectual de las personas mediante la enseanza dentro de cualquier nivel reglado.
2.6.2 EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DEPORTIVO.

Incluye las actividades de gestin de los asuntos pblicos y atencin al ciudadano en todos sus niveles, as como los servicios urbanos de salvaguarda de las personas (bomberos y proteccin civil), de mantenimiento de espacios pblicos (servicios de limpieza), y de satisfaccin de las necesidades de carcter publico causadas por la convivencia en el medio urbano. Servicios de Orden Pblico y de Defensa.

El uso de equipamiento comunitario deportivo comprende las actividades relacionadas con la prctica de actividades deportivas y el desarrollo de la cultura fsica.
2.6.3 EQUIPAMIENTO COMUNITARIO SANITARIO.

Incluye las actividades relacionadas con los institutos de las fuerzas armadas y cuerpos de seguridad del Estado, incluidas las instituciones penitenciarias. Agromercados (Mercados municipales.)

Comprende las actividades relacionadas con la prestacin de asistencia mdica y/o servicios quirrgicos, en rgimen ambulatorio de hospitalizacin.
2.6.4 EQUIPAMIENTO COMUNITARIO O SERVICIOS DE INTERS PBLICO Y SOCIAL

Comprende las actividades relacionadas con el comercio bsico, consistente en el aprovisionamiento de mercancas para el abastecimiento de la poblacin. Religioso.

El uso de suelo de equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social incluye el conjunto de actividades de equipamiento comunitario relacionadas con los aspectos que a continuacin se sealan, y que corresponden a su vez, a los siguientes subtipos de uso de suelo: .Social-cultural.

Comprende el conjunto de actividades relacionadas con la celebracin de los diferentes cultos y el alojamiento de los miembros de las comunidades religiosas.

Comprende los equipamientos comunitarios donde se desarrollan actividades relacionadas con la asociacin de personas, su reunin, recreacin, transmisin de conocimientos y esttica, intercambio de ideas, etc., tales como bibliotecas, museos, galeras de exposiciones, etc.

2.7

USO DEL SUELO DE ESPACIOS LIBRES.

El uso de espacios libres se refiere a la dotacin de terrenos, arbolados o no, destinados al esparcimiento, reposo, recreo y salubridad de la poblacin, con carcter pblico, sin restricciones de libre acceso a toda la poblacin, que tienen como objetivo la mejora del medio ambiente urbano, la proteccin y acondicionamiento del sistema viario, y la mejora de las condiciones estticas de la ciudad.

2.7.1

ESPACIOS LIBRES: PLAZAS.

El uso de espacios libres, plazas, comprende la dotacin de terrenos con uso de espacios libres enclavados en reas de usos residenciales, industriales, terciarios, institucionales y/o de equipamientos comunitarios, destinados al disfrute de la poblacin con un alto grado de acondicionamiento, verde y mobiliario urbano.
2.7.2 ESPACIOS LIBRES: PARQUES URBANOS.

Se admitir la implantacin de unidades de suministro de combustible en la red viaria pblica, exclusivamente en los casos sealados en la documentacin grfica del presente Plan,
2.8.2 TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURAS BSICAS: ESTACIONES DE SUMINISTRO DE COMBUSTIBLE (SERVICENTROS).

El uso de espacios libres, parque urbano, corresponde al uso de espacios libres verdes y/o forestados con incidencia importante en la estructura general urbana, y que afectan a las condiciones generales de calidad ambiental y salubridad de la ciudad, que se destinan bsica, aunque no exclusivamente, al ocio y reposo de la poblacin. 2.8 USO DEL SUELO DE TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURA BSICA.

El uso de suelo transportes e infraestructuras bsicas, estaciones de suministro de combustible (estaciones de servicio), comprende los servicios del automvil vinculados a la red viaria destinados al almacenamiento y venta de combustibles, junto con los servicios auxiliares y/o complementarios de dichas funciones.

2.8.3

TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURAS BSICAS: TRANSPORTES Y COMUNICACIONES.(ESTACIN DE PASAJEROS DEL CURITA)

El uso transportes e infraestructuras bsicas comprende las actividades vinculadas a suelos destinados a redes e inmuebles al servicio del movimiento de las personas, por s mismas o en medios de locomocin, al transporte de mercancas y pasajeros, y a la dotacin de servicios vinculados a las infraestructuras urbanas bsicas, tales como el suministro del agua, el de combustibles, las redes de saneamiento, las de energa, las de telecomunicaciones, etc.
2.8.1 TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURAS BSICAS: RED VIARIA.

El uso de suelo pormenorizado transportes e infraestructuras bsicas, transportes y comunicacin, comprende el conjunto de actividades relacionadas con la parada, intercambio, contratacin, transbordo, etc., de los servicios de transporte viario de pasajeros y mercancas, y las actividades relacionadas con los mismos, as como los suelos destinados al intercambio entre los diversos modos de transporte.

2.8.4

TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURAS BSICAS: INFRAESTRUCTURAS URBANAS.

El uso de transportes e infraestructuras bsicas, red viaria, comprende los usos del suelo destinados a resolver el movimiento de las personas, tanto de manera exclusiva como en seccin compartida, de los vehculos automviles, pblicos y/o privados, de las bicicletas, y del transporte colectivo en sendas reservadas, as como el estacionamiento de vehculos dentro de la propia red viaria.

El uso de transportes e infraestructuras bsicas, infraestructuras urbanas, est integrado por los suelos destinados y afectados a la provisin de servicios vinculados a dichas infraestructuras, tales como al suministro de agua, saneamiento, red elctrica, gas, telecomunicaciones, etc. Toda instalacin de nueva planta de carcter definitivo, deber implantarse en los lugares que se sealen por el planeamiento, dando origen, en su caso, a sus correspondientes servidumbres.

CONDICIONES DE USO DE LA EDIFICACIN.

Los usos no residenciales funcionalmente complementarios de cualquier otro uso que se implantase en el mismo edificio sobre la rasante, y siempre que contasen ambos con accesos comunes.
EDIFICIOS O LOCALES CON VARIOS USOS.

En el mbito del presente Plan se consideran usos de la edificacin al conjunto de actividades desarrolladas en las edificaciones y/o instalaciones construidas sobre los Suelos considerados aptos para la edificacin. Las condiciones que se sealan para los usos de la edificacin sern de aplicacin sobre todas las obras de nueva edificacin, sobre las de reforma (restauracin, rehabilitacin, reestructuracin y/o acondicionamiento, reconstruccin, obras de sustitucin, ampliacin) en las partes y condiciones que les afecten, y sobre las de conservacin cuando su aplicacin no suponga una desviacin importante de los objetivos de las mismas. 3.1 CONDICIONES COMUNES A LOS USOS DE LA EDIFICACIN.

3.1.2

Cuando en una misma edificacin se desarrollen dos o ms actividades, cada una de las mismas cumplir con las condiciones establecidas para su uso respectivo. Para la definicin de las condiciones de la edificacin, siempre se atender, en el caso precedente, a las que correspondan al uso al que se vincule mayor superficie til, que se considerar dominante para dicho inmueble. En las edificaciones afectadas por el presente Plan no podrn ubicarse aquellos usos que estn prohibidos. 3.2
3.2.1

Todos los usos a implantar en las edificaciones cumplirn con las determinaciones contempladas en el presente Plan, as como con las condiciones generales de la edificacin y las determinaciones correspondientes a las diversas calificaciones establecidas en el presente documento. Los usos de la edificacin que no estuviesen especficamente contemplados en el presente documento del Plan, se asimilarn a aquellos que funcionalmente les sean ms prximos.
3.1.1 USOS POSIBLES DE LA EDIFICACIN BAJO RASANTE.

USOS RESIDENCIALES DE LA EDIFICACIN.


USO DE VIVIENDA: DEFINICIONES Y CONDICIONES PARA SU IMPLANTACIN.

Bajo rasante slo podrn implantarse los siguientes usos: Las instalaciones vinculadas al servicio de la edificacin. Los usos de parqueos, en la medida que lo establezcan especficamente las presentes Normas del Plan y, en su defecto, otras determinaciones sectoriales.

a) Se entiende por uso exclusivo de vivienda, a aquel uso residencial de la edificacin consistente en el alojamiento familiar con carcter exclusivo que ocupa la totalidad de un inmueble. Segn albergue una o ms viviendas ser de carcter unifamiliar o multifamiliar, respectivamente. b) Este uso de la edificacin es posible en edificios ubicados sobre Suelos donde estn permitidos los usos residenciales de vivienda unifamiliar y/o vivienda multifamiliar, conforme a las determinaciones establecidas por las distintas calificaciones.

10

c) Se entiende por uso no exclusivo de vivienda a aquel uso residencial de la edificacin, consistente en el alojamiento familiar que se desarrolla sobre un inmueble que alberga otros tipos de actividades. Segn albergue una o ms viviendas, ser de carcter unifamiliar o multifamiliar, respectivamente. Este uso de la edificacin podr implantarse como uso dominante de la edificacin sobre suelos donde estn permitidos los usos pormenorizados residenciales de vivienda unifamiliar y/o vivienda multifamiliar, conforme a las determinaciones establecidas por las distintas calificaciones. Tambin podr implantarse como uso complementario de otro dominante sobre un mismo inmueble, slo en el caso de uso no exclusivo de vivienda multifamiliar, y siempre que as lo permitan las condiciones de usos del presente Plan. d) Para el caso de uso dominante de la edificacin de vivienda unifamiliar, se permiten los siguientes usos de la edificacin complementarios, asegurando en todo caso la vinculacin de la actividad complementaria a la dominante: Local de taller artesanal. Local de almacn (*). Local comercial (*). Local de oficinas. Local de espectculos o centro de reunin. Uso no exclusivo de garajes.

e) Para el caso de uso dominante de la edificacin de vivienda multifamiliar, se permiten los siguientes usos de la edificacin complementarios: Uso no exclusivo de alojamiento hotelero Local de taller artesanal. Local de almacn. Local comercial. Local de oficinas. Local de espectculos o centro de reunin. Uso no exclusivo de garajes. Local de equipamiento comunitario.

Condicionales del uso de la vivienda. a) Las viviendas debern disponer como mnimo de las siguientes piezas bsicas: cocina, servicio sanitario, sala -comedor, y dormitorio, con las superficies mnimas que fijen las normas vigentes. b) Superficies mnimas de las viviendas: Viviendas de 1 dormitorio: 35 m2. Viviendas de 2 dormitorios: 45 m2. Viviendas de 3 dormitorios: 60 m2. Viviendas de 4 ms dormitorios: 70 m2. c) En aquellas edificaciones que se rehabiliten, las viviendas existentes dispondrn del nmero y tamao mnimo de las piezas bsicas de una vivienda en funcin del nmero de habitantes del ncleo familiar. d) Queda prohibido el acceso directo a cuartos de bao desde las piezas de cocina y de sala-comedor. e) Queda prohibido el acceso directo a dormitorios desde la cocina.

Los usos complementarios sealados con (*) slo podrn implantarse con uso dominante de vivienda unifamiliar, en parcelas calificadas como unifamiliar manzana cerrada, o en aquellas parcelas pertenecientes a otra calificacin que implanten la vivienda unifamiliar como uso compatible o permitido.

11

f)

La distancia libre mnima medida verticalmente entre el suelo y el techo acabados de cualquier vivienda ser de doscientos cuarenta (240) centmetros.

Local de taller artesanal. Local de almacn. Local comercial. Local de oficinas. Local de espectculos o centro de reunin. Uso no exclusivo de garajes. Local de equipamiento comunitario.

g) Quedan exceptuados del cumplimiento de la condicin sealada en el punto anterior los edificios catalogados destinados a uso de vivienda, cuando las determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservacin o de reforma que sobre los mismos se efecten, obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mnima inferior al valor sealado de 240 centmetros, aunque se fija en todo caso como altura libre mnima para estancia vividera el valor de doscientos veinte (220) centmetros. h) El ncleo de escaleras tendr un ancho mnimo de 80 cm. i) Se prohbe el uso de viviendas en plantas stanos y semistanos.
USO ALOJAMIENTO HOTELERO DE LA EDIFICACIN

Dotacin obligatoria de aparcamientos para edificios de alojamiento hotelero. a) Se satisfar el mayor de los dos siguientes valores posibles: una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados o fraccin de superficie construida de nueva edificacin, o una plaza por cada cuatro unidades de alojamiento o habitacin. b) Dichas plazas de aparcamiento de disposicin obligatoria habrn de situarse en el interior de la parcela donde se desarrolle la actividad propia del uso de alojamiento hotelero. 3.3 USO INDUSTRIAL DE LA EDIFICACIN.

3.2.2

Se entiende por uso exclusivo de alojamiento hotelero, el uso de la edificacin correspondiente al alojamiento, eventual o temporal, de transentes, con carcter de servicio pblico, integrado por todos aquellos establecimientos que se incluyen en la legislacin especfica en materia de hostelera y turismo, y que se desarrolla como actividad nica y exclusiva sobre la totalidad del inmueble. Condicionales del uso de alojamiento hotelero. a) Los edificios destinados a uso hotelero cumplirn las disposiciones establecidas por las normas vigentes en funcin de su capacidad, categora y nivel de servicios. b) Como uso dominante, permite los siguientes usos complementarios sobre la misma edificacin:

3.3.1

USO DE GRAN INDUSTRIA

Se entiende por uso de gran industria a aquel uso de la edificacin destinado a la explotacin eminentemente industrial, o destinado al conjunto de operaciones encaminadas a la obtencin y transformacin de materias primas, su preparacin para posteriores transformaciones, e incluso el envasado, transporte, almacenaje y distribucin de dichos productos. Dicho uso puede estar soportado por un slo inmueble o por un conjunto de inmuebles implantados sobre una misma parcela.

12

No obstante, se admite que coexistan sobre el mismo inmueble o instalaciones usos terciarios auxiliares al de gran industria, tales como oficinas o zonas de exposicin, siempre que dichos usos tengan vinculacin directa con las funciones de la gran industria. Para los edificios destinados al uso de gran industria sern de obligado cumplimiento las ordenanzas y/o regulaciones que se promulguen sobre tales actividades, proteccin del medio ambiente y contra la emisin de agentes contaminantes, tanto para las instalaciones de nueva edificacin o de reforma, como para las ya edificadas cuyos ruidos, vibraciones, emisiones de humo, etc., sobrepasen los lmites que en las mismas se fijen. En todo caso, cualquier actividad de naturaleza industrial regulada por la presente normativa, deber atender a las disposiciones emanadas de las diversas legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Condicionales del uso de gran industria. Los edificios destinados al uso de gran industria debern en todo caso garantizar la integridad de los inmuebles colindantes ante la previsin de posibles siniestros generalizados por propagacin del fuego. Los vertidos generados por las actividades propias de este uso, debern atender a las determinaciones de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes de afeccin, en lo que se refiere a su conduccin, transporte, almacenamiento y/o depuracin.
3.3.2 USO DE PEQUEA O MEDIANA INDUSTRIA.

trial de pequeas o medianas industrias, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del presente Plan. No obstante, se admite que coexistan sobre el mismo inmueble usos terciarios auxiliares al de pequea o mediana industria, tales como oficinas o zonas de exposicin y venta, siempre que dichos usos tengan vinculacin directa con las funciones de la industria. Se entiende por uso de local de taller artesanal al uso de la edificacin correspondiente a las actividades propias de las artes y oficios, o de escasa entidad industrial, que se desarrolla junto con otros usos sobre un mismo inmueble. Dicho uso se entender siempre como un uso complementario permitido por el uso dominante de la edificacin, conforme a las determinaciones establecidas por las condiciones de usos del presente Plan, y deber establecerse de manera obligatoria en la planta baja de la edificacin. Tanto para los usos de pequeas o medianas industrias como para los locales de taller artesanal sern de obligado cumplimiento las ordenanzas y/o regulaciones que se promulguen en lo sucesivo sobre tales actividades, proteccin del medio ambiente y contra la emisin de agentes contaminantes, sin necesidad de acto previo de sujecin individual, tanto para las instalaciones de nueva edificacin o de reforma, como para las ya edificadas cuyos ruidos, vibraciones, emisiones de humo, etc., sobrepasen los lmites que en las mismas se fijen. Condicionales del uso de pequea y mediana industria. Los edificios destinados al uso de pequea o mediana industria, o que alberguen uso de local de taller artesanal, debern asegurar, en funcin de la naturaleza de la actividad implantada, la salvaguarda de los inmuebles colindantes y sus ocupantes ante previsibles siniestros de propagacin de fuego, atendiendo para ello a las disposiciones vigentes de aplicacin de las diferentes legislaciones sectoriales.

Se entiende por uso exclusivo de pequea o mediana industria, al uso de la edificacin correspondiente a las actividades propias de las industrias destinadas a la obtencin o transformacin de productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeas series. Este uso slo podr implantarse sobre un inmueble con carcter exclusivo, y siempre que sobre el Suelo est permitido el uso pormenorizado indus-

13

Los vertidos generados, en su caso, por las diversas actividades propias de dichos usos debern atender a las determinaciones de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes de afeccin, en lo que se refiere a su conduccin, transporte, almacenamiento y/o depuracin.
3.3.3 USO DE TALLER DE MANTENIMIENTO Y REPARACIN DE VEHCULOS.

uso contar con acceso independiente al resto de los usos ubicados sobre el mismo inmueble. Como uso dominante, admitir los siguientes usos complementarios de la edificacin: Local de taller artesanal. Local de almacn. Local comercial. Local de oficinas. Uso no exclusivo de garajes.

Se entiende por uso exclusivo de taller de mantenimiento y/o reparacin de vehculos, al uso de la edificacin correspondiente a las actividades propias de las operaciones de mantenimiento, y/o reparacin de automviles, que se desarrollan en un edificio con carcter exclusivo. Este uso podr implantarse sobre un inmueble con carcter exclusivo, y siempre que sobre el suelo est permitido el uso pormenorizado industrial taller de mantenimiento, entretenimiento y/o reparacin de vehculos, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del presente Plan. Se entiende por uso no exclusivo de taller de mantenimiento y/o reparacin del automvil, al uso de la edificacin correspondiente a las actividades propias de las operaciones de mantenimiento, artes y oficios, o de escasa entidad industrial, que se desarrollan junto a otras actividades en un mismo inmueble Como uso dominante slo podr implantarse en la planta baja de los inmuebles, siempre que est permitido el uso pormenorizado industrial de taller de mantenimiento y reparacin de vehculos en las determinaciones establecidas por las distintas calificaciones. En todo caso dicho uso contar con acceso independiente al resto de los usos ubicados sobre el mismo inmueble. Como uso complementario de la edificacin, local de taller de mantenimiento, y reparacin de vehculos, slo podr ubicarse en planta baja de inmuebles con otro uso dominante de la edificacin. En todo caso dicho

Para los edificios que alberguen usos de talleres de mantenimiento y reparacin de vehculos, sern de obligado cumplimiento las ordenanzas y/o regulaciones que se promulguen en lo sucesivo sobre tales actividades, proteccin del medio ambiente y contra la emisin de agentes contaminantes, tanto para las instalaciones de nueva edificacin o de reforma, como para las ya edificadas cuyos ruidos, vibraciones, emisiones de humo, etc., sobrepasen los lmites que en las mismas se fijen. En todo caso, cualquier edificio destinado a taller de mantenimiento, entretenimiento y reparacin de vehculos regulado por la presente normativa, deber atender a las disposiciones emanadas de las diversas legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Condicionales del uso taller de mantenimiento y reparacin de vehculos. Los edificios destinados a uso de taller de mantenimiento y reparacin de vehculos, debern asegurar, en funcin de la naturaleza de dicha actividad, la salvaguarda de los inmuebles colindantes y sus ocupantes ante previsibles siniestros de propagacin de fuego, atendiendo para ello a las disposiciones vigentes de aplicacin de las diferentes legislaciones sectoriales.

14

Los vertidos generados, en su caso, por las diversas actividades propias de taller de mantenimiento, y reparacin de vehculos, debern atender a las determinaciones de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes de afeccin, en lo que se refiere a su conduccin, transporte, almacenamiento y/o depuracin. 3.4
3.4.1

El local comercial deber asegurar la independencia de su acceso respecto al resto de los usos implantados sobre el mismo inmueble. Como uso dominante de la edificacin, podrn implantarse los siguientes usos complementarios sobre un mismo inmueble: Uso no exclusivo de alojamiento hotelero. Local e taller artesanal. Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y reparacin de vehculos. Local de almacn. Local de oficinas. Local de espectculos o centro de reunin. Uso no exclusivo de garajes. Local de equipamiento comunitario.

USOS TERCIARIOS
USO COMERCIAL.

Se entiende por uso exclusivo terciario comercial (edificio comercial), el uso de la edificacin destinado a la exposicin y venta de productos al pblico, en rgimen al por menor, que se desarrolla sobre la totalidad de un inmueble. Este uso podr implantase en inmuebles situados sobre Suelos donde est permitido el uso de industria conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones de este Plan. Se entiende por uso no exclusivo de terciario comercial al uso de la edificacin correspondiente a la exposicin y venta de productos al pblico, en rgimen al por menor, desarrollados junto a otros usos sobre un mismo inmueble. Como uso dominante, este uso podr implantarse en inmuebles situados sobre Suelos donde est permitido el uso terciario comercial, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones de este Plan. Se deber asegurar en todo caso el acceso independiente para dicho uso del resto de los implantados sobre el mismo inmueble. Como uso complementario, local comercial, slo podr ubicarse en la planta baja de los inmuebles con otro uso dominante, siempre que as lo permitan las condiciones de usos y del presente Plan.

En todo caso, toda actividad comercial a implantar deber atender al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicacin de las legislaciones sectoriales vigentes de afeccin u ordenanzas municipales dictadas al efecto. Condicionales del uso terciario comercial A los efectos de cmputo de la superficie til relacionada con la venta, se debern considerar las superficies de todas las dependencias relacionadas con el intercambio comercial a las que el pblico tiene acceso, excluyndose las superficies destinadas a acceso restringido, inaccesibles para el pblico, tales como despachos privados. En ningn caso, la superficie de venta ser inferior a seis (6) metros comunicacin directa con ningn otro uso de la edificacin. En edificios destinados a usos de comercio con carcter exclusivo, la altura libre mnima entre suelo y techo acabados para cada planta ser, como mnimo, de doscientos cuarenta (240) centmetros.

15

Para edificios o locales comerciales con superficie de venta superior a los mil (1.000) metros cuadrados, el edificio o local deber contar al menos con un espacio propio destinado a la carga y descarga de mercancas drsena, de longitud mnima siete (7) metros, y latitud mnima cuatro (4) metros. El nmero de drsenas deber aumentarse en una unidad por cada mil (1.000) metros cuadrados de superficie de venta o fraccin adicionales. Todo edificio destinado a uso comercial o con uso de locales comerciales, deber disponer, cuando menos, de un aseo compuesto por inodoro y lavabo para el servicio del personal del comercio, cuando su superficie construida total no supere los cien (100) metros cuadrados. Para superficies construidas mayores destinadas a tales usos, deber disponerse un aseo pblico para cada sexo compuesto por inodoro y lavabo, por cada doscientos cincuenta (250) metros cuadrados o fraccin. Los aseos de uso pblico debern siempre estar independizados del resto de las dependencias destinadas a la actividad comercial, mediante la disposicin del correspondiente vestbulo de independencia, cumplindose adems las determinaciones derivadas de la aplicacin de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes u ordenanzas municipales de afeccin. .
3.4.2 USO DE OFICINAS.

Como uso dominante, este uso podr implantarse en inmuebles situados sobre Suelos donde est permitido el uso terciario de oficinas, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones Plan En todo caso deber asegurarse el acceso independiente para este uso en relacin con el resto de actividades implantadas sobre el inmueble. Como uso complementario, locales de oficinas, podr ubicarse slo en la planta baja y/o primera de los inmuebles con otros usos dominantes, siempre que as lo permitan las condiciones de uso del presente Plan. Como uso dominante de la edificacin, admitir los siguientes usos complementarios sobre el mismo inmueble: Uso no exclusivo de vivienda, de carcter multifamiliar Uso no exclusivo de alojamiento hotelero. Local de taller artesanal. Local de taller de mantenimiento y reparacin de vehculos. Local de almacn. Local comercial. Local de espectculos o centro de reunin. Uso no exclusivo de garajes. Local de equipamiento comunitario.

Se entiende por uso exclusivo de oficinas al uso de la edificacin consistente en el desempeo de las actividades administrativas y/o burocrticas desarrollados en la totalidad de un inmueble. Este uso podr implantase en inmuebles situados sobre Suelos donde est permitido el uso terciario de oficinas, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del presente Plan. Se entiende por uso no exclusivo de oficinas al uso de la edificacin consistente en el desempeo de las actividades administrativas y/o burocrticas, que se desarrolla junto con otras actividades o usos en el mismo inmueble.

Condicionales del uso terciario de oficinas Las dependencias destinadas a usos de oficinas, debern contar con una altura libre entre el suelo y techo acabados de doscientos setenta (270) centmetros para cada una de sus plantas como mnimo. Se atender al cumplimiento de los siguientes parmetros: Los locales destinados al uso de oficinas debern disponer, cuando menos, de un aseo compuesto por inodoro y lavabo, para el servicio del per-

16

sonal de la misma, cuando su superficie construida no supere los cien (100) metros cuadrados.
3.4.3 USO DE ESPECTCULOS O CENTROS DE REUNIN.

Como uso dominante de la edificacin, podr admitir los siguientes usos complementarios en el mismo edificio: Local de taller artesanal. Local de almacn. Local comercial. Local de oficinas. Uso no exclusivo de garajes. Local de equipamiento comunitario.

Se entiende por uso exclusivo de espectculos o centros de reunin, aquel uso de la edificacin correspondiente a actividades de carcter lucrativo destinados a la celebracin de espectculos de concurrencia pblica. Este uso podr implantarse con carcter exclusivo en un edificio sobre un suelo en que est permitido el uso terciario espectculos o centros de reunin, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del presente Plan. Se entiende por uso no exclusivo de espectculos o centros de reunin, local de espectculos o centro de reunin, aquel uso de la edificacin correspondiente a actividades de carcter lucrativo destinadas a la celebracin de espectculos de concurrencia pblica, que se desarrolla junto a otros usos sobre un mismo inmueble. Como uso dominante podr implantarse en la planta baja de los inmuebles, siempre que est permitido el uso terciario espectculos o centros de reunin por las condiciones de calificacin del presente Plan. Este uso deber contar con acceso independiente al resto de los usos ubicados sobre el mismo inmueble. Como uso complementario de la edificacin, slo podr implantarse en la planta baja de un inmueble con otro uso dominante, siempre que as lo permitan las condiciones de usos establecidas en el presente Plan. Deber asegurarse el acceso independiente para el local de espectculo o centro de reunin en relacin con el resto de usos implantados en la edificacin.

En todo caso, las actividades de espectculos o centros de reunin a implantar sobre un inmueble debern cumplir con las determinaciones propias de las legislaciones y normativas especficas de afeccin que les sean de aplicacin en funcin de su propia naturaleza. Condicionales del uso de espectculos o centros de reunin Los edificios con uso de espectculos o centros de reunin, debern contar con una altura libre entre el suelo y el techo acabado de trescientos (300) centmetros para cada una de sus plantas. Se deber atender al cumplimiento de los siguientes parmetros: Disponer, cuando menos, de un aseo pblico para cada sexo compuesto por inodoro y lavabo, por cada doscientos cincuenta (250) metros cuadrados de superficie construida o fraccin.
3.4.4 USO DE EDIFICIOS DE PARQUEOS

Se entiende por uso exclusivo de parqueos, al uso de la edificacin relacionado con el estacionamiento y/o guarda de vehculos que se desarrolla con exclusividad en un inmueble Este uso podr implantarse en un inmueble sobre un suelo que permita el uso terciario de edificios de parqueos conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del presente Plan.

17

Se entiende por uso no exclusivo de parqueo al uso de la edificacin destinado al estacionamiento y/o guarda de vehculos que se desarrolla junto a otras actividades sobre un mismo inmueble. Como uso dominante, este uso podr implantarse en inmuebles situados sobre suelos donde est permitido el uso terciario de parqueo, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del presente Plan . Como uso complementario, podr ubicarse en la planta baja y stano de inmuebles con otros usos dominantes de la edificacin, siempre que as se permita por las condiciones de usos del presente Plan. Se garantizar el acceso independiente para esta actividad en relacin con el resto de los usos implantados sobre el inmueble. Como uso dominante de un inmueble, podr admitir los siguientes usos complementarios: Local de taller artesanal. Local de taller de mantenimiento y reparacin de vehculos. Local de almacn. Local comercial. Local de oficinas. Local de espectculos o centro de reunin.

No obstante, no tendr la consideracin de plaza de aparcamiento ningn espacio que, an cumpliendo las condiciones dimensionales, carezca de fcil acceso y maniobrabilidad suficiente para los vehculos. En parqueos de uso colectivo, las rampas rectas no sobrepasarn la pendiente del diecisis por ciento (16%) y las rampas en curva, del doce por ciento (12%), medida por la lnea media. Todas las rampas contarn con una anchura mnima de tres (3) metros, con el sobreancho necesario en las curvas, y su radio de curvatura, medido tambin en el eje, ser siempre superior a seis (6) metros. En todo caso, deber asegurarse el perfecto funcionamiento y capacidad de maniobrabilidad para los vehculos que las utilicen. Los parqueos colectivos contarn con calles interiores para el desplazamiento de vehculos que cuenten en cada sentido de circulacin con un ancho mnimo de cuatrocientos cincuenta (450) centmetros. 3.5 USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DE LA EDIFICACIN.

En cualquier caso, todo uso de parqueo deber atender al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicacin de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Condicionales del uso de espectculos o centros de reunin La dimensin mnima libre de cualquier plaza de aparcamiento ser doscientos veinte (250) centmetros de latitud y cuatrocientos cincuenta (500) centmetros de longitud. Dicha rea as definida deber quedar absolutamente libre de cualquier obstculo.

Se entiende por uso exclusivo de equipamiento comunitario al uso de la edificacin correspondiente a edificaciones o instalaciones destinadas a actividades de carcter pblico, equipamiento comunitario , basadas en la prestacin de servicios pblicos a la poblacin, que se desarrollan con carcter exclusivo sobre dicho inmueble o instalacin. Este uso podr implantarse con carcter exclusivo sobre un inmueble o instalacin que se site sobre suelos en que est permitido cualquiera de los usos correspondientes a equipamientos comunitarios, conforme a lo establecido en las distintas calificaciones del presente Plan. Se entiende por uso no exclusivo de equipamiento comunitario, local de equipamiento comunitario, al uso de la edificacin correspondiente a las actividades de carcter pblico equipamiento comunitario , basadas en la prestacin de servicios pblicos a la poblacin, que se desarrollan en un

18

edificio o instalacin donde se ubican otras actividades. de usos del presente Plan. En todo caso se asegurar el acceso independiente para esta actividad en relacin con el resto de usos implantados en el inmueble. Cualquier edificio o instalacin destinada a equipamiento comunitario deber atender al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicacin de las legislaciones sectoriales y ordenanzas municipales de afeccin, en funcin de la naturaleza de su actividad. Condicionales del uso de equipamiento comunitario Los edificios y locales destinados a usos de equipamiento comunitario, debern contar con una altura libre mnima entre suelo y techo acabados de doscientos setenta (270) centmetros. Los edificios destinados a usos de equipamiento comunitario, debern disponer, cuando menos, de un aseo pblico para cada sexo compuesto por inodoro y lavabo, por cada doscientos cincuenta (250) metros cuadrados de superficie construida o fraccin. Los aseos pblicos debern siempre estar independizados del resto del local destinado a usos de equipamiento comunitario, por el correspondiente vestbulo de independencia. Debern adems cumplir las determinaciones derivadas de la aplicacin de las diferentes legislaciones vigentes de afeccin. En todo caso, los edificios con uso de equipamiento comunitario atendern al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicacin de las legislaciones sectoriales y ordenanzas municipales de afeccin en funcin de la naturaleza de su actividad.

19

CONDICIONES DE LA EDIFICACIN.

Las normas contenidas en el presente Ttulo sern de aplicacin a la edificacin en todo el suelo del Municipio, debiendo tambin ajustarse a ellas los instrumentos de planeamiento que desarrollen el presente Plan.

4.1

TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACIN.

su estabilidad o mantenimiento las adiciones debern ser reconocibles Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras anlogas, las de consolidacin y reparacin propias para asegurar la estabilidad del edificio, las de adaptacin de los inmuebles de valor histrico y/o arquitectnico para cumplir las normativas de obligado cumplimiento, las de adecuacin de las condiciones de habitabilidad y uso de los citados inmuebles, las propias de conservacin, puesta en valor y/o recuperacin de fachadas de inters arquitectnico. Tambin pueden incluirse en este tipo de obras las propias de eliminacin de elementos aadidos disconformes con los valores arquitectnicos del inmueble.
4.1.3 OBRAS DE REHABILITACIN.

A los efectos de la aplicacin de las condiciones de la edificacin se establecen los siguientes tipos de obras de edificacin
4.1.1 OBRAS DE CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO.

Son aquellas obras cuya finalidad es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad, ornato, seguridad y funcionalidad, sin alterar su estructura portante, ni su estructura arquitectnica, as como tampoco su distribucin espacial e interior. Son obras que afectan parcialmente a los edificios existentes, incluyndose dentro de este tipo, entre otras anlogas, el cuidado y afianzamiento de cornisas y volados, la limpieza o reposicin de canalones y bajantes, los revocos de fachada, las diversas labores de pintura de la edificacin, la limpieza y la reparacin de las cubiertas y el saneamiento y mejora de conducciones e instalaciones.
4.1.2 OBRAS DE RESTAURACIN.

Son obras que tienen por objeto mejorar o transformar las condiciones de habitabilidad de un edificio o de una parte del mismo, pero con la conservacin integral o mayoritaria de la configuracin arquitectnica y disposicin estructural y espacial originaria del edificio. Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras anlogas, las de consolidacin y reparacin propias para asegurar la estabilidad del inmueble (que pueden oscilar entre la reproduccin literal de los elementos daados preexistentes hasta su permuta por otros que atiendan nicamente a la estabilidad del mismo y realizados con tecnologa ms actualizada), las que afectan a la redistribucin espacial del edificio, siempre que se conserven los elementos esenciales de su configuracin tipolgica, y en el caso de edificios catalogados, no alteren los valores a preservar de los elementos especialmente protegidos. Igualmente se incluyen las labores de sustitucin de instalaciones antiguas y la incorporacin de nuevas instalaciones a la edificacin para la mejora de la habitabilidad del inmueble. Tambin se considerarn dentro de las obras de rehabilitacin las destinadas a la eliminacin de elementos aadidos distorsionantes de los valores esenciales de la configuracin tipolgica a proteger.

Son obras que tienen por objeto la restitucin de los valores histricos y/o arquitectnicos de un edificio existente, o de parte del mismo, reproducindose con absoluta fidelidad la estructura portante, la estructura arquitectnica, las fachadas exteriores e interiores y los elementos ornamentales, cuando se utilicen partes originales de los mismos y pueda probarse su autenticidad. Si se aadiesen materiales o partes indispensables para

20

4.1.4

OBRAS DE REESTRUCTURACIN.

Son aquellas obras consistentes en la renovacin mediante transformacin de un edificio existente, para su adaptacin a nuevas condiciones de usos, o debido a su grave estado de deterioro funcional, que suponen la modificacin de la configuracin arquitectnica del inmueble, de su disposicin estructural y/o espacial originaria, aun conservando los cerramientos exteriores del edificio. Se incluyen en este tipo de obras, entre otras anlogas, las de sustitucin completa de sistemas estructurales, las que afectan a la redistribucin espacial del edificio modificando elementos determinantes de su organizacin tipolgica, y las operaciones de vaciado de la edificacin con mantenimiento de fachadas exteriores.
4.1.5 OBRAS DE AMPLIACIN.

Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras anlogas, las promovidas individualizadamente para mejorar las condiciones de habitabilidad de pisos, partes de viviendas unifamiliares, locales, y que pueden afectar a la redistribucin interior de tales dependencias, as como las propias de acondicionamiento de fachadas de locales en plantas bajas. Para que estas obras sean posibles deber quedar asegurado en todo caso la seguridad y estabilidad del inmueble donde se encuentran incluidas las dependencias objeto de reforma.

4.1.7

OBRAS DE DEMOLICIN.

Segn supongan o no la total desaparicin de lo edificado, sern de demolicin total o parcial. La posibilidad de las obras de demolicin, tanto parciales como totales, vendr supeditada a las determinaciones derivadas de las condiciones de proteccin contenidas en este documento y las correspondientes, en su caso, a las afecciones derivadas de la legislacin vigente en materia de proteccin del patrimonio histrico.

Son aquellas obras encaminadas a la ampliacin de un edificio existente con aumento de la superficie construida original. Este aumento se puede obtener por remonte o adicin de una o ms plantas sobre las existentes, o por construccin de forjados intermedios en zonas en las que, por su altura, lo permita la edificacin actual, o por colmatacin mediante edificacin de nueva planta situada en los espacios libres no cualificados o catalogados del solar u ocupados por edificaciones marginales. Las obras de ampliacin estarn condicionadas en todo caso a las determinaciones derivadas de la aplicacin de las condiciones de la edificacin y de proteccin contenidas en el presente Plan.
4.1.6 OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO.

4.1.8

OBRAS DE NUEVA EDIFICACIN.

Son aquellas que suponen una nueva construccin de la totalidad de la parcela. Comprende los siguientes tipos de obras: Obras de reconstruccin Son aquellas obras que, con carcter excepcional, tienen por objeto la reposicin, mediante nueva construccin, de un edificio preexistente desaparecido, reproduciendo en el mismo lugar sus caractersticas formales.

Son aquellas obras de reforma menor, que afectan exclusivamente a los elementos privativos de locales y/o parte de viviendas con el fin exclusivo de mejorar sus condiciones funcionales y/o de uso.

21

Obras de nueva planta. Son aquellas obras de nueva construccin sobre solares vacantes o previa demolicin de otro preexistente Las condiciones de calificacin y la normativa de proteccin del presente Plan podrn limitar los distintos tipos de obras que se puedan ejecutar sobre un edificio o parte del mismo. La documentacin tcnica exigible para cada uno de los tipos de obras reflejadas en este artculo ser regulada en el documento definitivo del Plan. 4.2 CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIN

4.2.1

CONDICIONES DE LAS PARCELAS

Se entender por condiciones de parcela los requisitos que debe cumplir una parcela para poder ser edificada. Estas exigencias vendrn impuestas, de un lado por las condiciones del uso al que se destine la parcela, y por las derivadas de las condiciones particulares de la calificacin donde se site. Segregaciones y agregaciones de parcelas. 1.- No se permitirn segregaciones o agregaciones de parcelas cuando las parcelas resultantes no cumplan las condiciones sealadas por el planeamiento, y especficamente, las indicadas en las condiciones de calificacin. Las parcelas existentes de dimensin igual o inferior a la mnima sern indivisibles. 2.- No obstante, se podr autorizar la edificacin en aquella parcela en la que, no cumplindose alguna de las condiciones dimensionales mnimas establecidas por el presente Plan, se verifiquen todas y cada una de las siguientes condiciones: a) Las parcelas existan previamente a la aprobacin del presente documento. b) Las parcelas satisfacen el resto de las condiciones para ser consideradas como solar, tal y como se seala en la vigente legislacin urbanstica. c) No existe posibilidad alguna de reparcelacin con las colindantes, lo que deber quedar suficientemente justificado. Los espacios vacos existentes, se podrn subdividir en parcelas edificables, adaptadas en su forma y tamao, a las de las construcciones originales, tal como se define en los planos de ordenacin.

Se regulan en este apartado las condiciones generales que debe reunir la edificacin. Igualmente se cumplirn las condiciones establecidas para cada calificacin, as como las condiciones de uso que le sean de aplicacin, y las derivadas, en su caso, de la aplicacin de la normativa de proteccin. Las condiciones de edificacin se refieren a los aspectos que a continuacin se relacionan: Condiciones de parcela. Condiciones de situacin y forma de los edificios. Condiciones de calidad, higiene y seguridad. Condiciones de dotaciones y servicios. Condiciones de esttica.

CAPITULO SEGUNDO.

22

Se permitir la agrupacin de las parcelas edificables contiguas, siempre que permita una mejor organizacin de la edificacin o en ltimo trmino de los patios interiores de cada manzana. Condiciones para poder edificar una parcela. 1.- Para que una parcela pueda ser edificada deber cumplir las siguientes condiciones: a) Condiciones de urbanizacin: Estar emplazada con frente a una va que tenga acceso rodado, y disponga de todos y cada uno de los servicios urbanos siguientes: abastecimiento de agua; evacuacin de aguas en conexin con la red de alcantarillado; y suministro de energa elctrica. Todos estos servicios debern tener caractersticas adecuadas para servir a la edificacin que sobre la parcela se pretenda construir. Que an careciendo de todos o alguno de los anteriores requisitos, se asegure la ejecucin simultnea de la edificacin y de la urbanizacin, con los servicios mnimos precedentes, conforme a un proyecto de obras aprobado.

2.- Adems de las condiciones descritas en el apartado anterior, debern de cumplir las que les sean aplicables en cada caso debido a las condiciones del uso al que se destinen, y a la regulacin de la calificacin en que se localicen.

CAPITULO TERCERO
4.2.2 CONDICIONES DE SITUACIN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS.

Se entiende por condiciones de situacin y forma de los edificios a aqullas que definen la posicin, ocupacin, aprovechamiento, volumen y forma de las edificaciones en s mismas y dentro de las parcelas, de conformidad con las condiciones de sus usos y las particulares de calificacin. Las condiciones de situacin y forma de la edificacin se aplicarn en su integridad a las obras de nueva edificacin. Para el resto de tipos de obras tan solo se aplicarn las condiciones que afecten a los elementos objeto de las citadas obras, sin perjuicio de lo que establezcan las condiciones particulares de calificacin o la normativa de proteccin. Condiciones de posicin del edificio en la parcela. Alineaciones La lnea de edificacin deber coincidir con la alineacin exterior cuando as lo establezcan las condiciones particulares de calificacin. Las alineaciones exteriores, interiores y de portal indicadas en los planos de ordenacin, tendrn carcter de alineaciones oficiales y sern de obligatorio cumplimiento. Linderos En aquellos casos en los que el planeamiento establezca distintos valores de la separacin entre la edificacin y los linderos laterales y/o trasero, y cuando por la irregular forma de la parcela sea difcil determinar cul es el testero, se medirn las separaciones de modo que redunden en la mayor

b) Condiciones dimensionales: Satisfacer las condiciones dimensionales fijadas por el presente Plan, o los instrumentos que lo desarrollen en relacin con: Superficie: que deber de ser igual o superior a la fijada por el planeamiento como mnima, e igual o inferior a la que sealase, en su caso, como mxima. Linderos: que han de tener una longitud igual o superior a la fijada por el planeamiento como mnima, e igual o inferior a la que sealase, en su caso, como mxima.

23

distancia de la construccin a las de su entorno, y en la mejor funcionalidad y mayor tamao del espacio libre de edificacin de la parcela. Las separaciones mnimas de la edificacin o edificaciones al lindero frontal, al testero y a sus linderos laterales son las establecidas en cada caso en las condiciones particulares de calificacin, y/o en los instrumentos de desarrollo del presente Plan. Estas separaciones son distancias mnimas a las que deber situarse la edificacin, incluyendo sus cuerpos salientes. Retranqueos. El retranqueo se medir en la misma forma determinada para la separacin a linderos. El retranqueo afectar a: La planta baja, dejando un portal de uso pblico en todas las fachadas de aquellas vas que presenten portal. Su dimensin ser de 3.00 m. A las medianeras de los linderos laterales de parcela, donde actualmente existen huecos de iluminacin y ventilacin, salvo que se demuestre su ilegalidad o se puedan eliminar. En este caso el retranqueo exigido para estos pasillos o patinejos estar en el rango de 0.75 1.50 m, no pudiendo expresarse en las fachadas exteriores. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia. La modificacin de la rasante natural del terreno debe llevar aparejada el correspondiente proyecto de movimiento de tierras o de urbanizacin. Ocupacin bajo rasante. Las construcciones de stanos y semistanos existentes y las que se permitan de nueva ejecucin, podrn ocupar los espacios libres interiores.

Las cimentaciones no podrn rebasar los lmites privados de las alineaciones exteriores oficiales, incluidas la alineacin exterior de portal.
4.2.3 CONDICIONES DE POSICIN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA.

Ocupacin mxima. La ocupacin mxima de parcela que podr ser edificada ser de 80%. La superficie de los patios no se computar como superficie ocupada por la edificacin. Los stanos, semistanos, patios, patinejos no computarn a estos efectos. Superficie libre de parcela. Los terrenos que quedaran libres de edificacin por aplicacin de la regla sobre ocupacin mxima de parcela, no podrn ser objeto en superficie de otro aprovechamiento que el correspondiente a espacios libres al servicio de la edificacin.
4.2.4 CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD

Superficie edificada. Se incluir en dicho cmputo la mitad de la superficie construida de los cuerpos salientes cubiertos, siempre que stos aparezcan abiertos en alguno de sus lados; para cuerpos salientes cubiertos y cerrados se computar la totalidad de dicha superficie. No se considerar la superficie construida de los cuerpos salientes no cubiertos ni la de los elementos salientes.

24

No computarn los espacios no cubiertos vinculados a la vivienda (patios, balcones, etc.) Cmputo de la superficie edificada. Salvo que las condiciones particulares de calificacin establezcan otros criterios, para el cmputo de la superficie edificada se seguirn las siguientes directrices: No se computar como superficie edificada: La de las construcciones bajo rasante de stanos y/o semistanos. La superficie correspondiente a los portales de uso pblico. La superficie de los pasajes de acceso a espacios libres pblicos. La superficie de los patios interiores de parcela que no estn cubiertos aunque estn cerrados en todo su permetro. La superficie correspondiente a elementos salientes de la edificacin, tales como aleros y cornisas, la de balcones o cuerpos salientes no cubiertos, y la de los elementos ornamentales de cubierta. La superficie bajo la cubierta si careciera de posibilidades de uso. Los huecos destinados a cajas o registros de las diversas instalaciones de la edificacin. La superficie construida destinada a maquinaria de ascensores, u otras instalaciones, que tengan que situarse inexcusablemente por encima de la altura mxima permitida, siempre que la superficie edificada vinculada a las mismas responda exclusivamente a las dimensiones mnimas establecidas en la normativa de obligado cumplimiento, ordenanzas municipales o normas tcnicas de aplicacin.

Computarn ntegramente los cuartos destinados a calderas, basuras, contadores, y/u otros de servicios de la edificacin anlogos, situados sobre rasante en cualquiera de las plantas del inmueble. Computar al cincuenta por ciento (50%) de su valor total, aquella superficie edificada transitable cubierta cuyo permetro se encuentre abierto al exterior en al menos uno (1) de sus lados. En soluciones singulares con espacios cubiertos a altura superior a una planta (dobles, triples espacios o soluciones anlogas), slo se computar el valor de la superficie edificada correspondiente a la planta donde se encuentre el forjado de piso de dicho espacio. La determinacin del coeficiente de edificabilidad se entender, en todo caso, como la fijacin de una edificabilidad mxima. Si de la conjuncin de los parmetros derivados de las condiciones de posicin, ocupacin, forma y volumen resultara una superficie total edificable menor, ser de aplicacin este valor ms restrictivo.
4.2.5 CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS.

Altura mxima. La altura mxima se fija en las condiciones de calificacin como valor lmite de la altura de la edificacin. A cada altura mxima, fijada en unidades mtricas, corresponde un nmero mximo de plantas. Estas dos constantes, altura en unidades mtricas y nmero de plantas, debern cumplirse conjuntamente. Como altura mxima de la edificacin, en general, se adopta como media las tres plantas con puntal doble en planta baja (4,50 m) y puntal de 2,70 m en las plantas superiores.

25

Correspondencia entre altura y nmero de plantas. A los efectos de la correspondencia entre ambos parmetros, se tendrn en cuenta las siguientes regulaciones: Edificios existentes: .Se mantendr el nmero de plantas y las alturas existentes, tanto las de puntal alto como las de puntal bajo, que se manifiesten en las fachadas principales de la edificacin. Las ampliaciones del nmero de plantas se realizarn segn los siguientes criterios: La planta baja ser de puntal alto, equivalente a la de las construcciones colindantes o a la propia edificacin, incorporando portal en aquellas vas que as lo requieran. Las plantas superiores a la baja, que se manifiestan en fachadas principales mantendrn las alturas de puntal alto o bajo de las edificaciones colindantes o de la propia edificacin. Las plantas en azoteas, en los casos que se permitan, se resolvern con una altura de 3.00 m retranqueadas en todo s u frente hasta las lneas establecidas respecto a las fachadas principales de las calles. .Se mantendrn las plantas stanos o semistanos. Edificaciones de nueva construccin. Planta baja con altura de piso de 6.00 m mximo y 4,70 m mnimos tomando como referencia a la edificacin colindante. Se mantendr obligatoriamente el portal en las vas que lo posean. Plantas primera, segunda y tercera, de 2,70 m de altura de piso con puntal bajo, aunque manifestndose en fachada principal como de puntal alto de 4,70 m de altura de piso. Se admite una cuarta planta en los edificios de viviendas si la tercera y cuarta plantas constituyen viviendas dplex.

Se permitir la ejecucin de ms de una planta stano o semistano. Construcciones por encima de la altura mxima permitida. Por encima de la altura mxima slo se permitirn: a) Las construcciones existentes debern adecuarse a la reglamentacin de proteccin contra incendios, en la medida mxima que permita su tipologa y funcionamiento. Prevencin de las cadas. a) Los huecos de los edificios abiertos directamente al exterior estarn protegidos por un antepecho de noventa y cinco (95) centmetros o una barandilla de cien (100) centmetros de altura mnima. Con igual sistema y bajo las mismas condiciones se protegern las terrazas accesibles a personas. b) La altura de las barandillas de las escaleras no ser inferior en ningn caso inferior a noventa y cinco (95) centmetros.
4.2.6 NORMAS DE ACCESIBILIDAD Y ELIMINACIN DE BARRERAS ARQUITECTNICAS, URBANSTICAS Y EN EL TRANSPORTE.

El presente Plan, sus figuras de planeamiento de desarrollo y los proyectos de obras, urbanizacin y edificacin que se ejecuten atendern a lo dispuesto en la legislacin sectorial vigente de aplicacin en materia de eliminacin de barreras arquitectnicas, urbansticas y en el transporte.
4.2.7 CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS.

Dentro del presente Plan, se considerarn condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios, las que se imponen al conjunto de instalaciones

26

y maquinarias al servicio de la edificacin, as como al conjunto de los espacios que ocupen, que permitan asegurar el buen funcionamiento de los edificios y los locales conforme al destino que tienen previsto. Las condiciones que se sealan para las instalaciones y servicios de los edificios son de aplicacin a las obras de nueva edificacin y de reforma. En todo caso las instalaciones y servicios de la edificacin cumplirn las determinaciones derivadas de la aplicacin de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Condiciones estticas de las instalaciones y dotaciones al servicio de la edificacin. a) Todas las instalaciones y dotaciones al servicio de la edificacin procurarn situar sus trazados, maquinaria y elementos auxiliares en el interior de la edificacin, evitndose, siempre que sea posible, su manifestacin externa directa. b) Para aquellos elementos que ineludiblemente deban aparecer al exterior, se requerir su integracin en el diseo del edificio, y la previsin de las medidas oportunas correctoras de impacto visual, especialmente en aquellas reas o zonas de especial valor histrico, artstico y/o paisajsticos a preservar. El no-cumplimiento de este extremo podr suponer la denegacin de la licencia para las correspondientes obras de ejecucin. c) Las nuevas edificaciones primarn el empleo de redes e instalaciones que discurran enterradas y/o empotradas, respecto a aquellas dotaciones que requieran el empleo de elementos externos para su correcto funcionamiento. Dotacin de agua. a) Todo edificio deber disponer en su interior de instalacin de agua corriente potable con dimensiones suficientes para las necesidades propias del uso.

b) La red de agua potable abastecer todos los lugares de aseo y preparacin de alimentos y cuantos otros sean necesarios para cada actividad a desarrollar en la edificacin c) En aplicacin de lo dispuesto en la legislacin sectorial vigente de aplicacin, y en virtud de las facultades propias de este Plan, no se podrn otorgar licencias para la construccin de ningn edificio, hasta tanto no quede garantizado el caudal de agua necesario para el desarrollo de su actividad. Dotacin de energa elctrica. Todo edificio contar con instalacin interior de energa elctrica conectada a la red de abastecimiento general o a sistema de generacin propia, realizada de acuerdo con la vigente legislacin sectorial de aplicacin. Gas energtico, combustibles slidos y/o lquidos. Cuando la fuente de energa utilizada sea el gas, los combustibles slidos, o los combustibles lquidos derivados del petrleo, debern ajustarse a lo establecido por la reglamentacin especifica y dems normas de carcter general vigentes que sean de aplicacin, tanto para las redes de instalaciones como para la maquinaria vinculada a dichas energas. Telefona. a) Todos los edificios debern construirse con previsin de las correspondientes canalizaciones telefnicas, con independencia de que se realice o no la conexin con el servicio telefnico.

27

Radio, televisin y telecomunicaciones. a) Toda edificacin contar con previsin de instalacin de antenas receptoras de televisin y radio en frecuencia modulada. b) Se prohiben las instalaciones de cualquier tipo de antena en las fachadas exteriores del edificio. c) Todas las edificaciones debern atender a las determinaciones derivadas de la aplicacin de la legislacin sectorial vigente de afeccin. Instalaciones de climatizacin. a) En el caso de previsin de instalacin de climatizacin para aire acondicionado, queda expresamente prohibida la colocacin de aparatos de produccin de fro que queden vistos sobre la fachada exterior de los inmuebles o que sobresalgan de la lnea de fachada, debiendo en todo caso quedar integrados en la composicin y formalizacin de la misma, y no admitindose su disposicin arbitraria sobre el alzado del inmueble. b) Toda instalacin de climatizacin atender al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicacin de las legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Instalaciones de ventilacin y renovacin forzada de aire. a) Salvo en el caso de las dependencias y/o locales que, por su peculiar destino, puedan ser cerrados (conforme a lo sealado en la presente normativa), queda expresamente prohibida la ventilacin exclusivamente mecnica de las dependencias destinadas a la permanencia de personas. b) Toda instalacin de ventilacin o renovacin forzada de aire atender al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicacin de las legislaciones sectoriales vigentes de afeccin.

Instalaciones de ascensores y aparatos elevadores. a) Todo inmueble de nueva planta que deba salvar desde su acceso desniveles superiores a tres plantas o alturas plantas superiores a los diez (10) metros, cualesquiera que fuera el uso o actividades a los que se destine, deber disponer de ascensor. b) Se atender adems a lo dispuesto al efecto en las condiciones de uso de la normativa del presente Plan. c) En edificios de concurrencia pblica de ms de una planta, ser obligatoria la disposicin de ascensores para salvar el desnivel, que adems sern aptos para su utilizacin por personas con minusvalas fsicas. d) El dimensionado de los ascensores quedar definido por su capacidad de carga, velocidad y nmero de paradas, que se calcularn en funcin del nmero de usuarios previstos y del nmero de plantas servidas. El nmero de ascensores y su tamao se determinarn en funcin de las necesidades del edificio, siendo todos ellos aptos para el ascenso y el descenso. e) Los desembarques de los ascensores instalados tendrn comunicacin directa a travs de zonas comunes de circulacin con la escalera del edificio. f) Podrn instalarse montacargas en aquellos casos que as convenga al funcionamiento del edificio.

g) Ser obligatoria la disposicin de montaplatos en restaurantes, bares, cafeteras y establecimientos similares para el consumo de bebidas y alimentos, cuando las reas de expedicin de al productos y las de estancia del pblico se encuentren en distintas plantas. h) Las escaleras mecnicas cumplirn las condiciones de diseo y construccin convenientes al uso a que se destinen. La existencia de escaleras mecnicas no eximir de la obligacin de instalar ascensor.

28

Cualquiera que sea la clase de aparato elevador instalado, deber atender al cumplimiento de las normas exigidas por la legislacin sectorial vigente de afeccin. Servicios postales. Toda edificacin deber disponer de buzones adecuados para la recogida de la correspondencia, en lugar fcilmente accesible para los servicios de correos. Evacuacin de aguas. Las instalaciones de evacuacin de aguas residuales, tanto pluviales como fecales, quedarn definidas por su capacidad de evacuacin, sobre la base de criterios indicados en la normativa sectorial vigente de aplicacin correspondiente, y debiendo cumplir adems las determinaciones tcnicas de la empresa que gestione el servicio. Evacuacin de humos. a) En ningn edificio se permitir instalar la salida libre de humos por fachada, patios comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carcter provisional. b) Todo tipo de conducto o chimenea estar provisto de aislamiento y revestimiento suficiente para evitar que la radiacin de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicio a terceros. c) Los conductos no discurrirn visibles por las fachadas exteriores y se elevarn como mnimo un metro por encima de la cubierta ms alta. d) Los conductos de evacuacin de humos discurrirn predominantemente por el interior de los edificios, a travs de las correspondientes cajas o registros practicados para darles albergue.

i)

e) En caso de que discurran a travs de patios interiores o patinejos, debern asegurar una distancia mnima de tres (3) metros hasta cualquiera de los huecos vinculados a los mismos. f) Sern de aplicacin cuantas disposiciones sobre contaminacin atmosfrica estn vigentes.

Evacuacin de residuos slidos. a) Todo inmueble, local o dependencia que conlleve una determinada actividad, contar con contenedores adecuados para la recogida de residuos slidos, siendo obligacin de los usuarios la disposicin y retirada posterior de dichos elementos en la va pblica para su recogida por el servicio de limpieza. b) Todo edificio de nueva planta, o afectado por una obra de rehabilitacin o reestructuracin, deber prever un espacio en el interior del mismo con dimensiones suficientes para el almacenamiento de contenedores homologados requeridos para la recogida de los deshechos y residuos que produzcan. Dicha dependencia asegurar su perfecta independencia de otros usos contenidos en la edificacin. c) En todo caso, se estar a lo dispuesto en las legislaciones sectoriales vigentes de afecciones.
4.2.8 CONDICIONES AMBIENTALES DE LOS EDIFICIOS.

Las condiciones ambientales son las que se imponen a las construcciones y sus instalaciones, cualquiera que sea la actividad a la que se destinen, para que de su utilizacin no se deriven agresiones al medio natural por emisin de radiactividad, perturbaciones elctricas, ruidos, vibraciones, deslumbramientos, emisin de gases nocivos, de humos y partculas, o por sus vertidos lquidos o gaseosos.

29

Las condiciones establecidas en el presente captulo sern de aplicacin en las obras de nueva planta, y en las de reforma, y en el resto de las obras en los edificios en los que su cumplimiento no suponga una desviacin importante en los objetivos de las mismas establecidas por la normativa y/u ordenanzas, as como por las legislaciones sectoriales vigentes de afeccin. Actividades permitidas en la edificacin por razones ambientales. Para que una actividad pueda permitirse sobre una edificacin, la misma deber cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones: a) No realizar operaciones que generen emanaciones de gases nocivos, o vapores con olor desagradable, humos o partculas en proporciones que produzcan molestias a terceros. b) No utilizar en el desarrollo de la actividad elementos qumicos que produzcan molestias a terceros. d) Eliminar hacia el exterior emanaciones directas de gases y vapores molestos hacia terceros. c) Disponer la maquinaria instalada de tal modo que las vibraciones, si las hubiere, no sean percibidas desde el exterior, o lo sean en cuanta tan escasa que no causen molestias a terceros. e) Cumplir las condiciones sobre ruidos admisibles, conforme a las ordenanzas y normativas sectoriales vigentes de afeccin. f) Cumplir las condiciones de seguridad y prevencin frente al fuego. Emisin de radioactividad, perturbaciones elctricas, gases, partculas y contaminantes atmosfricos. a) Las actividades susceptibles de generar radioactividad o perturbaciones elctricas debern atender a las disposiciones especiales vigentes

que regulan las mismas emanadas de los organismos competentes en la materia. b) Queda prohibido cualquier actividad sobre la edificacin que genere radiaciones peligrosas, salvo aqullas que dispongan de mecanismos de control y regulacin conforme a las disposiciones vigentes en la materia. c) Tambin se prohiben aquellas actividades que provoquen perturbaciones elctricas que afecten al funcionamiento de la maquinaria y las instalaciones de terceros. d) Las actividades susceptibles de emitir gases, partculas y/o cualquier contaminante atmosfrico debern cumplir las disposiciones contenidas en la legislacin sectorial vigente de afeccin. CAPTULO SPTIMO
4.2.9 CONDICIONES ESTTICAS DE LA EDIFICACIN.

Condiciones estticas son el conjunto de normas y parmetros que se dictan para procurar la adecuacin formal mnima de los edificios, las construcciones y las instalaciones al ambiente urbano. Tales condiciones hacen referencia a las caractersticas de las fachadas, de las cubiertas, de los huecos, de la composicin, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad y color, las especies vegetales y su porte y, en general, a cualquier elemento que configure la imagen urbana. Las condiciones que se sealan para la esttica de la ciudad son de aplicacin a todas las actuaciones sujetas a licencia municipal. La regulacin de las condiciones estticas se realiza en las presentes condiciones generales para la edificacin, en la normativa de proteccin y en las condiciones particulares de regulacin de cada calificacin.

30

Los edificios en relacin con su entorno. a) Las nuevas construcciones y las obras que alteren y modifiquen las existentes, debern procurar la armonizacin con su entorno. La administracin municipal podr exigir la presentacin de estudios de integracin paisajstica y/o visual, como documentacin complementaria de los proyectos de edificacin, donde aparezcan reflejado el conjunto de los espacios pblicos a los que diera frente la edificacin, junto con el resto de edificaciones existentes colindantes con el inmueble propuesto, tanto en su estado actual como futuro. b) Los edificios de nueva planta debern, entre otros condicionantes, considerar su adaptacin a la topografa del terreno, la integracin de la vegetacin existente de inters, el respeto a la presencia de hitos urbanos o visuales interesantes a preservar, el posible impacto de la edificacin proyectada sobre los perfiles de la zona, la incidencia de la misma en el soleamiento y ventilacin de las edificaciones de las fincas colindantes, la relacin con las vas y/o espacios pblicos, la adecuada respuesta tipolgica de la solucin proyectada, la utilizacin de materiales propios de la zona, y dems parmetros que faciliten su integracin en el entorno urbano prximo. c) La administracin municipal podr establecer criterios para determinar la disposicin y orientacin de los edificios en lo que respecta a su percepcin visual desde el viario o espacio pblico, o desde puntos frecuentes o importantes de contemplacin, en aras de proteger y/o potenciar determinados valores paisajsticos, ambientales o de imagen urbana. d) La administracin municipal podr tambin, establecer criterios selectivos y/o restrictivos para el empleo de materiales en la edificacin, as como para la fijacin de las texturas y coloraciones admisibles para los mismos.

Proteccin de los edificios, los ambientes y la imagen urbana. a) Las construcciones y las edificaciones debern someterse a las condiciones estticas que para cada tipo de obra se determinen en estas Normas, as como a las especificadas en las condiciones particulares para cada zona, y en su caso, las derivadas de la normativa de proteccin de aplicacin. b) Las obras de mantenimiento de los edificios, tendentes a la buena conservacin de los mismos, debern adaptarse a la organizacin espacial, estructura y composicin del edificio existente. Los elementos arquitectnicos y los materiales empleados debern adecuarse a los que presenta el edificio, o a los que presentaba antes de intervenciones de adicin y/o reforma de menor inters. c) En las obras de restauracin, adems de lo indicado en el prrafo anterior para las obras de mantenimiento y conservacin de la edificacin, se respetarn las caractersticas bsicas del edificio y se velar por la conservacin de los elementos de decoracin procedentes de etapas anteriores de inters, as como por el cumplimiento de la normativa de proteccin de aplicacin. d) En el caso de obras de reforma donde se mantengan las fachadas, debern respetarse la composicin de las mismas y sus materiales de acabado. Para el caso de obras de remonte o ampliacin de fachadas, los nuevos cuerpos debern integrarse compositivamente con la fachada originaria, aunque debern quedar claramente explcitas las caractersticas del edificio original, diferencindolas de la nueva actuacin. e) En todo caso, las obras de reforma atendern a las condiciones establecidas en la normativa de proteccin del presente documento.

31

Composicin y materiales de las fachadas. a) Las soluciones de los ritmos de las fachadas y de la relacin huecospaos macizos, as como de la proporcin de dichos huecos, debern adecuarse a las caractersticas tipolgicas de la edificacin, considerando las invariantes del entorno y, en su caso, la proximidad de edificaciones catalogadas, que en caso de ser colindantes, obligarn a adecuar la composicin de la nueva fachada a las invariantes de las preexistentes, considerando las referencias correspondientes a aleros, cornisas, impostas, vuelos, zcalos... b) En todos los casos se deber procurar la coherencia entre la composicin y formalizacin de la fachada y la estructura y organizacin del edificio. c) Las fachadas de los edificios debern componerse unitariamente en todas las plantas del edificio, incluidos los locales comerciales si los hubiera, debiendo resolverse totalmente en el proyecto que se presente para la solicitud de licencia. Queda totalmente prohibido la composicin incompleta, dejando pendiente la fachada de los locales comerciales. d) Cuando la edificacin objeto de la obra afecta la fachada uy se encuentre contigua o flanqueada por objetos de algn grado de proteccin individualizada, se adecuar la composicin de la nueva fachada a las preexistentes armonizando las lneas fijas de referencia de la composicin. e) En todo caso, las soluciones de ritmos y proporcin entre huecos y macizos en la composicin de las fachadas, se adecuarn a las de las edificaciones protegidas. Los huecos tenderan a hacerse verticales como corresponden a las estructuras de muro de cargas. f) Las fachadas laterales y posteriores se tratarn con condiciones de composicin y materiales, similares a la fachada principal.

g) En las obras que afecten a la planta baja, esta deber armonizar con el resto de la fachada. A tal efecto el rasgado de huecos de locales comerciales o de cualquier otro nuevo uso a introducir dentro de los permitidos en dicha planta baja, conservar el ritmo, anchura y proporciones de los del resto del edificio. h) La eleccin de los materiales para la ejecucin de las fachadas se fundamentara en el tipo de fbrica y calidad de los revestimientos, as como en el despiece, textura y color de los mismos en funcin de los criterios de composicin y estticos indicados en estas regulaciones. Las fachadas se construirn con materiales que exijan una conservacin mnima, tanto en las fbricas como en las carpinteras, as como que no puedan desprenderse sus revestimientos. i) En edificios no incluidos en ningn grado de proteccin, podr procederse a la modificacin de las caractersticas de una fachada existente de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un resultado homogneo del conjunto arquitectnico y sus relaciones con los colindantes. No se autoriza el cerramiento o acristalamiento de terrazas existentes, salvo casos excepcionales y muy justificados de acuerdo con un proyecto del conjunto de la fachada.

j)

k) En fachadas exteriores, no se autoriza la instalacin de persianas enrollables, rejas o toldos. En las plantas bajas comerciales se consentir, no obstante, con los requisitos del punto 6. l) No se autoriza la construccin de marquesinas de hormign en los edificios existentes ni en las nuevas edificaciones.

Ninguna instalacin de refrigeracin, acondicionamiento de aire, evacuacin de humos o extractores podrn sobresalir ms de 30 cm del plano de fachada exterior ni perjudicar la esttica de la misma. La instalacin de aparatos de aire acondicionado visibles desde la va pblica requerir de un estudio de alzado de edificio, no pudiendo instalar-

32

se sino en la posicin en que menos perjudique la esttica de la fachada y sin romper su cerramiento de fbrica. 14. Los equipos de acondicionamiento o extraccin de aire en locales situados en alineacin exterior o en alineacin de portal, no podrn tener salida a fachada a menos de 3.00 m sobre el nivel de la acera. Medianeras o paramentos al descubierto. Todos los paramentos de esta naturaleza debern tratarse de modo que su aspecto y calidad sean anlogos a los de la fachada. Las medianeras que quedasen al descubierto con carcter definitivo podrn abrirse huecos de pequeo tamao, previo proyecto aprobado a tal efecto, que establezcan la composicin y ritmo adecuado de dichos huecos en relacin con las edificaciones colindantes. Portales. Es aquel espacio difano o abierto en el frente de la edificacin, ocupando la primera cruja de la planta baja cuyo techo se apoya en columnas o pilares y que se destina al uso pblico de acera o paso peatonal. En aquellas vas donde exista la disposicin de portales en la edificacin, stos debern cumplir las siguientes condiciones: Se plantea como obligatorio el mantenimiento y complementacin del actual portal de las edificaciones que dan a dicho frente. El retarnqueo establecido desde la alineacin exterior ser de 3.00 m con una altura libre mnima de 5.00 m, correspondiente en todo caso con la planta baja de la edificacin. Queda expresamente prohibidos la disposicin de portales y/o diseo de fachadas porticadas en aquellas zonas y/o vas donde no existan las condiciones particulares de portal.

Pasajes. Es el volumen o espacio abierto que corta transversalmente la edificacin ocupando parte de la planta baja de la misma y se destina al paso y acceso pblico. Se admitirn los pasajes pblicos peatonales de seccin recta que comuniquen las calles Avenida del Malecn y San Lzaro as como aquellos en fondo de saco que den acceso a locales comerciales de planta baja y a los patios interiores de la edificacin. La altura libre de los pasajes, ser como mnimo de 5.00 m o lo correspondiente de la planta baja, y su ancho mnimo medido entre paramentos opuestos, ser de 3..0 m. Terrazas o logias. Es el volumen o espacio difano, abierto en el frente de la edificacin, ocupando la primera cruja de las plantas de piso de la edificacin por encima de la planta baja, cuyo techo se apoya en columnas o pies derechos y que normalmente se sita por encima del portal definido anteriormente. Dadas las caractersticas de la edificacin, se admiten en las fachadas de la edificacin en las que se obliga a la ejecucin de portal. Se admiten tanto en fachada exterior como en patios y en todo el contorno de la edificacin. El retranqueo coincidir con el del portal de planta baja, o ser de 3.00 m y la altura libre o de puntal ser igual que la planta correspondiente; si bien, debern manifestarse compositivamente como de doble puntal o puntal alto. El antepecho ser igual al de los balcones, pudiendo incorporarse estos como vuelos de remate de la terraza.

33

Podrn ocupar la totalidad o parte de la longitud de la fachada con un mnimo de 50% de las mismas, coincidiendo en el ritmo de sus vanos abiertos con el de los portales de la planta baja. Zcalos. Las edificaciones, salvo disposicin en contra de la normativa de proteccin o de las determinaciones correspondientes a la calificacin donde se site, podrn contar con un tratamiento de zcalo con el fin de proteger a la fachada de posibles agresiones y resolver el contacto con el espacio pblico. Se recomienda el empleo de materiales ptreos naturales en los zcalos, evitndose materiales de escasa capacidad resistente, o aquellos que perjudiquen la esttica de la fachada. Quedan prohibidos los zcalos tratados con materiales cermicos vidriados, terrazos, mamposteras... El zcalo podr sobresalir con respecto al plano de fachada entre cinco (5) y diez (10) centmetros. Para la fijacin de su altura se considerarn las invariantes de las edificaciones del entorno ms prximo, evitndose en cualquier caso soluciones que distorsionen las imgenes urbanas preexistentes. En cualquier caso, su altura no exceder los 1,50 m desde la cota de pavimento. Cuerpos salientes. Se entiende por cuerpos salientes, los cuerpos de la edificacin habitables u ocupables, cerrados o abiertos, que sobresalen del plano de fachada, o de la lnea de edificacin. Dichos cuerpos salientes podrn a su vez estar cubiertos o no. Se prohben los cuerpos salientes en planta baja en cualquier tipo de edificacin.

Salvo disposicin contraria recogida en las condiciones particulares de calificacin o en la correspondiente normativa de proteccin, se permiten los cuerpos salientes si su vuelo es igual o inferior a las dimensiones que a continuacin se indican, consideradas las mismas siempre entre alineaciones: Calles de ancho igual o mayor a 20 metros: 1,20 m Calles de ancho igual o mayor a 10 metros: 1,00 m Calles de ancho inferior a 10 metros: 0,80 m El saliente se computar a partir del paramento de fachada. Los cuerpos salientes debern separarse la medida del vuelo y como mnimo sesenta (60) centmetros de la medianera sobre el plano de fachada. Balcones. La superficie en voladizo del forjado, exenta y horizontal, sobresaliendo del plano de fachada de las plantas o pisos de la edificacin y cerrada tan solo con antepecho o barandilla. Los antepechos se resolvern con obras de fbrica y con elementos decorativos o balaustres hasta una altura mxima de 1,20 m sobre el nivel de suelo o acabado de la planta respectiva. La altura libre mnima entre la rasante oficial de la acera y la cara inferior del vuelo del balcn de planta primera o patio, ser de 5.00 m como mnimo. En las edificaciones existentes se mantendrn las actuales condiciones e los balcones que contengan.

34

Miradores o cuerpos volados. En general se permitir la ejecucin de miradores dando a espacios pblicos, aunque no el cerramiento de los balcones para transformarlo en miradores. Los miradores existentes podrn mantenerse o transformarse en balcones. Podrn tener un vuelo mximo de 1.20 m medidos a partir de las fachadas, sin ocupar la longitud total de la misma y de forma discontnua. Elementos salientes.

Las portadas, en caso de que existan, tendrn un saliente mximo de 0.10 m sobre el plano de fachada. Podrn recercarse los huecos con molduras, cuyo saliente relativo al plano de fachada no superar los 0,06 m. Los revocos sern de textura lisa, pintadas con colores claros, pasteles, en la gama de colores constructivos. Las fachadas de piedra a vista no se pintarn en ningn caso. Las carpinteras sern de madera con colores similares a los paramentos. Marquesinas y toldos. Se autoriza la colocacin de toldos en plantas bajas comerciales.

Se entiende por elementos salientes aquellas partes integrantes de la edificacin, o sus elementos constructivos, no habitables ni ocupables, que poseen carcter fijo y que sobresalen de la lnea de fachada o de la lnea de la edificacin. Las rejas voladas y las molduras decorativas podrn sobresalir un mximo de quince (15) centmetros respecto al paramento de fachada. Para el caso de piezas de aleros y cornisas, el ancho del vuelo de dichos elementos cumplir las determinaciones establecidas en el artculo anterior para los cuerpos salientes, en funcin del ancho de la va hacia donde se vincule la edificacin. Se admiten en general, con un vuelo no superior de 1.00 m.

La altura libre mnima de marquesinas y toldos sobre la rasante de la acera contigua a la edificacin ser de 2.50 m, debiendo en todo caso quedar remetidos respecto de la lnea de borde exterior de acera cuando menos cuarenta (40) centmetros. Su saliente mximo respecto a la alineacin ser el ancho de la acera deducidos a.0.20 m desde el contn. No se permitir en ningn caso la existencia de elementos sustentantes que apoyen directamente sobre la calzada o acera. Se prohben toldos fijos. Anuncios y carteles.

Cualquier voladizo se dispondr a una altura mnima respecto de la rasante de la acera contigua a la edificacin de cinco (5) metros, debiendo en todo caso dicho vuelo quedar remetido cuarenta (40) centmetros respecto de la lnea del borde ms exterior de la acera, respetando en cualquier caso el arbolado y cualquier tipo de mobiliario urbano existente en el viario o espacio pblico.

Las decoraciones publicitarias de locales comerciales, las muestras y los anuncios, debern integrarse en la composicin de la fachada, no ocultar huecos de locales propios y/o colindantes, y responder a las necesarias condiciones de dignidad y esttica en la utilizacin de sus materiales, recomendndose el empleo de rtulos sobre los dinteles de los locales, sin ocultar los mismos.

35

Los vuelos de anuncios y carteles no rebasarn las dimensiones fijadas para los cuerpos y elementos salientes en las presentes Normas. No podrn situarse anuncios sobre las cubiertas de los edificios. La instalacin de estos elementos se realizar de conformidad con las regulaciones generales establecidas sobre dicha materia que existen en la ciudad. Condiciones estticas de las construcciones por encima de la altura mxima permitida. Las chimeneas y elementos propios de ventilacin o de evacuacin de humos y acondicionamiento de aire, debern quedar integrados en la composicin general del inmueble, considerndose especialmente en el caso de su posible visualizacin desde el viario o espacio pblico, o desde puntos de miradores visuales de especial inters. Queda prohibida la instalacin de depsitos de agua vistos por encima de la altura mxima permitida, Proteccin de elementos naturales y vegetales. El arbolado existente en los viarios y espacios pblicos, aunque no hayan sido calificados como zonas verdes, deber ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurar que afecten a los de menor edad y porte, y a ser posible se procurar su replantacin o sustitucin por nuevos ejemplares Los espacios que se encuentren ajardinados en la actualidad, debern conservar y mantener en buen estado sus plantaciones, especialmente las de gran porte y/o especial valor botnico. Cuando una obra pueda afectar a un ejemplar vegetal de inters, deber expresarse dicha circunstancia en la solicitud de licencia correspondiente y, en su caso, venir reflejado en el correspondiente proyecto tcnico. El

afectante deber presentar y asegurar la ejecucin del conjunto de medidas destinadas a su conservacin y/o preservacin, dotando a la planta en cuestin de los mecanismos de proteccin adecuados. La sustitucin del arbolado de gran porte existente, bien por causas de deterioro o desaparicin, ser obligatoria a cargo del responsable de la actuacin causante de tal hecho, sin perjuicio de las sanciones que pudieran afectarle en caso de tratarse de especie protegida. La sustitucin se har por especies iguales y del mismo porte que las desaparecidas o, en caso de imposibilidad justificada de tal extremo, por la especie predominante en el conjunto del arbolado prximo. Deber prestarse especial atencin a la proteccin de elementos naturales que pudieran aparecer en el transcurso de intervenciones edilicias y/o de obra civil, tales como afloramientos de vetas de piedras naturales de inters, donde se deber procurar la integracin de los mismos en el conjunto de la intervencin.

36

5
5.1

CALIFICACION URBANSTICA
CONCEPTO Y MBITO DE APLICACIN

Se establecen a continuacin las condiciones particulares a que han de ajustarse las edificaciones que se realicen sobre suelo sometido a cada Calificacin, adems de las Condiciones Generales de Uso y de la Edificacin, expresadas en los ttulos anteriores. Estas condiciones se refieren a: Condiciones de parcelacin Alineacin a vial Ocupacin de parcela Ocupacin bajo rasante Altura y nmero de plantas Construcciones permitidas por encima de la altura mxima Edificabilidad mxima Patios Condiciones particulares de esttica Condiciones de lntervencin de carcter singular Condiciones particulares de uso

El presente Plan califica la totalidad del suelo del Municipio de Centro Habana. La Calificacin Urbanstica rene en un solo concepto el Uso del suelo y la Tipologa edificatoria. Proporciona por tanto el conjunto particularizado de condiciones de intervencin para cualquier parcela del Municipio. El mbito de aplicacin de la Calificacin Urbanstica es el lote o, en su caso, la manzana. El Plano de Calificacin Urbanstica representa la Calificacin Urbanstica de cada manzana o lote. El Plan distingue las siguientes Calificaciones: Residencial en manzana cerrada Residencial en bloque aislado Residencial con terciario Residencial Alojamiento Hotelero Industrial Terciario comercial, gastronmico y administrativo Equipamiento: deportivo, docente, sanitario y Equipamiento comunitario: administrativo, cultural o religioso Espacios Pblicos

37

5.2

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CALIFICACIN EN MANZANA CERRADA

de ordenacin de la parcela o parcelas resultantes atendern, en todo caso, a las condiciones particulares establecidas para esta Calificacin.
5.2.3 ALINEACIN A VIAL

5.2.1

MBITO DE APLICACIN

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Residencial en Manzana Cerrada en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas, o parte de ellas, predominantemente de uso residencial, con edificaciones entre medianeras que disponen sus lneas de edificacin sobre las alineaciones exteriores que definen la manzana.
5.2.2 CONDICIONES DE PARCELACIN

Las edificaciones dispondrn su lnea de edificacin a borde interior de parcela, salvo en aquellas vas que presenten portal, en cuyo caso ser la estructura exterior del mismo la que se alinee a vial. En estos casos la alineacin interior del portal continuar la de los portales adyacentes.
5.2.4 OCUPACIN DE PARCELA

La ocupacin mxima en planta para nuevas obras ser de un 80% de la superficie de la parcela para cada una de las plantas de la edificacin incluida la baja o en su lugar, lo que establezcan los estudios en detalle. Cuando se acte mediante obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin y/o acondicionamiento que aseguren el mantenimiento del patrimonio edificado, la ocupacin podr ser siempre igual a la del edificio original, excluyendo los remontes, anejos y cobertizos aadidos al mismo.
5.2.5 OCUPACIN BAJO RASANTE

Parcela mnima Se considera parcela mnima a toda parcela existente que es en la actualidad, o lo fue anteriormente, soporte de edificacin, adecuada a su tipo. No obstante, en proyectos a realizar sobre manzanas o parte de manzana en que existan vacos por existencia de solares yermos o derrumbes, podr definirse una nueva parcelacin que resuelva la ordenacin de la manzana, mediante la oportuna aprobacin por el Municipio de un estudio en detalle. En todo caso, no se producirn parcelaciones que produzcan parcelas individuales muy alejadas de la media de la manzana y que presenten un lindero frontal inferior a 500 centmetros. Agregaciones y segregaciones Podrn agregarse o segregarse parcelas siempre que las resultantes obedezcan a los criterios expresados en el prrafo anterior. Las condiciones

Slo podr construirse una planta de stano o semistano, destinada exclusivamente a garaje o parqueo de vehculos y/o servicios de la edificacin (zonas de instalaciones y/o locales no habitables) El permetro de la planta stano o semistano podr ocupar el 100% de la superficie de la parcela. Ningn stano podr sobresalir del terreno una altura superior a 120 centmetros respecto de la cota de referencia situada sobre la acera en el punto medio del lindero frontal. En el caso de existencia de portales no se permitir que el suelo acabado de los mismos sobresalga de la cota del terreno una altura superior a 30 centmetros, salvo que sea necesario para resolver el encuentro con los adyacentes.

38

5.2.6

NMERO DE PLANTAS Y ALTURA

El nmero de plantas se fija en el Plano de Calificacin Urbanstica del Plan en la correspondiente documentacin grfica. Altura reguladora: Altura deseable con posibilidades de subir en 1 planta con excepcin justificada, siempre y cuando se realice un estudio de elevaciones de la manzana y estudio en detalle. Se entiende por tanto que: - La altura mxima vendr determinada en funcin del nmero de plantas. - Alturas actuales por debajo de la mxima: Pueden mantenerse. - Altura reguladora en nmero de plantas: Las reflejadas en el Plano de Calificacin. - Altura mnima en nmero de plantas: 2 plantas: 2 3 plantas: 2 4 plantas: 3 - No es obligatorio la continuidad de las cornisas en las edificaciones. - Altura mnima en metros para las Zonas expresadas en el Plano de las Regulaciones: Zona 1 y 4: a) Para la planta baja se fija una altura mnima de 450 centmetros. b) Para la planta o plantas superiores se fija una altura mnima de 300 centmetros Zona 2: Se regular altura mnima en funcin de la altura existente segn el entorno y la integracin deseada. Zona 3 y 5: a) Para la planta baja se fija una altura mnima de 300 centmetros. b) Para la planta o plantas superiores se fija una altura mnima de 270 centmetros

- Alturas menores que las establecidas slo se aceptarn siempre y cuando se justifiquen por una adaptacin al entorno o por precisiones realizadas a travs de estudios en detalle o planes especiales. - Estas alturas de planta se medirn de suelo a suelo acabados. - En los casos de las edificaciones existentes que por su tipologa no puedan medirse su nmero de plantas, el Plan las ha fijado como alturas singulares (AS) - Cuando aparece en la manzana una AS, para las nuevas obras debe fijarse como mnimo un estudio en detalle para determinar su altura final. - El Plan ha identificado parcelas no edificadas de alto valor locacional que constituyen situaciones excepcionales sometidas a regulaciones especficas de procedimiento y diseo para su ocupacin, lo que se establece para estos lugares intervenciones singulares (IS) dentro de la trama. - Para estas IS sern justificados los estudios en detalle no slo en cuestiones formales o de oportunidad sino en cuestiones compositivas del entorno.
5.2.7 CONSTRUCCIONES PERMITIDAS POR ENCIMA DE LA ALTURA MXIMA

La superficie mxima construda para las construcciones permitidas por encima de la altura mxima no sobrepasar, en ningn caso los 17 metros cuadrados. La altura mxima de estas construcciones no sobrepasar los 330 centmetros sobre la planta inferior. Se trata en todo caso de construcciones para albergar la caja de escaleras, casetones de ascensores o instalaciones exigidas por la legislacin sectorial.

39

5.2.8

EDIFICABILIDAD MXIMA

composicin. En todo caso, se respetar la continuidad de los portales existentes. Se cumplirn asimismo las condiciones de esttica establecidas en las condiciones generales de la edificacin En aquellas parcelas que presenten mas de un frente de parcela a vial, ser obligatorio el tratamiento como fachada de cada uno de dichos frentes, atendiendo al nmero de plantas mnimo fijado en el Plan. Las medianeras que rebasen la altura de sus colindantes debern tener tratamiento y terminacin de fachada.
5.2.11 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

La edificacin de nueva planta tendr una edificabilidad neta mxima en funcin del nmero de plantas mximo autorizado, conforme a los siguientes valores: a) b) c) d) Para edificios de dos plantas: 1,60 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de tres plantas: 2,40 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de cuatro plantas: 3,00 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de cinco plantas: 3,50 m2 techo/ m2 suelo.

En los supuestos de agregacin de parcelas, la edificabilidad neta mxima ser la resultante de aplicar las reglas anteriores a la parcela resultante de la agregacin. En los supuestos de obras de obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin, acondicionamiento y/o reforma la edicabilidad mxima ser la existente, correspondiente al edificio original, excluyendo cobertizos o anejos aadidos al mismo.
5.2.9 PATIOS

El uso del suelo: Caracterstico: Residencial unifamiliar y multifamiliar Compatibles: Residencial alojamiento hotelero El uso de la edificacin: Complementarios: Terciario comercial en planta baja Terciario gastronmico en plantas bajas y primera Terciario administrativo en planta baja y primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social.

Se permitirn los patios de parcela, respetando las condiciones de ocupacin expresadas anteriormente. En todo caso ser exigible la disposicin de los mismos de acuerdo al tipo predominante en la manzana. No se producirn luces rectas entre habitaciones vivideras a menos de 300 centmetros. En las obras de reforma sobre edificios existentes podrn mantenerse las dimensiones y forma de los patios existentes, incluso si existen vuelos de galeras a partir de la planta primera.
5.2.10 CONDICIONES PARTICULARES DE ESTTICA

Las nuevas construcciones se adaptarn a la arquitectura original circundante mediante la adecuacin a sus valores y principios elementales de su

40

5.3
5.3.1

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CALIFICACIN RESIDENCIAL EN BLOQUE AISLADO


MBITO DE APLICACIN

5.3.3

ALINEACINES Y SEPARACIONES DE LINDEROS

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Residencial en Bloque Aislado en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas, o parte de ellas, predominantemente de uso residencial multifamiliar, con edificaciones en bloques aislados o abiertos en altura, separados entre s por espacios libres de edificacin.
5.3.2 CONDICIONES DE PARCELACIN

Las edificaciones correspondientes a la presente calificacin debern separar sus lneas de edificacin de los linderos en cada una de sus plantas una distancia mnima equivalente a la mitad de la altura de la edificacin vinculada a los mismos, con un valor siempre superior a 3 metros, si bien en relacin con el lindero frontal esta distancia podr medirse desde el eje de la va o calle. Cuando sobre uno de los linderos exista una medianera vista, la nueva edificacin se adosar obligatoriamente a ella.
5.3.4 SEPARACIN ENTRE EDIFICIOS

Parcela mnima Se considera parcela mnima a toda parcela existente que es en la actualidad, o lo fue anteriormente, soporte de edificacin adecuada a su tipo. No obstante, en proyectos a realizar sobre manzanas o parte de manzana en que existan vacos por existencia de solares yermos o derrumbes, podr definirse una nueva parcelacin que resuelva la ordenacin de la manzana, mediante la oportuna aprobacin por el Municipio de un estudio en detalle. En todo caso, no se producirn parcelaciones que produzcan parcelas individuales muy alejadas de la media de la manzana y que presenten un lindero frontal inferior a 500 centmetros. Agregaciones y segregaciones Podrn agregarse o segregarse parcelas siempre que las resultantes obedezcan a los criterios expresados en el prrafo anterior. Las condiciones de ordenacin de la parcela o parcelas resultantes atendern, en todo caso, a las condiciones particulares establecidas para esta Calificacin.

Las edificaciones se separarn de las prximas en cada una de sus plantas un distancia equivalente a la semisuma de las alturas de los volmenes enfrentados. En el caso de edificaciones que construyan volmenes exentos sobre zcalos de plantas inferiores de mayor extensin superficial, se cumplir igualmente que los volmenes enfrentados queden separados una distancia equivalente a la semisuma de las alturas.
5.3.5 OCUPACIN DE PARCELA

La ocupacin mxima en planta ser de un 50% de la superficie de la parcela para cada una de las plantas de la edificacin incluida la baja. Cuando la planta baja tenga un uso distinto al de vivienda, dicha planta baja podr ocupar hasta un 75% de la superficie de la parcela, constituyendo, en este caso, una derivacin hacia una tipologa mixta. Cuando se acte mediante obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin y/o acondicionamiento que aseguren el mantenimiento del patrimonio edificado, la ocupacin podr ser siempre igual a la del edificio original, excluyendo los remontes, anejos y cobertizos aadidos al mismo.

41

5.3.6

OCUPACIN BAJO RASANTE

- Estas alturas de planta se medirn de suelo a suelo acabados.


5.3.8 CONSTRUCCIONES PERMITIDAS POR ENCIMA DE LA ALTURA MXIMA

Slo podr construirse un mximo de 3 plantas bajo rasante, destinadas exclusivamente a garaje o parqueo de vehculos y/o servicios de la edificacin (zonas de instalaciones y/o locales no habitables) El permetro de la planta stano o semistano podr ocupar como mximo el 75% de la superficie de la parcela. Ningn stano podr sobresalir del terreno una altura superior a 120 centmetros respecto de la cota de referencia situada sobre la acera en el punto medio del lindero frontal.
5.3.7 NMERO DE PLANTAS Y ALTURA

La superficie mxima construda para las construcciones permitidas por encima de la altura mxima no sobrepasar, en ningn caso los 17 metros cuadrados. La altura mxima de estas construcciones no sobrepasar los 330 centmetros sobre la planta inferior. Se trata en todo caso de construcciones para albergar la caja de escaleras, casetones de ascensores o instalaciones exigidas por la legislacin sectorial.
5.3.9 EDIFICABILIDAD MXIMA

El nmero de plantas se fija en el Plano de Calificacin Urbanstica del Plan en la correspondiente documentacin grfica. Se entiende por tanto que: - La altura mxima vendr determinada en funcin del nmero de plantas. - Alturas actuales por debajo de la mxima: Pueden mantenerse. - Altura reguladora en nmero de plantas: Las reflejadas en el Plano de Calificacin. - Altura mnima en metros para estos sectores expresados en el Plano de las Regulaciones: Sector Parque Trillo y H. Ameijeiras: a) Para la planta baja se fija una altura mnima de 450 centmetros. b) Para la planta o plantas superiores se fija una altura mnima de 270 centmetros. - Alturas menores que las establecidas slo se aceptarn siempre y cuando se justifiquen por una adaptacin al entorno o por precisiones realizadas a travs de estudios en detalle o planes especiales.

La edificacin de nueva planta tendr una edificabilidad neta mxima en funcin del nmero de plantas mximo autorizado, conforme a los siguientes valores: a) b) c) d) Para edificios de dos plantas: 1,00 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de tres plantas: 1,50 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de cuatro plantas: 2,00 m2 techo/ m2 suelo Para edificios de cinco plantas: 2,50 m2 techo/ m2 suelo

En los supuestos de agregacin de parcelas, la edificabilidad neta mxima ser la resultante de aplicar las reglas anteriores a la parcela resultante de la agregacin. En los supuestos de obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin, acondicionamiento y/o reforma la edificabilidad mxima ser la existente, correspondiente al edificio original, excluyendo cobertizos o locales aadidos al mismo.

42

5.3.10

PATIOS

Se permitirn los patios de parcela, respetando las condiciones de ocupacin expresadas anteriormente. En todo caso ser exigible la disposicin de los mismos de acuerdo al tipo predominante en la manzana. No se producirn luces rectas entre habitaciones vivideras a menos de 300 centmetros. En las obras de reforma sobre edificios existentes podrn mantenerse las dimensiones y forma de los patios existentes, incluso si existen vuelos de galeras a partir de la planta primera.
5.3.11 CONDICIONES PARTICULARES DE ESTTICA

Terciario comercial en planta baja Terciario gastronmico en plantas bajas y primera Terciario administrativo en planta baja y primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social. Equipamiento deportivo

5.4
5.4.1

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CALIFICACIN RESIDENCIAL CON TERCIARIO


MBITO DE APLICACIN

Las nuevas construcciones se adaptarn a la arquitectura original circundante mediante la adecuacin a sus valores y principios elementales de su composicin. En todo caso, se respetar la continuidad de los portales existentes. Se cumplirn asimismo las condiciones de esttica establecidas en las condiciones generales de la edificacin La longitud mxima de bloques no podr exceder de 60 metros medidos linealmente en su fachada. En aquellas parcelas que presenten mas de un frente de parcela a vial, ser obligatorio el tratamiento como fachada de cada uno de dichos frentes, atendiendo al nmero de plantas mnimo fijado en el Plan.
5.3.12 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Residencial con Terciario en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas, o parte de ellas, predominantemente de uso residencial multifamiliar, vinculado con otras actividades de naturaleza terciaria, tanto comercial como gastronmica en edificaciones entre medianeras que disponen sus lneas de edificacin sobre las alineaciones exteriores que definen la manzana.
5.4.2 CONDICIONES DE PARCELACIN

Parcela mnima Se considera parcela mnima a toda parcela existente que es en la actualidad, o lo fue anteriormente, soporte de edificacin, adecuada a su tipo. No obstante, en proyectos a realizar sobre manzanas o parte de manzana en que existan vacos por existencia de solares yermos o derrumbes, podr definirse una nueva parcelacin que resuelva la ordenacin de la manzana, mediante la oportuna aprobacin por el Municipio de un estudio en detalle.

El uso del suelo: Caracterstico: Residencial unifamiliar y multifamiliar Compatibles: Residencial alojamiento hotelero El uso de la edificacin: Complementarios:

43

En todo caso, no se producirn parcelaciones que produzcan parcelas individuales muy alejadas de la media de la manzana y que presenten un lindero frontal inferior a 500 centmetros. Agregaciones y segregaciones Podrn agregarse o segregarse parcelas siempre que las resultantes obedezcan a los criterios expresados en el prrafo anterior. Las condiciones de ordenacin de la parcela o parcelas resultantes atendern, en todo caso, a las condiciones particulares establecidas para esta Calificacin.
5.4.3 ALINEACIN A VIAL

Ningn stano podr sobresalir del terreno una altura superior a 120 centmetros respecto de la cota de referencia situada sobre la acera en el punto medio del lindero frontal. En el caso de existencia de portales no se permitir que los el suelo acabado de los mismos sobresalga de la cota del terreno una altura superior a 30 centmetros, salvo que sea necesario para resolver el encuentro con los adyacentes.
5.4.6 NMERO DE PLANTAS Y ALTURA

El nmero de plantas se fija en el Plano de Calificacin Urbanstica del Plan en la correspondiente documentacin grfica. Altura reguladora: Altura deseable con posibilidades de subir en 1 planta con excepcin justificada, siempre y cuando se realice un estudio de elevaciones de la manzana y estudio en detalle. Se entiende por tanto que: - La altura mxima vendr determinada en funcin del nmero de plantas. - Alturas actuales por debajo de la mxima: Pueden mantenerse. - Altura reguladora en nmero de plantas: Las reflejadas en el Plano de Calificacin. - Altura mnima en nmero de plantas: 2 plantas: 2 3 plantas: 2 4 plantas: 3 - No es obligatorio la continuidad de las cornisas en las edificaciones. - Altura mnima en metros para las Zonas y sectores expresadas en el Plano de las Regulaciones: Zona 1 y 4: a) Para la planta baja se fija una altura mnima de 450 centmetros. b) Para la planta o plantas superiores se fija una altura mnima de 300 centmetros

Las edificaciones dispondrn su lnea de edificacin a borde interior de parcela, salvo en aquellas vas que presenten portal, en cuyo caso ser la estructura exterior del mismo la que se alinee a vial. En estos casos la alineacin interior del portal continuar la de los portales adyacentes.
5.4.4 OCUPACIN DE PARCELA

La ocupacin mxima en planta ser de un 80% de la superficie de la parcela para cada una de las plantas de la edificacin incluida la baja. Cuando se acte mediante obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin y/o acondicionamiento que aseguren el mantenimiento del patrimonio edificado, la ocupacin podr ser siempre igual a la del edificio original, excluyendo los locales y cobertizos aadidos al mismo.
5.4.5 OCUPACIN BAJO RASANTE

Slo podr construirse una planta de stano o semistano, destinada exclusivamente a garaje o parqueo de vehculos y/o servicios de la edificacin (zonas de instalaciones y/o locales no habitables) El permetro de la planta stano o semistano podr ocupar el 100% de la superficie de la parcela.

44

Zona 2: Se regular altura mnima en funcin de la altura existente segn el entorno y la integracin deseada. Zona 3 y 5: a) Para la planta baja se fija una altura mnima de 300 centmetros. b) Para la planta o plantas superiores se fija una altura mnima de 270 centmetros Sectores correspondientes a ejes con portales (S2) : a) Para la planta baja se fija una altura mnima de 450 centmetros. b) Para la planta o plantas superiores se fija una altura mnima de 300 centmetros - Alturas menores que las establecidas slo se aceptarn siempre y cuando se justifiquen por una adaptacin al entorno o por precisiones realizadas a travs de estudios en detalle o planes especiales. - Estas alturas de planta se medirn de suelo a suelo acabados. - En los casos de las edificaciones existentes que por su tipologa no puedan medirse su nmero de plantas, el Plan las ha fijado como alturas singulares (AS) - Cuando aparece en la manzana una AS, para las nuevas obras debe fijarse como mnimo un estudio en detalle para determinar su altura final. - El Plan ha identificado parcelas no edificadas de alto valor locacional que constituyen situaciones excepcionales sometidas a regulaciones especficas de procedimiento y diseo para su ocupacin, lo que se establece para estos lugares intervenciones singulares (IS) dentro de la trama. - Para estas IS sern justificados los estudios en detalle no slo en cuestiones formales o de oportunidad sino en cuestiones compositivas del entorno.

5.4.7

CONSTRUCCIONES PERMITIDAS POR ENCIMA DE LA ALTURA MXIMA

La superficie mxima construda para las construcciones permitidas por encima de la altura mxima no sobrepasar, en ningn caso los 17 metros cuadrados. La altura mxima de estas construcciones no sobrepasar los 330 centmetros sobre la planta inferior. Se trata en todo caso de construcciones para albergar la caja de escaleras, casetones de ascensores o instalaciones exigidas por la legislacin sectorial.
5.4.8 EDIFICABILIDAD MXIMA

La edificacin de nueva planta tendr una edificabilidad neta mxima en funcin del nmero de plantas mximo autorizado, conforme a los siguientes valores: a) b) c) d) Para edificios de dos plantas: 1,60 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de tres plantas: 2,40 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de cuatro plantas: 3,00 m2 techo/ m2 suelo. Para edificios de cinco plantas: 3,50 m2 techo/ m2 suelo.

En los supuestos de agregacin de parcelas, la edificabilidad neta mxima ser la resultante de aplicar las reglas anteriores a la parcela resultante de la agregacin. En los supuestos de obras de obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin, acondicionamiento y/o reforma la edicabilidad mxima ser la existente, correspondiente al edificio original, excluyendo cobertizos o locales aadidos al mismo.

45

5.4.9

PATIOS

El uso de la edificacin: Complementarios: Terciario comercial en planta baja Terciario gastronmico en plantas bajas y primera Terciario administrativo en planta baja y primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social. Las plantas bajas se destinarn obligatoriamente a locales que puedan albergar el uso terciario correspondiente al tipo, y, en su caso al establecimiento de equipamientos o servicios al servicio de la poblacin. 5.5
5.5.1

Se permitirn los patios de parcela, respetando las condiciones de ocupacin expresadas anteriormente. En todo caso ser exigible la disposicin de los mismos de acuerdo al tipo predominante en la manzana. No se producirn luces rectas entre habitaciones vivideras a menos de 300 centmetros. En las obras de reforma sobre edificios existentes podrn mantenerse las dimensiones y forma de los patios existentes, incluso si existen vuelos de galeras a partir de la planta primera.
5.4.10 CONDICIONES PARTICULARES DE ESTTICA

Las nuevas construcciones se adaptarn a la arquitectura original circundante mediante la adecuacin a sus valores y principios elementales de su composicin. En todo caso, se respetar la continuidad de los portales existentes. Se cumplirn asimismo las condiciones de esttica establecidas en las condiciones generales de la edificacin En aquellas parcelas que presenten mas de un frente de parcela a vial, ser obligatorio el tratamiento como fachada de cada uno de dichos frentes, atendiendo al nmero de plantas mnimo fijado en el Plan. Las medianeras que rebasen la altura de sus colindantes debern tener tratamiento y terminacin de fachada.
5.4.11 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

CONDICIONES PARTICULARES DE LA RESIDENCIAL ALOJAMIENTO HOTELERO


MBITO DE APLICACIN

CALIFICACIN

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Residencial Alojamiento Hotelero en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas, o parte de ellas, destinadas a usos residenciales relacionados con el hospedaje y/o alojamiento de personas no vinculadas familiarmente, en edificaciones integradas en manzanas cerradas de otro uso.
5.5.2 CONDICIONES DE LA CALIFICACIN ASIMILABLES A OTRAS CALIFICACIONES RESIDENCIALES

El uso del suelo: Caracterstico: Residencial vivienda multifamiliar Compatibles: Residencial alojamiento hotelero

Para el caso de actuaciones que se ubiquen en lotes calificados como Residencial Alojamiento Hotelero integradas en unidades morfolgicas superiores (manzanas) donde la calificacin predominante sea alguna de las reguladas en los ttulos anteriores, atendern a las condiciones establecidas para aquella calificacin dominante en lo que se refiere a las siguientes condiciones: parcelacin, alineaciones a viales o espacios pbli-

46

cos, ocupacin de parcela, ocupacin bajo rasante, altura y nmero de plantas, construcciones permitidas por encima de la altura, edificabilidad mxima, patios, dimensiones mximas de las edificaciones, esttica e intervenciones singulares. Las intervenciones sobre parcelas que se siten en manzanas con calificacin Residencial en bloque abierto-, atendern a las condiciones establecidas para esta ltima calificacin en lo que se refiere a: parcelacin, alineaciones a viales o espacios pblicos, ocupacin de parcela, ocupacin bajo rasante, altura y nmero de plantas, construcciones permitidas por encima de la altura, edificabilidad mxima, patios, dimensiones mximas de las edificaciones, esttica e intervenciones singulares. En todo caso la parcela o lote deber asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso del suelo Residencial Alojamiento Hotelero.

a) Deber justificarse la intervencin desde la mejor solucin arquitectnica a puntos singulares de la trama urbana (puntos focales de perspectivas de inters, esquinas significativas, elementos cualificadores de escenas o espacios urbanos, actuaciones de conclusin de escenografas urbanas) b) Se redactar y someter a aprobacin un estudio de la unidad morfolgica o espacios urbanos en que se site la intervencin, donde se justifique la solucin adoptada y se valore su impacto sobre el entorno y las edificaciones contiguas. c) La intervencin singular atender a la condicin de parcela mnima y no superar la edificabilidad mxima establecida. d) Se respetarn, en todo caso las condiciones de usos establecidas para esta calificacin.
5.5.5 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

La instalacin a implantar cumplir adems con las determinaciones derivadas de la legislacin sectorial correspondiente.
5.5.3 CONDICIONES PARA LA IMPLANTACIN DE TIPOLOGIAS MIXTAS

El uso del suelo: Caracterstico: Residencial alojamiento hotelero Compatible: Residencial vivienda multifamiliar El uso de la edificacin: Complementarios:

Para el caso de intervenciones sobre parcelas con calificacin Residencial Singular (Alojamiento Hotelero) se estar a lo dispuesto sobre ocupacin mxima de las plantas bajas superior a las restantes en la calificacin Residencial en Bloque Abierto.
5.5.4 CONDICIONES DE INTERVENCIN DE CARCTER SINGULAR

Terciario comercial en planta baja Terciario gastronmico Terciario administrativo Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social. Equipamiento deportivo

Se admite la posibilidad de intervenciones de carcter singular que se aparten de algunos de los parmetros sealados en las presentes regulaciones, siempre que las mismas supongan una aportacin incuestionable de cualificacin y enriquecimiento del patrimonio arquitectnico y/o urbano de la ciudad y queden autorizadas por la administracin competente. Dichas intervenciones debern reunir al menos las siguientes condiciones:

47

5.6
5.6.1

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CALIFICACIN INDUSTRIAL


MBITO DE APLICACIN

5.6.3

ALINEACIN A VIAL

Las edificaciones dispondrn su lnea de edificacin a borde interior de acera.


5.6.4 OCUPACIN DE PARCELA

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Industrial en Manzana en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas destinadas predominantemente de uso industrial con edificaciones en agrupaciones sobre las parcelas que dan lugar a unidades reconocidas como manzanas.
5.6.2 CONDICIONES DE PARCELACIN

La ocupacin mxima en planta ser de un 80% de la superficie de la parcela para cada una de las plantas de la edificacin incluida la baja. Cuando se acte mediante obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin y/o acondicionamiento que aseguren el mantenimiento del patrimonio edificado, la ocupacin podr ser siempre igual a la del edificio original, excluyendo los locales y cobertizos aadidos al mismo.
5.6.5 OCUPACIN BAJO RASANTE

Parcela mnima Se considera parcela mnima a toda parcela existente que es en la actualidad, o lo fue anteriormente, soporte de edificacin adecuada a su tipo. No obstante, en proyectos a realizar sobre manzanas o parte de manzana en que existan vacos por existencia de solares yermos o derrumbes, podr definirse una nueva parcelacin que resuelva la ordenacin de la manzana, mediante la oportuna aprobacin por el Municipio de un proyecto de parcelacin. En todo caso, no se producirn parcelaciones que produzcan parcelas individuales muy alejadas de la media de la manzana y que presenten un lindero frontal inferior a 500 centmetros. Agregaciones y segregaciones Podrn agregarse o segregarse parcelas siempre que las resultantes obedezcan a los criterios expresados en el prrafo anterior. Las condiciones de ordenacin de la parcela o parcelas resultantes atendern, en todo caso, a las condiciones particulares establecidas para esta Calificacin.

Slo podr construirse una planta de stano o semistano, destinada exclusivamente a garaje o parqueo de vehculos y/o servicios de la edificacin (zonas de instalaciones y/o locales no habitables) El permetro de la planta stano o semistano podr ocupar el 100% de la superficie de la parcela. Ningn stano podr sobresalir del terreno una altura superior a 120 centmetros respecto de la cota de referencia situada sobre la acera en el punto medio del lindero frontal. En el caso de existencia de portales no se permitir que el suelo acabado de los mismos sobresalga de la cota del terreno una altura superior a 30 centmetros, salvo que sea necesario para resolver el encuentro con los adyacentes.

48

5.6.6

NMERO DE PLANTAS Y ALTURA

El nmero de plantas se fija en el Plano de Calificacin Urbanstica del Plan en la correspondiente documentacin grfica y corresponder en general a la altura consolidada histricamente. La altura mxima se fija en 800 cm, admitindose las naves que alcanzan dicha altura en una sola planta. En el caso de edificaciones industriales que resuelvan su techado mediante el empleo de estructuras metlicas tipo cerchas, la medicin de la altura mxima se har desde la correspondiente cota de referencia hasta la altura del arranque del faldn inclinado. En todo caso la cumbrera podr superar la altura de 800 centmetros en un valor mximo de 200 centmetros. Se admite la existencia de entreplantas destinadas a otros usos vinculados a la actividad industrial, siempre que se cumplan las condiciones generales de usos y no se supere la edificabilidad mxima establecida. El sector industrial Pueblo Nuevo que aparece reflejado en el Plano de las Regulaciones Urbanas, cumplir con las determinaciones expuestas en este punto.
5.6.7 CONSTRUCCIONES PERMITIDAS POR ENCIMA DE LA ALTURA MXIMA

Se admitir la aparicin por encima de la altura mxima permitida de elementos relacionados con las instalaciones vinculadas al funcionamiento de la industria que inexcusablemente tengan que ubicarse en tal situacin. En cualquier caso, se adoptarn las medidas necesarias para integrar tales elementos con la edificacin y su entorno y para corregir, en su caso, las afecciones que puedan producir sobre visuales de inters histrico, artstico y paisajstico.
5.6.8 EDIFICABILIDAD MXIMA

La edificacin de nueva planta tendr una edificabilidad neta mxima en funcin del nmero de plantas mximo autorizado, conforme a los siguientes valores: a) Para edificios de dos plantas: 1,60 m2 techo/ m2 suelo. b) Para edificios de tres plantas: 2,40 m2 techo/ m2 suelo. En los supuestos de agregacin de parcelas, la edificabilidad neta mxima ser la resultante de aplicar las reglas anteriores a la parcela resultante de la agregacin. En los supuestos de obras de obras de conservacin, restauracin, rehabilitacin, acondicionamiento y/o reforma la edicabilidad mxima ser la existente, correspondiente al edificio original, excluyendo cobertizos o locales aadidos al mismo.
5.6.9 PATIOS

La superficie mxima construda para las construcciones permitidas por encima de la altura mxima no sobrepasar, en ningn caso los 17 metros cuadrados. La altura mxima de estas construcciones no sobrepasar los 330 centmetros sobre la planta inferior. Se trata en todo caso de construcciones para albergar la caja de escaleras, casetones de ascensores o instalaciones exigidas por la legislacin sectorial.

Se permitirn los patios de parcela, respetando las condiciones de ocupacin expresadas anteriormente. En todo caso ser exigible la disposicin de los mismos de acuerdo al tipo predominante en la manzana.
5.6.10 CONDICIONES PARTICULARES DE ESTTICA

Las nuevas construcciones se adaptarn a la arquitectura original circundante mediante la adecuacin a sus valores y principios elementales de su

49

composicin. En todo caso, se respetar la continuidad de los portales existentes. Se cumplirn asimismo las condiciones de esttica establecidas en las condiciones generales de la edificacin En aquellas parcelas que presenten mas de un frente de parcela a vial, ser obligatorio el tratamiento como fachada de cada uno de dichos frentes, atendiendo al nmero de plantas mnimo fijado en el Plan. Las medianeras que rebasen la altura de sus colindantes debern tener tratamiento y terminacin de fachada.
5.6.11 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

5.7
5.7.1

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CALIFICACIN TERCIARIO COMERCIAL, GASTRONMICO Y ADMINISTRATIVO


MBITO DE APLICACIN

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Terciario Comercial, Gastronmico Y Administrativo en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas, o parte de ellas, destinadas a cualquiera de las actividades de naturaleza terciaria que se recogen en las condiciones de los usos de estas Regulaciones Urbansticas.
5.7.2 CONDICIONES DE LA CALIFICACIN ASIMILABLES A OTRAS CALIFICACIONES RESIDENCIALES

El uso del suelo: Caracterstico: Industrial pequea-mediana industria Talleres de mantenimiento de vehculos Industrial almacn El uso de la edificacin: Complementarios: Industrial gran Industria Terciario comercial Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social. Para el uso Industrial Gran Industria se debern cumplir, adems, las determinaciones establecidas especficamente para el mismo en las condiciones de uso de estas Regulaciones.

Para el caso de actuaciones que se ubiquen en lotes calificados como Terciario integradas en unidades morfolgicas superiores (manzanas) donde la calificacin predominante sea alguna de las reguladas en los ttulos anteriores, atendern a las condiciones establecidas para aquella calificacin dominante en lo que se refiere a las siguientes condiciones: parcelacin, alineaciones a viales o espacios pblicos, ocupacin de parcela, ocupacin bajo rasante, altura y nmero de plantas, construcciones permitidas por encima de la altura, edificabilidad mxima, patios, dimensiones mximas de las edificaciones, esttica e intervenciones singulares. Las intervenciones sobre parcelas calificadas como Terciario -que ocupen toda la manzana, o que se siten en manzanas con calificacin Residencial en bloque abierto-, atendern a las condiciones establecidas para esta ltima calificacin en lo que se refiere a: parcelacin, alineaciones a viales o espacios pblicos, ocupacin de parcela, ocupacin bajo rasante, altura y nmero de plantas, construcciones permitidas por encima de la altura, edificabilidad mxima, patios, dimensiones mximas de las edificaciones, esttica e intervenciones singulares. En todo caso la parcela o lote deber asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso pormenorizado Terciario. La instalacin a implantar

50

cumplir adems con las determinaciones derivadas de la legislacin sectorial correspondiente.


5.7.3 CONDICIONES PARA LA IMPLANTACIN DE TIPOLOGIAS MIXTAS

5.8
5.8.1

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CALIFICACIN EQUIPAMIENTO: DEPORTIVO, DOCENTE, SANITARIO Y SIPS


MBITO DE APLICACIN

Para el caso de intervenciones sobre parcelas con calificacin Terciario se estar a lo dispuesto sobre ocupacin mxima de las plantas bajas superior a las restantes en la calificacin Residencial en Bloque Abierto.
5.7.4 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

Las condiciones particulares de este apartado sern de aplicacin a las manzanas y lotes calificados como Equipamiento Deportivo, Docente, Sanitario y Comunitario o servicios de inters pblico y social que aparecen en el Plano de Calificacin Urbanstica del presente Plan. Se trata de manzanas, o parte de ellas, destinadas a usos de equipamiento que se recogen en las condiciones de usos de estas Regulaciones Urbansticas.
5.8.2 CONDICIONES DE LA CALIFICACIN ASIMILABLES A OTRAS CALIFICACIONES RESIDENCIALES

El uso del suelo: Caracterstico: Terciario comercial, gastronmico y admi nistrativo Compatibles: Residencial con terciario El uso de la edificacin: Complementarios: Residencial alojamiento hotelero Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario o servicios de inters pblico y social. Equipamiento deportivo

Para el caso de actuaciones que se ubiquen en lotes calificados como Equipamiento en cualquiera de sus categoras integradas en unidades morfolgicas superiores (manzanas) donde la calificacin predominante sea alguna de las reguladas en los ttulos anteriores, atendern a las condiciones establecidas para aquella calificacin dominante en lo que se refiere a las siguientes condiciones: parcelacin, alineaciones a viales o espacios pblicos, ocupacin de parcela, ocupacin bajo rasante, altura y nmero de plantas, construcciones permitidas por encima de la altura, edificabilidad mxima, patios, dimensiones mximas de las edificaciones, esttica e intervenciones singulares. Las intervenciones sobre parcelas calificadas como Equipamiento que ocupen toda la manzana, o que se siten en manzanas con calificacin dominante Residencial en bloque abierto, atendern a las condiciones establecidas para esta ltima calificacin en lo que se refiere a: parcelacin, alineaciones a viales o espacios pblicos, ocupacin de parcela, ocupacin bajo rasante, altura y nmero de plantas, construcciones permitidas por encima de la altura, patios, dimensiones mximas de las edificaciones, esttica e intervenciones singulares.

51

Los valores de edificabilidad mxima sern los siguientes: Equipamiento Docente: 1 m2 techo/ m2 de suelo. Equipamiento Sanitario: 1 m2 techo/ m2 de suelo. Equipamiento Deportivo cubierto: 1 m2 techo/ m2 de suelo. Equipamiento Deportivo descubierto: 0,25 m2 techo/ m2 de suelo. Equipamiento Comunitario (SIPS) : 1 m2 techo/ m2 de suelo. No obstante, para las parcelas destinadas a Equipamientos pblicos en que, por las caractersticas de las actividades propias del servicio que hayan de prestar, estas no puedan desarrollarse dentro de las determinaciones sobre ocupacin y altura fijadas, podrn modificarse justificadamente dichos parmetros, siendo necesaria la redaccin de un estudio que explicite la relacin de la edificacin proyectada con el entorno y el posible impacto sobre la imagen urbana.

En todo caso la parcela o lote deber asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso de suelo Equipamiento. La instalacin a implantar cumplir adems con las determinaciones derivadas de la legislacin sectorial correspondiente.
5.8.3 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

El uso del suelo caracterstico para esta calificacin ser el de Equipamiento en la categora correspondiente.

52

CALIFICACIN

USOS DEL SUELO

USOS DE LA EDIFICACIN

CALIFICACIN

PARCELACIN

ALTURA

OCUPA CIN

EDIFICAB.

Residencial manzana cerrada

Residencial bloque abierto

Residencial terciario

Terciario comercial en Residencial Unifamiliar y planta baja Multifamiliar Terciario gastronmico en p /baja y p /primera Alojamiento Hotelero Terciario administrativo en p /baja y p /primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario Terciario comercial en Residencial Unifamiliar y planta baja Multifamiliar Terciario gastronmico en p /baja y p /primera Alojamiento Hotelero Terciario administrativo en p /baja y p /primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario Equipamiento deportivo Terciario comercial en Residencial vivienda planta baja Multifamiliar Terciario gastronmico en p /baja y p /primera Alojamiento Hotelero Terciario administrativo en p /baja y p /primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento comunitario

Residencial manzana cerrada

Existente

Existente Residencial bloque abierto Existente

Residencial terciario

Zona 1 y 4: 80 % Altura mnima: P /baja: 450 cm P /alta: 300 cm Zona 2: Segn entorno e integracin. Zona 3 y 5: P /baja: 300 cm P /alta: 270 cm Sector P. Trillo y 50 % H. Ameijeiras: P /baja: 450 cm P /alta: 300 cm Zona 1 y 4: 80 % Altura mnima: P /baja: 450 cm P /alta: 300 cm Zona 2: Segn entorno e integracin. Zona 3 y 5: P /baja: 300 cm P /alta: 270 cm Sectores ejes con portales: P /baja: 450 cm P /alta: 300 cm

2 pl:1.60m2/m2 3 pl: 2.40 m2/m2 4 pl: 3.00m2/m2 5 pl: 3.50 m2/m2

2 pl:1.00m2/m2 3 pl: 1.50 m2/m2 4 pl: 2.00m2/m2 5 pl: 2.50 m2/m2 2 pl:1.60m2/m2 3 pl: 2.40 m2/m2 4 pl: 3.00m2/m2 5 pl: 3.50 m2/m2

53

CALIFICACIN

USOS DEL SUELO

USOS DE LA EDIFICACIN

CALIFICACIN Alojamiento hotelero

Alojamiento hotelero

Industrial

Terciario

Equipamiento

Espacios libres

Terciario comercial en planta baja Alojamiento Hotelero Terciario gastronmico Residencial vivienda en p /baja y p /primera Multifamiliar Terciario administrativo en p /baja y p /primera Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipam. comunitario Equipamiento deportivo Industrial pequeaIndustrial gran industria mediana industria Terciario comercial Talleres mantenimiento Equipamiento docente a vehculos Equipam. comunitario Industrial almacn Terciario comercial Residencial alojamiento terciario gastronmico hotelero Equipamiento docente terciario administrativo Residencial con tercia- Equipamiento sanitario rio Equipamiento comunitario Equipamiento deportivo Equipamiento docente Equipamiento docente Equipamiento sanitario Equipamiento sanitario Equipamiento comuni- Equipamiento comunitario tario Equipamiento deportivo Equipamiento deportivo Parques _ Plazas

PARCELACIN Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen Existente Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen

ALTURA Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen Altura mx: 800 cm Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen

OCUPACIN Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen 80 % Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen

EDIFICAB. Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen

Industrial Terciario

2 pl: 1.60 m2/m2 3 pl: 2.40 m2/m2 Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen

Equipamiento

Condiciones establecidas para la calificacin de la manzana en que se localicen

54

CONDICIONES DE PROTECCIN.

Las determinaciones del presente captulo sern de aplicacin sobre los edificios, conjuntos, sitios histricos y jardines que se identifican como protegidos en el presente Plan 6.1 PROTECCIN DEL PATRIMONIO ARQUITECTNICO.

las normas generales de usos y de la edificacin, as como de las condiciones particulares expresadas para cada calificacin en este Plan, siempre que, de manera justificada, se demuestre la imposibilidad de su cumplimiento. No obstante, se asegurar que los inmuebles renen las caractersticas espaciales y dimensionales suficientes para desarrollar con dignidad y seguridad el uso para el que en su caso se las reforme o ponga en servicio.
6.1.2 SITUACIN DE RUINA EN INMUEBLES PROTEGIDOS.

El presente Plan, determina en su Inventario del Patrimonio Arquitectnico, el grado de proteccin para cada inmueble, establecindose la siguiente clasificacin: GRADO 1. GRADO 2. GRADO 3. GRADO 4.. La asignacin de cada grado de proteccin a un inmueble se establece en funcin de los valores que an se conservan y se deben proteger en el mismo (elementos, zonas, o integridad del edificio).
6.1.1 CONDICIONES DE USOS Y ORDENACIN EN EDIFICIOS CATALOGADOS.

Los bienes inmuebles protegidos por este Plan no podrn ser demolidos, ni en su totalidad ni en ninguna de sus partes, sin previa firmeza de la declaracin de ruina y autorizacin de la administracin competente. Si existiese urgencia en dicha declaracin por peligro inminente para terceros, la administracin competente ordenar, de manera inmediata, las medidas necesarias para evitar daos a las personas. Las obras que por razn de fuerza mayor hubieran de realizarse sobre inmuebles protegidos no debern dar lugar a actos de demolicin que no sean estrictamente necesarios para la conservacin del inmueble, y requerirn la debida autorizacin debindose en todo caso prever, si procede, la reposicin de los elementos retirados.

En las edificaciones pertenecientes al Inventario del Plan, se permitirn los usos admitidos para la calificacin donde se encuentren ubicadas, siempre que stos no supongan contradicciones o pongan en peligro los valores culturales, arquitectnicos y los diversos elementos o partes objeto de proteccin. Los edificios catalogados, tanto para las intervenciones sobre los mismos como sobre sus diversos espacios o elementos protegidos, quedarn eximidos del cumplimiento de los parmetros dimensionales expresados en

6.1.3

SITUACIN DE DISCORDANTES.

FUERA

DE

ORDENACIN

ELEMENTOS

Los edificios catalogados quedan expresamente en situacin de conformidad con las determinaciones del presente documento del Plan, no siendo de aplicacin los supuestos de fuera de ordenacin.

55

Tendrn consideracin de fuera de ordenacin las construcciones, rtulos, cables, antenas o conducciones aparentes o visibles, que alteren los valores de los inmuebles protegidos, que perturben su contemplacin o den lugar a riesgos de daos sobre ellos. Quedan tambin fuera de ordenacin las partes, elementos arquitectnicos y cualquier clase de bien, que supongan una evidente degradacin de la edificacin, o dificulten su interpretacin histrica o artstica, o estn disconformes con las condiciones de proteccin fijadas por este Plan. En los casos expresados en el anterior nmero de este artculo, debern realizarse las correspondientes actuaciones de reforma que adapten, supriman o sustituyan los elementos o bienes discordantes sealados, y que permitan recuperar o adquirir a la edificacin las condiciones suficientes de adecuacin al nivel de proteccin fijado por este Plan. Se prohiben toda clase de usos indebidos de los edificios catalogados, as como los anuncios, carteles, locales, postes, marquesinas o elementos superpuestos y ajenos a los mismos que perturben sus valores o percepcin. Igualmente se prohibe toda construccin, as como las instalaciones aparentes o vistas, que alteren su carcter, perturben su contemplacin o den lugar a riesgos para los mismos. Los elementos, construcciones o instalaciones de esta naturaleza existentes debern suprimirse, demolerse o retirarse. La administracin competente, podr impedir las obras de demolicin total o parcial, las operaciones de cambio de uso, o suspender cualquier clase de obra de intervencin sobre los edificios o elementos unitarios catalogados en el presente documento del Plan. Cualesquiera obra que hubiese de realizarse en edificios catalogados, aunque fuesen obras menores, se realizaran en los trminos previstos en la normativa del presente Plan. Las infracciones que se produzcan por incumplimiento de los deberes de conservacin y proteccin del patrimonio, estn sujetas a las sanciones

establecidas en la vigente legislacin de proteccin del patrimonio, sin perjuicios de las responsabilidades a las que pudiesen dar lugar.
6.1.4 GRADOS DE PROTECCIN Y CONDICIONES DE INTERVENCIN.

Grado de Proteccin 1. Edificios de alto valor por la calidad de su arquitectura y/o por considerarse ejemplares nicos o muy escasos. Pueden ser o no armnicos con su entorno urbano y son bienes que conservan alta integridad en cuanto al mensaje cultural de sus partes fsicas. Es el asignado a los edificios que debern ser conservados ntegramente por su carcter singular, monumental y por razones histricas-artsticas, preservando todas sus caractersticas arquitectnicas. Condiciones particulares de intervencin. Los edificios comprendidos dentro del Nivel 1, de proteccin monumental, slo podrn ser objeto de obras de edificacin de conservacin y mantenimiento o de restauracin, Tambin podrn admitirse obras de acondicionamiento, siempre que las mismas no supongan menoscabo o puesta en peligro de los valores que hacen atribuible al inmueble el nivel de proteccin 1 otorgado por el presente plan. En todo caso debern mantenerse los elementos arquitectnicos que configuran el carcter singular del edificio. En aquellos casos en los que se vinculen a los entornos elementos discordantes, stos debern ser objeto de acciones eficaces que cancelen su impacto. Podrn demolerse y suprimirse aquellos elementos arquitectnicos o volmenes impropios que supongan una evidente degradacin del edificio y

56

dificulten su interpretacin histrica. Las partes suprimidas debern quedar debidamente documentadas. Los edificios y construcciones incluidas en este grado de proteccin debern ser objeto de restauracin y/o reconstruccin total si por cualquier circunstancia se arruinasen o demolieran. Las intervenciones sobre edificios catalogados grado de proteccin 1 aportarn como anexos documentos que justifiquen y describan la solucin proyectada en comparacin con la de partida, y como mnimo: Reproduccin de los planos originales del proyecto de reconstruccin del edificio primitivo, si los hubiere. Descripcin de todos aquellos elementos que permitan un mayor conocimiento de las circunstancias en que se construy el edificio. Detalles pormenorizados de los principales elementos que sean objeto de consolidacin, reparacin o reconstruccin, poniendo de manifiesto las posibles alteraciones que en la morfologa del edificio pudieran introducir las obras. Descripcin pormenorizada del estado de la edificacin con planos y fotografas en los que se sealen los elementos, zonas o instalaciones que requieran reparacin o consolidacin. Detalle pormenorizado de los usos actuales afectados por la obra y de los efectos previsibles sobre los mismos. Cuantos datos grficos permitan valorar la situacin final como resultado de la ejecucin de las obras proyectadas. Justificacin de las tcnicas constructivas empleadas en la intervencin. Debern conservarse integralmente y en dependencia de su estado constructivo sern sometidos a intervenciones de conservacin (mantenimiento y consolidacin) o de restauracin. Los usos admisibles sern iguales o anlogos a los originales, en sus consecuencias espaciales, tipolgicas y estructurales y solo con los mtodos y cautelas de la restauracin.

Grado de Proteccin 2 Edificios de valor caracterizados por el inters de su arquitectura, aunque no a la altura del nivel anterior y quizs hayan sufrido deterioro y/o mutilaciones parciales que afecten su integridad. Pueden ser armnicos o no con su entorno urbano. Aquellos edificios que por su carcter singular o por razones histricasartsticas, se hace necesario la conservacin de sus caractersticas arquitectnicas originales, pudiendo esto ser compatible con un cambio de uso. Se proponen intervenciones de restauracin parcial de las partes que lo ameriten, as como modificaciones y adaptaciones controladas que conserven su composicin y volumetra. Condiciones particulares de la edificacin. a) Los edificios comprendidos en este grado de proteccin podrn ser objeto de obras de edificacin de conservacin y mantenimiento, de restauracin y/o de rehabilitacin, b) Tambin podrn admitirse obras de acondicionamiento, siempre que las mismas no supongan menoscabo o puesta en peligro de los valores que hacen atribuible al inmueble el nivel de proteccin 1 otorgado por el presente Plan. c) Excepcionalmente se admitirn obras de ampliacin, slo en el caso de que las mismas coadyuven a la puesta en uso y valor del inmueble protegido, no supongan menoscabo alguno sobre los elementos catalogados ni sobre ninguno de los valores que permiten atribuir al edificio el presente grado de proteccin, y sean factibles conforme a las condiciones de ocupacin y/o edificabilidad establecidas por el presente Plan. Dichas obras de ampliacin asegurarn su perfecta integracin con la arquitectura originaria, y en ningn caso se admitirn obras de remonte sobre el edificio originario.

57

d) En todo caso debern de mantenerse todos los elementos arquitectnicos que configuren el carcter singular del edificio. e) Podrn suprimirse aquellos elementos arquitectnicos o volmenes impropios que supongan una evidente degradacin del edificio y dificulten su interpretacin histrica. Las partes suprimidas debern quedar debidamente documentadas segn lo establecido en la vigente legislacin de proteccin del patrimonio de aplicacin. f) Los elementos y construcciones catalogadas en este Grado 2, debern ser objeto de restauracin y/o reconstruccin total si por cualquier circunstancia se arruinasen o demolieran.

po parcial de fachadas y primeras crujas y otras partes que lo ameriten. Grado de Proteccin 3. Edificios sin valores individualizados o con alteraciones irreversibles de sus valores originales a las cuales se encuentra subordinada su conservacin, cuyo inters primordial es ambiental porque establecen relaciones armnicas con bienes del primer y segundo grado de proteccin y conforman zonas de valor histrico cultural y ambiental, debido a la coherencia arquitectnica y formal del conjunto de sus edificaciones. Contribuyen a la configuracin de la escena urbana de la ciudad y a la caracterizacin de sus espacios urbanos. Condiciones particulares de intervencin. a) Los edificios comprendidos dentro del Grado 3, podrn ser objeto de obras de conservacin y mantenimiento, de rehabilitacin, de reestructuracin, de acondicionamiento y/o de ampliacin por nueva planta. b) En todo caso debern mantenerse los elementos arquitectnicos catalogados del edificio que configuran la contribucin del edificio a la caracterizacin del espacio urbano al que pertenece. Quedan prohibidas especficamente las intervenciones de ampliacin por remonte que afecten al plano de las fachadas catalogadas. c) Ni las obras de reestructuracin, acondicionamiento, ni las de ampliacin, podrn afectar a los elementos catalogados que, en su caso, se sealen especficamente para el inmueble en cualquiera de los documentos de catlogo vigentes, que slo podrn afectarse por obras tendentes a la buena conservacin del patrimonio edificado. d) Si no existiese especificacin individualizada de las partes o elementos del inmueble a catalogar, deber determinarse previamente stos, mediante la aprobacin, del oportuno expediente administrativo con-

g) Cuando la obra plantee una actuacin excepcional de ampliacin, o de alteracin de alguna de las caractersticas del edificio por causas suficientemente justificadas, se aportarn como anexos documentos que justifiquen y describan la solucin proyectada en comparacin con la de partida, y como mnimo: Detalles pormenorizados de los principales elementos que sean objeto de consolidacin, reparacin o alteracin, poniendo de manifiesto las posibles alteraciones que en la morfologa del edificio pudieran introducir las obras. Descripcin pormenorizada del estado de la edificacin con planos y fotografas en los que se sealen los elementos, zonas o instalaciones que requieran reparacin o consolidacin. Detalle pormenorizado de los usos actuales afectados por la obra y de los efectos previsibles sobre los mismos. Cuantos datos grficos permitan valorar la situacin final como resultado de la ejecucin de las obras proyectadas. Justificacin de las tcnicas constructivas empleadas en la intervencin. En estas edificaciones podrn realizarse modificaciones o adaptaciones controladas conservando sus valores de composicin o volumetra. Sern sometidas a intervenciones de restauracin de ti-

58

sistente en un levantamiento completo, grfico y fotogrfico, del edificio, donde queden especficamente reflejados las partes y elementos del inmueble a proteger, y las actuaciones de reforma mayor o nueva planta previstas a realizar sobre zonas o elementos no catalogables. e) En caso de no tramitarse dicho expediente, se entiende extendida la catalogacin a la totalidad del inmueble. f) Si por cualquier circunstancia se arruinase o demolieran cualquiera de los edificios y construcciones de los incluidos en este nivel 4, de proteccin ambiental, o parte de los mismos, debern ser objeto de restauracin y/o reconstruccin aquellos elementos catalogados de la edificacin. Caso de no existir documento administrativo donde se especifiquen dichos elementos o partes del edificio catalogadas, dicha reconstruccin afectar a la totalidad del inmueble o parte del mismo que se hubiese arruinado o demolido.

Estudio de integracin y articulacin de las nuevas piezas por sustitucin con las partes y elementos catalogados y protegidos. Cuantos datos grficos permitan valorar la situacin final como resultado de la ejecucin de las obras proyectadas. En cualquier caso ser preceptiva la presentacin del proyecto de obra nueva con levantamiento expreso del estado actual del edificio y de las zonas a demoler en el mismo.

Grado de Proteccin 4. Edificios cuya conservacin no es deseable debido a que establecen, ambientalmente, relaciones inarmnicas con los comprendidos en primer y segundo grados de proteccin. Podrn ser adaptados, modificados e inclusive demolidos, aunque deber controlarse el uso que se les de a el proyecto de la nueva construccin que all se efecte, de modo que no afecte ni el aspecto ni la integridad de los bienes del primer y segundo grados, ambientalmente vinculados a ellos. Intervencin singular. Manteniendo el criterio de proteccin de los elementos catalogados en la presente normativa, conjuntamente con el ejercicio de una arquitectura contempornea de calidad, se admite la posibilidad de intervenciones que, bien por producirse desde lecturas histricas diferentes, bien por buscar la potenciacin de la imagen urbana a travs de formalizaciones arquitectnicas contemporneas, conduzcan a resultados que se aparten del cumplimiento estricto de las determinaciones del presente captulo. Slo se admitirn intervenciones de este tipo sobre edificios incluidos en los Grados 2 y 3 de proteccin de este plan, siempre que la situacin o ubicacin de la edificacin posea un carcter singular puntos focales de perspectivas de inters, cabeceras de manzanas hacia espacios pblicos significativos, situaciones de hitos urbanos a escala de barrio, oportunidades de cualificacin de escenas o espacios urbanos, actuaciones de con-

g) Para los edificios incluidos en este Grado 3, en las obras que no afecten a elementos catalogados, se permiten operaciones de sustitucin y de ampliacin por colmatacin de nueva planta, siempre que se articulen coherentemente con la edificacin existente, y sean posibles conforme a las determinaciones de las condiciones generales de la edificacin y propias de cada calificacin. h) La documentacin exigida para este tipo de edificios ser: Levantamiento del edificio en su situacin actual. Caractersticas y definicin de los elementos objeto de conservacin y proteccin y, en su caso, de las zonas a sustituir. Descripcin fotogrfica del edificio en su conjunto y en su integracin con el entorno, con sealamiento de sus elementos ms relevantes a proteger. Estudio e integracin de fachadas en el espacio urbano al que pertenece. Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la reestructuracin sobre los mismos.

59

clusin de escenografas urbanas de inters, o actuaciones de mejora de la escena urbana), y si la autora de dicha intervencin acredita experiencia contrastada en situaciones anlogas sobre edificios con proteccin arquitectnica similar. En todo caso, ser preceptiva la redaccin de un Plan Especial sobre la parcela o parcelas afectadas, y con mbito de estudio la unidad morfolgica (manzana) y/o espacios urbanos a los que pertenezcan y/o afecten, en el que se justificar de forma exhaustiva la solucin proyectada, debiendo acompaarse un estudio de valoracin del impacto de la intervencin proyectada sobre el entorno y las edificaciones contiguas. Las propuestas de intervencin singular quedarn sometidas, preceptivamente, al informe de la administracin competente, en cada caso, en la proteccin del patrimonio, adems del correspondiente para la obtencin de la licencia. 6.1.5 INTERVENCIONES SOBRE ELEMENTOS CATALOGADOS.

Se deber evitar la alteracin de las cimentaciones con vaciados del terreno que generalmente comprometen la estabilidad de la edificacin sobre la que se acta y la de las inmediatas. En el caso de que dichos elementos estructurales se encuentren en estado irrecuperable o en fallo tcnico, ser factible su reconstruccin mediante materiales acordes a las tcnicas constructivas actuales, manteniendo, en cualquier caso, todas aquellas caractersticas que se encuentren relacionadas con los valores arquitectnicos de dichos elementos, y empleando sistemas anlogos, en la medida de lo posible, a los sustituidos, tales como muros de carga. En todo caso se mantendr la ubicacin y potencia del elemento original protegido. Caractersticas exteriores de la edificacin. a) Debern mantenerse las fbricas originales con sus revestimientos, evitando su sustitucin. Cuando stos, por efectos de acciones agresivas hayan llegado a situaciones irreversibles, sern picados y acabados con idntico tratamiento de textura y color que los originales. b) Se permitirn pequeas alteraciones en las fachadas, siempre y cuando stas se dirijan a eliminar elementos aadidos que daen el valor del inmueble, o participen en la puesta en alza de los criterios compositivos, y valores de escenografa urbana y estticos de las fachadas existentes, no suponiendo en ningn caso menoscabo de los valores y elementos catalogados del inmueble. Rejeras y cierros metlicos. a) Los complementos originales de la edificacin, como hierro forjado en barandillas y rejas, u otros elementos similares catalogados, debern mantenerse como partes esenciales del carcter de la edificacin en tanto que no se demuestre la pertinencia de su sustitucin por razones de deterioro irreversible. b) En rejas, balcones, cierres, etc., donde haya que completar, crear o sustituir elementos de hierro de manera inexcusable, se permitir el em-

Las intervenciones sobre elementos unitarios catalogados que se especifican en el Catlogo del presente plan, se ajustarn a las condiciones que se establecen en el presente artculo. Estructura portante. La proteccin de la estructura portante estar siempre referida a la presencia de muros portantes verticales de carga, prticos adintelados, o elementos horizontales de forjado, que respondan a tcnicas y materiales constructivos tradicionales. Las intervenciones sobre la estructura portante bsica como elemento catalogado de la edificacin a proteger, deber reducirse al mnimo necesario para su consolidacin. Tales intervenciones debern concentrarse en la resolucin de problemas estructurales que puedan ser causa de deterioro continuado y del eventual fallo o reduccin de la vida til de la estructura.

60

pleo de materiales y tcnicas actuales acordes, en la medida de lo posible, con las tcnicas tradicionales. c) Siempre que sea posible deber procederse a la limpieza de tales elementos utilizando mtodos que no erosionen o alteren el color, la textura y tono del elemento. Cubiertas. a) Deber mantenerse la forma y configuracin original de la cubierta y del material de cubierta, asegurando al mismo tiempo un adecuado aislamiento y evacuacin de pluviales sin que los elementos en que sta se base, alteren dicha configuracin. Cuando se repongan materiales de cubierta deteriorados con otros nuevos se garantizar su adecuada integracin en el conjunto de la cubierta en lo relativo a composicin, tamao, forma, color y textura. b) Se debern proteger y preservar aquellos elementos de cubierta que contribuyan al carcter original de su configuracin, tales como cornisas, aleros, chimeneas, soluciones arquitectnicas de cumbreras, limas y otros elementos. c) Si por exigencias funcionales o higinicas de la intervencin se debieran inexcusablemente introducir elementos tales como chimeneas o conductos de ventilacin, antenas, dispositivos para la captacin de energa solar, etc., deber justificarse la necesidad de su inclusin, fundamentando las medidas adoptadas para garantizar su integracin y anular su impacto constructivo y esttico en el conjunto de la cubierta protegida. Carpinteras. a) Los huecos de puertas y ventanas de la edificacin debern ser mantenidos en su proporcin original y repararlos cuando proceda. Los nuevos huecos que se creen debern procurar la integracin esttica con los huecos originales que permanecen en el edificio.

b) La proteccin de los elementos originales de los huecos debe extenderse a los marcos, hojas de ventanas, puertas, dinteles, umbrales, jambas, molduras, cerrajera, y a todos aquellos elementos que contribuyan al carcter histrico y arquitectnico del edificio. c) Se fomentar el aislamiento trmico de los huecos existentes mediante la introduccin de elementos tcnicos compatibles con el carcter de la edificacin sin que con ello se daen o desfiguren los marcos, maineles, etc., de puertas y ventanas. d) En las fachadas significativas de la edificacin y cuando as lo requiera, se reemplazarn aquellas carpinteras catalogadas que no sean reparables o hayan desaparecido, mediante la introduccin de otras nuevas diseadas y realizadas con ajuste a las originales en lo relativo a material, tamao, escuadras y proporcin. e) Deber evitarse la instalacin de persianas y otros cierres de seguridad y oscurecimiento que no correspondan con el carcter, la composicin, el estilo, las proporciones o las caractersticas constructivas del edificio, favoreciendo los sistemas de oscurecimiento propios del tipo de edificio en el que se acta. Acabados exteriores. La textura y color de los acabados originales de las fbricas debern ser reproducidos para recuperar el carcter propio de los elementos sobre los que se proyecte actuar. Caractersticas interiores de la edificacin y sus espacios libres. En las intervenciones deber ponderarse el significado de los materiales y elementos arquitectnicos interiores en el diseo y composicin general del edificio, manteniendo all donde sea posible, los materiales y pigmentaciones originales, los componentes arquitectnicos y decorativos propios de la edificacin, tales como muros y fachadas interiores, forjados, escaleras y elementos de comunicacin vertical y sus accesorios, barandillas y

61

antepechos, cornisas, molduras, puertas y ventanas, solados, revestimientos de yesos y estucos originales, as como patios y sus pavimentos. Deber evitarse la sustitucin, el levantado, picado o destruccin de materiales, componentes arquitectnicos y accesorios de la edificacin originales de inters, salvo que razones muy fundamentadas de eficacia funcional o seguridad as lo aconsejen, y no sea posible la adaptacin a las exigencias esenciales del uso de la edificacin. Los elementos expresamente protegidos no podrn ser objeto de sustitucin o alteracin sustancial. Instalaciones. a) La implantacin de las instalaciones necesarias en las intervenciones en edificios sujetos a proteccin, deber efectuarse en aquellas reas o espacios que impliquen la menor alteracin posible del carcter, aspecto fsico e integridad estructural de la edificacin. b) Queda expresamente prohibido fijar cables de electricidad, telfono, alumbrado u otras instalaciones en edificios protegidos o en fachadas catalogadas unitariamente. c) Se debern proteger o reponer aquellas instalaciones originales del edificio que, cumpliendo con las exigencias funcionales del uso al que ste se destine, contribuyan a reforzar su conservacin o carcter originario. Medidas de seguridad y normativas de la edificacin. a) Deber darse cumplimiento a las normativas y ordenanzas de seguridad y prevencin de incendios vigentes, garantizando que los caracteres protegidos de la edificacin se mantienen intactos. A tal efecto se exige que en la redaccin de los proyectos de intervencin se establezcan las medidas necesarias que justifiquen el cumplimiento de tales condicionantes en la edificacin. b) En todo caso, las actuaciones realizadas sobre inmuebles catalogados, procurarn el estricto cumplimiento de las diversas normativas de 6.2

la edificacin vigentes, justificndose en caso contrario las razones que impiden su cumplimiento. c) En el caso de que las intervenciones proyectadas requieran inexcusablemente la incorporacin de nuevas escaleras o elementos de comunicacin vertical por motivos de seguridad o por aplicacin de normativas vigentes de obligado cumplimiento, estas operaciones debern efectuarse sin alterar las caractersticas arquitectnicas del edificio que, de acuerdo con el nivel de proteccin asignado, se consideren esenciales. PROTECCIN DE LOS CONJUNTOS URBANOS DE INTERS.

6.2.1

BIENES OBJETO DE PROTECCIN.

a) Se consideran bienes de proteccin especfica aquellos conjuntos urbanos, que por constituir estructuras significativas, cualifican el tejido y la imagen urbana de la ciudad. b) Los conjuntos urbanos de inters se caracterizan por el valor histrico en el trazado de su trama, o por el inters de las escenas urbanas que lo conforman (en su caso con presencia de elementos significativos de valor arquitectnico catalogados), o por los valores de implantacin paisajstica, o de carcter etnolgico que presentan, o por constituir discursos coherentes y reconocibles en la evolucin urbana de la ciudad, o modelos representativos de un momento de la misma. c) En la consideracin de los conjuntos urbanos de inters, deber considerarse tanto el tejido edilicio que los conforma, como el conjunto de espacios urbanos de los mismos. d) En el caso de que alguno de los edificios pertenecientes a conjuntos urbanos, se encontrase incluido en el inventario del patrimonio arquitectnico de este Plan, las condiciones de proteccin e intervencin definidas para su proteccin (dentro del captulo de normas de proteccin del patrimonio arquitectnico), garantizan el

62

cin del patrimonio arquitectnico), garantizan el mantenimiento de todos aquellos aspectos que participan en la cualificacin de los conjuntos urbanos de inters. Para el resto de los edificios pertenecientes a los conjuntos urbanos de inters, y no incluidos en el inventario del patrimonio arquitectnico, las condiciones de intervencin se determinan por las condiciones correspondientes a su calificacin, las generales de la edificacin y la normativa del presente captulo.
6.2.2 CRITERIOS DE INTERVENCIN SOBRE LOS ELEMENTOS DE LOS CONJUNTOS URBANOS DE INTERS.

se o retirarse, correspondiendo la instalacin subterrnea de dichos elementos e) Quedarn fuera de ordenacin, las partes, elementos arquitectnicos o bienes impropios que supongan una evidente degradacin de dichos conjuntos urbanos de inters, o dificulten su interpretacin histrica, o que estn disconformes con las condiciones de proteccin de este Plan. f) La documentacin exigida para este tipo de intervenciones sobre edificios o espacios urbanos pertenecientes a un conjunto urbano de inters ser: Levantamiento del edificio o del espacio urbano en su situacin actual. Caractersticas y definicin de los elementos objeto de conservacin y proteccin y, en su caso, de las zonas a sustituir. Descripcin fotogrfica del edificio o del espacio urbano en su conjunto y en su integracin con el entorno, con sealamiento de sus elementos ms relevantes a proteger. Estudio de la imagen o escena urbana correspondiente. Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la reestructuracin sobre los mismos. Estudio de integracin y articulacin de las nuevas piezas o elementos por sustitucin con las partes y elementos catalogados y protegidos. Cuantos datos grficos permitan valorar la situacin final como resultado de la ejecucin de las obras proyectadas. En cualquier caso ser preceptivo la presentacin del proyecto de obra nueva con levantamiento expreso del estado actual del edificio o del espacio y de las zonas a demoler o intervenir en los mismos.

a) Slo sern admisibles aquellas intervenciones sobre la edificacin o los espacios urbanos que pongan en alza la escena urbana existente, atendiendo a los parmetros de la volumetra edilicia, el valor histrico de la trama y parcelacin existente y, en su caso, los modos de implantacin del conjunto en el territorio, atendiendo a su morfologa. b) En las intervenciones sobre la edificacin y los espacios urbanos se evitar introducir componentes de diseo, materiales, colores, o texturas, que comprometan, disminuyan o desvirten el significado simblico de los elementos que configuran o participan en la imagen urbana de dichos conjuntos urbanos de inters. c) Las construcciones y las intervenciones sobre espacios urbanos habrn de adaptarse, en lo bsico, al ambiente y escena urbana en el que estuvieran situadas; no se permitir que la situacin de otros elementos limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, romper la armona del paisaje o desfigurar las perspectivas propias del mismo. d) Se prohben toda clase de usos indebidos de la edificacin, as como anuncios, carteles, locales, postes, marquesinas o elementos superpuestos y ajenos a los conjuntos urbanos catalogados, as como toda construccin que altere su carcter, perturbe su contemplacin o d lugar a riesgos para los mismos. Los elementos, construcciones o instalaciones de esta naturaleza existentes debern suprimirse, demoler-

63

6.2.3

INTERVENCIN SINGULAR.

6.3

PROTECCIN DE LOS ESPACIOS DE CARCTER SINGULAR.

a) Manteniendo el criterio de proteccin de los elementos catalogados en la presente normativa, conjuntamente con el ejercicio de una arquitectura contempornea de calidad, se admite la posibilidad de intervenciones que, bien por producirse desde lecturas histricas diferentes, bien por buscar la potenciacin de la imagen urbana a travs de formalizaciones arquitectnicas o de intervenciones urbanas contemporneas, conduzcan a resultados que se aparten del cumplimiento estricto de las determinaciones del presente captulo. b) Slo se admitirn intervenciones de este tipo si la situacin o ubicacin de la edificacin o del espacio urbano poseen un carcter singular (puntos focales de perspectivas de inters, cabeceras de manzanas hacia espacios pblicos significativos, situaciones de hitos urbanos a escala de barrio cualificadores de escenas o espacios urbanos, actuaciones de conclusin de escenografas urbanas de inters, actuaciones de mejora de la escena urbana, espacios urbanos significativos en la percepcin del conjunto urbano de inters), y si la autora de dicha intervencin acredita experiencia contrastada para intervenciones en situaciones anlogas. c) En todo caso, ser preceptiva la redaccin de un Estudio sobre las parcelas o espacios urbanos afectados, y con mbito de estudio la unidad morfolgica (manzana) y/o espacios urbanos que se afecten, en el que se justificar de forma exhaustiva la solucin proyectada, debiendo acompaarse un estudio de valoracin del impacto de la intervencin proyectada sobre el entorno prximo y sobre el conjunto urbano al que pertenecen la edificacin o el espacio urbano. d) Las propuestas de intervencin singular quedarn sometidas, preceptivamente, al informe de la administracin competente, en cada caso, para la proteccin del patrimonio, adems del correspondiente para la obtencin de la licencia.

Se consideran bienes de proteccin especfica los parques o espacios verdes delimitados, producto de la ordenacin por el hombre de elementos naturales de inters histrico, esttico, sensorial o botnico, conforme a lo dispuesto por la legislacin vigente de proteccin del patrimonio. Tambin tendrn la consideracin de espacios de carcter singular, aqullos que se relacionan como elementos protegidos vinculados a alguno de los edificios catalogados por el presente Plan o por algn o de los Planes Especiales de Proteccin vigentes, sindoles de aplicacin las determinaciones establecidas en el presente captulo. Medidas de proteccin. a) Los espacios de carcter singular que integran el patrimonio de bienes catalogados quedan sujetos a las medidas de proteccin que se establecen en el presente artculo. b) Se considerarn elementos esenciales de los espacios de carcter singular catalogados: su organizacin y trazado, sus elementos de contencin de tierras, las infraestructuras de riego de inters que posean (acequias, albercas, etc.), sus fuentes, pilares y elementos de mobiliario de valor, y los elementos de la plantacin de inters paisajstico o botnico. c) Los rboles, arbustos y plantas existentes en los jardines de carcter singular catalogados que puedan verse afectados por la realizacin de cualquier tipo de obra, debern figurar convenientemente localizados en la documentacin para la solicitud de licencia. Durante la realizacin de los trabajos se exigir la adopcin de las medidas necesarias para evitar cualquier tipo de dao y garantizar su conservacin. d) Toda poda sustancial del arbolado protegido requerir el informe previo de los Servicios Tcnicos Municipales competentes que avalen la oportunidad e inters de tal actuacin.

64

e) Se prohbe la tala de los elementos de plantacin protegidos. Toda prdida de arbolado no autorizada o no justificable por causas naturales supondr la obligacin de su reposicin con un ejemplar de igual especie y porte a cargo del propietario, sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponderle por tal motivo. f) Cualquier proyecto de alteracin de sus plantaciones actuales, deber ser objeto de licencia, exigindose en aquellos que cuenten con un trazado de inters histrico-artstico (jardines histricos), el cumplimiento de las determinaciones establecidas por la vigente legislacin de proteccin del patrimonio, as como el de las derivadas de la aplicacin de las presentes normas urbansticas. CAPTULO SEXTO 6.4 PROTECCIN DE OTROS ELEMENTOS DE INTERS.

Se consideran bienes de proteccin especfica aquellos lugares, sitios o parajes naturales vinculados a acontecimientos o recuerdos del pasado, a tradiciones populares, creaciones culturales o de la naturaleza y a obras del hombre, as como a aquellos elementos urbanos de inters en la caracterizacin de la historia o imagen urbana de la ciudad, conforme a lo establecido por la vigente legislacin en materia de proteccin del patrimonio. En el mbito del presente Plan, se consideran como otros elementos de inters a proteger: Los itinerarios o recorridos urbanos de inters. Los sitios y lugares de inters o valor histrico. Los lugares con valor etnolgico. Las vistas de inters. Los elementos singulares de inters (obras civiles, fuentes, cruces, exvotos, estatuas, acequias, aljibes, mobiliario urbano, etc.).

65

DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN

El presente captulo trata de distintos aspectos de la ejecucin del Plan de Rehabilitacin Urbana de Centro Habana, tanto desde el punto de vista de los Instrumentos de Planeamiento, como de los Proyectos de Urbanizacin y Edificacin, as como del Rgimen administrativo aplicable. En todo caso, en la fase de Avance de Planeamiento, se trata de un borrador para debate que deber concre,tarse a la vista de las sugerencias que se reciban, en el Documento definitivo del Plan. 7.1 INSTRUMENTOS DE DESARROLLO

Se denominan Instrumentos de Desarrollo aquellas figuras de Planeamiento o Proyecto cuya finalidad es complementar las determinaciones del Plan o del Planeamiento Territorial en su mbito.
7.1.2 7.1.1 PLANES ESPECIALES

De Mejora Urbana, cuando tengan por finalidad la reurbanizacin de reas urbanas homogneas, la ordenacin detallada y delimitacin de los espacios pblicos, la programacin de obras y proyectos, la definicin de las caractersticas de la urbanizacin, as como cualesquiera otras anlogas dirigidas a la mejora de la red de espacios pblicos. De Proteccin, cuando tengan por finalidad la rehabilitacin integrada de reas, la fijacin de regulaciones especficas para la catalogacin, la mejora de la edificacin existente o la ordenacin detallada de reas monumentales, as como cualquier otra dirigida a la proteccin y mejora del patrimonio. De Dotacin de Equipamientos e Infraestructuras, cuando se propongan la definicin de alineaciones, trazados y caractersticas de las dotaciones, redes de infraestructuras y servicios, la programacin de obras y proyectos o calesquier otra finalidad anloga. En ningn caso podrn sustituir estos Planes a los proyectos de urbanizacin u obra civil.
ESTUDIOS DE DETALLE

El desarrollo del Plan podr instrumentarse mediante las figura de Plan Especial. Tales Planes podrn desarrollar las propuestas del PRUMCH bien en mbitos determinados, bien en aspectos concretos sin definicin espacial especfica. Segn su finalidad, podrn formularse los siguientes tipos de Planes Especiales: De Reforma, cuando tengan por finalidad el desarrollo de reas de reforma urbana, tanto si son las explcitamente sealadas en el PRUMCH o las que puedan delimitarse en el futuro. Podrn fijar Alineaciones, asignar Usos, regular la parcelacin, modificar o complementar algunos aspectos de la Calificacin Urbanstica o fijar condiciones de urbanizacin.

El PRUMCH o alguno de los Planes Especiales sealados, pueden ser complementados mediante Estudios de Detalle. El Plan establecer, donde resulte conveniente, la necesidad de redactar Estudios de Detalle, cuando la ordenacin no figure en el mismo suficientemente precisa. En general, podrn redactarse Estudios de Detalle, con alguno o varios de los siguientes objetivos: Reajustar o adaptar alineaciones o rasantes de elementos otramos de la red de trnsito, en desarrollo de las necesidades propias y de las previsiones del Plan. Ordenar los volmenes edificatorios. Debern respetarse en todo caso las determinaciones del planeamiento en cuanto a ocupacin de suelo, superficie construida, altura mxima y usos permitidos.

66

En el caso de reajuste o adaptacin de alineaciones o rasantes, no se podr proponer la apertura de nuevas vas de trnsito rodado de uso pblico que no estn previstas en el Plan ni se podr reducir la anchura del espacio destinado a trnsito, ni de las superficies destinadas a reas verdes, equipamientos y servicios bsicos de uso pblico o comunitario. Es obligatoria la redaccin de Estudios de Detalle de Manzana para la aplicacin del Plan en cada una de ellas, cuando las acciones que pretendan emprenderse tengan gran importancia en cuanto al volumen de la edificacin afectada o que pretenda construirse de nueva planta. Ello no impedir que se realicen previamente las acciones urgentes necesarias, ni que se acometan algunas de las acciones individuales, si gozan de un carcter neutro y no supongan predeterminar aspectos de conjunto sin la suficiente reflexin. La aprobacin de los Estudios de Detalle requerir los informes favorables de los organismos competentes, como Planificacin Fsica y la Comisin Provincial o Nacional de Monumentos. Los Estudios de Detalle contendrn los siguientes documentos: Memoria justificativa de la procedencia de su redaccin, del diagnstico sobre la situacin actual, de los factores condicionantes fundamentales y de las soluciones adoptadas. Planos a escala mnima 1/500, incluyendo los de situacin, parcelario afectado, delimitacin de la ordenacin vigente, estado actual de los terrenos y de la edificacin. Asimismo, los que reflejen con detalle la ordenacin proyectada, superponindola a la vigente, debidamente acotados y con alineaciones y rasantes. Finalmente los croquis, esquemas, dibujos, fotografas, etc. que permitan una correcta valoracin de la racionalidad de los espacios pblicos y del conjunto de la solucin propuesta en su relacin e integracin tipolgica y esttica del entorno urbano.

Los Estudios de Detalle se acompaarn del correspondiente proyecto de urbanizacin o de obras ordinarias que permitan valorar los costes de las mismas. 7.2
7.2.1

INSTRUMENTOS DE EJECUCIN MATERIAL


CLASES DE PROYECTOS

La ejecucin material de las determinaciones del PRUMCH y de sus instrumentos de desarrollo se realizar mediante proyectos tcnicos incluidos, segn su objeto en alguna de las siguientes clases:
7.2.2

De Urbanizacin De Edificacin
DEFINICIN Y CARACTERSTICAS DE LOS PROYECTOS DE URBANIZACIN

Los Proyectos de Urbanizacin son proyectos de obras cuya finalidad es ejecutar materialmente y de forma integral las determinaciones correspondientes del presente Plan (o las de sus Instrumentos de Desarrollo). Las obras de urbanizacin a incluir en estos proyectos sern las siguientes: Pavimentaciones de calzadas, parqueos, aceras y calles peatonales. Redes de abasto de agua potable, de riego e hidrantes contra incendios. Redes de alcantarillado y drenaje Redes de alumbrado pblico Sealizacin Redes de comunicaciones Redes de suministro y distribucin de energa elctrica Jardinera y tratamiento de espacios libres.

67

Redes de suministro y distribucin de gas Equipamiento y mobiliario urbano.

cer asimismo lo dispuesto en las reglamentaciones tcnicas aplicable y en las Instrucciones de los Organismos competentes en la concesin de las licencias de obras, as como lo previsto en las Regulaciones Urbansticas.
7.2.5 DOCUMENTACIN PARA EL INFORME DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACIN

En ningn caso los proyectos de urbanizacin podrn contener determinaciones sobre la ordenacin y la edificacin.
7.2.3 DOCUMENTACIN DE LOS PROYECTOS DE URBANIZACIN

El contenido de estos proyectos se adaptar a lo establecido por los organismos competentes, previa coordinacin entre ellos que permita una solucin tcnica y racional de las diferentes obras previstas. Los contendrn, al menos los siguientes documentos: Memoria descriptiva y justificativa, con el clculo de las capacidades de las redes tcnicas y de su conexin con las redes generales. Planos a escala mnima 1/2000 con el trazado de las redes y con el tratamiento de las vias de trnsito y de las reas verdes y peatonales, incorporando los detalles de los diferentes elementos de las redes y de la urbanizacin superficial. Otros aspectos concretos se definirn a escala 1/500 o menores. Presupuesto detallado de los costes de las obras, diferenciando por captulos o apartados cada una de las redes tcnicas y los dems componentes del proyecto.

Para la determinacin de las obras precisas de intervencin en los edificios existentes y de cara a su aprobacin y valoracin por el Organismo competente, los Proyectos de Obras debern ir acompaados de la siguiente informacin: a) Planos de Informacin del Estado actual, que constar de: Plantas de los distintos niveles incluyendo plantas de cubiertas y stanos a escala 1/100 o 1/50 Planos de fachadas a escala 1/100 Secciones indicativas longitudinales y transversales a escala 1/100 o 1/50 Detalles de terminaciones interiores del edificio, con indicaciones de pavimentacin revestimientos, carpinteras, barandillas, cornisas, balcones, escaleras etc. a escala 1/50 o inferiores. Sealamiento sobre los Planos anteriores de las defectaciones de las partes, elementos, zonas e instalaciones que requieran reparacin, sustitucin u otras intervenciones. Ficha de evaluacin tcnica de la edificacin con el diagnstico del estado de conservacin y de los niveles de intervencin que se proponen en funcin del anlisis de las patologas y grado de afectacin de cada elemento constructivo del edificio y del conjunto del mismo. Indicacin en los planos actuales de los usos actuales, con especial valoracin de los espacios destinados a viviendas. b) Documentacin histrica del edificio en caso de estar disponible con referencia a:

Los proyectos de urbanizacin debern detallar y programar las obras con la precisin necesaria para que puedan ser ejecutados por un tcnico distinto del autor del proyecto
7.2.4 PROYECTOS DE EDIFICACIN

Los proyectos de obras de edificacin comprendern Memoria descriptiva y justificativa, Planos y Presupuesto y se redactarn con el grado de detalle que requiera la definicin de las obras comprendidas. Debern satisfa-

68

Autor, arquitecto, planos originales y uso inicial. Planos de su evolucin y transformaciones; identificacin de aadidos y ampliaciones y sobre la evolucin de los usos posteriores.

7.3.3

PERMISO DE USO DE SUELO

c) A los planos y documentos tcnicos del proyecto de obras propuesto, se acompaarn los dibujos, fotografas, perspectivas, etc. que permitan valorar la integracin del edificio en el conjunto urbano y, en especial, de todo el frente de la manzana en que se localiza. d) Asimismo se aportar la documentacin precisa para la perfecta identificacin de los usos propuestos con un anlisis de impacto y consecuencias funcionales y espaciales de los mismos.

Las obras de rehabilitacin y ampliaciones por esfuerzo propio de la poblacin sern autorizadas mediante permiso de uso de suelo expedido por la Direccin Municipal y/o Provincial de la Vivienda, adems de la correspondiente Licencia de Obra.
7.3.4 LICENCIA DE CONSTRUCCIN

Se ha de entender que cuanto disponen las presentes Regulaciones Urbansticas respecto a condiciones de aprovechamiento, uso as como condiciones estticas, higinicas y de otra naturaleza han de estar incluidas en el contenido del acto de otorgamiento de la licencia. Ser otorgada por la Direccin Municipal o Provincial de Planificacin Fsica y Arquitectura, segn corresponda. La sujecin a licencia previa alcanza a todas las actividades del apartado siguiente, incluso cuando sean promovidas por Organismos del Estado y del Poder Popular, as como Entidades de derecho pblico que administren bienes del Estado (empresas mixtas, corporaciones, etc.) Asimismo, alcanza a las actividades a realizar por particulares en terrenos de dominio pblico, sin perjuicio de la autorizacin o concesin por parte del Organismo titular de dicho dominio pblico.
7.3.5 ACTOS SUJETOS A LICENCIA DE CONSTRUCCIN

7.3

RGIMEN JURDICO DE LA EDIFICACIN

7.3.1

CONSIDERACIONES PREVIAS

Se establece a continuacin la descripcin de las obras y actos de la edificacin y usos del suelo que, en cumplimiento de la legislacin, deben considerarse como objeto de concesin de microlocalizacin, licencia municipal o provincial, autorizaciones y certificacin de utilizable o habitable segn corresponda.
7.3.2 MICROLOCALIZACIN

Estarn sujetos a licencia municipal los siguientes actos: Las obras de construccin de edificaciones e instalaciones de nueva planta y sustituciones. Las obras de ampliacin o conservacin de edificios e instalaciones existentes. La modificacin de la estructura resistente de los edificios e instalaciones.

Los cambios de uso y todo tipo de obra nueva, realizados por Organismos o Entidades, requerirn de microlocalizacin, expedida por la Direccin Provincial de Planificacin Fsica, adems de la correspondiente Licencia de Obra.

69

La modificacin de la disposicin interior de los edificios e instalaciones. Las obras de instalacin o reparacin de los servicios de acueducto, alcantarillado, electricidad, gas, comunicaciones, etc. tanto subterrneas como areas. Los movimientos de tierra. La demolicin total o parcial de las construcciones, incluyendo los casos de declaracin de ruina inminente y el vertido de sus escombros. Las instalaciones subterrneas dedicadas a parqueos, almacn, servicios pblicos o cualquier otro uso. Cerramiento o vallado de espacios libres y las obras provisionales con frente a la va pblica y la instalacin de gras torre, winches, etc. la modificacin de las caractersticas fsicas del suelo (pavimentos, asfaltos, drenajes etc.) Y en general toda obra de construccin, instalacin y utilizacin delo suelo, ya sea de carcter permanente o provisional.
OBRAS MENORES SUJETAS A LICENCIA

Colocacin de toldos en las plantas bajas con fachada a la va pblica. Usos provisionales de carcter pblico.

b) Obras auxiliares de la construccin: Establecimiento de vallas o cercas de precaucin de obras. Colocacin de andamios para obras por encima de la segunda planta y similares. Ejecucin de catas, pozos y sondeos de exploracin Recalce de edificios. Acodalamiento de fachadas Colocacin de gras, winches, norias y otros aparatos elevadores para la construccin. Realizacin de trabajos de nivelacin que no alteren en mas de un metro las cotas naturales del terreno en mas de un punto, ni tengan relevancia a efectos de la medicin de las alturas de la edificacin. Construccin o instalacin de facilidades temporales de obra. c) Pequeas obras de reparacin, modificacin o adecentamiento en edificios o espacios privados. Ejecucin de obras interiores en locales no destinados a vivienda, que no modifiquen su estructura y mejoren las condiciones de higiene y esttica. Reparacin de cubiertas y azoteas. Pintura, estuco y reparacin de paramentos exteriores. Colocacin de puertas, ventanas y rejas. Construccin, reparacin o sustitucin de tuberas de instalaciones, desages y albaales. Construccin de pozos y cisternas. Apertura o modificacin de repisas, balcones o elementos salientes. Cambio o reparacin de elementos estructurales. Ejecucin o modificacin de aberturas que afecten o no a elementos estructurales, sin perjuicio de acompaar adems la documentacin exigida para estas obras.

7.3.6

Sern consideradas como obras menores sometidas a licencia previa, autorizacin o dictamen tcnico las siguientes a) Las que se realicen en la va pblica y se relacionen con la edificacin contigua Construccin o reparacin de accesos a los edificios en las aceras as como su supresin. ocupacin provisional de va pblica, para construcciones no amparadas en licencia. Colocacin de casetas y kioscos temporales para la exposicin y venta. Colocacin de rtulos y anuncios luminosos. Colocacin de anuncios y bastidores para ello. Colocacin de buzones, cabinas telefnicas, transformadores, postes y mobiliario urbano de todo tipo.

70

Formacin de aseos y servicios en locales comerciales y almacenes. Colocacin de elementos mecnicos de las instalaciones en terrazas y azoteas. Reposicin de elementos alterados por accidentes por deterioros en las fachadas.

7.3.7

LICENCIAS DE CONSTRUCCIN RELACIONADAS CON EL PATRIMONIO PROTEGIDO

A los efectos de estas Regulaciones, se tendr en cuenta el Reglamento para la Ejecucin de la Ley #2 de 4 de Agosto de 1977 sobre los Monumentos Nacionales y Locales, legislado por el Decreto #55 del Comit Ejecutivo del Consejo de Ministros de 29 de Noviembre de 1979. Todas las obras y acciones urbansticas y constructivas en el mbito de este Plan, adems debern ser informadas positivamente por la Comisin Provincial o nacional de Monumentos y el Ministerio de Cultura, segn corresponda.
7.3.8 CERTIFICACIN DE UTILIZABLE O HABITABLE

Dependiendo de si se trata de vivienda o n, la certificain se expedir una vez realizadas las obras, de acuerdo al contenido de la licencia, e informado favorablemente por la Direccin Municipal DE Planificacin Fsica o por la Direccin Municipal de la Vivienda.

71