INCORPORAO IMOBILIRIA Antonio Carlos de Paula

Introduo A supra mencionada Lei 4.591/64, quando foi editada, visava proteger o adquirente de imvel em construo, dos incorporadores inescrupulosos existentes no mercado imobilirio, que no tinham as condies mnimas de gerir o empreendimento anunciado, causando assim vultosos prejuzos aos compradores. Esta situao de alto risco alastrava-se de forma alarmante, o que estava levando a sociedade a um total descrdito quanto s incorporaes imobilirias, o que fatalmente representava uma ameaa ao desenvolvimento urbano. Definio Em linhas gerais incorporao imobiliria figura de direito, pela qual uma pessoa fsica ou jurdica, proprietria ou promissria de um terreno, contrata a construo de um edifcio de apartamentos, passando a vender os futuros apartamentos de forma parcelada. "Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas." Segundo o mestre ORLANDO GOMES cumpre salientar que a obrigao de construir do incorporador, no deve ser tomada ao p da letra, no sentido de que o incorporador h de ser necessariamente construtor civil, mas sim, no de que lhe incumbe promover a construo por empreitada ou por administrao, se no constri diretamente o edifcio. Caracterizao A incorporao no sistema legal ptrio se caracteriza, quando assumida pelo incorporador a iniciativa de vender as unidades autnomas do edifcio projetado, ou a se construir. luz da Lei 4.591/64, portanto, a associao de pessoas, que adquirem em co-propriedade partes ideais de um terreno, obrigando-se a custear a edificao das respectivas unidades para construir edifcio sob responsabilidade tcnica de um terceiro, ou mesmo de um dos co-proprietrios, sem alienao ou promessa de venda das unidades autnomas, no configura uma incorporao imobiliria, mas simplesmente uma co-propriedade regida pelo Cdigo Civil. Terminada e averbada a construo com a pertinente instituio, especificao, discriminao, diviso e conveno de condomnio, enquadra-se ento a obra, na supra mencionada lei. Nossa legislao atribui s funes do incorporador o mais alto relevo. De fato, o insucesso ou o xito do plano resulta sempre da maneira pela qual ele opera na direo do empreendimento. Em outras palavras, o sistema de incorporao imobiliria vale o que vale o incorporador que a promove. Os inmeros edifcios inacabados apresentam-se na paisagem urbana como uma demonstrao viva da inpcia ou da incorreo dos seus incorporadores. FRANCO, Joo Nascimento & GONDO Nisske, Incorporaes Imobilirias, 2 Ed.,RT, 1984, pg.6.

Partes e Objeto do contrato O mestre Orlando Gomes, em excelente estudo do contrato de incorporao imobiliria (RT 461/11), depois reproduzido em sua acatada obra "Contratos", 12 ed., Forense, 1990, pp. 195/7 expe, em tpicos apropriados espcie: So partes do contrato de incorporao imobiliria, de um lado, o incorporador, e do outro, a pessoa que adquiriu ou promete adquirir uma ou mais unidades autnomas da edificao a ser construda ou em construo, denominada subscritor ou adquirente". O objeto do contrato de incorporao a construo, comercializao durante a obra, de unidades imobilirias autnomas integrantes de edificaes coletivas, assim como a constituio de condomnio edilcio, mediante instituio registrada no Registro de Imveis. Incio de venda das unidades Para poder iniciar a venda de qualquer unidade, deve o incorporador, antes, arquivar no cartrio de registro de Imveis os documentos evidenciados no Art. 32 da Lei 4.591/64, a saber:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e

venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste a clusula de emisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado; b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao Incorporador; c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda; f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies; g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53 desta lei; h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra; i) discriminao das fraes ideais do terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero; j) minuta da futura Conveno do condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes; l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39; m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no @ l. do art. 31; n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de cinco anos. 1. A documentao referida neste artigo, aps o exame do oficial de Registro de Imveis, ser arquivada em cartrio, fazendo-se o competente registro.

Qual a conseqncia legal e o atual entendimento dos nossos Tribunais, quando comercializada unidade sem o devido registro de incorporao?

Incorporao - Inexistncia - Multa - DLI 34 - 98 Incorporador. Figura expressa no art. 29 da Lei n 4.591/64. Indispensvel o registro do Memorial de Incorporao antes de compromissar-se a venda de fraes ideais de terreno, objetivando a sua vinculao a unidades autnomas em edificaes a serem construdas. A inexistncia do registro do Memorial de Incorporao e a leso patrimonial comprovada esto a justificar a procedncia dos pedidos de indenizao por danos materiais e morais. Concomitncia de ao penal, em curso na 19 Vara Criminal, para apurar as alienaes fraudulentas de fraes ideais vinculadas a unidades imobilirias de empreendimento inegocivel porque, jurdica e materialmente inexistente. Sentena correta. Apelo improvido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel n 4.710/97, em que apelante Assemerj - Associao dos Servidores Militares do Estado do Rio de Janeiro e apelado Valdemar Fernandes da Silva, Acordam os Desembargadores que integram a Nona Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em negar provimento ao recurso. Custas pela Apelante. Relatrio s fls. 225. Sem destaque, impe-se a rejeio das preliminares processuais de carncia de ao e de sobrestamento do feito, apreciadas s fls. 160, com agravo de instrumento em curso. So manifestos o interesse e a necessidade em obter providncia jurisdicional para a solvncia do litgio decorrente do negcio jurdico firmado entre as partes, nele refletindo-se a pretenso material. O grande processualista Enrico Tulio Liebman, em seu "Manuale", vol. I, pg. 122, tambm v, na ao, os dois interesses enfocados: o de direito material, que ele chama de primrio, e o interesse secundrio, o processual. Aqui, ambos se fazem sentir de forma exacerbada, sendo a prestao jurisdicional necessria e adequada. Quanto ao sobrestamento do feito, constitui faculdade do juiz e no norma obrigatria. A responsabilidade civil independente da criminal, bem o revela o art. 1.525 do Cdigo Civil. Juzo "a quo" ao reconhecer a resciso da escritura de fls. 17/21 como conseqncia natural da procedncia do pedido de devoluo das quantias pagas pela alienao fraudulenta de unidade que viria a constituir o empreendimento imobilirio "Condomnio Bela Vista II" (fls. 14). No plano do mrito, o cenrio jurdico descortinado centra-se no seguinte: aps o pagamento de sinal, sob a gide da Lei 4.591/64, foi firmada escritura de promessa de cesso de direito aquisitivo de frao do terreno, qual se vincularia uma unidade imobiliria a ser edificada conforme contrato de construo firmado entre as partes (fls. 17/21). Seguiram-se os pagamentos at o total de R$ 8.929,29 (oito mil novecentos e vinte e nove reais e vinte e nove centavos), quando o Autor, atravs do Jornal Nacional da TV Globo, certificou-se do golpe imobilirio de que havia sido vtima, juntamente com outras 110 pessoas, como se constata pela denncia de fls. 86/90.

Veio ento jurisdio com o fito de resssarcir-se dos prejuzos materiais e morais decorrentes do golpe ardilosamente preparado pelo presidente da R-apelante. A sentena acolheu os pedidos, determinando a devoluo das quantias pagas conforme a planilha de fls. 06/10, e mais, danos morais por todos os transtornos emocionais decorrentes da negociao fraudulenta. Correta est a sentena, pois a R-apelante no podia oferecer e negociar unidades autnomas sem antes ter arquivado, no cartrio competente do Registro Imobilirio, o Memorial de Incorporao com toda a documentao relativa ao empreendimento que dizia promover (art. 32 da Lei 4.591/94). norma cogente a impor responsabilidades precedentes prpria incorporao, postergando-as at a efetiva entrega da unidade imobiliria contratada. Em defesa, afirma a R (fls. 69), que a inviabilidade comercial do empreendimento tem respaldo legal na clusula 11.3 do contrato. Inverossmil essa alegao. Dita clusula menciona, em tese, a possibilidade de desistir do empreendimento, no prazo de carncia de 180 dias, a contar do registro do memorial. Desistir do empreendimento alternativa assegurada pelo art. 33 da referida Lei 4.591/64, com a alterao inserida pelo art. 12 da Lei n 4.864/65, mas essa desistncia implica em denunciar a incorporao e submeter-se s exigncias enumeradas no art. 34 da referida lei, sob pena de responsabilidade civil e criminal. Se a R-apelante no registrou o Memorial de Incorporao, como falar em denunciar a desistncia do que jamais existiu? Na verdade, o ponto do dissdio que a R-apelante negociou o inegocivel. O art. 65 da lei de incorporaes qualifica como crime contra economia popular promover incorporao "fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico, afirmao falsa sobre a constituio de condomnio, alienao de fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes". Por tal ilicitude, o Presidente da R est a responder por ao penal em curso na 19 Vara Criminal (fls. 84). Destarte, a resciso contratual, reconhecida na sentena, a decorrncia natural da devoluo dos valores pagos pelo Autor, no importando que no tenha formulado, de forma explcita, esse pedido. Por todas essas razes nega-se provimento ao recurso mantendo-se a sentena pelos prprios termos. Rio de Janeiro, 06 de agosto de 1998. Des. Laerson Mauro Presidente - Relator (TJRJ)